0114-KDIP4-2.4012.635.2026.2.AS

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usługi jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działki nr 1 będzie Pan zobowiązany do wystąpienia w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan pismem z 3 września 2026 r. (wpływ 3 września 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. (dalej: „Wnioskodawca”) posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

W drodze umowy darowizny z (…) przekazanej od ojca i ciotki Wnioskodawca stał się współwłaścicielem udziałów stanowiących łącznie 2/3 w niezabudowanej nieruchomości składającej się z 5 działek nr 1, 3, 4, 5, 6 oraz 7 o łącznym obszarze 1,8717 ha, położonej w miejscowości (...). Dodatkowo w ramach aktu notarialnego ojciec i ciotka Wnioskodawcy przenieśli na jego rzecz samoistne posiadanie niezabudowanych działek nr 8 i 2 o łącznym obszarze 0,0222 ha (stanowiących rowy).

W ramach tego samego aktu notarialnego Wnioskodawca kupił od wuja udział stanowiący 1/3 część w niezabudowanej nieruchomości składającej się z 5 działek nr 1, 3, 4, 5, 6 oraz 7 o łącznym obszarze 1,8717 ha, położonej w miejscowości (...), gminie (…), powiecie (...), województwie (…). W związku z powyższym Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem ww. działek. W następstwie wyżej wskazanego aktu notarialnego utworzono jedną księgę wieczystą nr (...), obejmującą wszystkie wymienione działki, z wyłączeniem działek stanowiących rowy, przy czym działki te - mimo że stanową jedną nieruchomość, fizycznie położone są po dwóch stronach drogi powiatowej. Działki przez 17 lat nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nabycie żadnej z ww. działek nie było udokumentowane fakturą, zatem nie występował podatek VAT do odliczenia.

W lutym 2023 roku na działce nr 6 (po drugiej stronie drogi powiatowej) Wnioskodawca wybudował dwie hale magazynowe, które aktualnie są przedmiotem najmu. Powyższe czynności realizowane są w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę od 18 listopada 2002 r., w której jako działalność przeważającą wskazuje wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, przy czym przedmiotowe nieruchomości (działki) nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

W 2024 roku do Wnioskodawcy zgłosiła się spółka komandytowa z siedzibą w (…), która z dniem 1 kwietnia 2025 r. przekształciła się w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”) sygnalizując zainteresowanie nabycia 3 działek o nr: - 1, - 2 (rów), - 3.

W konsekwencji Wnioskodawca oraz Spółka w dniu 4 grudnia 2024 r. zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży (dalej „Umowa Przedwstępna”), obejmującą działki 1, 3 o obszarze 0,7899 ha, dla których Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (...) oraz działki gruntu nr 2 o powierzchni 0,0098 ha, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta (rów).

Następnie, na podstawie aktu notarialnego z 19 maja 2025 r. zmieniającego Umowę Przedwstępną, doszło do zmiany zakresu sprzedaży, mianowicie sprzedaży miała podlegać tylko działka o nr 3 o obszarze 0,4138 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Działka nr 3”).

Finalnie, na podstawie aktu notarialnego z 12 marca 2026 r. doszło do sprzedaży Działki o nr 3. Na moment sprzedaży Działka nr 3 była nieogrodzona, nieuzbrojona, posiadała dostęp do drogi publicznej poprzez sąsiednią działkę, która stanowiła własność Skarbu Państwa. Działka nr 3 była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przewidującym jej przeznaczenie pod zabudowę usługową; plan ten został uchwalony bez inicjatywy ze strony Wnioskodawcy. Spółka (kupująca) we własnym imieniu i na własną rzecz uzyskała ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zamierzonej przez tą Spółkę inwestycji. Wnioskodawca, mimo że w akcie notarialnym zobowiązał się do udzielenia Spółce stosownych pełnomocnictw w razie zaistnienia takiej potrzeby, ostatecznie nie doszło do ich udzielenia, a Spółka samodzielnie występowała o uzyskanie decyzji, takich jak pozwolenie na budowę czy pozwolenia wodnoprawne.

22 kwietnia 2026 r., w formie aktu notarialnego, dokonano kolejnej zmiany Umowy Przedwstępnej. Na ich podstawie Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży Spółce działki o numerze 1 o obszarze 0,3761 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) oraz Działki nr 2 (rów). Finalnie więc, transakcja, która pierwotnie miała być jedną sprzedażą, z powodu nieznanych planów kupującego, była zmieniana i w konsekwencji rozdzielona na dwie transakcje.

Wnioskodawca w związku z sprzedażą Działki nr 3 nie występował w charakterze czynnego podatnika podatku VAT i dokonał sprzedaży Działki nr 3 jako składnika majątku prywatnego. Działka nr 3 nie została nabyta z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, zresztą od jej nabycia minęło kilkadziesiąt lat (od 2004 r.). Jak wskazano powyżej, to Spółka z własnej inicjatywy zgłosiła zainteresowanie nabyciem nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych zmierzających do jej zbycia, w szczególności nie zamieszczał ogłoszeń ani nie korzystał z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił nakładów mających na celu podniesienie atrakcyjności ani wartości Działki nr 3, nie realizował przyłączy i doprowadzenia mediów.

Okoliczności powyższe w tożsamym zakresie będą miały zastosowanie również do planowanej sprzedaży Działki nr 1 oraz Działki 2, na które opiewał pierwotnie akt notarialny umowy przedwstępnej. W szczególności mając na uwadze Działkę nr 1 - Działka ta nie została nabyta z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, a od jej nabycia (2004 r.) minęło kilkadziesiąt lat. Również w przypadku tej działki zainteresowanie jej nabyciem zostało zgłoszone z inicjatywy Spółki, a nie na skutek działań sprzedażowych podejmowanych przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych dotyczących Działki nr 1, nie zamieszczał ogłoszeń o jej sprzedaży ani nie korzystał z usług pośredników lub innych podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie ponosił także nakładów zmierzających do zwiększenia jej wartości lub atrakcyjności dla potencjalnego nabywcy, w szczególności nie wykonywał przyłączy, nie doprowadzał mediów ani nie podejmował innych działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca wcześniej zbywał nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym:

• 28 maja 2008 r. nabył do majątku prywatnego zabudowaną nieruchomość (działka 9 o pow. 0,0801 ha, nr KW (...) oraz niezabudowaną nieruchomość gruntową (grunt nr 10, o pow. 0,0801 ha, nr KW (...)). Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość z przeznaczeniem na realizację własnych celów mieszkaniowych, w szczególności sfinansował z własnych środków budowę budynku mieszkalnego na tej nieruchomości. Zamiarem Wnioskodawcy oraz jego małżonki było przeniesienie do wybudowanego domu ośrodka życiowego, co wiązało się z planowaną sprzedażą dotychczas zamieszkiwanej nieruchomości, stanowiącej własność małżonki. Potencjalny nabywca, który miał zakupić dom, w którym dotychczas małżonkowie mieszkali (dom żony) wycofał się z transakcji, co zakończyło się nawet procesem sądowym. Z uwagi na zmianę decyzji potencjalnego nabywcy domu, Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o pozostaniu w dotychczasowym miejscu zamieszkania, należącym do majątku osobistego małżonki, natomiast nowo wybudowany dom Wnioskodawca przeznaczył do zbycia. W konsekwencji, w dniu 20 października 2016 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działek nr 9 i 10 zabudowanych domem mieszkalnym na rzecz osoby fizycznej;
• 12 września 2012 r. Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego nieruchomość gruntową o nr 11 stanowiącą tereny leśne z możliwością zabudowy rekreacyjnej, o pow. 0,1201 ha, nr KW (...), na której dokonał budowy budynku mieszkalnego, który również miał spełniać możliwość realizacji własnych celów mieszkaniowych - jako miejsce na wyjazdy weekendowe. Jednakże Wnioskodawca podjął decyzję o zbyciu przedmiotowej nieruchomości, co nastąpiło 8 stycznia 2019 r. na rzecz osoby fizycznej;
• 17 maja 2010 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli we współwłasności działki o nr 12 i 13, o łącznym obszarze 0,1871 ha, o nr KW (...). Działki zostały nabyte w ramach wykonywania zarządu majątkiem prywatnym, stanowiącym współwłasność małżonków. Przedmiotową działką zainteresowała się Gmina (...), z uwagi na jej przydatność do organizowania eventów społecznych. Działka była wynajmowana prywatnie na rzecz Gminy (...), a finalnie z uwagi na to, że Gmina chciała rozpocząć inwestycje na tym terenie (postawić boisko, plac zabaw oraz obiekt użyteczności publicznej) w dniu 30 grudnia 2019 r. doszło do sprzedaży powyższych działek na rzecz Gminy (...).

Wnioskodawca podkreśla, że wszystkie wskazane powyżej transakcje sprzedaży nieruchomości nie były realizowane w ramach działalności gospodarczej, lecz stanowiły przejaw wykonywania prawa własności w zakresie zarządu majątkiem prywatnym.

Działka nr 1 została wydzierżawiona w okresie od 4 grudnia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r. dla Spółki. Dzierżawa miała charakter „symbolicznej” odpłatności i nie miała celu zarobkowego, bowiem grunt o wielkości 0,3761 ha został wydzierżawiony za 100 zł. Wyłącznym celem było - udostępnienie przyszłemu kupującymi tytułu stanowiącego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, po to, aby kupujący samodzielnie mógł rozpocząć długie procedury administracyjne związane z pozyskiwaniem pozwoleń budowlanych we własnym imieniu i na własny rachunek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

1. W jakim celu zakupił Pan udział stanowiący 1/3 część w niezabudowanej nieruchomości składającej się z 5 działek, w tym działki nr 1? W jaki sposób planował Pan wykorzystywać działkę nr 1?

Wnioskodawca zakupił udział stanowiący 1/3 część w niezabudowanej nieruchomości składającej się z 5 działek, w tym działki nr 1 w celu realizacji celów prywatnych oraz zachowania nieruchomości w majątku rodzinnym. Działka nr 1 miała być wykorzystywana wyłącznie na potrzeby prywatne Wnioskodawcy. Zakup udziału miał na celu finałowe skupienie w swoim ręku wszystkich udziałów (po otrzymaniu darowizny 2/3 udziału), czyli całej nieruchomości.

2. Czy działka nr 1 w momencie jej nabycia była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jakie przeznaczenie gruntu wynikało z planu?

W momencie nabycia przez Wnioskodawcę działka nr 1 nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

3. Czy w okresie posiadania przez Pana nieruchomości, dokonywano zmiany przeznaczenia działki nr 1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bądź występowano o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy? Z czyjej inicjatywy?

W okresie posiadania przez Wnioskodawcę nieruchomości, dla działki nr 1 został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący jej przeznaczenie pod zabudowę usługowo-handlową. Uchwalenie planu nastąpiło z inicjatywy rady gminy, w ramach prac planistycznych obejmujących obszar (...), bez inicjatywy oraz udziału Wnioskodawcy.

4. Wobec informacji we wniosku, że:

„Działki przez 17 lat nie były w żaden sposób wykorzystywane.”

Proszę wskazać:

a) W jaki sposób była/jest wykorzystywana działka nr 1 po upływie wskazanych 17 lat?

W jaki konkretnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał działkę mającą być przedmiotem sprzedaży? Co się z nią działo/dzieje w tym czasie, jakim czynnościom służyła/służy? - jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób działka zaspokajała te potrzeby prywatne/osobiste?

Wnioskodawca zaczął podejmować czynności formalne, aby na działce 6 wybudować dwie hale magazynowe, które aktualnie są przedmiotem najmu w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, w wyniku czego w lutym 2021 r. zostało wydane pozwolenie na budowę. Jak zostało wskazane we wniosku, dla działek nr 1, 3, 4, 5, 6 oraz 7 o łącznym obszarze 1,8717 ha, została utworzona jedna księga wieczysta nr (...) (z wyłączeniem działek stanowiących rowy), stąd określenie, że „działki przez 17 lat nie były w żaden sposób wykorzystywane” odnosiło się do wszystkich działek, jako jednej nieruchomości wieczystoksięgowej. Po upływie 17 lat jakiekolwiek czynności były podejmowane tylko względem jednej działki nr 6 w związku z realizacją inwestycji budowlanej.

Działka nr 1 nie była w żaden sposób wykorzystywana aż do momentu, kiedy w 2024 r. do Wnioskodawcy zgłosiła się Spółka sygnalizując zainteresowanie nabycia działek - umowę przedwstępną zawarto 4 grudnia 2024 r.

Działka nr 1 zaspokajała potrzeby prywatne Wnioskodawcy poprzez pozostawanie w jego majątku osobistym jako składnik majątku rodzinnego. Wnioskodawca traktował ją również jako składnik majątku, który w przyszłości mógł zostać przekazany jego dzieciom.

b) Czy zbywana nieruchomość miała/ma/będzie mieć jakikolwiek związek z Pana działalnością gospodarczą, a jeśli tak - to jaki?

Zbywana nieruchomość nie miała/nie ma/nie będzie mieć jakiegokolwiek związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

5. Czy poza oddaniem działki w dzierżawę Spółce planującej kupić nieruchomość, kiedykolwiek od momentu nabycia do momentu zbycia udostępniał/udostępnia/będzie Pan udostępniał działkę nr 1 osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) W jakim okresie działka była udostępniana osobom trzecim oraz na podstawie jakiej umowy?

Poza oddaniem działki w dzierżawę Spółce planującej kupić nieruchomość Wnioskodawca nie udostępniał działki nr 1 osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze.

Działka nr 1 została wydzierżawiona w okresie od 4 grudnia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r. dla Spółki, która zamierza kupić działkę. Dzierżawa miała charakter „symbolicznej” odpłatności i nie miała celu zarobkowego, bowiem grunt o wielkości 0,3761 ha został wydzierżawiony za 100 zł. Wyłącznym celem było udostępnienie przyszłemu kupującemu tytułu stanowiącego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, po to, aby kupujący samodzielnie mógł rozpocząć długie procedury administracyjne związane z pozyskiwaniem pozwoleń budowlanych we własnym imieniu i na własny rachunek.

Wskazać w tym miejscu należy na bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, które wskazuje, że „nie każde wydzierżawienie nieruchomości oznacza, że jest ona wykorzystywana na prowadzenia działalności gospodarczej”, w szczególności, gdy odpłatność ma charakter symboliczny i nieekwiwalentny, nie można mówić tu o celu zarobkowym, tak m.in.:

- wyrok NSA z 3 marca 2017 roku, sygn. I FSK 1155, - wyrok NSA z 5 marca 2019 roku, sygn. I FSK 385/17.

Tym samym, fakt opisanej tu dzierżawy nie wpływa na ocenę, iż zbycie nieruchomości nastąpi w ramach majątku prywatnego.

b) Czy działka była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?

Działki nie były udostępnianie w inny sposób niż opisany powyżej.

6. Czy udzielił Pan/planuje Pan udzielić pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz podmiotom trzecim w związku ze zbywaną działką nr 1, np. w celu uzyskania decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą działki - jeżeli tak, to proszę wskazać zakres pełnomocnictwa?

Wnioskodawca, mimo że w akcie notarialnym zobowiązał się do udzielenia Spółce stosownych pełnomocnictw w razie zaistnienia takiej potrzeby, ostatecznie nie doszło do ich udzielenia, a Spółka samodzielnie występowała o uzyskanie decyzji, takich jak pozwolenie na budowę czy pozwolenia wodnoprawne. Spółka we własnym imieniu i na własną rzecz uzyskała ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zamierzonej przez tą Spółkę inwestycji

7. Czy w przedwstępnej umowie sprzedaży działki nr 1 zostały zawarte warunki od spełnienia których jest uzależniona sprzedaż? Jeśli tak, jakie?

W przedwstępnej umowie sprzedaży działki nr 1 w formie aktu notarialnego z 4 grudnia 2024 r. zostały zawarte następujące warunki zawarcia umowy sprzedaży:

1)  uzyskanie przez Spółkę ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzające projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Spółkę inwestycji;

2)  uzyskanie przez Spółkę ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji, o ile uzyskanie takiej decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami;

3)  przeprowadzenie przez Spółkę procesu analizy stanu prawnego działki 1 oraz uznanie przez Spółkę, według jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

4)  uzyskanie przez Spółkę na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają według jej oceny, realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji, w tym wynik badania geotechnicznego pod kątem przydatności podłoża dla potrzeb planowanego inwestycji oraz możliwości posadowienia na nieruchomości obiektów wykaże występowanie prostych warunków gruntowych w rozumieniu rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych;

5)  przeprowadzenie komercjalizacji polegającej na nabyciu przez Spółkę innych nieruchomości w celu realizacji inwestycji oraz zawarciu przez Spółkę umowy z klientem lub klientami docelowymi, dotyczącej inwestycji planowanej przez Spółkę na działce nr 1;

6)  uzyskanie przez Spółkę prawomocnego postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie przez Wnioskodawcę działki nr 2;

7)  potwierdzenie przez Spółkę, że uzyskane warunki techniczne (zaopatrzenia w media), decyzje, pozwolenia, zezwolenia oraz inne zgody spełniają wymagania planowanej inwestycji, a koszty ich realizacji nie przekraczają założeń budżetowych planowanej inwestycji;

8)  uzyskanie przez Wnioskodawcę zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, KRUS w trybie art. 306g ustawy Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia wydanego przez ZUS, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

8. Czy dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży nieruchomości, z tytułu której był podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, ile i jakie?

Nie, Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości, z tytułu której był podatnikiem podatku VAT.

9. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to proszę wskazać:

Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości, jednak nie są one przeznaczone do przyszłej sprzedaży, wobec czego udzielenie odpowiedzi na niniejsze pytanie pozostaje bezprzedmiotowe.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca, w związku ze sprzedażą Działki nr 1, będzie zobowiązany do wystąpienia w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą Działki nr 1 Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wystąpienia w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.

Uzasadnienie do zdarzenia przyszłego

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT jest uniwersalna i pozwala na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT. Wnioskodawca prowadząc działalność gospodarczą jest zarejestrowany dla potrzeb prowadzenia tej działalności jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Jednakże, w ocenie Wnioskodawcy, sama tylko okoliczność, że będąc zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług wykonuje czynność wymienioną w katalogu zawartym w art. 5 Ustawy VAT (w tym przypadku odpłatną dostawę towarów w postaci nieruchomości), nie jest wystarczającą przesłanką do stwierdzenia podlegania takiej transakcji opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Warunkiem niezbędnym jest bowiem, aby Wnioskodawca przy wykonywaniu tej transakcji działał w charakterze podatnika, a zatem podmiotu wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 Ustawy VAT.

Oznacza to, że kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Z kolei wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, że Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Działek (w tym Działki nr 1) nie podejmował/nie podejmuje/nie będzie podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środku podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT. Tym samym nie zachodzą przesłanki, które skutkowałyby uznaniem Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, gdyż sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Jest to ugruntowane podejście organów podatkowych, potwierdzają to m.in.:

1. interpretacja indywidulna z 18 stycznia 2022 r., sygn. 0115-KDST3.4012.20.2021.2.AP, zgodnie z którą „podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną)”,

2. interpretacja indywidualna z 6 marca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.699.2024.4.AKR, zgodnie z którą: „Z treści złożonego wniosku wynika, że są Państwo współwłaścicielami nieruchomości - działek niezabudowanych. (…) Nigdy nie zostały wprowadzone na majątek firmy żadnego z kupujących. (…) Sprzedający podejmują działania w celu znalezienia nabywcy, głównie zawierając umowy z pośrednikami w zakresie sprzedaży nieruchomości. (…) W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej.”

3. interpretacja indywidualna z 25 czerwca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.167.2025.3.PM, zgodnie z którą: „Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej, w tym nie była dzierżawiona. Nigdy nie poniosła Pani nakładów służących uatrakcyjnieniu którejkolwiek z działek, ani nie podejmowała działań ukierunkowanych na promocję ich sprzedaży. W szczególności nigdy nie zamierzała Pani prowadzić na zakupionej Nieruchomości komercyjnych inwestycji budowlanych na sprzedaż; nie dokonywała Pani uzbrojenia terenu i nie wydzielała dróg wewnętrznych. Nie podejmowała Pani działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości (z ofertą zakupu Nieruchomości zgłosiła się bezpośrednio Zainteresowana. Nie podejmowała Pani czynności, które zmierzały do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę. Nie występowała Pani o opracowanie lub zmianę przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. (…) W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.”

4. Najnowsza interpretacja indywidualna z 10 kwietnia 2026, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.123.2026.2.MKA, zgodnie z którą: „W stosunku do 2 działek, jak wynika z opisu sprawy, nie ponosił Pan, oraz nie zamierza ponosić żadnych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, tj. nie uzbroił Pan terenu, nie wykonał ogrodzenia, nie wystąpił o uchwalenie ani o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, nie wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie wytyczył dróg dojazdowych, ani nie wykonywał innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności gruntu. Nie zamieszczał Pan również ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji ani nie wykonywał innych działań marketingowych w stosunku do Nieruchomości. Nie udzielał i nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, nie zamierza Pan zawierać z nabywcą umowy przedwstępnej. Wcześniej nie sprzedawał Pan innych nieruchomości.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania 2 działek nr 1 i 2, nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku.”

W opisanym zdarzeniu przyszłym wskazane zostało, że Wnioskodawca w związku z sprzedażą Działki nr 1 nie występuje w charakterze czynnego podatnika podatku VAT. Działka nr 1 nie została nabyta z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, zresztą od jej nabycia minęło kilkadziesiąt lat. Jak wskazano powyżej, to Spółka z własnej inicjatywy zgłosiła zainteresowanie nabyciem nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych zmierzających do jej zbycia, w szczególności nie zamieszczał ogłoszeń ani nie korzystał z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił nakładów mających na celu podniesienie atrakcyjności ani wartości Działki nr 1, nie realizował przyłączy i doprowadzenia mediów. Co prawda Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest w ramach prowadzonej działalności czynnym podatnikiem VAT, ale jest to działalność, w której jako działalność przeważającą wskazuje wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, przy czym Działka nr 1 nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności.

Wnioskodawca wskazał, że Działka nr 1 została wydzierżawiona w okresie od 4 grudnia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r. dla Spółki. Dzierżawa miała charakter „symbolicznej” odpłatności i nie miała celu zarobkowego, bowiem grunt o wielkości 0,3761 ha został wydzierżawiony za 100 zł. Wyłącznym celem było - udostępnienie przyszłemu kupującemu tytułu stanowiącego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, po to, aby kupujący samodzielnie mógł rozpocząć długie procedury administracyjne związane z pozyskiwaniem pozwoleń budowlanych we własnym imieniu i na własny rachunek. W tym miejscu należy zauważyć, że sama dzierżawa nie powinna klasyfikować sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Potwierdza to m.in. wyrok WSA z 16 stycznia 2026 r., sygn. III SA/Wa 1869/25, zgodnie z którym: „Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu, DKIS dokonał znaczącego uproszczenia albowiem sam fakt uznania dzierżawy gruntu za działalność gospodarczą nie ma automatycznego przeniesienia na późniejszą transakcję sprzedaży gruntu. Gdyby tak było to wyrok TS w sprawie Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10, EU:C:2011:589 byłby bezprzedmiotowy albowiem w wyroku tym wyraźnie odnoszono się do gruntu, który przed analizowaną transakcją jego sprzedaży, był przedmiotem działalności rolniczej, a zatem w myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112, przedmiotem działalności gospodarczej.

Powyższe wynika z faktu, że każda transakcja powinna być rozpatrywana perse (por. wyrok TS Optigen i in., C-354/03, C-355/03 i C- 484/03, EU:C:2006:16, pkt 47). Z brzmienia art. 2 pkt 1 lit. a) dyrektywy 112 wynika, że aby transakcja mogła podlegać VAT, podatnik musi „działać w takim charakterze”. Natomiast podmiot dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika a transakcja nie podlega VAT (zob. podobnie wyroki TS: Armbrecht, C- 291/92, EU:C:1995:304, pkt 16-18; Bakcsi, C-415/98. EU:C:2001:136, pkt 24).”

W świetle tak kształtującego się zdarzenia przyszłego, nie można mówić o aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie tego rodzaju sprzedażą.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie przez Wnioskodawcę Działki nr 1, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia Działki nr 1, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W związku z powyższymi okolicznościami należy zauważyć, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży przez Wnioskodawcę, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które mogłyby jednoznacznie przesądzić czy sprzedaż Działki nr 1 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek przesądzających o uznaniu Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży Działki nr 1, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż Działki nr 1 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania Ustawy VAT nie mają zastosowania.

W tym miejscu warto również wspomnieć, że Wnioskodawca uzyskał interpretację indywidualną z 19 czerwca 2026 r., sygn. 0114-KDWP.4011.218.2026.2.AS1, w tożsamym stanie faktycznym, w którym Organ uznał za prawidłowe stanowisko, iż planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki nr 1 nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami nieruchomość gruntowa - czy to zabudowana czy niezabudowana - spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wtedy, gdy jest dokonywana przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Wobec tego właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, ani wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, podatnikiem podatku od towarów i usług  nie jest ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże za podatnika VAT uznaje się każdego, kto podejmuje czynności zmierzające do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje bezpośrednio w analizowanych przepisach ustawy. Wynika ono jednak z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło opodatkowania sprzedaży części majątku służącej do celów prywatnych (niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej) przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej.

„Majątek prywatny” to taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Z powołanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania nieruchomości wykazywać zamiar jej wykorzystywania w celach osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości może być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Stanowisko to potwierdził również  Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, wskazując, że majątek prywatny to mienie służące zaspokajaniu potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać na formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Za podatnika należy więc uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki i wykazuje aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że:

• od 18 listopada 2002 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą, w której jako działalność przeważającą wskazano wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi; jest Pan czynnym podatnikiem VAT;
• w 2004 roku stał się Pan właścicielem działki nr 1, nabywając udział w wysokości 2/3 w drodze darowizny oraz udział w wysokości 1/3 w drodze kupna;
• działka nr 1 zaspokajała Pana potrzeby prywatne poprzez pozostawanie w majątku osobistym jako składnik majątku rodzinnego, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i nie miała i nie ma żadnego związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą;
• w 2024 r. zgłosiła się do Pana Spółka zainteresowana nabyciem działek nr 1, 3 oraz 2; umowę przedwstępną Pan zawarł w 2024 r.;
• w 2025 r. z powodu planów kupującego zmieniono zakres umowy przedwstępnej, sprzedaży miała podlegać tylko działka nr 3, którą finalnie Pan sprzedał w 2026 r.
• w 2026  wyniku kolejnej zmiany umowy przedwstępnej zobowiązał się Pan do sprzedaży działki nr 1 oraz 2 (rów).

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działki nr 1 będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalności gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak już wskazano, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo, ponieważ dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął oraz podejmie w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1.

Z opisu sprawy wynika, że stał się Pan właścicielem działki nr 1 w 2004 r., nabywając udział w wysokości 2/3 w drodze darowizny oraz udział w wysokości 1/3 w drodze kupna. Zakup miał na celu zachowanie całej nieruchomości w majątku rodzinnym. Od momentu nabycia działka 1 miała być i była wykorzystywana wyłącznie na Pana potrzeby prywatne. Nieruchomość nie miała żadnego związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, pozostawała w Pana majątku osobistym jako składnik majątku rodzinnego, który w przyszłości mógł zostać przekazany dzieciom.

W okresie posiadania przez Pana nieruchomości dla działki nr 1 został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający jej przeznaczenie pod zabudowę usługowo-handlową. Uchwalenie planu nastąpiło z inicjatywy rady gminy, bez Pana inicjatywy. Działka nr 1 nie była przez Pana w żaden sposób wykorzystywana aż do momentu, kiedy w 2024 r. zgłosiła się Spółka zainteresowana kupnem.

W okresie od 4 grudnia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r. działka nr 1 została wydzierżawiona dla spółki planującej nabyć nieruchomość. Dzierżawa miała charakter symbolicznej odpłatności i nie miała celu zarobkowego. Wyłącznym celem było udostępnienie przyszłemu kupującemu tytułu stanowiącego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, aby mógł samodzielnie rozpocząć procedury administracyjne związane z pozyskiwaniem pozwoleń budowlanych we własnym imieniu i na własny rachunek. Poza ww. oddaniem działki w dzierżawę Spółce planującej kupić nieruchomość nie udostępniał Pan działki nr 1 osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze.

Mimo, że w akcie notarialnym zobowiązał się Pan do udzielenia pełnomocnictw spółce planującej kupić nieruchomość, ostatecznie nie doszło do ich udzielenia, a spółka samodzielnie występowała o uzyskanie decyzji, takich jak pozwolenie na budowę czy pozwolenia wodnoprawne. Spółka we własnym imieniu i na własną rzecz uzyskała ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zamierzonej przez tą spółkę inwestycji.

W odniesieniu do sprzedaży działki nie prowadził Pan działań marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń o jej sprzedaży ani nie korzystał z usług pośredników lub innych podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie ponosił Pan także nakładów zmierzających do zwiększenia jej wartości lub atrakcyjności dla potencjalnego nabywcy, w szczególności nie wykonywał przyłączy, nie doprowadzał mediów ani nie podejmował innych działań charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Ponadto nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży nieruchomości, z tytułu której był podatnikiem VAT oraz nie posiada nieruchomości przeznaczonych do przyszłej sprzedaży.

Stwierdzić zatem należy, że w całym okresie posiadania działki nr 1, nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do działań handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek uzasadniających uznanie tej transakcji za działalność o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. O wykorzystywaniu nieruchomości do działalności gospodarczej nie przesądza również oddanie działki nr 1 w dzierżawę spółce planującej jej zakup, ponieważ wyłącznym celem  dzierżawy było umożliwienie nabywcy uzyskania pozwoleń budowlanych we własnym imieniu i na własny rachunek. Działania podjęte przez spółkę nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności nieruchomości, lecz są wykonywane przez przyszłego nabywcę we własnym interesie i służą przystosowaniu gruntu do realizacji jego własnych potrzeb.

Analiza okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki nr 1 nie będzie stanowiła czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. W sprawie nie występują przesłanki świadczące o Pana aktywności w zakresie sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, brak jest przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności. Nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż działki nr 1 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Opisana skala zaangażowania przy sprzedaży nieruchomości nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż działki nr 1 będzie stanowiła realizację Pana prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W rezultacie, w odniesieniu do tej transakcji, nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.