DF-P.310.1.2026

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14j § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2026 r. poz. 622 z późniejszymi zmianami) Prezydent Miasta Chełm (dalej jako: „Organ”) stwierdza, że stanowisko X. (dalej jako: „Wnioskodawca”) przedstawione we wniosku z dnia 07 sierpnia 2026 r. (data wpływu do tut. Organu 10 sierpnia 2026 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od nieruchomości w zakresie ustalenia:

1)  stawki właściwej dla lokali mieszkalnych stanowiących własność Wnioskodawcy, które będą oddawane osobom fizycznym w najem długoterminowy służący zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych - jest prawidłowe,

2)  stawki właściwej w odniesieniu do gruntów związanych z lokalami mieszkalnymi - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2026 r. do Organu wpłynął wniosek X. (dalej: „Spółka”) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Przedmiotem wniosku jest wykładnia art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i lit. b w związku z art. 1a ust. 1 pkt 3 i art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 707 ze zmianami), a także art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a i lit. c tej ustawy w odniesieniu do gruntów, w powiązaniu z § 1 pkt 1 lit. a i lit. d oraz § 1 pkt 2 lit. a i lit. b uchwały nr XXI/231/16 Rady Miasta Chełm z dnia 10 października 2016 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z 2016 r. poz. 4025).

Wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego, ponieważ na dzień jego złożenia lokale nie są przedmiotem najmu, a Wnioskodawca zamierza rozpocząć ich wynajmowanie.

W złożonym 10 sierpnia 2026 r. przez X. (dalej: „Spółka”) wniosku przedstawiono wyczerpujący opis zdarzenia przyszłego:

Wnioskodawca jest spółką kapitałową prawa polskiego, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzącą działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem są (…). Wnioskodawca jest właścicielem trzech lokali mieszkalnych (…), dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, a które w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne są sklasyfikowane jako lokale mieszkalne w budynkach mieszkalnych. Szczegółową charakterystykę przedmiotów opodatkowania przedstawia poniższe zestawienie.

(…)

Wykazana powierzchnia użytkowa obejmuje (…) m² powierzchni samych lokali mieszkalnych, (…) m² piwnic oraz (…) m² przypadających na Wnioskodawcę udziałów w powierzchni części wspólnych budynków. Z własnością lokali związane są udziały w gruncie o łącznej powierzchni (…) m², obejmujące udział (…) w działkach ewidencyjnych numer (…) obrębu (…) o łącznej powierzchni (…) m², co daje (…) m², oraz udział (…) w działkach ewidencyjnych numer (…) obrębu (…) o łącznej powierzchni (…) m², co daje (…) m². Wnioskodawca złożył za rok 2026 deklarację DN-1 wraz z załącznikiem ZDN-1, wykazując lokale według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych oraz grunty według stawki właściwej dla gruntów pozostałych.

Wnioskodawca zamierza oddać wskazane lokale w najem. Zdarzenie przyszłe, którego dotyczy niniejszy wniosek, charakteryzować się będzie następującymi cechami, które Wnioskodawca przedstawia jako elementy stanu przyszłego przesądzające o kwalifikacji podatkowej.

Po pierwsze, najemcami będą osoby fizyczne, a umowy najmu zawierane będą na czas nieoznaczony albo na czas oznaczony nie krótszy niż dwanaście miesięcy, wobec czego najem będzie miał charakter długoterminowy.

Po drugie, umowy najmu określać będą jednoznacznie cel mieszkaniowy najmu oraz zawierać będą umowny zakaz prowadzenia w lokalu jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym zakaz posługiwania się adresem lokalu jako adresem siedziby, oddziału, miejsca wykonywania działalności lub adresem do doręczeń w rejestrach publicznych.

Po trzecie, najemcy będą faktycznie zamieszkiwać w lokalach, zaspokajając w nich codzienne potrzeby życiowe polegające na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku, a pobyt nie będzie miał charakteru sporadycznego ani epizodycznego.

Po czwarte, Wnioskodawca nie będzie świadczył usług zakwaterowania ani usług o charakterze hotelarskim, nie będzie prowadził najmu krótkoterminowego rozliczanego w okresach dobowych lub kilkudniowych, nie będzie zapewniał obsługi recepcyjnej, codziennego sprzątania ani wymiany bielizny pościelowej.

Po piąte, wewnątrz powierzchni lokali nie będą wykonywane jakiekolwiek czynności wypełniające definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w związku z art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców, ani przez Wnioskodawcę, ani przez najemców, ani przez osoby trzecie.

Po szóste, lokale nie będą utrzymywane jako trwałe pustostany stanowiące formę lokaty kapitału, a ewentualne przerwy pomiędzy kolejnymi umowami najmu ograniczone zostaną do okresów niezbędnych na przygotowanie lokalu i pozyskanie kolejnego najemcy, przy czym Wnioskodawca będzie dokumentował podejmowane w tym celu czynności.

Po siódme, lokale pozostaną przez cały okres objęty wnioskiem sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, a Wnioskodawca nie będzie dokonywał zmiany ich przeznaczenia ani przebudowy zmieniającej charakter pomieszczeń.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Pytanie nr 1. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym lokale mieszkalne stanowiące własność Wnioskodawcy, oddawane osobom fizycznym w najem długoterminowy służący trwałemu zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, określonej w § 1 pkt 2 lit. a uchwały nr XXI/231/16 Rady Miasta Chełm w wysokości 0,72 zł od 1 m² powierzchni użytkowej, czy też według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b tej ustawy, określonej w § 1 pkt 2 lit. b powołanej uchwały w wysokości 22,00 zł od 1 m² powierzchni użytkowej?

Pytanie nr 2. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym grunty związane z lokalami, o których mowa w pytaniu nr 1, podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla gruntów pozostałych, określonej w § 1 pkt 1 lit. d powołanej uchwały w wysokości 0,44 zł od 1 m² powierzchni, czy też według stawki właściwej dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, określonej w § 1 pkt 1 lit. a tej uchwały w wysokości 0,86 zł od 1 m² powierzchni?

We wniosku przedstawiono następujące stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1, opisane w zdarzeniu przyszłym lokale mieszkalne podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych, to jest według stawki 0,72 zł od 1 m² powierzchni użytkowej wynikającej z § 1 pkt 2 lit. a uchwały nr XXI/231/16 Rady Miasta Chełm. Okoliczność, że właścicielem lokali jest spółka prawa handlowego prowadząca działalność gospodarczą i osiągająca z najmu przychód, nie uzasadnia zastosowania stawki, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2, grunty związane z tymi lokalami podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla gruntów pozostałych, to jest według stawki 0,44 zł od 1 m² powierzchni wynikającej z § 1 pkt 1 lit. d powołanej uchwały.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

1. Rozróżnienie dwóch pojęć ustawowych.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych posługuje się dwoma odrębnymi i zakresowo nietożsamymi pojęciami. Pierwszym jest pojęcie związania z prowadzeniem działalności gospodarczej, zdefiniowane w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy i oparte na kryterium posiadania przedmiotu opodatkowania przez przedsiębiorcę. Drugim jest pojęcie zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej, którym ustawodawca posłużył się w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy w odniesieniu do budynków mieszkalnych. Skoro w różnych fragmentach tego samego aktu normatywnego użyto odmiennych zwrotów, oznaczają one różne zakresowo pojęcia i nie mogą być ze sobą utożsamiane.

2. Ustawowe wyłączenie budynków mieszkalnych z kategorii związania z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Przepis ten wyłącza zatem możliwość odnoszenia pojęcia zdefiniowanego w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy do budynków mieszkalnych nawet wówczas, gdy znajdują się one w posiadaniu przedsiębiorcy, którego aktywność dotyczy wyłącznie prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji okoliczności takie jak forma prawna właściciela, ujęcie lokali w ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, zaliczanie wydatków do kosztów uzyskania przychodów oraz osiąganie przychodu czynszowego pozostają dla ustalenia stawki podatku prawnie obojętne, ponieważ prowadzą wyłącznie do kategorii, z której lokale mieszkalne zostały przez ustawodawcę wyłączone.

Zawężającą wykładnię pojęcia związania z działalnością gospodarczą potwierdza wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. akt SK 39/19, w którym Trybunał orzekł o niezgodności z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej takiego rozumienia art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym o związaniu przedmiotu opodatkowania z działalnością gospodarczą decyduje wyłącznie jego posiadanie przez przedsiębiorcę.

3. Pojęcie zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jedyną drogą prawną prowadzącą do zastosowania stawki najwyższej wobec budynku mieszkalnego jest wykazanie, że został on zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy. Przesłanka zajęcia stanowi okoliczność faktyczną, a nie prawną, i oznacza rzeczywiste, fizyczne wykorzystywanie całości albo określonej części budynku mieszkalnego na prowadzenie w jego wnętrzu działalności gospodarczej. Ponieważ przepis ten stanowi wyjątek od zasady preferencyjnego opodatkowania budynków mieszkalnych, nie może podlegać wykładni rozszerzającej, a dopuszczenie konstrukcji tak zwanego zajęcia pośredniego pozostawałoby w kolizji z wynikającą z art. 2 Konstytucji zasadą zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa.

4. Uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r.

Zagadnienie objęte niniejszym wnioskiem zostało jednoznacznie rozstrzygnięte w uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24, opublikowanej w zbiorze urzędowym ONSAiWSA nr 1/2025, poz. 1, podjętej na wniosek Prokuratora Generalnego w trybie art. 264 § 2 w związku z art. 15 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z tezą uchwały budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

W uzasadnieniu uchwały Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w sytuacji, w której zajęcie lokalu na cel mieszkalny nie budzi wątpliwości, ponieważ potwierdza je okoliczność faktyczna polegająca na zamieszkiwaniu przez najemców, nie można wysuwać dalej idącego wniosku, jakoby automatycznie prowadziło to do zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie z racji pośredniego związku polegającego na tym, że podmiotem wynajmującym jest przedsiębiorca. Sąd podkreślił, że dla oceny prawnej pozbawione znaczenia jest, czy funkcja mieszkaniowa realizowana jest przez samego podatnika, czy przez jego najemcę, oraz że za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane na cele mieszkalne rozumiane jako trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych, nawet wówczas, gdy oddanie ich do korzystania osobom trzecim nastąpiło w ramach działalności gospodarczej podatnika. Sąd odwołał się przy tym dodatkowo do konstytucyjnego nakazu prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, wyrażonego w art. 75 ust. 1 Konstytucji.

Uchwała ma charakter abstrakcyjny i wiąże wszystkie składy sądów administracyjnych na podstawie art. 269 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, co oznacza, że skład sądu niepodzielający zawartego w niej stanowiska obowiązany jest przedstawić zagadnienie prawne ponownie odpowiedniemu składowi poszerzonemu. Uchwała rozstrzygnęła wcześniejszą rozbieżność orzeczniczą, w ramach której funkcjonowała także linia przeciwna, reprezentowana w szczególności przez wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 1252/19, II FSK 1511/19 i II FSK 2064/19, z dnia 15 września 2022 r., sygn. akt III FSK 975/21, z dnia 4 października 2022 r., sygn. akt III FSK 967/21 oraz z dnia 25 lipca 2023 r., sygn. akt III FSK 123/23 i III FSK 125/23. Stanowisko wyrażone w tych orzeczeniach zostało w uchwale wprost wskazane i nie zostało przez skład poszerzony podzielone, wobec czego nie może obecnie stanowić podstawy rozstrzygnięcia.

5. Subsumcja zdarzenia przyszłego.

Wszystkie przesłanki wynikające z tezy i uzasadnienia powołanej uchwały zostaną w opisanym zdarzeniu przyszłym spełnione. Lokale są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne. Najem będzie miał charakter długoterminowy, co wyklucza kwalifikację rotacyjnego zakwaterowania zbliżonego do usług hotelarskich, wskazaną w uchwale jako podstawa zastosowania stawki najwyższej. Najemcy będą faktycznie zamieszkiwać w lokalach, realizując w nich codzienne potrzeby życiowe, co wypełnia przesłankę trwałego zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca nie będzie świadczył usług hotelarskich ani prowadził najmu krótkoterminowego. Lokale nie będą utrzymywane jako trwałe pustostany stanowiące formę lokaty kapitału. Wewnątrz powierzchni lokali nie będą wykonywane czynności wypełniające definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji nie zostanie spełniona przesłanka zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej, a właściwa pozostaje stawka przewidziana dla budynków mieszkalnych.

W odniesieniu do pytania nr 2 należy wskazać, że art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wyłącza z kategorii związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie tylko budynki mieszkalne, lecz również grunty związane z tymi budynkami, przy czym wyłączenie to nie zostało obwarowane zastrzeżeniem dotyczącym zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej. Wobec powyższego grunty związane z opisanymi lokalami podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla gruntów pozostałych, niezależnie od statusu właściciela.

Podsumowanie

Zgodnie z art. 1 a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach , grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a.

W świetle art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.

Zgodnie z przepisem art. 2 ust 1 i 2 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części.

W myśl przepisu art. 3 ust 5 ww. ustawy jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232 z późn.zm) ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów w dniu 21 października 2024 r. w sprawie III FPS 2/24 podjął uchwałę o następującej treści: "Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 z późn. zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 707 z późn. zm.)."

Skoro zatem lokale mieszkalne znajdujące się w budynku mieszkalnym mają być wynajmowane osobom fizycznym dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, to rację ma Spółka, że lokale te winne być opodatkowane stawkami podatku od nieruchomości jak dla budynków lub ich części mieszkalnych (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol) oraz grunty związane z tymi lokalami mieszkalnymi winne być opodatkowane według stawki właściwej dla gruntów pozostałych (art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c upol).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:

–    zastosowania stawki podatku od nieruchomości dla lokali mieszkalnych, (które mają być w przyszłości wynajmowane w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemców) według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, określonej w § 1 pkt 2 lit. a uchwały nr XXI/231/16 Rady Miasta Chełm w wysokości 0,72 zł od 1 m² powierzchni użytkowej - jest prawidłowe.

–    zastosowania stawki podatku od nieruchomości w odniesieniu do gruntów związanych z lokalami mieszkalnymi według stawki właściwej dla gruntów pozostałych, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, określonej w § 1 pkt 1 lit. d powołanej uchwały nr XXI/231/16 Rady Miasta Chełm w wysokości 0,44 zł od 1 m² powierzchni - jest prawidłowe.

Podstawa prawna

Artykuł 14j § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2026 r. poz. 622, z późn. zm.): "Stosownie do swojej właściwości interpretacje indywidualne wydaje wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta lub marszałek województwa.".

Artykuł 14c § 1 Ordynacji podatkowej: "Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.".

Pouczenie:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2026 r. poz.143) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie zgodnie z art. 57a ww. ustawy skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Prezydent Miasta Chełm, ul. Lubelska 65, 22-100 Chełm.