0114-KDIP1-1.4012.520.2026.2.EW

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe - w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1;
• nieprawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający - A.A. - będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT;
• prawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedająca - B.B. - nie będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT;
• nieprawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a wyłącznie Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, będzie on zobowiązany do udokumentowania całej sprzedaży jedną fakturą, obejmującą 100% ceny sprzedaży;
• nieprawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zarówno Sprzedający, jak i Sprzedająca będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, każdy z nich będzie zobowiązany do udokumentowania dokonanej sprzedaży odrębną fakturą, obejmującą przypadającą na niego część ceny sprzedaży.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej oraz udokumentowania tej transakcji fakturą.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 20 sierpnia 2026 r. i pismem z 28 września 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

- A.A.

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

W Księdze Wieczystej Numer (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) - (…) (…) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych, dla Nieruchomości położonej w miejscowości (…), obręb ewidencyjny: (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), łącznego obszaru 1,3600 ha /jeden hektar trzy tysiące sześćset metrów kwadratowych/obejmującej działkę numer 1, sposób korzystania R - grunty orne - jako współwłaściciele na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej wpisani są - na dzień składania niniejszego wniosku: B.B., imiona rodziców: (…), PESEL: (…) oraz A.A., imiona rodziców: (…), PESEL: (…).

12 czerwca 2026 roku, przed notariuszem (…) prowadzącą Kancelarię Notarialną w (…), za numerem Repertorium A numer (…) została zawarta Przedwstępna Umowa Sprzedaży (dalej: Przedwstępna umowa sprzedaży) pomiędzy: B.B. i A.A. oraz Spółką będącą czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na podstawie zawartej Przedwstępnej umowy sprzedaży, małżonkowie B.B. i A.A. zobowiązali się sprzedać Nieruchomość tj. niezabudowaną działkę numer 1, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich - za ustaloną cenę - a Nabywca oświadczyła, że Nieruchomość za ustaloną przez Strony cenę - zobowiązuje się kupić.

Przyrzeczoną umowę sprzedaży, Strony zobowiązały się zawrzeć w terminie do 67 dni od dnia otrzymania przez Sprzedawców interpretacji indywidualnej, o której mowa w § 4 ust. 3 Przedwstępnej umowy sprzedaży, nie później jednak, aniżeli do dnia 30 czerwca 2027 roku. W przypadku nieotrzymania do 30 czerwca 2027 roku interpretacji indywidualnej, o której mowa w § 4 ust. 3 Umowy bez winy którejkolwiek ze Stron, Przedwstępna umowa sprzedaży ulegnie rozwiązaniu, a przewidziana w § 6 kara umowna nie będzie miała zastosowania.

Strony nadto, zobowiązały się wzajemnie do współdziałania przy uzyskaniu interpretacji indywidualnej, o której mowa w § 4 ust. 3, w tym Sprzedawcy zobowiązali się udzielać, w zakreślonych terminach odpowiedzi na ewentualne kierowane do nich pytania Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Jak wynika z § 4 zawartej Przedwstępnej umowy sprzedaży, Strony ustaliły, że cena sprzedaży Nieruchomości - niezabudowanej działki numer 1 wynosić będzie kwotę netto (nie obejmującą podatku VAT) (…).

Strony ustaliły nadto, że kwota netto wskazana powyżej, może zostać powiększona przez Sprzedawców, o należny podatek od towarów i usług (VAT), jeśli zgodnie z przepisami obowiązującymi w dniu zawarcia przez Strony Umowy Przyrzeczonej podatek VAT będzie się należał i co najmniej jeden ze Sprzedawców będzie w tym dniu czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) oraz wystawi na rzecz Kupującej po zawarciu Umowy Przyrzeczonej i otrzymaniu całej ceny sprzedaży fakturę VAT w KSeF, obejmującą całą cenę sprzedaży, dokumentującą sprzedaż całej opisanej w § 1 Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, na co Strony wyraziły zgodę.

Sprzedawcy oświadczyli nadto, że w terminie 44 dni od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży wystąpią z wnioskiem, o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej celem potwierdzenia, czy sprzedaż przedmiotu tejże umowy w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%.

W zależności od treści interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, Sprzedawcy dokonają sprzedaży za cenę w kwocie netto, o której mowa powyżej (…) lub za cenę w kwocie brutto obejmującą podatek VAT, stosowanie do postanowienia powyżej tj. (…).

Cena sprzedaży zgodnie z ustaleniami Stron miała zostać zapłacona, w ten sposób, że Kupująca złoży kwotę ceny sprzedaży (odpowiednio w kwocie netto lub w kwocie brutto w zależności od treści interpretacji indywidualnej, zgodnie z powyższymi postanowieniami) do depozytu notarialnego czyniącego notariusza, na co najmniej 1 dzień przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a jedynym warunkiem wypłaty złożonej kwoty będzie zawarcie Umowy Przyrzeczonej.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącego zdarzenia przyszłego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług.

W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: opis Nieruchomości będący przedmiotem Transakcji (punkt 1); zarys działalności Sprzedających i Kupującej (punkt 2); okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie (punkt 3).

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Działka numer 1, powstała wskutek zmian geodezyjnych będących następstwem wywłaszczenia części Nieruchomości (uprzednio oznaczonej jako działka numer 2); jest niezabudowana; posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jednakże nie posiada urządzonego zjazdu z drogi publicznej; w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolami klas użytków „RIVb” i „RV”.

Opisana Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego części obrębu (…) i (…) dla terenu przyległego do autostrady (…) i drogi krajowej numer (…) w gminie (…), uchwalony Uchwałą Rady Gminy (…) numer (…) z 28 grudnia 2007 r. i w planie tym oznaczona jest symbolem 2U-teren usług handlu i gastronomii. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z inicjatywy Gminy (…).

Sprzedający nie występowali z wnioskiem o jego sporządzenie, ani o zmianę oraz nie podejmowali działań zmierzających do zmiany przeznaczenia Nieruchomości.

Przedmiotowa Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osobistymi, rzeczowymi ani zobowiązaniami na rzecz osób trzecich; nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego ani zabezpieczającego. Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w Ustawie z 9 października 2015 r. o rewitalizacji; nie jest też objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją starosty, o której mowa w przepisie art. 19 ust. 3 Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, a także nie jest pokryta stojącymi wodami śródlądowymi.

2. Zarys działalności Sprzedających i Kupującej

B.B. jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie posiada statusu czynnego podatnika podatku VAT. Jest także polskim rezydentem polskim posiadającym nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Polski.

A.A. od 1 stycznia 2015 r. do chwili obecnej prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: (…) ze stałym miejscem wykonywania działalności gospodarczej w miejscowości (…) (…).

Prowadzona przez A.A. działalność gospodarcza to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi produkcja pozostałych wyrobów stolarskich i ciesielskich dla budownictwa, kucie, prasowanie, wytłaczanie i walcowanie metali, metalurgia proszków, obróbka mechaniczna elementów metalowych, produkcja pozostałych gotowych wyrobów metalowych, gdzie indziej niesklasyfikowana, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, przygotowanie terenu pod budowę.

Sprzedający A.A. jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT (data rejestracji - 1 stycznia 2015 r.).

Fragmenty przedmiotowej działki numer 1, o wielkości odpowiednio 20 m² w trakcie umowy najmu od 1 kwietnia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. oraz 15 m² w trakcie trwania umowy od 1 lipca 2020 r. do 30 marca 2024 r. oraz do końca 2025 r. po wygaśnięciu umowy na podstawie indywidualnych ustaleń stron.

Przedmiotowe fragmenty działki były udostępniane odpłatnie przez A.A. na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Najemca tj. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, wynajęła część nieruchomości w celu posadowienia banera reklamowego tejże firmy, co jest zgodne z treścią umów zawartych między Wnioskodawcą a najemcą.

Pan A.A., nie organizował ani nie uczestniczył w montażu konstrukcji, umieszczeniu banera reklamowego ani w żadnych innych czynnościach związanych z realizacją przedsięwzięcia. Wszystkie te czynności były wykonywane samodzielnie przez najemcę.

Wnioskodawca ze względu na posiadanie statusu podatnika podatku od towarów i usług czynnego, dokumentował wyżej wskazany wynajem, fakturą VAT wystawioną z działalności. Poza oddaniem nieruchomości w czasowy najem żadne z Wnioskodawców od momentu nabycia tj. od 16 sierpnia 1990 r., nie wykonywało na niej czynności w ramach działalności gospodarczej.

Kupująca jest Spółką Komandytową, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w miejscowości (…).

Kupująca prowadzi działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Kupująca prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie).

Kupująca nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających, w rozumieniu przepisu art. 11a Ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ani przepisu art. 23m Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pomiędzy Kupującą oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w przepisie art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

3.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie

Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne numer 3 i 2 na podstawie Umowy Sprzedaży zawartej 16 sierpnia 1990 r., w formie aktu notarialnego, Repertorium A numer (…), sporządzonego w Państwowym Biurze Notarialnym w (…) przed notariuszem (…).

W dacie nabycia, działka numer 2 stanowiła Nieruchomość rolną, była niezabudowana, nie była przedmiotem dzierżawy, a w jej skład nie wchodziły lasy ani grunty leśne.

Kupujący A.A. oświadczył w akcie notarialnym, że posiada kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa rolnego, gdyż pracował między innymi w gospodarstwie rolnym swojej rodziny, bezpośrednio przy produkcji rolnej.

Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków (…). Cena sprzedaży Nieruchomości obejmującej działki numer 3 i 2 wynosiła łącznie (…). Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Obecnie przedmiotem planowanej sprzedaży jest działka ewidencyjna numer 1, która powstała z pierwotnej działki numer 2 wskutek zmian geodezyjnych będących następstwem wywłaszczenia części Nieruchomości. Podział geodezyjny pierwotnej działki numer 2 nie został dokonany z inicjatywy Sprzedających, lecz był konsekwencją wywłaszczenia części tej Nieruchomości.

Podkreślenia wymaga fakt, iż Pan A.A. nie odliczał od ww. zakupu podatku VAT oraz od innych kosztów związanych z nieruchomością w toku jej posiadania.

W okresie poprzedzającym planowaną sprzedaż (Transakcję objętą niniejszym wnioskiem), fragmenty działki ewidencyjnej numer 1 były przedmiotem czasowych umów najmu zawartych przez A.A. ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością.

Pierwsza umowa obejmowała część Nieruchomości o powierzchni 15 m² i obowiązywała kwietnia 2022 r. do grudnia 2022 r., druga umowa obejmowała część Nieruchomości o powierzchni 20 m² i obowiązywała od lipca 2020 r. do marca 2024 r. oraz była kontynuowana po wygaśnięciu ww. umowy na podstawie indywidualnych ustaleń stron do końca 2025 r.

Na wynajmowanych częściach Nieruchomości Najemca posadowił nośniki reklamowe. Usługi najmu świadczone na podstawie wskazanych umów stanowiły czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), wobec czego należny czynsz był opodatkowany VAT i dokumentowany przez A.A. wystawianymi fakturami VAT.

Działka numer 1 nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa prowadzonego przez A.A. ani nie była ujmowana jako składnik majątku tego przedsiębiorstwa; nie były nadto ponoszone w związku z przedmiotową Nieruchomością żadne dodatkowe koszty, co więcej nie dokonywano naniesień mających związek z działalnością opodatkowaną podatkiem VAT.

Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży ani zwiększenia jej atrakcyjności inwestycyjnej; w szczególności nie dokonywali uzbrojenia Nieruchomości, nie wykonywali infrastruktury technicznej, nie budowali dróg wewnętrznych, nie uzyskiwali pozwoleń na budowę dla wskazanej nieruchomości, ani nie podejmowali innych działań inwestycyjnych zmierzających do podniesienia jej wartości lub ułatwienia jej zbycia.

Kupująca zgłosiła się do Sprzedających z propozycją zakupu Nieruchomości. W związku z zainteresowaniem sprzedażą, Strony 12 czerwca 2026 roku przed notariuszem (…) zawarły Przedwstępną umowę sprzedaży, szczegółowo opisaną w niniejszym wniosku.

Podsumowując:

- przedmiotowa Nieruchomość tj. działka numer 1 stanowi teren niezabudowany;

- Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego części obrębu (…) dla terenu przyległego do autostrady (…) i drogi krajowej numer (…) w gminie (…), uchwalony Uchwałą Rady Gminy (…) numer (…) z 28 grudnia 2007 r. i w planie tym oznaczona jest symbolem 2U - teren usług handlu i gastronomii; Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z inicjatywy Gminy (…); Sprzedający nie występowali z wnioskiem o jego sporządzenie ani zmianę oraz nie podejmowali działań zmierzających do zmiany przeznaczenia Nieruchomości;

- Nieruchomość w ewidencji gruntów stanowi grunty orne i wchodzi w skład wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Sprzedających;

- Sprzedająca - B.B. nie prowadzi działalności gospodarczej,

- Sprzedający - A.A. prowadzi działalność gospodarczą; przedmiotowa Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa prowadzonego przez A.A.; nie były ponoszone z przedmiotową Nieruchomością żadne dodatkowe koszty;

- Sprzedający posiada nieruchomość począwszy od 16 sierpnia 1990 r. w okresie poprzedzającym planowaną sprzedaż, części Nieruchomości były przedmiotem wyżej wymieniowych umów, odrębnych (okresowych) umów najmu zawartych przez A.A., z tytułu których czynsz najmu był dokumentowany fakturami VAT; świadczone usługi najmu podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czynsz był opodatkowany VAT;

- Kupująca jest podatnikiem VAT, w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, na moment złożenia niniejszego wniosku;

- Strony zawarły w 2026 r. Przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości - niezabudowanej działki numer 1.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

a)  W jakim celu nabyli Państwo w 1990 r. na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość będącą przedmiotem Państwa zapytania?

Odpowiedź: Działka została nabyta w celach uprawiania jej rolniczo - pobierania płodów rolnych.

b)  W jaki sposób faktycznie wykorzystywali/wykorzystują Państwo część działki nr 1 nie będący przedmiotem umowy najmu od momentu jej nabycia w 1990 r. - jeśli były/są to cele osobiste to proszę wskazać, w jaki sposób ta część działki zaspokajała/zaspokaja Państwa potrzeby osobiste?

Odpowiedź: Od dnia zakupu przez około 4 lata działka była wykorzystywana na cele uprawy rolnej - po tym okresie z powodu braku opłacalności uprawy - działka nie była wykorzystywana do żadnych innych celów, w tym w szczególności nie była (z wyjątkiem reklamy) wynajmowana osobom trzecim. Wnioskodawcy czekali na polepszenie sytuacji gospodarczej w sektorze rolniczym, w tym czasie Wnioskodawcy dbali jedynie o stan działki - nie wykorzystywali działki komercyjnie.

c)  Czy w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości udzielali Państwo pełnomocnictwa innemu niż kupująca Spółka podmiotowi/osobie - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań w Państwa imieniu i na Państwa rzecz ten podmiot był zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie udzielili nabywcy działki lub jakiejkolwiek innej osobie żadnych pełnomocnictw lub innych umocowań prawnych do wskazanych czynności.

d)  Czy działka nr 1 była/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana przez Państwo w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, z tytułu której byli/są Państwo zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT?

Odpowiedź: Poza najmem działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Najem reklamy ostatecznie zakończył się w grudniu 2025 roku, i od tego czasu nie była w żadnym stopniu wykorzystywana w działalności gospodarczej na gruncie VAT. Wnioskodawca pragnie dodatkowo zaznaczyć, iż w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przenoszącej działka nie jest i nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej na gruncie VAT.

Pytania

1. Czy sprzedaż Nieruchomości - niezabudowanej działki numer 1 - w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) ?

2. W przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - czy Wnioskodawca tj. A.A., będący współwłaścicielem Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT ?

3. W przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania tj. B.B., będąca współwłaścicielką Nieruchomości, będzie działała w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT ?

4. W przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a wyłącznie Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, czy będzie on mógł udokumentować całość sprzedaży jedną fakturą VAT obejmującą 100% ceny sprzedaży ?

5. W przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zarówno Wnioskodawca, jak i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będą działać jako podatnicy VAT, czy każde z nich będzie zobowiązane do udokumentowania sprzedaży odrębną fakturą VAT obejmującą przypadającą na niego część ceny sprzedaży ?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Pytanie numer 1

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości - niezabudowanej działki numer 1, w ramach Transakcji opisanej we wniosku - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Pytanie numer 2

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - A.A. będzie działał jako podatnik VAT, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Pytanie numer 3

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - B.B. nie będzie działał jako podatnik VAT, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Pytanie numer 4

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a wyłącznie Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT - powinien wystawić fakturę z tytułu sprzedaży Nieruchomości, w odniesieniu do 100% jej ceny (jej wartości).

Pytanie numer 5

W przypadku uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zarówno A.A., jak i B.B. będą występować jako podatnicy VAT w odniesieniu do tej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych dopuszczalne będzie udokumentowanie dostawy przez każdego z małżonków odrębną fakturą VAT. W takim przypadku każda z faktur powinna odzwierciedlać część ceny przypadającą na danego małżonka jako podmiot dokonujący dostawy w zakresie przysługującego mu udziału w transakcji.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, każdy z małżonków powinien wystawić fakturę VAT obejmującą 50% ceny sprzedaży Nieruchomości.

Uzasadnienie

Z uwagi na to, że Sprzedający - pozostający we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - wspólnie zamierzają dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującej, a przedmiotem niniejszego wniosku są skutki podatkowe planowanej Transakcji zarówno po stronie Sprzedających jak i Kupującej, zgodnie z przepisem art. 14b § 1 w zw. z przepisem art. 14r § 1 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, Zainteresowani występują z niniejszym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej.

Rozstrzygnięcie, czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a także ustalenie, który ze Sprzedających będzie występował w charakterze podatnika VAT oraz w jaki sposób Transakcja powinna zostać udokumentowana, wpływa na zakres obowiązków podatkowych Sprzedających, w szczególności w zakresie rozliczenia podatku należnego oraz udokumentowania Transakcji fakturą VAT.

Stanowisko, w zakresie pytania numer 1, 2 oraz 3

Na wstępie powyższych rozważań wskazać należy, że przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa” i/lub „Ustawa o VAT”) stanowi - co do zasady, że dostawa terenów (gruntów) budowlanych podlega podatkowi VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl przepisu art. 7 ust. 1 Ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przepis art. 2 pkt 6 Ustawy stanowi natomiast, że ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wobec powyższego należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w przepisie art. 2 pkt 6 Ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga także, że na gruncie przepisów Ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów.

Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w przepisach art. 195-221 k.c.; przepis art. 195 k.c. stanowi, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Przepis art. 46 § 1 k.c. stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.); rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Przepis art. 31 § 1 k.r.o. stanowi, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jak wynika z powyższego - jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Tym samym wobec powyższego dodać należy, za treścią przepisu art. 35 k.r.o., że w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Przepis art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o. stanowi natomiast, że oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej.

Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Przepis art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o. stanowi natomiast, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Mając na względzie powyższe stwierdzić jednoznacznie należy, że w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa.

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w przepisie art. 43 § 1 k.r.o. oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Mając na względzie powyższe dodać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu przepisu art. 7 ust. 1 Ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w przepisie art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy.

Na mocy przepisu art. 15 ust. 1 Ustawy - Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej przepisie art. 15 ust. 1 Ustawy. Powyższe stwarza zatem dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną.

Żaden z przepisów Ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w przepisie art. 15 Ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik podatku VAT.

Na podstawie przepisu art. 15 ust. 2 Ustawy - działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w Ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy.

Na podstawie przepisu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE - Podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest zatem spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym działek) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o podatku od towarów i usług, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy stwierdzić należy, że przedmiotem dwóch umów najmu były części działki numer 1, o powierzchni odpowiednio 15 m² oraz 20 m².

Zgodnie z treścią przepisu art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu Wynajmujący zobowiązuje się oddać Najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu umówiony czynsz. Najem stanowi więc umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, nakładającą na Strony - zarówno Wynajmującego jak i Najemcę - określone przepisami obowiązki. Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez Właściciela na rzecz Najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz (tudzież nieruchomość) płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Ze względu na wykazany powyżej ścisły związek wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości w zakresie powodującym opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, należy stwierdzić, że sprzedaż działki oznaczonej numerem 1 będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku także z brzmieniem, art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie wskazane w przedmiotowym przepisie, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane - w myśl art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W niniejszej sprawie uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego zabudowę, bez wątpienia potwierdza fakt, iż mamy do czynienia dostawą gruntów mających charakter terenów budowlanych. Bez znaczenia dla powyższej oceny pozostaje okoliczność, że przedmiotem najmu były jedynie wydzielone części Nieruchomości. Istotne jest bowiem, że Nieruchomość była wykorzystywana do wykonywania odpłatnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Planowana sprzedaż ww. działki będzie więc stanowiła odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatnika działającego w takim charakterze.

Podsumowując powyższe stwierdzić należy, że okoliczność wykorzystywania części Nieruchomości do odpłatnego świadczenia usług najmu, dokumentowanych fakturami VAT, powoduje, że planowana sprzedaż stanowić będzie odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Okoliczności przedstawione we wniosku, oceniane łącznie z powołanymi przepisami prawa, uzasadniają stanowisko Zainteresowanych wyrażone w odpowiedzi na pytanie numer 1.

Jak wskazano w części prawnej niniejszego uzasadnienia, małżeństwo pozostające we wspólności ustawowej majątkowej nie stanowi odrębnego podatnika podatku od towarów i usług. Z przepisów Ustawy o VAT nie wynika bowiem, aby wspólność majątkowa małżeńska kreowała odrębny status podatnika.

W konsekwencji, dla celów podatku od towarów i usług podatnikiem jest ten z małżonków, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

W analizowanej sprawie bezsporne jest, że jedynie A.A. prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto, wyłącznie on zawierał umowy najmu dotyczące części Nieruchomości, był stroną tych umów jako Wynajmujący oraz dokumentował świadczone usługi najmu poprzez wystawianie faktur VAT. To zatem A.A. wykonywał względem przedmiotowej Nieruchomości czynności stanowiące działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 Ustawy.

B.B. nie prowadzi działalności gospodarczej, nie była stroną opisanych we wniosku umów najmu, nie świadczyła usług najmu oraz nie wykonywała względem Nieruchomości czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sama okoliczność pozostawania we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nie oznacza natomiast, że status podatnika VAT uzyskują oboje małżonkowie.

Jak wskazano w części prawnej niniejszego uzasadnienia, autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość wywodzenia statusu podatnika wyłącznie z przepisów regulujących stosunki majątkowe między małżonkami.

Dla oceny statusu podatnika decydujące znaczenie ma ustalenie, który z małżonków wykonywał względem danego składnika majątkowego czynności stanowiące działalność gospodarczą. W konsekwencji powyższego, skoro to wyłącznie A.A. wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do wykonywania odpłatnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w związku z planowaną sprzedażą działki numer 1 będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Powyższe uzasadnia zatem stanowisko Zainteresowanych wyrażone w odpowiedzi na pytanie numer 2.

W odniesieniu do pytania numer 3 należy wskazać, że - jak wynika z przepisów Ustawy o VAT - podatnikiem podatku od towarów i usług jest podmiot wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy.

W analizowanej sprawie brak jest podstaw do uznania, że B.B. będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, B.B. nie prowadzi działalności gospodarczej, nie była stroną umów najmu dotyczących przedmiotowej Nieruchomości, nie wykonywała czynności polegających na odpłatnym udostępnianiu jej części, ani nie uzyskiwała z tego tytułu wynagrodzenia. Nie jest nadto zarejestrowana jako podatnik czynny VAT, nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie prowadzi działalności rolniczej.

Wszelkie czynności związane z najmem części Nieruchomości były wykonywane wyłącznie przez A.A., który zawierał stosowne umowy najmu oraz dokumentował je fakturami VAT. Sama okoliczność pozostawania przez B.B. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nie jest wystarczająca do uznania, że wykonuje ona działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z przytoczonych w części prawnej niniejszego wniosku przepisów oraz orzecznictwa, status podatnika VAT nie wynika z samego faktu współwłasności składnika majątku, lecz z wykonywania czynności o charakterze gospodarczym. W konsekwencji należy uznać, że B.B. nie będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działki numer 1, a tym samym nie będzie zobowiązana do rozliczenia podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Stanowisko przedstawione powyżej, w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), opisanej we wniosku Transakcji odnajduje potwierdzenie między innymi w interpretacji z dnia 03 czerwca 2026 roku, sygn. akt 0113-KDIPT1-3.4012.244.2026.3.EG.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

• nieprawidłowe - w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1;
• nieprawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający - A.A. - będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT;
• prawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedająca - B.B. - nie będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT;
• nieprawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a wyłącznie Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, będzie on zobowiązany do udokumentowania całej sprzedaży jedną fakturą, obejmującą 100% ceny sprzedaży;
• nieprawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zarówno Sprzedający, jak i Sprzedająca będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, każdy z nich będzie zobowiązany do udokumentowania dokonanej sprzedaży odrębną fakturą, obejmującą przypadającą na niego część ceny sprzedaży.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jeżeli, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający - B.B. oraz A.A. - nabyli do majątku wspólnego małżonków, na podstawie umowy sprzedaży zawartej 16 sierpnia 1990 r. w formie aktu notarialnego (Rep. A nr …), nieruchomość obejmującą działki ewidencyjne nr 3 i 2, położone w gminie (…). Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Działka została nabyta w celach uprawiania jej rolniczo - pobierania płodów rolnych.

Od dnia zakupu przez około 4 lata działka była wykorzystywana na cele uprawy rolnej - po tym okresie z powodu braku opłacalności uprawy - działka nie była wykorzystywana do żadnych innych celów, w tym w szczególności nie była (z wyjątkiem reklamy) wynajmowana osobom trzecim. Pan wraz z żoną czekaliście na polepszenie sytuacji gospodarczej w sektorze rolniczym, w tym czasie dbaliście Państwo jedynie o stan działki - nie wykorzystywali działki komercyjnie.

W dacie nabycia działka nr 2 stanowiła nieruchomość rolną, była niezabudowana i nie była przedmiotem dzierżawy. W wyniku późniejszych zmian geodezyjnych, będących następstwem wywłaszczenia części nieruchomości, z działki nr 2 powstała m.in. działka nr 1, będąca obecnie przedmiotem planowanej sprzedaży. Podział nieruchomości nie został dokonany z inicjatywy Sprzedających.

Działka nr 1 jest niezabudowana, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jednak nie posiada urządzonego zjazdu. Dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem działka nr 1 położona jest na terenie oznaczonym symbolem 2U - teren usług handlu i gastronomii. Plan został uchwalony z inicjatywy Gminy (…). Sprzedający nie występowali o jego sporządzenie ani zmianę i nie podejmowali działań zmierzających do zmiany przeznaczenia nieruchomości.

Nie udzielili Państwo nabywcy działki lub jakiejkolwiek innej osobie żadnych pełnomocnictw lub innych umocowań prawnych do wskazanych czynności.

Od momentu nabycia nieruchomości Sprzedający nie podejmowali działań inwestycyjnych mających na celu zwiększenie jej wartości lub przygotowanie jej do sprzedaży. W szczególności nie dokonywali jej uzbrojenia, nie wykonywali infrastruktury technicznej ani dróg wewnętrznych, nie uzyskiwali pozwoleń na budowę i nie dokonywali innych nakładów inwestycyjnych. Działka nr 1 nie została również wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani nie była ujmowana jako składnik majątku przedsiębiorstwa A.A. Sprzedający nie dokonywali odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem nieruchomości ani z kosztami jej utrzymania.

Sprzedający (A.A.) od 1 stycznia 2015 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. W ramach prowadzonej działalności wykonuje m.in. czynności związane z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz działalnością budowlaną i produkcyjną.

W latach 2020-2025 niewielkie fragmenty działki nr 1, o powierzchni 15 m² i 20 m², były okresowo oddawane przez Sprzedającego w odpłatny najem spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Najemca wykorzystywał wynajmowane części nieruchomości w celu posadowienia nośników reklamowych. Umowy najmu obejmowały okres od 1 lipca 2020 r. do 30 marca 2024 r. oraz od 1 kwietnia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r., przy czym druga z powierzchni była następnie wykorzystywana na podstawie indywidualnych ustaleń stron do końca 2025 r. Czynsz z tytułu najmu był opodatkowany VAT i dokumentowany fakturami wystawianymi przez Sprzedającego (A.A.). Sprzedający jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Poza najmem działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Najem reklamy ostatecznie zakończył się w grudniu 2025 roku, i od tego czasu nie było w żadnym stopniu wykorzystywana w działalności gospodarczej na gruncie VAT. Ponadto w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przenoszącej działka nie jest i nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej na gruncie VAT. Poza wskazanym najmem Sprzedający nie wykorzystywali działki nr 1 do prowadzenia działalności gospodarczej.

Sprzedająca (B.B.) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Kupująca Spółka sama zgłosiła się do Sprzedających z propozycją nabycia nieruchomości.

Zainteresowana nabyciem działki Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą obejmującą m.in. realizację przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich, obrót nieruchomościami oraz ich wynajem i zarządzanie.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości - niezabudowanej działki numer 1 - w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy Sprzedający tj. A.A., będący współwłaścicielem Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT oraz - czy Sprzedająca tj. B.B., będąca współwłaścicielką Nieruchomości, będzie działała w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT (pytania nr 1, nr 2 i nr 3 z wniosku).

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że udział Pana A.A. w działce nr 1 i udział Pani B.B. w działce nr 1, nieobjęty umową najmu, od momentu jego nabycia nie był wykorzystywany przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto od momentu nabycia nieruchomości (działki 1) Sprzedający nie podejmowali żadnych działań inwestycyjnych zmierzających do zwiększenia jej wartości lub przygotowania jej do sprzedaży. W szczególności nie dokonywali uzbrojenia nieruchomości, nie wykonywali infrastruktury technicznej ani dróg wewnętrznych, nie uzyskiwali pozwoleń na budowę oraz nie ponosili innych nakładów inwestycyjnych związanych z nieruchomością.

Działka nr 1 nie została również wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani nie była ujmowana jako składnik majątku przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego A.A.. Sprzedający nie dokonywali także odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości ani w związku z ponoszeniem kosztów jej utrzymania.

Tym samym planowana dostawa udziału w działce nr 1 przypadającego Panu A.A., w części nieobjętej umową najmu, oraz dostawa udziału należącego do Pani B.B. w działce nr 1 w części nieobjętej umową najmu nie będą stanowiły czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Brak jest również przesłanek pozwalających uznać Sprzedającego A.A. - w zakresie sprzedaży przysługującego mu udziału w działce nr 1, w części nieobjętej umową najmu - oraz Panią B.B. - w zakresie sprzedaży przysługującego jej  udziału w działce nr 1 w części nieobjętej umową najmu - za podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy.

Zatem w powyższym zakresie Sprzedający i Sprzedająca będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Podejmowane przez nich czynności będą stanowiły wykonywanie prawa własności w sferze prywatnego zarządu majątkiem, do której nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto analiza opisu sprawy przedstawionego we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie występują okoliczności, które wskazują, że sprzedaż części działki 1, która była przedmiotem najmu będzie stanowiła działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan A.A. z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że Sprzedający (A.A.) od 1 stycznia 2015 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W latach 2020-2025 fragmenty działki nr 1, o powierzchni 15 m² i 20 m², były okresowo oddawane przez Wnioskodawcę w odpłatny najem spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Umowy najmu obejmowały okres od 1 lipca 2020 r. do 30 marca 2024 r. oraz od 1 kwietnia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r., przy czym druga z powierzchni była następnie wykorzystywana na podstawie indywidualnych ustaleń stron do końca 2025 r. Czynsz z tytułu najmu był opodatkowany VAT i dokumentowany fakturami wystawianymi przez Wnioskodawcę (A.A.).

Jak wynika zaś z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemnie nakładającą na strony - zarówno wynajmującego jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczone są w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W analizowanej sprawie, fragmenty działki nr 1, o powierzchni 15 m² i 20 m², były okresowo oddawane przez Sprzedającego A.A. w odpłatny najem spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Umowy najmu obejmowały okres od 1 lipca 2020 r. do 30 marca 2024 r. oraz od 1 kwietnia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r., przy czym druga z powierzchni była następnie wykorzystywana na podstawie indywidualnych ustaleń stron do końca 2025 r. Czynsz z tytułu najmu był opodatkowany VAT i dokumentowany fakturami wystawianymi przez Sprzedającego A.A., który jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Zatem część działki 1 była wykorzystywana przez Sprzedającego - Pana A.A. - do celów zarobkowych, co spowodowało, że ta część działki nie była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie ich posiadania.

Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego wykorzystywanego do celów prywatnych.

W konsekwencji, odpłatna dostawa przez Sprzedającego tej części działki nr 1 nie będzie dokonywana w ramach zbycia majątku prywatnego (osobistego), ale w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego.

Zatem w analizowanej sprawie, w zakresie planowanego zbycia tej części działki 1, wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego - Pana A.A. - za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa ww. części działki nr 1 podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić w tym miejscu należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Jak stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast, w myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z tym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość niezabudowana składająca się z działki nr 1. Opisana Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego części obrębu (…) dla terenu przyległego do (…) i drogi krajowej (…) w gminie (…), uchwalony Uchwałą Rady Gminy (…) numer (…) z 28 grudnia 2007 r. i w planie tym oznaczona jest symbolem 2U-teren usług handlu i gastronomii. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z inicjatywy Gminy (…).

W konsekwencji, dostawa ww. części działki oddanej w najem przez Sprzedającego i Sprzedającej nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt ten stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie już jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie znajduje zastosowania do sprzedaży przez Sprzedającego części działki oddanej w najem, ponieważ nie jest spełniony jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży zawartej 16 sierpnia 1990 r., w formie aktu notarialnego, a transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało bądź przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W konsekwencji, zbycie przez Sprzedającego tej części działki nr 1 oddanej w najem stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, a zatem podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Według art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika, pełnią szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Z dokonanej analizy wynika, że dostawa części działki nr 1, oddanej przez Sprzedającego - pana A.A. - w najem, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy). Dla czynności tej nie przewidziano możliwości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ani pkt 9 ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie, skoro Sprzedający A.A. spełnia warunki dla uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku ze sprzedażą tej części działki nr 1 oddanej w najem, to Sprzedający A.A. jest zobowiązany udokumentować ww. sprzedaż wystawiając we własnym imieniu fakturę dokumentującą dokonanie transakcji sprzedaży tej części działki nr 1.

Jak wskazano wyżej Sprzedająca B.B. w zakresie sprzedaży przysługującego jej udziału w działce nr 1 w części nie oddanej w najem nie będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy.

Zatem Sprzedająca B.B. nie będzie zobowiązana udokumentować ww. sprzedaż wystawiając we własnym imieniu fakturę dokumentującą dokonanie transakcji sprzedaży części udziału w działce nr 1.

Zatem Państwa stanowisko jest:

• nieprawidłowe - w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1;
• nieprawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający - A.A. - będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT;
• prawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedająca - B.B. - nie będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT;
• nieprawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a wyłącznie Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, będzie on zobowiązany do udokumentowania całej sprzedaży jedną fakturą, obejmującą 100% ceny sprzedaży;
• nieprawidłowe - w zakresie uznania, że w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zarówno Sprzedający, jak i Sprzedająca będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, każdy z nich będzie zobowiązany do udokumentowania dokonanej sprzedaży odrębną fakturą, obejmującą przypadającą na niego część ceny sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwo we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.