Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Panie,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 2 i 9 września 2026 r. (wpływ). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. obrót nieruchomościami. Nabyła Pani lokal mieszkalny z zamiarem jego wyremontowania i sprzedaży z zyskiem. Nabycie zostało dokonane nie do działalności, tylko na osobę prywatną, ale z zamiarem wprowadzenia do działalności i sprzedaży z działalności gospodarczej.

Od momentu zakupu lokal nigdy nie był wykorzystywany do celów prywatnych, nie był wynajmowany ani używany na potrzeby osobiste Pani lub innych osób.

Po zakupie prowadzone były w lokalu prace remontowe. W okresie od zakupu do wprowadzenia lokalu do działalności gospodarczej ponosiła Pani m.in.: opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za energię elektryczną wykorzystywaną podczas remontu i utrzymania lokalu. Wydatki te były dokumentowane fakturami z (...) i zestawieniem opłat z administracji, a także wykonanymi przelewami.

Lokal został wprowadzony do działalności gospodarczej jako towar handlowy przeznaczony do sprzedaży, a następnie, w tym samym miesiącu, sprzedany. Wydatki nie zostały wcześniej zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani:

1)  Opisane zdarzenie dotyczy roku podatkowego 2026.

2)  Zdarzenia gospodarcze ewidencjonuje Pani za pomocą podatkowej księgi przychodów i rozchodów (KPiR).

3)  Lokal mieszkalny położony przy ul. A1 w B nabyła Pani 17 grudnia 2025 r.

4)  Lokal został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, Repertorium A nr (...) z 17 grudnia 2025 r.

5)  Akt notarialny nie zawiera zapisu określającego cel nabycia lokalu, w szczególności nie zawiera informacji o nabyciu lokalu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej ani o jego przeznaczeniu do dalszej sprzedaży.

6)  Przez cały okres posiadania lokal nie był wykorzystywany przez Panią do celów mieszkaniowych ani innych celów osobistych. Nie zamieszkiwała w nim ani Pani, ani żadna inna osoba. Lokal nie był również wynajmowany ani oddany osobom trzecim do korzystania.

Od momentu nabycia w lokalu prowadzone były prace remontowe mające na celu przygotowanie go do dalszej sprzedaży.

Już w chwili nabycia lokalu zamierzała Pani go wyremontować, a następnie sprzedać z zyskiem.

Początkowo zakładała Pani, że lokal zostanie bezpośrednio związany z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, dlatego część pierwszych faktur dokumentujących wydatki związane z lokalem została wystawiona na dane prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, z podaniem NIP.

Następnie podjęła Pani decyzję, że lokal nie zostanie jeszcze formalnie przekazany do działalności gospodarczej. W związku z tym późniejsze dokumenty dotyczące ponoszonych wydatków były wystawiane imiennie na Panią jako osobę fizyczną.

Faktury wystawione wcześniej na dane działalności gospodarczej nie zostały ujęte w podatkowej księdze przychodów i rozchodów ani zaliczone przez Panią do kosztów uzyskania przychodów. Również pozostałe wydatki opisane we wniosku nie zostały wcześniej zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

W całym okresie od nabycia do sprzedaży sposób faktycznego wykorzystywania lokalu nie uległ zmianie – lokal nie służył celom osobistym, lecz był remontowany i przygotowywany do sprzedaży.

7)  Przez użyte we wniosku sformułowanie „wprowadzenie lokalu do działalności gospodarczej” rozumie Pani formalne przekazanie należącego do Pani lokalu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i zakwalifikowanie go w tej działalności jako towaru handlowego przeznaczonego do sprzedaży.

Przekazanie nastąpiło na podstawie sporządzonego przez Panią pisemnego dokumentu zatytułowanego: „Oświadczenie o przekazaniu prywatnego składnika majątku na cele działalności gospodarczej” z lipca 2026 r.

W oświadczeniu wskazała Pani nieruchomość będącą przedmiotem przekazania oraz określiła Pani wydatki związane z jej nabyciem i przygotowaniem do sprzedaży.

Jednocześnie wyjaśnia Pani, że zawarte w tym oświadczeniu sformułowanie „użytkowany do tej pory prywatnie” było nieprecyzyjne i nie oznaczało faktycznego wykorzystywania lokalu do celów prywatnych.

Sformułowanie to miało oznaczać, że lokal do 1 lipca 2026 r. pozostawał poza składnikami majątku prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Lokal w okresie poprzedzającym jego przekazanie do działalności nie był przez Panią ani przez inne osoby zamieszkiwany ani wykorzystywany do innych celów osobistych. Był remontowany i przygotowywany do sprzedaży.

8)  Lokal został formalnie przekazany do prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i zakwalifikowany jako towar handlowy 1 lipca 2026 r.

9)  Lokal mieszkalny został sprzedany 16 lipca 2026 r. Sprzedaż nastąpiła w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

10)  Lokal mieszkalny nie został ujęty w remanencie sporządzonym na koniec roku podatkowego.

11)  Lokal został nabyty przez Panią jako osobę fizyczną ze względów organizacyjnych związanych ze sposobem dokonywania przez Panią zakupów nieruchomości, w szczególności udziałem w przetargach.

Taki sposób nabywania nieruchomości jest dla Pani prostszy organizacyjnie, ponieważ przy przystępowaniu do przetargu może Pani posługiwać się dokumentem tożsamości bez konieczności przedstawiania dokumentacji dotyczącej prowadzonej działalności gospodarczej.

Nabycie lokalu jako osoba fizyczna nie wynikało z zamiaru wykorzystywania go do celów osobistych. Już w chwili nabycia zamierzała Pani przeprowadzić remont lokalu i następnie sprzedać go z zyskiem.

Początkowo zakładała Pani również bezpośrednie związanie lokalu z prowadzoną działalnością gospodarczą, dlatego część pierwszych faktur związanych z remontem została wystawiona na dane prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej wraz z NIP.

Następnie podjęła Pani decyzję o późniejszym formalnym przekazaniu lokalu do działalności. Faktury wystawione wcześniej na dane działalności gospodarczej nie zostały ujęte w podatkowej księdze przychodów i rozchodów ani zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Ostatecznie lokal został formalnie przekazany do działalności gospodarczej 1 lipca 2026 r. jako towar handlowy przeznaczony do sprzedaży, a następnie został sprzedany 16 lipca 2026 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy opłaty za energię elektryczną oraz opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (z wyłączeniem opłat na fundusz remontowy), poniesione przed wprowadzeniem lokalu do działalności gospodarczej, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami, jeżeli lokal od dnia zakupu był przeznaczony wyłącznie do sprzedaży i nigdy nie był wykorzystywany do celów prywatnych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem opłaty za energię elektryczną oraz opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, z wyłączeniem wpłat na fundusz remontowy, poniesione w okresie od nabycia lokalu do jego formalnego przekazania do działalności gospodarczej, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów z prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wskazanych w art. 23 tej ustawy.

Wydatki będące przedmiotem wniosku zostały faktycznie przez Panią poniesione, są udokumentowane i nie zostały wcześniej zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Lokal od momentu jego nabycia nie był wykorzystywany na cele mieszkaniowe ani inne cele osobiste Pani lub innych osób. W okresie jego posiadania był remontowany i przygotowywany do późniejszej sprzedaży.

Opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej były ponoszone w związku z posiadaniem i utrzymaniem konkretnego lokalu, który następnie został przekazany do działalności jako towar handlowy i sprzedany w ramach tej działalności. Podobnie energia elektryczna była wykorzystywana w związku z prowadzonymi w lokalu pracami remontowymi oraz jego utrzymaniem w okresie przygotowywania do sprzedaży.

Pomiędzy poniesieniem tych wydatków a uzyskanym następnie przychodem ze sprzedaży lokalu istnieje zatem rzeczywisty związek gospodarczy.

W Pani ocenie okoliczność, że przedmiotowe wydatki zostały poniesione przed formalnym przekazaniem lokalu do działalności gospodarczej, nie przesądza o braku możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnia możliwość zaliczenia wydatku do kosztów przede wszystkim od celu jego poniesienia i związku z osiągnięciem przychodu albo zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Przepis nie ustanawia generalnej zasady, zgodnie z którą wydatek poniesiony przed formalnym zakwalifikowaniem danego składnika jako towaru handlowego nie może pozostawać w związku z późniejszym przychodem z działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie związek ten występuje, ponieważ wydatki dotyczą bezpośrednio lokalu, który został następnie zakwalifikowany jako towar handlowy i sprzedany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji stoi Pani na stanowisku, że opisane we wniosku opłaty za energię elektryczną oraz opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, z wyłączeniem wpłat na fundusz remontowy, poniesione przed 1 lipca 2026 r., mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej w związku z przychodem osiągniętym ze sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

Jako konieczne do spełnienia warunki przy kwalifikacji kosztu do kosztów uzyskania przychodów zarówno w literaturze, jak i orzecznictwie przyjmuje się, że aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, musi spełnić następujące warunki:

·      został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

·      jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

·      pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

·      poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

·      został właściwie udokumentowany,

·      nie może znajdować się w grupie wydatków, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o PIT.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu enumeratywnie wymienionych w stosownych przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiągniętymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania. Podatnik oceniając związek wydatku z prowadzoną działalnością gospodarczą powinien zakładać, że dany koszt może obiektywnie przyczynić się do osiągnięcia przychodów.

Ponadto, należy mieć na względzie, że podatnik uznając wydatek za koszt uzyskania przychodów odnosi ewidentne korzyści, albowiem o ten koszt zmniejsza podstawę opodatkowania. Na podatniku spoczywa więc ciężar udowodnienia, że określony wydatek jest kosztem uzyskania przychodów.

W tym miejscu należy zauważyć, że ustawodawca nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciami: „w celu” osiągnięcia przychodu, jak i „zachowanie” lub „zabezpieczenie” źródła przychodów.

Zgodnie z definicjami zawartymi w Słowniku języka polskiego PWN, pojęcie:

a)  „celowość” oznacza: „przydatność do jakichś potrzeb”, „świadome zmierzanie do celu”, „taki przebieg zjawisk, zdarzeń, działań ludzkich, jakby w swym rozwoju zmierzały one do określonego celu”,

b)  „zabezpieczyć” oznacza: „zapewnienie ochrony przed czymś niebezpiecznym lub szkodliwym”, „uczynienie bezpiecznym”, „zapewnienie utrzymania czegoś w dotychczasowym stanie”, „zapewnienie komuś środków do życia”, „zapewnienie zaspokojenia roszczenia lub wykonanie kary”, natomiast

c)  „zachować” oznacza: „pozostać w posiadaniu czegoś”, „dochować coś w niezmienionym stanie mimo upływu czasu lub niesprzyjających okoliczności”, „uchronić przed zapomnieniem”.

Można więc przyjąć, że koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów to takie koszty, które są poniesione w trakcie dążenia do uzyskania przychodów. Określony cel musi być widoczny w momencie ponoszenia kosztu. Ponadto, poniesione koszty winny omawiany cel realizować lub co najmniej zakładać jego realność. Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to takie koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu występowały w nienaruszonym stanie oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast jako zabezpieczenie źródła przychodów powinno się przyjmować koszty poniesione na ochronienie istniejącego źródła przychodów, w taki sposób, aby to źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób.

Podsumowując, wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu zaistnieje związek przyczynowy i koszt nie będzie objęty dyspozycją art. 23 ustawy o PIT.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani pozarolniczą działalność gospodarczą m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami. 17 grudnia 2025 r. nabyła Pani lokal mieszkalny z zamiarem jego wyremontowania i sprzedaży z zyskiem. Nabycie lokalu nastąpiło do majątku prywatnego, jednak od początku z zamiarem jego wprowadzenia do działalności gospodarczej i sprzedaży w jej ramach. Od momentu zakupu lokal nigdy nie był wykorzystywany do celów prywatnych, nie był wynajmowany ani używany na potrzeby osobiste Pani lub innych osób. Po zakupie prowadzone były w lokalu prace remontowe. Już w chwili nabycia lokalu zamierzała Pani go wyremontować, a następnie sprzedać z zyskiem. Początkowo zakładała Pani, że lokal zostanie bezpośrednio związany z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, dlatego część pierwszych faktur dokumentujących wydatki związane z lokalem została wystawiona na dane prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, z podaniem NIP. Następnie podjęła Pani decyzję, że lokal nie zostanie jeszcze formalnie przekazany do działalności gospodarczej. W związku z tym późniejsze dokumenty dotyczące ponoszonych wydatków były wystawiane imiennie na Panią jako osobę fizyczną. Faktury wystawione wcześniej na dane działalności gospodarczej nie zostały ujęte w podatkowej księdze przychodów i rozchodów ani zaliczone przez Panią do kosztów uzyskania przychodów. Również pozostałe wydatki opisane we wniosku nie zostały wcześniej zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. W całym okresie od nabycia do sprzedaży sposób faktycznego wykorzystywania lokalu nie uległ zmianie – lokal nie służył celom osobistym, lecz był remontowany i przygotowywany do sprzedaży. Lokal został formalnie przekazany do prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i zakwalifikowany jako towar handlowy 1 lipca 2026 r., a 16 lipca 2026 r. został sprzedany. Sprzedaż nastąpiła w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Lokal mieszkalny nie został ujęty w remanencie sporządzonym na koniec roku podatkowego.

Pani wątpliwość dotyczy możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej wydatków związanych z opłatami za energię elektryczną oraz opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (z wyłączeniem opłat na fundusz remontowy), które były związane z remontem lokalu mieszkalnego nabytego przez Panią jako osobę fizyczną – lecz od początku z zamiarem wprowadzenia go do działalności gospodarczej jako towar handlowy i jego późniejszej sprzedaży w ramach tej działalności.

Z opisu zdarzenia jednoznacznie wynika, że nabyła Pani lokal mieszkalny co prawda jako osoba prywatna, poza działalnością gospodarczą, jednak z zamiarem jego wyremontowania i sprzedaży z zyskiem jako towaru handlowego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy zatem uznać, że lokal ten stanowił zabezpieczenie źródła Pani przychodu, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Mając na uwadze opis zdarzenia oraz przywołane przepisy prawa, należy wskazać, że opisane przez Panią wydatki — tj. opłaty za energię elektryczną oraz opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (z wyłączeniem opłat na fundusz remontowy), poniesione przed wprowadzeniem lokalu do działalności gospodarczej — pozostają w związku z uzyskanym przez Panią przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. W związku z tym wydatki te mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami jako spełniające przesłanki określone w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego stanowisko Pani jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.