0114-KDIP4-3.4012.390.2026.2.JZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 15 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomościach. Uzupełnił go Pan pismem z 29 lipca 2026 r. (wpływ 3 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 2001 roku w przeważającej części usługi transportu międzynarodowego towarów oraz konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych.

23 grudnia 2019 roku Wnioskodawca kupił działkę gruntu w mieście (...) nr 1 o powierzchni 0,2921 ha niezabudowaną, a żona, z którą Wnioskodawca ma rozdzielność majątkową, działkę nr 2 o powierzchni 0,2919 ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym przylegającą do tej Wnioskodawcy. Działki te są wynikiem podziału geodezyjnego działki nr 3.

Żona też aktualnie prowadzi działalność gospodarczą - sklep z odzieżą od 2022 roku.

9 grudnia 2020 roku Wnioskodawca wraz z żoną dokonali między sobą obopólnej darowizny udziałów w tych nieruchomościach w ten sposób, że Wnioskodawca stał się właścicielem w 1/2 udziału w nieruchomości niezabudowanej żony, a żona stała się właścicielką 1/2 udziału nieruchomości zabudowanej.

Wnioskodawca wraz z żoną chce dokonać nowego podziału geodezyjnego tych nieruchomości w ten sposób, że zostanie wyodrębniona nowa działka zabudowana budynkiem mieszkalnym z prawem przejścia i przejazdu do drogi publicznej, a pozostała część zostanie zbyta. Zbywana część będzie składać się częściowo z dwóch tych działek w wielkościach jeszcze dokładnie nieustalonych. Jakiś ułamek będzie posiadał Wnioskodawca a jakiś żona. Aktualnie część działki nr 2 stanowi teren zabudowy mieszkalnej i usługowej oraz teren komunikacji, natomiast pozostałe części nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca wraz z żoną zawarli umowę przedwstępną sprzedaży tak wyodrębnionej niezabudowanej nieruchomości na rzecz spółki S.A. pod warunkami:

a) uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanej przez właściwy organ, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanych nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (...) m² ((...)), w tym salą sprzedaży o powierzchni (...)m² ((...)) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc postojowych,

b) uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu - według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 (dwadzieścia pięć) ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

c) dokonania prawomocnego i ostatecznego geodezyjnego podziału działek gruntu: nr 2 i nr 1, w wyniku, którego powstaną między innymi przedmiotowe niezabudowane działki gruntu o obszarach odpowiednio około: 0,1132ha, 0,2138ha - zgodnie z załącznikiem nr 1 przedłożonym do niniejszego aktu notarialnego oraz wydania przez właściwy organ wszelkich dokumentów zatwierdzających podział działek gruntu: nr 2 i 1 - zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

d) uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki - pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży,

e) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług od 1 marca 2001 r. z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej - usługi transportowe.

2.  Działkę numer 1 Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego - celem akumulacji majątku, być może budowy domu mieszkalnego.

3.  Transakcja zakupu była od osób fizycznych i nie była opodatkowana podatkiem VAT.

4.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego.

5.  Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana komercyjnie od momentu nabycia do dnia dzisiejszego.

6.  Działki nie były wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

7.  Z tej działki nie było sprzedaży plonów rolnych, gdyż nie było tam żadnych upraw. Na działce żony stoi niezamieszkały budynek o funkcji mieszkalnej i Wnioskodawca wraz z żoną chciał go razem wyremontować i ewentualnie rozbudować i wspólnie zamieszkać. Z powodu tego, że Wnioskodawca wraz z żoną mają rozdzielność majątkową zdecydowali się na obopólne darowizny po 1/2 udziałów w przedmiotowych działkach, tak że po tej czynności Wnioskodawca wraz z żoną byli współwłaścicielami po 1/2 w obu działkach zarówno zabudowanej jak i niezabudowanej.

8.  Wnioskodawca posiada status rolnika ryczałtowanego.

9.  Wnioskodawca nie występował o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu. Jest tam plan. Teren jest MU to znaczy: mieszkaniowo-usługowy.

10.  Wnioskodawca nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem sprzedaży.

11.  Wnioskodawca wraz z żoną wykonali tak zwany lewoskręt z drogi asfaltowej na ich działkę. Również doprowadzili do nieruchomości wodę i kanalizację (a właściwie ją wymienili, gdyż była przestarzała).

12.  Wnioskodawca udzielił Spółce S.A. pełnomocnictwa w sprawie dokonania pomiarów i podziału geodezyjnego i uzyskania innych decyzji, aby można było wybudować przedmiotowy obiekt jak wyżej.

13.  Działki nie były do teraz w najmie, dzierżawie itp. Dopiero teraz spółka S.A. może przebywać na terenie nieruchomości i wykonywać dla siebie niezbędne czynności.

14.  Nabywca sam się zgłosił do Wnioskodawcy i jego żony.

15.  Wnioskodawca nie posiada w majątku prywatnym żadnych nieruchomości do sprzedaży.

16.  Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej innych nieruchomości.

Pytanie

Czy po spełnieniu warunków kupującego sprzedaż tych wyodrębnionych udziałów w nieruchomościach podlega podatkowi od towarów i usług (VAT)?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedane udziały w gruncie stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy i sprzedaż nie podlega pod podatek od wartości dodanej, gdyż tu Wnioskodawca nie działał jako sprzedawca w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny i z efektem zysku. Nie można powiedzieć, że przy tej czynności Wnioskodawca działał jak handlowiec, gdyż tylko pozbywa się nadmiaru gruntów wokół domu, które są Mu zbędne, a wykonane czynności techniczno-administracyjne prowadzą do spełnienia warunków kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek oraz udziałów w nich), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych udziałów w gruncie istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że jest zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług od 1 marca 2001 r. z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej - usługi transportowe.

23 grudnia 2019 roku kupił Pan niezabudowaną działkę gruntu nr 1, a żona z którą ma Pan rozdzielność majątkową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym działkę nr 2.

9 grudnia 2020 roku dokonał Pan wraz z żoną między sobą obopólnej darowizny po 1/2 udziałów w przedmiotowych działkach, tak że po tej czynności Pan wraz z żoną byli współwłaścicielami po 1/2 w obu działkach zarówno zabudowanej jak i niezabudowanej.

Wraz z żoną chce Pan dokonać nowego podziału geodezyjnego tych nieruchomości w ten sposób, że zostanie wyodrębniona nowa działka zabudowana budynkiem mieszkalnym z prawem przejścia i przejazdu do drogi publicznej a pozostała część zostanie zbyta. Zbywana część będzie składać się częściowo z dwóch tych działek w wielkościach jeszcze dokładnie nieustalonych. Jakiś ułamek będzie posiadał Pan a jakiś żona.

Wraz z żoną zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży tak wyodrębnionej niezabudowanej nieruchomości na rzecz Spółki S.A. pod warunkami:

a) uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanej przez właściwy organ, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanych nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (...)m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (...)m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum(...)miejsc postojowych,

b) uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu - według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

c) dokonania prawomocnego i ostatecznego geodezyjnego podziału działek gruntu: nr 2 i nr 1, w wyniku, którego powstaną między innymi przedmiotowe niezabudowane działki gruntu o obszarach odpowiednio około: 0,1132ha, 0,2138ha - zgodnie z załącznikiem nr 1 przedłożonym do aktu notarialnego oraz wydania przez właściwy organ wszelkich dokumentów zatwierdzających podział działek gruntu: nr 2 i 1 - zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

d) uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki - pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży,

e) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Działkę numer 1 nabył Pan do majątku prywatnego - celem akumulacji majątku, być może budowy domu mieszkalnego. Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana komercyjnie od momentu nabycia do dnia dzisiejszego. Działki nie były wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Z tej działki nie było sprzedaży plonów rolnych, gdyż nie było tam żadnych upraw. Posiada Pan status rolnika ryczałtowanego.

Nie występował o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu. Jest tam plan. Teren jest MU to znaczy: mieszkaniowo-usługowy. Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem sprzedaży.

Wykonał Pan wraz z żoną tak zwany lewoskręt z drogi asfaltowej na działkę, jak również doprowadził Pan do nieruchomości wodę i kanalizację, a właściwie ją wymienił, gdyż była przestarzała.

Udzielił Pan Spółce S.A. pełnomocnictwa w sprawie dokonania pomiarów i podziału geodezyjnego i uzyskania innych decyzji aby można było wybudować przedmiotowy obiekt.

Działki nie były do teraz w najmie, dzierżawie itp. Dopiero teraz Spółka S.A. może przebywać na terenie nieruchomości i wykonywać dla siebie niezbędne czynności. Nabywca sam się zgłosił do Pana. Nie posiada Pan w majątku prywatnym żadnych nieruchomości do sprzedaży. Nie sprzedawał Pan wcześniej innych nieruchomości.

Pana wątpliwości w tej sprawie dotyczą ustalenia, czy po spełnieniu warunków kupującego sprzedaż tych wyodrębnionych udziałów w nieruchomościach będzie podlega podatkowi od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie, należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży udziałów w nieruchomościach powstałych w wyniku podziału geodezyjnego działek gruntu nr 1 oraz 2, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości (udziałów w działkach), istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww. nieruchomości podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W przedstawionych okolicznościach opisane przez Pana działania wskazują, że planowana sprzedaż udziałów w opisanych działkach nie będzie stanowiła wyłącznie realizacji prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Decydujące znaczenie ma bowiem nie pojedyncza czynność dokonana przez Pana, lecz zestawienie podjętych przez Pana działań, których celem jest przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, zwiększenie ich atrakcyjności dla nabywcy i stworzenie możliwości ich zabudowy.

W odniesieniu do powyższego należy zauważyć, że jak Pan wskazał w opisie sprawy, zawarł Pan wraz z żoną umowę przedwstępną sprzedaży wyodrębnionej niezabudowanej nieruchomości na rzecz SPÓŁKI S.A. pod określonymi warunkami. Wśród wymienionych warunków wskazał Pan m.in.:

• uzyskanie przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu - według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 (dwadzieścia pięć) ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
• dokonanie prawomocnego i ostatecznego geodezyjnego podziału działek gruntu: nr 2 i nr 1, w wyniku, którego powstaną między innymi przedmiotowe niezabudowane działki gruntu o obszarach odpowiednio około: 0,1132ha, 0,2138ha,
• uzyskanie przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki - pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Jednocześnie, jak Pan wskazał w uzupełnieniu, w celu uatrakcyjnienia nieruchomości wykonał Pan wraz z żoną tzw. lewoskręt z drogi asfaltowej na działkę. Doprowadzili Państwo również do nieruchomości wodę i kanalizację (a właściwie ją wymienili, gdyż była przestarzała). Z powyższego wynika, że część warunków umowy przedwstępnej wypełnił Pan wraz żoną, przy czym Spółka miała na podstawie tej umowy uzyskać jedynie decyzję zezwalającą m.in. na wykonanie zjazdu na przedmiotowe nieruchomości – na zasadzie lewoskrętu, miała też uzyskać warunki m.in. przyłączy kanalizacji sanitarnej czy wodnej. Pan wykonał lewoskręt i doprowadził do nieruchomości wodę oraz kanalizację. Planuje też Pan wraz z żoną dokonanie podziału nieruchomości i wydzielenie z nich części przeznaczonej do sprzedaży.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w nieruchomościach wydzielonych z działek nr 1 oraz 2, wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Podjął Pan aktywne działania w celu uatrakcyjnienia nieruchomości oraz przygotowania jej do sprzedaży Spółce, w sposób zgodny z warunkami zawartej umowy przedwstępnej.

Analiza opisu sprawy przedstawionego we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie występują okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż opisanych udziałów w działkach będzie stanowić działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej transakcji wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, a planowana dostawa stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w nieruchomości powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działek nr 1 i 2 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji stanu prawnego.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela działek – Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.