0114-KDIP1-2.4012.510.2026.2.AP

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie występowania jako podatnik podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku z tytułu tej transakcji. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 sierpnia 2026 r. (wpływ 18 sierpnia 2026 r.) Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

- A.A.

2)  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- B.B.

- C.C.

- D.D.

- E.E.

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (dalej: Wnioskodawca, Kupujący, zainteresowany będący stroną postępowania) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wykonywanie instalacji elektrycznych, ale prowadzi on również działalność m.in. w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nieruchomości, których nabycie planuje Wnioskodawca, będą wykorzystywane przez niego do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Wnioskodawca na nabytych działkach planuje realizację inwestycji polegającej na budowie (...) budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi.

C.C., B.B., D.D., E.E. (dalej: Sprzedający, zainteresowani niebędący stroną postępowania) są właścicielami niezabudowanej nieruchomości położonej w gminie (…), powiat (…), województwo (…) o łącznej powierzchni (…) ha, nr geodezyjny przed podziałem: 1. Na nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, ani budowle.

W dniu (…) r. wystąpiono o warunki zabudowy, na skutek czego Wójt Gminy (…) wydał wobec działki Sprzedających o nr 1 warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, parterowego z poddaszem użytkowym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi (łącznie ustalono warunki zabudowy dotyczące budowy (...) budynków na poszczególnych częściach działki nr 1).

Następnie, w dniu (…) r. na podstawie wniosku Sprzedających została wydana decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości na 31 działek o następujących powierzchniach: 1/1 – (…) ha, 1/2 – (…) ha, 1/3 – (…) ha, 1/4 – (…) ha, 1/5 – (…) ha, 1/6 – (…) ha, 1/7 – (…) ha, 1/8 – (…) ha, 1/9 – (…) ha, 1/10 – (…) ha, 1/11 – (…) ha, 1/12 – (…) ha, 1/13 – (…) ha, 1/14 – (…) ha, 1/15 – (…) ha, 1/16 – (…) ha, 1/17 – (…) ha, 1/18 – (…) ha, 1/19 – (…) ha, 1/20 – (…) ha, 1/21 – (…) ha, 1/22 – (…) ha, 1/23 – (…) ha, 1/24 – (…) ha, 1/25 – (…) ha, 1/26 – (…) ha, 1/27 – (…) ha, 1/28 – (…) ha, 1/29 – (…) ha, 1/30 – (…) ha, 1/31 – (…) ha (dalej: Działki).

Uzyskane decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane na terenie pokrywającym się z terenem poszczególnych Działek powstałych po podziale działki nr 1.

B.B. i C.C. przysługuje na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej udział 45/100 w Działkach, D.D. przysługuje udział 45/100 w Działkach, E.E. przysługuje udział 10/100 w Nieruchomości.

Nieruchomość o nr geodezyjnym przed podziałem 1 oraz inne nieruchomości nieobjęte zakresem niniejszego wniosku, Sprzedający nabyli na podstawie umowy dożywocia i umowy darowizny z dnia (…) r. od rodziców B.B., D.D., E.E., które są rodzeństwem. Następnie, (…) r. zainteresowani niebędący stroną postępowania zawarli umowę o zniesienie współwłasności i umowę darowizny, na skutek których działka o nr geodezyjnym przed podziałem 1 przypadła na wyłączną własność Sprzedających w opisanych wyżej udziałach.

Należy również wskazać, że oprócz nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku Sprzedający B.B. i C.C. są w ramach wspólności majątkowej właścicielami siedmiu mieszkań, które nabywali sukcesywnie w latach (…), z których większość jest wynajmowana w ramach najmu długoterminowego, a w dwóch z nich swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokaja syn z rodziną i córka ww. Sprzedających. Ponadto posiadają oni jeszcze udziały w innych działkach w (…) (majątek rodzinny nabyty na podstawie umowy darowizny z (…) r.).

Dodatkowo C.C. posiada również w swoim majątku osobistym nieruchomości (działka zabudowana oraz działki rolne i leśne) nabyte w ramach spadkobrania i darowizn rodzinnych.

Sprzedająca D.D. oprócz lokalu, w którym zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe, jest właścicielem/współwłaścicielem innych działek w (…) (majątek rodzinny nabyty na podstawie umowy darowizny z (…) r.).

Sprzedająca E.E., oprócz działki zabudowanej na której zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe, jest właścicielem/współwłaścicielem innych działek w (…) (majątek rodzinny nabyty na podstawie umowy darowizny z (…) r.).

Wszyscy sprzedający w latach (…) r. dokonywali już sprzedaży kilku działek (udziałów w działkach) nabytych w ramach darowizny z (…) r. Ponadto, w latach (…) C.C. dokonywał sprzedaży kilku działek ze swojego majątku osobistego. Żaden ze Sprzedających nie prowadzi jednak zarejestrowanej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, zawodowo są związani z innymi dziedzinami (działalność gospodarcza w zakresie handlu detalicznego, prawo, nauczanie).

Należy również wskazać, że Sprzedający nie ogłaszali zamiaru sprzedania nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku. Zanim bowiem pojawiła się taka potrzeba, porozumieli się ze znajomym (Wnioskodawca), który wyraził zainteresowanie zakupem. Wskazania wymaga również, że nieruchomość ta nie była nigdy przedmiotem umów najmu czy dzierżawy.

Sprzedający planują zatem zawrzeć z Wnioskodawcą umowę sprzedaży swoich udziałów we współwłasności opisanych Działek, powstałych z podziału działki nr 1. W tym celu, w dniu (…) r. doszło do zawarcia między stronami przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży jest doprowadzenie przez Sprzedających do dnia (…) r. do zmiany przeznaczenia Działek w ewidencji gruntów i budynków na budowlane (po rozpoczęciu faktycznego, innego niż rolnicze wykorzystywania nieruchomości w oparciu o wpis w dzienniku budowy o rozpoczęciu budowy przez Kupującego).

W uzupełnieniu do wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na pytania:

1)  W jaki sposób i przez kogo działka nr 1 była/jest/będzie wykorzystywana od momentu nabycia przez Sprzedających (w (…) r.) do momentu sprzedaży?

Odp. Działka nr 1 jeżeli nie leżała tzw. odłogiem, to była wykorzystywana rolniczo przez B.B. na własne potrzeby (nie dokonuje ona dostaw produktów rolnych, ani nie świadczy usług rolniczych). Aktualnie działki powstałe z podziału działki nr 1 są nadal jeszcze wykorzystywane rolniczo, przy czym w związku z zawartą umową przedwstępną i oczekiwaniami potencjalnego nabywcy planowane są działania mające na celu doprowadzenie do zmiany przeznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków na budowlane. Jednocześnie, jak wynika z zawartej w dniu (…) r. umowy przedwstępnej, Kupujący jest uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (przy czym na dzień udzielania niniejszej odpowiedzi nie podjął on jeszcze działań w tym zakresie).

2)  Czy działka nr 1 była – w całym okresie ich posiadania przez Sprzedających – wykorzystywana do czynności:

a)  opodatkowanych podatkiem VAT;

b) zwolnionych z podatku VAT;

c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odp. Działka nr 1 w całym okresie jej posiadania przez Sprzedających, jeżeli była wykorzystywana, to do czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT. Dotyczy to każdego ze Sprzedających tj. B.B., C.C., D.D i E.E.

3)  Czy którykolwiek z aktualnych właścicieli działki nr 1 (Sprzedający) jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odp. Nie.

4)  Czy działka o nr 1 stanowiła część gospodarstwa rolnego, którego celem była/jest dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i przez kogo?

Odp. Nie.

5)  Czy Sprzedający prowadzili jakieś działania (poza podziałem działki oraz wystąpieniem o warunki zabudowy), żeby uatrakcyjnić działkę nr 1, będącą przedmiotem wniosku dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość (np. ogrodzenie działki, uzbrojenie, przyłączenie mediów, itp.)? Czy w przyszłości będą prowadzili jakieś dodatkowe działania żeby uatrakcyjnić działkę?

Odp. Sprzedający wcześniej, poza podziałem działki oraz wystąpieniem o warunki zabudowy nie prowadzili innych działań zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości. Docelowo, jeszcze przed sprzedażą, planowane jest wystąpienie o pozwolenie na budowę (w tym celu zostanie udzielone pełnomocnictwo Kupującemu).

6)  Czy z tytułu sprzedaży działki nr 1 (lub działek powstałych po jej podziale) zawarta została lub zostanie zawarta umowa przedwstępna? Czy zawiera/będzie ona zawierać warunki, od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż działek (proszę je wymienić), do czego są zobowiązane Strony?

Odp. Wnioskodawca ponownie wskazuje, że w dniu (…) r. doszło do zawarcia między stronami przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży jest doprowadzenie przez Sprzedających do dnia (…) r. do zmiany przeznaczenia Działek w ewidencji gruntów i budynków na budowlane (po rozpoczęciu faktycznego, innego niż rolnicze wykorzystywania nieruchomości w oparciu o wpis w dzienniku budowy o rozpoczęciu budowy przez Kupującego).

7)  Czy Sprzedający udzielili/udzielą podmiotom trzecim pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu w sprawach, które dotyczyły/będą dotyczyły działki nr 1 (lub działek powstałych po jej podziale)? Jeśli tak, to jakie działania podjął/podejmie pełnomocnik oraz jakie podmioty pełniły/pełnią rolę pełnomocnika?

Odp. Sprzedający udzielili pełnomocnictwa radcy prawnemu F.F. do reprezentowania ich w sprawie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku VAT przy planowanej sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 1. Ponadto, jak wynika z zawartej w dniu (…) r. umowy przedwstępnej Sprzedający udzielą Kupującemu bądź podmiotowi przez niego wskazanemu pełnomocnictw do reprezentacji ich w działaniach zmierzających do zmiany przeznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków na budowlane. Jednakże, na dzień składania niniejszej odpowiedzi, takich pełnomocnictw jeszcze nie udzielono.

8)  Czy dla działki nr 1 był ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to co wynikało z tego planu? Czy działka nr 1 była w nim terenem przeznaczonym pod zabudowę? Na czyj wniosek został ustanowiony ten plan (czy było to na wniosek Sprzedających czy innego podmiotu)?

Odp. Dla działki nr 1 nie był ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W dniu (…) r. wystąpiono o warunki zabudowy, na skutek czego Wójt Gminy (…) wydał wobec działki Sprzedających o nr 1 warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, parterowego z poddaszem użytkowym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi (łącznie ustalono warunki zabudowy dotyczące budowy (...) budynków na poszczególnych częściach działki nr 1).

9)  Czy w związku z tym, że Sprzedający dokonywali już w przeszłości sprzedaży działek, byli podatnikami zobowiązanymi do rejestracji jako czynny podatnik VAT z tego tytułu? Należy odnieść się do każdego ze Sprzedających, ile każdy z nich sprzedał działek, w jakim celu je nabywał i w jaki sposób wykorzystywał te działki, będące przedmiotem sprzedaży?

Odp. C.C.: sprzedaż z majątku osobistego czterech działek rolnych nabytych w drodze spadku w (…) r. i jednej działki rolnej zakupionej w (…) r. w celu ulokowania oszczędności; sprzedaż z małżeńskiego majątku wspólnego dwóch działek niezabudowanych nabytych w drodze darowizny w (…) r. (sprzedaż ww. nieruchomości nie była dokonywana jako podatnik VAT czynny), które nie były przez niego wykorzystywane i jednej działki zabudowanej nabytej w drodze zamiany nieruchomości w (…) r., która była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej i została sprzedana z VAT.

B.B.: sprzedaż z małżeńskiego majątku wspólnego dwóch działek niezabudowanych nabytych w drodze darowizny w (…) r., które gdy nie leżały odłogiem były wykorzystywane przez nią rolniczo i jednej działki zabudowanej nabytej w drodze zamiany nieruchomości w (…) r., która była wykorzystywana do działalności gospodarczej prowadzonej przez męża, C.C.; sprzedaż ww. nieruchomości nie była dokonywana przez nią jako podatnik VAT czynny (podatnikiem z tytułu tej transakcji był jedynie C.C.).

D.D.: sprzedaż trzech działek niezabudowanych nabytych w drodze darowizny „ojcowizny” w (…) r.; sprzedaż nie była dokonywana jako podatnik VAT czynny, działki nie były wykorzystywane przez nią w żaden sposób.

E.E.: sprzedaż dwóch działek niezabudowanych i jednej zabudowanej, nabytych w drodze darowizny „ojcowizny” w (…) r.; sprzedaż nie była dokonywana jako podatnik VAT czynny, działki nie były wykorzystywane przez nią w żaden sposób.

10)  Czy Sprzedający posiadają jeszcze inne działki, przeznaczone do sprzedaży w przyszłości, którzy z nich i ile posiadają działek przeznaczonych do sprzedaży?

Odp. Wszyscy Sprzedający posiadają jeszcze inne działki/udziały we współwłasności działek i możliwe, że w przyszłości będą wszystkie, bądź część z nich sprzedawać. Jednakże, na dzień udzielania niniejszej odpowiedzi, nie ma żadnych konkretnych planów w tym zakresie, a także nie zostały podjęte żadne działania zmierzające do sprzedaży nieruchomości innych niż objęte wnioskiem o wydanie interpretacji.

11)  Czy nabyta nieruchomość (działka nr 1 lub działki powstałe po jej podziale) będzie Panu służyć w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT czy też będzie służyć do czynności zwolnionych z podatku VAT?

Odp. Wnioskodawca ponownie wskazuje, że działki powstałe po podziale działki nr 1 będą mu służyć w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

12)  Czy w odniesieniu do transakcji dostawy nieruchomości (działki nr 1 lub działek powstałych po jej podziale) będą występowały ograniczenia lub/i wyłączenia przewidziane w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług, które ograniczają lub/i pozbawiają Pana prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp. W odniesieniu do transakcji dostawy nieruchomości nie będą występowały ograniczenia lub/i wyłączenia przewidziane w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług, które ograniczają lub/i pozbawiają Wnioskodawcę prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

13)  Czy dokonano już podziału działki nr 1 na 31 działek wymienionych we wniosku? Jeśli tak, to kiedy dokonano tego podziału?

Odp. Wnioskodawca ponownie wskazuje, że w dniu (…) r. na podstawie wniosku Sprzedających została wydana decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości na 31 działek.

Pytania

1.  Czy w przypadku zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, sprzedający przy sprzedaży opisanych udziałów we współwłasności nieruchomości, tj. Działek powstałych z podziału działki nr 1, będą występowali w charakterze podatników VAT?

2.  Czy w przypadku, odpowiedzi twierdzącej na pytanie oznaczone numerem 1 gdy sprzedający będą działali jako podatnik VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sprzedażą udziałów we współwłasności nieruchomości, tj. Działek powstałych z podziału działki nr 1?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, sprzedający przy sprzedaży opisanych w stanie faktycznym udziałów we współwłasności nieruchomości, tj. Działek powstałych z podziału działki nr 1, będą występowali w charakterze podatników VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: u.p.t.u.) opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do brzmienia art. 2 pkt 6 u.p.t.u. ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z art. 8 ust. 1 u.p.t.u. wynika, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W tym miejscu należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 u.p.t.u., bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 u.p.t.u. podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Pojęcia „podatnik” oraz „działalność gospodarcza”, na potrzeby VAT, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. wynika, że podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast, zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Regulacja art. 15 ust. 2 zdanie 2 u.p.t.u. zbieżna jest z unormowaniem zawartym art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zgodnie z którym za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych, i prawnych w celu uzyskiwania z tego tytułu stałego dochodu.

Definicja „działalności gospodarczej” zawarta w u.p.t.u. ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca sprzedaży jest podatnikiem VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów u.p.t.u. - chodzi o taką aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny, zorganizowany. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu u.p.t.u., jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów u.p.t.u., jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 u.p.t.u., w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-(...)1/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za podlegającą opodatkowaniu VAT, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy zauważyć, że choć Sprzedający nabyli działkę nr 1 w (…) r. na podstawie rodzinnej darowizny, to jednocześnie podjęli w stosunku do tej nieruchomości czynności o profesjonalnym i zorganizowanym charakterze, dalece wykraczające poza standardowy zarząd majątkiem prywatnym. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający wystąpili o warunki zabudowy łącznie dotyczące budowy (...) domów jednorodzinnych i ww. nieruchomość została podzielona na 31 Działek. Podział taki ma umożliwić realizację na nieruchomości przedsięwzięcia inwestycyjnego, polegającego na budowie ok. (...) budynków jednorodzinnych przeznaczonych na sprzedaż. Prowadzone są również przez Sprzedających działania, zmierzające do zmiany przeznaczenia nieruchomości w Ewidencji Gruntów i Budynków, tak aby możliwa była realizacja opisanej inwestycji zgodnie z ustaleniami poczynionymi z Wnioskodawcą. Jednocześnie Sprzedający nie planują sami realizować tej inwestycji. Porozumieli się z potencjalnym kupującym - Wnioskodawcą , który jest zainteresowany nabyciem określonego produktu - odpowiednio podzielonej nieruchomości z warunkami zabudowy i przeznaczeniem na cele budowlane.

Jak również wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, choć zarówno działka nr 1 przed podziałem, jak i Działki powstałe po podziale nie były nigdy przedmiotem najmu/dzierżawy, to Sprzedający B.B i C.C. podejmują takie działania wobec innych nieruchomości tj. mieszkań, które posiadają. Ponadto, wszyscy Sprzedający w ostatnich latach (…) sukcesywnie sprzedawali inne działki. Podsumowując, w przypadku, gdy sprzedający dokonują dostawy gruntu, w stosunku do którego były wcześniej podejmowane aktywności odpowiadające definicji z art. 15 ust. 2 u.p.t.u., należy przyjąć, że czynią to w ramach prowadzonej działalności, a nie jedynie zarządu majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., to czynność sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 u.p.t.u.

Podsumowując, Sprzedający w opisanym zdarzeniu przyszłym przy sprzedaży swoich udziałów we współwłasności nieruchomości, tj. Działek powstałych z podziału działki nr 1, będą działali jako podatnicy VAT.

Ad. 2

W przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania oznaczonego numerem 1 za prawidłowe i twierdzącej odpowiedzi na pytanie dotyczące posiadania przez Sprzedających statusu podatników VAT w związku z planowaną transakcją, zdaniem Zainteresowanych, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sprzedażą udziałów we współwłasności nieruchomości tj. Działek powstałych z podziału działki nr 1.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Z art. 86 ust. 1 u.p.t.u wynika, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 u.p.t.u. kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 u.p.t.u. warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 u.p.t.u. oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 u.p.t.u. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z art. 88 ust. 3a pkt 2 u.p.t.u. wynika, że nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Nabywane udziały w nieruchomości, tj. Działki powstałe z podziału działki nr 1 zostaną przez Wnioskodawcę wykorzystywane do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca planuje bowiem realizację inwestycji polegającej na budowie ok. (...) domów jednorodzinnych na ww. działkach oraz ich sprzedaży.

Przyjmując zatem, że Sprzedający będą podatnikami VAT z tytułu dostawy na rzecz Wnioskodawcy udziałów we współwłasności nieruchomości, tj. Działek powstałych z podziału działki nr 1, a sama transakcja byłaby opodatkowana VAT wg właściwej stawki dla przedmiotu sprzedaży, tj. 23%, to Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. nieruchomości z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione (wskazane w art. 86 ust. 1 u.p.t.u.) przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte udziały we współwłasności nieruchomości, tj. Działek będą służyły do czynności opodatkowanych VAT.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, wykazanego na wystawionej przez Sprzedającego fakturze dokumentującej sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości tj. Działek powstałych z podziału działki nr 1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-(...)1/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający (C.C., B.B., D.D. oraz E.E.) są właścicielami niezabudowanej nieruchomości położonej w gminie (…), o łącznej powierzchni (…) ha, nr geodezyjny przed podziałem: 1. Na nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, ani budowle. B.B i C.C. przysługuje na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej udział 45/100 w tej nieruchomości, D.D. przysługuje udział 45/100, a E.E. przysługuje udział 10/100. Nieruchomość o nr geodezyjnym przed podziałem 1 (oraz inne nieruchomości nieobjęte zakresem niniejszego wniosku) Sprzedający nabyli na podstawie umowy dożywocia i umowy darowizny z dnia (…) r. od rodziców B.B, D.D. i E.E., które są rodzeństwem. Następnie, (…) r. Sprzedający zawarli umowę o zniesienie współwłasności i umowę darowizny, na skutek których działka o nr geodezyjnym 1 przypadła na wyłączną własność Sprzedających w opisanych wyżej udziałach. Działka nr 1 jeżeli nie leżała tzw. odłogiem, to była wykorzystywana rolniczo przez B.B. na własne potrzeby (nie dokonuje ona dostaw produktów rolnych, ani nie świadczy usług rolniczych). Działka nr 1 w całym okresie jej posiadania przez Sprzedających, jeżeli była wykorzystywana, to do czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT. Żaden ze Sprzedających nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług, a działka o nr 1 nie stanowiła części gospodarstwa rolnego, którego celem była dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Nieruchomość ta nie była nigdy przedmiotem umów najmu czy dzierżawy.

Dla działki nr 1 nie był ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W dniu (…) r. Sprzedający wystąpili o warunki zabudowy, na skutek czego Wójt Gminy (…) wydał wobec działki o nr 1 warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, parterowego z poddaszem użytkowym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi (łącznie ustalono warunki zabudowy dotyczące budowy (...) budynków na poszczególnych częściach działki nr 1). Następnie, w dniu (…) r. na podstawie wniosku Sprzedających została wydana decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości na 31 działek. Uzyskane decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane na terenie pokrywającym się z terenem poszczególnych Działek powstałych po podziale działki nr 1.

Sprzedający nie ogłaszali zamiaru sprzedania nieruchomości (działki nr 1), zanim bowiem pojawiła się taka potrzeba, porozumieli się ze znajomym (Kupujący, Wnioskodawca), który wyraził zainteresowanie zakupem. W dniu (…) r. doszło do zawarcia między stronami przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, na podstawie której Kupujący jest uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży jest doprowadzenie przez Sprzedających do dnia (…) r. do zmiany przeznaczenia Działek w ewidencji gruntów i budynków na budowlane (po rozpoczęciu faktycznego, innego niż rolnicze wykorzystywania nieruchomości w oparciu o wpis w dzienniku budowy o rozpoczęciu budowy przez Kupującego). Sprzedający wcześniej, poza podziałem działki oraz wystąpieniem o warunki zabudowy nie prowadzili innych działań zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości. Docelowo, jeszcze przed sprzedażą, planowane jest wystąpienie o pozwolenie na budowę (w tym celu zostanie udzielone pełnomocnictwo Kupującemu).

Wszyscy Sprzedający posiadają jeszcze inne działki/udziały we współwłasności działek i możliwe, że w przyszłości będą wszystkie, bądź część z nich sprzedawać. Jednakże, na dzień złożenia wniosku, nie ma żadnych konkretnych planów w tym zakresie, a także nie zostały podjęte żadne działania zmierzające do sprzedaży nieruchomości innych niż objęte wnioskiem o wydanie interpretacji.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy z tytułu sprzedaży Działek, powstałych z podziału działki nr 1, Sprzedający będą występowali w charakterze podatników VAT.

Jak już wyżej wskazałem, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Sprzedających w odniesieniu do sprzedaży Działek, powstałych z podziału działki nr 1, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który wskazuje, że sprzedaż Działek będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Pojedyncze czynności jakie podjęli Sprzedający, tj. wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział działki na mniejsze nie może przesądzać o tym, że Sprzedający będą działać jako handlowiec. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż Działek, powstałych z podziału działki nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający otrzymali działkę nr 1 na mocy umowy darowizny i nie wykorzystywali jej w żaden sposób, w szczególności nie służyła ona do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Sprzedający nie prowadzili działań zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości, nie ogłaszali też zamiaru jej sprzedaży. W związku z powyższym stwierdzić należy, że Sprzedający nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Sprzedających należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy zauważyć, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży jest doprowadzenie przez Sprzedających do zmiany przeznaczenia Działek w ewidencji gruntów i budynków na budowlane. Jednocześnie, jak wynika z zawartej umowy przedwstępnej, Kupujący jest uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Ponadto docelowo, jeszcze przed sprzedażą, planowane jest wystąpienie o pozwolenie na budowę, a w tym celu zostanie udzielone pełnomocnictwo Kupującemu.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (uzyskanie pozwolenia na budowę) nie jest staraniem Sprzedających, którzy przykładowo starają się uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu, jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. W rozpatrywanej sprawie należy zauważyć, że nabywca (Kupujący) sam zgłosił się z zamiarem zakupu. Sprzedający nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia nieruchomości. Podkreślić należy, że działania podjęte przez Kupującego nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Działek, powstałych z podziału działki nr 1, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania Działek do zrealizowania własnych potrzeb. W konsekwencji, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności, w celu dostosowania gruntów do jego potrzeb, nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż Działek, powstałych z podziału działki nr 1, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedających za podatników tego podatku.

W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Działek, powstałych z podziału działki nr 1, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym przy sprzedaży Działek, powstałych z podziału działki nr 1, Sprzedający nie będą występowali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Jednocześnie odstępuję od udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2, zawartego Państwa wniosku (dotyczącego kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sprzedażą udziałów we współwłasności Działek, powstałych z podziału działki nr 1), gdyż w świetle odpowiedzi na pytanie nr 1 staje się ono bezzasadne. Oczekiwali bowiem Państwo odpowiedzi na to pytanie w przypadku uznania, że w przypadku sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości (Działek, powstałych z podziału działki nr 1) Sprzedający będą występować w charakterze podatników VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.