0113-KDIPT2-2.4011.598.2026.3.EC

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe w odniesieniu  do możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego oraz nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Następnie uzupełniła go Pani pismem złożonym 10 sierpnia 2026 r. oraz pismem złożonym 19 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o udzielenie informacji, czy w przedstawionym stanie faktycznym jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Mama Wnioskodawczyni zmarła dnia 5 grudnia 2025 r. W drodze spadku po mamie Wnioskodawczyni nabyła własność lokalu mieszkalnego.

Sprzedaż przedmiotowego mieszkania nastąpiła dnia 29 czerwca 2026 r.

Mama Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość częściowo w drodze spadku po swojej mamie, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 10 listopada 2022 r. W wyniku dziedziczenia mama Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 1/2, natomiast pozostały udział 1/2 nabyła jej siostra. Następnie mama Wnioskodawczyni odkupiła od swojej siostry pozostały udział w lokalu, stając się jedyną właścicielką nieruchomości. Babcia, po której mama Wnioskodawczyni odziedziczyła udział w mieszkaniu, była właścicielką tej nieruchomości od 1998 r.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o wskazanie, czy sprzedaż nieruchomości dokonana przez Nią w dniu 29 czerwca 2026 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli tak, to czy obowiązek podatkowy dotyczy całej nieruchomości, czy jedynie tej części, którą mama Wnioskodawczyni nabyła odpłatnie od swojej siostry.

Uzupełnienie wniosku

Babcia Wnioskodawczyni (AA) zmarła dnia 26 maja 2021 r.

Na pytanie Organu o treści: „jaka jest forma wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, inny – jaki)?”, Wnioskodawczyni odpowiedziała: „Wskazany we wniosku lokal mieszkalny jest własnością z KW ….”.

Mama Wnioskodawczyni (AB) nabyła pełne prawo do lokalu po babci na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy z dnia 10 listopada 2022 r. o dział spadku, ze swoją siostrą (DD), która była drugim spadkobiercą AA.

Na pytanie Organu o treści: „na postawie jakiej czynności nastąpiło „odkupienie” udziału 1/2 przez Pani matkę od swojej siostry (np. na podstawie umowy sprzedaży, w drodze działu spadku ze spłatą)”, Wnioskodawczyni odpowiedziała: „Przejęcie pozostałej części nieruchomości nastąpiło na podstawie wyżej wymienionej notarialnej umowy o dział spadku z 10 listopada 2022 r.”.

Odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię ww. lokalu mieszkalnego nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całość kwoty pochodząca ze zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe. Przychód z ww. sprzedaży Wnioskodawczyni wydatkuje w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawczyni chciałaby skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego w związku z remontem nieruchomości zakupionej w dniu 9 grudnia 2025 r. Nieruchomość położona jest w …, przy ulicy …. (kod pocztowy: ….). Ww. nieruchomość jest domem mieszkalnym. Nieruchomość stanowi odrębną własność z KW nr …..

Wnioskodawczyni będzie posiadać rachunki i faktury lub inne udokumentowane rzetelne i wiarygodne dowody potwierdzające wydatkowanie pieniędzy na remont nieruchomości, zakup materiałów budowlanych oraz opłacenie usług remontowych, które zamierza rozliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej i będą one wystawione na Wnioskodawczynię (tj. …).

Dodatkowo Wnioskodawczyni chce nadmienić, że rozważa również przeznaczenie kwoty pochodzącej ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 29 czerwca 2026 r., na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie nieruchomości (opisanej we wniosku o wydanie interpretacji), którą Wnioskodawczyni nabyła razem z mężem na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w dniu 9 grudnia 2025 r. Kredyt ten został zaciągnięty 4 grudnia 2025 r.

Na pytanie Organu: „Czy kredyt (który zaciągnęła Pani z mężem) został zaciągnięty w banku lub  w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mającej siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo  w Konfederacji Szwajcarskiej?”, Wnioskodawczyni wskazała: „Tak”.

Kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce. Wszyscy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za spłatę kredytu do pełnej wysokości zobowiązania. W umowie kredytowej jako cel kredytu wskazano: „nabycie domu jednorodzinnego; rozbudowa domu jednorodzinnego”. Kredyt został zaciągnięty na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Na pytanie Organu: „Czy spłata kredytu nastąpi w okresie nie później niż 3 lata, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego?”, Wnioskodawczyni odpowiedziała:  „W okresie nie później niż 3 lata, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, zamierzam przeznaczyć środki na remont nieruchomości. W przypadku pozostania niewykorzystanych środków planuję przeznaczyć je na nadpłatę zaciągniętego kredytu”.

Pytania (przedstawione we wniosku i w uzupełnieniach)

1.  Czy w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości lub jej części podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na remont nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawczyni i służącej zaspokojeniu Jej własnych potrzeb mieszkaniowych, będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, uprawniający do zwolnienia z opodatkowania?

3.  Czy dochód uzyskany ze zbycia lokalu mieszkalnego odziedziczonego po mamie, może być również zwolniony z podatku w sytuacji, w której przeznaczony zostanie w całości lub w części na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawczynię i męża na nabycie domu, który będzie służył celom mieszkaniowym małżonków?

Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Według Wnioskodawczyni, będzie Ona mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni uważa, że dochód (przychód) pochodzący ze zbycia odziedziczonego przez Nią mieszkania może być zwolniony z podatku dochodowego, niezależnie od tego, czy Wnioskodawczyni przeznaczy go:

a)    na remont domu nabytego w dniu 9 grudnia 2025 r., czy też

b)    na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Nią przed dniem uzyskania przychodu  ze sprzedaży nieruchomości odziedziczonej po mamie,

ponieważ w obu wyżej wymienionych przypadkach (a, b) Wnioskodawczyni będzie realizowała swoje cele mieszkaniowe na remontowanej nieruchomości w związku z nabyciem, na które Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kredyt hipoteczny, na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) lub też odpowiednio na podstawie art. 21 ust. 25 pkt. 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo uzupełniając swoje stanowisko w zakresie oceny obowiązujących przepisów, Wnioskodawczyni chce dodać, że za zwolnieniem z podatku sumy uzyskanej przez Nią ze sprzedaży odziedziczonego po mamie mieszkania (które ona z kolei odziedziczyła wcześniej po swojej mamie w połowie, a w połowie nabyła na podstawie notarialnego działu spadku z siostrą), przemawiają również tezy wyroków sądów administracyjnych wydanych w ostatnim czasie.

Przykładowo w wyroku z dnia 25 lutego 2026 r., sygn. akt I SA/Gd 963/25, Sąd podkreślił,  że w art. 10 ust. 5 ustawy o PIT ustawodawca nie wprowadził ograniczenia do jednego powiązania  z bezpośrednim spadkobiercą. Użyte pojęcie „spadkodawca” obejmuje zatem również „spadkodawcę spadkodawcy”, w tym w analizowanym przez sąd przypadku, ciotkę zmarłej małżonki wnioskodawcy, jako pierwszą spadkodawczynię w łańcuchu dziedziczenia.

WSA w Gdańsku wskazał, że norma art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, wprowadzona nowelizacją  z 23 października 2018 r. (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2159), stanowi implementację korzystnych dla podatników kierunków wykładni wypracowanych w orzecznictwie NSA, w szczególności w uchwale  z 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17. Głównym celem nowelizacji było doprowadzenie do neutralności systemu podatkowego i pełniejszej realizacji sukcesji praw spadkodawcy związanych z odziedziczoną nieruchomością.

W rezultacie, stosując zasadę lege non distinguente nec nostrum est distinguere (gdzie ustawa nie rozróżnia, tam i my nie powinniśmy rozróżniać), termin 5 lat należy zatem według Wnioskodawczyni, liczyć od końca roku, w którym nieruchomość nabyła pierwotna spadkodawczyni, czyli mama mamy Wnioskodawczyni (babcia), a to nastąpiło wiele lat temu.

Wnioskodawczyni podtrzymuje stanowisko przedstawione w pierwotnie złożonym wniosku, pismo stanowi jego uzupełnienie i nie zmienia przedstawionego stanowiska w sprawie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału  w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w spadku

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem  nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu.

W sytuacji, gdy podatnik dokonuje sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości nabytej  w drodze spadku, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek”, ani „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych  w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz.  795):

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Jeżeli zatem wartość nieruchomości lub prawa (udziałów w nieruchomości lub prawie) nabytych w wyniku działu spadku jest zgodna z udziałem posiadanym przed działem spadku – nie następuje nabycie, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem, jak i stan jej majątku osobistego. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże, nabycie nieruchomości lub prawa w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy, stanowi w myśl  art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem. Bezsprzeczne jest, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw, aż do momentu działu spadku.

Wobec tego nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców (współwłaścicieli), należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza dotychczasowy udział w spadku, należy przyjąć datę dokonania działu spadku (tj. dzień zawarcia umowy bądź uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli dział spadku dokonany był na drodze postępowania sądowego).

W tym miejscu podkreślić należy, że dla celów stosowania art. 10 ust. 5 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyjmuje się, że momentem nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, który tę nieruchomość nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tej nieruchomości zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. w chwili śmierci jego spadkodawcy.

Zatem błędne jest Pani twierdzenie, że termin 5 lat należy liczyć od końca roku, w którym nieruchomość nabyła pierwotna spadkodawczyni, czyli AA (Pani babcia).

Wskazuję bowiem, że w analizowanej sprawie na powstanie obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży przez Panią 29 czerwca 2026 r. nieruchomości (lokalu mieszkalnego) wpływa moment nabycia ww. nieruchomości (udziałów) przez Pani spadkodawczynię, tj. Pani mamę.

W przedmiotowej sprawie do nabycia udziałów w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) przez Pani mamę doszło w różny sposób:

• udział 1/2 nabyty w drodze spadku po zmarłej mamie Pani mamy (Pani babci) - datą, od jakiej należy liczyć pięcioletni okres, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży udziału  w nieruchomości jest data śmierci spadkodawczyni Pani mamy (Pani babci), tj. 26 maja 2021 r. – pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie minął (upłynie z dniem 31 grudnia 2026 r.);
• udział 1/2 nabyty w drodze działu spadku po zmarłej mamie Pani mamy (Pani babci) – datą,  od jakiej należy liczyć pięcioletni okres, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości jest data dokonanego działu spadku, tj. 10 listopada 2022 r. – pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie minął (upłynie z dniem 31 grudnia 2027 r.).

W świetle powyższego stwierdzić należy, że stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datą nabycia przez Panią udziałów w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) jest dzień nabycia tych udziałów przez Pani spadkodawczynię, tj. Pani mamę, czyli 26 maja 2021 r. ‒ data śmierci Pani babci oraz 10 listopada 2022 r. data dokonanego działu spadku po Pani zmarłej babci.

Tym samym, nie można się zgodzić z Pani twierdzeniem, że termin pięciu lat należy w Pani przypadku, liczyć od końca roku, w którym nieruchomość nabyła Pani babcia.

Podsumowując, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż 29 czerwca 2026 r. nieruchomości (udziały nabyte przez Panią w 2021 r. i w 2022 r. w drodze spadku po Pani mamie), nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie i stanowi dla Pani źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pani stanowisko w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej  w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki  bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d tej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia  od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe w związku z wydatkowaniem przychodu na remont nieruchomości

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, równowartości przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania równowartości przychodu z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Z opisu sprawy wynika m.in., że:

• całość kwoty pochodzącej ze sprzedaży w dniu 29 czerwca 2026 r. nieruchomości (lokalu mieszkalnego) przeznaczy Pani na własne cele mieszkaniowe,
• przychód z ww. sprzedaży wydatkuje Pani w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego,
• chce Pani przeprowadzić remont nieruchomości, którą zakupiła Pani wraz z mężem 9 grudnia 2025 r., w nieruchomości tej realizuje Pani własne cele mieszkaniowe,
• będzie Pani posiadać, wystawione na Pani dane, rachunki i faktury lub inne udokumentowane rzetelne i wiarygodne dowody potwierdzające wydatkowanie pieniędzy na remont nieruchomości, zakup materiałów budowlanych oraz opłacenie usług remontowych,

Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu  ze sprzedaży. Takimi celami mogą być m.in. budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego  (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W przypadku natomiast skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem (modernizacją) budynku mieszkalnego, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost  w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na remont budynku, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

Stosownie do wyżej wskazanej definicji remontu, za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać prace dotyczące tego budynku jako nieruchomości i jej części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych.

„Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie np. budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie  z elementami budowlanymi budynku.

Niezależnie od powyższego, wyjaśnienia wymaga, że 14 października 2021 r. została wydana przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej interpretacja ogólna z dnia 13 października 2021 r.,  Nr DD2.8202.4.2020, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

Zgodnie z powyższą interpretacją ogólną, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, uznano, że wydatki poniesione na zakup i montaż:

a)    kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,

b)    szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,

c)    oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,

d)    okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,

e)    mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,

f)     mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca

– mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadmienić również należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Jednakże powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odnosząc się do wydatków na cele mieszkaniowe, nie przewidują ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.

Wobec powyższego, do prawidłowego dokumentowania w tym zakresie, trzeba wziąć pod uwagę ogólne reguły dowodowe określone w art. 180 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).

W myśl art. 180 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Zatem, organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy, akt notarialny, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.

Zatem, wydatkowanie przez Panią przychodu (równowartości przychodu) uzyskanego ze sprzedaży w 2026 r. nieruchomości (lokalu mieszkalnego), w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym sprzedaż ta nastąpiła, tj. do 31 grudnia 2029 r., na remont nieruchomości (obejmujący zakup materiałów budowlanych oraz opłacenie usług remontowych), w której realizuje Pani cele mieszkaniowe, mieści się w kategorii wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym wydatki takie (o ile będzie Pani posiadała imienne dowody, np. faktury potwierdzające ich poniesienie) będą wydatkami związanymi z celami mieszkaniowymi i będą uprawniały Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienie przedmiotowe w związku z wydatkowaniem przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości

Z opisu sprawy wynika także, że:

• 4 grudnia 2025 r. wraz z mężem zaciągnęła Pani w banku kredyt hipoteczny, którego celem było nabycie i rozbudowa domu jednorodzinnego,
• kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za spłatę kredytu do pełnej wysokości zobowiązania.
• kredyt został zaciągnięty na zaspokojenie Pani własnych celów mieszkaniowych,
• rozważa Pani przeznaczenie kwoty pochodzącej z ww. sprzedaży lokalu mieszkalnego, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie razem z mężem (na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej) nieruchomości w dniu 9 grudnia 2025 r.

Jednym z celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest również wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone  w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę  w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego  Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Zauważyć również należy, że w przypadku, gdy w umowie kredytu lub pożyczki nie został wskazany cel przeznaczenia kredytu/pożyczki, a pozostałe okoliczności (np. faktyczne przeznaczenie środków pochodzących z tego kredytu/pożyczki) wskazują, że celem zaciągnięcia była realizacja przez podatnika własnego celu mieszkaniowego – przy spełnieniu pozostałych warunków określonych  w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wydatki na spłatę takiego kredytu lub pożyczki oraz odsetek od takiego kredytu lub pożyczki dają prawo  do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Biorąc pod uwagę kwestię spłaty kredytu zaciągniętego przez Panią i Pani męża, należy odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j.  Dz. U.  z 2026 r. poz. 236), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Mając powyższe na uwadze, w sytuacji, gdy przychód uzyskany w 2026 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego), zostanie wydatkowany na spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez Panią i Pani męża na nabycie nieruchomości w celu realizowania w niej potrzeb mieszkaniowych - nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, to przychód ten będzie korzystał ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) i w zw. z ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo zaznaczyć należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zatem, w sytuacji gdy cały przychód (równowartość przychodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczony na remont nieruchomości i nadpłatę ww. kredytu hipotecznego, to uzyskany z tego tytułu dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pani stanowisko w tej części należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje Organ opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

W odniesieniu do powołanego przez Panią we własnym stanowisku wyroku sądu administracyjnego wskazuję, że dotyczy on konkretnej, indywidualnej sprawy podatnika, osadzonej w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w nim zawarte jest wiążące, zatem nie może przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Ponadto powołany wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z 15 maja 2017 r., sygn. akt  II FPS 2/17, odnosi się do skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia. W Pani przypadku nabycie nieruchomości nastąpiło  w drodze spadku po Pani mamie, a nie w drodze dziedziczenia po współmałżonku. Argumenty zawarte w wyżej wskazanej uchwale NSA nie dotyczą Pani sytuacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia  29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, ul. ….., …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.