0113-KDIPT2-2.4011.776.2026.2.EC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym podlegającym  w Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu  art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. u.p.d.o.f. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu nieruchomościami. Ewentualne odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa we wniosku, nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim z polskim rezydentem podatkowym. Pomiędzy małżonkami od początku trwania małżeństwa istnieje ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

Wnioskodawczyni jest wyłączną właścicielką nieruchomości mieszkalnej (dalej jako: „Nieruchomość 1”). Nieruchomość 1 stanowi majątek osobisty (odrębny) Wnioskodawczyni. Nabycie przedmiotowej nieruchomości do majątku osobistego Wnioskodawczyni nastąpiło w 2023 r. Obecnie małżonkowie wspólnie zamieszkują w Nieruchomości 1. Wnioskodawczyni planuje dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości 1. Zbycie to nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje nabyć nową nieruchomość mieszkalną - lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (dalej jako: „Nieruchomość 2”). Nieruchomość 2, z uwagi na obowiązujący małżonków ustrój majątkowy, wejdzie w skład majątku wspólnego Wnioskodawczyni  i Jej męża. Nabycie Nieruchomości 2 ma na celu wyłącznie zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierza przenieść swoje centrum życiowe do Nieruchomości 2. Będzie w niej faktycznie zamieszkiwać i prowadzić gospodarstwo domowe. Nieruchomość 2 nie będzie nabyta w celach inwestycyjnych ani zarobkowych. Zakup Nieruchomości 2 zostanie sfinansowany ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez Wnioskodawczynię i Jej męża, w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawczyni będzie stroną umowy kredytowej  od samego początku jako współkredytobiorca i będzie odpowiadać za spłatę kredytu solidarnie  z mężem.

Całość środków pieniężnych (równowartość przychodu) uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości 1 (stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawczyni) zamierza Ona przeznaczyć na spłatę (w tym na wcześniejszą, nadprogramową spłatę/nadpłatę kapitału) wyżej opisanego, wspólnego kredytu hipotecznego. Wydatkowanie to nastąpi począwszy od dnia odpłatnego zbycia Nieruchomości 1, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie Nieruchomości 1.

Pytanie

Czy wydatkowanie przez Wnioskodawczynię środków pieniężnych (całości przychodu) uzyskanych  ze sprzedaży Nieruchomości 1 (stanowiącej Jej majątek osobisty) na spłatę (w tym przedterminową nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z małżonkiem na nabycie Nieruchomości 2 (wschodzącej w skład majątku wspólnego), przy czym zaciągnięcie tego kredytu nastąpi przed dniem zbycia Nieruchomości 1, uprawnia Wnioskodawczynię do zastosowania pełnego zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) u.p.d.o.f., w stosunku do całej kwoty przychodu wydatkowanej na ten cel?

Pani stanowisko w sprawie

Wydatkowanie przez Wnioskodawczynię środków pieniężnych (całości przychodu) uzyskanych  ze sprzedaży Nieruchomości (stanowiącej Jej majątek osobisty) na spłatę (w tym przedterminową nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z małżonkiem na nabycie Nieruchomości 2 (wchodzącej w skład majątku wspólnego), przy czym zaciągnięcie tego kredytu nastąpi przed dniem zbycia Nieruchomości 1, uprawnia Wnioskodawczynię do zastosowania pełnego zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) u.p.d.o.f., w stosunku do całej kwoty przychodu wydatkowanej na ten cel.

Wyjaśnienie stanowiska Wnioskodawczyni

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu  i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż  w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast zamknięty katalog wydatków uprawniających do zwolnienia został zawarty  w art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f., zgodnie z którym: za wydatki poniesione na cele, o których mowa  w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1)    wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału  w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli  w okresie, o którym mowa w ust. i pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2)        wydatki poniesione na:

a)    spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa  w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,

b)    spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa  w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)    spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,  o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę  w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) u.p.d.o.f., za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się także wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, ten warunek chronologiczny (zaciągnięcie kredytu przed zbyciem Nieruchomości 1) zostanie bezwzględnie spełniony. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że Wnioskodawczyni nabyła zbywaną Nieruchomość 1 do majątku osobistego w 2023 r. Jej planowane zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co aktualizuje konieczność skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Kwestią wymagającą podkreślenia jest fakt, że Wnioskodawczymi dokona spłaty wspólnie zaciągniętego kredytu za pomocą środków ze swojego majątku osobistego (uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości 1). Spłata dotyczyć będzie Nieruchomości 2 wchodzącej do majątku wspólnego. Nieruchomość ta objęta jest wspólnością łączną (bezudziałową), a Wnioskodawczyni jest solidarnym dłużnikiem z tytułu zaciągniętego kredytu. Przeznaczając swój przychód ze sprzedaży na spłatę,  w tym przedterminową nadpłatę, tego zobowiązania, Wnioskodawczyni w całości realizuje własny cel mieszkaniowy. Zwolnienie to obejmuje również nadpłacanie kapitału kredytu.

Co najistotniejsze, z uwagi na ustrój wspólności majątkowej, przeznaczenie przez Wnioskodawczynię całości przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 na spłatę wspólnego długu mieszkaniowego, uprawnia Ją do zwolnienia całości dochodu. Organy podatkowe wielokrotnie potwierdzały, że brak jest podstaw do ograniczania zwolnienia w takich przypadkach.

Powyższe znajduje potwierdzenie w linii interpretacyjnej organów podatkowych, tj. m.in. interpretacja indywidualna:

• z dnia 14 maja 2026 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej,  nr 0113-KDIPT2-2.4011.285.2026.2.EC,
• z dnia 24 kwietnia 2019 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej,  nr 0113-KDIPT2-2.4011.129.2019.4.SR,
• z dnia 5 kwietnia 2018 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej,  nr 0113-KDIPT3.4011.98.2018.2.PP.

Należy uwypuklić, że Wnioskodawczyni dokona bezpośredniego transferu środków pochodzących ze zbycia Nieruchomości 1 na rachunek bankowy obsługujący spłatę wspólnego kredytu hipotecznego, zaciągniętego na Nieruchomość 2. W opisanym zdarzeniu przyszłym nie dochodzi do przekazania środków finansowych do majątku osobistego Jej męża, lecz do spłaty solidarnego zobowiązania,  co stanowi bezpośrednią realizację własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w 2023 r. nabyła Pani do majątku osobistego nieruchomość. Obecnie zamieszkuje Pani w tej nieruchomości wraz z mężem. Planuje Pani sprzedać ww. nieruchomość. Odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, planowane odpłatne zbycie przez Panią nieruchomości nabytej w 2023 r., jeżeli nastąpi do dnia 31 grudnia 2028 r., czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, będzie stanowiło dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki  bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu  z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania  z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych) nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25  ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 i ust. 30a ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie  z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika,  że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie przede wszystkim warunków,  a mianowicie wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.  Przy czym zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Zgodnie z cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione  w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania.

Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu  ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód  ze sprzedaży.

Podkreślić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

W opisie sprawy wskazała Pani, że wraz z mężem planuje nabyć nową nieruchomość mieszkalną, tj. lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Nieruchomość ta wejdzie do majątku wspólnego małżonków. Do zakupionej nieruchomości zamierza Pani wraz z mężem przenieść swoje centrum życiowe. Zakup tej nieruchomości zostanie sfinansowany ze środków pochodzących  z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez małżonków, w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Będzie Pani odpowiadać za spłatę kredytu solidarnie z mężem. Całość środków pieniężnych (równowartość przychodu) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej Pani majątek osobisty zamierza Pani przeznaczyć na spłatę (w tym na wcześniejszą, nadprogramową spłatę/nadpłatę kapitału) ww. kredytu hipotecznego. Wydatkowanie to nastąpi począwszy od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości 1, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie tej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę kwestię spłaty kredytu zaciągniętego przez Panią i Pani męża, należy odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j.  Dz. U.  z 2026 r. poz. 236), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W myśl natomiast art. 33 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

W związku z powyższym, w sytuacji, gdy przychód uzyskany z planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej przez Panią do Pani majątku osobistego w 2023 r., zostanie wydatkowany na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, na nabycie nieruchomości w celu realizowania w niej potrzeb mieszkaniowych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, to przychód ten będzie korzystał ze zwolnienia na zasadach określonych  w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) i art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując stwierdzam, że planowana nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości nabytej przez Panią w 2023 r. do Pani majątku odrębnego, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy. Jednakże, wydatkowanie całości równowartości przychodu  ze sprzedaży ww. nieruchomości na spłatę (przedterminową nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem, przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,  na nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość) do majątku wspólnego małżonków, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, stanowić będzie wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa  w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131  ww. ustawy.

Zaznaczyć należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zatem, w sytuacji gdy cały przychód (równowartość przychodu) z planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczony na spłatę (przedterminową nadpłatę)  ww. kredytu hipotecznego, to uzyskany z tego tytułu dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Wskazać również należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Natomiast „zainteresowanym” w rozumieniu art. 14b § 1 tej ustawy, jest osoba, która występuje z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej i będąca wnioskodawcą. W związku z tym, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani, nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pani męża).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …., ul. …., ……... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.