EO-III.310.1.2026.BT

Interpretacja Indywidualna – stanowisko w zakresie pytania:

1.  nieprawidłowe

2.  nieprawidłowe

3.  nieprawidłowe.

Prezydent Miasta Katowice stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od nieruchomości w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe, pytania nr 2 jest nieprawidłowe, pytania nr 3 jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pismem z dnia 14.07.2026 r. (wpływ dnia 15.07.2026 r.) „X.” (zwana dalej „Fundacją Rodzinną”/„Wnioskodawcą”) (…), zwróciła się do Prezydenta Miasta Katowice z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Pismem z dnia 18.08.2026 r. (wpływ dnia 18.08.2026 r.) Pełnomocnik w odpowiedzi na wezwanie z dnia 28.07.2026 r. (odebrane dnia 11.08.2026 r.) uzupełnił braki formalne wniosku, (…). Jednocześnie Pełnomocnik Wnioskodawcy oświadczył, że zgodnie z posiadanymi informacjami od Wnioskodawcy dane zawarte w przedłożonym odpisie pozostają aktualne na dzień złożenia odpowiedzi na wezwanie z dnia 28.07.2026 r. Tym samym pismem Pełnomocnik doprecyzował opis zdarzenia przyszłego w zakresie pytania nr 1.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – „X.” została powołana 2 lutego 2024 roku i posiada wpis do rejestru fundacji rodzinnych. Siedzibą Fundacji jest (…). Fundatorem oraz beneficjentami Fundacji są osoby fizyczne. Beneficjenci fundacji pozostają spokrewnieni z Fundatorem w linii prostej I stopnia. Zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz. U. z 2023 r., poz. 326; zwanej dalej u.f.r.), fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjenta oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Fundator określił w statucie cele strategiczne Fundacji: główne cele inwestycyjne Fundacji, główne przedmioty działalności Fundacji, modele działalności inwestycyjnej oraz strategie w zbywaniu lub nabywaniu Majątku.

Do celów Fundacji należy: ochrona, akumulacja i pomnażanie mienia Fundacji, zarządzanie mieniem Fundacji, prowadzenie działalności w granicach dopuszczalnych przez przepisy prawa, finansowanie zabezpieczenia Beneficjentów, w tym Beneficjentów powiązanych poprzez spełnienie Świadczeń na rzecz beneficjentów zgodnie z postanowieniami Statutu oraz w oparciu o Listę Beneficjentów, zapewnienie sprawnej sukcesji w zakresie majątku Fundatora wniesionego do Fundacji przy jej ustanowieniu, zabezpieczenie przed niekorzystnymi skutkami rozdrobnienia majątku Fundatora udostępnionego Fundacji przy jej ustanowieniu, zapewnienie ładu rodzinnego i współpracy Beneficjentów w sprawach majątkowych, udostępnianie mienia Fundacji Beneficjentom i innym osobom trzecim odpłatnie lub nieodpłatnie, w szczególności w postaci najmu, dzierżawy, udostępnienia, użyczenia.

Jak wskazał Wnioskodawca Fundacja poprzez swoją działalność realizuje cele statutowe i zgodnie z uprawnieniami wynikającym z art. 5 u.f.r., może zatem wykonywać takie czynności jak:

1)  zbywanie mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia;

2)  najem, dzierżawę lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie;

3)  przystępowanie do spółek handlowych, funduszy inwestycyjnych, spółdzielni oraz podmiotów o podobnym charakterze, mających swoją siedzibę w kraju albo za granicą, a także uczestnictwo w tych spółkach, funduszach, spółdzielniach oraz podmiotach;

4)  nabywanie i zbywanie papierów wartościowych, instrumentów pochodnych i praw o podobnym charakterze;

5)  udzielanie pożyczek:

a)  spółkom kapitałowym, w których fundacja rodzinna posiada udziały albo akcje,

b)  spółkom osobowym, w których fundacja rodzinna uczestniczy jako wspólnik,

c)  beneficjentom;

6)  obrót zagranicznymi środkami płatniczymi należącymi do fundacji rodzinnej w celu dokonywania płatności związanych z działalnością fundacji rodzinnej.

Wnioskodawca podkreślił, iż Fundacja nie prowadzi i nie będzie prowadziła żadnej innej działalności w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2025 r. poz. 1480 zwanej dalej u.p.p.), oprócz tych, które są zgodne ze statutem oraz ustawą o fundacjach rodzinnych.

Fundacja nabyła nieruchomość (…) zgodnie z aktem notarialnym (…). Budynek ten zgodnie z dokumentacją oraz jego zasadniczym charakterem jest budynkiem mieszkalnym.

Wnioskodawca poinformował, iż obecnie w nabytej nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza przez inne podmioty, jednak w przyszłości nie będzie tam prowadzona ani zarejestrowana żadna inna działalność gospodarcza, a będzie to tylko adres siedziby „X.”. Fundacja nie prowadzi w budynku żadnej działalności operacyjnej.

Pytanie:

1.  Czy w przypadku, gdy budynek mieszkalny stanowiący własność Fundacji rodzinnej będzie w przyszłości wykorzystywany wyłącznie jako siedziba Fundacji, a w budynku tym nie będzie prowadzona działalność gospodarcza przez inne podmioty i nie zostanie on zajęty na prowadzenie działalności przez podmioty trzecie, Fundacja będzie uprawniona do opodatkowania tego budynku według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części?

2.  Jeżeli odpowiedź na ww. pytanie będzie przecząca, to czy prawidłowe będzie opodatkowanie tego budynku według stawki właściwej dla budynków lub ich części pozostałych?

3.  Jeżeli odpowiedź na pytania 1 i 2 będzie przecząca, to czy w sytuacji, gdy Fundacja wydzieli w budynku konkretną część przeznaczoną na wykonywanie czynności związanych z jej bieżącym funkcjonowaniem i realizacją celów statutowych, prawidłowe będzie przyjęcie, że część ta będzie podlegała opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast pozostała część budynku według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części?

Ad. 1.

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy „(…) jeżeli budynek mieszkalny stanowiący własność Fundacji będzie w przyszłości stanowił wyłącznie siedzibę Fundacji, a nie będzie faktycznie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, Fundacja będzie uprawniona do opodatkowania tego budynku według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części”.

Pełnomocnik Wnioskodawcy pismem z dnia 18.08.2026 r. doprecyzował swoje stanowisko w zakresie pytania 1 wyjaśniając, że „(…) użyte we wniosku sformułowanie ‘funkcja formalnej siedziby fundacji’ oznacza, że adres budynku stanowi adres rejestrowy fundacji rodzinnej, ujawniany dla celów rejestrowych i korespondencyjnych”. Jednocześnie Pełnomocnik Wnioskodawcy wskazał, że „(…) sformułowanie to odpowiada również rozumieniu siedziby osoby prawnej wynikającemu z art. 41 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym siedzibą osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający. Oznacza to miejscowość, w której funkcjonuje, urzęduje i podejmuje decyzje organ zarządzający fundacji rodzinnej”.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy dot. pytania nr 1

Na początku Wnioskodawca wskazał, iż sam fakt, że w budynku mieszkalnym mieści się siedziba Fundacji Rodzinnej, nie oznacza jeszcze, że budynek ten jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

W przyszłym stanie faktycznym budynek nie będzie związany z prowadzeniem działalności oraz nie będzie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Będzie pełnił wyłącznie funkcję formalnej siedziby fundacji oraz jej majątku.

W ocenie Wnioskodawcy:

–    jeżeli budynek jest sklasyfikowany jako budynek mieszkalny, powinien być opodatkowany według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych, a nie według stawki dla budynków związanych z działalnością gospodarczą;

–    grunt nie powinien być opodatkowany według stawki dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jeżeli nie jest funkcjonalnie związany z taką działalnością.

Wnioskodawca wskazał, iż art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 707 z późn. zm.; zwana dalej u.p.o.l.) zawiera definicję legalną gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa, zgodnie z którym są to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą stwierdzając, iż z samej tylko możliwości prowadzenia określonych rodzajów działalności nie wynika jednak, że każda nieruchomość fundacji rodzinnej jest związana z działalnością gospodarczą. Fundacja nie jest podmiotem, którego każdy składnik majątku automatycznie powinien być traktowany jako związany z działalnością gospodarczą.

Jednocześnie Wnioskodawca poinformował, że w budynku nie będzie prowadzona działalność gospodarcza przez inne podmioty oraz że nie będą wykonywane czynności typowe dla działalności gospodarczej, budynek nie będzie również wykorzystywany jako lokal handlowy, usługowy, produkcyjny, biurowy przeznaczony do obsługi klientów ani jako miejsce prowadzenia działalności operacyjnej. Fundacja rodzinna wykonuje wyłącznie czynności dopuszczalne przepisami ustawy o fundacji rodzinnej. Czynności te związane są z zarządzaniem majątkiem Fundacji, jego ochroną oraz realizacją celów fundacji rodzinnej.

W ocenie Wnioskodawcy dla zastosowania stawki właściwej dla budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej konieczne jest faktyczne zajęcie budynku albo jego części na taką działalność.

Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jak wskazał Wnioskodawca istotne znaczenie ma szczególny charakter fundacji rodzinnej, gdyż fundacja rodzinna nie jest klasycznym przedsiębiorcą ani podmiotem powołanym do prowadzenia działalności gospodarczej jako podstawowego celu swojego istnienia. Celem fundacji rodzinnej jest gromadzenie mienia, zarządzanie nim w interesie beneficjentów oraz spełnianie świadczeń na rzecz beneficjentów. Zdaniem Wnioskodawcy Fundacja Rodzinna jest więc przede wszystkim szczególnym wehikułem majątkowym i sukcesyjnym, którego funkcją jest ochrona i zarządzanie majątkiem rodzinnym oraz realizacja świadczeń na rzecz beneficjentów.

Co prawda ustawa o fundacji rodzinnej posługuje się pojęciem działalności gospodarczej i przewiduje zamknięty katalog aktywności, które fundacja rodzinna może wykonywać, nie zmienia to jednak zasadniczego charakteru fundacji rodzinnej. Wnioskodawca podkreślił, iż ustawodawca nie powołał fundacji rodzinnej jako podmiotu przeznaczonego do swobodnego, nieograniczonego prowadzenia działalności gospodarczej, a dopuścił jedynie określone, limitowane obszary aktywności, które mają służyć zarządzaniu majątkiem fundacji i realizacji jej szczególnych celów. W ocenie Wnioskodawcy nie można automatycznie utożsamiać samego posiadania budynku przez Fundację ani umiejscowienia w nim siedziby Fundacji z budynkiem związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zajęciem tego budynku na prowadzenie działalności gospodarczej.

Następnie Wnioskodawca ponownie zacytował art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., dodając ust. 2a, który wskazuje, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się: budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Zdaniem Wnioskodawcy powyższego przepisu nie można jednak zawężać do wykładni:

 I.      że wystarczającą przesłanką zakwalifikowania gruntu podlegającego opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości do kategorii gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę fizyczną będącą jego współposiadaczem (Wyrok TK z 12.12. 2017 r. sygn. akt SK 13/15)

II.       że o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą (wyrok TK z 24.02.2021 r. sygn. akt SK 39/19).

W ocenie Wnioskodawcy, z uwagi więc na fakt, że omawiana sprawa dotyczy budynku mieszkalnego, powyższa definicja nie będzie spełniona, a więc nie będzie można uznać przedmiotowej nieruchomości za związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jak zauważył Wnioskodawca powyższy przepis nie zawiera jednak stawki podatku, reguluje ją natomiast art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., zgodnie z którym dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 35,53 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. W tym miejscu Wnioskodawca wskazał, iż „Za lokal mieszkaniowy zajęty do prowadzenia działalności uznać należy nieruchomość, w której nie jest realizowany cel mieszkaniowy, a budynek mieszkalny (jego część) pozostaje w dyspozycji przedsiębiorcy (podatnika podatku od nieruchomości), stanowiąc element jego strategii gospodarczej (Uchwała NSA (7w) z 21.10.2024 r., III FPS 2/24, ONSAiWSA 2025, nr 1, poz. 1.)”. W ocenie Wnioskodawcy w przypadku budynków mieszkalnych ustawodawca posługuje się szczególnym kryterium „zajęcia” na prowadzenie działalności gospodarczej, co oznacza to, że dla zastosowania stawki właściwej dla działalności gospodarczej nie wystarcza samo formalne powiązanie budynku z osobą prawną ani samo wskazanie budynku jako siedziby takiej osoby. Konieczne jest faktyczne wykorzystanie budynku albo jego części do prowadzenia działalności gospodarczej lub pozostawanie w jego dyspozycji jako element strategii gospodarczej. Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym zdarzeniu przyszłym takie przesłanki nie zostaną spełnione. Fundacja Rodzinna nie jest podmiotem powołanym do prowadzenia działalności gospodarczej jako celu samego w sobie. Wykonywane przez nią ustawowo dopuszczalne czynności mają charakter ograniczony i służą realizacji funkcji majątkowej oraz sukcesyjnej fundacji rodzinnej. Jak poinformował Wnioskodawca w planowanym zdarzeniu przyszłym budynek będzie miał charakter budynku mieszkalnego, będzie stanowił wyłącznie siedzibę Fundacji, nie będzie tym samym stanowił elementu strategii Fundacji, w budynku nie będzie prowadzona działalność gospodarcza przez inne podmioty, budynek nie zostanie faktycznie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy w tych okolicznościach nie wystąpią przesłanki pozwalające na opodatkowanie budynku według stawki właściwej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej ani według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Sam fakt, że budynek będzie siedzibą Fundacji, nie zmienia jego charakteru jako budynku mieszkalnego. Siedziba osoby prawnej jest kategorią organizacyjną i rejestrową. W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy, skoro w opisanym zdarzeniu przyszłym budynek mieszkalny będzie stanowił wyłącznie siedzibę Fundacji, nie będzie wykorzystywany przez inne podmioty do prowadzenia działalności gospodarczej i nie zostanie faktycznie zajęty na prowadzenie takiej działalności, Fundacja będzie uprawniona do opodatkowania go według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca wskazał na orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie oraz dokument dostępny na stronach internetowych:

–    wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 marca 2025 r. III SA/Wa 2892/24: „(…) Analiza art. 5 ust. 1 ufr prowadzi do wniosku, że katalog dopuszczalnej działalności gospodarczej, którą może prowadzić fundacja rodzinna, jest zamknięty. Ustawodawca wskazał, że fundacja rodzinna może prowadzić działalność "tylko w zakresie" w nim wskazanym. Również w uzasadnieniu do ustawy wskazano, że co do zasady nie będzie ona mogła wykonywać działalności gospodarczej. Wiąże się to z tym, że fundacja rodzinna jest instrumentem prawnym umożliwiającym akumulację majątku prywatnego. Posiadanie majątku wymaga jednak podejmowania działań służących jego zabezpieczeniu lub pomnożeniu. Niejasne pozostają skutki prowadzenia przez fundację rodzinną działalności gospodarczej wykraczającej poza ustanowiony zakres. Ustawodawca odnosi się w tej kwestii jedynie do skutków podatkowych prowadzenia takiej "niedozwolonej" działalności. Ustawodawca uznał, że w przypadku podjęcia przez fundację rodzinną innej działalności gospodarczej, niż wskazana powyżej, fundacja poniesie z tego tytułu sankcję podatkową. Otóż, w takim wypadku fundacja rodzinna będzie zobowiązana do zastosowania stawki podatku dochodowego od osób prawnych wynoszącej 25%”.

–    portal internetowy nadzorowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w części zatytułowanej - Czy fundacja rodzinna prowadzi działalność gospodarczą? - „(…) Fundacja rodzinna nie jest instrumentem do prowadzenia działalności gospodarczej. Wyjątkowo będzie mogła prowadzić działalność polegającą na obrocie majątkiem, w tym udziałami w spółkach, najmie, udzielaniu pożyczek spółkom, w których posiada udziały, lub beneficjentom, obrocie obcą walutą w celu dokonywania płatności związanych z działalnością fundacji rodzinnej oraz określoną działalność w związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym”.

W tym miejscu Wnioskodawca po raz kolejny zacytował art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., wskazując jednocześnie, iż ww. artykuł odsyła w zakresie definicji działalności gospodarczej do ustawy - Prawo przedsiębiorców. W ocenie Wnioskodawcy literalne brzmienie przedmiotowego artykułu nie może być jednak rozumiane w ten sposób, że samo posiadanie nieruchomości przez osobę prawną mogącą wykonywać określone czynności gospodarcze zawsze skutkuje opodatkowaniem wszystkich jej nieruchomości najwyższymi stawkami. Taka wykładnia prowadziłaby do opodatkowania według stawek gospodarczych również tych składników majątku, które nie mają żadnego funkcjonalnego związku z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca poparł swoje stanowisko interpretacją ogólną Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 27 listopada 2025 r., nr DPL2.8401.3.2025, w której Minister wskazał, że dla ustalenia związku nieruchomości z działalnością gospodarczą nie można poprzestać na samym fakcie posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Konieczna jest analiza statusu podatnika, charakteru prowadzonej działalności oraz sposobu wykorzystywania konkretnego przedmiotu opodatkowania. W interpretacji tej Minister odrębnie odniósł się do osób prawnych i innych jednostek organizacyjnych, które oprócz działalności gospodarczej prowadzą również inną działalność. W takim przypadku prowadzenie działalności gospodarczej nie uzasadnia uznania wszystkich posiadanych gruntów, budynków i budowli za związane z działalnością gospodarczą. Za związane z działalnością gospodarczą mogą zostać uznane tylko te składniki majątku, które są w tej działalności wykorzystywane albo mogą być wykorzystywane.

Zdaniem Wnioskodawcy Fundacja Rodzinna jest właśnie podmiotem o szczególnym charakterze. Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.f.r. jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Art. 5 ust. 1 tej ustawy dopuszcza wykonywanie przez fundację rodzinną działalności jedynie w zamkniętym, ustawowo określonym zakresie. Oznacza to, że fundacja rodzinna może występować w podwójnej roli: jako podmiot realizujący zasadnicze cele ustawowe i statutowe oraz jako podmiot wykonujący określone, dozwolone czynności gospodarcze. Dlatego dla potrzeb podatku od nieruchomości nie można automatycznie przypisywać wszystkim składnikom majątku fundacji rodzinnej związku z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, skoro budynek mieszkalny nie będzie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej ani nie będzie związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, a grunt będzie związany z budynkiem mieszkalnym niewykorzystywanym gospodarczo, nieruchomość nie powinna być opodatkowana według stawek właściwych dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Właściwa powinna być stawka dla budynków mieszkalnych, a w odniesieniu do gruntu, stawka właściwa dla gruntu niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, z uwzględnieniem jego kwalifikacji jako gruntu związanego z budynkiem mieszkalnym. Zdaniem Wnioskodawcy zakwalifikowanie przedmiotowych nieruchomości do budynków i gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej będzie uwarunkowane prowadzeniem przez fundację rodzinną w miejscu tej nieruchomości, działalności gospodarczej innej, niż przewiduje to ustawa o fundacjach rodzinnych.

Podsumowując, Wnioskodawca stwierdził, iż budynek będzie należało opodatkować według stawki właściwej dla budynków lub ich części mieszkalnych.

Ocena stanowiska dot. pytania nr 1

Stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku dotyczące pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej dot. pytania nr 1

Podatek od nieruchomości należy do grupy podatków majątkowych i oznacza to, że jest podatkiem wiążącym się z posiadaniem gruntu, budynku czy budowli. Obowiązek podatkowy i zasady opodatkowania podmiotów z tytułu posiadania nieruchomości normuje ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 707 z późn. zm.; zwana dalej u.p.o.l.).

Podatnikami podatku od nieruchomości są (w myśl art. 3 ust. 1 u.p.o.l.) osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące: właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3 (pkt 1), posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych (pkt 2), użytkownikami wieczystymi gruntów (pkt 3), posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (pkt 4).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.p.o.l. opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane: grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ustawodawca uzależnił wysokość stawki podatku od nieruchomości dla budynków lub ich części od rodzaju budynku i od sposobu ich wykorzystania, w związku z czym w art. 5 ust. 1 pkt 2 cytowanej ustawy zróżnicował stawki od budynków lub ich części, tj. odpowiednio:

a)  mieszkalnych,

b)  związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,

c)  zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym,

d)  związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń,

e)  pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.

Wnioskodawca w opisanym zdarzeniu przyszłym wskazał, iż budynek, będący przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji, stanowi budynek mieszkalny.

Co do zasady budynki mieszkalne podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według preferencyjnej stawki jak od budynków lub ich części mieszkalnych (zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l.). Wyjątek od tej zasady wskazany został w treści art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b przedmiotowej ustawy, zgodnie z którym inna (wyższa) stawka podatku dotyczy budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uznane zostały grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a. Jednocześnie art. 1a ust. 2a pkt 1 cyt. ustawy stanowi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.

Biorąc pod uwagę powyższe w pierwszej kolejności znaczenie ma to czy „X.” posiada status przedsiębiorcy w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa.

Na podstawie art. 2 ust. 1 u.f.r. fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Fundator określa w statucie szczegółowy cel fundacji rodzinnej. Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.f.r. fundacja rodzinna nabywa osobowość prawną z chwilą wpisu do rejestru fundacji rodzinnych. Jednocześnie, zgodnie z art. 5 ust. 1 u.f.r., fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą, jednak wyłącznie w ściśle określonym zakresie. W ww. art. 5 w kwestii działalności gospodarczej, którą może wykonywać fundacja rodzinna ustawodawca odsyła do przepisu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2025 r. poz. 1480 z późn. zm., zwana dalej u.p.p.) Informacje dotyczące prowadzonej działalności gospodarczej przez fundację, o ile jest ona wykonywana, są wpisane do rejestru fundacji rodzinnych. Stosownie do art. 3 u.p.p. działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Natomiast w myśl art. 4 ust. 1 u.p.p. przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą.

Wskazać należy, iż co do zasady fundacja rodzinna nie jest przedsiębiorcą z mocy prawa w rozumieniu art. 4 ust. 1 u.p.p. w związku z art. 3 u.p.p., ponieważ jej zasadniczym celem, zgodnie z u.f.r., jest gromadzenie mienia oraz zarządzanie nim w interesie beneficjentów, a nie prowadzenie działalności gospodarczej. Fundacja rodzinna nie musi prowadzić działalności gospodarczej – jest to jej uprawnienie, a nie obowiązek, z którego może, lecz nie musi skorzystać. Fundacja rodzinna może realizować swoje cele bez aktywnego prowadzenia działalności gospodarczej np. poprzez przekazywanie składników majątkowych beneficjentom, zgodnie z zasadami ustalonymi w jej statucie.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż „X.”, będąca Wnioskodawcą, prowadzi działalność gospodarczą w zakresie:

1)  zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia;

2)  najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie;

3)  przystępowania do spółek handlowych, funduszy inwestycyjnych, spółdzielni oraz podmiotów o podobnym charakterze, mających swoją siedzibę w kraju albo za granicą, a także uczestnictwa w tych spółkach, funduszach, spółdzielniach oraz podmiotach;

4)  nabywania i zbywania papierów wartościowych, instrumentów pochodnych i praw o podobnym charakterze;

5)  udzielania pożyczek:

a)  spółkom kapitałowym, w których fundacja rodzinna posiada udziały albo akcje,

b)  spółkom osobowym, w których fundacja rodzinna uczestniczy jako wspólnik,

c)  beneficjentom;

6)  obrotu zagranicznymi środkami płatniczymi należącymi do fundacji rodzinnej w celu dokonywania płatności związanych z działalnością fundacji rodzinnej.

Działalności te są wymienione w Odpisie aktualnym z Rejestru Fundacji Rodzinnych (…). Oznacza to, że „X.” prowadzi działalność gospodarczą, podkreślając jedynie, że jest ona ograniczona ustawowo.

Biorąc więc pod uwagę, iż Wnioskodawca posiada osobowość prawną i wykonuje działalność gospodarczą w sposób zorganizowany i ciągły, spełnia ustawowe przesłanki uznania jej za przedsiębiorcę. Rozważenia zatem wymaga okoliczność czy budynek mieszkalny, stanowiący własność „X.”, uznać należy za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, w sytuacji, gdy będzie się w nim znajdowała jej siedziba.

W związku z tym, iż Wnioskodawca w swoim stanowisku wskazał, że budynek ten nie powinien być związany z działalnością, to na wstępie wskazać należy, że w sytuacji, w której mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym nie zachodzi powiązanie z działalnością, co wynika wprost z art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l. , gdzie ustawodawca wskazał, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.

Przepis art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. wskazuje zatem, że zastosowanie najwyższej stawki dla budynku mieszkalnego zależy od jego „faktycznego” zajęcia na prowadzenia działalności gospodarczej, a nie tylko posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę.

W uchwale z dnia 21 października 2024 r. sygn. akt III FPS 2/24 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż „(…) odwołanie się do językowego znaczenia słowa ‘zająć’, od którego pochodzi imiesłów przymiotnikowy ‘zajętych’, pozwala uznać, iż zwrot ten oznacza ‘zapełnić sobą lub czymś jakąś przestrzeń lub powierzchnię’. Przesłanka ‘zajęcia na prowadzenie działalności’ w stosunku do pojęcia ‘związany z prowadzeniem działalności gospodarczej’ stanowi okoliczność faktyczną, a nie prawną. Bazując na językowym znaczeniu określenia ‘zajęty’ (fizycznie zajmowany), zwrot ten należałoby rozumieć jako okoliczność faktyczną polegającą na rzeczywistym (fizycznym) wykorzystywaniu (zajęciu) całości lub części budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej, tj. prowadzeniu w tej części budynku działalności gospodarczej w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l.”. Z przedmiotowej uchwały wynika zatem, że co do zasady budynki mieszkalne lub ich części będące w posiadaniu przedsiębiorcy nie mogą być związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, ale mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Sąd wyjaśnił przy tym, że za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane na cele mieszkalne. Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny w ww. uchwale wskazał, iż „(…) art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2015 r., a po tej dacie art. 1a ust. 1 pkt 1 w związku z art. 1a ust. 2a pkt 1 u.p.o.l., nie pozwala na odnoszenie pojęcia "związane z działalnością gospodarczą" do budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, nawet gdyby znajdowały się w posiadaniu przedsiębiorcy, którego aktywność dotyczy wyłącznie prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. W konsekwencji dla zastosowania w takim przypadku do budynków mieszkalnych lub ich części najwyższej stawki opodatkowania przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) u.p.o.l. przesądzające i wyłączne znaczenie będzie miała okoliczność ich "zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej".

W wyroku z dnia 27 września 2023 r., sygn. akt III FSK 632/23 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że nieruchomość jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej przede wszystkim w przypadku, gdy dochodzi do rzeczywistego, efektywnego wykonywania w ramach obiektu, na gruntach lub ich części, zorganizowanej działalności zarobkowej przez przedsiębiorcę, we własnym imieniu, w sposób ciągły, a także w przypadku podejmowania przez takiego przedsiębiorcę na nieruchomości czynności przygotowawczych niezbędnych do podjęcia działalności gospodarczej (np. uzyskiwanie zezwoleń, remont, modernizacja itp.).

W orzecznictwie podkreśla się, że pojęcie „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” oznacza silniejsze i bardziej bezpośrednie powiązanie przedmiotu opodatkowania z działalnością gospodarczą niż samo jego „związanie” z tą działalnością.

W wyroku z dnia 23 stycznia 2020 r. sygn. akt II FSK 1252/19 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż „Jeżeli rodzaj danej działalności za tym przemawia, składniki takie będą wykorzystywane przez niego w sposób pośredni, umożliwiający przedsiębiorcy prawidłowe prowadzenie działalności gospodarczej. Decydujące znaczenie ma zatem gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, o czym przesądza w szczególności ujęcie go w prowadzonej przez przedsiębiorcę ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych czy zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących takiego budynku mieszkalnego (części budynku)”.

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 1 Pełnomocnik „X.” użył sformułowania, iż budynek mieszkalny będzie pełnił funkcję „formalnej siedziby fundacji oraz jej majątku”. Powyższe wyrażenie zostało doprecyzowane przez Pełnomocnika poprzez wyjaśnienie, iż sformułowanie to odpowiada „(…) rozumieniu siedziby osoby prawnej wynikającemu z art. 41 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym siedzibą osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający. Oznacza to miejscowość, w której funkcjonuje, urzęduje i podejmuje decyzje organ zarządzający fundacji rodzinnej”. Pełnomocnik Wnioskodawcy poinformował również, iż adres budynku będzie stanowił adres rejestrowy fundacji rodzinnej, ujawniany dla celów rejestrowych i korespondencyjnych.

W tym miejscu należy powołać przepisy definiujące siedzibę osoby prawnej oraz siedzibę działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 41 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795) jeżeli ustawa lub oparty na niej statut nie stanowi inaczej, siedzibą osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający. Zauważyć należy, iż Kodeks Cywilny określa, czym jest siedziba osoby prawnej, ale nie reguluje kwestii tego, czym jest siedziba działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 10 ust 1 Rozporządzenia Wykonawczego Rady (UE) nr 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r., ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej „Na użytek stosowania art. 44 i 45 dyrektywy 2006/112/WE ‘miejscem siedziby działalności gospodarczej podatnika’ jest miejsce, w którym wykonywane są funkcje naczelnego zarządu przedsiębiorstwa”, co oznacza, iż jest to takie miejsce, w którym zapadają istotne decyzje dotyczące ogólnego zarządzania przedsiębiorstwem, adres zarejestrowanej siedziby przedsiębiorstwa i miejsce posiedzeń zarządu.

W niniejszej sprawie, jak wskazał Wnioskodawca przedmiotowy budynek mieszkalny będzie siedzibą organu zarządzającego „X.”, przeznaczoną do realizacji zadań administracyjnych i biznesowych, co oznacza miejsce faktycznego funkcjonowania, urzędowania oraz podejmowania kluczowych decyzji przez jej zarząd. Siedziba osoby prawnej pokrywa się z miejscem ulokowania jej organu zarządzającego. Dla „X.” oznacza to miejscowość, w której zarząd stale urzęduje, prowadzi bieżącą działalność i podejmuje decyzje. Dlatego też nie można się zgodzić ze stanowiskiem Wnioskodawcy, iż jeśli „(…) w opisanym zdarzeniu przyszłym budynek mieszkalny będzie stanowił wyłącznie siedzibę Fundacji, nie będzie wykorzystywany przez inne podmioty do prowadzenia działalności gospodarczej i nie zostanie faktycznie zajęty na prowadzenie takiej działalności, Fundacja będzie uprawniona do opodatkowania go według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części”.

Powyższe oznacza bowiem, iż zgodnie z powołanymi przepisami oraz linią orzeczniczą stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 uznać należy za nieprawidłowe, gdyż w budynku mieszkalnym będzie znajdowała się siedziba „X.”, co oznacza, iż budynek ten będzie zajęty przez jej organ zarządzający jako miejsce wykonywania czynności zarządczych i operacyjnych. Adres budynku natomiast będzie stanowił adres rejestrowy siedziby Wnioskodawcy, ujawniany dla celów rejestrowych i korespondencyjnych. W związku z powyższym cały budynek mieszkalny, będący przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, należy uznać za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji powinien on być opodatkowany najwyższą stawką podatku od nieruchomości, określoną w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Bez znaczenia pozostaje tutaj status Wnioskodawcy będącego fundacją rodzinną, gdyż jak wynika z treści wniosku i przedłożonych dokumentów „X.” uznać należy za przedsiębiorcę, gdyż prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wymienionym we wniosku.

Ad. 2.

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, „(…) jeżeli organ uznałby, że sam fakt umiejscowienia w budynku mieszkalnym siedziby Fundacji wyklucza zastosowanie stawki właściwej dla budynków mieszkalnych, to budynek powinien zostać opodatkowany według stawki właściwej dla budynków lub ich części pozostałych”.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy dot. pytania nr 2

W ocenie Wnioskodawcy stawka dla budynków lub ich części „pozostałych” ma charakter kategorii rezydualnej. Oznacza to, że może mieć zastosowanie zasadniczo wtedy, gdy dana powierzchnia nie mieści się w innej, bardziej szczegółowej kategorii przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Stawka właściwa dla budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej powinna mieć zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy budynek albo jego część są faktycznie wykorzystywane do prowadzenia takiej działalności. W opisanym zdarzeniu przyszłym budynek będzie stanowił wyłącznie siedzibę Fundacji. Nie będzie w nim prowadzona działalność gospodarcza przez inne podmioty. Budynek nie będzie również zajęty przez Fundację na działalność handlową, usługową, produkcyjną, biurową ani inną działalność operacyjną.

Zdaniem Wnioskodawcy samo posiadanie siedziby przez osobę prawną nie powinno być utożsamiane z faktycznym zajęciem budynku na prowadzenie działalności gospodarczej. Siedziba stanowi element organizacyjny i rejestrowy funkcjonowania Fundacji jako osoby prawnej. Nie przesądza natomiast o sposobie faktycznego wykorzystania budynku dla celów podatku od nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jeżeli organ nie podzieliłby stanowiska Fundacji co do możliwości zastosowania stawki mieszkalnej, właściwa powinna być stawka dla budynków lub ich części pozostałych, a nie stawka dla działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska dot. pytania nr 2

Stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku dotyczące pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej dot. pytania nr 2

Odnosząc się do pytania nr 2 zawartego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej stwierdzić należy, iż przepisy dopuszczają zastosowanie stawki pozostałej dla budynku mieszkalnego lub jego części jedynie w sytuacji, gdy jest on wykorzystywany do odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit e u.p.o.l. - stawka podatku od nieruchomości uchwalona przez radę gminy nie może przekroczyć rocznie – od budynków lub ich części – pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 12,00 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Z licznego orzecznictwa w tej kwestii wynika, iż przez „zajęcie”, o którym mowa w ww. artykule, należy rozumieć faktyczne wykorzystywanie nieruchomości (gruntu, budynku, lokalu) do wykonywania czynności składających się konkretnie na działalność pożytku publicznego, z wyłączeniem innych funkcji (wyrok WSA z dnia 1 września 2021 r. sygn. akt I SA/Go 218/21). Zajęcie powinno mieć taki charakter, który wyklucza możliwość prowadzenia innej działalności (wyrok WSA z dnia 15.04.2021 r. sygn. akt I SA/Sz 115/21).

W związku z tym, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym budynek mieszkalny lub jego część nie zostanie zajęty na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego, nie jest uzasadnione zastosowanie stawki od budynków lub ich części pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego. Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 uznać należy je za nieprawidłowe.

Ad. 3.

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania nr 3

Zdaniem Wnioskodawcy, „(…) jeżeli organ uznałby, że określona, wydzielona część budynku mieszkalnego jest zajęta na prowadzenie działalności statutowej Fundacji, to wyższa stawka podatku od nieruchomości mogłaby mieć zastosowanie wyłącznie do tej konkretnie wydzielonej części budynku”.

Uzasadnienie do stanowiska Wnioskodawcy dot. pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawcy nie ma podstaw do objęcia stawką właściwą dla działalności gospodarczej całego budynku mieszkalnego, jeżeli tylko jego określona, wyodrębniona powierzchnia byłaby wykorzystywana na potrzeby bieżącego funkcjonowania Fundacji, a pozostała część budynku nie byłaby faktycznie zajęta na prowadzenie działalności.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych posługuje się kategorią budynków lub ich części. Oznacza to, że dla celów podatku od nieruchomości możliwe i prawidłowe jest różnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych części tego samego budynku, jeżeli są one wykorzystywane w różny sposób. W szczególności zdaniem Wnioskodawcy ustawodawca przewiduje odrębną stawkę dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Już samo użycie przez ustawodawcę sformułowania „lub ich części” oznacza, że ocena zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej powinna być dokonywana w odniesieniu do konkretnej powierzchni lub pomieszczenia, a nie automatycznie do całego budynku.

Jak poinformował Wnioskodawca w opisanym zdarzeniu przyszłym „X.” planuje wydzielić konkretną część budynku, np. jedno pomieszczenie albo określoną powierzchnię, z przeznaczeniem na wykonywanie czynności związanych z jej bieżącym funkcjonowaniem i realizacją celów statutowych. Wydzielenie to miałoby charakter faktyczny i organizacyjny oraz pozwalałoby na jednoznaczne wyodrębnienie tej części budynku.

W ocenie Wnioskodawcy, gdyby organ uznał, że taka wydzielona część budynku powinna zostać potraktowana jako zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej lub związana z prowadzeniem działalności gospodarczej to konsekwencje podatkowe takiej kwalifikacji powinny ograniczać się wyłącznie do tej części budynku. Jeżeli zatem „X.” wydzieli w budynku mieszkalnym konkretną część przeznaczoną na czynności związane z jej bieżącym funkcjonowaniem i realizacją celów statutowych, a organ uznałby tę część za zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej lub związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej, to wyższa stawka podatku od nieruchomości mogłaby mieć zastosowanie wyłącznie do tej wydzielonej części budynku. Pozostała część budynku, która nie będzie faktycznie zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej lub związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, powinna być opodatkowana według właściwej dla niej stawki, tj. w pierwszej kolejności według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części, ewentualnie – w przypadku nie podzielenia tego stanowiska przez organ - według stawki właściwej dla budynków lub ich części pozostałych.

Swoje stanowisko Wnioskodawca potwierdził wskazując uchwałę siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24, gdzie NSA stwierdził, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach działalności podatnika, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Zdaniem Wnioskodawcy powyższe potwierdza, że dla celów podatku od nieruchomości możliwe jest różnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych części tego samego budynku, jeżeli różny jest sposób ich faktycznego wykorzystania. Następnie Wnioskodawca przytoczył treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 lipca 2023 r., sygn. III FSK 250/23, w którym wskazano, że dla zastosowania w odniesieniu do budynków mieszkalnych lub ich części najwyższej stawki opodatkowania przesądzające znaczenie ma okoliczność faktyczna ich zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej. Jednocześnie NSA zaakcentował, że w przypadku podmiotów, których aktywność nie ma jednolitego charakteru, w tym fundacji, możliwe jest wyodrębnienie sfery działalności gospodarczej oraz sfery niespełniającej definicji działalności gospodarczej.

W konsekwencji Wnioskodawca stoi na stanowisku, że gdyby organ uznał, że określona część budynku mieszkalnego została zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej albo czynności kwalifikowanych przez organ jako działalność gospodarcza, to nie uzasadniałoby to automatycznego opodatkowania całego budynku stawką właściwą dla działalności gospodarczej. Wyższa stawka mogłaby dotyczyć wyłącznie tej konkretnej, wydzielonej i faktycznie zajętej części budynku.

Ocena stanowiska dot. pytania nr 3

Stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku dotyczące pytania nr 3 jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej dot. pytania nr 3

Jak wskazano w uzasadnieniu interpretacji indywidualnej dot. pytania nr 1 „X.” prowadzi działalność gospodarczą w zakresie:

1)  zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia;

2)  najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie;

3)  przystępowania do spółek handlowych, funduszy inwestycyjnych, spółdzielni oraz podmiotów o podobnym charakterze, mających swoją siedzibę w kraju albo za granicą, a także uczestnictwa w tych spółkach, funduszach, spółdzielniach oraz podmiotach;

4)  nabywania i zbywania papierów wartościowych, instrumentów pochodnych i praw o podobnym charakterze;

5)  udzielania pożyczek:

a)  spółkom kapitałowym, w których fundacja rodzinna posiada udziały albo akcje,

b)  spółkom osobowym, w których fundacja rodzinna uczestniczy jako wspólnik,

c)  beneficjentom;

6)  obrotu zagranicznymi środkami płatniczymi należącymi do fundacji rodzinnej w celu dokonywania płatności związanych z działalnością fundacji rodzinnej.

W świetle obowiązujących przepisów, budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej podlegają odrębnej stawce opodatkowania. Kluczowe znaczenie dla uzasadnienia interpretacji w tej części ma rozważenie czy w przypadku wydzielenia konkretnej część budynku, która zostanie przeznaczona na wykonywanie czynności związanych z bieżącym funkcjonowaniem Fundacji i realizacją jej celów statutowych wyższa stawka będzie dotyczyć wyłącznie tej konkretnej, wydzielonej i faktycznie zajętej części budynku, a pozostała część budynku powinna być opodatkowana w pierwszej kolejności według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części, ewentualnie według stawki właściwej dla budynków lub ich części pozostałych.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż bezsprzecznie „wydzielona część budynku” powinna zostać potraktowana jako zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, tj. część przeznaczona przez „X.” „na wykonywanie czynności związanych z jej bieżącym funkcjonowaniem i realizacją celów statutowych”. Jako że „X.” jest przedsiębiorcą ta „wydzielona część budynku” będzie zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, a zatem winna podlegać opodatkowaniu stawką „najwyższą”, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.

Odnośnie sposobu opodatkowania „pozostałej części budynku” w ocenie swojego stanowiska Wnioskodawca wskazał fragment uchwały siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24, „(…) gdzie NSA stwierdził, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach działalności podatnika, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych”, jednakże w dalszej części Wnioskodawca pominął kluczową kwestię wynikającą z przywołanej uchwały, tj. warunków spełnienia wymogu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w budynku mieszkalnym w przypadku zastosowania stawki od budynków mieszkalnych lub ich części, a jedynie sformułował tezę „(…), że dla celów podatku od nieruchomości możliwe jest różnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych części tego samego budynku, jeżeli różny jest sposób ich faktycznego wykorzystania”. Z uzasadnienia bowiem do cytowanego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wywnioskować należy, że biorąc pod uwagę preferencyjne opodatkowanie części budynków mieszkalnych, istotne jest to, by realizowany był tam cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Dlatego też przy ewentualnym zastosowaniu stawki dla budynków mieszkalnych lub ich części w niniejszej sprawie kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy ta część budynku – niezajęta na prowadzenie działalności gospodarczej – jest faktycznie wykorzystywana na cele mieszkalne.

Naczelny Sąd Administracyjny w powyższej uchwale wskazał, że poprzez wykorzystywanie (zajęcie) na cele mieszkalne „(…) należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu (…), nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu). Biorąc pod uwagę preferencyjne opodatkowanie lokali mieszkalnych, istotne jest to, by w budynku (lokalu) takim realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę. Ważne znaczenie ma natomiast wyjaśnienie, w jakich przypadkach sposób wykorzystywania lokali usytuowanych w budynkach, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, determinuje możliwość przyjęcia, że służą one ‘trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych’”.

W ww. uchwale siedmiu sędziów Naczelny Sąd Administracyjny wskazał również, iż „(…) z zajęciem budynku lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej wynajmującego będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy w obrębie (wewnątrz) jego powierzchni wykonywane są faktycznie działania wypełniające definicję działalności gospodarczej z art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. w związku z art. 3 ustawy z 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2024 r. poz. 236 z późn. zm.) lub nie jest realizowany cel mieszkaniowy, a budynek mieszkalny (jego część) pozostaje w dyspozycji przedsiębiorcy (podatnika podatku od nieruchomości), stanowiąc element jego strategii gospodarczej”. Zastosowany przez Naczelny Sąd Administracyjny spójnik rozłączny „lub” należy rozumieć jako wyrażający alternatywę, a zatem dopuszczający wystąpienie jednej z dwóch wskazanych możliwości uprawniający organ, a zobowiązujący podatnika do zastosowania stawki od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

W przedstawionym przez Fundację zdarzeniu przyszłym znajduje zastosowanie druga z przesłanek wskazanych przez Naczelny Sąd Administracyjny, gdyż „pozostała część budynku mieszkalnego” nie będzie wykorzystywana na cele mieszkaniowe (nie będzie realizowany w niej cel mieszkaniowy). Z ww. uchwały wynika, że co do zasady budynki mieszkalne lub ich części będące w posiadaniu przedsiębiorcy winny być traktowane jako przedmioty opodatkowania zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, a jedynie części budynku mieszkalnego zajęte na trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mogą korzystać z preferencyjnej stawki od budynków lub ich części mieszkalnych.

Mając zatem na uwadze powołaną powyżej uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r. sygn. akt III FPS 2/24 oraz wskazane orzeczenia w uzasadnieniu niniejszej interpretacji dot. pytania nr 1 (Wyrok NSA z dnia 27 września 2023 r., sygn. akt FSK 632/23, wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2020 r. sygn. akt II FSK 1252/19) Organ nie podziela stanowiska Wnioskodawcy co do zastosowania stawki właściwej „dla budynków lub ich części pozostałych” lub „dla budynków lub ich części mieszkalnych” dla pozostałej części budynku mieszkalnego, gdyż w tej część budynku nie będzie realizowany cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (najem długoterminowy).Dla zastosowania preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości nie wystarczy, że budynek mieszkalny nie został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Istotne znaczenie dla zastosowania stawki podatku „od budynków lub ich części mieszkalnych” ma fakt czy jest spełniony warunek zajęcia przedmiotowego budynku lub jego części na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Bez znaczenia pozostaje tutaj status Wnioskodawcy będącego fundacją rodzinną, gdyż jak wynika z wniosku i dokumentów Fundację uznać należy za przedsiębiorcę, gdyż prowadzi działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawcy, iż „określona, wydzielona część budynku mieszkalnego jest zajęta na prowadzenie działalności statutowej Fundacji, to wyższa stawka podatku od nieruchomości mogłaby mieć zastosowanie wyłącznie do tej konkretnie wydzielonej części budynku” uznać należy za nieprawidłowe, gdyż w świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów z dnia 21 października 2024 r. sygn. akt III FPS 2/24, „pozostałą część budynku mieszkalnego” należy również uznać za zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej. Oznacza to, iż wyższa stawka podatku określona w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. - od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej będzie mieć zastosowanie do całego budynku mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Wnioskodawcę i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretację indywidualną kieruje się na adres e-doręczeń (…). Powyższe wynika z faktu, że „adres e-doręczeń” wskazany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest zgodny z danymi podmiotu zarejestrowanymi w Bazie Adresów Elektronicznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Wnioskodawcy będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i Wnioskodawca zastosuje się do interpretacji.

•     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementemczynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Wnioskodawca ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako p.p.s.a.).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Prezydenta Miasta Katowice (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

•     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres pocztowy: Urzędu Miasta Katowice, ul. Młyńska 4, 40-098 Katowice lub osobiście w Kancelarii Urzędu Miasta Katowice, ul. Młyńska 4, 40-098 Katowice (pn. – śr. w godz. od 7.30 do 15.30, czw. w godz. od 7.30 do 17.00 i pt. w godz. od 7.30 do 14.00 (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

•     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres skrytki do e‑Doręczeń Urzędu Miasta Katowice AE:PL‑44659-90429-ATGHW-24 (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 14j § 1 Ordynacji podatkowej.

Niniejsza interpretacja zostanie niezwłocznie przekazana do Krajowej Izby Skarbowej oraz po usunięciu danych identyfikujących wnioskodawcę oraz inne podmioty wskazane w treści interpretacji zostanie zamieszczona w Biuletynie Informacji Publicznej.