0111-KDIB3-3.4012.324.2026.3.MPU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

9 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełnili Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 sierpnia 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

  1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

S. (Nabywca, Kupujący)

NIP: (…);

  2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

SP. (Zbywca, Sprzedający)

NIP: (…)

 

Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku.

SP. jako zbywca („Zbywca” lub „Sprzedający”) oraz S. jako nabywca („Nabywca” lub „Kupujący”; Zbywca i Nabywca dalej również łącznie jako „Zainteresowani”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej, zlokalizowanej w (…), wraz z innymi składnikami majątku wskazanymi we wniosku („Transakcja”).

Przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych planowanej Transakcji na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (w tym, prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z powyższym, poniżej Zainteresowani przedstawią informacje dotyczące stron oraz założeń planowanej Transakcji:

- w punkcie 2 – zarys działalności Zbywcy,

- w punkcie 3 – opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji,

- w punkcie 4 – przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji,

- w punkcie 5 – zarys działalności Nabywcy oraz podjęcie działalności przez Nabywcę po Transakcji,

- w punkcie 6 – inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

2. Zarys działalności Zbywcy.

Zbywca jest spółką celową należącą do grupy kapitałowej (…), działającą w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków: biurowo-usługowo-mieszkaniowego oraz biurowo-usługowego („Inwestycja”). Zbywca jest – i będzie na moment Transakcji – zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Inwestycja realizowana jest na nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w Warszawie, której użytkownikiem wieczystym jest Zbywca.

Inwestycja realizowana jest etapami w ten sposób, że w ramach pierwszego etapu wybudowany został budynek biurowo-usługowo-mieszkaniowy, oznaczony literą „(…)”, a w ramach drugiego etapu powstał budynek biurowo-usługowy oznaczony literą „(…)” („Budynek (…)”). Budowa obu etapów została już ukończona, etap pierwszy został już sprzedany przez Zbywcę do innej spółki należącej do tej samej grupy kapitałowej co Nabywca, a wniosek dotyczy zbycia etapu drugiego Inwestycji, tj. Budynku (…) i związanych z nim innych składników majątku wskazanych we wniosku.

W ramach realizowanej Inwestycji, Zbywca pozyskał już najemców na powierzchnie w Budynku (…) i zawarł (lub zawrze w przyszłości) z najemcami stosowne umowy najmu. Przy czym – z punktu widzenia Zbywcy – celem zawarcia umów najmu jest, zasadniczo, zwiększenie wartości Budynku (…) w kontekście jego docelowej sprzedaży. Na dzień składania wniosku, Budynek (…) jest wynajęty w ponad (…)% powierzchni, część najemców przejęło już powierzchnie a na pozostałej powierzchni są prowadzone prace aranżacyjne i wykończeniowe dla innych najemców.

Długoterminowym zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie działalności w zakresie najmu komercyjnego, a sprzedaż Budynku (…) po jego wynajęciu lub częściowym wynajęciu. Co prawda w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynku (…) i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynku (…) Zbywca świadczy usługi wynajmu komercyjnego i wystawia z tego tytułu faktury na najemców, niemniej jednak głównym celem poszukiwania najemców do Budynku (…) jest zwiększenie jego wartości w momencie sprzedaży. Aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej związanej z budową, komercjalizacją oraz sprzedażą budynków.

Dodatkowo należy podkreślić, że:

    - Nieruchomość będącą przedmiotem wniosku (zdefiniowana poniżej) obejmująca Budynek (…) nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział,

    - Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości statutowej/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości obejmującej Budynek (…), ani nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu, niemniej na podstawie prowadzonych ksiąg potencjalnie możliwe byłoby przypisanie kosztów, przychodów, należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia pracowników. W celu prowadzenia swojej działalności korzysta ze wsparcia innych podmiotów (w tym, powiązanych).

3.  Opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…), przy ul. (…) (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze (…) z obrębu (…), o pow. (…) mkw., dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) („Grunt”).

Inwestycja realizowana jest przez Zbywcę na Gruncie, w związku z czym Grunt jest obecnie zabudowany Budynkiem (…), będącym budynkiem w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Budynek (…) jest budynkiem o funkcji biurowo-usługowej.

Oprócz Budynku (…), na Gruncie znajdują się również następujące naniesienia:

- nawierzchnie utwardzone:

a) chodniki wraz z podbudową,

b) droga (wraz z podbudową),

- oświetlenie zewnętrzne,

- totemy informacyjne,

- rzeźba na fundamencie

które, w ocenie Zainteresowanych, należy uznać za budowle, w rozumieniu Prawa budowlanego („Budowle (…)”).

Budowle (…) są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) jako całości, zgodnie z jej przeznaczeniem, i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku (…) – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku (…), są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (…) (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Uzyskane pozwolenie na użytkowanie Budynku (…) obejmowało również Budowle (…). Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe było rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

Na terenie Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) (w garażu podziemnym znajdującym się w Budynku (…)) umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Ponadto, na Gruncie znajdują się również inne obiekty stanowiące – w ocenie Zainteresowanych – urządzenia budowlane lub obiekty małej architektury, w rozumieniu Prawa budowlanego, takie jak:

- przyłącza wody i kanalizacji,

- odwodnienie liniowe zewnętrzne,

- szlabany na wjeździe i wjeździe do garażu (wraz z terminalami wjazdowymi, kamerami i interkomem),

- ławki drewniane na stalowej podkonstrukcji,

- kosze na śmieci,

- stojaki rowerowe,

- stacja naprawy rowerów,

- poidło z przyłączem wodnym.

Powyżej wymienione inne obiekty znajdujące się na Gruncie będą na potrzeby wniosku określane dalej łącznie jako „Pozostałe Naniesienia (…)”.

Należy przy tym zaznaczyć, że wskazane powyżej przyłącza wody i kanalizacji są częściowo położone poza Gruntem. Zainteresowani wskazują, że części tych obiektów położone poza Gruntem również będą przedmiotem Transakcji i zostaną przeniesione na Nabywcę (w tym zakresie części wskazanych elementów Pozostałych Naniesień (…) znajdujące się poza Gruntem dalej będą określane jako „Naniesienia Poza Gruntem”).

Grunt, Budynek (…), Budowle (…) i Pozostałe Naniesienia (…) dalej określone będą również łącznie jako „Nieruchomość”.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje (np. przyłącza) będące na dzień Transakcji własnością podmiotów trzecich, z których część w świetle Prawa budowlanego może być kwalifikowana jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wejdą w skład Nieruchomości (zdefiniowanej powyżej) i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

W celu przedstawienia pełnego obrazu, Zainteresowani wskazują również, że na Gruncie położone jest również częściowo przyłącze ciepła będące obecnie własnością Zbywcy, które docelowo ma zostać przeniesione na rzecz dostawcy ciepła. Jeżeli Zbywca nie zdąży zrobić tego przed Transakcją, Zainteresowani zakładają, że Zbywca nie przeniesie tego przyłącza na Nabywcę, a następnie (po Transakcji) zostanie ono przeniesione przez Zbywcę na rzecz dostawcy ciepła.

Decyzja o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (…) została wydana (…) (…) (…) r.

Budynek (…) nie był użytkowany przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie. Budowle (…) i Pozostałe Naniesienia (…) zostały ukończone między czerwcem a grudniem (…) r., natomiast pierwsze powierzchnie w Budynku (…) zostały wydane do użytkowania na podstawie stosunku najmu w (…) (…) r.

Jak wskazano powyżej, w Budynku (…) toczą się prace wykończeniowe celem doprowadzenia powierzchni w Budynku (…) do stanu docelowej użyteczności. Jednocześnie, ani Budynek (…), Budowle (…), ani Pozostałe Naniesienia (…) nie zostały (i nie zostaną na moment dokonania Transakcji) zaliczone przez Zbywcę do środków trwałych, z uwagi na fakt, iż ich przewidywany okres użytkowania nie przekroczy 12 miesięcy. Z uwagi na to, niezależnie od wartości prac wykończeniowych zrealizowanych przez Zbywcę przed datą Transakcji, nie można uznać, że ww. koszty prac wykończeniowych:

   - stanowią wydatki na „ulepszenie” Budynku (…) lub Budowli (…), w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie służą one jego przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, a jak wskazano powyżej doprowadzeniu do stanu docelowej użyteczności,

   - będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku (…) lub Budowli (…), gdyż w planowanej dacie Transakcji Budynek (…) i Budowle (…) nie będą stanowiły środków trwałych Zbywcy, a co za tym idzie nie będą im przypisane żadne wartości początkowe.

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym (…) na podstawie przenoszącej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z (…) (…) (…) r., rep. (…), w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy warunkowej udokumentowanej aktem notarialnym z (…) (…) (…) r., rep. (…). W (…) r. doszło do podziału tej nieruchomości na działki ewidencyjne nr (…) i (…) (tj. Grunt), które odpowiadały poszczególnym etapom realizowanej Inwestycji. Na moment nabycia tej nieruchomości przez Zbywcę w (…) r. zlokalizowane było na niej ogrodzenie, przy czym ogrodzenie to zostało usunięte w trakcie realizacji Inwestycji. Wszystkie znajdujące się obecnie na Gruncie naniesienia (tj. Budynek (…), Budowle (…) i Pozostałe Naniesienia (…)) zostały posadowione na Gruncie przez Zbywcę, po nabyciu Gruntu. Na Gruncie nie ma obecnie (i na moment Transakcji nie będzie) żadnych naniesień, które istniały w ww. dacie nabycia Gruntu przez Zbywcę.

Nabycie Gruntu przez Zbywcę było w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług, a Zbywcy przysługiwało pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zbywca skorzystał z tego prawa i otrzymał zwrot podatku od towarów i usług w zakresie w jakim o to wnioskował. Zbywca miał również prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu prac budowlanych oraz wykończeniowych, mających na celu ukończenie Budynku (…), Budowli (…) i Pozostałych Naniesień (…).

4. Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

    1) prawo użytkowania wieczystego Gruntu;

    2) prawo własności Budynku (…), Budowli (…) oraz Pozostałych Naniesień (…), a także ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Nieruchomością;

    3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą zbywalne na dzień Transakcji, a także wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu;

    4) prawa ochronne do znaków towarowych związanych z oznaczeniem fazy (…) Inwestycji lub kompleksu, w którym znajduje się Budynek (…);

    5) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej m. in. projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców na określonych polach eksploatacji, a także do elementów graficznych znaków towarowych związanych z fazą (…) Inwestycji;

    6) wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji w określonym w umowie zakresie (o ile prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Zainteresowanymi), a także do elementów graficznych znaków towarowych związanych z fazą (…) Inwestycji;

    7) prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone powyższe utwory podlegające ochronie praw autorskich;

    8) wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi, aranżacyjnymi i projektowymi związanymi z Nieruchomością;

    9) prawa wynikające z instrumentów zabezpieczających gwarancje jakości, takich jak dokumenty zabezpieczenia, retencje (kwoty zatrzymane) jeśli dotyczy czy depozyty;

               10) prawa wynikające z zabezpieczeń w formie gwarancji/gwarancji jakości/rękojmi udzielonych w odniesieniu do projektów, w tym Budynku (…) (włączając prace aranżacyjne), Budowli (…), oraz innych obiektów zlokalizowanych na/w Gruncie;

               11) prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego w związku z funkcjonowaniem Budynku (…);

               12) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Zbywcę w zakresie Budynku (…), przy czym dotyczy to zarówno tych umów, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i dla tych, dla których konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

               13) prawa do domeny (…) dla Budynku (…);

               14) prawa i obowiązki wynikające z umowy (…) zawartej z (…) sp. z o.o. (umowa dotyczy usługi dynamicznej optymalizacji systemów (…), tj. odpowiedzialnych za ogrzewanie, wentylacje i klimatyzację dla Budynku (…));

               15) prawa i obowiązki wynikające z umowy udzielającej licencji w odniesieniu do znaków towarowych kompleksu, w którym znajduje się Budynek (…), z (…) r.;

               16) prawa i obowiązki wynikające z umowy z (…) (…) (…) r. zawartej pomiędzy Zbywcą a (…) sp. z o.o. dotyczącej wdrożenia systemu zabezpieczeń sieciowych i świadczenia wsparcia serwisowego systemu zabezpieczeń sieciowych;

               17) prawa i obowiązki wynikające z umowy z (…) (…) r. zawartej pomiędzy Zbywcą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą „(…)” dotyczącej kompleksowej pielęgnacji nasadzeń roślinnych znajdujących się na tarasach i patio Budynku (…) - o ile umowa ta będzie podlegała przeniesieniu na Nabywcę oraz uzyskana zostanie wymagana zgoda kontrahenta.

Dodatkowo, w ramach Transakcji na Nabywcę zostanie przeniesiona decyzja administracyjna na lokalizację infrastruktury w pasie drogowym.

Ponadto, po Transakcji Zbywca przekaże Nabywcy:

 1) dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierającą m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku (…), Budowli (…) i Pozostałych Naniesień (…) (w tym, projekty i dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, zabezpieczeń gwarancji jakości, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku (…), dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku (…), itp., a także certyfikaty, klucze licencyjne (w formie pendrive'ów), instrukcje, dokumentację, loginy i hasła umożliwiające dostęp, użytkowanie i rekonfigurację oprogramowania wykorzystywanego w związku z funkcjonowaniem Budynku (…), objętego umowami licencyjnymi przenoszonymi w ramach przedmiotu Transakcji;

 2) znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna, dotycząca przedmiotu Transakcji, w szczególności:

   a) wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

   b) dokumenty związane z zarządzaniem Nieruchomością w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji.

Dodatkowo, Strony wskazują, że jeżeli przed Transakcją dla Budynku (…) zostaną wydane certyfikaty potwierdzające spełnienie przez Budynek (…) określonych standardów (m.in. (…) lub (…)), to certyfikaty również zostaną przeniesione na Nabywcę. Jeżeli jednak certyfikaty dla Budynku (…) nie zostaną uzyskaną przed datą Transakcji, Zbywca pozostanie zobowiązany do ich uzyskania do daty następującej po zamknięciu Transakcji uzgodnionej przez Strony. Obowiązek uzyskania ww. certyfikatów przez Zbywcę w uzgodnionym terminie został zabezpieczony karą umowną na rzecz Nabywcy.

W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych elementów w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

Dodatkowo Zbywca wskazuje, że na mocy porozumienia z innym podmiotem zobowiązał się do ustanowienia służebności na Gruncie, odnoszącej się do ciągu komunikacyjnego wykonywanego w pobliżu Nieruchomości. Zbywca będzie dążył do ustanowienia takiej służebności przed Transakcją, ale jeżeli proces ten nie zakończy się przed Transakcją, to Zbywca i Nabywca będą współpracować w dobrej wierze, aby taka służebność została ustanowiona po Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia na Nabywcę innych elementów, w szczególności:

    1) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Gruntu i budowę Budynku (…) wraz z pozostałymi naniesieniami;

    2) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych poniżej),

    3) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie ksiąg;

    4) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy, w szczególności tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy;

    5) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców);

    6) firmy Zbywcy;

    7) umowy o zarządzanie nieruchomością ani umowy o zarządzanie aktywami.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Jak wskazano powyżej, intencją Zainteresowanych nie jest przenoszenie w ramach Transakcji praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów dostawy mediów. Zgodnie z zamierzeniami, Nabywca zawrze własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z niektórych umów, jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy – na moment składania wniosku takie umowy, które mogą zostać przeniesiona na Nabywcę, to w szczególności: (i) umowa (…) (umowa dotyczy usługi dynamicznej optymalizacji systemów (…), tj. odpowiedzialnego za ogrzewanie, wentylacje i klimatyzację dla Budynku (…)), (ii) umowa z (…) r. zawarta pomiędzy Zbywcą a (…) sp. z o.o. dotycząca wdrożenia systemu zabezpieczeń sieciowych i świadczenia wsparcia serwisowego systemu zabezpieczeń sieciowych, oraz (iii) umowa z (…) r. zawarta pomiędzy Zbywcą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą „(…)” dotyczącej kompleksowej pielęgnacji nasadzeń roślinnych znajdujących się na tarasach i patio Budynku (…) (o ile umowa ta będzie podlegała przeniesieniu na Nabywcę oraz uzyskana zostanie wymagana zgoda kontrahenta). Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy, na warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów o dostawę mediów zawartych jeszcze przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym, umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia, bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie, a usługi te będą konieczne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (np. usługi dostawy prądu).

W ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), a także odpowiedniego rozliczenia opłat eksploatacyjnych dotyczących Nieruchomości. Szczegółowy kształt tych rozliczeń będzie zależał od ustaleń między Zainteresowanymi i będzie uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości.

W okresie (…) tygodni od zamknięcia Transakcji Zbywca podejmie współpracę z Nabywcą oraz zapewni współpracę dotychczasowego zarządcy nieruchomości z Nabywcą w zakresie prawidłowego przekazania zarządzania Nieruchomością nowemu zarządcy nieruchomości zaangażowanemu przez Nabywcę.

5. Zarys działalności Nabywcy oraz podjęcie działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca jest spółką celową powołaną w celu nabycia Nieruchomości i późniejszego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku (…). Powyższa działalność będzie działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (a nie działalnością zwolnioną z podatku od towarów i usług). Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy kapitałowej, do której należy Nabywca. Na moment Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management).

Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną (z zastrzeżeniem uwag uwzględnionych w pkt. 4. powyżej).

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni w Budynku (…).

6. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

Zainteresowani zakładają, że zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji) nastąpi w (…) r., przy czym nie można wykluczyć, że – z uwagi na czynniki pozostające poza kontrolą Zainteresowanych – termin ten ulegnie wydłużeniu. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej, Zainteresowani zawarli umowę przedwstępną w zakresie zbycia Nieruchomości.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani przewidują, że w stosunku do określonych umownie powierzchni Budynku (…), Zbywca może zobowiązać się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Nabywcy odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie zabezpieczenie osiągnięcia przez Nabywcę odpowiedniego poziomu rentowności inwestycji w Nieruchomość, np. części w części, w jakiej Budynek (…) będzie pozostawał niewynajęty. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług potencjalnych płatności wynikających z umowy gwarancji czynszowych będzie przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację.

Po dokonaniu Transakcji Zbywca może wykonywać prace wykończeniowe w Budynku (…), dotyczące zarówno nieukończonych na dzień Transakcji prac dla najemców lub prac wykonywanych na niewynajętych na dzień Transakcji powierzchniach, oraz inne prace budowlane związane, np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku (…) lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość. Dodatkowo, Zbywca będzie realizował obowiązki nałożone na niego w związku z zawartymi umowami (np. opisaną wyżej umową gwarancji czynszowej).

Składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie do celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Dodatkowo, w związku z Transakcją, Nabywca zobowiąże się wobec Zbywcy m.in. do utrzymania przez określony czas umowy (…), umożliwienia Zbywcy zarządzania, testowania oraz monitorowania funkcjonowania wdrożonych systemów w Budynku (…), a także zapewnienia dostępu do Budynku, odpowiednich systemów oraz danych w zakresie przewidzianym umowami i obowiązującymi przepisami. W zamian za powyższe świadczenia Zbywca zapłaci Nabywcy odrębne wynagrodzenie powiększone o podatek od towarów i usług, które będzie mogło zostać potrącone z ceną za Nieruchomość.

Ponadto Zbywca zachowa przez określony czas po Transakcji prawo dostępu do wybranych danych technicznych i eksploatacyjnych dotyczących Budynku (…) na potrzeby wewnętrzne oraz związane z utrzymaniem certyfikacji budynku, przy czym Nabywca zobowiąże się podejmować uzasadnione starania w celu zachowania tych uprawnień Zbywcy także w razie dalszego zbycia Nieruchomości.

Nabywca zobowiąże się również do podejmowania starań w celu zapewnienia zasilania Budynku (…) energią pochodzącą z odnawialnych źródeł oraz przenoszenia analogicznych zobowiązań na kolejnych nabywców. Po zamknięciu Transakcji Zbywca będzie ponadto współpracował z Nabywcą w zakresie dochodzenia roszczeń z gwarancji, efektywności energetycznej Budynku (…), przekazania zarządzania Nieruchomością oraz – w uzasadnionych przypadkach – wykonania określonych prac porządkowych związanych z prowadzonymi przez siebie pracami wykończeniowymi.

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym, a Kupującym określonym składnikom majątkowym będącym Przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny.).

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania wskazali Państwo, że:

    1. „Czy wymienione we wniosku naniesienia określone jako: Budowle (…), Pozostałe Naniesienia (…) w tym Naniesienia Poza Gruntem (znajdujące się na działce, której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) są częścią składową budynku (proszę wskazać które)”.

„NIE. Wymienione we Wniosku Budowle (…) ani Pozostałe Naniesienia (…) (w tym Naniesienia Poza Gruntem) nie stanowią części składowej budynku”.

    2. „W sytuacji, gdy zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji nie nastąpi w (…) r. to czy od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem w Budynku (…) do dnia planowanej transakcji sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat?”

„NIE. Zgodnie z aktualnymi zamierzeniami Wnioskodawców do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat od oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem w Budynku (…). Jak wskazano na stronie 7 Wniosku, decyzja o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (…) została wydana (…) r., natomiast pierwsze powierzchnie w Budynku (…) zostały wydane do użytkowania na podstawie stosunku najmu w (…) (…) r. Ponadto, co wskazano na str. 5 Wniosku, na moment złożenia Wniosku Budynek (…) był wynajęty w ponad (…) % (co oznacza, że nie cała powierzchnia w Budynku (…) przeznaczona pod wynajem została wynajęta).

W efekcie, 2 lata od wydania najemcom pierwszych powierzchni najmu w Budynku (…) upłyną dopiero w styczniu (…) r., a w stosunku do powierzchni wydanych najemcom w późniejszych miesiącach okres 2 lat upłynie później.

W umowie przedwstępnej w zakresie zbycia Nieruchomości (o której wspomniano na str. 11 Wniosku) zawartej pomiędzy Wnioskodawcami założono, że zamknięcie transakcji nie wydarzy się później niż (…) r. (tzw. „long stop date”). Zatem, zgodnie z zamierzeniami stron, do dnia planowanej transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat ani od decyzji o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (…) ani od wydania najemcom pierwszych powierzchni w Budynku (…), ani tym bardziej wydania najemcom wszystkich powierzchni przeznaczonych na wynajem w Budynku (…)”.

    3. „W sytuacji, gdyby Transakcja odbyła się w późniejszym niż planowanym terminie to czy dostawa nieruchomości będzie spełniać warunki do zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775, ze zm.) to czy Zbywca i Nabywca, w celu rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10, i wybierając opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, złożą:

    a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

    b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części?”

„TAK. Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie powyżej, zgodnie z zamierzeniami stron do dnia planowanej transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat od decyzji o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (…) ani od wydania najemcom pierwszych powierzchni w Budynku (…), ani tym bardziej wydania najemcom wszystkich powierzchni przeznaczonych na wynajem w Budynku (…).

Swoje stanowisko w zakresie spełnienia warunków zwolnienia przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości Wnioskodawcy zawarli w uzasadnieniu własnego stanowiska w zakresie pytania oznaczonego nr 2 we Wniosku.

Tym niemniej, Wnioskodawcy wskazują, że z daleko posuniętej ostrożności w akcie notarialnym dokumentującym zawartą między Kupującym i Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości zawarli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT a Wnioskodawcy zobowiązali się powtórzyć to oświadczenie w umowie przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości. Innymi słowy, oświadczenie zostało (i zostanie ponownie przy okazji umowy przyrzeczonej) złożone w formie, o której mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT”.

    4. „Wskazali Państwo, które obiekty, określone we wniosku jako „Pozostałych naniesień A”, w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524) stanowią:

a) urządzenia budowlane i z jakim Budynkiem (…) lub Budowlą (…) są funkcjonalnie związane?,

b) obiekty małej architektury.

Proszę odnieść się odrębnie do każdego z „Pozostałych naniesień (…)” wskazanych we wniosku”.

„Poniżej zawarto doprecyzowanie kwalifikacji Pozostałych Naniesień (…) jako urządzeń budowlanych lub obiektów małej architektury w rozumieniu Prawa Budowlanego:

   - przyłącza wody i kanalizacji – urządzenia budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…),

   - odwodnienie liniowe zewnętrzne – urządzenie budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…) i budowlami w postaci nawierzchni utwardzonych,

   - szlabany na wjeździe i wjeździe do garażu (wraz z terminalami wjazdowymi, kamerami i interkomem) – urządzenie budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…) i budowlą w postaci drogi,

   - ławki drewniane na stalowej podkonstrukcji – obiekty małej architektury,

   - kosze na śmieci – obiekty małej architektury,

   - stojaki rowerowe – obiekty małej architektury,

   - stacja naprawy rowerów – obiekty małej architektury,

   - poidło z przyłączem wodnym – obiekt małej architektury”.

    5. „Czy któryś ze składników prawnych i niematerialnych, będący przedmiotem Transakcji, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT? Jeśli tak to proszę wskazać który”.

„NIE - w ocenie Wnioskodawców, żaden ze składników prawnych i niematerialnych wymienionych w pkt. 3-17 na str. 8 i 9 Wniosku (tj. innych niż Nieruchomość) nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.

Powyższa odpowiedź nie obejmuje opodatkowania dostawy Nieruchomości (tj. prawa użytkowania wieczystego Gruntu, prawa własności Budynku (…), Budowli (…) i Pozostałych Naniesień (…)), ponieważ kwestia ta jest przedmiotem jednego z pytań zawartych we Wniosku (pytanie oznaczone we Wniosku numerem 2)”.

    6. „Z jakiego powodu nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w ramach Transakcji takich elementów jak:

- praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Gruntu i budowę Budynku (…) wraz z pozostałymi naniesieniami,

- umowy o zarządzanie nieruchomością ani umowy o zarządzanie aktywami?”

„Elementy te nie zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji z uwagi na ustalenia komercyjne stron, które wynikają z ekonomicznych uwarunkowań transakcji, w tym w szczególności z odmiennego charakteru działalności prowadzonej przez Zbywcę oraz działalności, którą w odniesieniu do Nieruchomości zamierza prowadzić Nabywca”.

 

„Dodatkowe informacje:

Nabywca nie będzie wstępował w istniejące po stronie Zbywcy umowy dotyczące finansowania, zarządzania nieruchomością ani zarządzania aktywami, lecz samodzielnie zorganizuje te obszary swojej działalności na podstawie własnych decyzji biznesowych oraz odrębnych stosunków umownych.

    a) Prawa i obowiązki z umów finansowania

Prawa i obowiązki wynikające z umów, na podstawie których Zbywcy udzielono finansowania na nabycie Gruntu oraz realizację inwestycji nie będą przedmiotem Transakcji. Finansowanie to zostało pozyskane na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, jest związane z jego sytuacją korporacyjną, finansową oraz zdolnością kredytową oraz z charakterem prowadzonej przez niego działalności deweloperskiej.

Umowy te zostały zawarte z uwzględnieniem indywidualnej oceny ryzyka kredytowego Zbywcy i na cel konkretnej inwestycji w postaci nabycia gruntu i realizacji inwestycji deweloperskiej, w tym jej późniejszego zbycia. Profil działalności prowadzonej przez Nabywcę jest inny od działalności Zbywcy i zakłada inwestycję w istniejące, wybudowane i skomercjalizowane aktywo nieruchomościowe i czerpanie korzyści z najmu.

Nabywca nie będzie wstępował w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z tych umów ani korzystał z finansowania udzielonego Zbywcy. Nabywca samodzielnie określi strukturę finansowania nabycia i dalszego posiadania Nieruchomości oraz pozyska finansowanie z wybranych przez siebie źródeł, stosownie do własnych potrzeb i przyjętej strategii inwestycyjnej.

Niezależnie, należy również zaznaczyć, że finansowanie udzielone Zbywcy pochodzi od podmiotów powiązanych ze Zbywcą – Zbywca nie ma finansowania od podmiotów trzecich.

Finansowanie to udzielane jest spółkom z grupy do której należy Sprzedający, natomiast co do zasady grupa nie finansuje niepowiązanych podmiotów. W tym zakresie wierzyciele nie byliby również zainteresowani przeniesieniem finansowania na Nabywcę.

    b) Umowa o zarządzanie nieruchomością

Umowa o zarządzanie nieruchomością nie zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Nabywca samodzielnie wybierze podmiot odpowiedzialny za świadczenie usług zarządzania nieruchomością po Transakcji, wynegocjuje oraz zawrze własną umowę w tym zakresie. Zakres świadczonych usług, warunki handlowe oraz podmiot świadczący usługi zarządzania będą ustalone przez Nabywcę niezależnie od dotychczasowych relacji umownych Zbywcy (które mogą nie odpowiadać warunkom preferowanym przez Nabywcę)

    c) Umowa o zarządzanie aktywami

Umowa o zarządzanie aktywami nie zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Usługi zarządzania aktywami („asset management”) odnoszą się do realizacji strategii inwestycyjnej i biznesowej właściciela nieruchomości. Decyzje dotyczące zarządzania aktywem, planów inwestycyjnych i budżetowych są ściśle związane z celami biznesowymi danego inwestora i często są dostosowane do strategii w ramach danej grupy kapitałowej.

W tym miejscu należy ponownie podkreślić, że zakres działalności Zbywcy i Nabywcy różnią się: działalność Zbywcy jest działalnością o charakterze deweloperskim, a działalność Nabywcy będzie koncentrowała się na czerpaniu korzyści z najmu nabytej nieruchomości komercyjnej.

Nabywca będzie realizował własną strategię inwestycyjną w odniesieniu do Nieruchomości i nie będzie kontynuował stosunku umownego dotyczącego umowy o zarządzanie aktywami zawartego przez Zbywcę. Jeżeli Nabywca uzna korzystanie z zewnętrznych usług dotyczących zarządzania aktywami za celowe, samodzielnie wybierze usługodawcę, określi oczekiwany zakres usług i warunki współpracy oraz zawrze w tym celu własną umowę”.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

 

    1. Czy planowana Transakcja obejmująca w szczególności sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i czy w konsekwencji Transakcja ta nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

    2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT jako dostawa towarów, a w części obejmującej Naniesienia Poza Gruntem jako świadczenie usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 ani pkt 10a Ustawy o VAT?

    3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

 

    1. Zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja obejmująca w szczególności sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja ta nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

    2. Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnieni z VAT, przy czym, w przeważającej części będzie stanowiła dostawę towarów, natomiast w części dotyczącej Naniesień Poza Gruntem – będzie stanowiła odpłatne świadczenie usług.

    3. Zdaniem Wnioskodawców, po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz (ii) uzyskaniu zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd, każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. Innymi słowy, w pierwszej należy dokonać klasyfikacji przedmiotu Transakcji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią „towar” w rozumieniu Ustawy o VAT, a zatem dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub  zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT –przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie objęta zakresem art. 6 pkt 1

Ustawy o VAT i - co za tym idzie - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie albo nie  będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD, oraz interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu Cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

    - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

    - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

    - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

    - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

    - koncesje, licencje i zezwolenia;

    - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

    - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

    - tajemnice przedsiębiorstwa;

    - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) Kodeksu Cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa.

W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Ocena planowanej Transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Zbywcy, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Co więcej, w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy, jak również należności pieniężne związane z Nieruchomością. W świetle Objaśnień, są to elementy niezbędne do uznania przenoszonego majątku za przedsiębiorstwo lub ZCP (co omówiono szczegółowo poniżej).

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie prowadzi też odrębnej księgowości statutowej dla Nieruchomości, ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. W konsekwencji, w przypadku Nieruchomości nie można mówić o jej wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, czy też funkcjonalnej. Z uwagi na powyższe, nie można uznać sprzedaży Nieruchomości za transakcję mającą za przedmiot ZCP.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP, jest zgodne z Objaśnieniami wydanymi przez Ministra Finansów w sprawie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych.

 

Zgodnie z Objaśnieniami, „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

 

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

    1. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

    2. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

 

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

    1. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

    2. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

 

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

    1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

    2. umowy o zarządzanie nieruchomością;

    3. umowy zarządzania aktywami;

    4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (…).

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku, bowiem, nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynek (…), Budowle (…) i Pozostałe Naniesienia (…), prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej, zabezpieczeń, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku (…) i Budowli (…) wraz z przynależnościami (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy, typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie miał zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku (…), utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Nieruchomością, obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych. O ile Nieruchomość, której głównym składnikiem jest Budynek (…), stanowi pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) przeznaczona do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, ale do oddania w najem, a następnie – do sprzedaży. Tym samym, nie mogłaby zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa/jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku, gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi (lub zamierza prowadzić po transakcji) działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Wnioskodawców, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie powinno być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Zbywcy polega na tym, że zakupił on Grunt, a następnie rozpoczął realizację projektu deweloperskiego w postaci Inwestycji, mającego na celu wzniesienie dwóch budynków wraz z przynależnymi im budowlami i innymi naniesieniami. Po oddaniu Budynku (…) do użytkowania (wraz z Budowlami (…) i Pozostałymi Naniesieniami (…)) i jego wynajęciu najemcom, Zbywca planuje sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego – tak jak zostało to zrobione w zakresie pierwszej fazy Inwestycji. Sprzedaż Nieruchomości wraz z wstąpieniem Nabywcy w umowy najmu, nastąpi w możliwie krótkim czasie od wybudowania i rozpoczęcia wynajmu powierzchni Budynku (…).

Nasuwa się zatem wniosek, że działalność Sprzedającego wykazuje istotne cechy działalności deweloperskiej w rozumieniu Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” („Standard”). Zgodnie ze Standardem, działalność deweloperska obejmuje wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub przebudowie/ulepszeniu budynków i ich odprzedaży w całości lub w części, przy czym przedsięwzięcia te mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany.

W tym kontekście należy zauważyć, że działalność deweloperska może obejmować również określone czynności pomocnicze, w tym przekazywanie budynków lub lokali w najem, dzierżawę lub leasing przed ich ostateczną sprzedażą, wykonywanie robót wykończeniowych na dodatkowe zlecenie nabywców, jak również zarządzanie nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze, że Sprzedający realizował projekt polegający na budowie Budynku (…) z zamiarem jego późniejszej sprzedaży, a najem miał charakter pomocniczy wobec tej sprzedaży, działalność Sprzedającego można opisać jako działalność wykazującą cechy działalności deweloperskiej w rozumieniu Standardu.

Tym samym, Nabywca nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Zbywcy, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Zbywcy jest prowadzenie procesu deweloperskiego na Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu.

Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zbywcę, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1- 1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG, interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS, interpretacja indywidualna z 22 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.288.2024.3.MSO, czy też interpretacja z dnia 6 października 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.625.2025.3.EW).

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana Transakcja obejmująca w szczególności sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja ta nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu (…) wraz z posadowionym na nim Budynkiem (…) i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli (…) i Pozostałych Naniesień (…) (z wyjątkiem Naniesień Poza Gruntem, których sprzedaż powinna zostać zakwalifikowana jako świadczenie usługi na gruncie ustawy o VAT – wyjaśnienie poniżej) oraz odpłatne świadczenie usług w zakresie Naniesień Poza Gruntem.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy nabyciu Gruntu oraz w procesie realizacji Inwestycji Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkiem (…) i Budowlami (…). Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku (…) i Budowli (…) znajdujących się na Gruncie.

 

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku (…) i Budowli (…) wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynku (…) i służących mu Budowli (…) doszło w styczniu (…) r., czyli w momencie przekazania pierwszych powierzchni w Budynku (…) najemcom w ramach zawartych umów najmu, gdyż wcześniej Zbywca nie używał Budynku (…) ani służących mu Budowli (…) do własnej działalności.

Jednocześnie Wnioskodawcy zwracają uwagę, że jeśli nawet na moment transakcji będą istniały powierzchnie użytkowe Budynku (…), które co do zasady są przeznaczone do celów najmu, przy czym na moment Transakcji nie zostaną one wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu, to przed dniem Transakcji nie będą one jeszcze podlegać pierwszemu zasiedleniu.

W konsekwencji, Transakcja nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ponieważ w odniesieniu do wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku (…) przed dniem Transakcji (i) bądź to nie dojdzie jeszcze w ogóle do pierwszego zasiedlenia, (ii) bądź – z uwagi na spodziewaną datę Transakcji (tj. w (…) r.) – od momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynku (…) lub Budowli (…) do planowanej daty Transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat.

Tytułem uzupełnienia, warto przy tym zaznaczyć, iż nawet gdyby uznać, iż Budowle (…) będące przedmiotem Transakcji czy też powierzchnie techniczne Budynku (…) nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Zbywcę działalności polegającej na najmie Budynku (…), konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania Transakcji. W dalszym bowiem ciągu te części Budynku (…)/Budowle (…) nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (jako niepodlegające jeszcze pierwszemu zasiedleniu).

Finalnie, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja nie będzie również spełniać warunków zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Gruntu, jak również wybudowaniem  Budynku (…) i Budowli (…). W odniesieniu natomiast do Pozostałych Naniesień (…) (z wyjątkiem Naniesień Poza Gruntem, o których poniżej), nie znajdzie również zastosowania żadne inne zwolnienie z opodatkowania VAT.

Odnośnie natomiast Naniesień Poza Gruntem, należy w pierwszej kolejności przywołać przepis art. 47 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym:

§1.  Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§2.  Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§3.  Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego: z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Zgodnie zatem z zasadą superficies solo cedit, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy wskazać, że z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy poniesione zostały nakłady na gruncie, który nie stanowi własności podmiotu, który wybudował te naniesienia, nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi gruntu.

W świetle powołanych przepisów, należy zwrócić uwagę, że nakłady poniesione przez Zbywcę jako inwestycja na obcym gruncie – tj. Naniesienia Poza Gruntem – nie stanowią towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części). Zatem, w odniesieniu do ich zbycia należy uznać, że przedmiotem, który Nabywca w ramach Transakcji nabędzie od Zbywcy będą ww. nakłady stanowiące inwestycję na obcym gruncie. Przedmiotowe nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują one powstaniem po stronie Zbywcy roszczenia o zwrot poniesionych kosztów.

Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu kosztów nakładów. Tym samym, prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. W konsekwencji, w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel. Zatem, należy przyjąć, że przeniesienie nakładów w obcym środku trwałym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, sprzedaż Naniesień Poza Gruntem nie może zostać uznana za odpłatną dostawę towarów, gdyż - jak wyżej wskazano - nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy), która mogłaby stanowić towar. Niemniej jednak, dysponując pewnym prawem w postaci nakładów, można to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Zatem, dokonując zbycia tych naniesień, Zbywca dokona w istocie zbycia nakładów.

Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia nakładów (Naniesień Poza Gruntem) stanowi odpłatne świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy (według właściwej stawki podatku od towarów i usług).

Stanowisko w zakresie traktowania zbycia budowli znajdujących się poza gruntem jako świadczenia usług dla celów VAT i opodatkowania ich odpowiednią stawką VAT zostało potwierdzone w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 stycznia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.501.2024.3.MPU.

W efekcie, zbycie Naniesień Poza Gruntem, w ocenie Wnioskodawców, powinno być traktowane jako odpłatne świadczenie usług, opodatkowane odpowiednią stawką VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnieniu z VAT, przy czym, w przeważającej części będzie stanowiła dostawę towarów, natomiast w części dotyczącej Naniesień Poza Gruntem - odpłatne świadczenie usług.).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. W konsekwencji, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Jeżeli zatem nabyte towary lub usługi są wykorzystywane przez podatnika wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje co do zasady prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Nabywca będzie na moment Transakcji zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie Nieruchomości. Tego rodzaju działalność, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności zwolnionych z VAT ani czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającą z tej faktury, ponieważ spełniony będzie warunek określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, tj. związek nabycia Nieruchomości z wykonywaniem przez Nabywcę czynności opodatkowanych VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym, podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 1263, ze zm.; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 795), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

 

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy planowana Transakcja obejmująca w szczególności sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i czy w konsekwencji Transakcja ta nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze (…), o pow. (…) mkw., dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą nr (…) oraz właścicielem Budynku (…), Budowli (…), oraz Pozostałych Naniesień (…).

Nieruchomość będącą przedmiotem wniosku obejmująca Budynek (…) nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział.

Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości statutowej/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości obejmującej Budynek (…), ani nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu, niemniej na podstawie prowadzonych ksiąg potencjalnie możliwe byłoby przypisanie kosztów, przychodów, należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia pracowników. W celu prowadzenia swojej działalności korzysta ze wsparcia innych podmiotów (w tym, powiązanych).

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

    - prawo użytkowania wieczystego Gruntu;

    - prawo własności Budynku (…), Budowli (…) oraz Pozostałych Naniesień (…), a także ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Nieruchomością;

    - prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą zbywalne na dzień Transakcji, a także wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu;

    - prawa ochronne do znaków towarowych związanych z oznaczeniem fazy (…) Inwestycji lub kompleksu, w którym znajduje się Budynek (…);

    - autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i  technicznej (obejmującej m. in. projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców na określonych polach eksploatacji, a także do elementów graficznych znaków towarowych związanych z fazą (…) Inwestycji;

    - wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji w określonym w umowie zakresie (o ile prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Zainteresowanymi), a także do elementów graficznych znaków towarowych związanych z fazą (…) Inwestycji;

    - prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone powyższe utwory podlegające ochronie praw autorskich;

    - wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi, aranżacyjnymi i projektowymi związanymi z Nieruchomością;

    - prawa wynikające z instrumentów zabezpieczających gwarancje jakości, takich jak dokumenty zabezpieczenia, retencje (kwoty zatrzymane) jeśli dotyczy czy depozyty;

    - prawa wynikające z zabezpieczeń w formie gwarancji/gwarancji jakości/rękojmi udzielonych w odniesieniu do projektów, w tym Budynku (…) (włączając prace aranżacyjne), Budowli (…), oraz innych obiektów zlokalizowanych na/w Gruncie;

    - prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego w związku z funkcjonowaniem Budynku (…);

    - prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Zbywcę w zakresie Budynku (…), przy czym dotyczy to zarówno tych umów, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i dla tych, dla których konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

    - prawa do domeny (…) dla Budynku (…);

    - prawa i obowiązki wynikające z umowy (…) zawartej z (…)sp. z o.o. (umowa dotyczy usługi dynamicznej optymalizacji systemów (…), tj. odpowiedzialnych za ogrzewanie, wentylacje i klimatyzację dla Budynku (…));

    - prawa i obowiązki wynikające z umowy udzielającej licencji w odniesieniu do znaków towarowych kompleksu, w którym znajduje się Budynek (…), z (…) r.;

    - prawa i obowiązki wynikające z umowy z (…) r. zawartej pomiędzy Zbywcą a (…) sp. z o.o. dotyczącej wdrożenia systemu zabezpieczeń sieciowych i świadczenia wsparcia serwisowego systemu zabezpieczeń sieciowych;

    - prawa i obowiązki wynikające z umowy z (…) r. zawartej pomiędzy Zbywcą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą „(…)” dotyczącej kompleksowej pielęgnacji nasadzeń roślinnych znajdujących się na tarasach i patio Budynku (…) - o ile umowa ta będzie podlegała przeniesieniu na Nabywcę oraz uzyskana zostanie wymagana zgoda kontrahenta. 

Dodatkowo, w ramach Transakcji na Nabywcę zostanie przeniesiona decyzja administracyjna na lokalizację infrastruktury w pasie drogowym.

Ponadto, po Transakcji Zbywca przekaże Nabywcy:

    - dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierającą m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku (…), Budowli (…) i Pozostałych Naniesień (…) (w tym, projekty i dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, zabezpieczeń gwarancji jakości, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku (…), dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku (…), itp., a także certyfikaty, klucze licencyjne (w formie pendrive'ów), instrukcje, dokumentację, loginy i hasła umożliwiające dostęp, użytkowanie i rekonfigurację oprogramowania wykorzystywanego w związku z funkcjonowaniem Budynku (…), objętego umowami licencyjnymi przenoszonymi w ramach przedmiotu Transakcji;

    - znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna, dotycząca przedmiotu Transakcji, w szczególności:

    - wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

    - dokumenty związane z zarządzaniem Nieruchomością w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji.

Dodatkowo, jeżeli przed Transakcją dla Budynku (…) zostaną wydane certyfikaty potwierdzające spełnienie przez Budynek (…) określonych standardów (m.in. (…) lub (…)), to certyfikaty również zostaną przeniesione na Nabywcę. Jeżeli jednak certyfikaty dla Budynku (…) nie zostaną uzyskaną przed datą Transakcji, Zbywca pozostanie zobowiązany do ich uzyskania do daty następującej po zamknięciu Transakcji uzgodnionej przez Strony. Obowiązek uzyskania ww. certyfikatów przez Zbywcę w uzgodnionym terminie został zabezpieczony karą umowną na rzecz Nabywcy.

Przeniesienie powyższych elementów w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia na Nabywcę innych elementów, w szczególności:

    - praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Gruntu i budowę Budynku (…) wraz z pozostałymi naniesieniami;

    - praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych poniżej),

    - praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie ksiąg;

    - ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy, w szczególności tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy;

    - praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców);

    - firmy Zbywcy;

    - umowy o zarządzanie nieruchomością ani umowy o zarządzanie aktywami.

Intencją Zainteresowanych nie jest przenoszenie w ramach Transakcji praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów dostawy mediów. Zgodnie z zamierzeniami, Nabywca zawrze własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z niektórych umów, jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy – na moment składania wniosku takie umowy, które mogą zostać przeniesiona na Nabywcę, to w szczególności: (i) umowa (…) (umowa dotyczy usługi dynamicznej optymalizacji systemów (…), tj.  odpowiedzialnego za ogrzewanie, wentylacje i klimatyzację dla Budynku (…)), (ii) umowa z (…) r. zawarta pomiędzy Zbywcą a (…) sp. z o.o. dotycząca wdrożenia systemu zabezpieczeń sieciowych i świadczenia wsparcia serwisowego systemu zabezpieczeń sieciowych, oraz (iii) umowa z (…) r. zawarta pomiędzy Zbywcą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą „(…)” dotyczącej kompleksowej pielęgnacji nasadzeń roślinnych znajdujących się na tarasach i patio Budynku (…) (o ile umowa ta będzie podlegała przeniesieniu na Nabywcę oraz uzyskana zostanie wymagana zgoda kontrahenta). Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy, na warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów o dostawę mediów zawartych jeszcze przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym, umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia, bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie, a usługi te będą konieczne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (np. usługi dostawy prądu).

W ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), a także odpowiedniego rozliczenia opłat eksploatacyjnych dotyczących Nieruchomości. Szczegółowy kształt tych rozliczeń będzie zależał od ustaleń między Zainteresowanymi i będzie uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości.

W okresie (…) tygodni od zamknięcia Transakcji Zbywca podejmie współpracę z Nabywcą oraz zapewni współpracę dotychczasowego zarządcy nieruchomości z Nabywcą w zakresie prawidłowego przekazania zarządzania Nieruchomością nowemu zarządcy nieruchomości zaangażowanemu przez Nabywcę.

Nabywca jest spółką celową powołaną w celu nabycia Nieruchomości i późniejszego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku (…). Powyższa działalność będzie działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (a nie działalnością zwolnioną z podatku od towarów i usług). Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy kapitałowej, do której należy Nabywca. Na moment Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management).

Nabywca nie będzie wstępował w istniejące po stronie Zbywcy umowy dotyczące finansowania, zarządzania nieruchomością ani zarządzania aktywami, lecz samodzielnie zorganizuje te obszary swojej działalności na podstawie własnych decyzji biznesowych oraz odrębnych stosunków umownych.

Prawa i obowiązki wynikające z umów, na podstawie których Zbywcy udzielono finansowania na nabycie Gruntu oraz realizację inwestycji nie będą przedmiotem Transakcji. Finansowanie to zostało pozyskane na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, jest związane z jego sytuacją korporacyjną, finansową oraz zdolnością kredytową oraz z charakterem prowadzonej przez niego działalności deweloperskiej. Umowy te zostały zawarte z uwzględnieniem indywidualnej oceny ryzyka kredytowego Zbywcy i na cel konkretnej inwestycji w postaci nabycia gruntu i realizacji inwestycji deweloperskiej, w tym jej późniejszego zbycia. Profil działalności prowadzonej przez Nabywcę jest inny od działalności Zbywcy i zakłada inwestycję w istniejące, wybudowane i skomercjalizowane aktywo nieruchomościowe i czerpanie korzyści z najmu.

Nabywca nie będzie wstępował w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z tych umów ani korzystał z finansowania udzielonego Zbywcy. Nabywca samodzielnie określi strukturę finansowania nabycia i dalszego posiadania Nieruchomości oraz pozyska finansowanie z wybranych przez siebie źródeł, stosownie do własnych potrzeb i przyjętej strategii inwestycyjnej.

Niezależnie, należy również zaznaczyć, że finansowanie udzielone Zbywcy pochodzi od podmiotów powiązanych ze Zbywcą – Zbywca nie ma finansowania od podmiotów trzecich.

Finansowanie to udzielane jest spółkom z grupy do której należy Sprzedający, natomiast co do zasady grupa nie finansuje niepowiązanych podmiotów. W tym zakresie wierzyciele nie byliby również zainteresowani przeniesieniem finansowania na Nabywcę.

Umowa o zarządzanie nieruchomością nie zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Nabywca samodzielnie wybierze podmiot odpowiedzialny za świadczenie usług zarządzania nieruchomością po Transakcji, wynegocjuje oraz zawrze własną umowę w tym zakresie. Zakres świadczonych usług, warunki handlowe oraz podmiot świadczący usługi zarządzania będą ustalone przez Nabywcę niezależnie od dotychczasowych relacji umownych Zbywcy (które mogą nie odpowiadać warunkom preferowanym przez Nabywcę)

Umowa o zarządzanie aktywami nie zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Usługi zarządzania aktywami („asset management”) odnoszą się do realizacji strategii inwestycyjnej i biznesowej właściciela nieruchomości. Decyzje dotyczące zarządzania aktywem, planów inwestycyjnych i budżetowych są ściśle związane z celami biznesowymi danego inwestora i często są dostosowane do strategii w ramach danej grupy kapitałowej.

W tym miejscu należy ponownie podkreślić, że zakres działalności Zbywcy i Nabywcy różnią się: działalność Zbywcy jest działalnością o charakterze deweloperskim, a działalność Nabywcy będzie koncentrowała się na czerpaniu korzyści z najmu nabytej nieruchomości komercyjnej.

Nabywca będzie realizował własną strategię inwestycyjną w odniesieniu do Nieruchomości i nie będzie kontynuował stosunku umownego dotyczącego umowy o zarządzanie aktywami zawartego przez Zbywcę. Jeżeli Nabywca uzna korzystanie z zewnętrznych usług dotyczących zarządzania aktywami za celowe, samodzielnie wybierze usługodawcę, określi oczekiwany zakres usług i warunki współpracy oraz zawrze w tym celu własną umowę.

Elementy takie jak: prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Gruntu i budowę Budynku (…) wraz z pozostałymi naniesieniami, umowy o zarządzanie nieruchomością ani umowy o zarządzanie aktywami nie zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji z uwagi na ustalenia komercyjne stron, które wynikają z ekonomicznych uwarunkowań transakcji, w tym w szczególności z odmiennego charakteru działalności prowadzonej przez Zbywcę oraz działalności, którą w odniesieniu do Nieruchomości zamierza prowadzić Nabywca.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegała wyłącznie Nieruchomość tj. opisany drugi etap Inwestycji, tj. Budynek (…) i związane z nim inne składniki majątku wskazane w niniejszym wniosku, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości tj. drugiego etapu Inwestycji, tj. Budynku (…) i związanych z nim innych składników majątku wskazanych w niniejszym wniosku, nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż Nieruchomości, tj.  Budynku (…) i Budowli (…) oraz Pozostałych Naniesień zlokalizowanych na tym Gruncie oraz związanych z nim innych składników majątku wskazanych w niniejszym wniosku nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego Gruntu - działki ewidencyjnej nr (…) oraz prawa własności Budynku (…) i Budowli (…) oraz Pozostałych Naniesień zlokalizowanych na tym Gruncie, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT jako dostawa towarów, a w części obejmującej Naniesienia Poza Gruntem jako świadczenie usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 ani pkt 10a Ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że w skład Nieruchomości nie wchodziła żadna działka, która nie była zabudowana budynkiem lub budowlami lub ich częściami. Tym samym należało stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdowało zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że Transakcja sprzedaży obejmowała wyłącznie grunt zabudowany.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

 

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

 

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:  

  a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

 

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

     - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

 

Stosownie do art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;

Zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy zwolnić od podatku lub przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem transakcji będzie prawo własności budynku, budowli oraz pozostałych naniesień tj. urządzeń budowlanych lub obiektów małej architektury w rozumieniu Prawa Budowlanego znajdujących się na działce nr (…) tj.:

- Budynku (…), o funkcji biurowo-usługowej,

- Budowli (…), tj.:

   - nawierzchnie utwardzone:

a) chodniki wraz z podbudową,

b) droga (wraz z podbudową),

   - oświetlenie zewnętrzne,

   - totemy informacyjne,

   - rzeźba na fundamencie

- Pozostałych Naniesień (…), tj.:

   - przyłącza wody i kanalizacji – urządzenia budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…),

   - odwodnienie liniowe zewnętrzne – urządzenie budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…) i budowlami w postaci nawierzchni utwardzonych,

   - szlabany na wjeździe i wjeździe do garażu (wraz z terminalami wjazdowymi, kamerami i interkomem) – urządzenie budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…) i budowlą w postaci drogi,

   - ławki drewniane na stalowej podkonstrukcji – obiekty małej architektury,

   - kosze na śmieci – obiekty małej architektury,

   - stojaki rowerowe – obiekty małej architektury,

   - stacja naprawy rowerów – obiekty małej architektury,

   - poidło z przyłączem wodnym – obiekt małej architektury.

Wskazane powyżej przyłącza wody i kanalizacji są częściowo położone poza Gruntem. Wskazują Państwo, że części tych obiektów położone poza Gruntem również będą przedmiotem Transakcji i zostaną przeniesione na Nabywcę (w tym zakresie części wskazanych elementów Pozostałych Naniesień (…) znajdujące się poza Gruntem będą określane jako „Naniesienia Poza Gruntem”).

W Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje (np. przyłącza) będące na dzień Transakcji własnością podmiotów trzecich, z których część w świetle Prawa budowlanego może być kwalifikowana jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wejdą w skład Nieruchomości (zdefiniowanej powyżej) i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Wskazują Państwo również, że na Gruncie położone jest również częściowo przyłącze ciepła będące obecnie własnością Zbywcy, które docelowo ma zostać przeniesione na rzecz dostawcy ciepła. Jeżeli Zbywca nie zdąży zrobić tego przed Transakcją, Zainteresowani zakładają, że Zbywca nie przeniesie tego przyłącza na Nabywcę, a następnie (po Transakcji) zostanie ono przeniesione przez Zbywcę na rzecz dostawcy ciepła.

Przenosząc powyższe ustalenia na grunt analizowanej sprawy stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy zgodnie z podanym przez Państwa opisem sprawy zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji) nastąpi w (…) r., to zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajdzie zastosowania w stosunku do Budynku (…) i Budowli (…) (które sklasyfikowali Państwo jako budynki i budowle w rozumieniu prawa budowlanego) posadowione na działce nr (…), z uwagi na fakt, że nie minie okres co najmniej dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia na moment planowanej transakcji. Bowiem jak państwo wskazali w opisie sprawy zgodnie z zamierzeniami stron do dnia planowanej transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat od decyzji o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (…) ani od wydania najemcom pierwszych powierzchni w Budynku (…), ani tym bardziej wydania najemcom wszystkich powierzchni przeznaczonych na wynajem w Budynku (…).

Konieczne zatem jest w stosunku do ww. Budynku i Budowli zbadanie przesłanek do zwolnienia wart. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Do dostawy Budynku i Budowli nie będzie miało również zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ nabycie Gruntu przez Zbywcę było w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług, a Zbywcy przysługiwało pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zbywca skorzystał z tego prawa i otrzymał zwrot podatku od towarów i usług w zakresie w jakim o to wnioskował. Zbywca miał również prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu prac budowlanych oraz wykończeniowych, mających na celu ukończenie Budynku (…), Budowli (…).

Tym samym w odniesieniu do ww. Budynków i Budowli zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dostawa Budynków i Budowli nie będzie także zwolniona od podatku w świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wskazano wyżej Zbywcy przysługiwało pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Gruntu oraz przy nabyciu prac budowlanych oraz wykończeniowych, mających na celu ukończenie Budynku (…), Budowli (…) i Pozostałych Naniesień (…), a ponadto składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie do celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Tym samym, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do Budynków i Budowli, bowiem nie będą spełnione wynikające w tego przepisu warunki.

Przedmiotem dostawy są również naniesienia, które są obiektami małej architektury. W tej sytuacji, jako obiekty niewskazane w przepisach art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy (odnoszących się do budynków, budowli lub ich części), nie podlegają one analizie w zakresie możliwości zastosowania do nich ww. zwolnień od podatku.

W odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Zbywca dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Gruntu oraz przy nabyciu prac budowlanych oraz wykończeniowych, mających na celu ukończenie Budynku (…), Budowli (…) i Pozostałych Naniesień (…) – w skład w których wchodzą również obiekty takie jak obiekty małej architektury.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Przedmiotem dostawy będą także urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego (zgodnie z Państwa wskazaniem są to: przyłącza wody i kanalizacji – urządzenia budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…), odwodnienie liniowe zewnętrzne – urządzenie budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…) i budowlami w postaci nawierzchni utwardzonych, szlabany na wjeździe i wjeździe do garażu (wraz z terminalami wjazdowymi, kamerami i interkomem) – urządzenie budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…) i budowlą w postaci drogi. Ponadto, podali Państwo, że wskazane powyżej przyłącza wody i kanalizacji są częściowo położone poza Gruntem i części tych obiektów położone poza Gruntem (określane przez Państwa jako „Naniesienia Poza Gruntem”) również będą przedmiotem Transakcji i zostaną przeniesione na Nabywcę.

Mając na uwadze powołaną wcześniej definicję urządzenia budowlanego, należy stwierdzić, że urządzenia, które znajdują się na działce oraz wskazane powyżej przyłącza wody i kanalizacji, które są częściowo położone poza Gruntem, należy opodatkować łącznie z budynkiem i budowlami, z którymi są powiązane, bowiem brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla tych urządzeń budowlanych w oderwaniu od budynku i budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu. Zatem planowana sprzedaż urządzeń budowlanych, które znajdują się na działce jak i są częściowo położone poza Gruntem, będzie dzieliła los podatkowy budynku i budowli znajdującego się na działce, z którym są związane.

W uzasadnieniu swojego stanowiska w zakresie Naniesień Poza Gruntem powołali Państwo interpretację, w której uzasadnienie dotyczy sieci kanalizacyjnej, sieci wodociągowej oraz kanalizacji teletechnicznej (w części w której nie znajduje się na Gruncie), które zostały uznane za budowle lub ich części. Natomiast zgodnie z Państwa opisem sprawy, przyłącza wody i kanalizacji określane jako „Naniesienia Poza Gruntem” sklasyfikowali Państwo jako urządzenia budowlane związane funkcjonalnie z Budynkiem (…). Zatem nie można zgodzić się z Państwem, w zakresie uznania, że sprzedaż naniesień, które sklasyfikowali Państwo jako urządzenia budowlane, stanowi odpłatne świadczenie usług.

Jednocześnie wskazali Państwo, że w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje (np. przyłącza) będące na dzień Transakcji własnością podmiotów trzecich, z których część w świetle Prawa budowlanego może być kwalifikowana jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wejdą w skład Nieruchomości (zdefiniowanej powyżej) i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

W konsekwencji planowana sprzedaż Budynku (…) oraz Budowli (…) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa, Budynku (…), Budowli (…) oraz Pozostałych Naniesień (…) będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, również dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu (…) (tj. działki nr (…)), na której posadowione są Budynek (…) oraz Budowle (…) przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 (pomimo częściowo błędnej argumentacji) jest prawidłowe.

Kolejną Państwa wątpliwość budzi kwestia, czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

 

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy o VAT:

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca jest spółką celową powołaną w celu nabycia Nieruchomości i późniejszego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku (...). Powyższa działalność będzie działalnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Na moment Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W związku z tym że zakup Nieruchomości będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie on miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym. Sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT nie korzystającą ze zwolnienia od podatku, zatem przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania.

Ponadto jak wskazano w opisie sprawy pozostałe elementy Transakcji nie będą objęte zwolnieniem to tym samym nie zaistnieją negatywne przesłanki, określone w art. 88 ustawy.

W konsekwencji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) oraz zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądów administracyjnych stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku.

Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz.622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

S. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na  platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.