0114-KDIP3-1.4011.775.2026.3.AC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 sierpnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni A.A. (PESEL: (...)) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., status cywilny - rozwiedziona.

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 14 grudnia 1983 r. pod nazwą (...) , NIP: (...), od 1 stycznia 2021 r. jest również czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem prowadzonej działalności jest sprzedaż detaliczna kwiatów, roślin i nasion PKD 47.76.Z.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w (...) w gminie (...), składającej się z działek ewidencyjnych nr (A), (B), (C), D) o łącznym obszarze 0,9283 ha, dla której ustanowiona została księga wieczysta nr (...).

Nieruchomość stanowiącą grunty rolne, Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 10 grudnia 1977 r., Rep. (...), pozostając w związku małżeńskim, jako majątek osobisty odrębny.

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy lub innych umów, nieruchomość nie jest ogrodzona, na działkach o nr ew. nr (A) i (C) znajduje się rów melioracyjny, nie ujęty w ewidencji (...), nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Na działce o nr ewidencyjnym (D) znajduje się blaszany garaż, pozostałe działki są niezabudowane.

Nieruchomość nie jest objęta ustaleniami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać powyżej opisaną nieruchomość. W związku z czym, 30 kwietnia 2026 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży na podstawie aktu notarialnego Rep. (...), w którym Wnioskodawczyni dokona sprzedaży na rzecz Kupującej Spółki (...) spółka z o.o. z siedzibą w (...) (KRS (...) nieruchomości gruntowej położonej w (...) gmina (...), składającej się z działek o nr ewidencyjnych (A), (B), (C), (D) o łącznym obszarze 0,9283 ha. Strony postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu warunków określonych w § 3 ust. 2 umowy przedwstępnej w terminie dwóch tygodni, jednak nie później niż w terminie roku od dnia podpisania umowy przedwstępnej.

Spółka (...) kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a)  uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, pozwalającej na wybudowanie na nieruchomości co najmniej (...) lokali mieszkalnych;

b)  uzgodnienia z (...) ostatecznej decyzji pozwalającej na wybudowanie na nieruchomości co najmniej (...) lokali mieszkalnych.

Warunki te zostały zastrzeżone na korzyść Kupującej Spółki, w przypadku nie spełnienia się tych warunków Kupująca będzie mogła domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz do jej zawarcia nie będzie zobowiązana.

Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w 1977 r. jako odrębny majątek osobisty na podstawie umowy sprzedaży. Nie użytkowała tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywała na niej nakładów inwestycyjnych takich jak podział, uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Nieruchomość nie była dzierżawiona, nie była użytkowana jako grunty orne. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności rolniczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych, ponieważ nie uprawiała gruntów rolnych.

Przy planowanej sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawczyni korzysta z pośrednictwa agencji nieruchomości. Do momentu sprzedaży Wnioskodawczyni nie będzie podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującej Spółce pełnomocnictwa do wystąpienia w jej imieniu o niezbędne decyzje, takie jak warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez Kupującą Spółkę planowanej inwestycji. Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne, aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego.

Wnioskodawczyni 9 marca 2017 r. sprzedała w ramach wspólności ustawowej majątkowej z małżonkiem niezabudowaną nieruchomość gruntową w gminie (...) o obszarze 1084 m², akt notarialny Rep. (...), którą nabyła wraz z małżonkiem na podstawie umowy sprzedaży 22 lipca 1997 r. KW (...).

Wnioskodawczyni 19 lutego 2018 r. sprzedała udział w nieruchomości gruntowej nr ew. (1), położonej w dzielnicy (...) o pow. 1311 m², nabyty w wyniku podziału spadku, KW (...).

Wnioskodawczyni nie przeznaczała środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży tych nieruchomości na zakup innych nieruchomości w celu dalszej sprzedaży, a na zaspokojenie własnych potrzeb bytowych.

Wnioskodawczyni posiada jeszcze jako majątek osobisty mieszkanie własnościowe, w którym obecnie mieszka, dom po rodzicach (...) (współwłasność z siostrą), działkę (...) nabytą w spadku oraz pawilon handlowy (...), gdzie obecnie prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawczyni przeznaczy na bieżące koszty utrzymania, ponieważ ze względu na wiek zamierza zakończyć prowadzoną działalność gospodarczą.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni ma wątpliwości, co do sposobu opodatkowania przyszłej transakcji sprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość nabytą w 1977 r. położoną w (...) w gminie (...) składającą się z działek o nr ewidencyjnych A, B, C, D o łącznym obszarze 0,9283 ha, dla której ustanowiona została księga wieczysta nr (...), Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 10 grudnia 1977r. Rep. (...), pozostając w związku małżeńskim, jako majątek osobisty odrębny, była to dla Wnioskodawczyni lokata kapitału.

Nieruchomość składająca się z działek ewidencyjnych nr A , B, C, D od momentu nabycia w 1977 r. nie była użytkowana. Nie była przedmiotem umowy dzierżawy lub innych umów, nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, pełnomocnictwo zostało udzielone tylko Kupującej Spółce po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Innym podmiotom/osobom nie były udzielane pełnomocnictwa.

Pytania

1.  Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego przychód osiągnięty przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży nieruchomości należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o który m mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o p.d.o.f. niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przy spełnieniu warunków określonych w ustawie?

2.  Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawczyni, sprzedając nieruchomość, będzie rozporządzała majątkiem osobistym, a tym samym nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni przychód osiągnięty z tytułu sprzedaży Nieruchomości należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o który m mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o p.d.o.f., niepodlegający opodatkowaniu w związku z upływem 5 letniego okresu od dnia jej nabycia.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 między innymi:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w który m nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, Wnioskodawczyni może korzystać ze zwolnienia przychodów osiągniętych z tytułu zbycia tej nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

a. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Wskazać należy na wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (np. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14 oraz II FSK 379/14).

W konsekwencji działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania.

Wnioskodawczyni przez cały okres posiadania Nieruchomości nie dokonywała na niej żadnych nakładów inwestycyjnych, nie dokonała podziału, przyłączenia mediów, ogrodzenia terenu, nie czerpała również z powyższej nieruchomości żadnych korzyści majątkowych, nie uprawiała gruntów rolnych jak również nie oddała ich w dzierżawę lub najem. Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wystąpienia o warunki zabudowy, zgodnie z zawartą umową przedwstępną.

Działania podjęte w imieniu Wnioskodawczyni przez Spółkę kupującą wynikały z postanowień zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży i nie wpływały w jakikolwiek sposób na zmianę ceny czy podniesienie atrakcyjności nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, że transakcja sprzedaży zostanie dokonana w celach zarobkowych w jej własnym imieniu oraz na jej rachunek, ale nie można oczekiwać od podatnika, która zbywa składnik swojego majątku, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę.

Udzielenie pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, czy pomoc przy sprzedaży agencji nieruchomości w znalezieniu nabywcy, nie świadczy o spełnieniu przesłanek wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.

Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży w 1977 r. Ponieważ Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość jako majątek osobisty i nie użytkowała ich w ramach prowadzonej działalności, sprzedaż tej Nieruchomości zdaniem Wnioskodawczyni nastąpi w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, a nie w ramach prowadzonej działalności. Sprzedaż nieruchomości nie powinna być uznana za przychód z działalności gospodarczej ponieważ nie ma charakteru ciągłego, Wnioskodawczyni, nie prowadzi obrotu nieruchomościami, środki ze sprzedaży działki w 2017 r. oraz udziału w działce w 2018 r. zostały przeznaczone na własne potrzeby bytowe.

Jak wskazał NSA w wyroku z 29 czerwca 2023 r. II FSK 180/23 „nie można przyjąć, aby działania takie jak podział nieruchomości na mniejsze działki, wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej wystawienie tablicy informacyjnej o sprzedaży działek na jednej ze sprzedawanych nieruchomości, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), podatnik z operacji tych uczynił sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania. Zwłaszcza gdy nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat.”

Odnosząc się do brzmienia powyższych przepisów i przedstawionego zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni uważa, że planowana przez nią sprzedaż Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej a będzie przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, i będzie podlegała zwolnieniu po spełnieniu warunków przewidzianych w ustawie, tj. w związku z upływem pięcioletniego okresu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14 wskazał, że:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Dlatego też, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z okoliczności wskazanych we wniosku wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą od 14 grudnia 1983 r. Podstawowym przedmiotem prowadzonej działalności jest sprzedaż detaliczna kwiatów, roślin i nasion PKD 47.76.Z.

Jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych nr A, B, C, D o łącznym obszarze 0,9283 ha. Nabyła Pani nieruchomość w 1977 r. na podstawie umowy sprzedaży, pozostając w związku małżeńskim, jako majątek osobisty odrębny. Nieruchomość nie jest ogrodzona, na działkach o nr ew. nr A i C znajduje się rów melioracyjny, nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Na działce o nr ewidencyjnym D znajduje się blaszany garaż, pozostałe działki są niezabudowane. Nieruchomość nie jest objęta ustaleniami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zamierza Pani sprzedać przedmiotową nieruchomość. W związku z czym, 30 kwietnia 2026 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży na podstawie aktu notarialnego, w którym dokona Pani sprzedaży na rzecz Kupującej Spółki nieruchomości gruntowej, składającej się z działek o nr ewidencyjnych A, B, C, D o łącznym obszarze 0,9283 ha.

Kupująca Spółka kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a) uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, pozwalającej na wybudowanie na nieruchomości co najmniej (...) lokali mieszkalnych;

b) uzgodnienia z (...) ostatecznej decyzji pozwalającej na wybudowanie na nieruchomości co najmniej (...) lokali mieszkalnych.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży, udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa do wystąpienia w jej imieniu o niezbędne decyzje, takie jak warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez Kupującą Spółkę planowanej inwestycji. Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne, aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego.

Jak już wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Należy zauważyć, że:

·      nieruchomość składającą się z działek o nr A, B, C, D nabyła Pani w 1977 r. jako lokatę kapitału;

·      nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej;

·      nie prowadziła Pani działalności rolniczej;

·      nie była Pani rolnikiem ryczałtowym;

·      nie dokonywała Pani sprzedaży płodów rolnych, ponieważ nie uprawiała gruntów rolnych;

·      nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy lub innych umów;

·      nieruchomość od momentu nabycia w 1977 r. nie była użytkowana.

Ponadto, nie dokonywała Pani na nieruchomości nakładów inwestycyjnych, takich jak podział, uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Do momentu sprzedaży nie będzie Pani podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.

Przy planowanej sprzedaży nieruchomości korzysta Pani z pośrednictwa agencji nieruchomości. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (m.in. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) nie jest staraniem Pani jako Sprzedającego, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania wykonywane są we własnym interesie, dla zrealizowania własnych celów gospodarczych, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb i usprawnienia procesu inwestycyjnego. Wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Panią pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panią umowy przyrzeczonej.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży nieruchomości do działalności gospodarczej. Podejmowane przez Panią czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wobec tego Pani działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Tym samym należy zgodzić się z Pani stanowiskiem, że skala zaangażowania Pani, w odniesieniu do sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Brak jest podstaw, aby podejmowane przez Panią czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Wskazała Pani, że nieruchomość, o której mowa we wniosku została nabyta w 1977 roku.

Zatem sprzedaż nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr A, B, C, D nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta. W rezultacie przychód ze sprzedaży wskazanej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie wygeneruje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy. Natomiast z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód ze sprzedaży nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr A, B, C, D, nie będzie stanowił dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym planowana przez Panią sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.