0114-KDIP4-3.4012.510.2026.1.JZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka Jawna będąca zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, mająca nadany numer identyfikacji podatkowej NIP (...), Regon (...) zarejestrowana w KRS numer (...) podjęła decyzję i zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Akt notarialny numer (...) z 7 sierpnia 2025 r. w siedzibie Kancelarii Notarialnej w (...) przy (...), na rzecz Spółki B Spółka Akcyjna z siedzibą w (...) ul. (...), NIP (...), Regon (...) zarejestrowanej w KRS (...).

W dniu podpisania powyższego aktu notarialnego została zawarta również umowa dzierżawy nr (...) pomiędzy wydzierżawiającym A Spółka Jawna, a dzierżawcą B S.A. na poniższe nieruchomości na okres trzech miesięcy.

Przedmiotem sprzedaży i dzierżawy są grunty wieczystego użytkowania o obszarze 2600 m² i pawilon usługowy o powierzchni 300 m², tj.:

·      działka nr ewid. 1, powierzchnia 1685 m² zabudowana pawilonem usługowym o powierzchni 300 m²,

·      działka nr ewid. 2, powierzchnia 349 m²,

·      działka nr ewid. 3, powierzchnia 566 m².

1)  Grunt wieczyste użytkowanie o obszarze 1685 m². Identyfikator działki: (...), rodzaj użytków: inne tereny zabudowane (Bi) oraz własność znajdującego się na tym gruncie budynku pawilonu usługowego, działka gruntu 1.

Spółka na podstawie aktu notarialnego nr (...) z 15 listopada 2004 r. nabyła od osób fizycznych: C.C. i D.D. prawo użytkowania wieczystego służące do nieruchomości gruntowej o obszarze 1685 m², numer działki 1 oraz własność pawilonu usługowego o powierzchni użytkowej 300 m² (rok budowy lata 70-te) stanowiącego odrębną nieruchomość położoną w obrębie (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...). Numer księgi wieczystej (...). Nieruchomość została nabyta ze stawką zwolnioną z podatku VAT.

W ewidencji środków trwałych oddzielnie wprowadzono budynek i odrębnie grunt. Całość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej opodatkowanej, handel artykułami rolnymi.

W 2016 roku poniesiono nakłady inwestycyjne na budynek, co zwiększyło jego wartość o 48 % wartości początkowej. Od ulepszenia z faktur został odliczony podatek VAT.

Teren, na którym jest pawilon usługowy i grunty, nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Planowane przeznaczenie terenu to zabudowa usługowa (teren usług handlu). Po dokonaniu sprzedaży pawilon handlowo-usługowy zostanie zburzony przez kupującego.

2)  Grunt wieczyste użytkowanie o obszarze 349 m², identyfikator działki: (...), rodzaj użytków: tereny przemysłowe (Ba). Działka 2 położona w miejscowości (...).

Spółka na podstawie aktu notarialnego nr (...) z 29 listopada 2002 r. nabyła od Gminnej Spółdzielni (...) w (...), ul. (...), NIP (...) grunty prawa wieczystego użytkowania 5277 m²: działka 4 o obszarze 4981 m² i działka 5 o obszarze 296 m² położoną w obrębie (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...).

Nieruchomość gruntowa została nabyta ze stawką zwolnioną z podatku VAT. Grunty służyły działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. W 2026 roku działka 4 o obszarze 4981 m² została podzielona na działkę numer 6 o obszarze 4632 m² i działkę numer 2 o obszarze 349 m².

Teren ten nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, planowane przeznaczenie terenu zabudowa usługowa (teren usług handlu).

3)  Grunt wieczyste użytkowanie o obszarze 566 m², identyfikator działki: (...), rodzaj użytków: tereny przemysłowe (Ba). Działka 3 położona w miejscowości (...).

W 2007 roku Spółka na podstawie aktu notarialnego (...) z 4 lipca 2007 r. nabyła od Gminnej Spółdzielni (...) w (...), ul. (...), NIP (...) grunty prawa wieczystego użytkowania działki nr ewid. 7 o powierzchni 1446 m² i działka 3 o powierzchni 566 m².

Grunty zostały zakupione ze stawką zwolnioną z podatku VAT i służyły w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Przeznaczony do sprzedaży obszar działki nr ewid. 3 o powierzchni 566 m² nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, planowane przeznaczenie terenu zabudowa usługowa (teren usług handlu).

Spółka B S.A. ul. (...) wystąpiła o warunki zabudowy do Wójta gminy (...) dla zamierzenia polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą na działkach 1, 3 oraz części działki 4 (tj. 2 z późniejszego podziału). 24 listopada 2025 roku otrzymała pozytywną decyzję. Planowane przeznaczenie terenu, rodzaj zabudowy: zabudowa usługowa (teren usług i handlu).

Kupujący B S.A. po otrzymaniu warunków zabudowy złożyła wniosek do Starosty (...) o zatwierdzenie projektu i udzielenia pozwolenia na budowę budynku handlowo-usługowego oraz rozbiórkę budynku (pawilonu usługowego) wraz z infrastrukturą na działkach nr ewid. 1, 3, 2 obręb (...) gmina (...).

Pytania

1.  Czy transakcja sprzedaży gruntów wieczystego użytkowania wraz z pawilonem usługowo ‑ handlowym, w związku z otrzymanymi warunkami zabudowy przez kupującego, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy od towarów i usług? - działka nr ewid. 1 powierzchnia 1685 m² zabudowana pawilonem usługowym.

2.  Czy transakcja sprzedaży niezabudowanych gruntów wieczystego użytkowania w związku z otrzymaną przez kupującego B S.A. decyzją o warunkach zabudowy z przeznaczeniem terenu, rodzaj zabudowy: zabudowa usługowa (teren usług i handlu), będzie opodatkowana stawką 23% wg art. 2 pkt 33?

• działka nr ewid. 2 powierzchnia 349 m²,
• działka nr ewid. 3 powierzchnia 566 m².

Państwa stanowisko w sprawie

Sprzedaż pawilonu handlowego-usługowego wraz z gruntem (działka 1), pomimo uzyskanej przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy, może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast niezabudowane grunty wieczystego użytkowania, tj. działki nr ewid. 2 i 3 nie korzystają ze zwolnienia wg art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z tym podlegają opodatkowaniu wg stawki 23%, ponieważ firma B S.A. otrzymała decyzję o warunkach zabudowy z przeznaczeniem terenu, rodzaj zabudowy: zabudowa usługowa (teren usług i handlu).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, prawa wieczystego użytkowania gruntów, budynków czy budowli oraz udziałów w nich), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak natomiast stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. 7 sierpnia 2025 r. zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży 3 działek będących w użytkowaniu wieczystym na rzecz (...) Spółka Akcyjna. Jednocześnie została zawarta również umowa dzierżawy pomiędzy wydzierżawiającym - Państwem, a dzierżawcą - B S.A. na ww. nieruchomości na okres trzech miesięcy. Przedmiotem sprzedaży i dzierżawy są grunty wieczystego użytkowania o obszarze 2600 m² i pawilon usługowy o powierzchni 300 m² tj.:

·      działka nr 1 zabudowana pawilonem usługowym,

·      działka nr 2,

·      działka nr 3.

15 listopada 2004 r. nabyli Państwo od osób fizycznych prawo użytkowania wieczystego służące do nieruchomości gruntowej o obszarze 1685 m², numer działki 1 oraz własność pawilonu usługowego o powierzchni użytkowej 300 m² (rok budowy lata 70-te) stanowiącego odrębną nieruchomość. Nieruchomość została nabyta ze stawką zwolnioną od podatku VAT. W ewidencji środków trwałych oddzielnie wprowadzono budynek i odrębnie grunt. Całość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej opodatkowanej, handel artykułami rolnymi. W 2016 roku poniesiono nakłady inwestycyjne na budynek, co zwiększyło jego wartość o 48 % wartości początkowej. Od ulepszenia z faktur został odliczony podatek VAT.

29 listopada 2002 r. nabyli Państwo od Gminnej Spółdzielni (...) w (...) grunty prawa wieczystego użytkowania 5277 m²: działka 4 o obszarze 4981 m² i działka 5 o obszarze 296 m². Nieruchomość gruntowa została nabyta ze stawką zwolnioną z podatku VAT. Grunty służyły działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. W 2026 roku działka 4 została podzielona na działkę numer 6 o obszarze 4632 m² i działkę numer 2 o obszarze 349 m². Teren ten nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego.

4 lipca 2007 r. nabyli Państwo od Gminnej Spółdzielni (...) w (...) grunty prawa wieczystego użytkowania działki nr 7 o powierzchni 1446 m² i działka 3 o powierzchni 566 m². Grunty zostały zakupione ze stawką zwolnioną z podatku VAT i służyły w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Przeznaczony do sprzedaży obszar działki nr 3 o powierzchni 566 m² nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego.

Spółka B S.A. wystąpiła o warunki zabudowy do Wójta gminy (...) dla zamierzenia polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą na działkach 1, 3 oraz części działki 4 (tj. 2 z późniejszego podziału). 24 listopada 2025 r. otrzymała pozytywną decyzję. Planowane przeznaczenie terenu, rodzaj zabudowy: zabudowa usługowa (teren usług i handlu).

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż pawilonu usługowo-handlowego wraz z gruntem wieczystego użytkowania (działka 1), będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Mając na uwadze fakt, że ww. nieruchomości należą do Spółki i były wykorzystywane w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, dostawa budynku posadowionego na działce 1 oraz prawa użytkowania wieczystego działek 1, 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych dostaw towarów i świadczenia usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Natomiast gdy nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Przy czym powyższy przepis znajduje zastosowanie również w przypadku zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy prawa użytkowania wieczystego działki 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku posadowionego na ww. działce miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że 15 listopada 2004 r. nabyli Państwo własność pawilonu usługowego o powierzchni użytkowej 300 m² (rok budowy lata 70-te) stanowiącego odrębną nieruchomość. Nieruchomość została nabyta ze stawką zwolnioną z podatku VAT. W ewidencji środków trwałych oddzielnie wprowadzono budynek i odrębnie grunt. Całość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej opodatkowanej, handel artykułami rolnymi. W 2016 roku poniesiono nakłady inwestycyjne na budynek, co zwiększyło jego wartość o 48 % wartości początkowej. Od ulepszenia z faktur został odliczony podatek VAT.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że dostawa pawilonu usługowo-handlowego znajdującego się na działce 1 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą ww. budynku upłyną więcej niż 2 lata. W konsekwencji, dla transakcji sprzedaży ww. budynku zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa pawilonu usługowo-handlowego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki lub ich części na nim posadowione. W związku z powyższym, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki 1, na której znajduje się ww. budynek, również będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie, dostawa prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie zwolnienia od podatku wyżej opisanej dostawy prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo należy wskazać, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy transakcja sprzedaży niezabudowanych gruntów wieczystego użytkowania (działki 2 i 3) w związku z otrzymaną przez kupującego B S.A. decyzją o warunkach zabudowy z przeznaczeniem terenu, rodzaj zabudowy: zabudowa usługowa będzie opodatkowana stawką 23% wg art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z tym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu niezabudowanego wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że działki 2 i 3 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Spółka B S.A. wystąpiła o warunki zabudowy do Wójta gminy (...) dla zamierzenia polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą na działkach 1, 3 oraz części działki 4 (tj. 2 z późniejszego podziału). 24 listopada 2025 roku otrzymała pozytywną decyzję. Planowane przeznaczenie terenu, rodzaj zabudowy: zabudowa usługowa (teren usług i handlu).

Zatem, opisane we wniosku niezabudowane działki – tj. 2 i 3, spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż dla tych działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W konsekwencji, transakcja dostawy prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek 2 oraz 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto, jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o powołany wyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy do dostawy prawa użytkowania wieczystego ww. działek 2 i 3 nie będzie miało miejsca, ponieważ nie została spełniona już jedna z przesłanek zawartych w tym przepisie. Wskazali Państwo bowiem, że ww. działki wykorzystywali Państwo w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług – a więc nie służyły wykonywaniu czynności zwolnionych od podatku w całym okresie posiadania.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie, dostawa prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek 2 i 3, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy. Zatem powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku.

Państwa stanowisko w zakresie opodatkowania odpowiednią stawką wyżej opisanej dostawy prawa użytkowania wieczystego działek 2 i 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stosownie do art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej:

Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Stosownie do art. 42a ustawy:

Zatem wydana interpretacja indywidualna nie rozstrzyga w zakresie ustalenia stawki podatku VAT właściwej dla opisanej dostawy. Mogą Państwo w tym zakresie wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z odrębnym wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.