0114-KDIP1-2.4012.503.2026.2.MGA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w zabudowanych działkach nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha, z uwzględnieniem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły 19 sierpnia 2026 r. oraz 24 sierpnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan współwłaścicielem wraz z Panem B.B. zabudowanej (budynkiem gospodarczym w trakcie budowy) działki gruntu numer 1, 2 oraz 3. Nieruchomość składa się z trzech działek o łącznej powierzchni 0,2693 ha. Działki te są położone w miejscowości (…) przy ulicy (…). Prawo własności przysługuje sprzedającym w udziałach po 1/2 części każdy.

Sposób nabycia nieruchomości przez obecnych współwłaścicieli (A.A. i B.B.) różni się w zależności od konkretnej działki i został opisany w dokumentach na podstawie wpisów w księgach wieczystych:

-        działki nr 1 oraz 3 (...) - Współwłaściciele nabyli na podstawie warunkowych umów sprzedaży (z marca i września 2008 r.) oraz późniejszych umów przenoszących własność, zawartych w formie aktów notarialnych w dniach 7 maja 2008 r. (Rep. A Nr (…)) oraz 9 grudnia 2008 r. (Rep. A Nr (…));

-        działka nr 2 (…) - nabycie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży i umowy darowizny dokumentowanych aktem notarialnym z dnia 22 lipca 2020 r. (Rep. A Nr (…)).

Na podstawie przedłożonego dokumentu (wypisu z rejestru gruntów według stanu na dzień 31 stycznia 2025 r.), oznaczenie działek opisane ciągiem przedstawia się następująco:

-        działka nr 1 o obszarze 0,1000 ha, identyfikator działki (…), rodzaj użytków: grunty orne (RV);

-        działka nr 2 o obszarze 0,1193 ha, identyfikator działki (…), rodzaj użytków: grunty orne (RV);

-        działka nr 3 o obszarze 0,0500 ha, identyfikator działki (…), rodzaj użytków: grunty orne (RV i RVI).

Posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka nr 1, 2 oraz 3 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, a także nie jest położona na obszarze rewitalizacji, nie znajdują się na niej śródlądowe wody stojące. Działka nr 1, 2 oraz 3  nie jest lasem w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, a także nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomość dotychczas nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, ze 1610 zm.), jak również nie stanowiła jego zorganizowanej części.

Zamierza Pan sprzedać Spółce udział w zabudowanej działce nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha. Co ważne działki te obecnie są wydzierżawione Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto Kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Działki były także dzierżawione Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony. Kupująca Spółka planuje na ww. gruncie działki 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym (…) z dnia 12 marca 2025 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1)    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania gruntu wydzielonego z działki 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo - usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc postojowych;

2)    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo - usługowym o powierzchni zabudowy (...) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych;

3)    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości;

4)    niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

5)    potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

6)    otrzymania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha zgodnie z planami inwestycyjnym Spółki;

7)    uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

8)    potwierdzenie charakteru nie rolnego nabywanej nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynku zmiany użytku rolnego;

9)    uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo – usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń zobowiązuje się Pan sprzedać udział w działce nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1)    Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT;

2)    w stosunku do tej działki nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia;

3)    w stosunku do ww. nieruchomości nigdy Pan samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu;

4)    powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

5)    działka, będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest zabudowana;

6)    obecnie dzierżawi Pan tę działkę, która ma być przedmiotem sprzedaży Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń;

7)    działki są zabudowane. Działki będą posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej;

8)    nabycie nastąpiło ponad dwa lata temu;

9)    nabycie nie było udokumentowane fakturą;

10) podatek naliczony od nabycia nie został odliczony;

11) nieruchomość była wykorzystywana w celach prywatnych – przechowywanie prywatnych rzeczy i forma zabezpieczenia majątkowego – czynności niepodlegające opodatkowaniu;

12) działka nie była wykorzystywana w celach rolniczych;

13) nie współpracuje Pan z biurami pośrednictwa sprzedaży nieruchomości;

14) jest Pan podatnikiem podatku VAT;

15) nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

Udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę działką nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z
art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Pan Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

W uzupełnieniu wniosku:

Na zadane pytanie, od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedział Pan, że jest podatnikiem podatku VAT z tytułu działalności C. (…). Jest to działalność w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Jest Pan podatnikiem od dnia 4 maja 1994 r.

Na zadane pytanie, czy działki nr 1, 2 oraz 3 od momentu nabycia do momentu ich sprzedaży były/są/będą udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze (poza dzierżawą na rzecz Kupującej Spółki)?

Odpowiedział Pan, że w całym okresie posiadania, w stosunku do działek nr 1, 2 oraz 3 nie zawierano żadnych ww. umów.

Na zadane pytanie, odnośnie budynku gospodarczego w trakcie budowy, jaki jest stopień zaawansowania budowy?

Odpowiedział Pan, że stopień zaawansowania budynku gospodarczego to 90%.

Na zadane pytanie, czy budynek posiada fundamenty, ściany i dach (stanowi budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?

Odpowiedział Pan, że budynek posiada fundamenty ściany, dach i stanowi budynek.

Na zadane pytanie, czy nabył Pan nieruchomość już zabudowaną budynkiem gospodarczym (w trakcie budowy) czy budowa budynku gospodarczego została przez Pana rozpoczęta, jeśli przez Pana to: w jakim celu rozpoczął Pan budowę budynku gospodarczego, czy z tytułu nakładów na budowę budynku gospodarczego przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedział Pan, że nabył działkę niezabudowaną, a następnie podjął budowę budynku. Z tytułu nakładów na budowę nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – nie dokonywał Pan żadnych odliczeń w związku tym.

Na zadane pytanie, czy budynek gospodarczy (w trakcie budowy) znajdujący się na działkach nr 1, 2 oraz 3 był/jest w jakikolwiek sposób wykorzystywany przez Pana? Jeśli tak to, czy były to cele prywatne? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie? Czy dany budynek był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to należało wskazać podstawę prawną tego zwolnienia.

Odpowiedział Pan, że budynek miał być wykorzystywany do przechowywania prywatnych rzeczy. Finalnie stanowił formę zabezpieczenia majątkowego przez cały okres posiadania. Były to cele niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie był wykorzystywany do działalności zwolnionej.

Na zadane pytanie, w jaki sposób pozyskał Pan nabywcę ww. nieruchomości?

Odpowiedział Pan, że Kupująca Spółka sama zgłosiła się do Pana w celu zakupu nieruchomości. Nastąpiło to z inicjatywy Kupującego.

Na zadane pytanie, czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której był Pan podatnikiem podatku VAT/podmiotem zobowiązanym do rozliczenia podatku z tego tytułu?

Odpowiedział Pan, że nie dokonywał wcześniej takich sprzedaży. Nie jestem podatnikiem podatku VAT z tego tytułu.

Pytanie

Czy sprzedaż udziału do zabudowanej działki nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha opisanej w stanie faktycznym jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Pana będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

-        dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

-        pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej nie ponosił Pan nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na działce 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pana ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Pana dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując Pana zdaniem w tym przypadku może Pan korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednak każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby v. Minister Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem zabudowanych działek nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha, położonych w (…). Działki zabudowane są budynkiem gospodarczym, który jest w trakcie budowy. Prawo własności działki nr 1 oraz 3 nabył Pan na podstawie warunkowych umów sprzedaży (z marca i września 2008 r.) oraz późniejszych umów przenoszących własność z 7 maja 2008 r. oraz 9 grudnia 2008 r. Natomiast prawo własności działki nr 2 nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży i umowy darowizny z
22 lipca 2020 r. Nabycie nie było udokumentowane fakturą, a podatek naliczony od nabycia nie został odliczony. Działki znajdują się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotem sprzedaży jest udział w prawie własności zabudowanych działek nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu których był podatnikiem. Ponadto, nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia ww. działki.

Jest Pan podatnikiem podatku VAT od 4 maja 1994 r., z tytułu działalności, której przedmiot obejmuje roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nigdy nie była przez Pana wykorzystywana w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nabył Pan działki niezabudowane, a następnie podjął Pan budowę budynku. Z tytułu nakładów na budowę nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – nie dokonywał Pan żadnych odliczeń w związku tym. Stopień zaawansowania budowy budynku gospodarczego wynosi 90%. Budynek posiada fundamenty, ściany i dach. W całym okresie posiadania budynek gospodarczy miał być wykorzystywany do przechowywania prywatnych rzeczy. Finalnie stanowił formę zabezpieczenia majątkowego. Działki nie były wykorzystywane w celach rolniczych. Nie współpracuje Pan z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomości. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, nie oddawał Pan nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Obecnie dzierżawi Pan działki Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu niezbędnych pozwoleń.

Kupująca Spółka nabędzie przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo – usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m² wraz z miejscami parkingowymi (minimum (...) miejsc) oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

Udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Podpisał Pan również przedwstępną umowę sprzedaży działek. Kupująca Spółka zobowiązała się w niej do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Kupująca Spółka zobowiązała się m.in. do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania gruntu działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo - usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc postojowych, do uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

Na tle powyższego opisu sprawy Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż udziału w zabudowanych działkach 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha, może korzystać ze zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży ww. zabudowanych działek i tym samym do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń umożliwiających budowę obiektu handlowo – usługowego wraz parkingiem, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym po sobie jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntów do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunty uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntów (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowane grunty uczynić atrakcyjniejszymi dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść ich cenę. W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił. Pan nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia.

Ponadto, zabudowane działki będące przedmiotem sprzedaży zostały udostępnione przez Pana na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia jej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działek lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działek do zrealizowania własnych potrzeb.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntów na rzecz Kupującej Spółki (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Istotne w analizowanej sprawie jest również to, że jest Pan podatnikiem podatku VAT z tytułu działalności C. (…). Jest to działalność w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Nabył Pan działki niezabudowane, a następnie podjął budowę budynku gospodarczego. Stopień zaawansowania budowy budynku wynosi 90%. Jednakże, jak Pan wskazał nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a z tytułu nakładów na budowę nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i nie dokonywał Pan żadnych odliczeń w związku tym. Wskazał Pan również, że budynek miał być wykorzystywany do przechowywania prywatnych rzeczy. Finalnie stanowi formę zabezpieczenia majątkowego przez cały okres posiadania.

W związku z powyższymi okolicznościami należy stwierdzić, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w  prawie własności zabudowanych działek nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w zabudowanych działkach nr 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w zabudowanych działkach 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,2693 ha, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.):

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb Ordynacji podatkowej. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.