0111-KDWB.4014.165.2026.2.APA

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 września 2026 r. (wpływ 24 września 2026 r.) oraz pismem z 1 października 2026 r. (wpływ 6 października 2026 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...)

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(...)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zakup wraz z małżonką pierwszej nieruchomości na wspólne cele mieszkaniowe. Nieruchomość znajduje się w stanie surowym zamkniętym, a budynek nie został oddany jeszcze do użytkowania. Jednocześnie podczas zawierania umowy notarialnej opłacony zostanie podatek PCC w wysokości 2%.

Uzupełnienie wniosku

Wraz z małżonką zamierza Pan nabyć nieruchomość w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie surowym zamkniętym. Budynek jest w trakcie budowy i nie został jeszcze oddany do użytkowania. Zakup zostanie dokonany na wspólne cele mieszkaniowe a po zawarciu umowy notarialnej zostanie opłacony podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.

Zarówno Panu jak i Pana małżonce nigdy wcześniej nie przysługiwało:

-     prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-     prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-     spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

-     ani udziały w którymkolwiek z ww. praw.

W związku z powyższym nabywana nieruchomość będzie pierwszą nieruchomością mieszkalną, do której będą Państwo posiadać prawo własności. Nie występowały wcześniej żadne zdarzenia prawne, które skutkowały nabyciem takich praw (darowizna, spadek, podział majątku).

Zdarzenie przyszłe polega na zakupie pierwszego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który po zakończeniu budowy będzie służył zaspokojeniu Państwa wspólnych potrzeb mieszkaniowych.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy wraz z małżonką podlegają Państwo zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdującego się w trakcie budowy na cele zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych? (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Uważają Państwo, że wraz z małżonką spełniają Państwo warunki zwolnienia z podatku PCC określonego w art. 19 pkt 17 ustawy o podatku dochodowym od czynności cywilnoprawnych.

Nabywają Państwo budynek mieszkalny jednorodzinny w stanie surowym zamkniętym, który po ukończeniu budowy będzie służył zaspokojeniu Państwa potrzeb mieszkalnych.

W dniu zawierania transakcji i przed tym dniem nie przysługiwały ani Panu ani Pana małżonce żadne prawo własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani udział w tych prawach.

Jest to Państwa pierwsza nieruchomość mieszkalna.

Aktualne orzecznictwo NSA (sygn. akt III FSK 1463/24 oraz sygn. akt III FSK 964/25) potwierdza, że zakup budynku mieszkalnego w stanie surowym zamkniętym (tj. w trakcie budowy) podlega zwolnieniu z PCC, jeżeli spełnione są warunki ustawowe a takowe spełnia Pan wraz z Pana małżonką.

Zgodnie z powyższym uważają Państwo, że wraz z małżonką podlegają Państwo zwolnieniu z PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych a obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-     prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-     prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-     spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo nabyć nieruchomość w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie surowym zamkniętym. Budynek jest w trakcie budowy i nie został jeszcze oddany do użytkowania. Zarówno Panu jak i Pana małżonce nigdy wcześniej nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ani udziały w którymkolwiek z ww. praw.

Państwa zdaniem, spełniają Państwo warunki zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 19 pkt 17 ustawy o podatku dochodowym od czynności cywilnoprawnych.

Z Państwa stanowiskiem nie można się zgodzić.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny, do którego należy sięgać w przypadku czynności opisanych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ustawy prawo budowlane:

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.

Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:

Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.

Wskazali Państwo, że budynek nie został oddany jeszcze do użytkowania. Zatem budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Tym samym zakup budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie surowym zamkniętym, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie.

Skoro więc nabędą Państwo budynek mieszkalny, który nie został jeszcze oddany do użytkowania, to nie będą Państwo mogli skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli bowiem w momencie zawarcia umowy sprzedaży budynku nie zostanie wydane pozwolenie na jego użytkowanie lub nie zostanie złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, to w świetle prawa niemożliwe będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.