0114-KDIP4-3.4012.458.2026.4.JZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziałów w Nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 31 sierpnia 2026 r. (wpływ 31 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, obywatelem RP i rezydentem podatkowym RP. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z mężem nabył na podstawie aktów notarialnych:

·      29 grudnia 2014 r. niezabudowaną działkę o numerze 1 o obszarze 0,1793 ha w (...) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Zgodnie z treścią aktu notarialnego transakcja sprzedaży tej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy i współmałżonka nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w związku z tą sprzedażą żaden ze sprzedających nie był podatnikiem tego podatku;

·      19 października 1998 r. niezabudowaną działkę o numerze 2 o obszarze 6067 m² w (...) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Zgodnie z treścią aktu notarialnego sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·      29 maja 2002 r. niezabudowaną działkę o numerze 3 o obszarze 6116 m² w (...) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wedle treści aktu notarialnego sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu.

Zarówno na moment nabycia ww. jak i nadal Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim w którym panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Ww. nabycia były od osób prywatnych, transakcje nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT (czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Przy nabyciu Nieruchomości mających być przedmiotem zbycia nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług (dla żadnej z działek składających się na Nieruchomość).

Nieruchomość nie była i nie jest udostępniana przez Wnioskodawcę/jej męża osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów. Od dnia nabycia Nieruchomości nie ponosi na nią żadnych innych nakładów poza podatkami (podatek od nieruchomości). Wnioskodawca nie inwestował w jakąkolwiek infrastrukturę na Nieruchomości.

Do Wnioskodawcy zwrócili się potencjalnie zainteresowani nabywcy Nieruchomości. Wnioskodawca wraz z mężem w ramach wykonywania prawa własności zamierzają sprzedać wskazane niezabudowane nieruchomości gruntowe o numerach 1, 3, 2 w (...) (dalej jako: „Nieruchomość”). Nabywcą Nieruchomości będzie spółka prawa handlowego. Zgodnie z założeniami Wnioskodawcy, Nieruchomość nie została nabyta w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych. Na przestrzeni kilkunastu lat plany uległy zmianie, ale od dnia nabycia Nieruchomość nie była i nie jest w jakikolwiek sposób wykorzystywana. Od dnia nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie czynił żadnych działań zmierzających do zbycia Nieruchomości. Wnioskodawca nigdy nie podejmował jakichkolwiek działań marketingowych, które mogłyby być związane z potencjalną sprzedażą Nieruchomości. Wnioskodawca jest w tym zakresie bierny i odpowiada jedynie na zainteresowanie spółki – potencjalnego nabywcy.

Przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowej Nieruchomości. Wnioskodawca (ani współmałżonek) nie zawarł na dzień składania niniejszego wniosku umowy przedwstępnej z nabywcą. Nabywcą Nieruchomości będzie spółka prawa handlowego, spółka z o.o., w której Wnioskodawca (ani współmałżonek) nie jest wspólnikiem ani członkiem zarządu. Jednym ze wspólników spółki z o.o. nabywcy jest syn Wnioskodawcy.

Potencjalny nabywca – spółka z o.o. wystąpiła do Starosty (...) z wnioskami o wydanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na Nieruchomości, celem uzyskania potwierdzenia możliwości zrealizowania określonej inwestycji w przyszłości, a tym samym upewnienia się czy jest rzeczywiście zainteresowana nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawcy. Na potrzeby złożenia ww. wniosków (z uwagi na fakt, że właścicielem Nieruchomości jest Wnioskodawca wraz ze współmałżonkiem) Wnioskodawca jak i współmałżonek zobligowani byli złożyć oświadczenia o zapoznaniu się z projektem i niewnoszeniu żadnych uwag ani zastrzeżeń do przedmiotowej inwestycji. Działania w zakresie pozwolenia na budowę są działaniem wyłącznie potencjalnego nabywcy Nieruchomości, a Wnioskodawca ogranicza się do niezbędnych dla procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę zgód właścicielskich.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Działki nie były, nie są, nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Działki będące przedmiotem wniosku nie były kiedykolwiek wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o uchwalenie/zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki.

Poza wystąpieniem nabywcy o wydanie pozwolenia na budowę, Wnioskodawca nie występował wcześniej o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić podmiotowi trzeciemu pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jego imieniu i na jego rzecz w związku z przygotowaniem działek do ich sprzedaży.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie

Czy Wnioskodawca przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości będzie działał jako podatnik VAT, a w konsekwencji czy przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT, a w konsekwencji przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako „ustawa VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy VAT. Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie pokazuje więc, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Warto również wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C‑180/10 i C-181/10) uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Organy podatkowe podkreślają, że „Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.” (tak stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 sierpnia 2019 r. - sygn. 0111-KDIB3-1.4012.360.2019.2.IK).

Stanowisko zgodne ze stanowiskiem Wnioskodawcy znajduje szerokie poparcie w aktualnej, spójnej i jednolitej linii interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który przykładowo w interpretacji z 6 stycznia 2022 r. o nr 0112-KDIL1-3.4012.552.2021.3.ZW wskazał w niemal analogicznym stanie faktycznym, że „Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Panią należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając przedmiotowe działki będzie Pani korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. A zatem, dokonując sprzedaży udziału w przedmiotowych działkach będzie Pani korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w zakresie sprzedaży udziału ww. działkach, a dostawę tych nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podsumowując, przy sprzedaży udziału w działkach nr 69, 70/2, 68/3 i 70/1 nie będzie Pani działać jako podatnik VAT, a w konsekwencji ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.”

Analogiczne stanowisko zostało przedstawione w interpretacji indywidualnej z 23 grudnia 2021 r. o nr 0112-KDIL3.4012.395.2021.3.AK.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym i będzie to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca nie wykazywał i nie wykazuje jakiejkolwiek aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości, którą można by w jakikolwiek sposób porównywać do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Wnioskodawcy planowane zbycie Nieruchomości będzie stanowić zarząd jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż nie będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, a Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy i sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie nie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, zatem czynność sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w opisanych działkach, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że wraz z mężem nabyła Pani, na podstawie aktów notarialnych:

·      29 grudnia 2014 r. niezabudowaną działkę o numerze 1 o obszarze 0,1793 ha w (...),

·      19 października 1998 niezabudowaną działkę o numerze 2 o obszarze 6067 m² w (...),

·      29 maja 2002 r. niezabudowaną działkę o numerze 3 o obszarze 6116 m² w (...).

Zarówno na moment nabycia ww. jak i nadal pozostaje Pani w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Nabycia ww. działek były od osób prywatnych, transakcje nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z Pani założeniami Nieruchomość nie została nabyta w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych. Na przestrzeni kilkunastu lat plany uległy zmianie, ale od dnia nabycia Nieruchomość nie była i nie jest w jakikolwiek sposób wykorzystywana. Nieruchomość nie była i nie jest udostępniana przez Panią ani męża osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów. Od dnia nabycia Nieruchomości nie ponosi Pani na nią żadnych innych nakładów. Nie inwestowała Pani w jakąkolwiek infrastrukturę na Nieruchomości.

Nie jest i nie była Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działki nie były, nie są, nie będą wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej oraz nie były kiedykolwiek wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej przez Panią.

Nie występowała Pani z wnioskiem o uchwalenie/zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki.

Zwrócili się do Pani potencjalnie zainteresowani nabywcy Nieruchomości. Wraz z mężem w ramach wykonywania prawa własności zamierza Pani sprzedać wskazane niezabudowane nieruchomości gruntowe o numerach 1, 3, 2 w (...) (Nieruchomość). Nabywcą Nieruchomości będzie spółka prawa handlowego. Od dnia nabycia Nieruchomości nie czyniła Pani żadnych działań zmierzających do zbycia Nieruchomości. Nigdy nie podejmowała Pani jakichkolwiek działań marketingowych, które mogłyby być związane z potencjalną sprzedażą Nieruchomości.

Przed planowaną sprzedażą nie podejmowała i nie zamierza Pani podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowej Nieruchomości. Nie zawarła Pani na dzień składania niniejszego wniosku umowy przedwstępnej z nabywcą.

Potencjalny nabywca – spółka z o.o. wystąpiła do Starosty (...) z wnioskami o wydanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na Nieruchomości, celem uzyskania potwierdzenia możliwości zrealizowania określonej inwestycji w przyszłości, a tym samym upewnienia się czy jest rzeczywiście zainteresowana nabyciem Nieruchomości od Pani. Na potrzeby złożenia ww. wniosków zarówno Pani jak i współmałżonek zobligowani byli złożyć oświadczenia o zapoznaniu się z projektem i niewnoszeniu żadnych uwag ani zastrzeżeń do przedmiotowej inwestycji. Działania w zakresie pozwolenia na budowę są działaniem wyłącznie potencjalnego nabywcy Nieruchomości, a Pani ogranicza się do niezbędnych dla procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę zgód właścicielskich.

Poza wystąpieniem nabywcy o wydanie pozwolenia na budowę, nie występowała Pani wcześniej o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem sprzedaży.

Nie udzieliła i nie zamierza udzielić Pani podmiotowi trzeciemu pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz w związku z przygotowaniem działek do ich sprzedaży.

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Nie posiada Pani innych nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości będzie Pani działała jako podatnik VAT, a w konsekwencji czy przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 3 i 2, brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Istotne w niniejszej sprawie jest to, że działki będące przedmiotem wniosku nie były wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej ani rolniczej. Nieruchomość nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów. Od dnia nabycia Nieruchomości nie ponosi Pani na nią żadnych innych nakładów poza podatkami. Nie inwestowała Pani w jakąkolwiek infrastrukturę na Nieruchomości. Nieruchomość nie została nabyta w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych. Nieruchomość nie była i nie jest w jakikolwiek sposób wykorzystywana. Od dnia nabycia Nieruchomości nie czyniła Pani żadnych działań zmierzających do zbycia Nieruchomości. Nigdy nie podejmowała Pani jakichkolwiek działań marketingowych, które mogłyby być związane z potencjalną sprzedażą Nieruchomości. Potencjalni zainteresowani nabywcy Nieruchomości sami się do Pani zwrócili.

Co również ważne, nie występowała Pani z wnioskiem o uchwalenie/zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki. Nie występowała Pani wcześniej o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem sprzedaży.

Warto podkreślić, że przed planowaną sprzedażą nie podejmowała i nie zamierza Pani podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowej Nieruchomości. Nie zawarła Pani umowy przedwstępnej z nabywcą. Nie udzieliła i nie zamierza Pani udzielić podmiotowi trzeciemu pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz w związku z przygotowaniem działek do ich sprzedaży. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie występuje ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmuje Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C‑181/10.

Zatem dokonując sprzedaży opisanych we wniosku udziałów w Nieruchomości będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. udziałów w Nieruchomości, a dostawę tych udziałów - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny bądź zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego bądź zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku i w jego uzupełnieniu opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko Pani sytuacji prawnopodatkowej, nie dotyczy natomiast sytuacji Pani męża.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.