0114-KDIP1-3.4012.583.2026.1.AMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy przysługiwania prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z o.o. (dalej jako: Spółka, Wnioskodawca, Kupujący) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 1 o powierzchni (…) ha, dalej jako: Nieruchomość.

Wnioskodawca jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik VAT i będzie posiadał taki status również na dzień nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Podmiot, od którego Wnioskodawca zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości (dalej jako: Sprzedający), jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik VAT i będzie posiadał taki status również na dzień sprzedaży.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości w 2023 r. w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający odliczył podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości.

Wnioskodawca i Sprzedający zawarli już przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości (dalej jako: Umowa Przedwstępna).

Na podstawie Umowy Przedwstępnej strony zobowiązały się, po spełnieniu określonych w niej warunków zawieszających, do zawarcia umowy prowadzącej do przeniesienia przez Sprzedającego na Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Zgodnie z Umową Przedwstępną strony przewidują zawarcie umowy warunkowej sprzedaży, a następnie – jeżeli będzie to wymagane – umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na Wnioskodawcę (dalej łącznie jako: Umowa Przyrzeczona).

Zamiarem Wnioskodawcy jest nabycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie obiektu magazynowo-usługowo-produkcyjnego wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, w szczególności (…) (dalej jako: Inwestycja).

Wnioskodawca zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i w celu realizacji opisanej powyżej Inwestycji.

Inwestycja będzie miała charakter komercyjny. Po jej zrealizowaniu Nieruchomość oraz wybudowane na niej obiekty będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej zostało uzależnione od spełnienia określonych w Umowie Przedwstępnej warunków zawieszających związanych z możliwością realizacji Inwestycji.

Do warunków tych należy w szczególności uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznych i prawomocnych decyzji, pozwoleń i zezwoleń umożliwiających realizację Inwestycji na warunkach akceptowalnych dla Wnioskodawcy, w tym w szczególności:

• decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji albo rozstrzygnięcia potwierdzającego, że uzyskanie takiej decyzji nie jest wymagane;
• decyzji o ustaleniu warunków zabudowy;
• decyzji udzielającej pozwolenia na budowę;
• wymaganych warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień i zgód dotyczących, w szczególności przyłączenia lub zmiany przebiegu mediów oraz zapewnienia obsługi komunikacyjnej Nieruchomości.

Nieznaczna południowa część Nieruchomości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów (…), przyjętym uchwałą nr (…) Rady (…) z 6 listopada 2009 r., z późniejszymi zmianami, dalej jako „MPZP”.

Pozostała część Nieruchomości nie jest objęta MPZP.

Część Nieruchomości objęta MPZP znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem (…), przeznaczonym pod tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe.

Dla tego obszaru przewidziano w szczególności:

1.    linie rozgraniczające o szerokości co najmniej (…) m;

2.    jedną jezdnię o szerokości (…) m;

3.    chodniki usytuowane bezpośrednio przy jezdni – jedno- lub obustronne – na odcinkach, na których istnieje zabudowa, albo dostosowane do istniejącej zabudowy;

4.    możliwość realizacji ścieżek rowerowych w liniach rozgraniczających, zgodnie z przepisami odrębnymi;

5.    maksymalne nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości co najmniej (…) m od linii rozgraniczających dróg publicznych (…), określające minimalną odległość lokalizacji nowych budynków od pasa drogowego;

6.    zakaz budowy ogrodzeń w obrębie linii rozgraniczających tereny dróg publicznych (…).

Przeznaczeniu podstawowemu terenów dróg publicznych (…) mogą towarzyszyć urządzenia i obiekty lokalizowane zgodnie z przepisami odrębnymi.

Dla terenów oznaczonych symbolem (…) MPZP ustala:

1.    przeznaczenie podstawowe pod jezdnie, (…);

2.    przeznaczenie uzupełniające pod (…).

Gmina A. prowadzi obecnie prace nad uchwaleniem planu ogólnego. Na dzień złożenia niniejszego wniosku plan ogólny nie został jednak uchwalony.

Na moment składania niniejszego wniosku, co najmniej dla części Nieruchomości została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy z 10 października 2023 r., znak (…), dalej jako „Decyzja WZ”. Decyzja dotyczy przedsięwzięcia polegającego na: „(…)”.

Na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej dla części Nieruchomości nieobjętej MPZP będzie natomiast wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, umożliwiająca realizację planowanej przez Wnioskodawcę Inwestycji.

Uzyskanie powyższej decyzji stanowi jeden z warunków zawieszających przewidzianych w Umowie Przedwstępnej, od których spełnienia uzależnione jest zawarcie Umowy Przyrzeczonej.

Tym samym, na moment dokonania transakcji część Nieruchomości nieobjęta MPZP będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy.

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki ani inne budowle stanowiące własność Sprzedającego.

Na Nieruchomości znajduje się natomiast infrastruktura techniczna należąca do przedsiębiorstwa przesyłowego, na rzecz którego ustanowiono służebność przesyłu.

Infrastruktura ta obejmuje linię elektroenergetyczną średniego napięcia, słup kratownicowy, sieć kanalizacyjną i sieć ciepłowniczą.

Na terenie Nieruchomości znajduje się również infrastruktura oznaczona w dostępnej dokumentacji jako „sieć specjalna”. Jest to infrastruktura przesyłowa inna niż wskazane powyżej sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.

Wszystkie wskazane elementy infrastruktury technicznej (linia elektroenergetyczna średniego napięcia, słup kratownicowy, sieć kanalizacyjna, sieć ciepłownicza, sieć specjalna) nie stanowią własności Sprzedającego i nie będą przedmiotem transakcji.

Pytanie

Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja będzie bowiem stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku, zaś nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej jako: ustawa o VAT) w związku z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów.

Sprzedaż tego prawa podlega zatem opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jeżeli jest dokonywana przez podatnika działającego w takim charakterze.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnieniu od podatku podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z konstrukcji tego przepisu wynika, że zwolnienie może znaleźć zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy przedmiotem dostawy jest teren, który jest jednocześnie:

•        terenem niezabudowanym oraz

•        terenem innym niż teren budowlany.

Niespełnienie którejkolwiek z powyższych przesłanek wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W analizowanym przypadku Nieruchomość nie może zostać uznana za teren niezabudowany w rozumieniu powyższego przepisu.

Na Nieruchomości znajduje się bowiem infrastruktura techniczna obejmująca linię elektroenergetyczną średniego napięcia, słup kratownicowy oraz sieć kanalizacyjną i sieć ciepłowniczą oraz sieć specjalną. Infrastruktura ta jest trwale związana z gruntem i stanowi infrastrukturę przesyłową należącą do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Okoliczność, że wskazane obiekty nie stanowią własności Sprzedającego, nie oznacza przy tym, że dla potrzeb zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT Nieruchomość należy traktować jako teren niezabudowany.

Należy bowiem odróżnić kwestię przedmiotu dostawy dokonywanej przez Sprzedającego od kwestii faktycznego charakteru gruntu jako gruntu zabudowanego lub niezabudowanego.

W analizowanym przypadku przedmiotem dostawy dokonywanej przez Sprzedającego będzie prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości. Sprzedający nie będzie dokonywał dostawy znajdującej się na gruncie infrastruktury przesyłowej, skoro infrastruktura ta należy do przedsiębiorstwa przesyłowego i Sprzedający nie dysponuje nią jak właściciel.

Powyższe nie zmienia jednak faktu, że na gruncie faktycznie posadowione są obiekty budowlane.

W konsekwencji grunt nie ma charakteru terenu niezabudowanego, do którego odnosi się art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z 15 lipca 2026 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.473.2026.2.AK, Organ analizował sprzedaż działek, na których znajdowały się budowle nienależące do podmiotu dokonującego dostawy. KIS uznał, że przedmiotem dostawy jest wyłącznie grunt, ponieważ znajdujące się na nim naniesienia należą do podmiotów trzecich. Jednocześnie Organ wskazał, że takiego gruntu nie można uznać za grunt niezabudowany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT właśnie z uwagi na posadowione na nim budowle.

Analogiczna sytuacja występuje, zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym. Infrastruktura przesyłowa nie będzie przedmiotem dostawy dokonywanej przez Sprzedającego, lecz jej istnienie przesądza o tym, że Nieruchomość nie stanowi terenu niezabudowanego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Nie znajdą przy tym zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Przepisy te dotyczą dostawy budynków, budowli lub ich części. W analizowanym przypadku infrastruktura techniczna nie stanowi własności Sprzedającego i nie będzie przedmiotem transakcji. Sprzedający nie dokona zatem na rzecz Wnioskodawcy dostawy budynku, budowli ani ich części. Tym samym brak jest podstaw do rozpatrywania transakcji jako dostawy budowli korzystającej ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, przedmiotem transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu, który – z uwagi na znajdującą się na nim infrastrukturę techniczną – nie jest terenem niezabudowanym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, przy czym znajdujące się na nim budowle nie będą jednocześnie przedmiotem dostawy dokonywanej przez Sprzedającego.

Tym samym, według Wnioskodawcy, zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do transakcji.

W ocenie Wnioskodawcy, transakcja będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej dla niej stawki podatku, tj. z zastosowaniem 23% stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Z przepisu tego wynikają zatem dwie podstawowe przesłanki warunkujące możliwość skorzystania z prawa do odliczenia:

• odliczenia dokonuje podatnik VAT;
• nabywany towar lub usługa są związane z wykonywaniem przez tego podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Obie wskazane przesłanki zostaną w analizowanym przypadku spełnione.

Wnioskodawca jest i na moment transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Jednocześnie Nieruchomość zostanie nabyta w celu realizacji Inwestycji polegającej na budowie obiektu magazynowo-usługowo-produkcyjnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Inwestycja ma charakter komercyjny i będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Spełniona zostanie zatem przesłanka prawa do odliczenia określona w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, skoro – jak wskazano powyżej – transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania ograniczenie wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Przepis ten wyłącza możliwość odliczenia podatku wynikającego z faktury w przypadku, gdy udokumentowana nią transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Faktura wystawiona przez Sprzedającego będzie natomiast dokumentowała czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i niekorzystającą ze zwolnienia.

W konsekwencji, podatek wykazany na fakturze dokumentującej transakcję będzie dla Wnioskodawcy podatkiem naliczonym podlegającym odliczeniu na zasadach określonych w art. 86 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy, będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z cytowanego wyżej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy zauważyć, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Z okoliczności sprawy wynika, że zamierzają Państwo nabyć prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 1 o powierzchni (…) ha. W tym celu zawarli Państwo ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży, w której strony zobowiązały się, po spełnieniu określonych w niej warunków zawieszających, do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży, a następnie – jeżeli będzie to wymagane – umowy przyrzeczonej. Państwa zamiarem jest nabycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie obiektu magazynowo-usługowo-produkcyjnego wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, w szczególności (…).

Odnosząc się więc do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a w przypadku, gdy będzie podlegała opodatkowaniu, czy nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość zostanie sprzedana przez Sprzedającego z jego majątku związanego z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku VAT, działalnością gospodarczą. Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik VAT i będzie posiadał taki status również na dzień sprzedaży. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości w 2023 r. w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający odliczył podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 1 stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Sprzedający działać będzie dla tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Skoro w tej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to również nabycie przez Państwa prawa użytkowania wieczystego ww. działki, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika także, że na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki ani inne budowle stanowiące własność Sprzedającego, znajduje się natomiast infrastruktura techniczna należąca do przedsiębiorstwa przesyłowego, na rzecz którego ustanowiono służebność przesyłu. Infrastruktura ta obejmuje linię elektroenergetyczną średniego napięcia, słup kratownicowy, sieć kanalizacyjną i sieć ciepłowniczą. Na terenie Nieruchomości znajduje się również infrastruktura oznaczona w dostępnej dokumentacji jako „sieć specjalna”. Jest to infrastruktura przesyłowa inna niż wskazane powyżej sieci i urządzenia infrastruktury technicznej. Wszystkie wskazane elementy infrastruktury technicznej (linia elektroenergetyczna średniego napięcia, słup kratownicowy, sieć kanalizacyjna, sieć ciepłownicza, sieć specjalna) nie stanowią własności Sprzedającego i nie będą przedmiotem transakcji.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku” czy też „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 1, 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

Znajdujące się na Nieruchomości elementy infrastruktury technicznej i przesyłowej stanowią więc budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlanego.

Stosownie natomiast do art. 47 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i budowlami trwale z tym gruntem związanymi - ale jeśli przebiegające przez działkę np. sieci infrastruktury technicznej lub przesyłowej są przyłączone do przedsiębiorstw przesyłowych to stanowią własność tych przedsiębiorstw.

Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, która nie stanowi własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego ten obiekt budowlany stanowi część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Stwierdzić więc należy, że będą Państwo nabywali prawo użytkowania wieczystego do samego gruntu (działki nr 1) bez znajdujących się na niej ww. naniesień.

Realizowana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Skoro ww. naniesienia znajdujące się na działce nr 1 nie są własnością Sprzedającego, to w tej sprawie nie nastąpi dostawa budowli lub ich części. Tym samym, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie będą miały zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź 10a ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy niezabudowanych gruntów zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W okolicznościach analizowanej sprawy, przedmiotem planowanej przez Państwa dostawy będzie wyłącznie grunt, którego nie można jednak uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na terenie Nieruchomości znajdują się ww. naniesienia.

Tym samym, opisana dostawa nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z opisu okoliczności sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia przy nabyciu Nieruchomości, zatem w opisanym przypadku nie jest spełniony jeden z warunków uprawniających do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, dla dostawy prawa użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 1 nie znajdzie zastosowania także zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, opisana we wniosku transakcja będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W myśl natomiast art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powyższego – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Jak wyżej wskazano, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy, lecz będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki, a Sprzedający w zakresie jej sprzedaży będzie podatnikiem podatku VAT. Zatem w analizowanej sprawie nie wystąpią negatywne przesłanki wyłączające prawo do odliczenia, wymienione w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że zarówno Państwo, jak i Sprzedający będą w momencie zawarcia opisanej we wniosku transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniali ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy. Z wniosku wynika również, że zamierzają Państwo nabyć prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i w celu realizacji ww. Inwestycji o charakterze komercyjnym. Po jej zrealizowaniu Nieruchomość oraz wybudowane na niej obiekty będą wykorzystywane przez Państwa do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Wskazuję jednocześnie, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. zastosowanie stawki podatku VAT w wysokości 23% do dostawy Nieruchomości, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto informuję, że odnośnie wysokości stawki podatku nie mogę zająć stanowiska, ze względu na to, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla czynności dostawy towarów lub świadczenia usług dokonywanych od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, zgodnie z art. 42a ustawy. Na podstawie art. 42b ust. 1 ustawy w powiązaniu z art. 42a ustawy, podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że ta interpretacja dotyczy tylko Państwa, nie wywołuje ona skutków podatkowych dla Sprzedającego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• godnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.