0114-KDWP.4011.429.2026.3.ŁZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 4 września 2026 r. w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabył Pan w roku 2014 od Swojego brata nieruchomość składającą się z dwóch części:

1.  lokalu mieszkalnego z 1935 r. (…) na działce nr 1,

2.  dobudowanej w 1991 r. przez brata części budynku do powyższego lokalu na działce 1/1.

Część dobudowana budynku posiadała wadę prawną, ponieważ po zakończeniu budowy, w wyniku błędnego podziału terenu wokół budynku własność działki 1/1 przeszła na osoby trzecie.

Wykazał Pan przed sądem, że:

·      jest Pan właścicielem budynku na działce 1/1 od co najmniej od 2014 r.,

·      budynek został zbudowany przez Pana rodzinę w 1991 r., mieszkał Pan w nim od tego czasu,

·      budynek został zbudowany legalnie, posiada Pan wszelkie pozwolenia na budowę, umowy, projekty i kosztorysy biegły sądowy wycenił wartość działki 1/1 na 11.180 zł, a wartość budynku na niej na 350.110 zł Sąd w 2025 roku zobowiązał właścicieli gruntu do przeniesienia na Pana własności działki 1/1 za wynagrodzeniem w wysokości 11.180 zł.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nabył Pan w roku 2014 od Swojego brata nieruchomość składającą się z dwóch części:

1.  lokalu mieszkalnego z 1935 r. (…) na działce nr 1 (pow. działki 283 m²), jest to budynek wielorodzinny, działka znajduje się całkowicie pod bryłą budynku (wypełnienie 100%) przy tym Pana udział własności w działce nr 1 wynosi 49/283.

2.  dobudowanej w 1991 r. przez Pana brata części budynku do powyższego lokalu na działce 1/1 (pow. działki 50 m²), działka ta znajduje się całkowicie pod bryłą dobudowanej części budynku (wypełnienie 100%) przy czym jest Pan obecnie jedynym właścicielem dobudowanej części budynku oraz działki.

Budynek z 1935 r. znajduje się w całości na działce nr 1, budynek z 1991 r. znajduje się w całości na działce 1/1. Pierwotnie według projektu i pozwoleń, lokal mieszkalny oraz dobudowana część budynku miały stanowić całość, jednakże przejęcie własności działki 1/1 przez osoby trzecie w wyniku błędnego podziału terenu wokół budynku uniemożliwiło połączenie formalne nieruchomości. Obecnie obie nieruchomości posiadają dwie odrębne księgi wieczyste. Mieszkanie oraz część dobudowana jednak są połączone korytarzem, jedną tą samą instalacją elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną oraz centralnego ogrzewania. Wejście do dobudowanej części na działce 1/1 odbywa się przez lokal mieszkalny (…) i tym samym przez działkę nr 1. Dobudowana na działce 1/1 część budynku nie posiada własnych, odrębnych drzwi wejściowych. To sprawia, iż obie nieruchomości z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego stanowią jedną nieruchomość. Obecnie sprzedaż jednej z części nieruchomości lub sprzedaż obu części osobno nie jest możliwa. Dlatego też zamierza Pan sprzedać jednocześnie obie części nieruchomość jako całość. W roku 2025 w drodze postępowania sądowego zdołał Pan odzyskać prawo własności działki 1/1 pod dobudowaną częścią budynku utracone w wyniku błędnego podziału terenu wokół budynku. Wnioskodawca wykazał przed sądem, że:

·      jest właścicielem budynku na działce 1/1 od 2014 r. - budynek został zbudowany przez Pana rodzinę w 1991 r.;

·      budynek został zbudowany legalnie;

·      posiada Pan wszelkie pozwolenia na budowę, umowy, projekty i kosztorysy.

Sąd w 2025 roku zobowiązał właścicieli gruntu do przeniesienia na Pana własności działki 1/1 za wynagrodzeniem w wysokości 11.180 zł. Nabycie własności działki nr 1/1 nastąpiło na podstawie umowy przeniesienia własności (art. 156 K.c.) w wykonaniu zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości wynikającego z ugody sądowej z dnia 28 maja 2025 r., zawartej przed Sądem w sprawie (…), przy czym oświadczenie woli poprzednich właścicieli o przeniesieniu własności zostało zastąpione – w trybie art. 64 K.c. w zw. z art. 1047 K.p.c. – rzeczonym tytułem egzekucyjnym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności/prawomocnym orzeczeniem sądu. Na mocy umowy zawartej w 2025 r. doszło do przeniesienia prawa własności wyłącznie w odniesieniu do działki 1/1 pod dobudowaną częścią budynku, o powierzchni 50 m².

Zamierza Pan sprzedać za jedną kwotę nieruchomość jako całość, lokal (…) znajdujący się na działce 1 (z udziałem w gruncie 49/283) którego jest Pan właścicielem od 2014 r., dobudowaną część budynku na działce 1/1 której jest Pan właścicielem od 2014 r. oraz działkę 1/1 pod dobudowanym budynkiem którą nabył Pan w wyniku ugody sądowej w 2025 r.

Pytanie

Czy będą miały w tym przypadku zastosowanie przepisy opodatkowania sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat - art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli był Pan właścicielem lokalu i dobudowanej części budynku od 2014 r. a działkę pod częścią budynku nabył Pan w roku 2025?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie przepisy opodatkowania sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat - art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będą miały w obecnym przypadku zastosowania, ponieważ był Pan właścicielem budynku od 2014 r., przy czym o ile część składowa ceny nieruchomości za działkę nabytą w 2025 roku nie przekroczy kwoty jej nabycia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana przez Pana sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powołany na wstępie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w myśl ww. ustawy. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Dla ustalenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data jej nabycia. W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży są składniki majątkowe nabyte w różnych datach, dla każdego z nich należy odrębnie ustalić moment nabycia, od którego liczony jest pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. Odnieść się zatem należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. (Dz.U. 2026 poz. 795 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady budynek trwale związany z gruntem stanowi część składową nieruchomości gruntowej i nie może być przedmiotem odrębnej własności. Zasada ta nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Szczególne zasady dotyczą sytuacji, gdy przy wznoszeniu budynku doszło do przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu. Kwestia ta została uregulowana w art. 151 Kodeksu cywilnego.

W przedstawionej sprawie istotne jest zatem rozróżnienie prawa własności budynku od prawa własności gruntu. Z opisu sprawy wynika, że dobudowana część budynku została wzniesiona w 1991 r., a następnie została nabyta przez Pana od brata w 2014 r. Jednocześnie prawo własności działki nr 1/1, na której znajduje się ta część budynku, nie przysługiwało Panu w tym okresie. Prawo własności tej działki zostało przeniesione na Pana dopiero w 2025 r., na podstawie umowy zawartej w wykonaniu zobowiązania wynikającego z ugody sądowej.

Zgodnie z art. 156 Kodeksu cywilnego

Stosownie do art. 231 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Ponadto w wyroku NSA z dnia 13 stycznia 2022 r. I OSK 360/19 Sąd wskazał, że:

W opisie sprawy wskazał Pan również, że sprzedaż jednej z części nieruchomości lub sprzedaż obu części osobno nie jest możliwa. Okoliczność, że składniki majątkowe zostaną zbyte w ramach jednej transakcji, nie zmienia dat ich nabycia dla celów zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sąd w 2025 roku zobowiązał właścicieli gruntu do przeniesienia na Pana własności działki 1/1 za wynagrodzeniem w wysokości 11.180 zł. W 2025 r. doszło do przeniesienia na Pana prawa własności działki nr 1/1 za wynagrodzeniem w wysokości 11.180 zł. Nabycie własności działki nr 1/1 nastąpiło na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej w wykonaniu zobowiązania wynikającego z ugody sądowej z dnia 28 maja 2025 r. Tym samym prawo własności działki nr 1/1 zostało przez Pana nabyte w 2025 r.

Biorąc pod uwagę powyższe, za datę nabycia przez Pana lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie własności działki nr 1 oraz dobudowanej części budynku należy uznać rok 2014, kiedy nabył Pan te składniki majątkowe od brata. Natomiast za datę nabycia prawa własności działki nr 1/1 należy uznać rok 2025, w którym doszło do przeniesienia na Pana prawa własności tej działki, na podstawie art. 156 kodeksu cywilnego, w związku z art. 64 kodeksu w zw. z art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego – rzeczonym tytułem egzekucyjnym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności oraz prawomocnym orzeczeniem sądu.

Dochód uzyskany z odpłatnego zbycia działki nr 1/1 przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym doszło do jej nabycia, podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Na mocy art. 19 ust. 1 tej ustawy:

W odniesieniu do art. 19 ust. 3 ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo–skutkowy.

Treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi:

Na gruncie art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

W przedstawionej sprawie kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia działki nr 1/1 będzie udokumentowany koszt jej nabycia poniesiony przez Pana w 2025 r., tj. kwota 11.180 zł, stanowiąca wynagrodzenie za przeniesienie prawa własności tej działki.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Ponadto art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy wskazuje, że:

Reasumując, odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie własności działki nr 1 oraz dobudowanej części budynku, nabytych przez Pana w 2014 r., nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie tych składników majątkowych nie będzie zatem stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w tym przepisie.

Natomiast odpłatne zbycie prawa własności działki nr 1/1, nabytego przez Pana w 2025 r., dokonane przed 1 stycznia 2031 r., będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczność, że wszystkie wskazane składniki majątkowe zostaną zbyte w ramach jednej transakcji i za jedną cenę, nie zmienia dat ich nabycia dla celów zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. W odniesieniu do działki nr 1/1 przychód z jej odpłatnego zbycia należy ustalić z uwzględnieniem ceny określonej w umowie sprzedaży oraz odpowiedniej części tej ceny przypadającej na ten składnik majątkowy.

Dochód z odpłatnego zbycia działki nr 1/1 należy ustalić zgodnie z art. 30e ustawy, z uwzględnieniem kosztu jej nabycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

W konsekwencji Pana stanowisko, zgodnie z którym przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będą miały zastosowania do planowanej sprzedaży, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.