0111-KDIB3-3.4012.374.2026.3.JSU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego, w podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 5 sierpnia 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący m.in. podatku od towarów i usług, wpłynął 5 sierpnia 2026 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 11 września 2026 r. (wpływ 11 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

-        „X” sp. z o.o.;

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

-        „Y” sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

 i.    Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja

„Y” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), (dalej: „Zbywca”) jest podmiotem działającym w branży nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek.

„X” sp. z o.o. z siedzibą w (...) przy ul. (...), (dalej: „Nabywca”) jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości, należącą do (...), specjalizującej się w inwestowaniu oraz zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi w Europie. Nabywca prowadzi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, polegającą głównie na wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży udziałów przysługujących Zbywcy w prawie własności nieruchomości gruntowych, prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we współwłasności budynku handlowo-usługowego i budowli znajdujących się na tych gruntach, położonych w (...), w województwie (...), przy ulicach (...) i (...) oraz pozostałych składników opisanych we wniosku (dalej: „Transakcja”). Przedmiot Transakcji stanowi (...) działającego pod nazwą „Z” – Zbywca jest współwłaścicielem części tego kompleksu.

„Z” będące jednokondygnacyjnym budynkiem o łącznej powierzchni zabudowy (...) m², składa się z dwóch funkcjonalnie odrębnych części tj.:

•   części obejmującej powierzchnię, na której znajduje się (...) oraz jeden mniejszy sklep, której obecnym właścicielem jest Nabywca, oraz

•   części obejmującej powierzchnię, na której znajduje się (...) (mniejsze sklepy), która będzie przedmiotem Transakcji, a której obecnym właścicielem jest Zbywca.

Po Transakcji Nabywca będzie jedynym podmiotem uprawnionym do całego „Z” w zakresie prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego objętych Transakcją.

Dla porządku Nabywca wskazuje, iż stał się właścicielem części „Z” obejmującej powierzchnię przeznaczoną pod (...) w drodze transakcji z (…) r., która podlegała opodatkowaniu VAT, co do której wydane zostały przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacje indywidualne w zakresie opodatkowania VAT i podatkiem od czynności cywilnoprawnych z dnia (...) 2024 r. sygn. (...) oraz (...).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Po nabyciu nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu jej powierzchni na rzecz podmiotów trzecich. Działalność Nabywcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

ii.  Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) udział wynoszący (...) części we współwłasności nieruchomości gruntowej położonej w (...), przy ul. (...) oraz ul. (...), składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi A, B, C, D, E, F, G, H, I, J i K, obręb (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...);

b) udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego w (...), przy ul. (...), składającego się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi L, M, N i O, obręb (…), oddanego w użytkowanie wieczyste do dnia (...) r., wraz z odpowiadającym mu udziałem wynoszącym (...) części we współwłasności budynku handlowo-usługowego znajdującego się na tym gruncie, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...);

c)  udział wynoszący (...) części we współwłasności nieruchomości gruntowej położonej w (...), przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym Ó, obręb (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...);

d) udział wynoszący (...) części we współwłasności nieruchomości gruntowej położonej w (...), przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym P, obręb (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...);

e) udział wynoszący (...) części we współwłasności nieruchomości gruntowej położonej w (...), przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym R, obręb (...), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...);

f)  udział wynoszący (...) części we współwłasności jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego „Z”, o powierzchni zabudowy (...) m², posadowionego na działkach nr L, N i O oraz częściowo na działkach nr C, E i I, zaklasyfikowanego zgodnie z KŚT jako budynek handlowo-usługowy, który w dalszej części wniosku będzie określany jako „Budynek”; oraz

g) następujące budowle znajdujące się na Gruncie, w zakresie odpowiadającym udziałowi Zbywcy będącemu przedmiotem Transakcji (dalej: „Budowle”):

i.   parking naziemny o nawierzchni asfaltowej;

ii.  drogi wewnętrzne i dojazdowe o nawierzchni asfaltowej;

iii. drogi wewnętrzne i dojazdowe o nawierzchni z kostki betonowej, łącznie z chodnikami i krawężnikami;

iv. ogrodzenie z siatki stalowej;

v.  ogrodzenie z siatki stalowej powlekanej z bramą;

vi. żelbetowe mury oporowe;

vii.  stalowa brama wjazdowa;

viii. oświetlenie parkingu – stalowe lampy;

ix.   oświetlenie zewnętrzne – lampy;

x.  separator (...);

xi. separator (...);

xii instalacja wodna;

xiii.  zbiornik instalacji;

xiv. stalowe znaki określające nazwę;

xv.   sieć kanalizacji deszczowej;

xvi. sieć kanalizacji sanitarnej;

xvii. zadaszona wiata rowerowa;

xviii.wiaty;

xix.  przepompownia ścieków;

xx.   instalacja elektryczna;

xxi. instalacja cieplna;

xxii. instalacja telekomunikacyjna.

W dalszej części wniosku prawa opisane w punktach a) – g) będą określane łącznie jako „Nieruchomość”, natomiast grunt stanowiący część Nieruchomości opisany w punktach a) - e) określany będzie jako „Grunt”.

Powyższe Budowle stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524; dalej: jako „Prawo budowlane”), ponieważ są obiektami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 1 tej ustawy, niebędącymi jednocześnie budynkiem ani obiektem małej architektury.

Na dzień składania niniejszego wniosku/Transakcji, na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu będą się znajdować naniesienia w postaci Budynku lub Budowli. Transakcja nie będzie obejmować dostawy działek niezabudowanych.

Poniższa tabela przedstawia informacji o lokalizacji poszczególnych naniesień na Gruncie oraz ich klasyfikacji:

(…)

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

iii.        Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i pierwsze zasiedlenie Nieruchomości

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży, z dnia (...) r. zawartej z „Ź” sp. z o.o. sp.k., w formie aktu notarialnego (repertorium (...)). Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym nabyciem, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT, (ponieważ zrezygnowano ze zwolnienia i wybrano opodatkowanie VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), z którego Zbywca skorzystał.

Od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje ją w całości dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje ją podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (obecnie całość powierzchni pozostaje wynajęta). W konsekwencji, do pierwszego zasiedlenia całej Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14) ustawy o VAT doszło co najmniej dwa lata temu. Przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, Budowli lub ich części w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14) lit. b) ustawy o VAT).

Nieruchomość i związane z nią wyposażenie stanowią właściwie całość aktywów rzeczowych Zbywcy. Zbywca nie zatrudnia pracowników, jest spółką celową dedykowaną do wynajmu Nieruchomości. Po zbyciu Nieruchomości, Zbywca nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i ostatecznie zostanie zlikwidowany.

iv.        Brak wyodrębnienia Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę działu, wydziału czy też oddziału.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania Zbywcy są ewidencjonowane przez niego za pomocą wydzielonych, odrębnych kont, co pozwalałoby na przypisanie tych pozycji do Nieruchomości. Zbywca nie prowadzi jednak pełnej, osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Powyższy sposób ewidencjonowania wynika przy tym z faktu, że działalność gospodarcza Zbywcy koncentruje się na najmie powierzchni w Nieruchomości, a nie z celowego, formalnego wydzielenia Nieruchomości jako odrębnej, zorganizowanej jednostki w strukturze Zbywcy. W szczególności, okoliczność ta nie świadczy o organizacyjnym, finansowym ani funkcjonalnym wyodrębnieniu Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy, lecz stanowi jedynie naturalną konsekwencję profilu prowadzonej przez niego działalności.

v.         Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (w odpowiednim udziale przysługującym Zbywcy), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

a) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

b) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną (co-ownership management agreement) (z uwzględnieniem komentarzy przedstawionych poniżej);

c)  prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji, poręczenia) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

d) będące własnością Zbywcy na moment Transakcji autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, budowlanej oraz zagospodarowania terenu, związanej z Nieruchomością (o ile wystąpią); prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową, wykończeniem lub adaptacją Nieruchomości wraz z prawami z gwarancji i kaucji wynikających z umów z wykonawcami (o ile wystąpią);

e) prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację związane z Nieruchomością;

f)  będące w posiadaniu Zbywcy instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Nieruchomości, instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;

g) prawa do znaku(-ów) towarowego(-ych) lub licencję na ich wykorzystywanie;

h) prawa do domen internetowych związanych z prowadzoną na Nieruchomości działalnością gospodarczą;

i)   będącą w posiadaniu Zbywcy pozostałą dokumentację prawną, techniczną i administracyjną związaną z Nieruchomością;

j)   prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych związanych z korzystaniem z Nieruchomości (np. decyzji wodnoprawnych); w tym zakresie Zbywca wyrazi zgodę na przeniesienie (w trybie administracyjnym) praw i obowiązków wynikających z tych decyzji, w zakresie w jakim taka zgoda będzie wymagana (o ile wystąpią).

vi.        Składniki majątkowe niebędące przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

a) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

b) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem lit. c) powyżej;

c)  praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management) (z uwzględnieniem komentarzy przedstawionych poniżej);

d) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową (rental management agreement), zawartych przez Zbywcę z zarządcą części wspólnej nieruchomości (z uwzględnieniem komentarzy przedstawionych poniżej);

e) praw i obowiązków z umów serwisowych oraz na dostawę mediów dotyczących Nieruchomości, umów ubezpieczenia oraz umów marketingowych (z uwzględnieniem komentarzy przedstawionych poniżej);

f)  praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (Zbywca nie jest stroną takich umów);

g) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

h) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

i)   praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (z wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców);

j)   pracowników ani zakładu pracy Zbywcy - Zbywca nie zatrudnia pracowników;

k)  tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości.

Umowy o zarządzanie aktywami

Jak wspomniano, Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie aktywami (asset management), zawartej przez Zbywcę z dotychczasowym zarządcą. Wnioskodawcy wskazują, że planowane jest rozwiązanie tej umowy za porozumieniem stron, ze skutkiem natychmiastowym na dzień Transakcji.

W związku z powyższym, Nabywca przejmie obowiązek zapewnienia dalszego zarządzania aktywami, wobec czego, w miejsce dotychczasowej umowy o zarządzanie aktywami zawartej przez Zbywcę, Nabywca zawrze nową, odrębną umowę o zarządzanie aktywami (asset management), przy czym dopuszcza on możliwość zawarcia nowej umowy w tym zakresie z tym samym podmiotem, który świadczył do tej pory usługi na rzecz Zbywcy.

Umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną i zarządzanie najmami

Na wstępie Wnioskodawcy wskazują, iż z uwagi na specyfikę Nieruchomości (tj. istnienie nieruchomości wspólnej, z której korzystają zarówno Zbywca, jak i Nabywca), usługi z zakresu zarządzania Nieruchomością są realizowane na podstawie dwóch odrębnych umów, tj.:

l)   umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną (co-ownership management agreement) zawartej pomiędzy Zbywcą, Nabywcą a zarządcą nieruchomości wspólnej oraz

m) umowy o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową (rental management agreement), zawartej pomiędzy Zbywcą a zarządcą nieruchomości wspólnej.

Niezależnie od powyższego podziału, Wnioskodawcy wskazują, iż przeważająca większość typowych funkcji związanych z zarządzaniem Nieruchomością takich jak np. przygotowywanie raportów o Nieruchomości, przygotowanie i nadzorowanie budżetu przychodowego i kosztowego (w tym planowanie ponoszonych nakładów fit-out i kosztów Właściciela), wprowadzanie najemców do Nieruchomości, zarządzanie cesjami umów najmu, bieżące kontakty z najemcami, podpisywanie protokołów wydania i zwrotu pomieszczeń, monitorowanie zabezpieczeń złożonych przez najemców (w tym ich uzupełnianie lub odnawianie), fakturowanie najemców, monitorowanie i ściąganie płatności czynszów, zabezpieczeń oraz opłat serwisowych, tworzenie rezerw na należności nieściągalne oraz odpisywanie należności nieściągalnych, wspieranie audytorów właścicieli w przeprowadzaniu corocznego audytu finansowego, zlecanie swoim prawnikom wewnętrznym zajmowanie się sprawami wynikającymi z bieżącej działalności oraz podejmowanie innych działań poprzedzających postępowanie przed sądem a także pośrednictwo w zawieraniu lub negocjowaniu umów najmu, jest realizowana na podstawie umowy o zarządzanie najmami wskazanej w pkt 2 powyżej.

Z kolei na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną realizowane są funkcje takie jak:

-     kontraktowanie serwisów związanych z utrzymaniem części wspólnych,

-     nadzór nad realizacją prac serwisów na nieruchomości wspólnej,

-     rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na współwłaścicieli,

-     współpraca z agentami leasingowymi,

-     przygotowanie budżetów kosztowych dla nieruchomości wspólnej,

-     raportowanie realizacji budżetów nieruchomości wspólnej.

W ramach Transakcji Nabywca przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, a jednocześnie w dniu Transakcji wypowie tę umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wobec powyższego, umowa ta obowiązywać będzie nadal w przejściowym okresie po dokonaniu Transakcji. Od dnia Transakcji to Nabywca będzie jej stroną oraz będzie uprawniony do korzystania z usług na jej podstawie oraz zobowiązany do ponoszenia ich kosztów. Niezależnie od powyższego, intencją Wnioskodawców jest, aby docelowo (to jest najpóźniej z upływem okresu wypowiedzenia) zarządzanie Nieruchomością i zarządzanie najmami oraz pozostałą częścią „Z”, której Nabywca jest już właścicielem realizowane było bezpośrednio przez Nabywcę lub wyłącznie na podstawie nowych umów zawartych przez Nabywcę. Przyjęty w tym zakresie sposób działania wynika z aspektów prawnych związanych z tą umową, jak również z ustaleń komercyjnych pomiędzy stronami.

Z kolei, umowa o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową zostanie rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym na dzień Transakcji, a zatem Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z tej umowy.

W związku z powyższym, po Transakcji Nabywca przejmie obowiązek zapewnienia dalszego zarządzania Nieruchomością, wobec czego, w miejsce dotychczasowych umów o zarządzanie najmami i o zarządzanie częścią wspólną nieruchomości zawartych przez Zbywcę, Nabywca zawrze jedną, nową umowę o zarządzanie Nieruchomością (property management), przy czym dopuszcza on możliwość zawarcia nowej umowy w tym zakresie, z tym samym podmiotem, który świadczył do tej pory usługi na rzecz Zbywcy.

Umowy serwisowe oraz na dostawę mediów

Na wstępie Wnioskodawcy wskazują, iż Zbywca co do zasady nie jest bezpośrednio stroną umów serwisowych oraz na dostawę mediów do Nieruchomości, z wyjątkiem umowy na dostawę energii, której Stronami są zarówno Zbywca jak i Nabywca, oraz nielicznych innych umów, których stroną pozostaje Zbywca (w szczególności umowy dotyczącej administracji sieci, umowy dotyczącej instalacji światłowodowej na terenie (...), porozumienia dotyczącego miejskiego przystanku autobusowego, a także umów dotyczących najmu powierzchni reklamowej; ponadto na rzecz Zbywcy wydane zostały decyzje administracyjne, w tym pozwolenie wodnoprawne oraz decyzja dozorowa, mimo braku odrębnej umowy w tym zakresie).

Umowy serwisowe oraz na dostawę mediów są zawarte z zewnętrznymi dostawcami przez zarządcę nieruchomości wspólnej i zostaną, co do zasady, rozwiązane w związku z Transakcją, a wynikające z nich należności i zobowiązania zostaną rozliczone pomiędzy stronami. Umowy te nie będą jednak rozwiązane na dzień Transakcji, gdyż są zawarte przez zarządcę na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, która zostanie wypowiedziana z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Co za tym idzie, po dniu Transakcji Nabywca zawrze nowe umowy z dostawcami usług serwisowych i mediów (niewykluczone, że umowy zawrą z dotychczasowymi dostawcami tych usług) lub strony dokonają cesji istniejących umów na Nabywcę, w zakresie, który uznają za zasadny.

Powyższe może nie dotyczyć umowy na dostawę energii, której stroną jest zarówno Zbywca jak i Nabywca, wobec czego w tym zakresie może nie być potrzeby zawierania nowej umowy. Z uwagi na sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji, umowa na dostawę energii może zostać jedynie zmieniona, ten sposób, że Zbywca przestanie być jej stroną, a stroną umowy po stronie odbiorcy energii pozostanie wyłącznie Nabywca. Jednak możliwe jest również, że Nabywca zdecyduje się zawrzeć nową umowę na dostawę energii z dotychczasowym lub nowym dostawcą tych usług.

W momencie zamknięcia Transakcji Nabywca nie przejmuje długów ani zobowiązań Zbywcy oraz zarządcy części wspólnej Nieruchomości wynikających z umów serwisowych oraz na dostawę mediów.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przejęcia innych umów zawartych przez Zbywcę, m.in. umów licencyjnych na korzystanie z wybranych części nieruchomości w celu instalacji, prowadzenia i eksploatacji kabli światłowodowych oraz związanej infrastruktury telekomunikacyjnej do lokali określonych najemców, jak również umów dotyczących udostępnienia powierzchni w (...) pod instalację i obsługę systemów ekranów cyfrowych. Umowy te zostaną, co do zasady rozwiązane w związku z Transakcją. Jeżeli powyższe nie będzie możliwe, to dojdzie do wypowiedzenia tych umów przez Zbywcę z zachowaniem przewidzianych w nich okresów wypowiedzenia lub przeniesienia praw i obowiązków z nich wynikających na rzecz Nabywcy.

Po Transakcji odpowiedzialność za funkcjonowanie Nieruchomości przejmie Nabywca lub nowy zarządca, z którym Nabywca podpisze stosowną umowę.

vii.  Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po Transakcji Nabywca planuje rozszerzyć prowadzoną dotychczas działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych w należącej do niego części „Z” o wynajem powierzchni w Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, a także przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Biorąc pod uwagę fakt, że wiele z umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości zostanie rozwiązanych w związku z Transakcją, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni m.in.:

a) finansowanie na nabycie Nieruchomości;

b) dostawę usług serwisowych oraz mediów do Nieruchomości (w zakresie, w jakim umowy nie zostaną przeniesione jak opisano wcześniej we wniosku);

c)  usługi w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) na podstawie umów zawartych z profesjonalnymi usługodawcami (mogą być to podmioty powiązane z Nabywcą) – zgodnie z opisem w pkt vi powyżej;

d) pozostałe usługi zewnętrzne związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, takie jak np. ochrona, sprzątanie;

e) ubezpieczenie Nieruchomości.

viii. Dodatkowe informacje

Zakładane jest, iż:

•   w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców,

•   czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktur dla najemców, a Nabywca nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;

•   Zbywca przeleje Nabywcy kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę.

Strony w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, rezygnując tym samym ze skorzystania ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Stron do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytanie Organu:

1)  Czy naniesienia (określone we wniosku jako Budowle) wymienione we wniosku (znajdujące się na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) są częścią składową budynku (proszę wskazać które) – odpowiedzieli Państwo:

Nie. Naniesienia określone we wniosku jako Budowle (znajdujące na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) nie są częścią składową Budynku. Stanowią one odrębną własność wieczystego użytkownika, związaną z prawem użytkowania wieczystego, na podstawie art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego. W konsekwencji przedmiotem transakcji jest udział Zbywcy w prawie użytkowania wieczystego Gruntu wraz z odpowiadającym mu udziałem w prawie współwłasności Budynku i Budowli jako odrębnych praw z nim związanych. Powyższe nie dotyczy urządzeń należących do przedsiębiorstw przesyłowych, które zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego nie stanowią części składowych nieruchomości i nie są przedmiotem Transakcji.

2)  Czy naniesienia (określone we wniosku jako Budowle) wymienione we wniosku (znajdujące się na działkach, których prawo własności będzie przedmiotem sprzedaży), są częścią składową budynku lub gruntu (proszę wskazać które) – odpowiedzieli Państwo:

Tak. Wszystkie naniesienia określone we wniosku jako Budowle znajdujące na działkach, których prawo własności będzie przedmiotem sprzedaży są częścią składową Gruntu.

Powyższe nie dotyczy urządzeń należących do przedsiębiorstw przesyłowych, które zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego nie stanowią części składowych nieruchomości i nie są przedmiotem Transakcji.

3)  Czy do dnia planowanej transakcji Zbywca będzie ponosił wydatki na ulepszenie Budynku, Budowli lub ich części w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej – odpowiedzieli Państwo:

Nie. Zbywca do dnia planowanej Transakcji nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie któregokolwiek z Budynku, Budowli lub ich części w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej.

Ponadto, przedstawili Państwo dodatkowe uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego w zakresie umów serwisowych oraz na dostawę mediów. Jednocześnie podkreślili Państwo, że merytoryczne stanowisko Wnioskodawców co do poszczególnych pytań przedstawionych we wniosku nie ulega zmianie, zaś poniższe uzupełnienie ma na celu wyłącznie wyczerpujące przedstawienie okoliczności faktycznych towarzyszących Transakcji.

Po przedstawionym fragmencie opisu zdarzenia przyszłego w brzmieniu:

„Na wstępie Wnioskodawcy wskazują, iż Zbywca co do zasady nie jest bezpośrednio stroną umów serwisowych oraz na dostawę mediów do Nieruchomości, z wyjątkiem umowy na dostawę energii, której Stronami są zarówno Zbywca jak i Nabywca, oraz nielicznych innych umów, których stroną pozostaje Zbywca (w szczególności umowy dotyczącej administracji sieci, umowy dotyczącej instalacji światłowodowej na terenie (...), porozumienia dotyczącego miejskiego przystanku autobusowego, a także umów dotyczących najmu powierzchni reklamowej; ponadto na rzecz Zbywcy wydane zostały decyzje administracyjne, w tym pozwolenie wodnoprawne oraz decyzja dozorowa, mimo braku odrębnej umowy w tym zakresie).

Umowy serwisowe oraz na dostawę mediów są zawarte z zewnętrznymi dostawcami przez zarządcę nieruchomości wspólnej i zostaną, co do zasady, rozwiązane w związku z Transakcją, a wynikające z nich należności i zobowiązania zostaną rozliczone pomiędzy stronami. Umowy te nie będą jednak rozwiązane na dzień Transakcji, gdyż są zawarte przez zarządcę na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, która zostanie wypowiedziana z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Co za tym idzie, po dniu Transakcji Nabywca zawrze nowe umowy z dostawcami usług serwisowych i mediów (niewykluczone, że umowy zawrą z dotychczasowymi dostawcami tych usług) lub strony dokonają cesji istniejących umów na Nabywcę, w zakresie, który uznają za zasadny.

Powyższe może nie dotyczyć umowy na dostawę energii, której stroną jest zarówno Zbywca jak i Nabywca, wobec czego w tym zakresie może nie być potrzeby zawierania nowej umowy. Z uwagi na sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji, umowa na dostawę energii może zostać jedynie zmieniona, ten sposób, że Zbywca przestanie być jej stroną, a stroną umowy po stronie odbiorcy energii pozostanie wyłącznie Nabywca. Jednak możliwe jest również, że Nabywca zdecyduje się zawrzeć nową umowę na dostawę energii z dotychczasowym lub nowym dostawcą tych usług.”

Uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego, dodając fragment:

„W przypadku, gdy Transakcja zostanie przeprowadzona w (…) r., Wnioskodawcy przewidują również alternatywny wariant rozliczania energii elektrycznej. W tym wariancie Nabywca zawrze, ze skutkiem od (...) r., z wybranym przez siebie dostawcą nową umowę na dostawę i dystrybucję energii elektrycznej, a następnie – do czasu przeprowadzenia Transakcji – będzie refakturować na Zbywcę, bez doliczania marży, koszty energii elektrycznej dotyczące części „Z” należącej do Zbywcy przed Transakcją. Wybór dostawcy energii elektrycznej zostałby dokonany samodzielnie przez Nabywcę, bez konieczności uzgadniania tego wyboru ze Zbywcą, Niezależnie od wyboru dostawcy energii elektrycznej, Nabywca wskaże dystrybutora energii elektrycznej.

Zakładane jest przy tym, że zakup energii elektrycznej może odbywać się w transzach, a Nabywca będzie uzgadniał ze Zbywcą warunki zakupu energii, w tym cenę oraz zakres nabywanej energii elektrycznej. Niewykluczone przy tym, że w imieniu i na rzecz Nabywcy będzie działał w zakresie negocjacji, zawarcia umowy, jej wykonywania oraz rozliczania pomiędzy współwłaścicielami i najemcami, zarządca nieruchomości wspólnej na podstawie stosownego pełnomocnictwa.

Jeżeli powyższe rozwiązanie zostanie wdrożone przed dniem Transakcji, to na dzień Transakcji Zbywca nie będzie stroną umów na dostawę i dystrybucję energii elektrycznej. W konsekwencji prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie będą przedmiotem Transakcji i nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Refakturowanie kosztów energii przed Transakcją będzie miało wyłącznie charakter przejściowego rozliczenia między współwłaścicielami „Z”.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1) Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2) Czy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a Ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

3) Czy w przypadku gdy do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a Ustawy o VAT, oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Nabywca po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), względnie do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2.   W stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 3.   W przypadku, gdy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT, oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości, w zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Nabywcy po dostawie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), względnie otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Stron:

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek (lub jego brak) zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad 1.

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część („ZCP”) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji VAT albo podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

-     oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

-     własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

-     prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

-     wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

-     koncesje, licencje i zezwolenia,

-     patenty i inne prawa własności przemysłowej,

-     majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

-     tajemnice przedsiębiorstwa,

-     księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespól” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Niezależnie od okoliczności, że w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość oraz z mocy prawa, przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

-     oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy),

-     wierzytelności i prawa z papierów wartościowych,

-     środki pieniężne (z wyjątkiem przekazania środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu oraz kaucji wynikających z umów z wykonawcami, o ile wystąpią),

-     prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

-     zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy,

-     tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości,

-     księgi rachunkowe Zbywcy,

-     prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Zbywcę bieżącej działalności, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych.

Na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie aktywami (asset management).

Dodatkowo na Nabywcę co do zasady nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową (rental management agreement) zawartej przez Zbywcę z zarządcą części wspólnej Nieruchomości. Na Nabywcę nie przejdzie też większość umów serwisowych oraz na dostawę mediów (z zastrzeżeniem umów wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego). Nabywca przejmie co prawda prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną (co-ownership management agreement), niemniej w dniu Transakcji wypowie tę umowę, wobec czego będzie jej stroną wyłącznie przez przejściowy, trzymiesięczny okres po Transakcji. Co więcej, wskazać należy, że zasadnicza część funkcji zarządzania Nieruchomością realizowana jest na podstawie umowy o zarządzanie najmami, której Nabywca nie przejmie. Dotychczas usługi zarządzania Nieruchomością były realizowane w oparciu o dwie, koherentne umowy. Przejęcie praw i obowiązków wyłącznie z jednej z tych umów nie jest w żadnym wypadku wystarczające do zapewnienia prawidłowego zarządu Nieruchomością. Po Transakcji ciężar zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, spoczywać wyłącznie na Nabywcy, wobec czego, Nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym zakresie cały szereg umów, w tym umowę z zakresu zarządzania aktywami oraz zarządzania Nieruchomością (niezależnie od tego, że tymczasowo przejmie prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną).

Nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy na Nabywcę - Zbywca nie zatrudnia pracowników. Należy przy tym podkreślić, że ocena czy przedmiot Transakcji może stanowić przedsiębiorstwo/jego zorganizowaną część powinna zostać dokonana na moment Transakcji i z uwzględnieniem obecnej interpretacji właściwych przepisów.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi z dnia 13 czerwca 2003 r. na interpelację poselską nr 1778. Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem ściśle związanych z Nieruchomością zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu oraz umów wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego). A zatem, przy powyższym zastrzeżeniu, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy czy też należności i zobowiązania wynikające z zawartych przez Zbywcę umów nie zostaną przejęte przez Nabywcę (z wyjątkiem ściśle określonych przypadków, które zostały przedstawione powyżej). Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Podsumowując, w związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei, w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Mając na uwadze powyższą definicję, działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

•   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

•   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;

•   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;

•   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie organizacyjne

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

•   Zbywca nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych,

•   Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Zbywcy związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych,

•   Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Zbywcy (z wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców),

•   Nabywca nie przejmie należności Zbywcy, z wyjątkiem płatności dokonanych na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Zbywcy, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanej Nieruchomości.

W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

•   prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania,

•   umowa o zarządzania aktywami,

•   umowa o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową (z zastrzeżeniem przypadków wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego),

•   prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy oraz utrzymania Nieruchomości (z wyjątkiem umów wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego).

Co więcej, w ramach transakcji, do Nabywcy nie zostaną przeniesieni pracownicy Zbywcy (Zbywca nie posiada pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Zbywca nie prowadzi również odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości.

Nabywca będzie kontynuował działalność w zakresie wynajmu powierzchni prowadzoną przez Zbywcę. Tym niemniej, nie zostaną na niego przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiot transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić – docelowo, najpóźniej z upływem ewentualnych okresów wypowiedzenia dotychczasowych umów – w szczególności:

•   zarządzanie Nieruchomością oraz zarządzanie aktywami Nabywcy;

•   dostawę mediów i usług do Nieruchomości;

•   obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości i jej wynajmem.

W tym celu Nabywca zaangażuje własne zasoby lub zawrze nowe umowy z profesjonalnymi usługodawcami (przy czym nie jest wykluczone, że będą to dotychczasowi usługodawcy Zbywcy). Jeśli Nabywca nie zapewni takiego zarządzania i obsługi Nieruchomości, prawdopodobne będzie wystąpienie zakłóceń działalności, np. w postaci braku płynności finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemców w związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umów najmu. Z tych względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o składniki nabyte w ramach Transakcji, bez zaangażowania przez Nabywcę dodatkowych zasobów lub zawarcia nowych umów, nie będzie możliwe.

W kontekście opisanego w zdarzeniu przyszłym zamiaru tymczasowego przejęcia przez Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, Wnioskodawcy pragną ponownie podkreślić, że funkcja zarządzania Nieruchomością jest realizowana na podstawie dwóch odrębnych umów.

Większość usług w tym zakresie świadczona jest na podstawie umowy o zarządzanie najmami oraz obsługę księgową i finansową, której Nabywca nie przejmie w ramach Transakcji.

Wraz z przejęciem przez Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, umowa ta zostanie wypowiedziana w dniu Transakcji i będzie obowiązywać wyłącznie w przejściowym, trzymiesięcznym okresie wypowiedzenia. Tym samym samo przejęcie tej umowy nie może zostać uznane za wystarczające do zapewnienia prawidłowego zarządzania Nieruchomością.

W celu zapewnienia prawidłowego zarządzania Nieruchomością Nabywca będzie zobowiązany do zawarcia we własnym zakresie nowej umowy o zarządzanie, obejmującej elementy uregulowane dotychczas w obu wskazanych powyżej umowach. Nie jest przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego przedsięwzięcia. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który byłby zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Dla poparcia swojego stanowiska, Wnioskodawcy pragną dodatkowo zwrócić uwagę na poglądy wyrażane przez sądy administracyjne (w tym NSA), które wskazują na właściwe kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespół składników stanowi ZCP na gruncie VAT.

W szczególności, w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć już w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Wydzielona część majątku już u zbywcy musi posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. W analogicznych stanach faktycznych podobne stanowisko potwierdził przykładowo:

•   Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej z dnia 22 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.213.2018.1.KO stwierdził, że: „Bowiem jak wyżej wskazano Zbywca wybudował (...) dystrybucyjne z zamiarem jego sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązań, związanych ze sprzedawaną Nieruchomością. W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży - Zbywane Składniki Majątkowe - nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

•   Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ stwierdził, że: „W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa”.

Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej tylko nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

W podobnym tonie wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.

Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dot. opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14 §1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (dalej: „Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

•   przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

•   nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostaną przeniesione elementy wymienione w cytowanych wyżej pkt. a) - d) Objaśnień MF, w szczególności:

-     zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek umów mających na celu finansowanie działalności Zbywcy (Zbywca nie jest stroną takich umów). Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zamiarem stron nie jest w ogóle przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek zobowiązań finansowych Zbywcy (z zastrzeżeniem zobowiązań do zwrotu kaucji);

-     Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami, zawartej przez Zbywcę z profesjonalnym zarządcą. Przedmiotowa umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w zakresie zarządzania aktywami z nowym zarządcą;

-     Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową zawartych przez Zbywcę z profesjonalnym zarządcą. Przedmiotowa umowa zostanie co do zasady rozwiązana w związku z Transakcją, ze skutkiem na dzień Transakcji. Nabywca zawrze natomiast jedną, nową umowę w zakresie zarządzania Nieruchomością z innym dostawcą (lub, co nie wykluczone, z dotychczasowym zarządcą);

-     zakresem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę należności o charakterze pieniężnym (z zastrzeżeniem zobowiązania do przekazania na rzecz Nabywcy środków pieniężnych wynikających z kaucji wniesionych przez najemców tytułem zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kaucji wynikających z umów z wykonawcami, o ile wystąpią).

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo lub ZCP Zbywcy.

Ad 2.

Planowana Transakcja stanowi dostawę udziału wynoszącego (...) części w prawie własności nieruchomości gruntowych, udziału wynoszącego (...) części w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału wynoszącego (...) części we współwłasności Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasada ta znajduje odpowiednie zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami. W konsekwencji, o opodatkowaniu dostawy udziału w Gruncie, w tym udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, decydować będzie status Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, należy rozważyć czy nie znajdzie zastosowania jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT – przeciwnie, była ona wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, polegającej na wynajmie jej powierzchni na rzecz podmiotów trzecich. Ponadto, w związku z nabyciem Nieruchomości Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z którego Zbywca skorzystał. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu, tj. zarówno na działkach objętych prawem własności, jak i na działkach objętych prawem użytkowania wieczystego, znajdują się albo na dzień Transakcji będą znajdować się naniesienia w postaci Budynku lub Budowli. Transakcja nie będzie zatem obejmować dostawy działek niezabudowanych. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku oraz Budowli znajdujących się na Gruncie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona od podatku VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14) ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zwrócić uwagę, że powyższa definicja pierwszego zasiedlenia została wprowadzona ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2019 poz. 1520) i obowiązuje od 1 września 2019 r. Konieczność zmiany definicji została podyktowana orzecznictwem sądów administracyjnych oraz przede wszystkim wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. W ocenie TSUE, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budowli dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, na dzień dokonania Transakcji w stosunku do całej Nieruchomości upłynie okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14) lit. b) ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

•   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

•   złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w całości.

Zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do Transakcji nie będzie miało również zastosowanie zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle powyższej regulacji, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zbywcy przysługiwało bowiem prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz ulepszeń Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, do planowanej dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT planowana dostawa Nieruchomości będzie objęta zakresem zwolnienia od opodatkowania VAT, natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia. Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT.

Ad 3.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od opodatkowania VAT).

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowych z wykorzystaniem Nieruchomości. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a jej nabycie jak wskazano powyżej będzie opodatkowane VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Nabywcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

·         zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

·         faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem planowanej transakcji będzie Nieruchomość, stanowiąca (...), którego Zbywca jest współwłaścicielem.

(...) jest jednokondygnacyjnym budynkiem, który składa się z dwóch funkcjonalnie odrębnych części tj.:

•   części obejmującej powierzchnię, na której znajduje się (...) oraz jeden mniejszy sklep, której obecnym właścicielem jest Nabywca, oraz

•   części obejmującej powierzchnię, na której znajduje się (...) (mniejsze sklepy), która będzie przedmiotem Transakcji, a której obecnym właścicielem jest Zbywca.

Po Transakcji Nabywca będzie jedynym podmiotem uprawnionym do całego ww. (...) w zakresie prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego objętych Transakcją.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie również:

a) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

b) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną (co-ownership management agreement);

c)  prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji, poręczenia) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

d) będące własnością Zbywcy na moment Transakcji autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, budowlanej oraz zagospodarowania terenu, związanej z Nieruchomością (o ile wystąpią); prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową, wykończeniem lub adaptacją Nieruchomości wraz z prawami z gwarancji i kaucji wynikających z umów z wykonawcami (o ile wystąpią);

e) prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację związane z Nieruchomością;

f)  będące w posiadaniu Zbywcy instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Nieruchomości, instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;

g) prawa do znaku(-ów) towarowego(-ych) lub licencję na ich wykorzystywanie;

h) prawa do domen internetowych związanych z prowadzoną na Nieruchomości działalnością gospodarczą;

i)   będącą w posiadaniu Zbywcy pozostałą dokumentację prawną, techniczną i administracyjną związaną z Nieruchomością;

j)   prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych związanych z korzystaniem z Nieruchomości (np. decyzji wodnoprawnych); w tym zakresie Zbywca wyrazi zgodę na przeniesienie (w trybie administracyjnym) praw i obowiązków wynikających z tych decyzji, w zakresie w jakim taka zgoda będzie wymagana (o ile wystąpią).

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

a) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

b) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem lit. c) powyżej;

c)  praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management);

d) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową (rental management agreement), zawartych przez Zbywcę z zarządcą części wspólnej nieruchomości;

e) praw i obowiązków z umów serwisowych oraz na dostawę mediów dotyczących Nieruchomości, umów ubezpieczenia oraz umów marketingowych;

f)  praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (Zbywca nie jest stroną takich umów);

g) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

h) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

i)   praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (z wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców);

j)   pracowników ani zakładu pracy Zbywcy - Zbywca nie zatrudnia pracowników;

k)  tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości.

Wskazali Państwo również, że Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie aktywami (asset management), zawartej przez Zbywcę z dotychczasowym zarządcą - planowane jest rozwiązanie tej umowy za porozumieniem stron, ze skutkiem natychmiastowym na dzień Transakcji.

Nabywca przejmie obowiązek zapewnienia dalszego zarządzania aktywami, w związku z czym w miejsce dotychczasowej umowy o zarządzanie aktywami zawartej przez Zbywcę, Nabywca zawrze nową, odrębną umowę, przy czym dopuszcza możliwość zawarcia nowej umowy w tym zakresie z tym samym podmiotem, który świadczył do tej pory usługi na rzecz Zbywcy.

Podali Państwo, także że z uwagi na specyfikę Nieruchomości (tj. istnienie nieruchomości wspólnej, z której korzystają zarówno Zbywca, jak i Nabywca), usługi z zakresu zarządzania Nieruchomością są realizowane na podstawie dwóch odrębnych umów, tj.:

-     umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną (co-ownership management agreement) zawartej pomiędzy Zbywcą, Nabywcą a zarządcą nieruchomości wspólnej oraz

-     umowy o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową (rental management agreement), zawartej pomiędzy Zbywcą a zarządcą nieruchomości wspólnej.

Niezależnie od powyższego podziału, wskazali Państwo, że przeważająca większość typowych funkcji związanych z zarządzaniem Nieruchomością takich jak np. przygotowywanie raportów o Nieruchomości, przygotowanie i nadzorowanie budżetu przychodowego i kosztowego (w tym planowanie ponoszonych nakładów fit-out i kosztów Właściciela), wprowadzanie najemców do Nieruchomości, zarządzanie cesjami umów najmu, bieżące kontakty z najemcami, podpisywanie protokołów wydania i zwrotu pomieszczeń, monitorowanie zabezpieczeń złożonych przez najemców (w tym ich uzupełnianie lub odnawianie), fakturowanie najemców, monitorowanie i ściąganie płatności czynszów, zabezpieczeń oraz opłat serwisowych, tworzenie rezerw na należności nieściągalne oraz odpisywanie należności nieściągalnych, wspieranie audytorów właścicieli w przeprowadzaniu corocznego audytu finansowego, zlecanie swoim prawnikom wewnętrznym zajmowanie się sprawami wynikającymi z bieżącej działalności oraz podejmowanie innych działań poprzedzających postępowanie przed sądem a także pośrednictwo w zawieraniu lub negocjowaniu umów najmu, jest realizowana na podstawie ww. umowy o zarządzanie najmami.

Z kolei na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną realizowane są funkcje takie jak:

-     kontraktowanie serwisów związanych z utrzymaniem części wspólnych,

-     nadzór nad realizacją prac serwisów na nieruchomości wspólnej,

-     rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na współwłaścicieli,

-     współpraca z agentami leasingowymi,

-     przygotowanie budżetów kosztowych dla nieruchomości wspólnej,

-     raportowanie realizacji budżetów nieruchomości wspólnej.

Z okoliczności sprawy wynika, że w ramach Transakcji Nabywca przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, a jednocześnie w dniu Transakcji wypowie tę umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wobec powyższego, umowa ta obowiązywać będzie nadal w przejściowym okresie po dokonaniu Transakcji. Od dnia Transakcji to Nabywca będzie jej stroną oraz będzie uprawniony do korzystania z usług na jej podstawie oraz zobowiązany do ponoszenia ich kosztów. Niezależnie od powyższego, Państwa intencją jest, aby docelowo (to jest najpóźniej z upływem okresu wypowiedzenia) zarządzanie Nieruchomością i zarządzanie najmami oraz pozostałą częścią (...), której Nabywca jest już właścicielem realizowane było bezpośrednio przez Nabywcę lub wyłącznie na podstawie nowych umów zawartych przez Nabywcę. Wyjaśnili Państwo, że przyjęty w tym zakresie sposób działania wynika z aspektów prawnych związanych z tą umową, jak również z ustaleń komercyjnych pomiędzy stronami.

Natomiast, umowa o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową zostanie rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym na dzień Transakcji, a tym samym Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z tej umowy.

Po Transakcji Nabywca przejmie obowiązek zapewnienia dalszego zarządzania Nieruchomością, wobec czego, w miejsce dotychczasowych umów o zarządzanie najmami i o zarządzanie częścią wspólną nieruchomości zawartych przez Zbywcę, Nabywca zawrze jedną, nową umowę o zarządzanie Nieruchomością (property management), przy czym dopuszcza możliwość zawarcia nowej umowy w tym zakresie, z tym samym podmiotem, który świadczył do tej pory usługi na rzecz Zbywcy.

Podali Państwo również, że Zbywca nie jest bezpośrednio stroną umów serwisowych oraz na dostawę mediów do Nieruchomości, z wyjątkiem umowy na dostawę energii, której Stronami są zarówno Zbywca jak i Nabywca, oraz nielicznych innych umów, których stroną pozostaje Zbywca (w szczególności umowy dotyczącej administracji sieci, umowy dotyczącej instalacji światłowodowej na terenie (...), porozumienia dotyczącego miejskiego przystanku autobusowego, a także umów dotyczących najmu powierzchni reklamowej; ponadto na rzecz Zbywcy wydane zostały decyzje administracyjne, w tym pozwolenie wodnoprawne oraz decyzja dozorowa, mimo braku odrębnej umowy w tym zakresie).

Umowy serwisowe oraz na dostawę mediów są zawarte z zewnętrznymi dostawcami przez zarządcę nieruchomości wspólnej i zostaną, co do zasady, rozwiązane w związku z Transakcją, a wynikające z nich należności i zobowiązania zostaną rozliczone pomiędzy stronami. Umowy te nie będą jednak rozwiązane na dzień Transakcji, gdyż są zawarte przez zarządcę na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, która zostanie wypowiedziana z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Tym samym, po dniu Transakcji Nabywca zawrze nowe umowy z dostawcami usług serwisowych i mediów (niewykluczone, że umowy zawrą z dotychczasowymi dostawcami tych usług) lub strony dokonają cesji istniejących umów na Nabywcę, w zakresie, który uznają za zasadny.

Powyższe może nie dotyczyć umowy na dostawę energii, której stroną jest zarówno Zbywca jak i Nabywca, wobec czego w tym zakresie może nie być potrzeby zawierania nowej umowy. Z uwagi na sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji, umowa na dostawę energii może zostać jedynie zmieniona, ten sposób, że Zbywca przestanie być jej stroną, a stroną umowy po stronie odbiorcy energii pozostanie wyłącznie Nabywca. Jednak możliwe jest również, że Nabywca zdecyduje się zawrzeć nową umowę na dostawę energii z dotychczasowym lub nowym dostawcą tych usług.

W momencie zamknięcia Transakcji Nabywca nie przejmuje długów ani zobowiązań Zbywcy oraz zarządcy części wspólnej Nieruchomości wynikających z umów serwisowych oraz na dostawę mediów, nie dojdzie również do przejęcia innych umów zawartych przez Zbywcę (m.in. umów licencyjnych na korzystanie z wybranych części nieruchomości w celu instalacji, prowadzenia i eksploatacji kabli światłowodowych oraz związanej infrastruktury telekomunikacyjnej do lokali określonych najemców, jak również umów dotyczących udostępnienia powierzchni w (...) pod instalację i obsługę systemów ekranów cyfrowych).

Po Transakcji odpowiedzialność za funkcjonowanie Nieruchomości przejmie Nabywca lub nowy zarządca, z którym Nabywca podpisze stosowną umowę.

Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności, dotyczą kwestii czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami dotyczącymi Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę działu, wydziału czy też oddziału. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania Zbywcy są ewidencjonowane przez niego za pomocą wydzielonych, odrębnych kont, co pozwalałoby na przypisanie tych pozycji do Nieruchomości. Zbywca nie prowadzi jednak pełnej, osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Wskazali Państwo, że powyższy sposób ewidencjonowania wynika z faktu, że działalność gospodarcza Zbywcy koncentruje się na najmie powierzchni w Nieruchomości, a nie z celowego, formalnego wydzielenia Nieruchomości jako odrębnej, zorganizowanej jednostki w strukturze Zbywcy. Podali Państwo, że okoliczność ta nie świadczy o organizacyjnym, finansowym ani funkcjonalnym wyodrębnieniu Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy, lecz stanowi jedynie naturalną konsekwencję profilu prowadzonej przez niego działalności.

Z opisu sprawy wynika, że w celu rozszerzenia prowadzonej dotychczas działalności gospodarczej (polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych w należącej do Nabywcy części) o wynajem powierzchni w Nieruchomości, przyszły Nabywca będzie musiał angażować własne zasoby, w tym własne wypracowane w tym zakresie know-how, a także będzie korzystał z pomocy profesjonalnych usługodawców.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, wiele z umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości zostanie rozwiązanych w związku z Transakcją, a w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – zapewni m.in.: finansowanie na nabycie Nieruchomości; dostawę usług serwisowych oraz mediów do Nieruchomości (w zakresie, w jakim umowy nie zostaną przeniesione jak opisano wcześniej we wniosku); usługi w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) na podstawie umów zawartych z profesjonalnymi usługodawcami (mogą być to podmioty powiązane z Nabywcą) – zgodnie z opisem w pkt vi powyżej; pozostałe usługi zewnętrzne związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, takie jak np. ochrona, sprzątanie oraz ubezpieczenie Nieruchomości.

Z podanych okoliczności wynika również, że przedmiot Transakcji, tj. Nieruchomość wraz ze związanymi z nią składnikami, nie będzie działał – na dzień planowanej transakcji – jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, więc warunek wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełniony.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości wraz z wybranymi składnikami, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem określone składniki majątkowe tj. Nieruchomość (udziały przysługujące Zbywcy w prawie własności nieruchomości gruntowych, prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we współwłasności budynku handlowo-usługowego i budowli znajdujących się na tych gruntach) wraz z wybranymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy do dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a Ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524, ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

W myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, na którą składa się:

-     udział (...) części we współwłasności nieruchomości gruntowej, składającej się z działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J i K;

-     udział (...) części w prawie użytkowania wieczystego gruntu, składającego się z działek nr L, M, N i O, wraz z odpowiadającym mu udziałem wynoszącym (...) części we współwłasności budynku handlowo-usługowego znajdującego się na tym gruncie;

-     udział (...) części we współwłasności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr Ó;

-     udział (...) części we współwłasności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr P;

-     udział (...) części we współwłasności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr R;

-     udział (...) części we współwłasności jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego, posadowionego na działkach nr L, N i O oraz częściowo na działkach nr C, E i I;

-     budowle znajdujące się na Gruncie, w zakresie odpowiadającym udziałowi Zbywcy będącemu przedmiotem Transakcji.

Z wniosku wynika, że na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu będą się znajdować naniesienia w postaci Budynku lub Budowli. Transakcja nie będzie obejmować dostawy działek niezabudowanych.

Ponadto, podali Państwo, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Zbywcę w całości dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności polegającej na jej wynajmie podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (obecnie całość powierzchni pozostaje wynajęta). Wskazali Państwo, że do pierwszego zasiedlenia całej Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT doszło co najmniej dwa lata temu.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowej Nieruchomości nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż pierwsze zasiedlenie Budynku oraz Budowli nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, Budowli lub ich części w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej, jak również nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie któregokolwiek z Budynku, Budowli lub ich części (w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej) do dnia planowanej Transakcji.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do Budynku oraz Budowli, zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Wskazali Państwo, że Strony w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, rezygnując tym samym ze skorzystania ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli, Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa Budynku oraz Budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Zatem dostawa Budynku oraz Budowli będzie opodatkowana gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, również dostawa udziału we współwłasności działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J i K; udziału w prawie użytkowania wieczystego działek nr L, M, N i O oraz udziałów we współwłasności działek nr Ó; P; nr R, na których posadowione są ww. Budynek oraz Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynku oraz Budowli - korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa Nabywca do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, względnie do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że po Transakcji Nabywca planuje rozszerzyć prowadzoną dotychczas działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych w należącej do niego części o wynajem powierzchni w Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT. Ponadto, Nabywca będzie w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skutecznie skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynku oraz Budowli w zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT, Nabywcy po dostawie Nieruchomości oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, względnie otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w zdarzeniu przyszłym, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 1622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„X” sp. z.o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.