0111-KDIB3-2.4012.497.2026.3.AR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 26 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 lipca 2026 r. (data wpływu 28 lipca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

I. [Wnioskodawca]

SPÓŁDZIELNIA „X” (dalej „Wnioskodawca”) ma miejsce siedziby i zarządu na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku).

Wnioskodawca prowadzi w Polsce działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, która podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT.

II.    [Opis nieruchomości]

Wnioskodawca jest:

1)    właścicielem budynku biurowego o powierzchni całkowitej (…) m², 8 kondygnacyjnego („Budynek”),

2)    użytkownikiem wieczystym gruntu o powierzchni (…) HA składającego się z działki ewidencyjnej nr 1 („Grunt”), dla których prowadzona jest księga wieczysta nr: (…) (dalej określanej jako „Nieruchomość”).

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu zostało nabyte przez Wnioskodawcę w (…) % na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w (…) z dnia (…) 2000 r. (sygn. akt….) oraz w (…) % na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w (…) o ustalenie i zobowiązanie z dnia (…) 2003 r. (sygn. akt….) oraz oświadczenia z dnia (…) 2005 r. złożonego w formie aktu notarialnego przez notariuszem (…) (Rep …).

Budynek został wybudowany przez Wnioskodawcę w latach 1985-1989 na podstawie decyzji pozwolenie na budowę z dnia (…) 1985 r. (nr ….). Budynek został oddany do użytkowania w dniu 30 września 1989 r. Budynek był i jest częściowo wynajmowany od lutego 1990 r. Całość użytkowa Budynku wynosi (…) m², powierzchnia wynajęta (…) m², pozostała powierzchnia użytkowa to części wspólne i części wykorzystywane przez Wnioskodawcę.

Transakcja nabycia Gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Gruntu. Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT z tytułu budowy Budynku (w okresie nabycia Gruntu i budowy Budynku nie obowiązywała ustawa o VAT w Polsce).

III.  [Działalność Wnioskodawcy]

Nieruchomość stanowi główny majątek Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest bowiem podmiotem celowym powołanym w celu nabycia Gruntu oraz prowadzenia działalności polegającej na najmie Budynku. Poza Nieruchomością Wnioskodawca nie posiada innych aktywów, w szczególności Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości.

Wnioskodawca - po sprzedaży Nieruchomości - najprawdopodobniej zakończy działalność, tj. rozpocznie proces likwidacji.

Budynek był/jest wynajęty przez Wnioskodawcę na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, z którymi Wnioskodawca ma podpisane umowy najmu na czas nieokreślony z możliwością wypowiedzenia. Maksymalny okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy (dalej „Umowy Najmu”).

Z tytułu świadczenia usług najmu, Wnioskodawca uzyskuje przychody opodatkowane według stawki podstawowej VAT 23%. Z działalności podstawowej Wnioskodawca nie uzyskuje innych przychodów niż przychody wynikające z Umów Najmu. Dodatkowo Wnioskodawca ma udziały w innym podmiocie gospodarczym.

Budynek stanowi środek trwały Wnioskodawcy.

Od oddania Budynku do użytkowania minęły ponad dwa lata. W ostatnich dwóch latach nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku stanowiące równowartość 30% wartości początkowej lub wyższe.

Budynek jest zarządzany przez Wnioskodawcę we własnym zakresie, tj. przez kadrę zarządzającą (członków zarządu) Wnioskodawcy. Czynności te obejmują, w szczególności: bieżące zarządzanie Budynkiem, obsługę księgową, bieżące kontakty z Najemcą, monitorowanie i ściąganie płatności czynszu i innych pożytków, monitorowanie ponoszonych kosztów (ubezpieczenia, podatki, opłaty i inne) itp. Dodatkowo, w celu obsługi działalności podstawowej, Wnioskodawca korzysta z zewnętrznych usług prawnych na podstawie stosownych umów.

Wnioskodawca zatrudnia pracowników na podstawie spółdzielczych umów o pracę.

IV.  [Umowy Najmu]

Z tytułu Umów Najmu Wnioskodawca uzyskuje przychody opodatkowane 23% stawką VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej z VAT.

Umowa Najmu przewiduje następującą formułę ustalenia wynagrodzenia z jej tytułu:

a)    czynsz podstawowy - ustalony wg umówionej stawki za 1 m² powierzchni Nieruchomości;

b)    opłaty eksploatacyjne obejmującą zwrot na rzecz Wnioskodawcy kosztów ponoszonych w związku z Nieruchomością („Opłaty eksploatacyjne”);

c)    opłaty indywidualne obejmujące koszty usług za energię elektryczną, usługi telekomunikacyjne, Internet, itp. („Opłaty indywidualne”).

Opłaty eksploatacyjne obejmują m.in.:

-        podatki i daniny związane z Nieruchomością (w tym podatek od nieruchomości, podatek od nieruchomości komercyjnych);

-        ubezpieczenie Nieruchomości – wg kosztów poniesionych (Nieruchomość jest ubezpieczona przez Wnioskodawcę zgodnie z Umowami Najmu, zaś koszty ubezpieczenia ponosi Najemca w ramach umówionego wynagrodzenia (Opłat eksploatacyjnych));

-        koszty obsługi księgowej Nieruchomości (Wnioskodawca zarządza Nieruchomością we własnym zakresie i nie zawierał w tym zakresie umów z podmiotami trzecimi);

-        wydatki na naprawy i konserwację oraz inne niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Budynku zgodnie z obowiązującymi przepisami;

-        inne wydatki potrzebne dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Opłaty eksploatacyjne są uiszczane w formie comiesięcznych faktur wystawianych przez Wnioskodawcę na rzecz Najemcy. Opłata eksploatacyjna jest następnie rozliczana wg wydatków faktycznie poniesionych po zakończeniu każdego roku kalendarzowego.

Zgodnie z Umową Najmu, Opłaty indywidualne obejmujące koszty usług doprowadzanych do  Nieruchomości, m.in. opłaty za energię elektryczną, usługi telekomunikacyjne, Internet (z zastrzeżeniem mediów objętych Opłatą eksploatacyjną) są uiszczane przez Najemcę na rzecz Wnioskodawcy, który przekazuje je bezpośrednio dostawcom usług.

Obecnie struktura rozliczenia kosztów mediów z Najemcą wygląda następująco:

1)    koszty energii elektrycznej i usług telekomunikacyjnych są rozliczane przez Wnioskodawcę na podstawie zainstalowanych podliczników i ponoszone na Najemców na podstawie comiesięcznie wystawianych faktur VAT lub ryczałtowo w Opłacie eksploatacyjnej; (zgodnie z zapisami zawartymi w umowach najmu);

2)    koszty dostawy energii cieplnej, wody, odbioru ścieków, odbioru nieczystości stałych są rozliczane przez Wnioskodawcę i przenoszone przez Wnioskodawcę na Najemcę w ramach Opłaty eksploatacyjnej.

Dodatkowo, w ramach Umowy Najmu, Najemca powinien utrzymywać Nieruchomość w należytym stanie, dokonywać nakładów koniecznych, napraw, zapewnić niezbędne usługi serwisowe sprzętu w wynajmowanej Nieruchomości. W związku z powyższym, Najemca zawarł umowę na usługi serwisowe z podmiotem trzecim, na podstawie, której są przeprowadzane usługi serwisowania urządzeń ochrony przeciwpożarowej oraz urządzeń klimatyzacyjnych, będących własnością Wnioskodawcy. Najemca ponosi koszty powyższych usług na podstawie indywidualnie wystawianych przez Wynajmującego faktur, który reguluje całość opłaty na rzecz podmiotu serwisującego.

V.   [Planowana Transakcja]

W ramach transakcji objętej niniejszym wnioskiem (dalej: „Transakcja”), Wnioskodawca zamierza sprzedać za wynagrodzeniem Nieruchomość (tj. Budynek). W tym celu zostanie zawarta odpowiednia umowa przenosząca własność Budynku i prawa użytkowania wieczystego Gruntu (dalej: „Umowa”). Kupujący nie jest jeszcze znany.

Nie ma jeszcze podpisanej umowy przedwstępnej, ale w związku z trwającymi Umowami Najmu, Umowy Najmu najprawdopodobniej przejdą na kupującego za ich akceptacją.

Intencją jest sprzedaż Nieruchomości, Wnioskodawca nie przeniesie na rzecz kupującego żadnych umów, w tym w szczególności umów ubezpieczenia, umów obsługi księgowej, umów obsługi prawnej, umów serwisowych, z wyjątkiem ewentualnych Umów Najmu.

W ramach Transakcji zostaną wydane kupującemu standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży związane z Nieruchomością (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. fit-outu) oraz dokumentacja dotycząca Umów Najmu z Najemcami oraz rozliczeń z nim.

Poza Nieruchomością przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Przedmiotem dostawy nie będą w szczególności:

1)    należności oraz zobowiązania pieniężne;

2)    know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Wnioskodawcy;

3)    oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy (firma Wnioskodawcy);

4)    księgi rachunkowe Wnioskodawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umowami Najmu);

5)    zobowiązania Wnioskodawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa);

6)    środki pieniężne Wnioskodawcy czy umowy rachunków bankowych Wnioskodawcy;

7)    prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych;

8)    prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Na pytanie Organu „Czy w przypadku zastosowania zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) spełnią Państwo warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy? - czy oświadczenie złożą Państwo przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, czy w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą przedmiotowych obiektów?”, wskazali Państwo, że „W przypadku zastosowania zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT spełnione będą warunki określone w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, tj. złożone zostanie oświadczenie przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, albo w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z dostawą przedmiotowych obiektów.”

Na pytanie Organu „Czy znajdujący się na działce będącej przedmiotem wniosku budynek biurowy jest budynkiem w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524; dalej jako: „Prawo budowlane”?”, wskazali Państwo, że „Znajdujący się na działce będącej przedmiotem wniosku budynek biurowy jest budynkiem w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2026 r. poz. 524).”

Na pytanie Organu „Czy na dzień dokonania opisanej we wniosku transakcji (dokonania opisanego we wniosku zbycia), Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży, będzie stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania?”, wskazali Państwo, że „W ramach Transakcji objętej niniejszym wnioskiem, Wnioskodawca zamierza sprzedać za wynagrodzeniem Nieruchomość (tj. Budynek). W tym celu zostanie zawarta odpowiednia umowa przenosząca własność Budynku i prawa użytkowania wieczystego Gruntu (dalej: „Umowa”). Kupujący nie jest jeszcze znany.

Nie ma jeszcze podpisanej umowy przedwstępnej, ale w związku z trwającymi Umowami Najmu, Umowy Najmu najprawdopodobniej przejdą na kupującego za ich akceptacją.

Intencją jest sprzedaż Nieruchomości, Wnioskodawca nie przeniesie na rzecz kupującego żadnych umów, w tym w szczególności umów ubezpieczenia, umów obsługi księgowej, umów obsługi prawnej, umów serwisowych, z wyjątkiem ewentualnych Umów Najmu.

Nieruchomość stanowi główny majątek Wnioskodawcy. Poza Nieruchomością Wnioskodawca nie posiada innych aktywów, w szczególności Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości. Wnioskodawca - po sprzedaży Nieruchomości - najprawdopodobniej zakończy działalność, tj. rozpocznie proces likwidacji.

W ramach Transakcji zostaną wydane kupującemu standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży związane z Nieruchomością (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. fit- outu) oraz dokumentacja dotycząca Umów Najmu z Najemcami oraz rozliczeń z nim.

Poza Nieruchomością przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Przedmiotem dostawy nie będą w szczególności:

1)    należności oraz zobowiązania pieniężne;

2)    know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Wnioskodawcy;

3)    oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy (firma Wnioskodawcy);

4)    księgi rachunkowe Wnioskodawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umowami Najmu);

5)    zobowiązania Wnioskodawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa);

6)    środki pieniężne Wnioskodawcy czy umowy rachunków bankowych Wnioskodawcy;

7)    prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych;

8)    prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”).

Przedmiotem Wniosku jest potwierdzenie, że - w opisanym zdarzeniu przyszłym - przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość, a nie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT.

Z tego względu pytanie Organu, czy na dzień dokonania opisanej we wniosku transakcji (dokonania opisanego we wniosku zbycia), Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży, będzie stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania, odnosi się w istocie do przesłanek uznania zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa/przedsiębiorstwa. Tym samym odpowiedź twierdząca lub przecząca stanowiłaby de facto rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego, które jest przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca nie może zatem udzielić wprost odpowiedzi na tak sformułowane pytanie, ponieważ prowadziłoby to do samodzielnego przesądzenia kwestii, której oceny oczekuje od organu interpretacyjnego. Istotą postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej jest bowiem dokonanie przez organ oceny skutków podatkowych opisanego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego, a nie zobowiązywanie Wnioskodawcy do przesądzenia we własnym zakresie spełnienia przesłanek zastosowania określonych norm prawa podatkowego.

Wnioskodawca jest zobowiązany do przedstawienia wyczerpującego opisu zdarzenia przyszłego oraz wszystkich istotnych okoliczności faktycznych. Obowiązek ten został wykonany poprzez szczegółowe opisanie składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji oraz wskazanie elementów, które nie zostaną przeniesione na nabywcę. Natomiast ocena, czy opisane okoliczności oznaczają istnienie lub brak wyodrębnienia finansowego w rozumieniu przepisów podatkowych oraz czy zespół składników stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, należy do organu wydającego interpretację.

Z ostrożności procesowej Wnioskodawca wskazuje jednocześnie, że wszystkie okoliczności faktyczne mające znaczenie dla dokonania tej oceny zostały przedstawione w niniejszej odpowiedzi oraz we Wniosku. W szczególności opisano zakres składników majątkowych objętych Transakcją oraz składników, które pozostaną przy Wnioskodawcy, co umożliwia Organowi dokonanie własnej oceny prawnej bez konieczności wymagania od Wnioskodawcy przesądzenia kwestii będącej przedmiotem interpretacji.”

Na pytanie Organu „Czy na dzień dokonania opisanej we wniosku transakcji (dokonania opisanego we wniosku zbycia), Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, będzie stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, proszę wskazać czym to wyodrębnienie (organizacyjne) się przejawia? Jakie dokumenty będą potwierdzały wyodrębnienie organizacyjne?”, wskazali Państwo, że „W ramach Transakcji objętej niniejszym wnioskiem, Wnioskodawca zamierza sprzedać za wynagrodzeniem Nieruchomość (tj. Budynek). W tym celu zostanie zawarta odpowiednia umowa przenosząca własność Budynku i prawa użytkowania wieczystego Gruntu (dalej: „Umowa”). Kupujący nie jest jeszcze znany.

Nie ma jeszcze podpisanej umowy przedwstępnej, ale w związku z trwającymi Umowami Najmu, Umowy Najmu najprawdopodobniej przejdą na kupującego za ich akceptacją.

Intencją jest sprzedaż Nieruchomości, Wnioskodawca nie przeniesie na rzecz kupującego żadnych umów, w tym w szczególności umów ubezpieczenia, umów obsługi księgowej, umów obsługi prawnej, umów serwisowych, z wyjątkiem ewentualnych Umów Najmu.

Nieruchomość stanowi główny majątek Wnioskodawcy. Poza Nieruchomością Wnioskodawca nie posiada innych aktywów, w szczególności Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości. Wnioskodawca - po sprzedaży Nieruchomości - najprawdopodobniej zakończy działalność, tj. rozpocznie proces likwidacji.

W ramach Transakcji zostaną wydane kupującemu standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży związane z Nieruchomością (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. fit- outu) oraz dokumentacja dotycząca Umów Najmu z Najemcami oraz rozliczeń z nim.

Poza Nieruchomością przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Przedmiotem dostawy nie będą w szczególności:

1)    należności oraz zobowiązania pieniężne;

2)    know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Wnioskodawcy;

3)    oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy (firma Wnioskodawcy);

4)    księgi rachunkowe Wnioskodawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umowami Najmu);

5)    zobowiązania Wnioskodawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa);

6)    środki pieniężne Wnioskodawcy czy umowy rachunków bankowych Wnioskodawcy;

7)    prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych;

8)    prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”).

Przedmiotem Wniosku jest potwierdzenie, że - w opisanym zdarzeniu przyszłym - przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość, a nie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT.

Z tego względu pytanie Organu, czy na dzień dokonania opisanej we wniosku transakcji (dokonania opisanego we wniosku zbycia), Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, będzie stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, odnosi się w istocie do jednej z przesłanek uznania zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa/przedsiębiorstwa. Tym samym odpowiedź twierdząca lub przecząca stanowiłaby de facto rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego, które jest przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca nie może zatem udzielić wprost odpowiedzi na tak sformułowane pytanie, ponieważ prowadziłoby to do samodzielnego przesądzenia kwestii, której oceny oczekuje od organu interpretacyjnego. Istotą postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej jest bowiem dokonanie przez organ oceny skutków podatkowych opisanego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego, a nie zobowiązywanie Wnioskodawcy do przesądzenia we własnym zakresie spełnienia przesłanek zastosowania określonych norm prawa podatkowego.

Wnioskodawca jest zobowiązany do przedstawienia wyczerpującego opisu zdarzenia przyszłego oraz wszystkich istotnych okoliczności faktycznych. Obowiązek ten został wykonany poprzez szczegółowe opisanie składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji oraz wskazanie elementów, które nie zostaną przeniesione na nabywcę. Natomiast ocena, czy opisane okoliczności oznaczają istnienie lub brak wyodrębnienia finansowego w rozumieniu przepisów podatkowych oraz czy zespół składników stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, należy do organu wydającego interpretację.

Z ostrożności procesowej Wnioskodawca wskazuje jednocześnie, że wszystkie okoliczności faktyczne mające znaczenie dla dokonania tej oceny zostały przedstawione w niniejszej odpowiedzi oraz we Wniosku. W szczególności opisano zakres składników majątkowych objętych Transakcją oraz składników, które pozostaną przy Wnioskodawcy, co umożliwia Organowi dokonanie własnej oceny prawnej bez konieczności wymagania od Wnioskodawcy przesądzenia kwestii będącej przedmiotem interpretacji.”

Na pytanie Organu „Czy na dzień dokonania opisanej we wniosku transakcji (dokonania opisanego we wniosku zbycia), Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, będzie stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, proszę wskazać czym to wyodrębnienie (funkcjonalne) się przejawia?”, wskazali Państwo, że „W ramach Transakcji objętej niniejszym wnioskiem, Wnioskodawca zamierza sprzedać za wynagrodzeniem Nieruchomość (tj. Budynek). W tym celu zostanie zawarta odpowiednia umowa przenosząca własność Budynku i prawa użytkowania wieczystego Gruntu (dalej: „Umowa”). Kupujący nie jest jeszcze znany.

Nie ma jeszcze podpisanej umowy przedwstępnej, ale w związku z trwającymi Umowami Najmu, Umowy Najmu najprawdopodobniej przejdą na kupującego za ich akceptacją.

Intencją jest sprzedaż Nieruchomości, Wnioskodawca nie przeniesie na rzecz kupującego żadnych umów, w tym w szczególności umów ubezpieczenia, umów obsługi księgowej, umów obsługi prawnej, umów serwisowych, z wyjątkiem ewentualnych Umów Najmu.

Nieruchomość stanowi główny majątek Wnioskodawcy. Poza Nieruchomością Wnioskodawca nie posiada innych aktywów, w szczególności Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości. Wnioskodawca - po sprzedaży Nieruchomości - najprawdopodobniej zakończy działalność, tj. rozpocznie proces likwidacji.

W ramach Transakcji zostaną wydane kupującemu standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży związane z Nieruchomością (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. fit- outu) oraz dokumentacja dotycząca Umów Najmu z Najemcami oraz rozliczeń z nim.

Poza Nieruchomością przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Przedmiotem dostawy nie będą w szczególności:

1)    należności oraz zobowiązania pieniężne;

2)    know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Wnioskodawcy;

3)    oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy (firma Wnioskodawcy);

4)    księgi rachunkowe Wnioskodawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umowami Najmu);

5)    zobowiązania Wnioskodawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa);

6)    środki pieniężne Wnioskodawcy czy umowy rachunków bankowych Wnioskodawcy;

7)    prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych;

8)    prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”).

Przedmiotem Wniosku jest potwierdzenie, że - w opisanym zdarzeniu przyszłym - przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość, a nie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT.

Z tego względu pytanie Organu, czy na dzień dokonania opisanej we wniosku transakcji (dokonania opisanego we wniosku zbycia), Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, będzie stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, odnosi się w istocie do jednej z przesłanek uznania zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa/przedsiębiorstwa. Tym samym odpowiedź twierdząca lub przecząca stanowiłaby de facto rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego, które jest przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca nie może zatem udzielić wprost odpowiedzi na tak sformułowane pytanie, ponieważ prowadziłoby to do samodzielnego przesądzenia kwestii, której oceny oczekuje od organu interpretacyjnego. Istotą postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej jest bowiem dokonanie przez organ oceny skutków podatkowych opisanego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego, a nie zobowiązywanie Wnioskodawcy do przesądzenia we własnym zakresie spełnienia przesłanek zastosowania określonych norm prawa podatkowego.

Wnioskodawca jest zobowiązany do przedstawienia wyczerpującego opisu zdarzenia przyszłego oraz wszystkich istotnych okoliczności faktycznych. Obowiązek ten został wykonany poprzez szczegółowe opisanie składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji oraz wskazanie elementów, które nie zostaną przeniesione na nabywcę. Natomiast ocena, czy opisane okoliczności oznaczają istnienie lub brak wyodrębnienia finansowego w rozumieniu przepisów podatkowych oraz czy zespół składników stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, należy do organu wydającego interpretację.

Z ostrożności procesowej Wnioskodawca wskazuje jednocześnie, że wszystkie okoliczności faktyczne mające znaczenie dla dokonania tej oceny zostały przedstawione w niniejszej odpowiedzi oraz we Wniosku. W szczególności opisano zakres składników majątkowych objętych Transakcją oraz składników, które pozostaną przy Wnioskodawcy, co umożliwia Organowi dokonanie własnej oceny prawnej bez konieczności wymagania od Wnioskodawcy przesądzenia kwestii będącej przedmiotem interpretacji.”

Na pytanie Organu „Czy na dzień dokonania opisanej we wniosku transakcji (dokonania opisanego we wniosku zbycia), Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, będzie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego wyodrębniona finansowo tzn. czy Sprzedający będzie prowadził odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych, która pozwoli mu w ramach prowadzonej działalności na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa (tj. tej części przedsiębiorstwa, która będzie przedmiotem zbycia)?”, wskazali Państwo, że „W ramach Transakcji objętej niniejszym wnioskiem, Wnioskodawca zamierza sprzedać za wynagrodzeniem Nieruchomość (tj. Budynek). W tym celu zostanie zawarta odpowiednia umowa przenosząca własność Budynku i prawa użytkowania wieczystego Gruntu (dalej: „Umowa”). Kupujący nie jest jeszcze znany.

Nie ma jeszcze podpisanej umowy przedwstępnej, ale w związku z trwającymi Umowami Najmu, Umowy Najmu najprawdopodobniej przejdą na kupującego za ich akceptacją.

Intencją jest sprzedaż Nieruchomości, Wnioskodawca nie przeniesie na rzecz kupującego żadnych umów, w tym w szczególności umów ubezpieczenia, umów obsługi księgowej, umów obsługi prawnej, umów serwisowych, z wyjątkiem ewentualnych Umów Najmu.

Nieruchomość stanowi główny majątek Wnioskodawcy. Poza Nieruchomością Wnioskodawca nie posiada innych aktywów, w szczególności Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości. Wnioskodawca - po sprzedaży Nieruchomości - najprawdopodobniej zakończy działalność, tj. rozpocznie proces likwidacji.

W ramach Transakcji zostaną wydane kupującemu standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży związane z Nieruchomością (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. fit- outu) oraz dokumentacja dotycząca Umów Najmu z Najemcami oraz rozliczeń z nim.

Poza Nieruchomością przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Przedmiotem dostawy nie będą w szczególności:

1)    należności oraz zobowiązania pieniężne;

2)    know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Wnioskodawcy;

3)    oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy (firma Wnioskodawcy);

4)    księgi rachunkowe Wnioskodawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umowami Najmu);

5)    zobowiązania Wnioskodawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa);

6)    środki pieniężne Wnioskodawcy czy umowy rachunków bankowych Wnioskodawcy;

7)    prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych;

8)    prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”). 

Przedmiotem Wniosku jest potwierdzenie, że – w opisanym zdarzeniu przyszłym – przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość, a nie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT.

Z tego względu pytanie Organu, czy na dzień dokonania opisanej we wniosku transakcji (dokonania opisanego we wniosku zbycia), Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, będzie stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego, odnosi się w istocie do jednej z przesłanek uznania zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa/przedsiębiorstwa. Tym samym odpowiedź twierdząca lub przecząca stanowiłaby de facto rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego, które jest przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca nie może zatem udzielić wprost odpowiedzi na tak sformułowane pytanie, ponieważ prowadziłoby to do samodzielnego przesądzenia kwestii, której oceny oczekuje od organu interpretacyjnego. Istotą postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej jest bowiem dokonanie przez organ oceny skutków podatkowych opisanego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego, a nie zobowiązywanie Wnioskodawcy do przesądzenia we własnym zakresie spełnienia przesłanek zastosowania określonych norm prawa podatkowego.

Wnioskodawca jest zobowiązany do przedstawienia wyczerpującego opisu zdarzenia przyszłego oraz wszystkich istotnych okoliczności faktycznych. Obowiązek ten został wykonany poprzez szczegółowe opisanie składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji oraz wskazanie elementów, które nie zostaną przeniesione na nabywcę. Natomiast ocena, czy opisane okoliczności oznaczają istnienie lub brak wyodrębnienia finansowego w rozumieniu przepisów podatkowych oraz czy zespół składników stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, należy do organu wydającego interpretację.

Z ostrożności procesowej Wnioskodawca wskazuje jednocześnie, że wszystkie okoliczności faktyczne mające znaczenie dla dokonania tej oceny zostały przedstawione w niniejszej odpowiedzi oraz we Wniosku. W szczególności opisano zakres składników majątkowych objętych Transakcją oraz składników, które pozostaną przy Wnioskodawcy, co umożliwia Organowi dokonanie własnej oceny prawnej bez konieczności wymagania od Wnioskodawcy przesądzenia kwestii będącej przedmiotem interpretacji.”

Na pytanie Organu „Czy w oparciu o nabyte składniki majątku, Nabywca będzie miał faktyczną możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w niezmienionym zakresie, bez angażowania dodatkowych składników majątkowych lub podejmowania dodatkowych działań?

Odpowiedź Wnioskodawcy: Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer wszystkich niezbędnych do kontynuowania działalności elementów, np. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, środki pieniężne niezbędne do zapewnienia płynności finansowej, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności oraz zobowiązania zbywcy (z wyjątkiem tych z zakresu Umów Najmu), umowy z dostawcami usług gwarantujące dalsze funkcjonowanie w dotychczasowej formie, wymagane dla prawidłowego wykonywania umowy najmu, które nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym zakresie.

Należy podkreślić, „element ludzki” w zakresie świadczenia usług najmu komercyjnego jest kluczowy, zaś same nieruchomości są jedynie aktywem, na bazie którego możliwe jest świadczenie tego rodzaju usług. Kwestie zarządzania Nieruchomością, nabywca będzie musiał samodzielnie zorganizować. Podobnie finansowanie tej działalności.

Przedmiotem Wniosku jest potwierdzenie, że – w opisanym zdarzeniu przyszłym – przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość, a nie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT.

Z tego względu pytanie Organu, czy w oparciu o nabyte składniki majątku, Nabywca będzie miał faktyczną możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w niezmienionym zakresie, bez angażowania dodatkowych składników majątkowych lub podejmowania dodatkowych działań, odnosi się w istocie do jednej z przesłanek uznania zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa/przedsiębiorstwa. Tym samym odpowiedź twierdząca lub przecząca stanowiłaby de facto rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego, które jest przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca nie może zatem udzielić wprost odpowiedzi na tak sformułowane pytanie, ponieważ prowadziłoby to do samodzielnego przesądzenia kwestii, której oceny oczekuje od organu interpretacyjnego. Istotą postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej jest bowiem dokonanie przez organ oceny skutków podatkowych opisanego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego, a nie zobowiązywanie Wnioskodawcy do przesądzenia we własnym zakresie spełnienia przesłanek zastosowania określonych norm prawa podatkowego.

Wnioskodawca jest zobowiązany do przedstawienia wyczerpującego opisu zdarzenia przyszłego oraz wszystkich istotnych okoliczności faktycznych. Obowiązek ten został wykonany poprzez szczegółowe opisanie składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji oraz wskazanie elementów, które nie zostaną przeniesione na nabywcę. Natomiast ocena, czy opisane okoliczności oznaczają istnienie lub brak wyodrębnienia finansowego w rozumieniu przepisów podatkowych oraz czy zespół składników stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, należy do organu wydającego interpretację.

Z ostrożności procesowej Wnioskodawca wskazuje jednocześnie, że wszystkie okoliczności faktyczne mające znaczenie dla dokonania tej oceny zostały przedstawione w niniejszej odpowiedzi oraz we Wniosku. W szczególności opisano zakres składników majątkowych objętych Transakcją oraz składników, które pozostaną przy Wnioskodawcy, co umożliwia Organowi dokonanie własnej oceny prawnej bez konieczności wymagania od Wnioskodawcy przesądzenia kwestii będącej przedmiotem interpretacji.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w piśmie z 28 lipca 2026 r.)

1) Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jednocześnie nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2) Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym – w przypadku uznania stanowiska za prawidłowe w zakresie pytania 1 - sprzedaż Nieruchomości, w przypadku rezygnacji przez Wnioskodawców ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w piśmie z 28 lipca 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy:

1) prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jednocześnie nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT;

2) prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym – w przypadku uznania stanowiska za prawidłowe w zakresie pytania 1 - sprzedaż Nieruchomości, w przypadku rezygnacji przez Wnioskodawców ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego, stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w  art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)    zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)    faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)    umowy zarządzania aktywami;

d)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Przy ocenie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla analizowanego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności
i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.     istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2.     zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3.     składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4.     zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.     zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.     faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika że Wnioskodawca jest właścicielem budynku biurowego oraz użytkownikiem wieczystym gruntu składającego się z działki ewidencyjnej nr 1 („Grunt”), (dalej określanej jako „Nieruchomość”). Wskazali Państwo, że w ramach transakcji objętej niniejszym wnioskiem Wnioskodawca zamierza sprzedać za wynagrodzeniem Nieruchomość (tj. Budynek). W tym celu zostanie zawarta odpowiednia umowa przenosząca własność Budynku i prawa użytkowania wieczystego Gruntu (dalej: „Umowa”). Kupujący nie jest jeszcze znany.

Nie ma jeszcze podpisanej umowy przedwstępnej, ale w związku z trwającymi Umowami Najmu, Umowy Najmu najprawdopodobniej przejdą na kupującego za ich akceptacją.

Intencją jest sprzedaż Nieruchomości, Wnioskodawca nie przeniesie na rzecz kupującego żadnych umów, w tym w szczególności umów ubezpieczenia, umów obsługi księgowej, umów obsługi prawnej, umów serwisowych, z wyjątkiem ewentualnych Umów Najmu.

W ramach Transakcji zostaną wydane kupującemu standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży związane z Nieruchomością (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. fit-outu) oraz dokumentacja dotycząca Umów Najmu z Najemcami oraz rozliczeń z nim.

Jak Państwo wskazali, poza Nieruchomością przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Przedmiotem dostawy nie będą w szczególności:

1)    należności oraz zobowiązania pieniężne;

2)    know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Wnioskodawcy;

3)    oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy (firma Wnioskodawcy);

4)    księgi rachunkowe Wnioskodawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umowami Najmu);

5)    zobowiązania Wnioskodawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa);

6)    środki pieniężne Wnioskodawcy czy umowy rachunków bankowych Wnioskodawcy;

7)    prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych;

8)    prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”).

Analizując podany przez Państwa opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer wszystkich niezbędnych do kontynuowania działalności elementów, np. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, środki pieniężne niezbędne do zapewnienia płynności finansowej, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności oraz zobowiązania zbywcy (z wyjątkiem tych z zakresu Umów Najmu), umowy z dostawcami usług gwarantujące dalsze funkcjonowanie w dotychczasowej formie, wymagane dla prawidłowego wykonywania umowy najmu. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

W ramach Transakcji objętej niniejszym wnioskiem, Wnioskodawca zamierza sprzedać za wynagrodzeniem Nieruchomość (tj. Budynek). W tym celu zostanie zawarta odpowiednia umowa przenosząca własność Budynku i prawa użytkowania wieczystego Gruntu. Poza Nieruchomością przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe Państwa przedsiębiorstwa. Intencją jest sprzedaż Nieruchomości, nie przeniosą Państwo na rzecz kupującego żadnych umów, w tym w szczególności umów ubezpieczenia, umów obsługi księgowej, umów obsługi prawnej, umów serwisowych, z wyjątkiem ewentualnych Umów Najmu. W ramach Transakcji zostaną wydane kupującemu standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży związane z Nieruchomością (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. fit- outu) oraz dokumentacja dotycząca Umów Najmu z Najemcami oraz rozliczeń z nim. Przedmiotem dostawy nie będą Państwa zobowiązania (inne niż te, które przejdą z mocy prawa). Zbycie nieruchomości nie będzie się wiązało z przejściem na Kupującego zakładu pracy, podali Państwo, że przedmiotem dostawy nie będą prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. poz. 1465).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

W analizowanej sprawie nie zostaną zatem spełnione warunki pozwalające na uznanie, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa. Tym samym, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy. W konsekwencji planowana Transakcja będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym – w przypadku uznania stanowiska za prawidłowe w zakresie pytania 1 - sprzedaż Nieruchomości, w przypadku rezygnacji przez Wnioskodawców ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji będzie m.in. posadowiony na działce nr 1 budynek biurowy.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu zostało nabyte przez Wnioskodawcę w (…)% na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w (…) z dnia (…) 2000 r. (sygn. akt …) oraz w (…)% na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w (…) o ustalenie i zobowiązanie z dnia (…)2003 r. (sygn. akt III …) oraz oświadczenia z dnia (…) 2005 r. złożonego w formie aktu notarialnego przez notariuszem  (…) (Rep ….).

Budynek został wybudowany przez Wnioskodawcę w latach 1985-1989 na podstawie decyzji pozwolenie na budowę z dnia (…) 1985 r. Budynek został oddany do użytkowania w dniu 30 września 1989 r. Budynek był i jest częściowo wynajmowany od lutego 1990 r. Całość użytkowa Budynku wynosi (…) m², powierzchnia wynajęta (…) m², pozostała powierzchnia użytkowa to części wspólne i części wykorzystywane przez Wnioskodawcę.

Transakcja nabycia Gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Gruntu. Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT z tytułu budowy Budynku (w okresie nabycia Gruntu i budowy Budynku nie obowiązywała ustawa o VAT w Polsce).

Wskazali Państwo, ze od oddania Budynku do użytkowania minęły ponad dwa lata. W ostatnich dwóch latach nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku stanowiące równowartość 30% wartości początkowej lub wyższe.

Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynku biurowego znajdującego się na działce nr 1 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Oznacza to, że zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu Budynku biurowego, znajdującego się na działce nr 1.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku biurowego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku podali Państwo, że w przypadku zastosowania zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT spełnione będą warunki określone w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, tj. złożone zostanie oświadczenie przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, albo w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z dostawą przedmiotowych obiektów.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynku biurowego znajdującego się na działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa gruntu – prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, na której posadowiony jest ww. Budynek biurowy – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym dostawa Nieruchomości, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi elementem czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.