0112-KDIL1-3.4012.506.2026.3.AC

Prawo do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży części budynków oraz prawo do rezygnacji z tego zwolnienia.

Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.506.2026.3.AC
Rodzaj dokumentu: Interpretacja indywidualna
Data wydania: 9 października 2026
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Status: Aktualna

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie:

- wskazania, czy planowana sprzedaż budynku nr (…), budynku nr (…) oraz budynku nr (…) w części przeznaczonej na lokale mieszkalne wraz z gruntami, na których budynki te są posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (pytania oznaczone we wniosku nr 3),

- stwierdzenia, czy znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 10 ustawy po spełnieniu kryteriów formalnych i woli stron (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Uzupełnił go Pan pismem z 7 września 2026 r. (wpływ 7 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) zamieszkały w (…), NIP (…) jest polskim rezydentem podatkowym i w Polsce posiada nieograniczony obowiązek podatkowy. W latach (…) Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą (zamknięcie (…) 2025 r.). Wnioskodawca był i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W (…) r. Wnioskodawca:

1) wybudował korzystając z własnych prywatnych środków budynek wielorodzinny w (…) przy (…) oznaczony numerem (…);

2) zgodnie z Decyzją administracyjną jest to budynek mieszkalny wielorodzinny z zespołem gabinetów lekarskich na parterze (dalej: „część użytkowa”);

3) nieruchomość ta była wynajmowana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy;

4) następnie, (…) 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od (…) 2024 r. był on wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od (…) 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ Wnioskodawca (…) 2025 r. zamknął działalność gospodarczą;

5) od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny z częścią użytkową i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach;

6) przy wybudowaniu budynku Wnioskodawca nie korzystał z prawa do odliczenia VAT;

7) pierwsze zasiedlenie miało miejsce w roku (…) i nie miało miejsca powtórne pierwsze zasiedlenie od tego momentu;

8) nie dokonywano remontów i innych prac, których wartość przewyższała 30% wartości początkowej.

W roku (…) Wnioskodawca:

1) wybudował korzystając z własnych prywatnych środków budynek wielorodzinny w (…);

2) zgodnie z Decyzją administracyjną jest to budynek mieszkalny wielorodzinny;

3) nieruchomość ta była wynajmowana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy;

5) od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach;

6) przy wybudowaniu budynku Wnioskodawca nie korzystał z prawa do odliczenia VAT;

7) pierwsze zasiedlenie miało miejsce w roku (…) i nie miało miejsca powtórne pierwsze zasiedlenie od tego momentu;

8) nie dokonywano remontów i innych prac, których wartość przewyższała 30% wartości początkowej.

W roku (…) Wnioskodawca:

1) nabył wraz z żoną budynek położony przy (…);

2) budynek ten został wybudowany w (…) r., gdzie w decyzji widnieje zapis, iż jest to budynek mieszkalny składający się z (…) lokali mieszkalnych;

3) nieruchomość ta była wynajmowana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy;

5) od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek mieszkalny w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach;

6) nabycie nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT;

7) pierwsze zasiedlenie miało miejsce w roku (…) i nie miało miejsca powtórne pierwsze zasiedlenie od tego momentu;

8) nie dokonywano remontów i innych prac, których wartość przewyższała 30% wartości początkowej.

Wnioskodawca planuje sprzedać:

1) W (…) r. budynki mieszkalne (…) oraz (…) bez części użytkowej w roku (…) (tj. tylko część mieszkalną).

2) W styczniu (…) część użytkową budynku (…). W momencie planowanej sprzedaży zarówno w roku (…), jak i w roku (…):

1) obydwie strony transakcji będą podatnikami VAT czynnymi;

2) złożą stosowne oświadczenie w akcie notarialnym.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W piśmie z (…) 2026 r.:

1. W odpowiedzi na pytanie: „W opisie sprawy wskazał Pan: W 2003 roku Wnioskodawca: 1) wybudował korzystając z własnych prywatnych środków budynek wielorodzinny w (…). W roku 2004 Wnioskodawca: 1) wybudował korzystając z własnych prywatnych środków budynek wielorodzinny w (…) oznaczony numerem (…), (…). Wobec powyższego proszę jednoznacznie wskazać:

a) kiedy (dd-mm-rrrr) nabył Pan nieruchomość (grunt), na której wybudował Pan budynek nr (…)?

b) kiedy (dd-mm-rrrr) nabył Pan nieruchomość (grunt), na której wybudował Pan budynek nr (…)?”,

wskazał Pan:

Grunt został nabyty, na którym został posadowiony budynek (….) został kupiony (…) 2001 roku, a grunt na którym został posadowiony budynek oznaczony jako (…) został kupiony (…) 2002 roku.

2. W odpowiedzi na pytanie: „W opisie sprawy wskazał Pan: (…) (…) roku budynek został on wycofany ze środków trwałych, a od (….) roku był on wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od (…) jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego zgodnie z art.10 ust.1 pkt.6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ Wnioskodawca (….) zamknął działalność gospodarczą. Wobec powyższego proszę wskazać:

a) czy najem budynku nr (…) w okresie (…) r. do (…) r. następował w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, czy też w ramach najmu prywatnego?

b) kto i w jaki sposób dokumentował usługę najmu? Czy czynsz z tytułu najmu Budynku nr (…) był w ww. okresie dokumentowany wystawionymi przez Pana fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego”,

wskazał Pan:

ad. a) Najem w tym czasie odbywał się w ramach działalności gospodarczej, w ramach której Wnioskodawca wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu.

ad. b) Wnioskodawca dokumentował najem wystawiając faktury VAT.

3. W odpowiedzi na pytanie: „Czy budynek wielorodzinny nr (…), budynek wielorodzinny nr (…) oraz budynek nr (…) są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?”,

wskazał Pan:

Tak, są to budynki w ramach prawa budowlanego.

4. W odpowiedzi na pytanie: „Jak są sklasyfikowane wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – (PKOB)) – (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – budynek wielorodzinny z częścią użytkową nr (…), budynek wielorodzinny nr (…) i budynek nr (…), będące przedmiotem wniosku? Proszę wskazać klasyfikację PKOB tych budynków”,

wskazał Pan:

Klasyfikacja dla budynków, to PKOB: 112.

5. W odpowiedzi na pytanie: „Czy na moment sprzedaży części mieszkalnej budynku nr (…) będzie ona stanowiła samodzielny lokal mieszkalny w myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232)?”,

wskazał Pan:

Część mieszkalna nie będzie stanowiła samodzielnego lokalu w myśl art.2 ust.2 ustawy o własności lokali.

6. W odpowiedzi na pytanie: „W jaki sposób będzie Pan poszukiwać bądź zamierza znaleźć nabywców ww. budynków? Czy będzie Pan ogłaszać zamiar sprzedaży ww. budynków w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmować inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie?”,

wskazał Pan:

Wnioskodawca nie będzie poszukiwał nabywców na otwartym rynku ani prowadził działań marketingowych w Internecie, prasie, radiu lub innych mediach. Będzie to sprzedaż na rzecz spółki (…), która obecnie jest najemcą.

7. W odpowiedzi na pytanie: „Czy planowana w 2027 r. sprzedaż budynków nr (…), nr (…) i nr (…) w części przeznaczonej do lokali mieszkalnych będzie dokonywana na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego?”,

wskazał Pan:

Tak, planuje się sprzedaż w jednej umowie, w jednym akcie notarialnym.

8. W odpowiedzi na pytanie: „Czy sprzedaż budynku nr (…) w części przeznaczonej do lokali mieszkalnych oraz w części użytkowej zostanie dokonana na rzecz tego samego nabywcy?”,

wskazał Pan:

Tak, będzie to sprzedaż do jednego nabywcy.

9. W odpowiedzi na pytanie: „Czy do dnia sprzedaży zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną/ umowy przedwstępne sprzedaży z nabywcą/nabywcami budynków nr (…), nr (…) oraz nr (…)? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) wszystkie warunki, jakie będzie/będą zawierać umowa przedwstępna/umowy przedwstępne sprzedaży, zawarta/zawarte z nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej/planowanych transakcji sprzedaży przedmiotowych budynków będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej/zawartych umów przedwstępnych (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.),

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych będą ciążyć na Panu, a jakie na nabywcy? Proszę o ich szczegółowe opisanie,

c) czy po zawarciu umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych nabywca/nabywcy w budynkach mających być przedmiotem sprzedaży, będzie/będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność? Jeśli tak, to proszę o podanie jakich, czy nabywca/nabywcy będzie/będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. budynkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych do zawarcia umowy finalnej/umów finalnych?

d) czy w tej umowie/tych umowach zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy/umów sprzedaży, przenoszącej/przenoszących prawo własności budynków? Jeśli tak – to jakie?”,

wskazał Pan:

Do dnia sprzedaży nie jest planowane zawarcie umowy przedwstępnej.

10. W odpowiedzi na pytanie: „Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?”,

wskazał Pan:

Wnioskodawca w latach (…) w ramach swojej działalności gospodarczej nabył (…) nieruchomości w postaci działek, na których wybudował on (…) gotowych do zamieszkania mieszkalnych domów jednorodzinnych (PKOB 111), które następnie sprzedał, przy czym ostatnia sprzedaż miała miejsce w (…) roku. Lista adresów nieruchomości, które zostały sprzedane na wcześniej kupionych działkach podana jest niżej:

1) (…)

Niestety, Wnioskodawca nie posiada już aktów notarialnych dotyczących sprzedaży, ponieważ od ostatniej sprzedaży minęło (…) lat, a w momencie sprzedaży przedmiotem Wniosku minie (….) lat. Przepisy prawa podatkowego nie nakazują przechowywania dokumentów przez tak długi czas. Również uregulowania z zakresu prawa cywilnego (gwarancje, rękojmie) nie odnoszą się do tak długiego okresu. Przepisy notarialne stanowią, że po upływie (…) lat od daty dokonania czynności nakazują przekazanie ich do archiwum sądu, dlatego część aktów notarialnych została już przez kancelarie notarialne przekazana do odpowiednich sądów. W związku z tym w tak krótkim czasie na odpowiedź (7 dni) Wnioskodawca nie jest w stanie udzielić szczegółowych informacji, typu: data konkretnego zakupu działki – data sprzedaży działki wraz z wybudowanym domem.

Ponadto:

· nieruchomości zostały nabyte w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na budowie domów jednorodzinnych,

· po wybudowaniu były sprzedawane nabywcom końcowym,

· sprzedaż następowała w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w tamtym okresie.

11. W odpowiedzi na pytanie: „Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?”,

wskazał Pan:

Wnioskodawca po sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie planuje dalszych sprzedaży.

12. W odpowiedzi na pytanie: „Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”,

wskazał Pan:

Wnioskodawca nie ma zamiaru nabywania innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Ponadto, Wnioskodawca w związku z zadanymi pytaniami w wezwaniu uzupełnia uzasadnienie o następujące tezy:

1) Działalność o charakterze deweloperskim Wnioskodawcy opisana w odpowiedzi na pytanie 10 wezwania miała charakter jednej (choć rozłożonej w czasie) inwestycji w miejscowości (…) oraz dwóch dodatkowych w (…). Po ich zakończeniu Wnioskodawca nie podejmował i nie kontynuował tego rodzaju działalności w ramach swojej działalności gospodarczej. Na uwagę należy zwrócić uwagę, że tego rodzaju działalność zakończyła się prawie 10 lat temu.

2) Sprzedaż (…) budynków była skutkiem realizacji jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego prowadzonego w latach 2007-2017. Po zakończeniu przedsięwzięcia Wnioskodawca nie podejmował działalności polegającej na nabywaniu gruntów, budowie budynków i ich dalszej odsprzedaży. Od zakończenia inwestycji do dnia sporządzenia niniejszego pisma upłynęło niemal 10 lat. Wnioskodawca podejmując decyzję o dalszym nieprzechowywaniu dokumentacji nie planował sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem Wniosku oraz nie miał świadomości, że będą one potrzebne na przyszłość.

3) Działalność opisana w odpowiedzi na pytanie 10 niniejszego wezwania nie była związana z nieruchomościami będącymi przedmiotem niniejszego wniosku. Natomiast, budynki (…) nigdy nie były przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego z lat 2007-2017.

4) Środki na budowę budynku 1 pochodziły z pożyczki prywatnej udzielonej przez bank, a na budowę budynku 2 pochodziły z darowizny udzielonej Wnioskodawcy przez jego rodziców. W (…) r. budowa domów będących przedmiotem wniosku była przedmiotem kontroli skarbowej prowadzonej przez miejscowy urząd skarbowy. Organ skarbowy chciał ustalić, czy budowa ww. domów nie była prowadzona w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy, analizując przy tym źródło finansowania oraz czy wydatki związane z budową zostały uwzględnianie w kosztach podatkowych działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Organ skarbowy w protokole kontroli stwierdził, że budowa nie stanowiła działalności gospodarczej.

5) Sprzedaż nieruchomości będących przedmiotem wniosku jest podyktowana względami osobistymi Wnioskodawcy.

6) Wnioskodawca wnosi o uznanie braków formalnych za usunięte i wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca, celem ułatwienia opisu stanu faktycznego pragnie wyeksponować następujące fakty:

1) Budynki 1 i 2 zostały wybudowane wiele lat wcześniej ze środków prywatnych w stosunku do inwestycji z lat 2007-2017.

2) Już w 2003 r. urząd skarbowy badał charakter tych inwestycji, gdzie Organ stwierdził, że budowa nie stanowiła działalności gospodarczej i miała charakter prywatny.

3) Budynki nie zostały wybudowane z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży i następnie przez wiele lat były wykorzystywane jako nieruchomości przeznaczone do najmu.

4) Obecna sprzedaż jest skutkiem wieloletniego posiadania nieruchomości, a nie realizacji przedsięwzięcia handlowego.

5) Sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy majątku znajdującego się w posiadaniu od ponad 20 lat.

Na zakończenie Wnioskodawca:

1) podkreśla, że niezależnie od powyższego budynki będące przedmiotem sprzedaży mają charakter mieszkalny. Tym samym do przychodu z ich sprzedaży zastosowanie znajduje art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, który wyłącza takie składniki majątku z przychodów z działalności gospodarczej.

2) uważa, że planowana sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż ta będzie stanowiła czynność objętą zakresem ustawy o VAT, jednakże spełnione zostaną przesłanki zastosowania ww. zwolnienia.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy planowana sprzedaż budynku nr 1, budynku nr 3 oraz budynku nr 1 w części przeznaczonej na lokale mieszkalne wraz z gruntami, na których budynki te są posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3, ostatecznie sformułowane w piśmie z 7 września 2016 r.)

2. Jeśli odpowiedź na pytanie 3) jest pozytywna, to czy zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT po spełnieniu kryteriów formalnych i woli stron? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w piśmie z (…) 2026 r.)

Ad 1.

Tak, zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż budynku nr 1, budynku nr 3 oraz budynku nr 2 w części przeznaczonej na lokale mieszkalne wraz z gruntami będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Takie zwolnienie znajdzie zastosowanie, ponieważ w stosunku do wszystkich budynków:

1) dostawa (sprzedaż) nie będzie realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia;

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą (sprzedażą) minie okres co najmniej 2 lat. W rzeczywistości będzie to ponad 20 lat;

3) w tym czasie – tj. od pierwszego zasiedlenia w latach 2003-2004 nie miało miejsca ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, stanowiło co najmniej 30% wartości początkowej.

Ad 2.

Tak, ponieważ będą spełnione kryteria formalne: status podatników VAT czynnych oraz będzie złożenie stosownego oświadczenia w akcie notarialnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, budynki/budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w latach 1985-2025 prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą (zamknięcie (….) 2025 r.). Był i jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2003 r. wybudował Pan, korzystając z własnych prywatnych środków, budynek wielorodzinny w (…) oznaczony numerem 2. Zgodnie z Decyzją administracyjną jest to budynek mieszkalny wielorodzinny z zespołem gabinetów lekarskich na parterze. Przy wybudowaniu budynku nie korzystał Pan z prawa do odliczenia VAT. Nieruchomość ta była wynajmowana w ramach Pana działalności gospodarczej. Następnie, (…) 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od (…) 2024 r. był on wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od (…) 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ (….) 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą. Dokumentował Pan najem wystawiając faktury VAT. Od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny z częścią użytkową i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2003 r. i nie miało miejsca powtórne pierwsze zasiedlenie od tego momentu. Nie dokonywano remontów i innych prac, których wartość przewyższała 30% wartości początkowej.

W 2004 r. wybudował Pan, korzystając z własnych prywatnych środków, budynek wielorodzinny w (…) oznaczony numerem 1. Zgodnie z Decyzją administracyjną jest to budynek mieszkalny wielorodzinny. Nieruchomość ta była wynajmowana w ramach Pana działalności gospodarczej. Następnie, (….) 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od (…) 2024 r. był on wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od (…) 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ (…) 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą. Od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku: do tej pory jest to budynek wielorodzinny i w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach. Przy wybudowaniu budynku nie korzystał Pan z prawa do odliczenia VAT. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2004 r. i nie miało miejsca powtórne pierwsze zasiedlenie od tego momentu. Nie dokonywano remontów i innych prac, których wartość przewyższała 30% wartości początkowej.

W 2020 r. nabył Pan nabył wraz z żoną budynek położony przy (…) 3. Budynek ten został wybudowany w 2003 r., gdzie w decyzji widnieje zapis, iż jest to budynek mieszkalny składający się z (…) lokali mieszkalnych. Nieruchomość ta była wynajmowana w ramach Pana działalności gospodarczej. Następnie, (…) 2023 r. budynek został wycofany ze środków trwałych, a od (…) 2024 r. był on wynajmowany w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od (…) 2026 r. jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ (…) 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą. Od momentu wybudowania nie zmieniło się przeznaczenie budynku, do tej pory jest to budynek mieszkalny w takiej formie figuruje on we wszystkich rejestrach. Nabycie nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2003 r. i nie miało miejsca powtórne pierwsze zasiedlenie od tego momentu. Nie dokonywano remontów i innych prac, których wartość przewyższała 30% wartości początkowej.

Planuje Pan sprzedać:

1) w (…) 2027 r. budynki mieszkalne 1 i 3 oraz 2 bez części użytkowej w roku 2027 (tj. tylko część mieszkalną);

2) w (…) 2030 część użytkową budynku 2.

W momencie planowanej sprzedaży zarówno w roku 2027, jak i w roku 2030:

1) obydwie strony transakcji będą podatnikami VAT czynnymi;

2) złożą stosowne oświadczenie w akcie notarialnym.

Nie będzie Pan poszukiwał nabywców na otwartym rynku ani prowadził działań marketingowych w Internecie, prasie, radiu lub innych mediach. Będzie to sprzedaż na rzecz spółki (…), która obecnie jest najemcą.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana sprzedaż budynku nr 1, budynku nr 3 oraz budynku nr 2 w części przeznaczonej na lokale mieszkalne wraz z gruntami, na których budynki te są posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz czy zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 10 ustawy po spełnieniu kryteriów formalnych i woli stron.

Z analizy art. 5 ust. 1 ustawy w związku z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 poz. 795):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

W kontekście rozpatrywanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, do którego odwołuje się art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca – za oddaną mu w najem rzecz – płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W analizowanej sprawie wskazał Pan, że budynki nr 1, nr 2 i nr 3 były wynajmowane w ramach Pana działalności gospodarczej. Następnie, (…) 2023 r. ww. budynki zostały wycofane ze środków trwałych, a od (…) 2024 r. były one wynajmowane w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Od (…) 2026 r. są one wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz na zasadach określonych zgodnie z ustawą o ryczałcie, ponieważ (…) 2025 r. zamknął Pan działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że wskazane budynki, które były wykorzystywane w związku z ww. najmem, de facto wykorzystywane były przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, w przypadku sprzedaży ww. budynków nie będzie Pan zbywać majątku osobistego, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że w całym okresie posiadania ww. nieruchomości nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania ich w ramach majątku osobistego dla zaspokojenia własnych potrzeb (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych).

Wynajęcie przez Pana opisanych budynków spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych wskazanych nieruchomości powoduje, że były one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana czynność sprzedaży przez Pana ww. nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Natomiast gdy nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, stosowanie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1, 2 i 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

3) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przepis regulujący definicję budowli stanowi domniemanie, iż obiekt podlegający regulacji prawa budowlanego (powstały w toku procesu budowlanego), który nie spełnia definicji budynku lub obiektu małej architektury stanowi budowlę.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów prawa, aby ocenić, czy dostawa przez Pana wskazanych nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku nr 1, budynku nr 3 oraz budynku nr 2 w części przeznaczonej na lokale mieszkalne nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do ww. budynków pierwsze zasiedlenie miało miejsce w roku 2003 i 2004 i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie wskazanych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W konsekwencji, spełnione zostaną przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy ww. budynków.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym znajdują się te budynki, również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z zastosowaniem do dostawy ww. budynków zwolnienia od podatku od towarów i usług wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości zastosowania dla tej dostawy zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W efekcie, dostawa ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Przechodząc do Pana wątpliwości dotyczących rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy stwierdzić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniającym przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, z uwagi na fakt, że dostawa nieruchomości (gruntów wraz z posadowionymi na nich budynkami) korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy, to przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mogą zrezygnować z niniejszego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie ww. dostawy nieruchomości.

Podsumowując, planowana sprzedaż budynku nr 1, budynku nr 3 oraz budynku nr 2 w części przeznaczonej na lokale mieszkalne wraz z gruntami, na których budynki te są posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. Ponadto, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mogą zrezygnować z niniejszego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie ww. dostawy nieruchomości (gruntów wraz z posadowionymi na nich budynkami).

W konsekwencji, Pana stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 3 i nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo informuję, że niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Interpretacja a sytuacja podatnika

Stanowisko organu przedstawione w interpretacji dotyczy stanu faktycznego opisanego we wniosku. Ocena, czy odnosi się ono do sytuacji innego podatnika, wymaga analizy jego dokumentów — w ramach obsługi księgowej zajmuje się tym biuro.

Kontakt z biurem