0114-KDIP4-1.4012.539.2026.1.PS

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Od 2013 r. na stałe mieszka za granicą. Pierwotnie w Belgii, a od 2014 r. w Holandii. Jest rezydentem podatkowym Holandii, a w Polsce podlega jedynie ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest i nigdy nie była zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawczyni nie prowadzi ani nie prowadziła działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, w szczególności: czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (68.31.Z), kupna i sprzedaży na własny rachunek (68.10.Z), ani czynności zarządzania nieruchomościami (68.32.Z).

Wnioskodawczyni nabyła w dniu 28 października 2010 r., nieodpłatnie, w drodze darowizny od rodziców, gospodarstwo rolne, w skład których weszło siedem działek rolnych w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), łącznego obszaru 2,8454 ha. Pięć działek stanowi grunty niezabudowane. Jedna z działek nr 1 wydzielona została wskutek modernizacji ewidencji gruntów gminy (…) i stanowi pas drogi gminnej. Natomiast jedna z działek nr 2 zabudowana jest drewnianym budynkiem mieszkalnym, w stanie przeznaczonym do rozbiórki. Identyfikator działki: (…), numer działki: 2, Obręb (…). Działka posiada powierzchnię 0,8113 ha. Użytki klas: RIVa - grunty orne, RIVb - grunty orne, Br-RIVb - grunty rolne zabudowane. Księga wieczysta nr (...).

Działka jest położona w I linii zabudowy od drogi gminnej. Działka nr 2 znajduje się w terenie 1RM - teren zabudowy mieszkaniowej zagrodowej, RPm - teren rolny z dopuszczeniem zabudowy, zgodnie z Uchwałą Nr I z dnia 16 września 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…), zwanego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…). W związku z tym, że Wnioskodawczyni na stałe przebywa w Holandii, tam posiada swój ośrodek interesów życiowych i gospodarczych, nie przebywa w Polsce i nie ma możliwości zajmować się gruntem, ani gospodarstwem, postanowiła sprzedać nieruchomość.

Obecnie gospodarstwo rolne nie jest prowadzone. W sąsiedztwie działki zlokalizowana jest zabudowa jednorodzinna. W związku z tym Wnioskodawczyni zwróciła się w 2026 r. do Wójta (…) z wnioskiem o podział działki nr 2 i wydzielenie 6 działek pod zabudowę jednorodzinną oraz 1 działki pod zabudowę rolniczą.

W związku ze stanem istniejącego na działce drewnianego budynku mieszkalnego oraz z wydzieleniem obszaru pod drogę wewnętrzną, zaszła również konieczność jego rozbiórki. W tym celu Wnioskodawczyni złożyła w Starostwie Powiatowym w (...) wniosek o rozbiórkę. Wnioskodawczyni nie czyniła żadnych innych działań ani prac w odniesieniu do nieruchomości. Nie uzbrajała terenu, nie utwardzała drogi wewnętrznej i nie zamierza w przyszłości przeprowadzać ani zlecać takich prac. Na działce znajduje się gaz oraz kanalizacja wykonana przez gminę, w ramach jej odgórnych działań, bez wniosku Wnioskodawczyni. Budynek mieszkalny znajdujący się na działce jest w stanie nienadającym się do remontu, a jedynie do rozbiórki. Dawniej był zamieszkały przez dziadków i ojca Wnioskodawczyni. Nigdy jednak nie miał, ani obecnie nie posiada doprowadzonych żadnych mediów. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań w tym zakresie, w szczególności nie składała wniosków o doprowadzenie przyłączy wody, gazu, prądu i innych i nie prowadziła prac polegających na doprowadzeniu takich przyłączy. W przyszłości zajdzie konieczność doprowadzenia sieci gazu, wody i prądu, do poszczególnych działek. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować w tym kierunku żadnych działań.

Częściowe ogrodzenie działki zostało wykonane z dwóch stron przez właścicieli sąsiednich zabudowanych działek, ogrodzenie frontu działki zostało wykonane przez Wnioskodawczynię w celu zabezpieczenia budynku przed ingerencją w niego osób postronnych, a więc w celu zabezpieczenia podczas jej nieobecności w Polsce. Tylna część działki 2 pozostaje nieogrodzona.

Wnioskodawczyni, poza wyżej opisanymi działaniami, tj.: wykonaniem ogrodzenia frontu działki, wystąpieniem o rozbiórkę oraz o podział działki na mniejsze, nie wykonywała żadnych prac ani nakładów, nie podejmowała działań, które spowodowałyby jak wskazano powyżej - wzrost wartości działki oraz jej uatrakcyjnienie.

Z uwagi na brak miejsca zamieszkania i miejsca stałego pobytu w Polsce, Wnioskodawczyni zawarła umowę z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które działa na obszarze województwa lubelskiego. Umowa ta została podpisana, z uwagi na sytuację osobistą Wnioskodawczyni, tj. zamieszkiwanie na stałe w Holandii, a co za tym idzie - brak możliwości jeżdżenia do instytucji i urzędów w celu poboru ewentualnych dokumentów czy też składania wniosków oraz brak możliwości każdorazowego przyjazdu w celu prezentacji zainteresowanym nabywcom.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła, nie prowadzi oraz nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, jak również nie podejmowała działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem gruntami.

Dotychczas (w lipcu 2026 r.) Wnioskodawczyni zbyła jedynie jedną działkę rolno-leśną w (…). Działka będąca przedmiotem sprzedaży stanowiła składnik jej majątku prywatnego nabyty w drodze darowizny od rodziców, nie w celu dalszej odsprzedaży w ramach działalności zarobkowej. Wnioskodawczyni od 12 lat mieszka w Holandii i postanowiła wyzbyć się majątku posiadanego w Polsce w ramach zwykłych działań właścicielskich. Środki uzyskane z dotychczasowej sprzedaży działki rolno-leśnej zostały w całości przeznaczone na cele prywatne, wydatki codzienne. Nie zostały przeznaczone na zakup innych nieruchomości - ani w Polsce, ani w Holandii.

Działka będąca przedmiotem niniejszego wniosku (nr 2), w okresie posiadania przez Wnioskodawczynię w całości, nigdy nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, w tym do działalności rolniczej. W szczególności działka nigdy nie była przedmiotem wynajmu, dzierżawy, oddania w odpłatne czy nieodpłatne użytkowanie. Wnioskodawczyni nigdy nie była ani nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy VAT.

Wnioskodawczyni poza współpracą z biurem nieruchomości (organizacja procesu sprzedaży) nie prowadziła ani nie zamierza prowadzić w przyszłości żadnych samodzielnych działań reklamowych, marketingowych w celu przyśpieszenia sprzedaży, w szczególności w Internecie, prasie, radiu.

Z uwagi na zamieszkiwanie w Holandii na stałe i brak możliwości każdorazowego przyjazdu, Wnioskodawczyni udzieliła pośrednikowi w obrocie nieruchomościami pełnomocnictwa obejmującego: zawieranie umów przedwstępnych i rezerwacyjnych, składanie oświadczeń woli, odbiór zadatków, zaliczek i opłat rezerwacyjnych, składanie i wycofywanie wniosków, zrzeczenie się prawa do odwołania od decyzji, prowadzenie spraw geodezyjnych i podziałowych, reprezentację przed urzędami, sądami, instytucjami i osobami fizycznymi oraz prawnymi.

Wnioskodawczyni nie podpisała żadnych umów rezerwacyjnych ani umów przedwstępnych, na podstawie których doszłoby do przeniesienia prawa do rozporządzania działką jak właściciel.

Jeśli w przyszłości Wnioskodawczyni będzie musiała zawrzeć umowę przedwstępną (np. jeśli potencjalny nabywca będzie starał się o kredyt hipoteczny), wówczas nie planuje udzielać żadnych zgód ani upoważnień w celu występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących działek.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć na wydatki osobiste, w tym ewentualnie na zakup większego domu dla swojej rodziny (cel prywatny).

Wnioskodawczyni nie planuje zakupu innych nieruchomości. Wnioskodawczyni nie planuje w okresie od dnia złożenia niniejszego wniosku, do dnia ewentualnej sprzedaży, dokonywać żadnych działań powodujących uatrakcyjnienie działki, to jest m.in. nie planuje: urządzać dróg, doprowadzać mediów, przyłączy, występować z wnioskiem o pozwolenia na budowę i innych, nie planuje również prowadzić żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe działania właścicielskie.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym, w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni nie będzie występować w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Dz.U.2025.775 (dalej: ustawy, ustawy VAT), prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT i w konsekwencji - ewentualna przyszła sprzedaż działek, powstałych z podziału działki nr 2, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni nie będzie występować w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT i w konsekwencji - przyszła sprzedaż działek, powstałych z podziału działki nr 2, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy VAT.

Wnioskodawczyni działa jako osoba fizyczna, nie działa w tym przypadku jako podatnik VAT. Sprzedaż części działki nr 2 nie będzie stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Transakcja ta będzie związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2025.775), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C‑25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Trybunał orzekł m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Wnioskodawczyni podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawczynię za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie Wnioskodawczyni, skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie tej sprzedaży, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Działka nie została przez Wnioskodawczynię nabyta w celu dalszej odsprzedaży - została nabyta nieodpłatnie w 2010 r. w drodze darowizny od rodziców. Przez cały okres posiadania, Wnioskodawczyni nie dokonywała w odniesieniu do działki żadnych działań mających charakter profesjonalnej działalności gospodarczej, a ponadto działka nie była przedmiotem - w szczególności dzierżawy, najmu, czy umów o podobnym charakterze.

Działka jest częściowo uzbrojona jedynie w pasie położonym przy drodze gminnej, a więc przez dwie nowo wydzielone frontowe działki będą biegły gaz oraz kanalizacja. Do wszystkich działek należy doprowadzić prąd oraz wodę. Pozostałe działki nie posiadają ponadto uzbrojeń doprowadzonego gazu ani kanalizacji. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań w tym zakresie, w szczególności nie składała wniosków o doprowadzenie przyłączy wody, gazu, prądu i innych. Działki są jedynie częściowo ogrodzone.

Wnioskodawczyni nie wykonywała żadnych prac ani nie ponosiła nakładów, nie podejmowała działań, które spowodowałyby wzrost wartości działek oraz ich uatrakcyjnienie.

Wnioskodawczyni od ok. 13 lat na stałe przebywa i pracuje (pierwotnie w Belgii, a od 2014 r. w Holandii). Nigdy nie prowadziła, ani nie zamierza prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie prowadziła ani nie zamierza prowadzić w przyszłości żadnych samodzielnych działań reklamowych w celu przyśpieszenia sprzedaży, w szczególności w internecie, prasie, radiu.

Środki pozyskane ze sprzedaży działek zamierza przeznaczyć na wydatki prywatne, ewentualnie na zakup większego domu dla swojej 5-cio osobowej rodziny.

W ocenie Wnioskodawczyni o podjęciu profesjonalnych działań wobec gruntów nie można również traktować podziału nieruchomości. Dokonywanie podziału nieruchomości w celu uzyskania korzystniejszego finansowo efektu przy jej sprzedaży jest typowym działaniem właścicielskim. Podejmowanie zabiegów w celu korzystnej sprzedaży nieruchomości nie może być automatycznie traktowane jako działalność w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Właściciel dużej nieruchomości planując jej zbycie nie może się ograniczać jedynie do jej sprzedaży w całości tudzież niewielkiego podziału, by nie przypisać mu profesjonalnej, ciągłej i zorganizowanej aktywności cechującej działalność podatnika VAT. Brak podziału działki utrudniałoby, a nawet uniemożliwiałoby sprzedaż (tak w Wyroku NSA z dnia 10 lipca 2024 r. I FSK 20/22). „Podział dużej nieruchomości na mniejsze działki w celu łatwiejszej jej sprzedaży mieści się w działaniach właścicielskich, które mogą obejmować również działania w celu uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży (...) nie stanowi działań o profesjonalnym charakterze” - tak Wyrok WSA w Szczecinie, z dnia 9 stycznia 2025 r. sygn. I SA/Sz 468/24. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego natomiast przyjmuje się ponadto, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., I FSK 45/18, prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r., I SA/Gd 816/22).

Okoliczność podziału gruntu na mniejsze działki nie może przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością. Wnioskodawczyni nie podjęła i nie będzie podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, a także nie angażowała i nie będzie angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

W ocenie Wnioskodawczyni, nie można uznać, że sam podział działek jest działaniem typowym dla handlowca. Zarówno orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, jak i krajowych sądów administracyjnych wskazuje, że liczba czy częstotliwość transakcji nie stanowi kryterium decydującego o uznaniu danej osoby za podatnika VAT. Istotne znaczenie ma natomiast to, czy sprzedający podejmuje aktywne działania porównywalne do działań producentów, handlowców lub usługodawców. W analizowanej sprawie Wnioskodawczyni nie angażowała środków typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie prowadziła działalności deweloperskiej, nie nabywała gruntów z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, nie uzbrajała terenów w celu zwiększenia ich atrakcyjności handlowej, nie prowadziła zorganizowanych akcji marketingowych wykraczających poza zwykłe formy poszukiwania nabywców oraz nie korzystała z rozbudowanej infrastruktury organizacyjnej właściwej przedsiębiorcom działającym na rynku nieruchomości.

Sam fakt podziału większego areału na mniejsze działki oraz ich późniejszej sprzedaży nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli działania te mieszczą się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności.

Sama współpraca z pośrednikiem przy sprzedaży, również nie przesądza od razu o powstaniu obowiązku podatkowego. W wyroku z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24, TSUE analizował sytuację sprzedaży kilku działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę. Sprzedaż była poprzedzona szeregiem czynności przygotowawczych, realizowanych przez profesjonalnego pełnomocnika działającego w imieniu właścicieli. Trybunał wskazał, że w takich okolicznościach może dojść do uznania, że sprzedaż stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT.

Trybunał jednocześnie nie stwierdził, że samo skorzystanie z usług profesjonalnego pełnomocnika przesądza automatycznie o powstaniu obowiązku podatkowego. Jedynie „całokształt działań”, również tych podejmowanych w imieniu właściciela nieruchomości przez profesjonalistę, może prowadzić do takiej kwalifikacji, jeżeli mają one zorganizowany, systematyczny i profesjonalny charakter.

TSUE uznał, że artykuł 9 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że: można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego oraz w stanowisku własnym Wnioskodawczyni, przywołując jednocześnie orzecznictwo sądów administracyjnych, samo wystąpienie o podział działki, nie przesądza od razu o profesjonalnym charakterze tej działalności.

W omawianej sytuacji, działania te nie mają zorganizowanego, systematycznego i profesjonalnego charakteru, a pośrednik nieruchomości jedynie pomaga Wnioskodawczyni w czynnościach, które ze względów zamieszkiwania na stałe w Holandii, nie są możliwe do wykonania osobiście i na miejscu przez Wnioskodawczynię.

Pośrednik w szczególności nie był, nie jest i nie będzie odpowiedzialny za samodzielne dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki i sporządzenie wniosku. Treść wniosku ustalana była w porozumieniu z Wnioskodawczynią (to Wnioskodawczyni redagowała treść wniosku oraz podpisywała go), a jedynie samo złożenie w urzędzie gminy należało do obowiązku pośrednika. Pośrednik nie był również odpowiedzialny za ewentualne podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych, uzbrojenie nieruchomości w media i inne.

Podjęte przez Wnioskodawczynię czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, w ocenie Wnioskodawczyni, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Wnioskodawczyni nie inwestowała ani nie zamierza inwestować środków pozyskanych ze sprzedaży w kolejne nieruchomości, które miałby być przedmiotem sprzedaży, co nadawałoby jego działaniom charakter ciągły w zamiarze dokonywania profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W związku z tym można stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku Wnioskodawczyni nie podejmuje i nie będzie podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem w ocenie Wnioskodawczyni, czynności poczynione w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, to jest wniosek o rozbiórkę budynku mieszkalnego (będącego w złym stanie technicznym, nienadającym się do remontu i zamieszkania) wraz z planowanym podziałem działki na mniejsze - nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działania podjęte przez Wnioskodawczynię należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, bowiem sprzedaż tak dużej działki w tym miejscu byłaby bardzo utrudniona.

Samo dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem - uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej. Jak wskazał NSA w wyroku z 24 czerwca 2021 r., II FSK 462/20, „zarząd majątkiem” swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy, w ocenie Wnioskodawczyni, w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Tym samym, nie działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Transakcje te uznać należy za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 2, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podobnie w interpretacji Indywidualnej Dyrektora KIS: z dnia 2 października 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.478.2024.2.DS oraz z dnia 1 września 2025 r. 0112-KDIL1-1.4012.446.2025.2.JKU.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwe jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyższych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy z tytułu sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 2 będzie Pani występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy czynność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność związana ze sprzedażą działek, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmie Pani w związku ze sprzedażą działek ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wskazała Pani, że nabyła Pani działkę nr 2 nieodpłatnie w drodze darowizny od rodziców. Wystąpiła Pani z wnioskiem o podział działki nr 2 i wydzielenie 6 działek, pod zabudowę jednorodzinną oraz 1 działki pod zabudowę rolniczą. W związku ze stanem istniejącego na działce drewnianego budynku mieszkalnego oraz z wydzieleniem obszaru pod drogę wewnętrzną, zaszła konieczność jego rozbiórki. W tym celu złożyła Pani w Starostwie Powiatowym wniosek o rozbiórkę. Nie czyniła Pani żadnych innych działań ani prac w odniesieniu do nieruchomości. Nie uzbrajała Pani terenu, nie utwardzała drogi wewnętrznej i nie zamierza Pani w przyszłości przeprowadzać ani zlecać takich prac. Poza wykonaniem ogrodzenia frontu działki, wystąpieniem o rozbiórkę oraz o podział działki na mniejsze, nie wykonywała Pani żadnych prac ani nakładów, nie podejmowała Pani działań, które spowodowałyby wzrost wartości działki oraz jej uatrakcyjnienie. Z uwagi na brak miejsca zamieszkania i miejsca stałego pobytu w Polsce, zawarła Pani z umowę z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nigdy nie prowadziła Pani, nie prowadzi oraz nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, jak również nie podejmowała Pani działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem gruntami. Działka nr 2, w okresie posiadania przez Panią, nigdy nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, w tym do działalności rolniczej. W szczególności działka nigdy nie była przedmiotem wynajmu, dzierżawy, oddania w odpłatne czy nieodpłatne użytkowanie. Poza współpracą z biurem nieruchomości (organizacja procesu sprzedaży) nie prowadziła Pani, ani nie zamierza Pani prowadzić w przyszłości żadnych samodzielnych działań reklamowych, marketingowych w celu przyśpieszenia sprzedaży, w szczególności w Internecie, prasie, radiu. Nie podpisała Pani żadnych umów rezerwacyjnych ani umów przedwstępnych, na podstawie których doszłoby do przeniesienia prawa do rozporządzania działką jak właściciel. Jeśli w przyszłości będzie Pani musiała zawrzeć umowę przedwstępną, wówczas nie planuje Pani udzielać żadnych zgód ani upoważnień w celu występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących działek. Nie planuje Pani do dnia ewentualnej sprzedaży, dokonywać żadnych działań powodujących uatrakcyjnienie działki, to jest m.in. nie planuje Pani: urządzać dróg, doprowadzać mediów, przyłączy, występować z wnioskiem o pozwolenia na budowę i innych, nie planuje Pani również prowadzić żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe działania właścicielskie.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 2 będzie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i z tytułu sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 2 nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a czynność sprzedaży działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informacja o zwrocie nadpłaty

Art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej:

Złożony przez Panią wniosek dotyczy 1 zdarzenia przyszłego, zatem opłata od złożonego wniosku wynosi 40 zł.

10 sierpnia 2026 r. wpłaciła Pani 280 zł tytułem opłaty do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W związku tym, że całkowita wpłata od Pani wniosku wynosi 40 zł, kwota 240 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Pani dyspozycji na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.