0114-KDIP4-3.4012.469.2026.2.AAR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży działki nr 1/1 oraz jest prawidłowe w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek nr 2/2 i 3/3.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanych nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 18 września 2026 r. (wpływ 18 września 2026 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I. Informacje wstępne

Niniejszy wniosek o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczy podatkowych konsekwencji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „podatek PCC”) planowanej transakcji sprzedaży prawa własności działek gruntu zlokalizowanych w (...).

Pan A.A. (dalej jako: „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”) jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej położonej w (…) dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi jedną księgę wieczystą numer (…) (dalej jako: „Nieruchomość” lub „Działki”). Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod nr NIP: (…), przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD 2007) to 66.29.Z Pozostała działalność wspomagająca ubezpieczenia i fundusze emerytalne. Wykonywana działalność gospodarcza to: 66.29.Z Pozostała działalność wspomagająca ubezpieczenia i fundusze emerytalne, 66.21.Z Działalność związana z oceną ryzyka i szacowaniem poniesionych strat, 66.22.Z Działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych. Działalność prowadzona przez Wnioskodawcę nie jest w żaden sposób związana ze sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT.

II. Działki będące własnością Wnioskodawcy

Aktualnie Wnioskodawca jest jedynym właścicielem Działek znajdujących na Nieruchomości o następujących oznaczeniach:

•        nr 1/1 o obszarze 0,99 ha (także jako „Działka 1/1”),

•        nr 2/2 o obszarze 2,21 ha (także jako „Działka 2/2”),

•        nr 3/3 o obszarze 2,62 ha (także jako „Działka 3/3”),

o łącznym obszarze 5,82 ha.

III. Przeznaczenie działek w planie miejscowym

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego we wsi (...) terenu pomiędzy ulicami (…), zatwierdzonym uchwałą Nr (...) z 27 maja 2010 r. przez Radę Gminy (...), ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…), działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr 1/1, obręb (...), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem zabudowy usługowej „(…)”.

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2/2 objęta jest ustaleniami uchwał Rady Gminy (...): nr (…) z 6 grudnia 2012 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(...)” dla obszaru obejmującego działkę nr (...), 2/2, obręb (...), ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…), zgodnie z którą stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem zabudowy usługowej „(…)”, teren drogi zbiorczej „(…)”, teren drogi dojazdowej „(…)” oraz nr (…) z 29 kwietnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(...)” ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…), zgodnie z którą stanowi teren drogi dojazdowej „(…)”, teren rolny, zieleni, wody „(…)”, teren drogi zbiorczej „(…)”.

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 3/3 objęta jest ustaleniami uchwał Rady Gminy (...) nr (…) z 29 kwietnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(...)” ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…), zgodnie z którą stanowi teren drogi dojazdowej „(…)”, teren zabudowy usługowej z zielenią towarzyszącą „(…)”, teren rolny, zieleni, wody „(…)”, teren drogi zbiorczej „(…)”. Incydentalnie, w ramach zwykłego dbania o wartość swojego majątku prywatnego, Sprzedający zgłosił w planie ogólnym wniosek o rozważenie również funkcji mieszkaniowej dla tej działki – wniosek ten nie został dotąd rozstrzygnięty.

IV. Historia nabycia Nieruchomości

Historycznie Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze dziedziczenia ustawowego – po rodzicach Wnioskodawcy. W szczególności na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) Wydziału Cywilnego z 18 lipca 2008 r., sygn. akt (…) (stwierdzenie nabycia spadku po ojcu Wnioskodawcy) oraz na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 12 maja 2017 r. Rep A nr (…) (poświadczenie dziedziczenia po matce Wnioskodawcy).

V. Opis Nieruchomości

Wnioskodawca nie dokonał żadnych inwestycji związanych z infrastrukturą, takich jak budowa czy utwardzenie dróg dojazdowych. Podjął natomiast działania, których celem było zwiększenie wartości nieruchomości w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W szczególności, w czerwcu 2025 roku wystąpił o pozwolenie na budowę obejmujące inwestycję: 2 budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe oraz 14 budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą dla działki nr 1/1.

W związku z wymogami formalnymi procedury uzyskania pozwolenia na budowę („PNB”), Wnioskodawca zawarł również umowę na wykonanie prac projektowych – wyłącznie dlatego, że przygotowanie projektu budowlanego jest obligatoryjnym elementem wniosku o PNB. Wnioskodawca nie zamierza natomiast prowadzić inwestycji we własnym zakresie ani realizować projektu; działania te miały charakter czysto formalny i były podyktowane jedynie chęcią podniesienia wartości posiadanej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Ponadto Wnioskodawca zawarł umowę z Gminą (...) dotyczącą zasad ewentualnej budowy przyłączy i urządzeń wodociągowych, sanitarnych, dróg wewnętrznych i oświetlenia. Celem tej umowy było uregulowanie wzajemnych relacji na wypadek realizacji inwestycji przez - w zamyśle Wnioskodawcy - podmiot trzeci. Umowa nie jest wykonywana, a Wnioskodawca zgodził się na jej zawarcie wyłącznie w celu spełnienia formalnych warunków procedury administracyjnej. Działania te nie stanowią przejawu aktywności inwestycyjnej; miały charakter incydentalny, formalny i były ograniczone do czynności niezbędnych dla uzyskania PNB w celu zwiększenia wartości nieruchomości stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawcy. Pozwolenie na budowę zostało wydane w styczniu 2026.

Działki są niezabudowane i nie posiadają żadnych obiektów budowlanych, placów ani urządzeń technicznych trwale związanych z gruntem, nie były przedmiotem umowy dzierżawy ani innych podobnych umów. Działki są nieuzbrojone. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną. Sprzedający posiada status rolnika indywidualnego, nieruchomości były i są wykorzystywane w działalności rolniczej (produkcja roślinna). Wnioskodawca traktuje posiadane przez siebie działki jako swój majątek prywatny i aktualnie jako lokatę kapitału. Wnioskodawca chce przeznaczyć Działki na sprzedaż w ramach decyzji o zbyciu majątku prywatnego. Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi obecnie ani nie zamierza prowadzić żadnych działań marketingowych mających na celu aktywne poszukiwanie nabywcy – w szczególności nie ogłaszał i nie będzie ogłaszał sprzedaży działek, nie organizował i nie będzie organizował przetargów ani nie kierował ofert do deweloperów.

Decyzja o podjęciu działań zwiększających wartość działki nr 1/1 – w szczególności o wystąpieniu o pozwolenie na budowę – nie była inicjatywą Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest osobą starszą (ur. w 1955 r.) i nie posiada doświadczenia ani wiedzy związanej z procesami inwestycyjnymi czy deweloperskimi. Nie planował i nie planuje on samodzielnego prowadzenia jakichkolwiek inwestycji budowlanych ani działalności gospodarczej w tym zakresie. To syn Wnioskodawcy, mieszkający i pracujący w (…), namówił go – w ramach dbałości o majątek prywatny – aby uzyskał pozwolenie na budowę, jako element zwiększający potencjalną wartość działki w przypadku przyszłej sprzedaży. Działania te miały więc charakter incydentalny i typowy dla zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a nie przejaw profesjonalnej, zorganizowanej aktywności inwestycyjnej.

Wnioskodawca nie ma podpisanej umowy przedwstępnej dotyczącej zbycia jakichkolwiek działek. Planuje sprzedaż trzech działek: nr 1/1, 2/2 oraz 3/3. W pierwszej kolejności Wnioskodawca zamierza zbyć działkę nr 1/1 na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj. X. sp. z o.o. (dalej jako „Kupujący”), natomiast sprzedaż działek nr 2/2 i 3/3 jest planowana w dalszej przyszłości – po zakończeniu sprzedaży działki nr 1/1. Nabywcą działek o nr 2/2 i 3/3 w przyszłości może być Kupujący, ale na ten moment nie doszło do porozumienia Sprzedającego i Kupującego odnośnie zakupu tych działek.

W odniesieniu do działek nr 2/2 i 3/3 Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań zwiększających ich wartość, w szczególności nie będzie występował o pozwolenie na budowę, dokonywał podziałów geodezyjnych, uzbrojenia terenu ani innych czynności inwestycyjnych. Działki te zostaną sprzedane w stanie istniejącym, jako majątek prywatny. W związku ze sprzedażą działek Wnioskodawca będzie występował jako strona sprzedająca.

Strony zostały ze sobą skojarzone za pośrednictwem syna Wnioskodawcy, a nie w wyniku aktywnych działań Sprzedającego ukierunkowanych na poszukiwanie nabywcy. Syn Wnioskodawcy nabył dom mieszkalny w (…) od spółki powiązanej z tym samym deweloperem co Kupująca spółka. W toku rozmów towarzyszących tej transakcji wspomniał przedstawicielowi dewelopera, że jego ojciec posiada działki położone w gminie (...). Na tamtym etapie wzmianka ta miała wyłącznie kurtuazyjny charakter i nie była związana z planami sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę. Dopiero po pewnym czasie deweloper wyraził zainteresowanie nabyciem działki 1/1 przez Kupującą spółkę. Sprzedający nie udzielił i nie zamierza udzielać Kupującemu ani jego przedstawicielom żadnych pełnomocnictw do działania w jego imieniu, w szczególności do ubiegania się o pozwolenia na budowę, uzyskiwania decyzji administracyjnych czy prowadzenia jakichkolwiek czynności urzędowych. Kupujący działał we własnym imieniu i na własny rachunek. Działki nie są składnikami majątkowymi – środkami trwałymi w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, z uwagi na przedmiot działalności wykonywanej przez Wnioskodawcę. Sprzedaż Działek stanowi jednostkowe zdarzenie, niemające charakteru typowo zarobkowego i niebędące aktywnością powtarzalną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie dokonywał w latach poprzedzających planowaną sprzedaż żadnych istotnych transakcji polegających na zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Dla przejrzystości - po śmierci ojca Wnioskodawca stał się współwłaścicielem, zaledwie w ¼ części, jednej z nieruchomości będących dotąd w posiadaniu rodziców. W latach 2010-2014 doszło do dwóch sprzedaży kilku z działek składających się na tę nieruchomość, jednak Wnioskodawca nie odgrywał w tym procesie aktywnej roli – uczestniczył w transakcjach jedynie jako współwłaściciel mniejszościowego udziału, przyjmując czynności podejmowane głównie przez pozostałych współwłaścicieli.

Środki uzyskane z planowanej sprzedaży Działek nie zostaną przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działki nr 1/1, 2/2 i 3/3 nie były i nie są wykorzystywane przez Sprzedającego w pozarolniczej działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Działki nr 1/1, 2/2 i 3/3 były i są wykorzystywane przez Sprzedającego w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w ramach produkcji roślinnej. Według obecnie potwierdzonej wiedzy Sprzedającego, w okresie około 2007-2010 Sprzedający dokonywał sprzedaży do skupu zbiorów pochodzących własnej produkcji roślinnej prowadzonej na działkach nr 1/1, 2/2 i 3/3. W tym okresie Sprzedający działał jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający nie był w tym okresie czynnym podatnikiem VAT. Od około 2010 r. Sprzedający nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działek nr 1/1, 2/2 i 3/3 we własnym imieniu i nie otrzymuje dokumentów VAT RR. Obecnie działki nr 1/1, 2/2 i 3/3 są wykorzystywane rolniczo wyłącznie w zakresie uprawy zbóż i kukurydzy, bez sprzedaży płodów rolnych przez Sprzedającego. W konsekwencji Sprzedający nie działa obecnie jako rolnik ryczałtowy i nie jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności rolniczej.

Sprzedający nigdy nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1/1, 2/2 i 3/3. Sprzedający nigdy nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek nr 1/1, 2/2 i 3/3. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie było konieczne, ponieważ działki objęte są ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, opisanych we wniosku. W odniesieniu do działki nr 1/1 Sprzedający wystąpił natomiast o pozwolenie na budowę, co zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego.

Poza działkami nr 1/1, 2/2 i 3/3 opisanymi we wniosku Sprzedający nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Sprzedający posiada inne nieruchomości gruntowe, jednak nie są one obecnie przeznaczone do sprzedaży ani Sprzedający nie planuje ich sprzedaży w najbliższej przyszłości.

Na marginesie i w duchu pełnej transparentności, Wnioskodawca wskazuje, że uzyskał interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 lutego 2026 r., znak 0113-KDIPT2-1.4011.993.2025.1.RK, dotyczącą planowanej sprzedaży przedmiotowych działek na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). W opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego w tamtym wniosku planowana była sprzedaż tych nieruchomości, przy czym na tamtym etapie nie był jeszcze skonkretyzowany nabywca. W interpretacji tej organ potwierdził, że planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, lecz będzie stanowiła przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Sprzedający jako Wnioskodawca, tj. zainteresowany będący stroną postępowania, oraz Kupujący jako zainteresowany niebędący stroną postępowania, występują ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, ponieważ są uczestnikami tego samego zdarzenia przyszłego, tj. planowanej sprzedaży działki nr 1/1 oraz możliwej w przyszłości sprzedaży działek nr 2/2 i 3/3, a skutki podatkowe tych czynności wymagają oceny po stronie Sprzedającego na gruncie podatku od towarów i usług (VAT), a w zakresie działki nr 1/1 również po stronie Kupującego na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych( PCC). W zakresie, w jakim Kupujący nabędzie działki od Sprzedającego, będą one wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Sprzedający i Kupujący są określani wspólnie jako Zainteresowani.

Uzupełnienie opisu sprawy

Na potrzeby przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Zainteresowani przyjmują, że nabywcą działek nr 2/2 oraz 3/3, podobnie jak działki nr 1/1, będzie X. Sp. z o.o., tj. Zainteresowany niebędący stroną postępowania „Kupujący”.

Pozostałe elementy opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku pozostają bez zmian.

Pytania (oznaczone we wniosku jako 1, 3, 4)

1.    Czy w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku Sprzedający, dokonując planowanej sprzedaży prawa własności działki nr 1/1, będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż tej działki na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3.    Czy w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku Sprzedający, dokonując w przyszłości sprzedaży prawa własności działki nr 2/2, będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż tej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

4.    Czy w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku Sprzedający, dokonując w przyszłości sprzedaży prawa własności działki nr 3/3, będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż tej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 1

W ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający, dokonując sprzedaży prawa własności działki nr 1/1 na rzecz Kupującego, nie będzie występował w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji planowana sprzedaż działki nr 1/1 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 3

W ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający, dokonując w przyszłości sprzedaży prawa własności działki nr 2/2, nie będzie występował w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż tej działki nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 4

W ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający, dokonując w przyszłości sprzedaży prawa własności działki nr 3/3, nie będzie występował w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż tej działki nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska do pytania 1, 3 i 4

1.Definicja podatnika VAT i działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W odniesieniu do definicji sprzedaży (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT), należy uznać, że sprzedaż nieruchomości gruntowych stanowi dostawę towarów, a tym samym może podlegać opodatkowaniu VAT. Jednakże, kluczowym elementem dla opodatkowania tej czynności jest ustalenie, czy Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT.

Podatnikami podatku VAT są, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które wykonują samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT precyzuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, usługodawców oraz rolników, w tym działalność polegającą na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Istotnym elementem definicji działalności gospodarczej jest stałość i powtarzalność podejmowanych czynności oraz ich zorganizowany charakter. Zgodnie z interpretacją ww. przepisów, nie każda czynność dostawy nieruchomości musi być traktowana jako wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a tym samym nie każda sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

2. Zarząd majątkiem prywatnym a działalność gospodarcza

Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), w tym wyrokiem w sprawach C-180/10 oraz C-181/10, czynności związane z wykonywaniem prawa własności do nieruchomości prywatnej, nawet gdy dotyczą sprzedaży większej liczby działek, nie muszą same w sobie prowadzić do uznania sprzedawcy za podatnika VAT.

Ww. Orzeczenie zapadło na kanwie sprawy, w której zbywcy nieruchomości byli rolnikami ryczałtowymi, zatem podejmowane przez nich transakcje inne niż dostawa produktów rolnych nie przesądzały o tym, że zbywając nieruchomość, działali w charakterze podatników VAT. TSUE podkreśla, że jedynie podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak uzbrojenie gruntu, budowa dróg wewnętrznych, czy podejmowanie działań marketingowych wykraczających poza standardowe ogłoszenia, mogą prowadzić do uznania osoby sprzedającej nieruchomość za podatnika (innymi słowy – działania muszą mieć status aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami). Sprzedający nie podejmował i nie zamierza podejmować takich działań. Sprzedający nie dokonał żadnych inwestycji związanych z infrastrukturą, takich jak budowa czy utwardzenie dróg dojazdowych. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych, które przesądzałyby, że jego działania stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a w odniesieniu do Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku nie prowadził żadnych działań marketingowych ani samodzielnie, ani za pośrednictwem innych osób. Sprzedający nie zawarł żadnej umowy pośrednictwa z agentem nieruchomości. Nie dokonywał w latach poprzedzających planowaną sprzedaż żadnych istotnych transakcji polegających na zakupie lub sprzedaży nieruchomości.

3. Interpretacja TSUE i polskie orzecznictwo

Zgodnie z orzeczeniem TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość nabywaną w ramach majątku prywatnego, która nie podejmuje aktywnych działań o charakterze zawodowym (np. uzbrajanie gruntu, budowanie infrastruktury, intensywne działania marketingowe), nie może być uznana za podatnika VAT. Sama liczba sprzedawanych działek, czy podział nieruchomości na mniejsze jednostki, nie stanowi przesłanki do uznania takiej działalności za zorganizowaną działalność gospodarczą.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 27 czerwca 2024 r. sygn. akt I SA/Ke 219/24: „Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (...). Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT.

Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 marca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1643/15), podkreślając, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną)”. W tym kontekście, Sprzedający nie podejmuje i nie zamierza podejmować takich działań. Warto również podkreślić, że Sprzedający nie zamierza podejmować innych działań, które mogłyby wskazywać na profesjonalny charakter sprzedaży działek. Działki nie zostały nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży, tylko nabyte w drodze dziedziczenia ustawowego w 2008 i 2017 roku, a sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter zmiany struktury majątku prywatnego.

4. Brak aktywności typowej dla działalności gospodarczej

Sprzedający nie dokonał żadnych inwestycji infrastrukturalnych, w szczególności nie budował ani nie utwardzał dróg dojazdowych. Podejmował jedynie incydentalne czynności formalne zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości, tj. wystąpił o pozwolenie na budowę oraz – w związku z wymogami tej procedury – zawarł umowę na wykonanie prac projektowych i podpisał umowę z Gminą (...) dotyczącą uzbrojenia terenu i budowy infrastruktury technicznej. Umowa z gminą nie jest wykonywana i została zawarta wyłącznie w celu spełnienia formalnych warunków postępowania administracyjnego, a nie w celu realizacji inwestycji przez Sprzedającego.

Działki pozostają niezabudowane, nieuzbrojone, nie były przedmiotem dzierżawy ani podobnych umów. Opisane czynności nie świadczą oprowadzeniu profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz jedynie o racjonalnym zarządzie majątkiem prywatnym, ukierunkowanym na zwiększenie jego wartości.

Stanowisko to znajduje oparcie w orzecznictwie, co potwierdził m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 7 marca 2018 r. III SA/Gl 1016/17. Z tego wyroku wynika, że okoliczność polegająca na tym, iż podatniczka wystąpiła o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (a zatem nie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego), scalenie, a następnie podział gruntów, czyli podjęła czynności mające na celu racjonalne zagospodarowanie jej majątkiem, nie czynią z niej jeszcze podatnika podatku od towarów i usług. Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, które mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT. Założenie przeciwne byłoby nieracjonalne i nieznajdujące oparcia w ustawie. Każda osoba należycie dbająca o własne interesy czyni to z rozwagą i w sposób zapewniający jej osiągnięcie maksymalnych korzyści niezależnie od tego, czy dysponuje majątkiem przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, czy służącym celom osobistym.

Sprzedaż Działek, o której mowa we wniosku, będzie miała charakter sprzedaży majątku prywatnego. Wszystkie formalności związane ze sprzedażą nieruchomości pozostają wyłącznie w gestii Sprzedającego. Sprzedający do dnia sprzedaży nie zamierza udzielać nabywcy działki/działek będącej/będących przedmiotem sprzedaży, pełnomocnictwa w celu występowania w sprawach dotyczących ww. działek/działki. W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że osoba fizyczna nie staje się podatnikiem podatku od towarów i usług wyłącznie z tego powodu, że dokonuje sprzedaży składników swojego majątku.

Dla uznania jej za podatnika VAT konieczne jest ustalenie, że w związku z daną transakcją podejmuje ona aktywne, zorganizowane działania właściwe dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Jeżeli natomiast sprzedaż następuje w ramach zwykłego wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym, czynność taka pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT. W realiach niniejszej sprawy Sprzedający nie podejmował działań o takim charakterze, wobec czego planowana sprzedaż działek stanowi przejaw zwykłego rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych sprzedaż działki nr 1/1, a także ewentualna przyszła sprzedaż działek nr 2/2 i 3/3 przez Sprzedającego, nie będzie miała charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji, Sprzedający nie będzie występował jako podatnik VAT w związku ze sprzedażą tych nieruchomości.

5. Brak opodatkowania VAT sprzedaży

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, o ile jest dokonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT. Dla objęcia danej czynności podatkiem od towarów i usług konieczne jest zatem łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – czynność musi mieścić się w katalogu czynności opodatkowanych, a po drugie – musi być dokonana przez podmiot występujący przy jej realizacji jako podatnik VAT. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wtedy, gdy sprzedający podejmuje aktywne, zorganizowane i profesjonalne działania właściwe dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Jeżeli natomiast sprzedaż następuje w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynność taka nie podlega opodatkowaniu VAT. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika VAT. Działka nr 1/1 oraz działki nr 2/2 i 3/3 stanowią majątek prywatny Sprzedającego, nie zostały nabyte w celu odsprzedaży ani wykorzystywania w ramach działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego handlowca, takich jak uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury, prowadzenie działań marketingowych czy organizowanie sprzedaży w sposób właściwy dla przedsiębiorców.

Tym samym, planowana sprzedaż tych działek będzie stanowiła jedynie formę rozporządzenia majątkiem prywatnym. Stanowisko to znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie TSUE i NSA, jak i w interpretacjach indywidualnych. W szczególności w wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 wskazano, że sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza jeszcze działania w charakterze podatnika VAT.

Podobnie NSA w wyroku z 27 kwietnia 2022 r., sygn. I FSK 1589/18, potwierdził, że nawet podjęcie niektórych działań formalnych, takich jak uzyskanie decyzji administracyjnych, nie przesądza jeszcze oprowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Również Dyrektor KIS w interpretacji z 6 maja 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.198.2025.2.MŻ, potwierdził, że osoba fizyczna dokonująca incydentalnych czynności w ramach majątku prywatnego nie występuje z tego tytułu jako podatnik VAT.

W świetle powyższego planowana sprzedaż działki nr 1/1 oraz ewentualna przyszła sprzedaż działek nr 2/2 i 3/3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Należy wskazać, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei w myśl art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady, podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych działek istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, Sprzedający podjął już bądź podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) A.A.. Działalność prowadzona przez Sprzedającego nie jest w żaden sposób związana ze sprzedażą nieruchomości. Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający jest jedynym właścicielem Działek nr 1/1, nr 2/2, nr 3/3.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1/1, stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem zabudowy usługowej. Działka nr 2/2 objęta jest ustaleniami uchwał Rady Gminy (...): z 2012 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem zabudowy usługowej „(…)”, teren drogi zbiorczej „(…)”, teren drogi dojazdowej „(…)” oraz z 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą stanowi teren drogi dojazdowej „(…)”, teren rolny, zieleni, wody „(…)”, teren drogi zbiorczej „(…)”. Działka nr 3/3 objęta jest ustaleniami uchwał Rady Gminy (...) z 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą stanowi teren drogi dojazdowej „(…)”, teren zabudowy usługowej z zielenią towarzyszącą „(…)”, teren rolny, zieleni, wody „(…)”, teren drogi zbiorczej „(…)”. Sprzedający zgłosił w planie ogólnym wniosek o rozważenie również funkcji mieszkaniowej dla tej działki – wniosek ten nie został dotąd rozstrzygnięty.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w drodze dziedziczenia ustawowego – po Jego rodzicach. W szczególności na podstawie postanowienia Sądu z 2008 r. (stwierdzenie nabycia spadku po ojcu Sprzedającego) oraz na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 2017 r. (poświadczenie dziedziczenia po matce Sprzedającego). Po śmierci ojca Sprzedający stał się także współwłaścicielem w ¼ części, jednej z nieruchomości będących dotąd w posiadaniu rodziców. W latach 2010-2014 doszło do dwóch sprzedaży kilku z działek składających się na tę nieruchomość, jednak Sprzedający nie odgrywał w tym procesie aktywnej roli – uczestniczył w transakcjach jedynie jako współwłaściciel mniejszościowego udziału, przyjmując czynności podejmowane głównie przez pozostałych współwłaścicieli.

Sprzedający nie dokonał żadnych inwestycji związanych z infrastrukturą, takich jak budowa czy utwardzenie dróg dojazdowych. W czerwcu 2025 roku wystąpił o pozwolenie na budowę obejmujące inwestycję: 2 budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe oraz 14 budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą dla działki nr 1/1.

W związku z wymogami formalnymi procedury uzyskania pozwolenia na budowę (PNB), Sprzedający zawarł również umowę na wykonanie prac projektowych – wyłącznie dlatego, że przygotowanie projektu budowlanego jest obligatoryjnym elementem wniosku o PNB. Sprzedający nie zamierza natomiast prowadzić inwestycji we własnym zakresie ani realizować projektu; działania te miały charakter czysto formalny i były podyktowane jedynie chęcią podniesienia wartości posiadanej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Ponadto Sprzedający zawarł umowę z Gminą (...) dotyczącą zasad ewentualnej budowy przyłączy i urządzeń wodociągowych, sanitarnych, dróg wewnętrznych i oświetlenia. Celem tej umowy było uregulowanie wzajemnych relacji na wypadek realizacji inwestycji przez - w zamyśle Sprzedającego - podmiot trzeci. Umowa nie jest wykonywana. Według Sprzedającego, działania te nie stanowią przejawu aktywności inwestycyjnej; miały charakter incydentalny, formalny i były ograniczone do czynności niezbędnych dla uzyskania PNB w celu zwiększenia wartości nieruchomości stanowiącej Jego majątek prywatny. Pozwolenie na budowę zostało wydane w styczniu 2026 r.

Działki są niezabudowane i nie posiadają żadnych obiektów budowlanych, placów ani urządzeń technicznych trwale związanych z gruntem, nie były przedmiotem umowy dzierżawy ani innych podobnych umów. Działki są nieuzbrojone. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną. Sprzedający posiada status rolnika indywidualnego, nieruchomości były i są wykorzystywane w działalności rolniczej (produkcja roślinna). Sprzedający traktuje posiadane przez siebie działki jako swój majątek prywatny i aktualnie jako lokatę kapitału. Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi obecnie ani nie zamierza prowadzić żadnych działań marketingowych mających na celu aktywne poszukiwanie nabywcy – w szczególności nie ogłaszał i nie będzie ogłaszał sprzedaży działek, nie organizował i nie będzie organizował przetargów ani nie kierował ofert do deweloperów.

Decyzja o podjęciu działań zwiększających wartość działki nr 1/1 – w szczególności o wystąpieniu o pozwolenie na budowę – nie była inicjatywą Sprzedającego. Sprzedający jest osobą starszą (ur. w 1955 r.) i nie posiada doświadczenia ani wiedzy związanej z procesami inwestycyjnymi czy deweloperskimi. Nie planował i nie planuje on samodzielnego prowadzenia jakichkolwiek inwestycji budowlanych ani działalności gospodarczej w tym zakresie. To syn Sprzedającego, mieszkający i pracujący w (…), namówił go – w ramach dbałości o majątek prywatny – aby uzyskał pozwolenie na budowę, jako element zwiększający potencjalną wartość działki w przypadku przyszłej sprzedaży.

Sprzedający nie ma podpisanej umowy przedwstępnej dotyczącej zbycia jakichkolwiek działek. W pierwszej kolejności Sprzedający zamierza zbyć działkę nr 1/1 na rzecz X. sp. z o.o. (Kupujący), natomiast sprzedaż działek nr 2/2 i 3/3 jest planowana w dalszej przyszłości – po zakończeniu sprzedaży działki nr 1/1. Nabywcą działek o nr 2/2 i 3/3 w przyszłości może być Kupujący, i tak należy przyjąć w niniejszej sprawie.

W odniesieniu do działek nr 2/2 i 3/3 Sprzedający nie będzie podejmował żadnych działań zwiększających ich wartość, w szczególności nie będzie występował o pozwolenie na budowę, dokonywał podziałów geodezyjnych, uzbrojenia terenu ani innych czynności inwestycyjnych. Działki te zostaną sprzedane w stanie istniejącym.

Strony zostały ze sobą skojarzone za pośrednictwem syna Sprzedającego, a nie w wyniku aktywnych działań Sprzedającego ukierunkowanych na poszukiwanie nabywcy. Syn Sprzedającego nabył dom mieszkalny w (…) od spółki powiązanej z tym samym deweloperem co Kupująca spółka. W toku rozmów towarzyszących tej transakcji wspomniał przedstawicielowi dewelopera, że jego ojciec posiada działki położone w gminie (...). Na tamtym etapie wzmianka ta miała wyłącznie kurtuazyjny charakter i nie była związana z planami sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę. Dopiero po pewnym czasie deweloper wyraził zainteresowanie nabyciem działki 1/1 przez Kupującą spółkę. Sprzedający nie udzielił i nie zamierza udzielać Kupującemu ani jego przedstawicielom żadnych pełnomocnictw do działania w jego imieniu, w szczególności do ubiegania się o pozwolenia na budowę, uzyskiwania decyzji administracyjnych czy prowadzenia jakichkolwiek czynności urzędowych. Kupujący działał we własnym imieniu i na własny rachunek. Działki nie są składnikami majątkowymi – środkami trwałymi w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Działki nr 1/1, 2/2 i 3/3 nie były i nie są wykorzystywane przez Sprzedającego w pozarolniczej działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Działki nr 1/1, 2/2 i 3/3 były i są wykorzystywane przez Sprzedającego w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w ramach produkcji roślinnej. W okresie około 2007-2010 Sprzedający dokonywał sprzedaży do skupu zbiorów pochodzących własnej produkcji roślinnej prowadzonej na działkach nr 1/1, 2/2 i 3/3. W tym okresie Sprzedający działał jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający nie był w tym okresie czynnym podatnikiem VAT. Od około 2010 r. Sprzedający nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działek nr 1/1, 2/2 i 3/3 we własnym imieniu i nie otrzymuje dokumentów VAT RR. Obecnie działki nr 1/1, 2/2 i 3/3 są wykorzystywane rolniczo wyłącznie w zakresie uprawy zbóż i kukurydzy, bez sprzedaży płodów rolnych przez Sprzedającego. W konsekwencji Sprzedający nie działa obecnie jako rolnik ryczałtowy i nie jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności rolniczej.

Poza działkami nr 1/1, 2/2 i 3/3 opisanymi we wniosku Sprzedający nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Sprzedający posiada inne nieruchomości gruntowe, jednak nie są one obecnie przeznaczone do sprzedaży ani Sprzedający nie planuje ich sprzedaży w najbliższej przyszłości.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości (działek nr 1/1, 2/2, 3/3) Sprzedający będzie występować w ramach tej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a w związku z tym czy sprzedaż tych działek będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem, aby wyjaśnić Państwa wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że z treści orzeczenia TSUE C-180/10 i C-180/11 wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i wszystkie okoliczności w jakich ją wykonano.

W przedstawionych okolicznościach całokształt działań Sprzedającego w odniesieniu do działki nr 1/1 wskazuje, że planowana sprzedaż ww. działki, nie będzie stanowiła wyłącznie realizacji prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Decydujące znaczenie ma bowiem nie pojedyncza czynność dokonana przez Sprzedającego, lecz łączne zestawienie szeregu podjętych przez Sprzedającego działań, których celem jest przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, zwiększenie jej atrakcyjności i wartości dla potencjalnych nabywców.

Przede wszystkim należy zauważyć, że w czerwcu 2025 roku Sprzedający wystąpił o pozwolenie na budowę obejmujące inwestycję: 2 budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe oraz 14 budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą dla ww. działki nr 1/1. W związku z wymogami formalnymi procedury uzyskania pozwolenia na budowę (PNB), Sprzedający zawarł również umowę na wykonanie prac projektowych (przygotowanie projektu budowlanego jest obligatoryjnym elementem wniosku o PNB). Sprzedający nie zamierza natomiast prowadzić inwestycji we własnym zakresie ani realizować projektu; działania te miały charakter czysto formalny i były podyktowane jedynie chęcią podniesienia wartości posiadanej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Ponadto Sprzedający zawarł umowę z Gminą (...) dotyczącą zasad ewentualnej budowy przyłączy i urządzeń wodociągowych, sanitarnych, dróg wewnętrznych i oświetlenia. Celem tej umowy było uregulowanie wzajemnych relacji na wypadek realizacji inwestycji przez - w zamyśle Sprzedającego - podmiot trzeci. Umowa nie jest wykonywana. Pozwolenie na budowę zostało wydane w styczniu 2026 r.

Strony, tj. Sprzedający i Kupujący, zostały ze sobą skojarzone za pośrednictwem syna Sprzedającego. Syn Sprzedającego nabył dom mieszkalny w (…) od spółki powiązanej z tym samym deweloperem co Kupująca spółka. W toku rozmów towarzyszących tej transakcji wspomniał przedstawicielowi dewelopera, że jego ojciec posiada działki położone w gminie (...). Na tamtym etapie wzmianka ta miała wyłącznie kurtuazyjny charakter i nie była związana z planami sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę. Dopiero po pewnym czasie deweloper wyraził zainteresowanie nabyciem działki 1/1 przez Kupującą spółkę. Sprzedający nie udzielił i nie zamierza udzielać Kupującemu ani jego przedstawicielom żadnych pełnomocnictw do działania w jego imieniu, w szczególności do ubiegania się o pozwolenia na budowę, uzyskiwania decyzji administracyjnych czy prowadzenia jakichkolwiek czynności urzędowych.

Nie można zatem uznać, że działania Sprzedającego ograniczają się do prostego zbycia nieruchomości nr 1/1 w stanie, w jakim została ona nabyta. Przeciwnie, podjęte przez Sprzedającego działania poskutkowały przekształceniem nieruchomości nr 1/1 w nieruchomość o potencjalnie znacznie większej atrakcyjności inwestycyjnej i handlowej i w zasadzie już przygotowanej do zrealizowania na niej inwestycji deweloperskiej. W szczególności znaczenie ma, że:

·         w czerwcu 2025 roku Sprzedający wystąpił o pozwolenie na budowę obejmujące konkretną inwestycję: 2 budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe oraz 14 budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą dla przedmiotowej działki,

·         zawarł umowę na wykonanie prac projektowych – przygotowanie projektu budowlanego jest obligatoryjnym elementem wniosku o PNB,

·         zawarł umowę z Gminą (...) dotyczącą zasad ewentualnej budowy przyłączy i urządzeń wodociągowych, sanitarnych, dróg wewnętrznych i oświetlenia.

Co więcej, Sprzedający nie zamierza prowadzić inwestycji we własnym zakresie ani realizować projektu. Celem umowy z Gminą było uregulowanie wzajemnych relacji na wypadek realizacji inwestycji przez – w zamyśle Sprzedającego - podmiot trzeci.

Nie można zatem uznać, że wykonanie powyższych czynności dokonane było przez Sprzedającego w celu zaspokojenia Jego osobistych potrzeb i miało charakter prywatny. Przeciwnie, w mojej ocenie podjęte przez Sprzedającego działania te nie mogą być rozpatrywane w oderwaniu od celu i zamiaru, jakiemu mają służyć. Ich bezpośrednim celem było bowiem umożliwienie szybszej sprzedaży działki nr 1/1 oraz zwiększenie wartości i atrakcyjności tej nieruchomości. Sprzedający podjął świadomie, z własnej woli wszelkie działania mając na celu wykorzystywanie nr 1/1 w celach gospodarczych (zarobkowych). Majątek ten zatem nie jest wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie w celach prywatnych w całym okresie posiadania.

Tym samym, sposób działania Sprzedającego, oceniany łącznie, wskazuje na aktywność zbliżoną do aktywności podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie jest to zatem sytuacja, w której właściciel jedynie oferuje do sprzedaży składnik majątku prywatnego bez podejmowania dodatkowych działań zmierzających do jego gospodarczego uatrakcyjnienia.

W konsekwencji, wbrew Państwa stanowisku, w analizowanej sprawie nie można uznać, że podejmowane przez Sprzedającego działania mieszczą się wyłącznie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, dokonując planowanej sprzedaży działki nr 1/1, Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, sprzedaż działki nr 1/1, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Natomiast analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży działek nr 2/2 i 3/3, w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka aktywność Sprzedającego, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Podejmowane przez Sprzedającego działania nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w drodze dziedziczenia ustawowego – po Jego rodzicach. W szczególności na podstawie postanowienia Sądu z 2008 r. (stwierdzenie nabycia spadku po ojcu Sprzedającego) oraz na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 2017 r. (poświadczenie dziedziczenia po matce Sprzedającego). Po śmierci ojca Sprzedający stał się także współwłaścicielem w ¼ części, jednej z nieruchomości będących dotąd w posiadaniu rodziców. W latach 2010-2014 doszło do dwóch sprzedaży kilku z działek składających się na tę nieruchomość, jednak Sprzedający nie odgrywał w tym procesie aktywnej roli – uczestniczył w transakcjach jedynie jako współwłaściciel mniejszościowego udziału, przyjmując czynności podejmowane głównie przez pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1/1, stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem zabudowy usługowej. Działka nr 2/2 objęta jest ustaleniami uchwał Rady Gminy (...): z 2012 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem zabudowy usługowej „(…)”, teren drogi zbiorczej „(…)”, teren drogi dojazdowej „(…)” oraz z 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą stanowi teren drogi dojazdowej „(…)”, teren rolny, zieleni, wody „(…)”, teren drogi zbiorczej „(…)”. Działka nr 3/3 objęta jest ustaleniami uchwał Rady Gminy (...) z 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą stanowi teren drogi dojazdowej „(…)”, teren zabudowy usługowej z zielenią towarzyszącą „(…)”, teren rolny, zieleni, wody „(…)”, teren drogi zbiorczej „(…)”. Sprzedający zgłosił w planie ogólnym wniosek o rozważenie również funkcji mieszkaniowej dla tej działki – wniosek ten nie został dotąd rozstrzygnięty. Sprzedający nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla m.in. działek nr 2/2 i 3/3. Działki są niezabudowane i nie posiadają żadnych obiektów budowlanych, placów ani urządzeń technicznych trwale związanych z gruntem, nie były przedmiotem umowy dzierżawy ani innych podobnych umów. Działki są nieuzbrojone. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną. Sprzedający posiada status rolnika indywidualnego, nieruchomości były i są wykorzystywane w działalności rolniczej (produkcja roślinna). Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi obecnie ani nie zamierza prowadzić żadnych działań marketingowych mających na celu aktywne poszukiwanie nabywcy – w szczególności nie ogłaszał i nie będzie ogłaszał sprzedaży działek, nie organizował i nie będzie organizował przetargów ani nie kierował ofert do deweloperów. Sprzedający nie ma podpisanej umowy przedwstępnej dotyczącej zbycia działek. W odniesieniu do działek nr 2/2 i 3/3 Sprzedający nie będzie podejmował żadnych działań zwiększających ich wartość, w szczególności nie będzie występował o pozwolenie na budowę, dokonywał podziałów geodezyjnych, uzbrojenia terenu ani innych czynności inwestycyjnych. Działki te zostaną sprzedane w stanie istniejącym. Sprzedający nie udzielił i nie zamierza udzielać Kupującemu ani jego przedstawicielom żadnych pełnomocnictw do działania w jego imieniu, w szczególności do ubiegania się o pozwolenia na budowę, uzyskiwania decyzji administracyjnych czy prowadzenia jakichkolwiek czynności urzędowych. Działki były i są wykorzystywane przez Sprzedającego w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w ramach produkcji roślinnej. W okresie około 2007-2010 Sprzedający dokonywał sprzedaży do skupu zbiorów pochodzących własnej produkcji roślinnej prowadzonej na działkach. W tym okresie Sprzedający działał jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający nie był w tym okresie czynnym podatnikiem VAT. Od około 2010 r. Sprzedający nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działek.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek o nr 2/2 i 3/3 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w odniesieniu do działek nr 2/2 i 3/3 mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży działek o nr 2/2 i 3/3 Sprzedający będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 3 i 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny bądź zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego bądź zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku i w jego uzupełnieniu opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.