0115-KDST2-1.4011.506.2026.1.JP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia źródła przychodów dla najmu krótkoterminowego wyodrębnionej części mieszkalnej domu. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną i właścicielką domu mieszkalnego położonego w T., w którym zamieszkuje wraz z dziećmi. Dom stanowi Pani majątek prywatny i służy przede wszystkim zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Pani i rodziny. W domu znajduje się wyodrębniona część mieszkalna obejmująca dwa pokoje wraz z kuchnią, łazienką i przedpokojem. Planuje Pani udostępniać tę część osobom trzecim na krótkoterminowe pobyty. Pozostała część domu pozostanie do użytku Pani i dzieci.

Część mieszkalna przeznaczona do najmu nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani produkcyjnej. Przez cały czas służyła celom mieszkaniowym.

Jednocześnie w innej, odrębnej i niemieszkalnej części domu prowadzona była działalność produkcyjna przedsiębiorstwa w spadku, którego jest Pani zarządcą sukcesyjnym. W tej części domu nadal znajdują się maszyny należące do przedsiębiorstwa w spadku, które były wykorzystywane w działalności produkcyjnej i obecnie są przeznaczone do sprzedaży. Maszyny te znajdują się wyłącznie w części niemieszkalnej i nie są związane z częścią mieszkalną przeznaczoną do najmu. W najbliższym czasie planowane jest zawieszenie działalności przedsiębiorstwa w spadku. Pełni Pani funkcję zarządcy sukcesyjnego w celu zapewnienia dalszego funkcjonowania przedsiębiorstwa oraz uregulowania jego zobowiązań. Z tytułu pełnienia funkcji zarządcy sukcesyjnego nie uzyskuje Pani wynagrodzenia ani dochodu. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie najmu ani usług zakwaterowania.

Planowany wynajem będzie stanowił dodatkowe źródło przychodu. Jest Pani aktywna zawodowo i uzyskuje przychody ze stosunku pracy na podstawie kilku umów o pracę. Przychody z tytułu pracy stanowią Pani podstawowe źródło utrzymania, natomiast planowany najem będzie miał charakter dodatkowy.

W ramach najmu nie zamierza Pani zatrudniać pracowników ani korzystać z usług firmy sprzątającej. Po każdym pobycie gości będzie Pani osobiście sprzątać wynajmowaną część domu i przygotowywać ją dla kolejnych gości. Nie będzie Pani świadczyć usług typowych dla działalności hotelowej, takich jak wyżywienie, recepcja, room service, codzienne sprzątanie podczas pobytu ani innych usług dodatkowych.

Dom posiada wspólne liczniki energii elektrycznej i gazu dla całej nieruchomości. Nie ma możliwości technicznego wydzielenia osobnych liczników dla części mieszkalnej i pozostałej części domu. Planowany najem dotyczy wyłącznie części mieszkalnej, która nigdy nie była wykorzystywana w działalności produkcyjnej przedsiębiorstwa w spadku.

Pytanie

Czy przychody uzyskiwane z krótkoterminowego udostępniania dwóch pokoi wraz z kuchnią, łazienką i przedpokojem, stanowiących wydzieloną część Pani prywatnego domu mieszkalnego, w którym stale zamieszkuje wraz z dziećmi i która nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani produkcyjnej przedsiębiorstwa w spadku, będą stanowiły przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, i czy w związku z tym będzie Pani mogła opodatkować je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla najmu prywatnego?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, opisany najem będzie stanowił najem prywatny, a uzyskiwane z tego tytułu przychody będą mogły być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Kluczowe znaczenie ma fakt, że przedmiotem najmu będzie wyłącznie wydzielona część mieszkalna Pani prywatnego domu, obejmująca dwa pokoje, kuchnię, łazienkę i przedpokój.

Część ta nigdy nie była wykorzystywana przez przedsiębiorstwo w spadku ani do prowadzenia działalności produkcyjnej i przez cały czas służyła celom mieszkaniowym Pani i rodziny. Planowany najem będzie miał charakter dodatkowy wobec Pani aktywności zawodowej. Uzyskuj Pani przychody z kilku umów o pracę, które stanowią Pani podstawowe źródło utrzymania. Z tytułu pełnienia funkcji zarządcy sukcesyjnego nie uzyskuje Pani wynagrodzenia ani dochodu.

Nie zamierza Pani prowadzić profesjonalnej działalności w zakresie usług zakwaterowania. Czynności związane z przygotowaniem pomieszczeń będzie Pani wykonywać osobiście, a po każdym pobycie samodzielnie sprzątać wynajmowaną część domu. Nie będzie Pani również świadczyć usług typowych dla działalności hotelowej.

W Pani ocenie, całokształt przedstawionych okoliczności wskazuje, że planowany najem będzie stanowił wykonywanie prawa własności i zwykły zarząd prywatnym majątkiem, a nie zorganizowaną działalność gospodarczą w zakresie usług zakwaterowania.

Pani zdaniem, przychody z opisanego najmu będą stanowiły przychody określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i będą mogły być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla najmu prywatnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

(t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

·     pozarolnicza działalność gospodarcza;

·     najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

·     zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·     nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

·     wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)  prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2)  osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a tej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:

·     8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani właścicielką domu mieszkalnego położonego w T., w którym zamieszkuje wraz z dziećmi. Dom stanowi majątek prywatny i służy przede wszystkim zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Pani i rodziny. W domu znajduje się wyodrębniona część mieszkalna obejmująca dwa pokoje wraz z kuchnią, łazienką i przedpokojem. Planuje Pani udostępniać tę część osobom trzecim na krótkoterminowe pobyty. Pozostała część domu pozostanie do użytku Pani i dzieci. Część mieszkalna przeznaczona do najmu nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Przez cały czas służyła celom mieszkaniowym. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie najmu ani usług zakwaterowania. Planowany wynajem będzie stanowił dodatkowe źródło przychodu. Nie zamierza Pani zatrudniać pracowników ani korzystać z usług firmy sprzątającej. Po każdym pobycie gości będzie Pani osobiście sprzątać wynajmowaną część domu i przygotowywać ją dla kolejnych gości. Nie będzie Pani świadczyć usług typowych dla działalności hotelowej, takich jak wyżywienie, recepcja, room service, codzienne sprzątanie podczas pobytu ani innych usług dodatkowych.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że przychody które uzyska Pani z tytułu najmu krótkoterminowego wyodrębnionej części mieszkalnej domu (obejmującej dwa pokoje wraz z kuchnią, łazienką i przedpokojem), stanowiącego Pani majątek prywatny, należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychody z tego tytułu będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście sformułowanego pytania interpretacyjnego i przedstawionego w tym zakresie własnego stanowiska w sprawie, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii opisanych we wniosku.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (opis zdarzenia przyszłego) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.