0112-KDSL1-2.4011.614.2026.2.AP

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-     prawidłowe – w części dotyczącej ustalenia wartości przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz

-     nieprawidłowe – w części dotyczącej możliwości uznania kosztów egzekucyjnych związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości za koszty uzyskania przychodu z tytułu tego odpłatnego zbycia.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 3 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 14 września 2026 r. (wpływ 17 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła 1 grudnia 2011 r. jako współwłaściciele po 1/2 udziału w drodze umowy sprzedaży aktem notarialnym Rep. A nr (…) od Agencji Rynku Rolnego Skarbu Państwa, nr księgi wieczystej (…), nieruchomość o obszarze (…) ha. Ziemia została nabyta od początku z przeznaczeniem do prowadzenia gospodarstwa rolnego produkującego siano pod kątem hodowli koni na własne cele rekreacyjne, bez prowadzenia działalności gospodarczej i bez zarobkowania z tego tytułu.

Następnie w 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem przekazali notarialnie ziemię w darowiźnie ich córce (…), z którą wspólnie kontynuowali hodowlę koni.

Urząd Skarbowy w 2013 r., wszczął procedurę cofnięcia darowizny w drodze sądowej, powołując się na zapisy skargi pauliańskiej (art. 527-534). Sąd przychylił się do wniosku, co pozwoliło Urzędowi Skarbowemu na egzekucję z majątku (nieruchomości), który formalnie należał do córki Wnioskodawczyni i jej małżonka.

W 2025 r. córka (…), chcąc pomóc Państwu w spłacie Państwa należności wobec Urzędu Skarbowego w (…), zdecydowała się na przywrócenie właściwego stanu prawnego i zwróciła dobrowolnie nieruchomość w drodze darowizny, aktem notarialnym Rep. Nr (…) z 28 lutego 2025 r.

22 kwietnia 2026 r. powyższa nieruchomość została sprzedana przez Urząd Skarbowy, w drodze publicznej licytacji egzekucyjnej, prywatnej osobie fizycznej za cenę (…) zł na pokrycie zobowiązań Wnioskodawczyni i jej małżonka, z czego znaczna część uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości pokryła zadłużenie wobec US i innych wierzycieli. Ponadto, Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem ponieśli koszty egzekucyjne sprzedaży tej nieruchomości.

Wnioskodawczyni ma zamiar zakupić od męża 1/2 udziału w domu, którego są jedynymi współwłaścicielami. Na zakup ten ma zamiar przeznaczyć (…) zł, co jest sumą większą od wartości wyrażonej w cenie sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny od córki (…), lecz znacznie większą od kwoty, którą Wnioskodawczyni otrzymała do dyspozycji po sprzedaży tej nieruchomości w dniu 22 kwietnia 2026 r. Wnioskodawczyni ma zamiar wydatkować kwotę (…) zł na zakup 1/2 udziału w domu i skorzystać z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Między Panią i Pani małżonkiem obowiązuje rozdzielność majątkowa od 17 stycznia 2020 r.

30 października 2012 r. wraz z mężem przekazała Pani córce nieruchomość w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Po przekazaniu nieruchomości w formie darowizny na rzecz córki została wszczęta sprawa sądowa na podstawie ustawy pauliańskiej. Następnie, 28 lutego 2025 r., córka zwróciła Państwu przedmiotową nieruchomość. Nieruchomość została zwrócona jako współwłasność, mimo że w tym momencie między Państwem obowiązywała już rozdzielność majątkowa.

Dom, którego Pani wraz z małżonkiem jest współwłaścicielem w udziałach po 1/2, otrzymali Państwo w drodze spadku na podstawie testamentu z 30 lipca 2001 r. Udział wynoszący 1/2 domu stanowi Pani majątek osobisty. Ma Pani zamiar zakupić od męża 1/2 udziału w domu, którego jesteście Państwo jedynymi współwłaścicielami. Na zakup ten ma Pani zamiar przeznaczyć (…) zł. Jest to suma większa od połowy kwoty (…) zł (przypadająca na nią wartość nieruchomości wyrażonej w cenie sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny od córki (…) – za tyle nieruchomość została sprzedana w drodze publicznej licytacji egzekucyjnej), lecz znacznie większa od kwoty, którą otrzymała Pani do dyspozycji po sprzedaży tej nieruchomości 22 kwietnia 2026 r. – gdyż większość tej kwoty została przekazana wierzycielom, a Pani otrzymała tylko część tej kwoty, a nie równo połowę z (…) zł. Ma Pani zamiar wydatkować kwotę (…) zł na zakup 1/2 udziału w domu i skorzystać z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof.

Pytania

1.    Czy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest kwota, którą sprzedawca nieruchomości otrzymał lub kwota postawiona mu do dyspozycji, czy też wartość wyrażona w cenie sprzedaży tej nieruchomości?

2.    Czy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia można uznać koszty egzekucyjne związane z tym odpłatnym zbyciem?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Sprzedaż nieruchomości i uzyskany z tego tytułu zysk jest źródłem przychodów określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, wolne od podatku dochodowego są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 30e updof, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Rozliczenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości następuje w zeznaniu PIT-39 składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Moment powstania przychodu określony został w art. 11 ust. 1 updof – przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zaznaczyć jednak należy, że jednym z wyjątków jest art. 19 updof.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które to uzasadniają, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Zatem jednoznacznie stwierdzić należy, iż w przypadku źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, przychód to cena określona w umowie sprzedaży (tj. w akcie notarialnym umowy sprzedaży).

Stosownie do art. 11 ust. 1 updof, przychodem jest, co do zasady, kwota otrzymana lub postawiona do dyspozycji podatnika Jednakże dla niektórych źródeł ustawodawca wprowadził odrębne definicje.

Dla źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości – art. 10 ust. 1 pkt 8 – przychodem jest, co do zasady, wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Skoro zatem ustawodawca określił, że przychodem jest cena określona w umowie, to nie ulega wątpliwości, że nie chodzi tu o kwotę, którą sprzedawca nieruchomości otrzymał lub też która została mu pozostawiona do dyspozycji, ani też kwota należna sprzedawcy. Przychodem ze zbycia nieruchomości, co do zasady, jest wartość wyrażona w cenie sprzedaży. Przychodem z tego źródła nie są więc pieniądze, które sprzedawca uzyskał w wyniku sprzedaży, a wartość wyrażona w cenie sprzedaży. Powyższe oznacza, że obowiązek podatkowy powstaje niezależnie od tego, czy zbywca nieruchomości otrzymał za nią zapłatę w pieniądzu, czy też, jak to miało miejsce w przedmiotowej sytuacji, część kwoty organ egzekucyjny przekazał wierzycielom.

Takie stanowisko potwierdza ugruntowane już orzecznictwo sądowe.

Dla przykładu Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 września 2019 r. (II FSK 3110/17) stwierdził, iż: „z art. 19 ust. 1 updof wynika jednoznacznie, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Unormowanie to ma charakter szczególny i jest wyrazem obowiązywania zasady memoriałowej, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje niezależnie od tego, czy podatnik faktycznie otrzymał do dyspozycji pieniądze lub inne wartości, a więc czy cena sprzedaży została faktycznie zapłacona. Jest to rozwiązanie wyraźnie inne, szczególne względem zasady kasowej, przewidzianej w art. 11 updof, traktującym o otrzymanych pieniądzach, wartościach lub świadczeniach w naturze. Co prawda, art. 11 ustawy wprowadza, jako regułę zasadę kasową, gdyż dla zaistnienia przychodu wymaga, aby pieniądze, wartości lub świadczenia w naturze były właśnie »otrzymane« lub »pozostawione do dyspozycji« podatnika, jednak art. 19 ustawy stanowi lex specialis – wiąże on istnienie przychodu z samym faktem zawarcia umowy zbycia nieruchomości lub praw majątkowych”.

Dalej Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, iż: „W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że art. 19 ust. 1 updof wprowadził definicję przychodu, przez którą należy rozumieć wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie – z tego specyficznego źródła, jakim jest między innymi zbycie nieruchomości oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Dla wystąpienia przychodu wystarczy zatem samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 par. 1 k.c. (por. wyroki NSA: z 16 października 2012 ., sygn. akt II FSK 501/11 i powołane tam dalsze orzeczenia; z 19 lipca 2016 r., sygn. akt II FSK 1610/14; z 12 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2490/14; publik. CBOSA). Przepis art. 19 ust. 1 updof nie odwołuje się przy tym do wymagalności ceny określonej w umowie polegającej na tym, że wierzyciel ma prawną możliwość żądania zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności, czyli w przypadku umowy sprzedaży możność żądania przez sprzedawcę zapłaty określonej kwoty na jego rzecz. W świetle tego przepisu nie ma również znaczenia sposób zadysponowania przez sprzedającego uzyskaną kwotą”.

Naczelny Sąd Administracyjny w sposób jednoznaczny stwierdził iż: „warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof nie jest wydatkowanie na wymienione w tym przepisie cele konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego”.

Powyższe oznacza, iż podatnik ma prawo wydatkować i uwzględnić w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej cały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości – wyrażony w jego cenie, a nie konkretne pieniądze.

Podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 6 lipca 2020 r. (I SA/Gl 1690/19) stwierdził, iż: „Przychodem [z odpłatnego zbycia] jest zaś wartość nieruchomości, wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy podatkowej). Jednocześnie, słowo »wartość« w języku polskim oznacza to, ile coś jest warte pod względem materialnym. Tym samym, z woli ustawodawcy, wyrażonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej, kryterium zwolnienia podatkowego jest to, aby wartość wyrażona w cenie sprzedaży (pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), najpóźniej w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym miało miejsce odpłatne zbycie, została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe podatnika. Dla ukształtowania treści powinności podatkowej w podatku dochodowym od osób fizycznych zupełnie obojętne jest zaś to, co ze wspomnianą wartością przychodu dzieje się w okresie od jej uzyskania, do dnia jej spożytkowania zgodnie z wolą ustawodawcy, wyrażoną w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy podatkowej. Skoro najpóźniej w ciągu dwóch lat ma być wydatkowana wartość, to w tym przedziale czasu należy w określony sposób spożytkować kwotę, która odpowiada (ma taką samą wartość) przychodowi z odpłatnego zbycia nieruchomości”.

Ponadto Sąd ten stanął również na stanowisku, iż: „To podatnik decyduje o tym jakimi środkami realizuje swoje cele mieszkaniowe, czy pozyskanymi z opodatkowanej sprzedaży, czy też z kredytu (pożyczki), jednakże może to uczynić wyłącznie w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Kredyt (czy pożyczka) nawet przeznaczony na cele mieszkaniowe nie korzysta z przedmiotowego zwolnienia. Zwolnienie to obejmuje jedynie spłatę takiego kredytu (pożyczki) i odsetek od niego w określonym czasie (dwóch lat) do wysokości uzyskanego przychodu”.

Oznacza to, iż podatnik nie musi na nabycie „nowej” nieruchomości przeznaczyć dosłownie tych samych pieniędzy, które nabywca „starej” nieruchomości przekazał, lecz chodzi tu o wydatkowanie samej sumy pieniędzy – wartości wyrażonej w cenie sprzedaży tej nieruchomości.

Podobny pogląd wyrażony został w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 18 lipca 2019 r. (I SA/Gl 110/19).

Ad 2.

Zgodnie z ogólną zasadą, zawartą w art. 22 ust. 1 updof, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie zaś do art. 22 ust. 6c updof, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6d updof, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

22 kwietnia 2026 r. nieruchomość nabyta w drodze darowizny w 2025 r. została sprzedana przez urząd skarbowy w drodze publicznej licytacji egzekucyjnej prywatnej osobie fizycznej za cenę (…) zł na pokrycie zobowiązań Wnioskodawczyni i jej małżonka, z czego znaczna część uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości pokryła zadłużenie wobec US i innych wierzycieli. Ponadto, Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem ponieśli koszty egzekucyjne sprzedaży tej nieruchomości.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż ma prawo uznać koszty egzekucyjne związane ze sprzedażą nieruchomości za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Bez poniesienia tych kosztów nie doszłoby bowiem do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Poniesione koszty egzekucyjne zostały odpowiednio udokumentowane przez organ egzekucyjny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest pojęcie przychodu. Ten z kolei jest definiowany przez ustawodawcę w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższa definicja przychodów ma charakter ogólny i znajduje zastosowanie, o ile w przepisach szczególnych ustawodawca nie uregulował tej kwestii odmiennie. Zatem zgodnie z tą definicją, do przychodów zalicza się wszelkie przysporzenia o charakterze pieniężnym, jak i niepieniężnym, w tym wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń. O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik, czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też innych nieodpłatnych świadczeń), czy też gdy na skutek określonego zdarzenia powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów, uzyskuje określone przysporzenie majątkowe.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W opisie sprawy wskazała Pani, że:

·    1 grudnia 2011 r. nabyła Pani wraz z mężem jako współwłaściciele po 1/2 udziału w drodze umowy sprzedaży nieruchomość o obszarze (…) ha z przeznaczeniem do prowadzenia gospodarstwa rolnego;

·    w 2012 r. przekazała Pani wraz z małżonkiem ww. nieruchomość córce w ramach darowizny;

·    w 2013 r. Urząd Skarbowy wszczął procedurę cofnięcia darowizny, powołując się na zapisy skargi pauliańskiej (art. 527-534);

·    28 lutego 2025 r. – Pani córka chcąc pomóc Państwu w spłacie należności, zdecydowała się na przywrócenie właściwego stanu prawnego i zwróciła Pani i Pani małżonkowi tę nieruchomość w drodze darowizny;

·    22 kwietnia 2026 r., nieruchomość ta została sprzedana przez Urząd Skarbowy w drodze publicznej licytacji egzekucyjnej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia.

Dlatego też mając na uwadze językowe znaczenie tego pojęcia należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przedmiotowej sprawie za datę nabycia przez Panią udziału w nieruchomości należy zatem uznać 28 lutego 2025 r., tj. datę zawarcia umowy darowizny.

Skoro zatem sprzedaż nieruchomości rolnej nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie (umowa darowizny z 28 lutego 2025 r.) to transakcja ta stanowi dla Pani źródło przychodu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie to podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy:

Z art. 19 ust. 1 przywołanej ustawy wynika, że:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

·         koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

·         prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

·         koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

·         wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

·         koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Należy w tym miejscu podkreślić, że (odmiennie od zasady wyrażonej w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) zgodnie z cytowanym powyżej przepisem przychodem ze zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Nie zaś otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne.

Wątpliwości Pani dotyczą kwestii ustalenia, czy w sytuacji opisanej we wniosku przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest kwota, którą sprzedawca nieruchomości otrzymał lub kwota postawiona mu do dyspozycji, czy też wartość wyrażona w cenie sprzedaży tej nieruchomości.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy zgadzam się z Pani stanowiskiem, że „w przypadku źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, przychód to cena określona w umowie sprzedaży (tj. w akcie notarialnym umowy sprzedaży)”, z uwzględnieniem oczywiście jej pomniejszenia o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wskazałem powyżej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przy czym za koszty odpłatnego zbycia uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Zatem bez znaczenia dla uzyskania tego przychodu pozostaje w jaki sposób cena ta zostanie zapłacona lub na jakie cele kwota z tej sprzedaży zostanie wydatkowana. Innymi słowy, bez znaczenia dla uzyskanej ceny pozostanie przeznaczenie uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przychodu w części na spłatę zobowiązań wobec Urzędu Skarbowego i innych wierzycieli.

Cena, która została osiągnięta ze sprzedaży nieruchomości pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia jest Pani przychodem i to ona stanowi podstawę opodatkowania, którą może pomniejszyć o ewentualne koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu.

Odpowiadając zatem na Pani pierwsze pytanie wskazuję, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W konsekwencji, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc do ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia wyjaśniam, że odbywa się ono zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość (udział) lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W Pani sytuacji nieruchomość otrzymała Pani nieodpłatnie w formie darowizny, a więc zastosowanie ma art. 22 ust. 6d tej ustawy, zgodnie z którym:

Na gruncie art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określony w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze darowizny, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego. W związku z tym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

Z ww. przepisu wynika, że kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości, nabytej w drodze darowizny mogą być wyłącznie:

·         udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,

·         kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

W odniesieniu do kosztów egzekucyjnych wskazuję, że nie stanowią one żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny. Ustawodawca zaliczył bowiem do nich – co jednoznacznie wynika z treści powołanego wyżej przepisu – jedynie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku do spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na otrzymaną nieruchomość (o ile osoba obdarowana była zobowiązana do zapłaty tego podatku). Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną i powinien być wykładany ściśle, z uwzględnieniem jego celu oraz związku z innymi uregulowaniami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Bez wątpienia koszty egzekucyjne nie stanowią podatku od spadku i darowizn, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy. Rozważenia więc wymaga, czy można je zakwalifikować do nakładów, o których mowa w ww. przepisie.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze remontowym.

Ponadto ustawa przewiduje, że wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podobnie z przedstawionym powyżej wyjaśnieniem pojęcie „nakładów” rozumieją sądy administracyjne, np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w prawomocnym wyroku z 11 kwietnia 2012 r., sygn. akt I SA/Gl 1084/11 stwierdził m.in. że: (…) słowo „nakłady” oznacza takie nakłady, które zmieniają/przeobrażają rzecz, nadając jej – poprzez proces inwestycyjny – nową jakość. Świadczy o tym konieczność udokumentowania nakładów fakturą VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Ujmując rzecz inaczej, aby mówić o nakładzie na nieruchomość wpływającym na jej wartość i podlegającym zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. musi dojść do zdarzenia, warunkującego wystawienie takiej faktury, a więc do dostawy towaru lub wykonania usługi.

Uzasadnienie to zachowuje aktualność także w przypadku art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w przepisie tym podobnie, jak w art. 22 ust. 6c ustawy, mowa jest o nakładach zwiększających wartość nieruchomości. W obu przypadkach pojęcie nakładów będzie rozumiane jednakowo.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opisany we wniosku stan faktyczny stwierdzam, że poniesione przez Panią koszty egzekucyjne związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu, o których mowa w cytowanym wcześniej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nie stanowią one udokumentowanych nakładów na nieruchomość zwiększających jej wartość, ani nie stanowią kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zadanych pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone. Tym samym, niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii możliwości skorzystania przez Panią z ulgi mieszkaniowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo wskazuję, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści cytowanego powyżej art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pani jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pani męża).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będze zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.