Podatek od nieruchomości w działalności gospodarczej

Podatek od nieruchomości jest podatkiem gminnym. Stawki określa rada gminy w uchwale, w granicach górnych stawek ogłaszanych co roku przez ministra finansów, a organem podatkowym jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy według położenia nieruchomości. Grunty i budynki związane z działalnością gospodarczą są opodatkowane stawkami wielokrotnie wyższymi niż mieszkaniowe, a budowle podlegają podatkowi wyłącznie wtedy, gdy są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedmiot opodatkowania i podatnik

• Przedmiot — grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Użytki rolne i lasy podlegają temu podatkowi tylko wtedy, gdy są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.
• Podatnik — właściciel, posiadacz samoistny, użytkownik wieczysty, a przy nieruchomościach Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego także posiadacz na podstawie umowy (np. najemca lokalu gminnego) albo bez tytułu prawnego. Najemca nieruchomości prywatnej nie jest podatnikiem — podatek płaci właściciel. Na współwłaścicielach i współposiadaczach obowiązek podatkowy ciąży co do zasady solidarnie.
• Podstawa opodatkowania — dla gruntów powierzchnia, dla budynków powierzchnia użytkowa mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych (pomieszczenia o wysokości od 1,40 m do 2,20 m wlicza się w 50%, niższe pomija się), dla budowli wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji, ustalona na 1 stycznia roku podatkowego (przy obowiązku powstałym w ciągu roku — na dzień jego powstania), niepomniejszona o odpisy; przy budowlach całkowicie zamortyzowanych przyjmuje się wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu. Jeżeli od budowli nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, podstawą jest jej wartość rynkowa określona przez podatnika.

Budynek i budowla od 2025 r.

Od 1 stycznia 2025 r. ustawa o podatkach i opłatach lokalnych zawiera własne definicje, niezależne od Prawa budowlanego. Zmiana była następstwem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 r. (SK 14/21), który uznał dotychczasową definicję budowli za zbyt nieokreśloną.

• Budynek — obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni przegrodami budowlanymi, mający fundamenty i dach, wraz z instalacjami. Budynkiem nie jest obiekt, którego podstawowym parametrem jest pojemność, np. silos lub zbiornik.
• Budowla — obiekt wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, m.in. ogrodzenie, parking i plac składowy poza budynkiem, wiata, kontener trwale związany z gruntem, wolno stojąca tablica reklamowa, maszt, silos, droga i zjazd, sieci i rurociągi. Budowlami są także części budowlane elektrowni fotowoltaicznych i wiatrowych, biogazowni i magazynów energii, urządzenia budowlane związane z budynkiem (np. przyłącza) oraz fundamenty pod maszyny.
• Trwałe związanie z gruntem — połączenie zapewniające obiektowi stabilność i odporność na czynniki zewnętrzne, które mogłyby go zniszczyć lub przemieścić.
• Garaż w budynku mieszkalnym — pomieszczenie do przechowywania pojazdów w takim budynku uznaje się za część mieszkalną.

W praktyce wymaga to porównania ewidencji środków trwałych z załącznikiem nr 4. Klasyfikacja w ewidencji nie przesądza o opodatkowaniu, ale z niej pochodzi wartość budowli przyjmowana do podstawy.

Górne granice stawek

Górne granice stawek kwotowych rosną corocznie o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych z pierwszego półrocza. Stawki obowiązujące danego podatnika wynikają z uchwały rady gminy, która może je obniżyć i zróżnicować, np. według lokalizacji, rodzaju działalności czy sposobu wykorzystania. Jeżeli rada nie podejmie uchwały na nowy rok, stosuje się stawki z roku poprzedniego.

Kiedy nieruchomość jest związana z działalnością

Ustawa za związane z działalnością uznaje grunty, budynki i budowle w posiadaniu przedsiębiorcy. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 24 lutego 2021 r. (SK 39/19) stwierdził jednak, że samo posiadanie przez przedsiębiorcę nie może o tym przesądzać. W orzecznictwie sądów administracyjnych ocenia się więc, czy nieruchomość jest lub może być wykorzystywana w działalności.

Budynków mieszkalnych i gruntów z nimi związanych ustawa nie zalicza do związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, nawet gdy są w posiadaniu przedsiębiorcy. Stawkę dla działalności stosuje się do tych części budynku mieszkalnego, które są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Część mieszkania zajęta na działalność

• Zakres — stawkę dla działalności stosuje się tylko do powierzchni faktycznie zajętej na działalność, np. wydzielonego gabinetu przyjmowania klientów czy pomieszczenia magazynowego; pozostała część lokalu jest opodatkowana stawką mieszkaniową.
• Adres w CEIDG — wskazanie mieszkania jako adresu wykonywania działalności lub adresu do doręczeń samo w sobie nie oznacza zajęcia lokalu na działalność; decyduje sposób wykorzystania. Pomieszczenie używane jednocześnie do celów mieszkalnych i firmowych wymaga oceny okoliczności.
• Zgłoszenie — rozpoczęcie albo zakończenie wykorzystywania części lokalu na działalność zgłasza się w informacji IN-1 w terminie 14 dni; zmiana stawki obowiązuje od pierwszego dnia następnego miesiąca.
• Najem — według uchwały siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24) budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, opodatkowuje się stawką dla budynków mieszkalnych w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców. W uzasadnieniu uchwały NSA wskazał, że powtarzający się krótkotrwały najem (na dobę lub kilka dni), zbliżony do usług hotelarskich, oznacza zajęcie lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej.

Skutki w podatku dochodowym opisuje artykuł Mieszkanie w działalności.

Informacja IN-1 i deklaracja DN-1

Osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości razem z osobą prawną lub spółką niemającą osobowości prawnej składa deklarację i płaci podatek na zasadach dla osób prawnych. Informację i deklarację składa się także wtedy, gdy nieruchomość korzysta ze zwolnienia przewidzianego w ustawie; można je przesłać elektronicznie.

Zmiany w trakcie roku

• Nabycie lub zbycie — obowiązek powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu nabycia i wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały jego podstawy. Podatek za niepełny rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy.
• Nowy budynek lub budowla — obowiązek powstaje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zakończono budowę albo rozpoczęto użytkowanie obiektu przed jego wykończeniem.
• Zmiana sposobu wykorzystania — np. rozpoczęcie działalności w części budynku mieszkalnego — zmienia wysokość podatku od pierwszego dnia następnego miesiąca.
• Wartość budowli — ustala się według stanu na 1 stycznia; ulepszenie dokonane w trakcie roku wpływa na podstawę od następnego roku podatkowego.

Zwolnienia

Ustawa zwalnia m.in. budynki gospodarcze służące wyłącznie działalności rolniczej, grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji zgodnie z przepisami o ochronie zabytków (z wyjątkiem części zajętych na działalność gospodarczą), nieużytki i grunty zadrzewione niezajęte na działalność, nieruchomości jednostek systemu oświaty i prowadzących je organów zajęte na działalność oświatową, nieruchomości zajęte na prowadzenie żłobka lub klubu dziecięcego, a także nieruchomości zakładów pracy chronionej i centrów badawczo-rozwojowych w zakresie określonym w ustawie. Rada gminy może w uchwale wprowadzić dalsze zwolnienia przedmiotowe. Jeżeli zwolnienie stanowi pomoc publiczną, uchwała musi uwzględniać przepisy o pomocy publicznej, a przedsiębiorca — spełnić jej warunki, np. przedstawić informacje o otrzymanej pomocy de minimis. Przed złożeniem DN-1 lub IN-1 należy sprawdzić uchwały gminy na dany rok.

Podstawa prawna

• art. 1a ust. 1 pkt 1–3 i 5, ust. 2a pkt 1 i ust. 2c, art. 1c, art. 2, art. 3, art. 4, art. 5, art. 6, art. 7, art. 20, art. 20a i art. 20b oraz załącznik nr 4 do ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 707),
• ustawa z dnia 19 listopada 2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz. U. poz. 1757),
• obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (M.P. poz. 726),
• obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 23 lipca 2026 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2027 (M.P. poz. 741),
• rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 30 maja 2019 r. w sprawie wzorów informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości (Dz. U. poz. 1104),
• wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. SK 39/19,
• wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 lipca 2023 r., sygn. SK 14/21,
• uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24.