0114-KDIP4-2.4012.655.2026.2.MB

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 5 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 5 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 15 września 2026 r. (wpływ 15 września 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

5 lutego 2015 r. za aktem notarialnym Rep. A nr (…) Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od swojego ojca niezabudowaną działkę gruntu nr 1 położoną w miejscowości (…) gmina (…) o powierzchni 1,6026 ha.

Natomiast 8 grudnia 2022 r. za aktem notarialnym Rep. A Nr (…) Wnioskodawca otrzymał od ojca w drodze darowizny niezabudowaną działkę gruntu nr 2 o powierzchni 0,1854 ha.

Na wniosek Wnioskodawcy, Wójt Gminy (…) decyzją znak: (…) zatwierdził projekt podziału niezabudowanej działki nr 1 na działki nr 3 o powierzchni 1,5162 ha i nr 4 o powierzchni 0,0864 ha. W uzasadnieniu ww. decyzji wskazano, że Wójt Gminy (…) decyzją znak: (…) z 4 stycznia 2014 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr 1 wraz z infrastrukturą techniczną w obrębie geodezyjnym (…), gm. (…). Ponadto, decyzją Nr (…) z 16 lutego 2021 r., Wójt Gminy (…) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr 4 wraz z infrastrukturą techniczną w obrębie geodezyjnym (…).

Wójt Gminy (…) decyzją znak (…) z 8 grudnia 2022 r., na wniosek Wnioskodawcy, zatwierdził projekt podziału niezabudowanej działki nr 3 na następujące działki: nr 5 o powierzchni (…), nr 6 o powierzchni 0,1007 ha i nr 7 o powierzchni 0,1039 ha. W uzasadnieniu ww. decyzji wskazano, że Wójt Gminy (…) z 27 lipca 2021 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr 3 wraz z infrastrukturą techniczną w obrębie geodezyjnym (…).

6 marca 2023 r. Wnioskodawca złożył do Wójta Gminy (…) wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr 7 położonej w obrębie (…). Decyzją nr (…), Wójt Gminy (…) ustalił warunki zabudowy dla ww. inwestycji na działce nr 7.

Na wniosek inwestora działającego w imieniu Wnioskodawcy, Starosta (…) Decyzją Nr (…) z 27 lipca 2023 r. zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił Wnioskodawcy pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (przyłącze wody, przyłącze kanalizacji sanitarnej do zbiornika szczelnego) na działce nr 7, 5, 8 obręb (…).

Wnioskodawca na działce gruntu nr 7, własnym staraniem wybudował budynek mieszkalny jednorodzinny celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny. Budowę domu Wnioskodawca finansował z pożyczki uzyskanej od pracodawcy. Zgodnie z Umową Nr (…) zawartą przez Wnioskodawcę 20 marca 2024 r.

Pożyczkobiorca (tj. Wnioskodawca) kwotę pieniężną przeznaczy wyłącznie na budowę domu jednorodzinnego sposobem gospodarczym. Pracodawca udzielił pożyczki na okres (…) lat, która jest spłacana w miesięcznych ratach. Ponadto Wnioskodawca zaciągnął kredyt na zakup agregatu koniecznego do wykonywania prac budowlanych związanych z budową domu.

Decyzją z 2 lipca 2024 r. znak: (…) Wójt Gminy (…) zatwierdził projekt podziału niezabudowanej działki nr 5. W wyniku podziału powstały nowe działki: nr 9 o powierzchni 0,5290 ha, nr 10 o powierzchni 0,0925 ha, nr 11 o powierzchni 0,0924 ha, nr 12 o powierzchni 0,0924 ha; nr 15 o powierzchni 0,3394 ha; nr 16 o powierzchni 0,1659 ha.

Decyzją z 21 stycznia 2025 r. znak: (…) Wójt Gminy (…) zatwierdził projekt podziału niezabudowanej działki nr 9. W wyniku podziału powstały nowe działki: nr 13 o powierzchni 0,2315 ha; nr 14 o powierzchni 0,1000 ha; nr 17 o powierzchni 0,1000 ha i nr 18 o powierzchni 0,0975 ha.

Działki uległy dalszemu podziałowi zgodnie z decyzją Wójta Gminy (…) z 9 kwietnia 2025 r. znak: (…), którą zatwierdzono podział niezabudowanej działki nr 2 i 15 na działki: nr 19 o powierzchni 0,0850 ha; nr 20 o powierzchni 0,0834 ha; nr 21 o powierzchni 0,0866 ha; nr 22 o powierzchni 0,0857 ha; nr 23 o powierzchni 0,1147 ha i nr 24 o powierzchni 0,0694 ka.

Decyzją z 18 marca 2026 r. znak: (…) Wójt Gminy (…) zatwierdził projekt podziału niezabudowanej działki nr 23 i 24 na działki nr 25 o powierzchni 0,0949 ha i nr 26 o powierzchni 0,0892 ha wydzielonej pod drogę wewnętrzną.

Wnioskodawca 20 maja 2021 r. za aktem notarialnym Rep. A Nr (…) sprzedał niezabudowaną działkę nr 4 o powierzchni 0,0864 ha wspólnikom spółki cywilnej na zasadzie wspólności łącznej w ramach spółki cywilnej. Zgodnie z ww. aktem notarialnym cena sprzedaży brutto zawierała w sobie podatek od towarów i usług według 23% stawki. Do ww. aktu notarialnego Wnioskodawca złożył oświadczenie, że jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz że czynność objęta niniejszym aktem opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług.

Natomiast 22 czerwca 2026 r. za aktem notarialnym Rep. A Nr (…) Wnioskodawca sprzedał osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej niezabudowaną działkę gruntu nr 19 o powierzchni 0,0850 ha oraz udział wynoszący 1/30 w niezbudowanej działce gruntu oznaczonej nr 26 o powierzchni 0,0892 ha wydzielonej pod drogę wewnętrzną. Zgodnie z ww. aktem notarialnym cena sprzedaży brutto zawierała w sobie podatek od towarów i usług według 23% stawki. Do ww. aktu notarialnego Wnioskodawca złożył oświadczenie, że zobowiązuje się do wybudowania, własnym staraniem i na własny koszt na przedmiotowej działce gruntu nr 26 sieci wodociągowej w terminie do 31 grudnia 2026 r. oraz oświadczył, że jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz że czynność objęta niniejszym aktem opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Natomiast z tytułu sprzedaży ww. niezabudowanych działek gruntu, Wnioskodawca każdorazowo rejestrował się, jako podatnik VAT, tj.: a) dla celów rozliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży w 2021 r. niezabudowanej działki gruntu nr 4, Wnioskodawca zarejestrował się, jako podatnik VAT od 10 maja 2021 r. i zgłosił zaprzestanie wykonywania czynności podlegającej opodatkowaniu z 30 czerwca 2021 r.; b) dla celów rozliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży w 2026 r. niezabudowanej działki gruntu nr 19 i udziału w działce 26 wydzielonej pod drogę wewnętrzną, Wnioskodawca zarejestrował się, jako podatnik VAT od 22 czerwca 2026 r. i zgłosił zaprzestanie wykonywania czynności podlegającej opodatkowaniu z 30 czerwca 2026 r.

W grudniu 2025 r. Wnioskodawca uległ wypadkowi na (…) na skutek czego musiał poddać się operacji i rehabilitacji celem powrotu do zdrowia. Od momentu wypadku Wnioskodawca przebywał na zwolnieniu lekarskim do czerwca 2026 r. i otrzymywał zasiłek chorobowy. Wnioskodawca nie odzyskał w pełni sprawności w związku z czym nie może już własnym staraniem, sposobem gospodarczym, wykończyć budowy domu. Z uwagi na zaistniałe okoliczności Wnioskodawca zamierza sprzedać dom będący w stanie surowym zamkniętym, aby spłacić pożyczkę przeznaczoną na jego budowę i kredyt na zakup agregatu, jak również potrzebuje środków finansowych na dalszą rehabilitację, co pozwoli mu odzyskać sprawność fizyczną.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1. Na pytanie: Czy niezabudowane działki gruntu 1 i 2 były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w momencie ich otrzymania w darowiźnie? Jakie przeznaczenie gruntu wynikało z tego planu? Czy w okresie posiadania przez Wnioskodawcę nieruchomości, dokonywano zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Z czyjej inicjatywy?

Odpowiedź: Niezabudowane działki gruntu nr 1 i nr 2 w momencie ich otrzymania w darowiźnie, nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla tego obszaru nie uchwalono w ogóle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

2. Na pytanie: W jakim celu Wnioskodawca występował o podział niezabudowanej działki gruntu nr 1, a następnie o podział działki nr 3 na działki 5, 6 i 7 oraz warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych?

Odpowiedź: Niezabudowana działka gruntu nr 1, a następnie działka nr 3, która uległa dalszemu podziałowi na działki nr: 5, 6 i 7, znajdują się na Obszarze (…), dla którego to obszaru, nie było i nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, że jest to obszar chroniony, to jednorazowo można było podzielić grunt o powierzchni do 0,5 ha.

Dodatkowym warunkiem uzyskania zgody na podział gruntu o powierzchni do 0,5 ha na mniejsze działki był wymóg uzyskania warunków zabudowy dla wydzielonych działek. Dlatego też Wnioskodawca chcąc wydzielić 3 działki musiał wystąpić o warunki zabudowy dla każdej z nich.

3a. Na pytanie: W jaki sposób Wnioskodawca wykorzystywał działkę nr 1 do momentu jej podziału?

Odpowiedź: Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał działki nr 1, działka ta jest nieużytkiem rolnym klasy VI.

3b. Na pytanie: W jaki sposób Wnioskodawca planował wykorzystywać działkę nr 7 od momentu jej wydzielenia? Czy od początku planował Pan wybudować budynek mieszkalny celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny?

Odpowiedź: Wnioskodawca od początku planował wybudować na działce nr 7 budynek mieszkalny celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny.

3c. Na pytanie: Jaką rolę pełni/pełnił inwestor w odniesieniu do działki nr 7 i wybudowanego na niej budynku? W jakim celu inwestor występował o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą?

Odpowiedź: Inwestorem i wnioskodawcą była ta sama osoba tzn. Wnioskodawca.

3d. Na pytanie: Proszę wyjaśnić chronologicznie jakie działania zostały podjęte w odniesieniu do działki nr 7 (uzyskanie warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, inne zgody i pozwolenia (jakie?), wydzielenie drogi dojazdowej, ogrodzenia działki, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej itp.)? Czy działania zostały podjęte z inicjatywy Wnioskodawcy, czy np. na zlecenie innego podmiotu - jakiego i w jakim celu? Czy Wnioskodawca udzielał innemu podmiotowi/osobie pełnomocnictw do działania Wnioskodawcy w imieniu w związku z ww. działaniami?

Odpowiedź: W odniesieniu do działki nr 27 Wnioskodawca z własnej inicjatywy, podjął następujące po sobie działania: wydzielenie drogi dojazdowej i wydzielenie działki, złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, wystąpienie o uzyskanie pozwolenia na budowę, rozpoczęcie budowy domu, doprowadzenie do budowanego domu sieci energetycznej i sieci wodociągowej, osadzenie bezodpływowego zbiornika na ścieki.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do działania w jego imieniu jedynie:

a) projektantowi w celu wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę i załatwienie wszystkich niezbędnych formalności związanych z budową domu, które to czynności leżą w gestii projektanta - wykonawcy sieci wodociągowej w zakresie niezbędnym do wykonania prac.

Ponadto Wnioskodawca ustanowił służebność drogi na rzecz zakładu energetycznego w celu przyłączenia działki do sieci energetycznej.

4. Na pytanie: Czy nieruchomość, na której Wnioskodawca wybudował dom (przed podziałem i po podziale) była kiedykolwiek udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

Odpowiedź: Wnioskodawca nigdy nie udostępniał w jakiejkolwiek formie osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy podobnym charakterze, nieruchomość, na której wybudował dom.

5. Na pytanie: Czy wybudowany dom w stanie surowym zamkniętym stanowi budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?

Odpowiedź: Zgodnie z wpisami dokonanymi w „Dzienniku budowy”, budynek jest w stanie surowym, zamkniętym tj. posiada fundamenty, ściany i dach, ma wstawione okna. W związku z tym wybudowany dom stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane, który to przepis stanowi, że pod pojęciem budynku - należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

6. Na pytanie: Czy ww. budynek mieszkalny został oddany do użytkowania, bądź rozpoczęto jego użytkowanie na potrzeby własne? Jeśli tak, kiedy?

Odpowiedź: Wybudowany dom nie został oddany do użytkowania, ponieważ z uwagi na wypadek Wnioskodawcy i utratę przez Wnioskodawcę sprawności fizycznej, wykończenie domu własnym staraniem stało się dla Wnioskodawcy utrudnione.

7. Na pytanie: Czy Wnioskodawca dokonał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwoty podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na budowę domu?

Odpowiedź: Wnioskodawca każdorazowo rejestrował się, jako podatnik VAT czynny wyłącznie dla czynności stanowiących odpłatną dostawę działek gruntu i z tego tytułu odprowadzał podatek VAT należny, którego nigdy nie obniżał o kwoty podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na budowę domu.

8. Na pytanie: Czy Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował w odniesieniu do sprzedaży domu wraz z gruntem jakiekolwiek działania marketingowe, czy Wnioskodawca zamieszczał - celem zbycia - ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, czy podejmował inne działania marketingowe, itp.? Jeśli tak, proszę wskazać jakie?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie podejmował w odniesieniu do sprzedaży domu wraz z gruntem jakichkolwiek działań marketingowych. Wnioskodawca rozważa umieszczenie ogłoszeń na portalu internetowym w celu znalezienia nabywcy przedmiotowego domu.

9. Na pytanie: Czy w związku ze sprzedażą domu wraz z gruntem Wnioskodawca udzielał/udzieli innemu podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w imieniu Wnioskodawcy - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był/jest/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odpowiedź: W związku ze sprzedażą domu, Wnioskodawca nie udzielał innym podmiotom/osobom żadnych pełnomocnictw do działania w jego imieniu. Dopiero w sytuacji, gdyby na umieszczone na portalu internetowym ogłoszenie nie było odzewu, Wnioskodawca rozważy zlecenie pośrednikowi nieruchomości znalezienie osób zainteresowanych nabyciem domu. Wnioskodawca dotychczas nie korzystał z usług pośrednika nieruchomości, w związku z czym sądzi, że działania jakie podejmie pośrednik będą polegały na przygotowaniu ogłoszenia, znalezieniu zainteresowanych kupnem osób, na wsparciu Wnioskodawcy przy załatwianiu formalności związanych ze sprzedażą domu.

10. Na pytanie: Czy Wnioskodawca planuje (lub podmiot działający w imieniu Wnioskodawcy), budowę i sprzedaż budynków na innych działkach?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie planuje i nie zamierza budować i sprzedawać budynków na innych działkach, jak również nie planuje i nie zamierza zlecać innym podmiotom budowy i sprzedaży budynków.

11. Na pytanie: W jakim celu Wnioskodawca występował o podział (i warunki zabudowy) pozostałych opisanych we wniosku nieruchomości? Czy w celu sprzedaży? Czy Wnioskodawca planuje sprzedaż wydzielonych działek?

Odpowiedź: Wnioskodawca występował o podział i warunki zabudowy pozostałych wydzielonych działek sukcesywnie ponieważ, działki znajdują się na obszarze chronionym w związku czym podział danej działki gruntu podlega obostrzeniom. Wnioskodawca dopuszcza w przyszłości ewentualną sprzedaż wydzielonych działek. Działki te stanowią zabezpieczenie finansowe Wnioskodawcy i jego rodziny w zależności od potrzeb bytowych i sytuacji życiowej, jakie mogą w przyszłości zaistnieć.

Pytanie

Czy sprzedaż domu wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, będzie stanowić odpłatną dostawę towaru podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż domu w stanie surowym zamkniętym wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, nie będzie stanowić odpłatnej dostawy towaru podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ czynność ta mieści się w ramach czynności zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem towarów, stosownie do art. 2 pkt. 6 ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, a pod pojęciem sprzedaży, w rozumieniu art. 2 pkt. 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Jednocześnie art. 7 ust. 1 pkt. 1 ww. ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z łącznego odczytania powołanych przepisów wynika, że dom w stanie surowym zamkniętym wraz gruntem, na którym jest on posadowiony, spełnia definicję towaru, a ich sprzedaż, na gruncie ustawy o podatku VAT może być za odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, warunkiem bowiem jest, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej dokonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicję podatnika zawiera art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, w rozumieniu ust. 2 art. 15 tej ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody; działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższa definicja „podatnika” pozwala na objęcie nią te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym, przy czym uznaje się, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym, przy czym uznaje się, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko taka aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny przy wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W doktrynie przyjmuje się, że przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji oraz że w odniesieniu do tej konkretnej dostawy prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. A zatem opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika. Oba te warunki powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza, że w odniesieniu do danej czynności konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika. Tak więc wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu przez podmiot niewystępujący w tym przypadku w charakterze podatnika - nawet jeśli tak w ogóle jest on podatnikiem z innego tytułu - pozostaje poza zakresem opodatkowania. (Bartosiewicz Adam, „VAT. Komentarz”, wyd. XX, opublikowano: WKP 2026).

Na gruncie powyższych rozważań należy stwierdzić, że dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Jak wynika z opisu stanu przyszłego, Wnioskodawca dla każdej czynności sprzedaży nowo wydzielonej niezabudowanej działki gruntu jest podatnikiem, który wykorzystuje własny majątek w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Rozważenia zatem wymaga, czy z tytułu zamierzonej sprzedaży domu w stanie surowym zamkniętym wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT, a sam Wnioskodawca z tytułu tej sprzedaży wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. W wyroku z 4 października 1995 r., w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen przeciwko Dieter Armbrecht), Trybunał Sprawiedliwości zwrócił uwagę na to, że sam fakt dokonania czynności przez podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT nie oznacza, że podlega ona opodatkowaniu VAT, bowiem możliwe jest, że w danej transakcji sprzedawca nie występuje w tej właśnie roli. Jeżeli więc sprzedaż przez osobę fizyczną domu w stanie surowym zamkniętym surowym wraz z gruntem w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako przejaw zorganizowanej i profesjonalnej działalności (w niniejszej sprawie sprzedaż nowo wydzielonych niezabudowanych działek gruntu), to można przyjąć, że sprzedaż ta w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji sam fakt uczestniczenia w transakcji przez podatnika VAT nie oznacza, że w konkretnym przypadku wystąpił on w tej właśnie roli (np. wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15).

W podobnym tonie wypowiedział się WSA w Poznaniu w wyroku z 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09 stwierdzając, że „Ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług - niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej, nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu. Należy zatem stwierdzić, że - zwłaszcza w odniesieniu do osób fizycznych - podatnikiem VAT się bywa. Status ten nie jest zaś stałą cechą danego podmiotu (tak WSA w Warszawie w wyroku z 5 lutego 2007 r., sygn. akt III SA/Wa 2869/06).

Należy zauważyć, że w przypadku przyszłej sprzedaży domu w stanie zamkniętym surowym wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, zaistniały odmienne okoliczności towarzyszące tej przyszłej transakcji, niż w przypadku sprzedaży niezabudowanych działek gruntu powstałych w wyniku podziału gruntu otrzymanego przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od ojca. W przypadku bowiem dostawy nowo wydzielonych działek zaistniał ciąg zdarzeń, które pozwalają uznać, że sprzedaż tych działek odbywała się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca bowiem sukcesywnie występował z wnioskami o podział otrzymanego gruntu na działki o mniejszej powierzchni, składał wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wraz z infrastrukturą techniczną dla niektórych działek czy też zobowiązywał się wobec nabywcy do wybudowania, własnym staraniem i na własny koszt sieci wodociągowej.

Natomiast w przypadku budowy domu wystąpił odmienny ciąg zdarzeń. Wnioskodawca podjął decyzję o budowie domu rodzinnego sposobem gospodarczym, tj. we własnym zakresie i własnym staraniem; zaciągnął u pracodawcy pożyczkę celową na budowę domu, zakupił agregat niezbędny do wykonywania prac związanych z budową domu Wnioskodawca planował wykończenie domu własnym staraniem. Zdarzenie losowe - wypadek na motocyklu - spowodowało, że Wnioskodawca nie może już własnym staraniem wykończyć domu i musi posiadać środki finansowe na dalszą niezbędną rehabilitację, która pozwoli mu odzyskać całkowitą sprawność fizyczną. Powyższe okoliczności mają istotne znaczenie dla oceny, czy Wnioskodawca z tytułu planowanej sprzedaży domu wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, wystąpi w charakterze podatnika, który dokonuje sprzedaży, tj. czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak stwierdził NSA w wyroku z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1629/07, „… decydujące znaczenie mają zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową.”

W interpretacji z 29 lipca 2026 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.574.2026.1.MK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. (...) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).”

W przypadku planowanej sprzedaży domu w stanie surowym zamkniętym wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, nie można uznać, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy domów jednorodzinnych angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest bowiem działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty albo wytworzony w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie TSUE. W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w rozpatrywanej sprawie nie miał charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ponieważ ustawa o podatku VAT nie definiuje pojęcia „majątku prywatnego” to zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Podobne stanowisko TSUE wyraził w orzeczeniu z 21 kwietnia 2005 r., w sprawie C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), gdzie stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z analizy zdarzenia przyszłego, w świetle powołanych przepisów i orzecznictwa wynika, że sprzedaż domu w stanie surowym zamkniętym wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej w związku z czym czynność ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Za takim stanowiskiem przemawia to, że brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia ww. domu wraz z gruntem, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując przyszłej sprzedaży przedmiotowego domu wraz z gruntem, Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl ust. 2 art. 15 tej ustawy.

Z tytułu przyszłej sprzedaży domu w stanie surowym zamkniętym wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania, bowiem zaangażowanie Wnioskodawcy, w odniesieniu do przyszłej sprzedaży ww. domu wraz z gruntem, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpią przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu ww. przepisów, to planowana sprzedaż przedmiotowego domu wraz z gruntem nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.),:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości (domu wraz z gruntem) istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W opisie sprawy podał Pan informacje, z których wynika, że:

• W 2015 r. otrzymał Pan w darowiźnie od swojego ojca niezabudowaną działkę gruntu nr 1.
• 8 grudnia 2022 r. otrzymał Pan od ojca w drodze darowizny niezabudowaną działkę gruntu nr 2.
• Niezabudowane działki gruntu nr 1 i nr 2 w momencie ich otrzymania w darowiźnie, nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla tego obszaru nie uchwalono w ogóle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
• Otrzymaną w darowiźnie działkę nr 1 podzielił Pan na mniejsze działki i wystąpił Pan o warunki zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
• Niezabudowana działka gruntu nr 1, a następnie działka nr 3, która uległa dalszemu podziałowi na działki nr: 5, 6 i 7, znajdują się na Obszarze (…) dla którego to obszaru, nie było i nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, że jest to obszar chroniony, to jednorazowo można było podzielić grunt o powierzchni do 0,5 ha. Dodatkowym warunkiem uzyskania zgody na podział gruntu o powierzchni do 0,5 ha na mniejsze działki był wymóg uzyskania warunków zabudowy dla wydzielonych działek. Dlatego też chcąc wydzielić 3 działki musiał Pan wystąpić o warunki zabudowy dla każdej z nich.
• Występował Pan o podział i warunki zabudowy pozostałych wydzielonych działek sukcesywnie, ponieważ działki znajdują się na obszarze chronionym w związku czym podział danej działki gruntu podlega obostrzeniom. Dopuszcza Pan w przyszłości ewentualną sprzedaż wydzielonych działek. Działki te stanowią zabezpieczenie finansowe Pana i Pana rodziny w zależności od potrzeb bytowych i sytuacji życiowej, jakie mogą w przyszłości zaistnieć.
• W żaden sposób nie wykorzystywał Pan działki nr 1, działka ta jest nieużytkiem rolnym klasy VI.
• Na działce gruntu nr 7, wybudował Pan budynek mieszkalny jednorodzinny celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny.
• Od początku planował Pan wybudować na działce nr 7 budynek mieszkalny celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny.
• W odniesieniu do działki nr 7, z własnej inicjatywy podjął Pan następujące po sobie działania: wydzielenie drogi dojazdowej i wydzielenie działki, złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, wystąpienie o uzyskanie pozwolenia na budowę, rozpoczęcie budowy domu, doprowadzenie do budowanego domu sieci energetycznej i sieci wodociągowej, osadzenie bezodpływowego zbiornika na ścieki.
• Udzielił Pan pełnomocnictwa do działania w jego imieniu jedynie projektantowi w celu wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę i załatwienie wszystkich niezbędnych formalności związanych z budową domu, które to czynności leżą w gestii projektanta - wykonawcy sieci wodociągowej w zakresie niezbędnym do wykonania prac.
• Ustanowił Pan służebność drogi na rzecz zakładu energetycznego w celu przyłączenia działki do sieci energetycznej.
• Nigdy nie udostępniał Pan w jakiejkolwiek formie osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy podobnym charakterze, nieruchomość, na której wybudował dom.
• Nie podejmował Pan w odniesieniu do sprzedaży domu wraz z gruntem jakichkolwiek działań marketingowych. Rozważa Pan umieszczenie ogłoszeń na portalu internetowym w celu znalezienia nabywcy przedmiotowego domu.
• W związku ze sprzedażą domu, nie udzielał Pan innym podmiotom/osobom żadnych pełnomocnictw do działania w jego imieniu.
• Nie planuje i nie zamierza Pan budować i sprzedawać budynków na innych działkach, jak również nie planuje i nie zamierza zlecać innym podmiotom budowy i sprzedaży budynków.
• Dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, tj. w 2021 r. sprzedał niezabudowaną działkę nr 4 wspólnikom spółki cywilnej na zasadzie wspólności łącznej w ramach spółki cywilnej; 22 czerwca 2026 r. sprzedał Pan  niezabudowaną działkę gruntu nr 19 oraz udział wynoszący 1/30 w niezbudowanej działce gruntu oznaczonej nr 26 wydzielonej pod drogę wewnętrzną. Sprzedaż ww. nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast z tytułu sprzedaży ww. niezabudowanych działek gruntu, Wnioskodawca każdorazowo rejestrował się, jako podatnik VAT i następnie zgłaszał zaprzestanie wykonywania czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
• W 2025 r. uległ Pan wypadkowi i z uwagi na zaistniałe okoliczności zamierza sprzedać dom będący w stanie surowym zamkniętym, aby spłacić pożyczkę przeznaczoną na jego budowę i kredyt na zakup agregatu, jak również przeznaczyć środki finansowe na dalszą rehabilitację, co pozwoli mu odzyskać sprawność fizyczną.

Na tle powyższego opisu sprawy Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż domu wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, będzie stanowić odpłatną dostawę towaru podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że planując sprzedaż domu wraz z gruntem (działka nr 7) wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż domu wraz z gruntem (działka nr 7) nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Otrzymał Pan działkę, z której powstała działka nr 7 w formie darowizny. Działka nie była przez Pana wydzierżawiana. Nie prowadził Pan ani nie prowadzi działalności gospodarczej. W celu wybudowania domu wystąpił Pan o warunki zabudowy, uzyskał pozwolenie na budowę domu i wybudował Pan dom w stanie surowym dla własnych potrzeb. Od początku planował Pan wybudować na działce nr 7 budynek mieszkalny celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny, na który zaciągnął Pan pożyczkę. Nigdy nie udostępniał Pan nieruchomości w jakiejkolwiek formie osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy podobnym charakterze. Nie podejmował Pan w odniesieniu do sprzedaży domu wraz z gruntem jakichkolwiek działań marketingowych. W związku ze sprzedażą domu, nie udzielał Pan innym podmiotom/osobom żadnych pełnomocnictw do działania w jego imieniu. Zamierza Pan sprzedać dom, aby spłacić pożyczkę przeznaczoną na jego budowę i kredyt na zakup agregatu, jak również przeznaczyć środki finansowe na dalszą rehabilitację, co pozwoli mu odzyskać sprawność fizyczną. Tym samym, w tej sprawie, wystąpienie o warunki zabudowy nie jest czynnością, która została wykonana w celu zwiększenia wartości i atrakcyjności działki. W analizowanej sprawie nie będzie Pan prowadził działań w celu sprzedaży ww. działki zabudowanej domem w stanie surowym wykraczających ponad standardowe ogłoszenia prywatne zamieszczane przez osoby sprzedające prywatne nieruchomości.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki zabudowanej domem w stanie surowym nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W efekcie należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży nieruchomości (dom z gruntem) będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa tej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.