0114-KDIP3-1.4011.855.2026.2.AC

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 siepnia2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

W latach 1999-2008 nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego łącznie 11 niezabudowanych działek budowlanych, położonych w kilku różnych miejscowościach. Nieruchomości były nabywane do wspólnego z żoną majątku prywatnego. Celem nabywania działek nie była ich dalsza odsprzedaż ani prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zamierzali Państwo zabezpieczyć dla siebie oraz swojej rodziny miejsca, na których w przyszłości mogłyby zostać wybudowane domy dla Państwa, dzieci, a w dalszej perspektywie również wnuków. Spodziewali się Państwo, że ceny gruntów będą rosły. Alternatywnie zakładali Państwo przekazanie poszczególnych nieruchomości dzieciom lub wnukom w drodze darowizny albo spadku, aby to oni w przyszłości zdecydowali o sposobie ich wykorzystania.

Działki były nabywane w różnych lokalizacjach, ponieważ w chwili ich nabywania nie było wiadomo, w której z tych lokalizacji w przyszłości będzie najkorzystniejsze wybudowanie domów. Zakładali Państwo, że decyzje te zostaną podjęte dopiero w przyszłości, w zależności od sytuacji rodzinnej, finansowej oraz rozwoju poszczególnych okolic.

W odniesieniu do trzech spośród pierwotnie nabytych działek, położonych przy niestabilnej skarpie, uzyskali Państwo w latach 2021 i 2022 interpretacje indywidualne dotyczące skutków ich ewentualnej sprzedaży na gruncie podatku od towarów i usług (0111-KDIB3-3.4012.403.2021.3.MW oraz 0114-KDIP4-2.4012.375.2022.3.WH) oraz podatku dochodowego od osób fizycznych (nr 0115-KDIT1.4011.591.2021.4.MK oraz 0114-KDIP3-1.4011.727.2022.5.PZ). Następnie dwie spośród tych trzech działek zostały sprzedane.

W 2024 r. przekazali Państwo w drodze darowizny swojemu starszemu synowi dwie inne, sąsiadujące ze sobą działki, położone w innej lokalizacji.

Po dokonaniu powyższych czynności pozostają Państwo właścicielami 7 działek położonych w 5 miejscowościach.

DZIAŁKI BĘDĄCE PRZEDMIOTEM NINIEJSZEGO WNIOSKU

Niniejszy wniosek dotyczy dwóch niezabudowanych działek o numerach (1), (2) sąsiadujących ze sobą, dalej łącznie jako Nieruchomość lub Działki.

Działki zostały nabyte w 2000 r. od rolnika, do majątku wspólnego. Należeli Państwo do jednych z pierwszych nabywców działek powstałych w wyniku wcześniejszego podziału większego terenu na mniejsze nieruchomości. Nie planowali Państwo ich sprzedawać. Od początku Państwa zamiarem było pozostawienie tych Działek w majątku rodzinnym. Od 2024 roku zaczęli Państwo rozważać przekazanie ich w przyszłości drugiemu, młodszemu synowi, po jego usamodzielnieniu się (syn obecnie studiuje). Zakładali Państwo, że po przekazaniu Działek syn samodzielnie podejmie decyzję dotyczącą ich dalszego wykorzystania, w tym ewentualnej budowy domu.

Plany te uległy zmianie wskutek zdarzeń dotyczących nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z Działkami. W 2025 r. dowiedzieli się Państwo, że nieruchomość sąsiadującą z jedną z Działek wzdłuż jej dłuższego boku, od strony zachodniej, nabył deweloper.

Teren w tej lokalizacji jest naturalnie pochylony w kierunku południowym. W związku z realizowaną przez siebie inwestycją deweloper dokonał istotnej zmiany ukształtowania swojej nieruchomości, podnosząc poziom terenu w jego najniższym punkcie nawet o około 2 metry. Na nieruchomości sąsiedniej zrealizował również zabudowę mieszkaniową w postaci 3 domów w zabudowie bliźniaczej, usytuowanych wzdłuż dłuższej granicy jednej z Państwa Działek.

W konsekwencji charakter bezpośredniego otoczenia Działek uległ istotnej zmianie. Okolica, którą postrzegali Państwo wcześniej jako teren spokojnej zabudowy jednorodzinnej, stała się w bezpośrednim sąsiedztwie Działek obszarem znacznie bardziej intensywnej zabudowy.

Nowa zabudowa w istotnym stopniu ograniczyła również wcześniejszy widok w kierunku zachodnim i południowo-zachodnim. Budynki znajdują się bezpośrednio na sąsiedniej nieruchomości, przy czym ze względu na podniesienie poziomu gruntu zostały posadowione na terenie znajdującym się miejscami około 1-2 metry powyżej poziomu Państwa Działek. Zatem obecnie znaczącą część Państwa widoku od strony zachodniej stanowi skarpa i górujące nad nią domy.

Ponadto pomiędzy Państwem a deweloperem powstał spór dotyczący sposobu wykonania prac związanych ze zmianą poziomu terenu nieruchomości sąsiedniej. Wykonane przez dewelopera umocnienie terenu częściowo wkroczyło na obszar należącej do Państwa nieruchomości.

Usunięcie skutków zaistniałej sytuacji i odpowiednie uregulowanie sposobu zabezpieczenia powstałej różnicy poziomów terenu wiąże się dla dewelopera z określonymi kosztami i trudnościami organizacyjnymi, w szczególności z uwagi na fakt, że wybudowane przez niego budynki mają już właścicieli.

W tych okolicznościach deweloper z własnej inicjatywy zwrócił się do Państwa z propozycją zakupu obu Działek. Nabycie Działek pozwoliłoby deweloperowi m.in. na uregulowanie istniejącej sytuacji dotyczącej różnicy poziomów terenu i sposobu jego zabezpieczenia. Jednocześnie deweloper jest zainteresowany dalszym wykorzystaniem nabytego terenu na własne cele inwestycyjne. Deweloper zna tę lokalizację i prowadził już inwestycję na nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z Działkami.

Deweloper jest zainteresowany zakupem obu Działek łącznie, ponieważ nabycie dwóch sąsiadujących ze sobą nieruchomości daje mu większe możliwości ich późniejszego wykorzystania niż nabycie pojedynczej działki. Rozważają Państwo przyjęcie złożonej propozycji i sprzedaż obu Działek deweloperowi.

DOTYCHCZASOWY SPOSÓB WYKORZYSTYWANIA DZIAŁEK

Od momentu nabycia Działek, tj. od 2000 r., nie prowadzili Państwo na ich terenie żadnej działalności gospodarczej, ani działki nie były w takiej działalności wykorzystywane. Działki nie były również wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej ani do sprzedaży produktów rolnych. Działki pozostają niezabudowane.

W okresie ponad 25 lat posiadania Działek Państwa aktywność dotycząca ich fizycznego utrzymania ograniczała się zasadniczo do kilkukrotnego usuwania krzewów oraz samosiejek.

Ponadto:

• nie dokonywali Państwo podziału Działek i nie planują ich dzielić przed sprzedażą;
• nie dokonywali Państwo scalenia Działek i nie planują ich scalać przed sprzedażą;
• nie występowali Państwo o wydanie pozwolenia na budowę dotyczącego Działek i nie planują występować o takie pozwolenie przed sprzedażą;
• nie podejmowali Państwo działań zmierzających do uzyskania innych decyzji administracyjnych mających przygotować Działki do sprzedaży lub zwiększyć ich atrakcyjność inwestycyjną;
• nie podejmowali Państwo działań marketingowych dotyczących sprzedaży Działek;
• nie zamieszczali Państwo ogłoszeń dotyczących sprzedaży tych Działek;
• nie poszukiwali Państwo nabywcy tych Działek;
• nie zlecali Państwo pośrednikowi w obrocie nieruchomościami poszukiwania nabywcy tych Działek;
• nie udzielali Państwo i nie planują udzielać deweloperowi ani innemu podmiotowi pełnomocnictw do prowadzenia w Państwa imieniu postępowań administracyjnych dotyczących Działek.

Proces prowadzący do rozważanej sprzedaży Działek został zainicjowany przez dewelopera - Deweloper sam zwrócił się do Państwa z propozycją ich nabycia. Jest on pierwszym podmiotem, z którym prowadzą Państwo rozmowy dotyczące sprzedaży tych konkretnych Działek.

UZBROJENIE TERENU

W czasie posiadania Działek teren, na którym są one położone, został wyposażony w infrastrukturę obejmującą energię elektryczną oraz wodę.

Doprowadzenie tej infrastruktury nastąpiło z inicjatywy innych właścicieli nieruchomości znajdujących się na tym terenie, bez podejmowania przez Państwa działań mających na celu uzbrojenie Działek w związku z ich sprzedażą. Infrastruktura kanalizacyjna została natomiast wykonana z inicjatywy gminy. W konsekwencji wykonania infrastruktury gmina pobrała należną opłatę adiacencką.

Nie podejmowali Państwo wskazanych działań infrastrukturalnych w celu przygotowania Działek do sprzedaży ani zwiększenia ich wartości przed sprzedażą.

STATUS WNIOSKODAWCÓW

Nie prowadzicie Państwo działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Około 2010 r. przez okres około jednego roku Pan A.A. był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z uzyskiwaniem przychodów z umów licencyjnych dotyczących praw własności intelektualnej.

Po upływie tego okresu wyrejestrował się jako podatnik VAT czynny i od tego czasu nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Planowana sprzedaż obu Działek nastąpi w ramach jednej (obydwie działki na raz) lub dwóch transakcji (sprzedaż działek pojedynczo) dotyczących sąsiadujących ze sobą Działek na rzecz zainteresowanego nimi dewelopera. Przedmiotem niniejszego wniosku są wyłącznie skutki podatkowe sprzedaży opisanych powyżej dwóch Działek. Pozostałe nieruchomości należące do Państwa nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż opisanych we wniosku dwóch Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w szczególności czy dokonując tej sprzedaży będą Państwo działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

2.  Czy przychód uzyskany przez Państwa z planowanej sprzedaży dwóch Działek będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, czy też sprzedaż będzie stanowiła odpłatne zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą, a w konsekwencji z uwagi na nabycie Działek w 2000 r. i upływ okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie będzie stanowiła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych pytanie( Nr 2), natomiast w zakresie podatku od towarów i usług pytanie (Nr 1), zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 2

Państwa zdaniem przychód uzyskany z planowanej sprzedaży Działek nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Planowana sprzedaż będzie stanowiła rozporządzenie majątkiem prywatnym. Ponieważ Działki zostały nabyte przez Państwa w 2000 r., a zatem upłynął już pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, planowana sprzedaż nie będzie również stanowiła przychodu określonego w tym przepisie. W konsekwencji uzyskany przez Państwo przychód ze sprzedaży Działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy 0 PIT jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie natomiast do art. 5a pkt 6 ustawy PIT przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową, m.in. wytwórczą, budowlaną, handlową lub usługową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł wymienionych w tym przepisie.

Dla uznania określonej aktywności za działalność gospodarczą konieczne jest zatem łączne wystąpienie jej ustawowych cech. Sam fakt, że sprzedaż nieruchomości następuje odpłatnie i prowadzi do uzyskania przychodu, nie pozwala automatycznie zakwalifikować tej czynności jako działalności gospodarczej.

Jednocześnie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT przewiduje odrębne źródło przychodów w postaci odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości.

Oznacza to, że jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach działalności gospodarczej oraz następuje po upływie wskazanego pięcioletniego okresu, to sprzedaż nie stanowi przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT i pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem dochodowym.

W Państwa sprawie nie występują cechy pozwalające uznać planowaną sprzedaż za działalność gospodarczą. Przede wszystkim nie można mówić o działalności prowadzonej w sposób zorganizowany.

Nie został przez Państwa stworzony ani realizowany żaden zorganizowany proces handlowy dotyczący Działek. Nie dokonywali Państwo działań mających przygotować grunt jako towar do sprzedaży. Nie dokonywali Państwo podziałów, nie występowali o pozwolenia budowlane, nie uzbrajali Państwo nieruchomości w celu jej sprzedaży, nie prowadzili marketingu, nie korzystają Państwo z pośrednika i nie poszukują klientów.

Nie można również mówić o ciągłości działalności. Działki posiadają Państwo od 2000 r., a więc od ponad 25 lat. Przez cały ten okres nie były one przedmiotem działalności handlowej. Nie kupowali Państwo i nie przygotowywali ich do późniejszej odsprzedaży. Przeciwnie, pozostawały składnikiem majątku rodzinnego, a od 2024 rozważali Państwo, aby w przyszłości przekazać młodszemu synowi.

Planowana sprzedaż nie jest elementem powtarzalnego mechanizmu polegającego na kupowaniu nieruchomości, przygotowywaniu ich do sprzedaży, sprzedawaniu i reinwestowaniu uzyskanych środków w kolejne nieruchomości. Nie uczynili Państwo ze sprzedaży nieruchomości stałego źródła zarobkowania.

Okoliczności prowadzące do rozważanej sprzedaży wskazują na zarząd majątkiem prywatnym. Po ponad 25 latach od nabycia Działek ich bezpośrednie otoczenie uległo istotnej zmianie w następstwie inwestycji prowadzonej przez właściciela nieruchomości sąsiedniej. Deweloper podniósł poziom sąsiedniego terenu, wybudował 3 domy w zabudowie bliźniaczej, doszło do powstania istotnej różnicy poziomów gruntu oraz sporu dotyczącego sposobu wykonania umocnienia. Okoliczności te wpłynęły na atrakcyjność Działek z punktu widzenia dotychczasowych planów rodzinnych.

Następnie ten sam deweloper sam zwrócił się do Państwa z propozycją zakupu Działek. Rozważenie korzystnej propozycji dotyczącej majątku, którego dalsze wykorzystanie zgodnie z wcześniejszym planem stało się dla Państwa mniej atrakcyjne, jest przejawem racjonalnego wykonywania prawa własności, a nie rozpoczęciem działalności gospodarczej.

Nie można utożsamiać zachowania zasad gospodarności przy rozporządzaniu własnym majątkiem z prowadzeniem działalności handlowej.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Szczególnie znaczenie ma bardzo aktualny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 lipca 2025 r., sygn. II FSK 1419/22.

Sprawa dotyczyła małżonków, którzy nabyli kilka działek gruntowych w 2006 r., następnie dokonywali ich podziału, część sprzedawali od 2018 r., część przekazali dzieciom, a także planowali dalsze sprzedaże. Pomimo znacznie większej skali aktywności niż występująca w Państwa sprawie NSA potwierdził, że sprzedaż nie musi stanowić działalności gospodarczej. NSA podkreślił znaczenie długiego okresu pomiędzy nabyciem nieruchomości a ich zbyciem oraz konieczność wykazania łącznie wszystkich przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Sąd zwrócił również uwagę na brak mechanizmu właściwego dla handlowca, tj. zorganizowanego reinwestowania środków ze sprzedaży nieruchomości w nabywanie kolejnych towarów przeznaczonych następnie do dalszej odsprzedaży.

W Państwa sprawie Działki zostały nabyte jeszcze wcześniej w 2000 r. i przez około 26 lat nie podejmowali Państwo wobec nich działań wskazujących na zamiar prowadzenia działalności handlowej.

Podobne stanowisko wyraził NSA m.in. w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 1423/14, wskazując, że na pojęcie zorganizowania składa się zespół celowych i uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, natomiast ciągłość oznacza m.in. trwałość, powtarzalność, regularność i stabilność.

NSA podkreślił jednocześnie, że brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalności gospodarczej czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, obejmujących prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem i zaspokajanie potrzeb rodziny.

Analogiczne podejście prezentowane jest również w wyrokach NSA z 4 marca 2015 r., sygn. II FSK 855/14, oraz z 3 lipca 2013 r„ sygn. II FSK 2110/11.

Z orzecznictwa tego wynika, że granica pomiędzy działalnością gospodarczą a zarządzaniem majątkiem prywatnym powinna być ustalana na podstawie całokształtu konkretnego stanu faktycznego. Kluczowe jest to, czy podatnik stworzył powtarzalny, zorganizowany i profesjonalny mechanizm zarobkowania na obrocie nieruchomościami.

Taki mechanizm w Państwa sprawie nie występuje.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w aktualnych interpretacjach indywidualnych.

Przykładowo w interpretacji z 9 lipca 2026 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.494.2026.3.MK, dotyczącej sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek prywatny, Dyrektor KIS zaakceptował kwalifikację sprzedaży poza źródłem pozarolniczej działalności gospodarczej.

Podobnie w interpretacji z 18 czerwca 2026 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.410.2026.3.KK, dotyczącej zbycia nieruchomości, Dyrektor KIS potwierdził stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż po upływie pięcioletniego terminu, jeżeli nie następuje w ramach działalności gospodarczej, nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Istotne jest również, że w odniesieniu do innych działek wchodzących w skład Państwa majątku rodzinnego uzyskali Państwo już korzystne interpretacje indywidualne dotyczące podatku PIT, w tym interpretację nr 0115-KDIT1.4011.591.2021.4.MK oraz interpretację nr 0114-KDIP3-1.4011.727.2022.5.PZ.

Także te interpretacje dotyczyły innych działek i częściowo odmiennego zdarzenia przyszłego, dlatego nie rozstrzygają one automatycznie skutków obecnej sprzedaży.

Potwierdzają jednak wcześniejszą ocenę organu, że sposób nabycia i wieloletniego gospodarowania majątkiem nieruchomym nie wskazywał sam w sobie na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W obecnej sprawie argumenty przemawiające za prywatnym charakterem sprzedaży są dodatkowo wzmocnione tym, że Działki posiadają Państwo od 2000 r., od 2024 roku rozważali Państwo przekazanie je synowi, nie podejmowali żadnych działań przygotowujących je do sprzedaży, a inicjatywa transakcji pochodzi od sąsiedniego dewelopera. Działki zostały nabyte w 2000 r. Pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, należy w takim przypadku liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia. Termin ten upłynął zatem wiele lat temu. Skoro planowana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a od końca roku, w którym Działki zostały nabyte, upłynęło znacznie więcej niż pięć lat, to sprzedaż nie będzie stanowiła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Podsumowując, planowana sprzedaż Działek będzie incydentalnym rozporządzeniem składnikami majątku prywatnego.

Nie stanowi ona elementu zorganizowanej i ciągłej działalności handlowej. Działki zostały nabyte ponad 25 lat temu, przez cały ten okres nie były traktowane jako towary handlowe, nie przygotowywaliśmy ich profesjonalnie do sprzedaży i nie poszukiwaliśmy nabywcy. Przeciwnie zamierzali Państwo pozostawić je w majątku rodzinnym i przekazać młodszemu synowi.

Dopiero istotna zmiana otoczenia nieruchomości oraz propozycja zakupu złożona z inicjatywy sąsiedniego dewelopera spowodowały, że zaczęli Państwo rozważać ich sprzedaż.

W konsekwencji przychód uzyskany ze sprzedaży Działek nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Jednocześnie, ponieważ Działki zostały nabyte w 2000 r., ich sprzedaż nastąpi po upływie terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W rezultacie planowana sprzedaż nie będzie stanowiła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły dotyczące opodatkowania

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.). Zgodnie z jego treści:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie” bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f”.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Powzięli Państwo wątpliwość czy przychód ze sprzedaży działek, stanowić będzie dla Państwa przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży działek, należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tych działek zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, złożenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zamieszczenia ogłoszenia sprzedaży na portalach ogłoszeniowych, umieszczenie banneru informacyjnego czy wynajęcie pośredników w obrocie nieruchomościami w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Państwa działek, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności:

• zakres i cel Państwa działania,
• sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia,
• nie podejmowali Państwo ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowych działek (ponoszenie nakładów, dzięki którym nieruchomość stałaby się szczególnie atrakcyjna dla potencjalnych nabywców),
• sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Państwa działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyli Państwo działek w celu ich odsprzedaży o czym może świadczyć fakt, że są Państwo w ich posiadaniu od 2000 roku. Nie prowadzą i nie prowadzili Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania działek do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia działek oraz ich sprzedaży (w tym tej planowanej) nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Państwa pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Sprzedaż przez Państwa wskazanych we wniosku działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż przez Państwa działek, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wskazali Państwo, że działki nr (1) i (2), o których mowa we wniosku zostały nabyte w 2000 roku.

Zatem sprzedaż nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr (1) i (2), nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte. W rezultacie przychód ze sprzedaży wskazanych nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.