0111-KDIB2-3.4014.412.2026.1.MD

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości dłużnika. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Była Pani wierzycielką hipoteczną zabezpieczoną hipoteką ustanowioną na nieruchomości położonej w (…), oznaczonej numerami działek (…) o powierzchni (…) ha, (…) o powierzchni (…) ha, (…) o powierzchni (…) ha i (…) o powierzchni (…) ha, dla której w Sądzie Rejonowym w (…) Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta numer (…), należącej do dłużnika. Wobec bezskuteczności egzekucji z innych składników majątku dłużnika wszczęto egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką.

W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (…), sygn. akt (…), w wyniku dwóch bezskutecznych licytacji, jako wierzycielka hipoteczna złożyła Pani wniosek o przejęcie nieruchomości na własność w trybie art. 984 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, za cenę przejęcia wynoszącą:

1)    działkę (…) za cenę (…) zł;

2)    działkę (…) za cenę (…) zł;

3)    działkę (…)  za cenę (…) zł;

4)    działkę zabudowaną (…) za cenę (…) zł;

5)    działkę zabudowaną (…) za cenę (…) zł

tj. cenę wynoszącą (…) sumy oszacowania nieruchomości, z zaliczeniem na poczet ceny wierzytelności przysługujących wierzycielce, tj. dwóch tytułów wykonawczych w kwocie (…) i (…) zł.

Protokół opisu i oszacowania nieruchomości z (…) 2024 r. wskazał na wartości nieruchomości:

1)    działki (…) na kwotę (…) zł;

2)    działki (…) za cenę (…) zł;

3)    działki (…) za cenę (…) zł;

4)    działki zabudowanej (…) na kwotę (…) zł;

5)    działki zabudowanej (…) na kwotę (…) zł.

Sąd Rejonowy w (…) postanowieniem z (…) 2026 r., sygn. akt (…), przysądził na Pani rzecz własność wskazanych nieruchomości za cenę nabycia: gotówką w kwocie (…) zł oraz poprzez zaliczenie na poczet ceny przysługującej Pani wierzytelności zabezpieczonej ustanowionymi na nieruchomościach hipotekami.

Postanowienie to uprawomocniło się (…) 2026 r.

Podkreśla Pani, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej ani w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych, a jeśli tak, to czy podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w drodze przysądzenia własności na rzecz wierzyciela hipotecznego, który przejął nieruchomość za cenę przejęcia niższą od sumy oszacowania (wartości rynkowej), stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też cena przejęcia wskazana w postanowieniu sądu o przysądzeniu własności?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytych nieruchomości z dnia dokonania tych czynności, czyli nabycia własności nieruchomości. Przejęcie nieruchomości po drugiej bezskutecznej licytacji nie wiąże się z przysporzeniem, gdyż jest to jedynie sposób na egzekucję posiadanej wierzytelności.

Art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wylicza enumeratywnie czynności cywilne, jakie mogą zostać opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wśród tych czynności nie ma wymienionej czynności przejęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego. Przejęcie nieruchomości nie przyniosło wierzycielowi realnej gotówki, gdyż wierzytelność została jedynie zaliczona na poczet ceny – nie można nazwać czynności zmierzającej do zaspokojenia wierzytelności jako równoznacznej z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości. Przejęcie na własność w trybie art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego to odrębna instytucja procesowa, a nie umowa cywilnoprawna wymieniona w katalogu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie doszło wszak do rzeczywistego przepływu gotówki.

Interpretacja, zgodnie z którą podatek od czynności cywilnoprawnych miałby przysługiwać, byłaby wbrew zasadom słuszności w sytuacji, gdy jej celem jest jedynie dodatkowe obciążenie wierzyciela dochodzącego swoich należności, i tak borykającego się ze związanymi z tym trudnościami.

Podkreślić należy nadto, że dwie bezskuteczne licytacje, jakie odbyły się przed złożeniem przez Panią wniosku o przejęcie nieruchomości, wskazują na rzeczywistą, realną cenę rynkową nieruchomości, jaka powstała w otwartej i kontrolowanej procedurze licytacji komorniczej. Operat nie jest w stanie precyzyjnie wskazać ceny rynkowej, co podkreśla kwestia nieudanej procedury licytacji.

Realna wartość nieruchomości w oczywisty sposób zmalała w stosunku do wartości w dacie wykonania operatu, tj. 2024 r., w szczególności na skutek pogorszenia stanu nieruchomości, w tym stanu technicznego zabudowań. Cena przejęcia jest adekwatną ceną wartości nieruchomości w dacie uprawomocnienia postanowienia. Ustawodawca w art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego wprost dopuszcza cenę niższą niż suma oszacowania, zatem podatek powinien być liczony od tej niższej, legalnie ustalonej ceny.

Pani zdaniem, obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w tej sytuacji nie występuje, a w przypadku odmiennej interpretacji powinien być liczony od ceny przejęcia wyrażającej rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W myśl natomiast art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zauważyć należy, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym, szczegółowe wyznaczenie zakresu przedmiotowego opodatkowania ww. podatkiem ma określone konsekwencje prawne. Oznacza to, że ustawodawca wprowadzając tę zasadę, wyłączył od opodatkowania inne podobne czynności, które nie zostały wyraźnie wskazane w omawianym przepisie. Tym samym należy stwierdzić, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu nawet, gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

W kontekście tych rozważań, aby orzeczenie Sądu podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, musi ono wywołać taki skutek, jak czynności wymienione w katalogu określonym w pkt 1 ust. 1 analizowanego artykułu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że była Pani wierzycielką hipoteczną zabezpieczoną hipoteką ustanowioną na nieruchomości należącej do dłużnika. Wobec bezskuteczności egzekucji z innych składników majątku dłużnika wszczęto egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką. W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego, w wyniku dwóch bezskutecznych licytacji, jako wierzycielka hipoteczna złożyła Pani wniosek o przejęcie nieruchomości na własność w trybie art. 984 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, za cenę przejęcia wynoszącą (…) sumy oszacowania nieruchomości, z zaliczeniem na poczet ceny wierzytelności przysługujących wierzycielce, tj. dwóch tytułów wykonawczych. Sąd Rejonowy postanowieniem z (…) 2026 r. przysądził na Pani rzecz własność wskazanych nieruchomości za cenę nabycia: gotówką w kwocie (…) zł oraz poprzez zaliczenie na poczet ceny przysługującej Pani wierzytelności zabezpieczonej ustanowionymi na nieruchomościach hipotekami. Postanowienie to uprawomocniło się (…) 2026 r.

Pani zdaniem, nabycie własności nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o przysądzeniu własności nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Gdyby jednak interpretacja była odmienna, to podatek powinien być liczony od ceny przejęcia wyrażającej rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości.

Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.

Ponieważ ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera definicji umowy sprzedaży, w tym celu należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z powyższym, zawarcie umowy sprzedaży wymaga zobowiązania się sprzedawcy względem kupującego do przeniesienia własności rzeczy i wydania mu jej oraz wzajemnego zobowiązania się kupującego względem sprzedawcy do odebrania rzeczy i zapłaty jej ceny. Istotą kreowanego przez zawarcie takiej umowy stosunku jest przejście własności w zamian za cenę wyrażoną w pieniądzu jako nośniku „uniwersalnej” wartości ekonomicznej.

Dlatego też, jeżeli na rzecz osoby (wierzyciela) następuje przysądzenie własności nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, zakończone prawomocnym postanowieniem sądu, które potwierdza fakt tego przysądzenia, to dla oceny sytuacji podatnika w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych znaczenie ma czy postanowienie to będzie wywierało takie same skutki jak umowa sprzedaży. 

Zgodnie z art. 952 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 468 ze zm.):

Stosownie do treści art. 972 § 1 cyt. ustawy:

Art. 984 § 1 tej ustawy stanowi, że:

Zgodnie z art. 998 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

W myśl art. 999 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu postępowania cywilnego:

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Sąd rozstrzyga o złożonych wnioskach w postanowieniu o przybiciu. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i zapłacie ceny, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności i z datą jego prawomocności przejęta nieruchomość przechodzi na własność nabywcy. Powszechnie przyjmuje się, iż postanowienie o przysądzeniu własności ma charakter konstytutywny (przenosi własność nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji). Podstawowym skutkiem postanowienia o przysądzeniu własności jest więc przeniesienie własności na nabywcę. Nabywca staje się właścicielem nieruchomości z dniem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Nabycie nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu – postanowienia o przysądzeniu własności – podlega zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ skutki prawne tego postanowienia są takie same jak umowy sprzedaży (skutkiem prawnym umowy sprzedaży jest przejście własności i taki sam skutek wywołuje sądowe przysądzenie własności).

W analizowanej sprawie nabyła Pani nieruchomości swojego dłużnika w drodze orzeczenia Sądu o przysądzeniu własności, stosownie do art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W rezultacie prawomocne postanowienie o przysądzeniu tych praw wywołało takie same skutki jak umowa sprzedaży.

Jak już zostało wskazane, orzeczenie sądu wywołało takie same skutki prawne jak umowa sprzedaży. Podstawą opodatkowania z tytułu nabycia ww. nieruchomości będzie zatem ich wartość rynkowa. Fakt, że istotą zdarzenia było przede wszystkim wygaśnięcie istniejących wierzytelności, a nie nabycie nieruchomości jako samodzielny cel gospodarczy, pozostaje bez wpływu na powstanie obowiązku podatkowego. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie wiąże bowiem powstania obowiązku podatkowego z przysporzeniem, lecz z zaistnieniem konkretnej czynności cywilnoprawnej, czy też – jak w Pani przypadku – z orzeczeniem Sądu, które wywołuje taki sam skutek, jak czynność cywilnoprawna określona w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pokrycie należności dłużnika poprzez przejęcie nieruchomości pozostaje bez znaczenia dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych. Zasadnicze znaczenie ma tu bowiem fakt nabycia nieruchomości na podstawie czynności wywołującej takie same skutki prawne jak sprzedaż. W powołanych okolicznościach najpierw dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, a dopiero po nabyciu tego prawa do zaliczenia na poczet należności z tytułu zadłużenia. W podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje więc obowiązek podatkowy. Brak – jak Pani nazwała – „rzeczywistego przepływu gotówki” nie determinuje braku opodatkowania.

Podstawę opodatkowania z tytułu nabycia opisanych we wniosku nieruchomości stanowić będzie – zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – ich wartość rynkowa. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno określają podstawę opodatkowania jako wartość rynkową przedmiotu nabycia, nie dopuszczając jednocześnie możliwości obniżenia tej podstawy o długi, ciężary czy zobowiązania.

Tym samym Pani stanowisko w całości należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz.622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.