0114-KDIP4-3.4012.423.2026.2.AAR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej. Uzupełniła go Pani pismem z 17 sierpnia 2026 r. (wpływ 17 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „Wnioskodawczyni” lub „Wspólnik”). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni prowadzi w szczególności działalność obejmującą obrót nieruchomościami oraz ich wynajem. Wnioskodawczyni jest również wspólnikiem spółki „X.” Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Spółka”), będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i powołanej w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego na rynku nieruchomości.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką nieruchomości położonej w (...) (dalej: Nieruchomość”). Pierwotne nabycie udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpiło poza formalnie zarejestrowaną działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni. W akcie notarialnym dokumentującym nabycie udziału w Nieruchomości nie wskazano, że zakup został dokonany na cele działalności gospodarczej. Koszty bieżącego utrzymania Nieruchomości, w szczególności podatek od nieruchomości, nie były ujmowane przez Wnioskodawczynię w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Udział ten nie został nabyty do celów osobistych ani nie był wykorzystywany na potrzeby prywatne Wnioskodawczyni. Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT. Jednocześnie Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT oraz prowadzi działalność gospodarczą obejmującą m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, oznaczoną kodem PKD 68.10.Z. Obrót nieruchomościami stanowi przedmiot ujawnionej aktywności gospodarczej Wnioskodawczyni. W odniesieniu do Nieruchomości należy wskazać, że dla przedmiotowego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą (...) Rady Gminy (...) z 30 maja 2001 r. Zgodnie z tym planem teren oznaczony jest symbolem (...), a jego przeznaczenie obejmuje zabudowę mieszkalną, mieszkalno-pensjonatową lub wypoczynkową, z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych, usług towarzyszących oraz wolnostojących budynków garażowych i gospodarczych. Ponadto dla tego terenu zostało wydane pozwolenie na budowę (...) z 26 sierpnia 2025 r., obejmujące realizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego (45 lokali mieszkalnych) z garażem podziemnym. Istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanego pozwolenia na budowę stanowi obiektywny kontekst planowanej sprzedaży i potwierdza, że Nieruchomość jest przeznaczona do wykorzystania w ramach inwestycji prowadzonej przez Spółkę.

Wnioskodawczyni zamierza potraktować planowaną sprzedaż udziału w Nieruchomości jako czynność pozostającą w związku z prowadzoną aktywnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami oraz z przedsięwzięciem inwestycyjnym Spółki, a nie jako czynność służącą zaspokojeniu jej potrzeb osobistych.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski i planuje nabycie od Wnioskodawczyni udziału we współwłasności Nieruchomości w związku z realizacją swojej pierwszej inwestycji na rynku nieruchomości. Po nabyciu udziału w Nieruchomości Spółka zamierza wykorzystać Nieruchomość do realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (45 lokali mieszkalnych) z garażem podziemnym.

Planowane jest zawarcie pomiędzy Wnioskodawczynią a Spółką umowy sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni przeniesie na Spółkę udział we współwłasności Nieruchomości. Umowa ta zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z zawarciem tej umowy po stronie Spółki powstanie zobowiązanie do zapłaty na rzecz Wnioskodawczyni ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości (dalej: „Cena”).

Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT i planuje dokonać sprzedaży udziału w Nieruchomości jako czynności pozostającej w związku z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni wskazuje przy tym, że przy ocenie planowanej sprzedaży istotne będą łącznie: status czynnego podatnika VAT, przedmiot

ujawnionej działalności gospodarczej, brak osobistego wykorzystania Nieruchomości oraz powiązanie sprzedaży z przedsięwzięciem inwestycyjnym Spółki. Strony planują udokumentowanie transakcji fakturą VAT wystawioną przez Wnioskodawczynię, przy czym Wnioskodawczyni rozważa kwalifikację planowanej sprzedaży jako czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia z tego podatku, w szczególności z uwagi na budowlany charakter Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, że sam status czynnego podatnika VAT oraz ujawnienie w CEIDG działalności oznaczonej kodem PKD 68.10.Z nie są traktowane jako jedyne i samodzielne przesłanki opodatkowania planowanej sprzedaży VAT, lecz jako elementy szerszego kontekstu faktycznego.

Spółka nie posiada obecnie środków finansowych wystarczających do samodzielnego sfinansowania nabycia udziału w Nieruchomości, a możliwość uzyskania finansowania zewnętrznego od instytucji finansowych może być istotnie ograniczona. Z tego względu planowane jest wykorzystanie finansowania zapewnionego przez wspólników Spółki, w szczególności przez Wnioskodawczynię.

W celu sfinansowania nabycia udziału w Nieruchomości Wnioskodawczyni planuje zawrzeć ze Spółką umowę pożyczki pieniężnej (dalej: „Pożyczka”). Kwota Pożyczki będzie odpowiadała w całości albo w części Cenie należnej Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości. Pożyczka będzie miała charakter rzeczywisty i zostanie prawidłowo udokumentowana. Opis Pożyczki został przedstawiony wyłącznie w zakresie niezbędnym do oceny skutków podatkowych rozliczenia Ceny w drodze potrącenia wzajemnych wierzytelności. Przedmiotem niniejszego wniosku nie są natomiast skutki podatkowe samego udzielenia Pożyczki, w tym ewentualnych odsetek.

Po zawarciu umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz po zawarciu umowy Pożyczki pomiędzy Wnioskodawczynią a Spółką powstaną wzajemne wierzytelności pieniężne. Po stronie Wnioskodawczyni powstanie wierzytelność wobec Spółki o zapłatę Ceny z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości, natomiast po stronie Spółki powstanie wierzytelność wobec Wnioskodawczyni o wydanie kwoty Pożyczki, która zostanie postawiona do dyspozycji Spółki w sposób umożliwiający jej skuteczne objęcie kompensatą.

W dalszej kolejności planowane jest rozliczenie powyższych wierzytelności poprzez ich potrącenie (kompensatę), dokonane na podstawie odpowiednich przepisów prawa cywilnego albo porozumienia stron. Na moment dokonania potrącenia wierzytelności będą miały charakter pieniężny, wzajemny, jednorodzajowy i będą nadawały się do wzajemnego umorzenia. W wyniku potrącenia dojdzie do umorzenia wzajemnych wierzytelności do odpowiedniej wysokości. Potrącenie będzie zatem stanowiło wyłącznie sposób wykonania istniejących pomiędzy stronami zobowiązań pieniężnych i nie będzie odrębną czynnością mającą wpływ na kwalifikację sprzedaży udziału w Nieruchomości na gruncie VAT.

W związku z potrąceniem nie dojdzie do fizycznego transferu środków pieniężnych pomiędzy stronami. Rozliczenie Ceny nastąpi zatem nie poprzez faktyczny przelew środków pieniężnych, lecz przez wzajemne umorzenie wierzytelności stron.

Wszystkie opisane czynności będą miały rzeczywisty charakter gospodarczy, będą dokonane z uzasadnionych przyczyn ekonomicznych i zostaną prawidłowo udokumentowane. Przedmiotem niniejszego wniosku nie jest ocena skutków podatkowych po stronie Spółki, lecz wyłącznie skutków podatkowych powstających po stronie Wnioskodawczyni w związku z planowaną sprzedażą udziału w Nieruchomości, udzieleniem Pożyczki oraz rozliczeniem Ceny w drodze potrącenia.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Inwestycja deweloperska ma zostać zrealizowane na nieruchomości gruntowej położonej w (...), obejmującej działkę nr 1/1, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Aktualnym współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 2/12 części jest Wnioskodawczyni. Udział w wyżej wymienionej Nieruchomości będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki.

Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 2/12 części w nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1/1 położoną w (...), objętą księgą wieczystą nr (…), na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z 7 sierpnia 2024 r.

Celem nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w Nieruchomości była realizacja w przyszłości inwestycji deweloperskiej za pośrednictwem podmiotu zależnego, tj. Spółki celowej „X.” Sp. z o.o. z siedzibą w Szczecinie (dalej: „Spółka”), w której Wnioskodawczyni jest współudziałowcem, a która została utworzona do przeprowadzenia tego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Nieruchomość została nabyta w związku z planowanym wykorzystaniem jej w ramach inwestycji deweloperskiej Spółki, obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym. Celem nabycia udziału nie było natomiast zaspokojenie potrzeb osobistych, mieszkaniowych, rekreacyjnych ani rodzinnych Wnioskodawczyni. Udział w Nieruchomości nie był wykorzystywany na potrzeby prywatne Wnioskodawczyni, a jego dalsze zbycie na rzecz Spółki pozostaje elementem szerszego zamierzenia gospodarczego i inwestycyjnego. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą obejmującą m.in. obrót nieruchomościami oraz ich wynajem. Udział w Nieruchomości został nabyty i jest utrzymywany w związku z planowaną inwestycją deweloperską realizowaną za pośrednictwem Spółki, a nie w celu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości, ponieważ transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z treści aktu notarialnego dokumentującego nabycie udziału wynika, że od umowy sprzedaży został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, co oznacza, że transakcja została potraktowana jako podlegająca PCC, a nie VAT. W konsekwencji przy nabyciu udziału w Nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawczynię.

Od dnia nabycia udziału w Nieruchomości Wnioskodawczyni nie prowadziła bezpośrednio na terenie Nieruchomości prac budowlanych, ziemnych ani innych prac wykonawczych. Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Wnioskodawczynię na cele osobiste, mieszkaniowe, rekreacyjne ani rodzinne. Aktualnie przedsięwzięcie inwestycyjne znajduje się na etapie przygotowawczym, obejmującym w szczególności kompletowanie niezbędnej dokumentacji, analizę warunków realizacji inwestycji oraz pozyskiwanie finansowania potrzebnego do przeprowadzenia inwestycji deweloperskiej. Czynności te są realizowane w związku z planowaną inwestycją deweloperską, która ma zostać przeprowadzona przez spółkę „X.” Sp. z o.o. z siedzibą w Szczecinie, tj. spółkę celową powołaną do realizacji tego przedsięwzięcia. Wnioskodawczyni jest wspólnikiem tej Spółki. W konsekwencji w całym okresie posiadania udział w Nieruchomości służył przygotowaniu przyszłej inwestycji deweloperskiej realizowanej za pośrednictwem Spółki, a nie był wykorzystywany do prywatnych potrzeb Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni aktualnie posiada udział w Nieruchomości w celu jego sprzedaży na rzecz Spółki, która ma realizować planowaną inwestycję deweloperską. Udział w Nieruchomości nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawczynię w żaden inny sposób, w szczególności nie służy jej celom osobistym, mieszkaniowym, rekreacyjnym ani rodzinnym. Założeniem biznesowym nabycia udziału w Nieruchomości było bowiem przeprowadzenie inwestycji deweloperskiej, jednak nie bezpośrednio przez Wnioskodawczynię w ramach jej własnej działalności gospodarczej, lecz za pośrednictwem spółki celowej powołanej do realizacji tego przedsięwzięcia.

Wnioskodawczyni nie realizuje inwestycji deweloperskiej samodzielnie, ponieważ posiada jedynie udział we współwłasności Nieruchomości, a ponadto nie dysponuje samodzielnie zdolnościami finansowymi i organizacyjnymi pozwalającymi na przeprowadzenie całego procesu inwestycyjnego.

Wnioskodawczyni porozumiała się jednak z innymi współwłaścicielami Nieruchomości posiadającymi w niej udziały i ustalono, że inwestycja deweloperska zostanie zrealizowana przez spółkę celową. W tym celu została powołana spółka „X.” Sp. z o.o. z siedzibą w (…), która ma przeprowadzić inwestycję deweloperską. Aby było to możliwe, Spółka musi nabyć udziały w Nieruchomości i stać się jej właścicielem, pozyskać finansowanie oraz przeprowadzić dalszy proces inwestycyjny.

Udział w Nieruchomości nie stanowi wartości niematerialnej i prawnej ani środka trwałego podlegającego amortyzacji w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. W szczególności należy wskazać, że przedmiotem nabycia jest udział w gruncie, a grunty - zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nie podlegają amortyzacji podatkowej. Udział ten nie został również wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawczyni i nie był amortyzowany dla celów podatkowych.

Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Z Nieruchomości nie były i nie są dokonywane zbiory ani dostawa płodów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Płody rolne nie były również wykorzystywane przez Wnioskodawczynię na jej własne potrzeby.

Poza Nieruchomością opisaną we wniosku, Wnioskodawczyni posiada również inne nieruchomości, które wchodzą w skład majątku prywatnego oraz prowadzonej działalności gospodarczej.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni wykorzystuje nieruchomości stanowiące jej własność, obejmujące na dzień złożenia wniosku 17 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal użytkowy. Wnioskodawczyni posiada również działkę niezabudowaną.

Sprzedaż Nieruchomości opisana w niniejszym wniosku ma natomiast nastąpić na rzecz Spółki, której udziałowcem jest między innymi Wnioskodawczyni. Nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji na niej inwestycji deweloperskiej przez spółkę celową, w której jednym z udziałowców jest Wnioskodawczyni, a planowana sprzedaż jest uzasadniona realizacją tego zamierzenia inwestycyjnego przez Spółkę.

Na dzień udzielenia odpowiedzi Wnioskodawczyni nie posiada skonkretyzowanych planów sprzedaży innych nieruchomości. Każda ewentualna sprzedaż innych nieruchomości prywatnych lub wykorzystywanych w działalności gospodarczej będzie uzależniona od przyszłych okoliczności gospodarczych, rodzinnych lub inwestycyjnych.

Nieruchomość od momentu jej nabycia do dnia sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji na niej inwestycji deweloperskiej przez spółkę celową, w której jednym z udziałowców jest Wnioskodawczyni, a nie w celu oddawania jej do odpłatnego lub nieodpłatnego korzystania innym podmiotom.

Nieruchomość ta nie była oddawana do odpłatnego ani nieodpłatnego korzystania żadnym podmiotom, w szczególności przyszłemu nabywcy ani podmiotom z nim powiązanym. Jej posiadanie pozostaje związane z planowanym przeniesieniem udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki, która ma realizować inwestycję deweloperską jako spółka celowa. W związku z tym nie były wystawiane faktury ani inne dokumenty związane z udostępnianiem Nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie poniosła dotychczas żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości, użyteczności lub atrakcyjności nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, budowa dróg wewnętrznych, ogrodzenie, niwelacja terenu czy inne podobne działania.

Wnioskodawczyni nie planuje również ponoszenia takich nakładów przed sprzedażą Nieruchomości.

Wszelkie prace inwestycyjne mają być prowadzone przez Spółkę realizującą przedsięwzięcie inwestycyjne po nabyciu Nieruchomości. Do chwili obecnej na Nieruchomości nie zostały wykonane żadne prace uzbrojeniowe ani inne działania podnoszące jej wartość z inicjatywy Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie zamierza udzielać pełnomocnictw ani upoważnień osobom trzecim. W szczególności Wnioskodawczyni nie upoważniła żadnego podmiotu do uzyskiwania decyzji administracyjnych, warunków technicznych, uzgodnień, pozwoleń lub prowadzenia działań inwestycyjnych dotyczących nieruchomości.

O pozwolenie na budowę (...), obejmujące realizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wystąpił Pan A.A., będący małżonkiem Pani B.B., która – obok Wnioskodawczyni – jest wspólnikiem spółki celowej „X.” Sp. z o.o., powołanej w celu realizacji przedmiotowego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Wszelkie prawa i obowiązki wynikające z uzyskanego pozwolenia na budowę są związane z osobą Pana A.A.. Pozwolenie to zostanie przeniesione na Spółkę.

Uzyskanie pozwolenia nastąpiło z inicjatywy Pana A.A. i było związane z planowanym przedsięwzięciem inwestycyjnym realizowanym przez spółkę celową „X.” Sp. z o.o.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa działka została nabyta przez Wnioskodawczynię wiele lat wcześniej z zamiarem uczestnictwa w przedsięwzięciu inwestycyjnym polegającym na realizacji zabudowy mieszkaniowej, a nie w celu jej dalszej odsprzedaży. Celem nabycia tej Nieruchomości nie był obrót gruntami ani osiąganie zysków z ich szybkiej sprzedaży, lecz wykorzystanie Nieruchomości w planowanym projekcie inwestycyjnym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego Nieruchomość nie został uchwalony na wniosek ani z inicjatywy Wnioskodawczyni, a Nieruchomość nie została objęta tym planem na jej wniosek. Plan ten został zatwierdzony Uchwałą (...) Rady Gminy (...) z 30 maja 2001 r., a więc długo przed nabyciem przez Wnioskodawczynię udziału w Nieruchomości i niezależnie od jej działań.

Zgodnie z tym planem teren, na którym położona jest Nieruchomość, oznaczony jest symbolem (...) i przeznaczony jest pod zabudowę mieszkalną, mieszkalno-pensjonatową lub wypoczynkową, z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych, usług towarzyszących oraz wolnostojących budynków garażowych i gospodarczych.

Z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku jest niezabudowana, pytania dotyczące działki zabudowanej, w tym budynków, budowli, ich nabycia, wybudowania, pierwszego zasiedlenia, ulepszeń oraz sposobu wykorzystywania obiektów posadowionych na działce, nie znajdują zastosowania do przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego.
W konsekwencji Wnioskodawczyni nie jest w stanie udzielić odpowiedzi na te pytania, ponieważ na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki ani budowle.

Opisane we wniosku potrącenie będzie stanowiło element szerszego procesu gospodarczego, którego celem jest nabycie przez Spółkę udziału w Nieruchomości należącego do Wnioskodawczyni przy jednoczesnym zapewnieniu Spółce finansowania niezbędnego do przeprowadzenia tej transakcji.

W pierwszej kolejności Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki podejmie uchwały wyrażające zgodę na nabycie przez Spółkę udziału w przedmiotowej Nieruchomości od Wnioskodawczyni oraz zgodę na zawarcie przez Spółkę, jako pożyczkobiorcę, umowy pożyczki z Wnioskodawczynią jako pożyczkodawcą. Uchwały te stanowią korporacyjną podstawę do realizacji planowanych czynności przez Spółkę.

Następnie pomiędzy Wnioskodawczynią a Spółką zostanie zawarta umowa sprzedaży udziału w Nieruchomości w formie aktu notarialnego. Na podstawie tej umowy własność udziału w Nieruchomości zostanie przeniesiona na Spółkę, natomiast po stronie Wnioskodawczyni powstanie wierzytelność o zapłatę ceny sprzedaży, zaś po stronie Spółki powstanie odpowiadające jej zobowiązanie do zapłaty tej ceny. Zawarcie umowy sprzedaży będzie zatem skutkowało nabyciem przez Spółkę udziału w Nieruchomości oraz powstaniem po stronie Wnioskodawczyni roszczenia o zapłatę ceny.

Następnie strony zawrą umowę pożyczki na podstawie art. 720 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą umową Wnioskodawczyni udzieli Spółce pożyczki pieniężnej w wysokości odpowiadającej całości albo części ceny należnej za nabywany udział w Nieruchomości. Umowa pożyczki będzie przewidywała, że pożyczka może zostać wypłacona na rachunek bankowy Spółki albo zostać rozliczona w drodze potrącenia. Umowa będzie określa również termin zwrotu pożyczki, zasady oprocentowania oraz obowiązek zwrotu przez Spółkę zarówno kapitału pożyczki, jak i należnych odsetek. Skutkiem zawarcia umowy pożyczki będzie zatem powstanie po stronie Spółki prawa do otrzymania kwoty pożyczki oraz obowiązku jej późniejszego zwrotu wraz z odsetkami, a po stronie Wnioskodawczyni wierzytelności o zwrot udostępnionych środków.

W dalszej kolejności strony zawrą odrębną umowę potrącenia. Dokument ten będzie określał sposób rozliczenia wzajemnych wierzytelności powstałych na podstawie umowy sprzedaży oraz umowy pożyczki. Zgodnie z jego postanowieniami strony dokonają potrącenia wierzytelności przysługującej Wnioskodawczyni wobec Spółki z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości z wierzytelnością Spółki określoną w umowie jako wierzytelność z tytułu wypłaty pożyczki. W wyniku dokonanej kompensaty dojdzie do umorzenia wzajemnych wierzytelności do wysokości kwoty objętej potrąceniem.

Skutkiem zawarcia umowy potrącenia będzie jednoczesne wykonanie przez Spółkę obowiązku zapłaty ceny za nabywany udział w Nieruchomości oraz wykonanie przez Wnioskodawczynię obowiązku udostępnienia Spółce środków pieniężnych z tytułu pożyczki, bez konieczności dokonywania rzeczywistych przelewów środków pieniężnych pomiędzy stronami. Potrącenie będzie zatem wyłącznie cywilnoprawnym sposobem wykonania istniejących zobowiązań pieniężnych i nie będzie stanowiło odrębnej czynności gospodarczej.

Jednocześnie należy podkreślić, że umowa potrącenia nie spowoduje wygaśnięcia zobowiązania Spółki do zwrotu pożyczki. Po dokonaniu kompensaty Spółka nadal będzie zobowiązana do zwrotu na rzecz Wnioskodawczyni kapitału pożyczki wraz z należnymi odsetkami zgodnie z warunkami określonymi w umowie pożyczki. Potrąceniu podlega bowiem wyłącznie wierzytelność związana z udostępnieniem środków z pożyczki oraz wierzytelność o zapłatę ceny sprzedaży Nieruchomości, natomiast zobowiązanie do zwrotu pożyczki pozostanie w pełni skuteczne.

Reasumując, Wierzytelnością podlegającą kompensacie będzie wierzytelność Wnioskodawczyni wobec Spółki o zapłatę ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości, która powstanie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Wierzytelność ta zostanie skompensowana z wierzytelnością Spółki wynikającą z realizacji umowy pożyczki, określoną w umowie potrącenia jako wierzytelność z tytułu wypłaty pożyczki, tj. wierzytelnością związaną z przekazaniem Spółce do dyspozycji środków pieniężnych stanowiących kwotę pożyczki.

W efekcie strony rozliczą wzajemne należności poprzez umorzenie odpowiadających sobie wierzytelności, bez konieczności faktycznego transferu środków pieniężnych.

Na podstawie zawartej umowy pożyczki Wnioskodawczyni będzie przysługiwała wobec Spółki wierzytelność o zwrot kwoty udzielonej pożyczki wraz z należnymi odsetkami. Umowa pożyczki przewiduje bowiem zarówno obowiązek zwrotu kapitału pożyczki w oznaczonym terminie, jak również jej oprocentowanie ustalone na warunkach rynkowych.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że wierzytelność o zwrot pożyczki nie będzie przedmiotem opisanego potrącenia i nie wygaśnie na skutek jego dokonania. Umowa potrącenia wprost potwierdza, że Spółka pozostanie zobowiązana do zwrotu Pożyczki na rzecz Wnioskodawczyni na zasadach określonych w umowie pożyczki. Oznacza to, że po przeprowadzeniu kompensaty nadal będzie istniał po stronie Wnioskodawczyni tytuł prawny do żądania od Spółki zwrotu kwoty pożyczki wraz z należnymi odsetkami.

W konsekwencji, planowana kompensata będzie jedynie sposobem technicznego rozliczenia ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości i kwoty pożyczki przeznaczonej na sfinansowanie tej ceny, natomiast nie będzie prowadzić do umorzenia zobowiązania Spółki do późniejszego zwrotu otrzymanego finansowania wraz z odsetkami.

Pytania

1.    Czy w związku z planowaną sprzedażą udziału we współwłasności Nieruchomości na rzecz Spółki Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a tym samym czy czynność ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT?

2.    Czy planowana sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

3.    Czy przy założeniu, że planowana sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, rozliczenie ceny sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, tj. wierzytelności Wnioskodawczyni o zapłatę Ceny oraz wierzytelności Spółki wobec Wnioskodawczyni o wydanie kwoty Pożyczki, pozostaje bez wpływu na uznanie tej transakcji za odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z planowaną sprzedażą udziału we współwłasności Nieruchomości na rzecz Spółki będzie ona działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a planowana transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przy założeniu, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości będzie ona działała jako podatnik VAT zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w odpowiedzi na pytanie nr 1, planowana sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ad 3.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przy założeniu, że planowana sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, rozliczenie Ceny sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, tj. wierzytelności Wnioskodawczyni o zapłatę Ceny oraz wierzytelności Spółki wobec Wnioskodawczyni o wydanie kwoty Pożyczki, pozostaje bez wpływu na uznanie tej transakcji za odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nie budzi przy tym wątpliwości, że nieruchomości, w tym udziały we współwłasności nieruchomości, stanowią towary w rozumieniu ustawy VAT, a ich sprzedaż może stanowić odpłatną dostawę towarów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Dla objęcia danej czynności VAT konieczne jest zatem nie tylko to, aby mieściła się ona w katalogu czynności opodatkowanych, lecz również to, aby była wykonywana przez podmiot działający w odniesieniu do tej konkretnej czynności jako podatnik VAT.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, dla uznania sprzedającego nieruchomość za podatnika VAT kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy jego aktywność wykracza poza zwykłe wykonywanie prawa własności i przybiera postać działań właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. TSUE zaakcentował zarazem, że ocena ta wymaga analizy całokształtu okoliczności sprawy, a sama liczba transakcji nie jest rozstrzygająca. Pogląd ten stanowi podstawowy punkt odniesienia przy wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT. Jednocześnie z orzeczenia tego wynika, że istotne znaczenie mają aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców lub usługodawców. W realiach niniejszej sprawy ocena ta powinna uwzględniać nie pojedynczą okoliczność formalną dotyczącą sposobu udokumentowania pierwotnego nabycia udziału w Nieruchomości, lecz całokształt okoliczności istniejących na moment planowanej sprzedaży, w tym status Wnioskodawczyni jako czynnego podatnika VAT, przedmiot ujawnionej działalności gospodarczej, brak osobistego wykorzystania Nieruchomości oraz powiązanie sprzedaży z przedsięwzięciem inwestycyjnym Spółki.

Na gruncie krajowym kierunek ten został potwierdzony m.in. w wyroku NSA z 6 października 2022 r., sygn. I FSK 1912/18, w którym Sąd – odwołując się wprost do tez TSUE – podkreślił, że sprzedaż nieruchomości pozostaje poza VAT, jeżeli następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, natomiast podlega opodatkowaniu, gdy sprzedający podejmuje aktywne działania porównywalne do działań handlowca. Z kolei w wyroku NSA z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21, Sąd zaakcentował, że ocena statusu podatnika wymaga precyzyjnego ustalenia, czy podejmowane czynności rzeczywiście wskazują na zawodowy i zorganizowany charakter aktywności, a nie jedynie na incydentalne rozporządzanie własnym majątkiem. W realiach niniejszej sprawy planowana sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości powinna zostać oceniona przez pryzmat całokształtu okoliczności wskazujących na jej gospodarczy kontekst, a nie wyłącznie przez pryzmat tego, że pierwotne nabycie udziału nie zostało formalnie opisane jako dokonane na cele działalności gospodarczej. Taki sposób oceny odróżnia niniejszą sprawę od przypadków prostego, incydentalnego rozporządzania majątkiem prywatnym.

W praktyce interpretacyjnej organów podatkowych konsekwentnie przyjmuje się przy tym, że jeżeli sprzedaż gruntu pozostaje związana z działalnością gospodarczą podatnika, a okoliczności sprawy wskazują na gospodarczy, a nie prywatny charakter nieruchomości, transakcja podlega VAT. Kierunek ten znajduje odzwierciedlenie także w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 17 kwietnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.180.2025.2.PRM, w której organ potwierdził, że sprzedaż działki objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym funkcję budowlaną nie korzysta ze zwolnienia z VAT, a analiza statusu sprzedającego musi uwzględniać rzeczywiste okoliczności wskazujące na gospodarczy charakter transakcji. Choć interpretacja ta dotyczy innego stanu faktycznego, wspiera ona tezę, że w przypadku nieruchomości wykorzystywanej w kontekście inwestycyjnym i pozostającej w związku z działalnością gospodarczą sprzedaż nie może być utożsamiana ze zwykłym zarządem majątkiem prywatnym. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, że sam fakt zarejestrowania jako czynny podatnik VAT oraz ujawnienia w CEIDG działalności oznaczonej kodem PKD 68.10.Z nie przesądza automatycznie o opodatkowaniu każdej sprzedaży nieruchomości. Okoliczności te powinny jednak zostać uwzględnione jako istotne elementy szerszej oceny, zwłaszcza jeżeli planowana transakcja mieści się przedmiotowo w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej i nie jest związana z zaspokajaniem potrzeb osobistych Wnioskodawczyni.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą obejmującą w szczególności obrót nieruchomościami oraz ich wynajem. Chociaż pierwotne nabycie udziału w Nieruchomości nie zostało formalnie udokumentowane jako dokonane w ramach działalności gospodarczej, a podatek od nieruchomości nie był ujmowany w kosztach podatkowych działalności gospodarczej, okoliczności te nie powinny samodzielnie przesądzać o prywatnym charakterze planowanej sprzedaży. Dla celów VAT decydujące znaczenie ma bowiem to, czy w odniesieniu do konkretnej czynności Wnioskodawczyni działa jako podatnik, co wymaga oceny całokształtu obiektywnych okoliczności planowanej dostawy. W tym zakresie istotne jest, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów osobistych, rekreacyjnych, mieszkaniowych lub rodzinnych. Okoliczności te, oceniane łącznie ze statusem Wnioskodawczyni jako czynnego podatnika VAT oraz przedmiotem jej ujawnionej działalności gospodarczej obejmującej obrót nieruchomościami, przemawiają za uznaniem, że planowana sprzedaż nie stanowi zwykłego rozporządzenia majątkiem prywatnym, lecz jest czynnością osadzoną w gospodarczym i inwestycyjnym kontekście opisanym we wniosku.

W konsekwencji należy uznać, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika VAT, a sama czynność będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Odpłatny charakter transakcji wynika z tego, że po stronie Spółki powstanie zobowiązanie do zapłaty ceny za nabywany udział, natomiast po stronie Wnioskodawczyni – wierzytelność o zapłatę tej ceny. Tym samym, przesłanki zastosowania art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy VAT będą w niniejszej sprawie spełnione. Innymi słowy, mimo że pierwotne nabycie udziału w Nieruchomości nie zostało formalnie udokumentowane jako dokonane w ramach działalności gospodarczej, całokształt okoliczności planowanej sprzedaży – w szczególności brak osobistego wykorzystania Nieruchomości, powiązanie sprzedaży z przedsięwzięciem inwestycyjnym Spółki oraz przedmiot ujawnionej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni – przemawia za uznaniem, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT. Planowana sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości nie powinna być traktowana jako zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako odpłatna dostawa towarów dokonana w ramach aktywności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawczyni, przy założeniu, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości będzie ona działała jako podatnik VAT, transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. Analiza zwolnień powinna zostać przeprowadzona odrębnie od oceny statusu Wnioskodawczyni jako podatnika VAT, która została przedstawiona w odpowiedzi na pytanie nr 1. Innymi słowy, poniższe rozważania dotyczą skutków sprzedaży jako czynności podlegającej VAT, a nie samodzielnie przesądzają o tym, że Wnioskodawczyni działa jako podatnik VAT przy tej konkretnej czynności. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie art. 2 pkt 33 ustawy VAT stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą (...) Rady Gminy (...) z 30 maja 2001 r. Zgodnie z tym planem teren oznaczony jest symbolem (...), a jego przeznaczenie obejmuje zabudowę mieszkalną, mieszkalno-pensjonatową lub wypoczynkową, z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych, usług towarzyszących oraz wolnostojących budynków garażowych i gospodarczych. Już samo przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przesądza, że Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT, a tym samym wyklucza zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Wydane dla tego terenu pozwolenie na budowę (...) z 26 sierpnia 2025 r., obejmujące realizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, ma w tej części znaczenie pomocnicze i potwierdza obiektywny inwestycyjny kontekst Nieruchomości, jednak nie jest konieczne dla uznania gruntu za teren budowlany, skoro taki charakter wynika już z planu miejscowego. Dla tej oceny nie ma również decydującego znaczenia, czy na moment sprzedaży rozpoczęto roboty budowlane ani kto uzyskał pozwolenie na budowę.

Nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. Zwolnienie to ma charakter szczególny i wymaga łącznego spełnienia dwóch przesłanek: po pierwsze, towar będący przedmiotem dostawy musi być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, a po drugie, przy jego nabyciu, imporcie lub wytworzeniu dokonującemu dostawy nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni wskazała, że udział we współwłasności Nieruchomości nie był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych od VAT. Już niespełnienie tej pierwszej przesłanki wyklucza możliwość zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, niezależnie od oceny drugiego warunku dotyczącego prawa do odliczenia podatku naliczonego. Dodatkowo planowana sprzedaż dotyczy udziału w Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę i powiązanej z przedsięwzięciem inwestycyjnym Spółki, co również nie odpowiada sytuacji wykorzystywania towaru wyłącznie w działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, jeżeli – zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w odpowiedzi na pytanie nr 1 – Wnioskodawczyni będzie działała w odniesieniu do planowanej sprzedaży jako podatnik VAT, sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego ani w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. Nieruchomość stanowi bowiem teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT z uwagi na jej przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jednocześnie udział w Nieruchomości nie był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych od VAT. W rezultacie brak jest podstaw do zastosowania wskazanych zwolnień od podatku.

Ad 3.

Przy założeniu, że planowana sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w odpowiedzi na pytania nr 1 i 2, rozliczenie Ceny poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron pozostaje bez wpływu na odpłatny charakter dostawy. Odpłatność wynika bowiem z istnienia po stronie Wnioskodawczyni skonkretyzowanej wierzytelności o zapłatę Ceny, a nie z technicznego sposobu jej uregulowania przez Spółkę. Jeżeli wierzytelność ta zostanie zaspokojona przez skuteczne potrącenie z wierzytelnością Spółki wobec Wnioskodawczyni o wydanie kwoty Pożyczki, skutek ekonomiczny będzie odpowiadał zapłacie.

Instytucja potrącenia, uregulowana w art. 498 i nast. Kodeksu cywilnego, stanowi dopuszczalny przez prawo sposób wykonania zobowiązania pieniężnego. Jeżeli dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, potrącenie prowadzi do wzajemnego umorzenia wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej. Warunkiem przyjętej kwalifikacji jest to, aby przed dokonaniem potrącenia obie wierzytelności rzeczywiście istniały, były skonkretyzowane co do podstawy i wysokości oraz nadawały się do umorzenia w drodze potrącenia. W takim przypadku potrącenie nie kreuje świadczenia wzajemnego, lecz stanowi sposób wykonania uprzednio powstałych zobowiązań pieniężnych stron.

Takie rozumienie skutków potrącenia znajduje potwierdzenie w orzecznictwie i praktyce interpretacyjnej. W wyroku NSA z 5 kwietnia 2012 r., sygn. I FSK 1731/11, wskazano, że zobowiązanie pieniężne może wygasnąć nie tylko przez fizyczny transfer środków pieniężnych, lecz także przez potrącenie wzajemnych wierzytelności, które z ekonomicznego punktu widzenia prowadzi do uregulowania należności. Podobnie w interpretacji indywidualnej nr IPPP1/4512-179/16-2/KC
z 11 kwietnia 2016 r. potwierdzono, że potrącenie wierzytelności nie stanowi odrębnej czynności opodatkowanej VAT, lecz prawnie dopuszczalny sposób wykonania istniejących zobowiązań pieniężnych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym po zawarciu umowy sprzedaży po stronie Spółki powstanie zobowiązanie do zapłaty Ceny, natomiast po zawarciu umowy Pożyczki po stronie Spółki powstanie wierzytelność wobec Wnioskodawczyni o wydanie kwoty Pożyczki. Następnie strony dokonają potrącenia tych wierzytelności. Wnioskodawczyni uzyska więc ekonomiczny ekwiwalent świadczenia, ponieważ jej wierzytelność o zapłatę Ceny zostanie zaspokojona przez potrącenie z wierzytelnością Spółki wobec Wnioskodawczyni o wydanie kwoty Pożyczki.

W rezultacie, rozliczenie Ceny poprzez potrącenie nie wpływa na kwalifikację planowanej sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości jako odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu VAT. Potrącenie pozostaje jedynie formą wykonania zobowiązania pieniężnego i nie zmienia istoty transakcji: po stronie Wnioskodawczyni istnieje skonkretyzowane świadczenie wzajemne w postaci Ceny, a sposób technicznego rozliczenia tej Ceny pozostaje neutralny dla oceny odpłatnego charakteru dostawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Należy wskazać, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce nr 1/1, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu,
a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie  (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, jest Pani osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą oraz czynnym podatnikiem VAT. Pani działalność gospodarcza obejmuje m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz ich wynajem. Jest Pani również wspólnikiem spółki „X.” Sp. z o.o., będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i powołanej w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego na rynku nieruchomości.

Jest Pani współwłaścicielką udziału wynoszącego 2/12 części w działce niezabudowanej nr 1/1 położonej w (...). Udział ten nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży w 2024 r. Przy nabyciu udziału w Nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Panią. Celem nabycia przez Panią udziału w Nieruchomości była realizacja w przyszłości inwestycji deweloperskiej za pośrednictwem podmiotu zależnego, tj. Spółki celowej, która została utworzona do przeprowadzenia tego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Nieruchomość została nabyta w związku z planowanym wykorzystaniem jej w ramach inwestycji deweloperskiej Spółki, obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym. Celem nabycia udziału przez Panią nie było natomiast zaspokojenie potrzeb osobistych, mieszkaniowych, rekreacyjnych ani rodzinnych. Udział w Nieruchomości nie był wykorzystywany na Pani potrzeby prywatne, a jego dalsze zbycie na rzecz Spółki pozostaje elementem szerszego zamierzenia gospodarczego i inwestycyjnego.

Zamierza Pani potraktować planowaną sprzedaż udziału w Nieruchomości jako czynność pozostającą w związku z prowadzoną aktywnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami oraz z przedsięwzięciem inwestycyjnym Spółki, a nie jako czynność służącą zaspokojeniu Pani potrzeb osobistych.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski i planuje nabycie od Pani udziału we współwłasności Nieruchomości w związku z realizacją swojej pierwszej inwestycji na rynku nieruchomości. Po nabyciu udziału w Nieruchomości Spółka zamierza wykorzystać Nieruchomość do realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (45 lokali mieszkalnych) z garażem podziemnym.

Od dnia nabycia udziału w Nieruchomości nie prowadziła Pani bezpośrednio na terenie Nieruchomości prac budowlanych, ziemnych ani innych prac wykonawczych. Aktualnie przedsięwzięcie inwestycyjne znajduje się na etapie przygotowawczym, obejmującym w szczególności kompletowanie niezbędnej dokumentacji, analizę warunków realizacji inwestycji oraz pozyskiwanie finansowania potrzebnego do przeprowadzenia inwestycji deweloperskiej. Czynności te są realizowane w związku z planowaną inwestycją deweloperską, która ma zostać przeprowadzona przez Spółkę. W całym okresie posiadania udział w Nieruchomości służył przygotowaniu przyszłej inwestycji deweloperskiej realizowanej za pośrednictwem Spółki. Nie realizuje Pani inwestycji deweloperskiej samodzielnie, ponieważ posiada jedynie udział we współwłasności Nieruchomości, a ponadto nie dysponuje samodzielnie zdolnościami finansowymi i organizacyjnymi pozwalającymi na przeprowadzenie całego procesu inwestycyjnego.

Porozumiała się Pani jednak z innymi współwłaścicielami Nieruchomości posiadającymi w niej udziały i ustalono, że inwestycja deweloperska zostanie zrealizowana przez spółkę celową. W tym celu została powołana spółka, która ma przeprowadzić inwestycję deweloperską. Aby było to możliwe, Spółka musi nabyć udziały w Nieruchomości i stać się jej właścicielem, pozyskać finansowanie oraz przeprowadzić dalszy proces inwestycyjny.

Dla terenu, na którym znajduje się działka obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 30 maja 2001 r. Zgodnie z tym planem teren oznaczony jest symbolem (...), a jego przeznaczenie obejmuje zabudowę mieszkalną, mieszkalno-pensjonatową lub wypoczynkową, z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych, usług towarzyszących oraz wolnostojących budynków garażowych i gospodarczych. Ponadto dla tego terenu zostało wydane pozwolenie na budowę
z 26 sierpnia 2025 r., obejmujące realizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego (45 lokali mieszkalnych) z garażem podziemnym. O pozwolenie na budowę wystąpił Pan A.A., będący małżonkiem Pani B.B., która – obok Pani – jest wspólnikiem spółki celowej. Wszelkie prawa i obowiązki wynikające z uzyskanego pozwolenia na budowę są związane z osobą Pana A.A.. Pozwolenie to zostanie przeniesione na Spółkę. Uzyskanie pozwolenia nastąpiło z inicjatywy Pana A.A. i było związane z planowanym przedsięwzięciem inwestycyjnym realizowanym przez spółkę celową.

Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Z Nieruchomości nie były i nie są dokonywane zbiory ani dostawa płodów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Płody rolne nie były również wykorzystywane przez Panią na własne potrzeby. Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Nieruchomość od momentu jej nabycia do dnia sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji na niej inwestycji deweloperskiej przez spółkę celową, w której jednym z udziałowców jest Pani, a nie w celu oddawania jej do odpłatnego lub nieodpłatnego korzystania innym podmiotom. Nie poniosła Pani dotychczas ani nie planuje Pani ponosić żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości, użyteczności lub atrakcyjności nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, budowa dróg wewnętrznych, ogrodzenie, niwelacja terenu czy inne podobne działania.

Wszelkie prace inwestycyjne mają być prowadzone przez Spółkę realizującą przedsięwzięcie inwestycyjne po nabyciu Nieruchomości. Do chwili obecnej na Nieruchomości nie zostały wykonane żadne prace uzbrojeniowe ani inne działania podnoszące jej wartość z Pani inicjatywy. Nie udzieliła i nie zamierza Pani udzielać pełnomocnictw ani upoważnień osobom trzecim.

Poza Nieruchomością opisaną we wniosku, posiada Pani również inne nieruchomości, które wchodzą w skład majątku prywatnego oraz prowadzonej działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje Pani nieruchomości stanowiące Pani własność, obejmujące na dzień złożenia wniosku 17 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal użytkowy. Posiada Pani również działkę niezabudowaną. Każda ewentualna sprzedaż innych nieruchomości prywatnych lub wykorzystywanych w działalności gospodarczej będzie uzależniona od przyszłych okoliczności gospodarczych, rodzinnych lub inwestycyjnych.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedając udział w działce nr 1/1 będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, a tym samym czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w działce będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług,
w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Panią działania wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż udziału w działce nr 1/1 będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Jak Pani wskazała, jest czynnym podatnikiem VAT. Pani działalność gospodarcza obejmuje m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz ich wynajem. Posiada Pani nieruchomości, które wchodzą w skład majątku prywatnego oraz prowadzonej działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje Pani nieruchomości stanowiące Pani własność, obejmujące na dzień złożenia wniosku 17 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal użytkowy. Przedmiotowy udział w działce nr 1/1 nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży
w 2024 r. W momencie zakupu nieruchomość była już objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jego przeznaczenie obejmuje zabudowę mieszkalną, mieszkalno-pensjonatową lub wypoczynkową, z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych, usług towarzyszących oraz wolnostojących budynków garażowych i gospodarczych. Jak sama Pani wskazała, celem nabycia przez Panią tego udziału była realizacja w przyszłości inwestycji deweloperskiej za pośrednictwem podmiotu zależnego, tj. Spółki celowej, która została utworzona do przeprowadzenia tego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Nieruchomość została nabyta w związku z planowanym wykorzystaniem jej w ramach inwestycji deweloperskiej Spółki, obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym.

Przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają zatem, aby przedmiotowy udział w działce nr 1/1 był wykorzystywany przez Panią do celów osobistych - od momentu nabycia nie podjęto działań, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki niemu osobistych potrzeb. W związku z powyższym, nabytej nieruchomości (udziału) nie można uznać za majątek osobisty, skoro zakupiona została na cele inne niż prywatne. Podejmowane przez Panią czynności świadczą o ich inwestycyjnym charakterze, typowym dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby działka służyła do zaspokojenia Pani potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie od jej nabycia. Również charakter działki w momencie nabycia świadczy o inwestycyjnym charakterze tej nieruchomości. Opisany we wniosku charakter rozporządzania majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z majątku osobistego.

Dodatkowo, fakt prowadzenia przez Panią działalności gospodarczej obejmującej m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz ich wynajem oraz to, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje Pani nieruchomości stanowiące Pani własność, obejmujące na dzień złożenia wniosku 17 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal użytkowy wskazuje, że przyszła sprzedaż udziału w działce nr 1/1 będzie stanowić jedną z wielu transakcji zbycia nieruchomości, nie można zatem przyszłej sprzedaży tego udziału rozpatrywać w oderwaniu od profilu prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

W związku z tak przedstawionymi okolicznościami, w tej konkretnej sytuacji stwierdzić należy, że planowana przez Panią transakcja sprzedaży udziału w działce nr 1/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak wynika z opisu sprawy dokonuje Pani czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Spełnione są tu przesłanki zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądza
o tym, że zbycie przez Panią opisanego udziału będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W niniejszej sprawie zaistniały zatem przesłanki pozwalające uznać Panią, w zakresie sprzedaży ww. udziału w działce, za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż udziału w działce nr 1/1 będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności Pani wątpliwości dotyczą tego, czy planowana sprzedaż udziału w działce niezabudowanej nr 1/1 na rzecz Spółki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

We wniosku wskazała Pani, że dla terenu, na którym znajduje się działka nr 1/1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren oznaczony jest symbolem (...), a jego przeznaczenie obejmuje zabudowę mieszkalną, mieszkalno-pensjonatową lub wypoczynkową, z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych, usług towarzyszących oraz wolnostojących budynków garażowych i gospodarczych.

W konsekwencji, dostawa udziału w niezabudowanej działce nr 1/1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działka na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis
art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług

Z opisu sprawy wynika, że udział w działce nr 1/1 nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży
w 2024 r. Przy nabyciu udziału w Nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Panią. Z uwagi na wskazaną okoliczność stwierdzić należy, że nabycie
ww. prawa własności nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki lub że takie prawo Pani nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogłaby Pani odliczyć. Ponadto wskazała Pani, że Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Zatem dla dostawy udziału w działce niezabudowanej nr 1/1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Nie zostaną bowiem spełnione warunki określonych w tym przepisie.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią udziału w działce nr 1/1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą także tego, rozliczenie ceny sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, tj. Pani wierzytelności o zapłatę Ceny oraz wierzytelności Spółki wobec Pani o wydanie kwoty Pożyczki, pozostaje bez wpływu na uznanie tej transakcji za odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 486 § 2 Kodeksu cywilnego:

Wzajemna kompensata wierzytelności, polega na zaliczeniu jednej wierzytelności na poczet drugiej – zwana jest również potrąceniem. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie, czyli kompensata wierzytelności, następuje wówczas, jeżeli jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i  jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem tej drugiej strony. Na skutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Nie dochodzi do efektywnej zapłaty w pieniądzu. Pomimo, iż potrącenie dotyczy zobowiązania do świadczeń tego samego rodzaju, nie prowadzi do ich realizacji, a jedynie do zaliczenia jednej wierzytelności na poczet drugiej, co w rezultacie skutkuje zaspokojeniem wierzyciela i osiągnięciem przez to celu zobowiązania. Na skutek potrącenia wierzytelności obydwu stron umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenie wierzytelności jest więc jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia przez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami.

Ponadto, poza potrąceniem ustawowym wynikającym z ww. art. 498 Kodeksu cywilnego, prawu polskiemu znane jest również potrącenie umowne, które podstawę prawną czerpie z zasady swobody umów zawartej w Kodeksie cywilnym.

W myśl art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Oznacza to, że potrącenie umowne, jako umowa nienazwana, może być swobodnie kształtowane przez strony, w związku z czym jest zawierane na warunkach ustalonych przez strony danego stosunku prawnego.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pani zawrzeć ze Spółką umowę sprzedaży, na podstawie której przeniesie Pani na Spółkę udział we współwłasności działki nr 1/1. Umowa ta zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z zawarciem tej umowy po stronie Spółki powstanie zobowiązanie do zapłaty na Pani rzecz ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości. Spółka nie posiada obecnie środków finansowych wystarczających do samodzielnego sfinansowania nabycia udziału w Nieruchomości, a możliwość uzyskania finansowania zewnętrznego od instytucji finansowych może być istotnie ograniczona. Z tego względu planowane jest wykorzystanie finansowania zapewnionego przez wspólników Spółki, w szczególności przez Panią. W celu sfinansowania nabycia Pani udziału w Nieruchomości planuje Pani zawrzeć ze Spółką umowę pożyczki pieniężnej. Kwota Pożyczki będzie odpowiadała w całości albo w części Cenie należnej Pani z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości. Pożyczka będzie miała charakter rzeczywisty i zostanie prawidłowo udokumentowana. W pierwszej kolejności Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki podejmie uchwały wyrażające zgodę na nabycie przez Spółkę udziału w przedmiotowej Nieruchomości od Pani oraz zgodę na zawarcie przez Spółkę, jako pożyczkobiorcę, umowy pożyczki z Panią jako pożyczkodawcą. Następnie pomiędzy Panią a Spółką zostanie zawarta umowa sprzedaży udziału w Nieruchomości w formie aktu notarialnego. Na podstawie tej umowy własność udziału w Nieruchomości zostanie przeniesiona na Spółkę, natomiast po Pani stronie powstanie wierzytelność o zapłatę ceny sprzedaży, zaś po stronie Spółki powstanie odpowiadające jej zobowiązanie do zapłaty tej ceny. Zawarcie umowy sprzedaży będzie zatem skutkowało nabyciem przez Spółkę udziału w Nieruchomości oraz powstaniem po Pani stronie roszczenia o zapłatę ceny. Następnie strony zawrą umowę pożyczki na podstawie art. 720 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą umową udzieli Pani Spółce pożyczki pieniężnej w wysokości odpowiadającej całości albo części ceny należnej za nabywany udział w Nieruchomości. Umowa pożyczki będzie przewidywała, że pożyczka może zostać wypłacona na rachunek bankowy Spółki albo zostać rozliczona w drodze potrącenia. Umowa będzie określa również termin zwrotu pożyczki, zasady oprocentowania oraz obowiązek zwrotu przez Spółkę zarówno kapitału pożyczki, jak i należnych odsetek. Skutkiem zawarcia umowy pożyczki będzie zatem powstanie po stronie Spółki prawa do otrzymania kwoty pożyczki oraz obowiązku jej późniejszego zwrotu wraz z odsetkami, a po Pani stronie wierzytelności o zwrot udostępnionych środków.

W dalszej kolejności strony zawrą odrębną umowę potrącenia. Dokument ten będzie określał sposób rozliczenia wzajemnych wierzytelności powstałych na podstawie umowy sprzedaży oraz umowy pożyczki. Zgodnie z jego postanowieniami strony dokonają potrącenia wierzytelności przysługującej Pani wobec Spółki z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości z wierzytelnością Spółki określoną w umowie jako wierzytelność z tytułu wypłaty pożyczki. W wyniku dokonanej kompensaty dojdzie do umorzenia wzajemnych wierzytelności do wysokości kwoty objętej potrąceniem. Skutkiem zawarcia umowy potrącenia będzie jednoczesne wykonanie przez Spółkę obowiązku zapłaty ceny za nabywany udział w Nieruchomości oraz wykonanie przez Panią obowiązku udostępnienia Spółce środków pieniężnych z tytułu pożyczki, bez konieczności dokonywania rzeczywistych przelewów środków pieniężnych pomiędzy stronami. Potrącenie będzie zatem wyłącznie cywilnoprawnym sposobem wykonania istniejących zobowiązań pieniężnych i nie będzie stanowiło odrębnej czynności gospodarczej. Jednocześnie podkreśliła Pani, że umowa potrącenia nie spowoduje wygaśnięcia zobowiązania Spółki do zwrotu pożyczki. Po dokonaniu kompensaty Spółka nadal będzie zobowiązana do zwrotu na Pani rzecz kapitału pożyczki wraz z należnymi odsetkami zgodnie z warunkami określonymi w umowie pożyczki. Potrąceniu podlega bowiem wyłącznie wierzytelność związana z udostępnieniem środków z pożyczki oraz wierzytelność o zapłatę ceny sprzedaży Nieruchomości, natomiast zobowiązanie do zwrotu pożyczki pozostanie w pełni skuteczne.

Zauważenia wymaga, że przepisy ustawy o VAT nie wiążą uznania transakcji za odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT ze źródłem pochodzenia środków finansowych przeznaczonych na zakup towarów i usług. Przepisy ustawy nie wykluczają uznania czynności za opodatkowaną w zależności od ustalonego miedzy kontrahentami sposobu płatności.

W konsekwencji, opisany sposób rozliczenia Ceny poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności nie będzie wpływał na uznanie planowanej przez Panią sprzedaży udziału działce nr 1/1 jako odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu VAT.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, tj. udziału w działce nr 1/1 będącej we współwłasności wyłącznie dla Pani, nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli działki nr 1/1 ani dla Spółki.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.