0114-KDIP1-1.4012.543.2026.2.MKA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż ½ udziałów w nowo powstałych działkach o numerach 2/4 i 2/5 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Sprzedające działają w charakterze podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy, oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działek.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 września 2026 r. (wpływ 14 września 2026 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A.A

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- A.B

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni (Zainteresowany będący Stroną postępowania) oraz córka Wnioskodawczyni (Zainteresowany niebędący Stroną postępowania) 18 czerwca 2026 r. aktem notarialnym Repertorium A numer (…) dokonały sprzedaży udziałów w działkach o numerze 2/4 oraz 2/5.

1) Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni była współwłaścicielką w udziale wynoszącym 1/2 części nieruchomości gruntowych, położonych w(…), przy ul. (…),(…) i (…) dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerze KW nr (…) - nieruchomość ta obejmowała działkę oznaczoną numerem 4.

2) Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni była współwłaścicielką w udziale wynoszącym 1/2 części nieruchomości gruntowych, położonych w (…), przy ulicy (…) dla której Sąd Rejonowy w (...), X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerze KW (…) nieruchomość ta obejmowała działkę oznaczoną numerem 5.

Przedmiotowe udziały w nieruchomościach Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni nabyły w drodze dziedziczenia ustawowego po zmarłym w dniu 25 stycznia 2023 r. odpowiednio mężu oraz ojcu - A.C, na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z 13 marca 2023 r. (Repertorium A numer (…)).

3) Pomiędzy Wnioskodawczynią, a jej mężem obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, niemniej jednak nieruchomości opisane w pkt 1 i 2 należały do majątku odrębnego (osobistego) zmarłego męża Wnioskodawczyni oraz odpowiednio ojca córki Wnioskodawczyni.

4) Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni, a także odpowiednio mąż Wnioskodawczyni oraz ojciec córki Wnioskodawczyni przez wszystkie lata ponosili opłaty związane z podatkiem od nieruchomości w zakresie wyżej wskazanych nieruchomości zabudowanych. Dodatkowo właściciele ponosili również opłatę za odprowadzanie wód opadowych i roztopowych w zakresie wyżej wskazanych nieruchomości zabudowanych.

5) W strukturze geodezyjnej działek o numerach 4 oraz 5 istniała specyficzna sytuacja prawno-gospodarcza. Na części działek nr 4 i 5 (po podziale działka 2/4 oraz 2/5) posadowione były budynki i obiekty o charakterze mieszkalnym oraz niemieszkalnym, które zostały wzniesione w latach 90-tych ubiegłego wieku w całości z własnych środków finansowych przez podmiot trzeci X z siedzibą w (...). Obiekty te były przez X nieprzerwanie utrzymywane wykorzystywane wyłącznie na jej własne cele gospodarcze. Ta wydzielona część nieruchomości gruntowej była od 31 marca 98 r. do 18 czerwca 2026 r. (dzień sprzedaży nieruchomości) przedmiotem cywilnoprawnej umowy najmu zawartej z X, na czas do momentu docelowego wykupienia gruntu przez Najemcę (umowa ta została zawarta 31 marca 98 r. przez zmarłego odpowiednio męża Wnioskodawczyni oraz ojca córki Wnioskodawczyni). Wartość nakładów (budynków) wzniesionych przez X nie przewyższała wartość samego gruntu pod nimi, a Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów na te obiekty.

6) Z uwagi na powyższe, X, jako wieloletni najemca i właściciel nakładów, wystąpiła z inicjatywą do Wnioskodawczyni oraz córki Wnioskodawczyni z żądaniem wykupu zajmowanego gruntu w celu poprawy funkcjonowania swojej sąsiedniej nieruchomości (dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…)). W celu realizacji tego zamierzenia, decyzją nr (…) z 29 kwietnia 2026 r. Prezydent Miasta (...) zatwierdził podział geodezyjny - dotychczasowych działek:

a) Działka nr 4 uległa podziałowi na działkę nr 1/4 (pow. 0,1746 ha) oraz działkę nr 2/4 (pow. 0,0898 ha),

b) Działka nr 5 uległa podziałowi na działkę nr 1/5 (pow. 0,0883 ha) oraz działkę nr 2/5 (pow. 0,0407 ha).

7) Nowo powstałe działki nr 2/4 i 2/5 stanowiły prawie ten sam obszar gruntu, który był zabudowany obiektami wzniesionymi w latach 90-tych przez Xi przez nią użytkowany na podstawie umowy najmu z 98 r. Zgodnie z umową z 98 r. X wynajmowała 1535 m², następnie w kolejnych latach umowę aneksowano i zgodnie z treścią aneksu X wynajmowała 1377 m², natomiast zgodnie z podziałem sprzedano dwie działki o łącznej powierzchni 1305 m² (różnica wynosiła ok. 72 m² między ostatnim aneksem a ostatecznym podziałem).

8) Dla działek o numerach 4 oraz 5 (oraz po podziale geodezyjnym - działka 1/4 i 2/4 oraz 1/5 i 2/5) obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr (…) Rady Miasta (...) z 24 stycznia 2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) w (...).

9) Z uzasadnienia decyzji nr (…), wydanej przez Prezydenta Miasta (...), wynikało iż, nowo powstałe działki - winny zostać przeznaczone na poprawę funkcjonowania nieruchomości dla której jest prowadzona jest (…) stanowiąca własność nabywcy X.

10) Nowo powstałe działki, zgodnie z wypisami z rejestru gruntów, były zabudowane budynkami mieszkalnymi oraz niemieszkalnymi - zostały wybudowane w latach 90 ubiegłego wieku przez X ze środków finansowych X, przy czym ich wartość nie przekraczała wartości gruntów. Ponadto działki numer 2/4 i 2/5 są przedmiotem cywilnoprawnej umowy najmu zawartej 31 marca 98 r. z X na czas wykupienia gruntu przez Najemcę.

Dodatkowo należy wskazać, iż Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni od dnia śmierci odpowiednio męża oraz ojca (25 styczeń 2023 r.) do dnia sprzedaży działek o numerach 2/4 oraz 2/5 (18 czerwiec 2026 r.) wynajmowała kilka lokali mieszkalnych oraz jeden lokal niemieszkalny (z uwagi na nabycie udziału we wskazanych nieruchomościach w drodze spadku).

Przychody z tytułu najmu (opisane powyżej) we wskazanym okresie były rozliczane przez Wnioskodawczynie oraz córkę Wnioskodawczyni wyłącznie w ramach tzw. najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych i opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przedmiotowe nieruchomości nigdy nie stanowiły dla Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni środków trwałych w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni, nie podlegały amortyzacji ani nie były wykorzystywane do prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni, a także odpowiednio zmarły mąż Wnioskodawczyni oraz ojciec oraz córki Wnioskodawczyni (Spadkodawca), nigdy nie byli zarejestrowani jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT), co w konsekwencji implikuje sytuację, w której nigdy nie odliczali podatku VAT naliczonego przy nabyciu, budowie, remontach czy ulepszeniach tych nieruchomości.

Przed dokonaniem opisanej w stanie faktycznym sprzedaży Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni nie podejmowała jakichkolwiek działań marketingowych, w szczególności nie ogłaszała chęci sprzedaży nieruchomości w mediach, nie korzystała z usług pośredników i nie uzbrajała terenu. Podział i sprzedaż nastąpił wyłącznie w wyniku związania z historyczną umową z 98 r. oraz realizacji roszczeń wieloletniego najemcy (właściciela nakładów - X).

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W nadesłanym uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)  Czy przed dostawą zabudowanych działek nr 2/4 i 2/5 doszło pomiędzy X, a Sprzedającymi (Panią i córką) do rozliczenia nakładów poniesionych przez Nabywcą na wybudowanie budynków? Jeżeli tak, to w jaki sposób nastąpiło rozliczenie nakładów, a jeśli nie, to dlaczego?

Odpowiedź: Przed dostawą zabudowanych działek nr 2/4 i 2/5 pomiędzy X a Sprzedającymi (Wnioskodawczynią oraz jej córką) nie doszło do finansowego ani rzeczowego rozliczenia nakładów poniesionych przez Nabywcę na wybudowanie budynków posadowionych na tych działkach.

Brak odrębnego rozliczenia finansowego lub rzeczowego z tytułu nakładów wynikał ze specyfiki stanu prawnego tej nieruchomości oraz woli stron wyrażonej w umowie sprzedaży:

1. Prawo własności nieruchomości zabudowanej (superficies solo cedit); mimo że budynki zostały historycznie wzniesione ze środków X, na gruncie prawa cywilnego (art. 48 i art. 191 Kodeksu cywilnego) stanowią one części składowe gruntu i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. W związku z tym wyłącznymi właścicielkami gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami przed transakcją była Wnioskodawczyni oraz córka. Przedmiotem umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 18 czerwca 2026 r. (Repertorium A nr (…)) była własność nieruchomości zabudowanej (działki nr 2/4 i 2/5 wraz ze znajdującymi się na nich obiektami budowlanymi).

2. Brak potrzeby odrębnego odkupywania nakładów i ekonomiczne uzasadnienie ceny; skoro Nabywca (X) nabywała prawo własności całej zabudowanej nieruchomości, dokonywanie odrębnego, sztucznego rozliczania nakładów (polegającego na wcześniejszym spłacaniu wartości nakładów przez Wnioskodawczynię i jej córkę na rzecz Kupującej) przed datą aktu notarialnego było ekonomicznie nieuzasadnione i pozbawione logiki gospodarczej. Prowadziłoby to do sytuacji, w której Sprzedające musiałyby zaangażować znaczne środki finansowe na spłatę nakładów na rzecz podmiotu, który chwilę później nabywał całą nieruchomość. Strony uzgodniły cenę sprzedaży nieruchomości w oparciu o aktualny, rynkowy stan gospodarczy i prawny. Co wprost potwierdza treść aktu notarialnego z dnia 18 czerwca 2026 r., ustalona w nim cena odzwierciedlała rynkową wartość przenoszonej nieruchomości zabudowanej i stanowiła ostateczne, polubowne ekwiwalentne rozliczenie stron, znoszące wszelkie ewentualne wzajemne roszczenia majątkowe bez konieczności dokonywania odrębnych, poprzedzających transferów pieniężnych z tytułu nakładów.

3. Spełnienie przesłanek zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; budynki posadowione na przedmiotowych działkach powstały i zostały oddane do użytkowania (pierwsze zasiedlenie) w latach 80/90. XX wieku. Od momentu ich pierwszego zasiedlenia do dnia dokonania transakcji sprzedaży (18 czerwca 2026 r.) upłynął okres wielokrotnie przekraczający 2 lata. W konsekwencji dostawa budynków spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast sprzedaż gruntu, na którym obiekty te są posadowione, podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (jako dostawa gruntu związanego z obiektem zwolnionym).

2)  Czy w momencie sprzedaży Wnioskodawczyni i córka (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) posiadały władztwo ekonomiczne (prawo do rozporządzania jak właściciel) nad budynkami zlokalizowanymi na działkach będących przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Tak, w momencie sprzedaży Wnioskodawczyni oraz jej córka posiadały władztwo ekonomiczne (prawo do rozporządzania jak właściciel) nad wszystkimi budynkami zlokalizowanymi na działkach nr 2/4 i 2/5 i władztwo to w całości przeniosły na Nabywcę w dacie transakcji.

Wskazać należy, że prawo do rozporządzania jak właściciel nad nieruchomością zabudowaną wynikało z faktu, iż Wnioskodawczyni oraz jej córka były wyłącznymi właścicielkami gruntu, a tym samym zgodnie z zasadą superficies solo cedit (art. 48 i art. 191 Kodeksu cywilnego) właścicielkami wszystkich posadowionych na nim budynków.

Sprzedające realizowały swoje władztwo ekonomiczne m.in. poprzez pobieranie pożytków cywilnych (czynszu najmu na podstawie umowy z dnia 31 marca 98 r.) oraz wyłączne prawo do dysponowania tą nieruchomością w obrocie prawnym.

Fakt, że Nabywca (X) wzniosła obiekty ze swoich środków jako najemca, nie pozbawił Sprzedających władztwa ekonomicznego w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. X posiadała jedynie status posiadacza zależnego, a Sprzedające jako właścicielki posiadały pełną swobodę prawną i ekonomiczną w zakresie rozporządzania całą nieruchomością zabudowaną. W dacie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 18 czerwca 2026 r. Sprzedające dokonały dostawy nieruchomości zabudowanej, przenosząc na Nabywcą pełne władztwo ekonomiczne i prawo do rozporządzania jak właściciel zarówno gruntem, jak i posadowionymi na nim budynkami.

W konsekwencji, z punktu widzenia przepisów ustawy o VAT, przedmiotem dostawy była nieruchomość zabudowana, w odniesieniu do której grunt dzieli los podatkowy budynków na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

3)  Czy w stosunku do budynków znajdujących się na działkach nr 4 i 5 (po podziale działka nr 2/4 i 2/5) najemca (Kupujący) ponosił nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało Kupującemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli tak, to czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z budynków, czy od momentu dokonania ulepszeń każdego z budynków do momentu dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź: Sprzedające (Wnioskodawczyni oraz jej córka) nie ponosiły żadnych nakładów na ulepszenie budynków posadowionych na działkach nr 2/4i 2/5.

Według najlepszej wiedzy Sprzedających, Najemca (Kupujący) w okresie trwania umowy najmu również nie ponosił nakładów na ulepszenie tych obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej i które mogłyby wpłynąć na bieg terminu pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że budynki od momentu ich wybudowania stanowiły obiekty wykorzystywane przez Nabywcą (X), Sprzedające nie ujmowały tych obiektów w swojej ewidencji środków trwałych i nie posiadają dostępu do szczegółowych rozliczeń podatkowych Kupującej w zakresie ewentualnego odliczania podatku naliczonego VAT przez Najemcę.

Kluczowe dla niniejszej sprawy jest jednak to, że pierwsze zasiedlenie (oddanie budynków do użytkowania) miało miejsce w latach 80/90. XX wieku. Od daty pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy (18 czerwca 2026 r.) upłynął okres nieporównywalnie dłuższy niż 2 lata.

Nawet gdyby Najemca ponosił w ubiegłych latach jakiekolwiek nakłady na bieżące remonty lub konserwacje obiektów, to od ewentualnych prac budowlanych/remontowych do dnia transakcji upłynął okres znacznie przekraczający 2 lata. W konsekwencji w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia, a dostawa nieruchomości zabudowanej w całości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w odniesieniu do gruntu).

4)  Do jakich celów i w jaki sposób Sprzedające lub najemca wykorzystywały budynki, czy do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, wyłącznie zwolnionej od podatku?

Odpowiedzi należy udzielić dla każdego znajdującego się na działce nr 2/4 i 2/5 budynku odrębnie.

Odpowiedź: Sprzedające wykorzystywały grunt wraz ze znajdującymi się na nim budynkami wyłącznie na potrzeby odpłatnego najmu na rzecz X, co stanowiło prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (świadczenie usług najmu). Sprzedające nigdy nie wykorzystywały tych budynków do celów osobistych.

Z kolei Najemca (X) wykorzystywał poszczególne budynki od lat 90. XX wieku nieprzerwanie do dnia transakcji sprzedaży na cele prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (działalność handlowa, usługowa oraz techniczno-organizacyjna). Żaden z budynków nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sposób i cele wykorzystania poszczególnych obiektów zlokalizowanych na działkach nr 2/4 i 2/5 przedstawiają się następująco:

1. Budynek nr ewid. 7 (zlokalizowany na działce nr 2/5) - Segment handlowo-usługowy. Najemca wykorzystywał ten obiekt nieprzerwanie do prowadzenia komercyjnej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (prowadzenie handlu detalicznego / usług).

2. Budynek nr ewid. 8 (zlokalizowany na działce nr 2/4) - Segment stanowiący część zintegrowanego kompleksu (częściowo o funkcji usługowo-użytkowej / zarządczej). Najemca wykorzystywał ten obiekt w ramach prowadzonej ogólnej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

3. Budynek nr ewid. 9 (zlokalizowany na działce nr 2/4) - Budynek niemieszkalny stanowiący infrastrukturę techniczną (czerpnia powietrza / obiekt wentylacyjny). Obiekt ten służył bezpośrednio technicznej obsłudze i zabezpieczeniu funkcjonowania całego opodatkowanego kompleksu handlowo-usługowego Kupującej.

Podsumowując, wszystkie wyżej wymienione budynki były nieprzerwanie wykorzystywane przez Najemcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT przez okres kilkudziesięciu lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia (wybudowania i oddania do użytkowania w latach 80/90. XX wieku). W odniesieniu do każdego z tych budynków upłynął okres znacznie przekraczający 2 lata od pierwszego zasiedlenia, co w pełni uzasadnia zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

5)  Czy Sprzedające (Wnioskodawczyni i córka) są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT, a jeśli tak, to z jakiego tytułu i od kiedy?

Odpowiedź: W dacie przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej (tj. 18 czerwca 2026 r.) żadna ze Sprzedających (Wnioskodawczyni, ani jej córka) nie była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT); korzystały wówczas ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment złożenia niniejszego wniosku (oraz odpowiedzi na wezwanie) status podatkowy Sprzedających przedstawia się następująco:

1.  Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT i nie wykonuje jakiejkolwiek działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

2.  Córka Wnioskodawczyni (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania); jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT od dnia 18 czerwca 2026 r. i świadczy usługi najmu.

Podkreślić należy, że sam fakt korzystania ze zwolnienia podmiotowego w VAT w dacie transakcji (lub późniejszej rejestracji jednego z ze współwłaścicieli) pozostaje bez wpływu na kwalifikację podatkową samej transakcji. Sprzedaż nieruchomości zabudowanej po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia podlega zwolnieniu przedmiotowemu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w odniesieniu do gruntu).

Pytania

1) Czy w zaistniałym stanie faktycznym sprzedaż przez Wnioskodawczynię oraz córkę Wnioskodawczyni udziału wynoszącego 1/2 części w nowo powstałych działkach o numerach 2/4 i 2/5 stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni dokonała tej transakcji w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT?

2) Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż przedmiotowych udziałów w działkach o numerach 2/4i 2/5 korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w przypadku braku spełnienia przesłanek z tego przepisu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad. 1)

Zdaniem Wnioskodawczyni oraz córki Wnioskodawczyni, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż udziału wynoszącego 1/2 części w nowo powstałych działkach nr 2/4 i 2/5 stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni dokonały tej transakcji w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 tej ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Grunt w tym udział w prawie własności gruntu stanowi zatem towar w rozumieniu ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest odpłatną dostawą towarów.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, konieczne jest jednak łączne spełnienie dwóch warunków: po pierwsze, czynność musi mieścić się w katalogu czynności opodatkowanych (np. odpłatna dostawa towarów), po drugie, musi zostać dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT. W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2. Zgodnie z art. 15 ust. 2 tej ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub praw majątkowych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ocenie Wnioskodawczyni oraz córki Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym przesłanki te zostały spełnione. Sprzedaż udziału w działkach nr 2/4i 2/5 nie miała charakteru zwykłego rozporządzenia majątkiem prywatnym, lecz stanowiła element zorganizowanej, zarobkowej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni, przed dokonaniem sprzedaży, podejmowała szereg działań charakterystycznych dla profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości, tj. handlowców, które wykraczały poza zwykły zarząd majątkiem osobistym. W szczególności nieruchomość została podzielona na mniejsze działki z przeznaczeniem na sprzedaż, podjęto czynności przygotowujące grunt do zbycia oraz działania ukierunkowane na osiągnięcie zysku ze sprzedaży. Działania te miały charakter planowy, zorganizowany i nakierowany na osiąganie przychodów.

Takie cechy aktywności odpowiadają definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którą działalność ta obejmuje w szczególności wykorzystywanie towarów (w tym gruntów) w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni występowały więc w transakcji sprzedaży udziału w działkach jako podmioty wykonujące działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Status podatnika VAT ma charakter obiektywny i wynika z faktycznego sposobu działania, a nie wyłącznie z formalnej rejestracji. W realiach sprawy sposób postępowania Wnioskodawczyni oraz córki Wnioskodawczyni z nieruchomością odpowiada modelowi działalności handlowej, a nie jednorazowemu, prywatnemu zbyciu majątku.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni stoją na stanowisku, że sprzedaż udziału wynoszącego 1/2 części w nowo powstałych działkach nr 2/4 i 2/5 stanowiła odpłatną dostawę towarów dokonaną przez podatnika działającego w ramach działalności gospodarczej, a zatem była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Ad. 2)

Zdaniem Wnioskodawczyni oraz córki Wnioskodawczyni, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż udziału wynoszącego 1/2 części w działkach nr 2/4 i 2/5 wraz z posadowionymi na nich budynkami korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata. Pierwsze zasiedlenie zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższych regulacji wynika, że dostawa zasiedlonych budynków lub budowli (lub ich części) dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego zarówno jako wydanie w ramach czynności opodatkowanej (np. najem, sprzedaż), jak i rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne co do zasady korzysta ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Organy podatkowe i sądy administracyjne konsekwentnie podkreślają, że w takim przypadku jest to zwolnienie obligatoryjne, z którego podatnik może ewentualnie zrezygnować tylko na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, po spełnieniu dodatkowych warunków (czynni podatnicy po obu stronach i złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania).

W odniesieniu do udziału w działkach nr 2/4 i 2/5 istotne są również zasady opodatkowania gruntu. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, przy dostawie budynków lub budowli trwale związanych z gruntem (lub ich części), wartości gruntu nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania, co w praktyce oznacza, że grunt a więc także udział w gruncie dzieli los podatkowy budynków na nim posadowionych. Jeżeli dostawa budynków lub budowli jest zwolniona z VAT, zwolnienie obejmuje również dostawę gruntu (udziału w gruncie).

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że nieruchomość posadowiona na działkach nr 2/4 i 2/5 została wybudowana i oddana do użytkowania (pierwsze zasiedlenie) na długo przed transakcją zbycia udziału przez Wnioskodawczynię oraz córkę Wnioskodawczyni. Od tego momentu upłynął okres przekraczający dwa lata, a nieruchomości nie była poddawana takim ulepszeniom (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej i które prowadziłyby do nowego pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji sprzedaż udziału w nieruchomości następuje po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia i nie jest dostawą dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Spełnione są więc warunki zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na gruncie niniejszej sprawy należy również wskazać, iż przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują, że przy dostawie budynków lub budowli trwale związanych z gruntem nie wyodrębnia się wartości gruntu z podstawy opodatkowania. W praktyce oznacza to, że:

a)  jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość zabudowana,

b)  to grunt podlega takim samym zasadom opodatkowania jak budynek stosuje się tę samą stawkę VAT lub odpowiednie zwolnienie do całej transakcji,

c)  nie ma podstaw, aby dla celów VAT dzielić transakcję na odrębne dostawy: samego gruntu i samego budynku.

Tym samym sprzedaż działki z posadowionym na niej budynkiem stanowi jedną dostawę towaru zabudowanej nieruchomości.

Nadto istotą dostawy towarów na gruncie VAT jest przeniesienie na nabywcę prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W analizowanym przypadku Wnioskodawczyni oraz córka Wnioskodawczyni, jako współwłaściciel działki, dokonuje sprzedaży na rzecz nabywcy, przenosząc na niego prawo do rozporządzania całą zabudowaną nieruchomością.

Fakt, że budowę budynku sfinansował nabywca :

a)  nie zmienia tego, że w chwili sprzedaży przedmiotem transakcji jest zabudowana nieruchomość,

b)  nie uzasadnia traktowania sprzedaży wyłącznie jako dostawy gołego gruntu na potrzeby VAT.

Z powyższego wynika, że:

a)  grunt nie jest wyodrębniany z podstawy opodatkowania jego wartość wchodzi w skład podstawy opodatkowania dostawy budynku;

b)  stawka VAT lub zwolnienie ustalane są na podstawie przepisów właściwych dla dostawy budynku, przy czym to samo podejście stosuje się do gruntu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 9 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795):

Jak wynika z powyższego przepisu, najem/dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W świetle przepisów ustawy, działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący/wydzierżawiający działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że 18 czerwca 2026 r. Sprzedające (Wnioskodawczyni i córka) dokonały sprzedaży udziałów w działkach nr 2/4 oraz 2/5 na rzecz najemcy (X). Sprzedające były współwłaścicielkami w udziale wynoszącym ½ części nieruchomości, która obejmowała działkę nr 4 i działkę nr 5. Przedmiotowe udziały Sprzedające nabyły w drodze dziedziczenia po zmarłym 25 stycznia 2023 r. mężu i ojcu. Na części działek nr 4 i 5 (po podziale działka 2/4 oraz 2/5) posadowione były budynki i obiekty o charakterze mieszkalnym oraz niemieszkalnym, które zostały wzniesione w latach 90-tych ubiegłego wieku w całości z własnych środków finansowych przez najemcę. Obiekty te były przez X nieprzerwanie utrzymywane wykorzystywane wyłącznie na własne cele gospodarcze. Ta wydzielona część nieruchomości gruntowej była od 31 marca 98 r. do 18 czerwca 2026 r. (dzień sprzedaży nieruchomości) przedmiotem cywilnoprawnej umowy najmu zawartej z X, na czas do momentu docelowego wykupienia gruntu przez Najemcę (umowa ta została zawarta 31 marca 98 r. przez zmarłego odpowiednio męża Wnioskodawczyni oraz ojca córki Wnioskodawczyni). X wystąpiła do Sprzedających z wnioskiem o wykup zajmowanego gruntu, w celu poprawy funkcjonalności sąsiedniej nieruchomości. W celu realizacji tego zamierzenia Prezydent Miasta zatwierdził podział geodezyjny działek:

a) Działka nr 4 uległa podziałowi na działkę nr 1/4 oraz działkę nr 2/4,

b) Działka nr 5 uległa podziałowi na działkę nr 1/5 oraz działkę nr 2/5.

Nowo powstałe działki (2/4 i 2/5), zgodnie z wypisami z rejestru gruntów, były zabudowane budynkami mieszkalnymi oraz niemieszkalnymi.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż ½ udziałów w nowo powstałych działkach o numerach 2/4 i 2/5 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Sprzedające działają w charakterze podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedające świadczyły długoterminową usługę najmu posiadanych nieruchomości. Zatem Sprzedające wykorzystywały swoje działki w sposób ciągły do celów zarobkowych, stale czerpiąc korzyści z ich posiadania.

W kontekście przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że najem nieruchomości (działek nr 2/4 i 2/5) wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem działek nr 2/4 i 2/5 stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługi najmu Sprzedające (Wnioskodawczyni i córka) działały jako podatnicy podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem działki te nie służyły celom prywatnym, lecz były wykorzystywane zarobkowo w prowadzonej działalności gospodarczej.

Podsumowując, posiadane działki nr 2/4 i 2/5 nie stanowią „majątku prywatnego” Sprzedających, bowiem mając na uwadze sposób ich wykorzystywania do świadczenia usług najmu, za które to usługi Sprzedające otrzymywały stałe wynagrodzenie w postaci umówionego czynszu, nie może przesądzać, że służyły wyłącznie do zaspokajania Ich potrzeb osobistych (prywatnych) - a tym samym stanowiły majątek prywatny Sprzedających.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w działkach nr 2/4 i 2/5 nie może być uznana za zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym. Jest to czynność realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, która bezwzględnie stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i jako taka w całości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W zakresie pytania nr 1 Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż przedmiotowych udziałów w działkach nr 2/4i 2/5 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Na mocy art. 47 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 47 § 2 ustawy - Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 ustawy Kodeks cywilny, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit. Zgodnie z tym przepisem:

Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy, czy też zawarcia z najemcą umowy sprzedaży nieruchomości.

Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy miałyby zastosowanie powołane wyżej przepisy art. 676 Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dzierżawy/najmu wygasa z mocy prawa w sytuacji, gdy dochodzi do umowy kupna - sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę. Zatem nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy zakończenie umowy najmu.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami/budowlami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednocześnie wydzierżawiający jest właścicielem obiektów wzniesionych na wydzierżawianym gruncie. Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz najmowaną, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Podkreślić należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy, nie należy utożsamiać z prawem własności.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że:

Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Ponadto wskazania wymaga, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że posadowione na działach budynki zostały wzniesione w latach 90-tych ubiegłego wieku w całości z własnych środków finansowych przez podmiot trzeci, najemcę (X) i były przez Niego utrzymywane i wykorzystywane wyłącznie na cele prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (działalność handlowa), usługowa oraz techniczno-organizacyjna. Sprzedające wykorzystywały grunt wraz ze znajdującymi się na nim budynkami wyłącznie na potrzeby odpłatnego najmu na rzecz dzierżawcy. Przed dostawą zabudowanych działek nr 2/4 i 2/5 pomiędzy Sprzedającymi, a Nabywcą nie doszło do finansowego, ani rzeczowego rozliczenia nakładów poniesionych przez Nabywcą na wybudowanie budynków posadowionych na tych działkach. Sprzedające nie ponosiły żadnych nakładów na ulepszenie budynków posadowionych na ww. działkach.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, w momencie sprzedaży, Wnioskodawczyni oraz jej córka (Sprzedające) posiadały władztwo ekonomiczne (prawo do rozporządzania jak właściciel) nad wszystkimi budynkami zlokalizowanymi na działkach nr 2/4i 2/5. W związku ze sprzedażą nieruchomości Sprzedające w całości przeniosły na Nabywcę prawo własności budynków oraz działek nr 2/4 i 2/5.

W związku z powyższym skoro Sprzedające posiadały i przeniosły w dacie transakcji władztwo ekonomiczne nad budynkami na Nabywcę, to czynność ta stanowi dostawę gruntu wraz z budynkami.

W odniesieniu do Państwa wątpliwości dotyczących zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług dla sprzedaży ww. działek (2/4 i 2/5) należy podkreślić, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy również wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do sprzedaży budynków posadowionych na ww. działkach, zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem tych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Sprzedające w styczniu 2023 r. nabyły w drodze dziedziczenia udziały w zabudowanej nieruchomości. Nieruchomość od 31 marca 98 r. do 18 czerwca 2026 r. (dzień sprzedaży) była przedmiotem najmu na rzecz dzierżawcy (X). W latach 90-tych ubiegłego wieku ze środków własnych dzierżawca wybudował budynki znajdujące się obecnie na działkach nr 2/4 i 2/5. Sprzedające nie ponosiły żadnych nakładów na ulepszenie budynków posadowionych na ww. działkach.

Zatem przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynków posadowionych na gruncie (działkach nr 2/4 i 2/5) nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków upłynął okres co najmniej 2 lat.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do sprzedaży ww. budynków, ponieważ sprzedaż nie była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budynków minął okres przekraczający 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji -na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również zbycie gruntu, na którym ww. budynki są posadowione, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, sprzedaż działek stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że sprzedaż (działek nr 2/4 i 2/5) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.