0113-KDIPT1-3.4012.680.2026.3.ALN

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług, który dotyczy:

•      niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek Miastu A;

•      niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12);

•      braku prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia gruntów od Miasta A (4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10), które są przeznaczone na sprzedaż po ich połączeniu z częściami działek będących własnością Pana (2 i 3) i częściami działek sąsiada (11 i 12) i ich podziale;

oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek uzupełnił Pan pismami z 19 lipca 2026 r. i 13 sierpnia 2026 r. oraz 25 września 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych i doradztwa technicznego oraz czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem tej działalności nie jest obrót nieruchomościami ani działalność deweloperska.

W 2025 r. Wnioskodawca nabył od osoby prywatnej, do majątku osobistego, nieruchomość gruntową o powierzchni (...) ha położoną w B, stanowiącą działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 13, 14 i 1 (...), przeznaczone zgodnie z ustaleniami MPZP uchwalonego uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w B z dnia (…):

•      13 (...) przeznaczona jest pod: 2ZP – teren zieleni publicznej urządzonej;

•      13 (...) przeznaczona jest pod: 3ZP – teren zieleni urządzonej;

•      13 (...) przeznaczona jest pod: 4ZP – teren zieleni urządzonej;

•      13 (...) przeznaczona jest pod: 31MNW – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej;

•      13 (...) przeznaczona jest pod: 18MNW – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej;

•      14 (...) przeznaczona jest pod: 10KDD – tereny drogi dojazdowej;

•      1 (...) przeznaczona jest pod: 16MNW – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej.

Nabycie nie podlegało VAT. Nieruchomość nie została wprowadzona do działalności gospodarczej, nie była w niej wykorzystywana, a wydatków związanych z jej nabyciem Wnioskodawca nie rozliczał w działalności. Nieruchomość została nabyta jako lokata prywatnego kapitału. W chwili nabycia Wnioskodawca nie miał sprecyzowanego planu sprzedaży wydzielonych działek. Zakup został częściowo sfinansowany prywatną pożyczką hipoteczną zabezpieczoną na domu Wnioskodawcy. Następnie Wnioskodawca podjął decyzję o takim ukształtowaniu nieruchomości i sprzedaży części powstałych działek, aby między innymi pozyskać środki na spłatę tego zobowiązania.

Dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie występował o jego uchwalenie ani zmianę i dostosowuje planowane czynności do istniejących ustaleń planu.

W celu racjonalnego ukształtowania nieruchomości Wnioskodawca planuje nabyć od Miasta A 9 działek o łącznej powierzchni (…) m² gruntów:

·      działki 15; 16; 4; 5; 6 (...) przeznaczone pod: 18MNW – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej;

·      działki 7; 8; 9; 10 (...) przeznaczone pod: 31MNW – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej.

Jednocześnie Miasto planuje nabyć od Wnioskodawcy dwie działki o łącznej powierzchni (...) m² gruntów:

·      część działki 13 w części przeznaczonej pod: 2ZP – teren zieleni publicznej (...)

·      działkę 14 przeznaczona jest pod: 10KDD – tereny drogi dojazdowej (...)

Wydzielenie gruntu przeznaczonego pod zieleń z działki 13 zostało zlecone przez Miasto – oznaczenie działki po podziale to 17. Transakcje mają zostać rozliczone równolegle, a Wnioskodawca dopłaci różnicę wartości.

W związku z planowanymi wzajemnymi transakcjami Miasto przedstawiło sposób kalkulacji rozliczenia, w którym do wartości nieruchomości sprzedawanych przez Miasto doliczono VAT. Jednocześnie w kalkulacji również w odniesieniu do nieruchomości sprzedawanych przez Wnioskodawcę przyjęto kwotę VAT. Przyjęty sposób kalkulacji stanowi założenie na potrzeby przygotowania warunków transakcji. Wnioskodawca powziął wątpliwość co do prawidłowej kwalifikacji podatkowej planowanych czynności.

Planowane nabycie gruntów od Miasta oraz sprzedaż części gruntów Miastu są elementem czynności mających na celu uregulowanie i racjonalne ukształtowanie granic nieruchomości oraz umożliwienie jej wykorzystania zgodnie z obowiązującym MPZP.

Planowane jest również uzgodnienie z właścicielem sąsiedniej nieruchomości (działka 11) zmian granic lub zamiany odpowiednich części gruntów w formie aktów notarialnych, w celu ukształtowania działek zgodnie z MPZP i warunkami terenowymi w obrębie terenu 18MNW i 31MNW.

Po dokonaniu opisanych czynności Wnioskodawca planuje geodezyjny podział nieruchomości. Może powstać około 14–15 pełnowartościowych działek budowlanych. Część będzie posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej oznaczonej 10KDD i 11KDD, a część dostęp przez drogę wewnętrzną wydzieloną przez sąsiada z nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej w MPZP jako 4KR i 5KR, z odpowiednią służebnością.

Wnioskodawca przewiduje, że sprzedaży może podlegać większość powstałych działek, przy czym ostateczna liczba sprzedanych działek oraz czas ich sprzedaży nie są obecnie znane i będą zależały od sytuacji finansowej Wnioskodawcy, wysokości pozostałego zadłużenia, zainteresowania nabywców oraz przyszłych decyzji dotyczących zarządzania majątkiem. Sprzedaż może następować stopniowo, w różnym czasie, również na przestrzeni lat. Wnioskodawca zamierza zachować część działek w majątku prywatnym jako lokatę kapitału oraz z przeznaczeniem dla siebie i członków rodziny.

Wnioskodawca nie zamierza przed sprzedażą uzbrajać działek na własny koszt, wykonywać przyłączy, budować infrastruktury technicznej ani podejmować działań deweloperskich. Nie zamierza korzystać z pośredników. Ewentualne oferty będą zamieszczane samodzielnie na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych. Wnioskodawca nie prowadził wcześniej działalności polegającej na regularnym zakupie i sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu z 19 lipca 2026 r. wskazał Pan, że:

Zmiana opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku z dnia 13 lipca 2026 r.:

Zmienił Pan opis zdarzenia przyszłego wyłącznie w zakresie liczby działek planowanych do nabycia od Miasta A oraz wynikającej z tego możliwej liczby działek, które mogą zostać wydzielone. Rezygnuje Pan z nabycia działek nr 15 oraz 16. Zamierza Pan nabyć wyłącznie działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10. Po nabyciu nieruchomości od Miasta A możliwe będzie wydzielenie od 9 do maksymalnie 14 działek budowlanych. Ostateczna liczba wydzielonych działek będzie uzależniona od możliwości dokonania uzgodnień z właścicielem nieruchomości sąsiedniej dotyczących scalenia i ponownego podziału nieruchomości w celu utworzenia pełnowartościowych działek budowlanych. Jeżeli takie uzgodnienia nie zostaną zawarte, zostanie wydzielonych 9 działek, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pozostałe elementy opisu zdarzenia przyszłego oraz pytania przedstawione we wniosku z dnia 13 lipca 2026 r. pozostają bez zmian.

Na pytania postawione w wezwaniu o treści:

4)  uzupełnił Pan opis sprawy, tj. wskazał:

w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

a)  W jaki sposób ww. nieruchomość była/jest/będzie przez Pana wykorzystywana od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób zaspokajały Pana potrzeby prywatne/osobiste.

b)  Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak – to w jakim celu?

c)  Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to proszę wskazać:

·      ile i jakie,

·      kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,

·      w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte,

·      w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie,

·      jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

d)  W jakim celu zamierza Pan nabyć działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10? Proszę wskazać datę nabycia tych działek.

e)  Kiedy planuje Pan sprzedać Miastu działki o łącznej powierzchni (...) gruntów:

·      część działki 13 w części przeznaczonej pod: 2ZP – teren zieleni publicznej (...)

·      działkę 14 przeznaczoną pod: 10KDD – tereny drogi dojazdowej (...)?

f)   Kiedy planuje Pan uzgodnienie z właścicielem sąsiedniej nieruchomości (działka 11) zmianę granic lub zamianę odpowiednich części gruntów w formie w celu ukształtowania działek zgodnie z MPZP i warunkami terenowymi w obrębie terenu 18MNW i 31MNW? W jaki sposób zostanie to przeprowadzone?

g)  W jaki sposób planuje Pan podział działek, prosimy wskazać, które działki i na ile działek planuje Pan podzielić? Z której działki (numer działki) jakie działki powstaną.

h)  Kiedy planuje Pan geodezyjny podział nieruchomości?

i)    Jakie pozwolenia/decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą przez Pana działek, objętych zakresem postawionych we wniosku pytań? Z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie tych decyzji/pozwoleń?

j)    W jakim celu nabył Pan nieruchomość gruntową o powierzchni (...) ha położoną w B, stanowiącą działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 13, 14 i 1?

k)  Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

·      kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

·      w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;

·      w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

·      kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

·      ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe);

·      czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R;

·      na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek.

l)    Czy przed sprzedażą działek nr 13, 14 i 1 zostanie wydane pozwolenie na budowę? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek niezabudowanych odrębnie?

m)Czy działki nr 13, 14 i 1 są działkami niezabudowanymi czy zabudowanymi? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

n)  Czy w stosunku do działek nr 13, 14 i 1 podejmował Pan działania takie jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, ponosił Pan nakłady na urządzenie dróg dojazdowych? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były działania i kiedy je Pan podejmował? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

o)  Czy, udostępniał Pan działki nr 13, 14 i 1 osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

·      w jakim okresie (kiedy) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

·      na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

p)  Czy przed sprzedażą działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 i działek wydzielonych z tych działek zostanie wydane pozwolenie na budowę? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek odrębnie?

q)  Czy w stosunku do działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 i działek wydzielonych z tych działek, będzie podejmował Pan działania takie jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, ponosił Pan nakłady na urządzenie dróg dojazdowych? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były działania i kiedy je Pan podejmował? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

r)   Czy będzie Pan udostępniał działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 i działki wydzielone z tych działek, osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

·      w jakim okresie (kiedy) działka/działki będzie /będą udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

·      na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

w zakresie podatku od towarów i usług:

s)  Które działki, są objęte zakresem pytania drugiego, które Pan postawił we wniosku. Proszę uwzględnić również działki, które zamierza Pan wydzielić, jeśli są objęte zakresem pytania drugiego.

t)   Czy przy nabyciu działek nr 13, 14 i 1 przysługiwało Panu prawo do odliczenia w całości lub w części podatku naliczonego? Jeśli nie, to z jakiego powodu? Czy nabycie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem należnym? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

u)  W jaki sposób wykorzystywał Pan działki nr 13, (…) i 1 w całym okresie posiadania? Czy działki, w całym okresie posiadania wykorzystywane były/są przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są działki – należy podać podstawę prawną zwolnienia. Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

v)  Czy w stosunku do działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10, będzie przysługiwało Panu prawo do odliczenia w całości lub w części podatku naliczonego? Jeśli nie, to z jakiego powodu? Czy nabycie zostanie udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem należnym? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

w) W jaki sposób będzie Pan wykorzystywał działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 i działki wydzielone z tych działek, w całym okresie posiadania? Czy działki, w całym okresie posiadania wykorzystywane będą przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane będą działki – należy podać podstawę prawną zwolnienia. Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Jeśli przeformułuje Pan pytanie postawione we wniosku oznaczone numerem 6 i będzie dotyczyło ono prawa do odliczenia z tytułu nabycia od Miasta działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 to proszę odpowiedzieć na pytania od litery x) i y):

x)  Proszę jednoznacznie wskazać do jakich czynności będzie Pan wykorzystywał nabyte działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 do:

·      czynności opodatkowanych lub

·      zwolnionych od podatku lub

·      niepodlegających opodatkowaniu.

Proszę udzielić odpowiedzi do każdej działki odrębnie.

y)  Czy z tytułu nabycia działek nr4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 zostaną wystawione faktury z wykazanym podatkiem należnym? Proszę wskazać jednoznacznie dla każdej działki.

Udzielił Pan odpowiedzi:

Ad.4

Ad. a)

Od momentu nabycia nieruchomość była przez Pana utrzymywana jako składnik Pana majątku prywatnego. Nie była wykorzystywana w prowadzonej prze Pana działalności gospodarczej ani udostępniana osobom trzecim.

Nieruchomość została nabyta z zamiarem zachowania jej jako prywatnego składnika majątku i ewentualnego wykorzystania jej w przyszłości na potrzeby własne oraz Pana rodziny. W szczególności zamiarem było zachowanie nieruchomości jako majątku, który w przyszłości mógłby zostać wykorzystany przez Pana lub członków Pana rodziny, w zależności od Państwa potrzeb życiowych i sytuacji rodzinnej.

W momencie nabycia nie miał Pan określonego sposobu przyszłego wykorzystania poszczególnych części nieruchomości ani określonego planu ich sprzedaży. Nie była ona nabywana w celu dalszej odsprzedaży ani w celu osiągania przychodów z obrotu nieruchomościami.

W okresie posiadania nieruchomość nie została zabudowana ani zagospodarowana na potrzeby mieszkaniowe, rekreacyjne lub inne. Pozostawała niezabudowana, nieogrodzona i nieużytkowana. Jej prywatny charakter polegał zatem przede wszystkim na tym, że stanowiła składnik Pana majątku osobistego, pozostający do Pana dyspozycji i potencjalnego przyszłego wykorzystania na potrzeby własne i rodziny.

Obecnie, w związku ze zmianą Pana sytuacji finansowej i koniecznością spłaty zobowiązania zaciągniętego na sfinansowanie nabycia nieruchomości, oraz innych zobowiązań prywatnych jak nadpłata kredytu zamierza Pan część nieruchomości zbyć, natomiast pozostałą część nadal zachować w majątku prywatnym.

Ad. b)

Nie planuje Pan w przyszłości nabywania innych nieruchomości.

Ad. c)

Posiada Pan inne nieruchomości, ale nie są one przeznaczone do sprzedaży: (…)

Szczegółowe informacje: (…)

Ad. d)

Działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 zamierza Pan nabyć w celu racjonalnego ukształtowania i uporządkowania posiadanej przez Pana nieruchomości 2 i 3 oraz umożliwienie jej zagospodarowania zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Przewidywany termin nabycia działek to październik 2026 r. Dokładna data zawarcia aktu notarialnego nie jest obecnie znana.

Miasto A prowadzi obecnie procedurę zbycia nieruchomości, a w związku z planowaną transakcją zostało sporządzone i przekazane Panu przez Miasto stosowne pismo dotyczące zamiany nieruchomości. Dokument ten załączył Pan do niniejszego uzupełnienia.

Ad. e)

Miasto A zamierza nabyć od Pana:

•      działkę nr 17, powstałą z podziału działki nr 13, przeznaczoną w MPZP pod 2ZP – teren zieleni publicznej, o powierzchni ...;

•      działkę nr 14, przeznaczoną pod 10KDD – teren drogi dojazdowej, o powierzchni ....

Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do przekazania Miastu wynosi (...).

Sprzedaż tych nieruchomości na rzecz Miasta oraz nabycie przez Pana działek od Miasta (4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) mają nastąpić w ramach jednej transakcji zamiany nieruchomości, z odpowiednią dopłatą wynikającą z różnicy wartości nieruchomości.

Planowany termin dokonania zamiany jest związany z zakończeniem procedury prowadzonej przez Miasto dotyczącej zamiany nieruchomości.

Ad. f)

Końcowe uzgodnienia z właścicielem sąsiedniej nieruchomości nr 11 i 12 (jeden właściciel) zostaną dokonane po zakończeniu procedury zamiany prowadzonej przez Miasto A,

Na obecnym etapie właściciel sąsiedniej nieruchomości wyraził wstępnie zainteresowanie dokonaniem podziału swojej nieruchomości i zamianą, ale nie jest Pan w stanie wskazać terminu ewentualnego zawarcia takiego porozumienia.

Rozważa Pan dwa warianty. W pierwszym, w przypadku braku porozumienia z właścicielem działki nr 11 i 12, po nabyciu działek od Miasta dokona Pan podziału zgodnie z planem zagospodarowania i po tym podziale pozostaną niesamodzielne fragmenty gruntów, które ze względu na kształt lub powierzchnię nie będą mogły stanowić samodzielnych działek budowlanych – Załącznik –Podział wersja 1.

W drugim, jeżeli właściciel nieruchomości sąsiedniej będzie zainteresowany takim rozwiązaniem, możliwe będzie dokonanie odpowiedniej zamiany części gruntów należących do obu stron. Celem będzie połączenie odpowiednich niesamodzielnych fragmentów gruntów będących w Pana posiadaniu, z odpowiednimi niesamodzielnymi fragmentami gruntów będących w posiadaniu właściciela nieruchomości 11 i 12, w sposób umożliwiający utworzenie samodzielnych działek budowlanych zgodnie z MPZP. – załącznik – podział wersja 2

Na obecnym etapie nie jest przesądzone czy takie porozumienie zostanie zawarte.

Ad. g)

Pierwotna działka nr 13 została podzielona przez Miasto A w związku z przeznaczeniem części jej powierzchni pod teren zieleni publicznej oznaczony symbolem 2ZP. W wyniku podziału dokonanego przez Miasto powstały działki nr 2, 17 i 3.

Działka nr 17 została wydzielona w związku z przeznaczeniem terenu pod zieleń publiczną i ma zostać nabyta od Pana przez Miasto. Działki nr 2 oraz 3 pozostaną w Pana majątku prywatnym.

Podział działki nr 13 na działki nr 2, 17 i 3 został dokonany przez Miasto – w załączeniu przesyłał Pan dokumenty dotyczące niniejszego podziału.

Po nabyciu od Miasta działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 planuje Pan ukształtować posiadane nieruchomości w taki sposób, aby odpowiednie części działek nr 2 oraz 3 zostały połączone z odpowiednimi częściami działek nabytych od Miasta.

W szczególności:

1) odpowiednia część działki nr 2 zostanie połączona z działką nr 4 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

2) odpowiednia część działki nr 2 zostanie połączona z działką nr 5 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

3) odpowiednia część działki nr 2 zostanie połączona z działką nr 6 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

4) z pozostałej części działki numer (...) zostanie wydzielona jeszcze jedna pełnowartościowa działka budowlana;

5) odpowiednia części działki nr 3 zostanie połączona z działką nr 7 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

6) odpowiednia części działki nr 3 zostanie połączona z działką nr 8 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

7) odpowiednia części działki nr 3 zostanie połączona z działką nr 9 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

8) odpowiednia części działki nr 3 zostanie połączona z działką nr 10 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej.

Po takim podziale pozostaną również fragmenty gruntów, które nie będą stanowiły samodzielnych działek budowlanych. W przypadku braku porozumienia z właścicielem działki nr 11 i 12 pozostaną one niesamodzielnymi częściami nieruchomości.

W przypadku porozumienia z właścicielem działki nr 11 i 1 rozważana jest zamiana odpowiednich niesamodzielnych fragmentów gruntów, które po odpowiednim połączeniu mogą umożliwić utworzenie kolejnych samodzielnych działek budowlanych.

Szczegółowy plan podziału zostanie przedstawiony na załączonej mapie obejmującej dwa warianty: bez porozumienia z właścicielem działki nr 11 i 12 oraz po ewentualnym porozumieniu z właścicielem działki nr 11 i 12.

Ostateczny sposób podziału i zamiany fragmentów nieruchomości nie jest obecnie przesądzony i może ulec zmianie. Rozliczenie jest planowane w formie zamiany, z ewentualną dopłatą w przypadku różnicy wartości zamienianych gruntów.

Ad. h)

Geodezyjny podział nieruchomości planuje Pan przeprowadzić po nabyciu działek od Miasta A oraz po ustaleniu ostatecznego sposobu ukształtowania nieruchomości z właścicielem działek sąsiednich (11 i 12).

Dokładny termin podziału nie jest obecnie znany. Będzie zależał m.in. od zakończenia procedury nabycia nieruchomości od Miasta oraz od tego, czy dojdzie do porozumienia z właścicielem działki nr 11 i 12.

Ad. i)

Została wydana decyzja o podziale nieruchomości 13 o powierzchni (…) stanowiącej Pana własność, na działki 2 (pow. 0,5862 ha); 17 (pow. 0,0410 ha) i 3 (pow. 05287 ha).

Podziału dokonano z urzędu jako niezbędnego do realizacji celu publicznego – załączył Pan dokumentację podziału.

Poza wyżej wymienioną decyzją o podziale nie zostały wydane żadne inne decyzje dotyczące działek objętych zakresem postawionych we wniosku pytań.

Przed planowaną sprzedażą zostaną wydane odpowiednie decyzje o podziale nieruchomości, zgodnie z opisem powyżej. Nie zamierza Pan występować o żadne inne decyzje lub pozwolenia związane z przygotowaniem nieruchomości do zabudowy, prowadzeniem inwestycji budowlanej ani w żadnych innych celach.

Ad. j)

Nieruchomość gruntową o powierzchni około (...) ha, obejmującą pierwotnie działki nr 13, 14 i 1, nabył Pan w 2025 r. od osób prywatnych do Pana majątku prywatnego.

Celem nabycia było posiadanie gruntu oraz jego ewentualne przyszłe rozdysponowanie na potrzeby własne i Pana rodziny (rodzice / dzieci). Nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej i nie została wprowadzona do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana.

Zakup nieruchomości został częściowo sfinansowany pożyczką hipoteczną zabezpieczoną na Pana domu. Część środków ze sprzedaży wydzielonych nieruchomości zostanie przeznaczona na spłatę (częściową lub całkowitą) tegoż zadłużenia.

Ad. k)

Dwie działki po 10 arów – współwłasność 1/3 z rodzicami i siostrą

•      zakup dnia 26.05.2010 r. wraz z trzecią działką, którą jeszcze posiada Pan (punkt c);

•      teren letniskowy w celu rekreacji;

•      rekreacja indywidualna Pana i rodziny;

•      chęć sprzedaży wyrażona przez współwłaścicieli w związku ze zbyt dużą powierzchnią działki w porównaniu do potrzeb i w celu zarządzania majątkiem prywatnym;

•      dwie działki niezabudowane;

•      sprzedaż prywatna bez VAT;

•      nadpłata innych zobowiązań – kredyt hipoteczny na mieszkanie.

Ad. l)

Przed sprzedażą działek nr 13, 14 i 1 ani ich następców prawnych nie zamierza Pan występować o pozwolenie na budowę.

Ad. m)

Nieruchomości objęte pierwotnym wnioskiem były i pozostają niezabudowane. Działka nr 13 została następnie podzielona przez Miasto na działki nr 2, 17 i 3. Również te działki są niezabudowane.

Ad. n)

Nie podejmował Pan działań polegających na uzbrojeniu terenu, wykonywaniu przyłączy, budowie infrastruktury technicznej, ogrodzeniu terenu ani wykonywaniu dróg dojazdowych dla działek nr 13, 14 i 1 ani ich następców prawnych. Nie ponosił Pan nakładów mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zabudowy.

Ad. o)

Działki 13, 14 i 1 ani ich następcy prawni nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy, użyczenia ani żadnej innej umowy.

Ad. p)

Działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 stanowią niesamodzielne działki nie spełniające wymogów MPZP i nie będą samodzielnie sprzedawane.

Sprzedaż nastąpi po podziale z odpowiednimi fragmentami działek 2 i 3.

Potwierdził Pan, że dla działek 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 ani działek powstałych w wyniku ich połączenia z częściami działek 2 i 3, nie zamierza Pan występować o pozwolenie na budowę przed sprzedażą którejkolwiek z tych działek.

Ad. q)

W stosunku do działek 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 oraz działek, które mogą zostać wydzielone w wyniku połączenia tych działek z fragmentami działek 2 i 3, nie zamierza Pan podejmować działań polegających na uzbrojeniu terenu, wykonywaniu przyłączy, budowie infrastruktury technicznej, ogrodzeniu terenu ani budowie dróg.

Ad. r)

W stosunku do działek 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 oraz działek, które mogą zostać wydzielone w wyniku połączenia tych działek z fragmentami działek 2 i 3, nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych podobnych umów.

Ad. s)

Pytanie nr 2 dotyczy późniejszej sprzedaży działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości 1, 2, 3 z działkami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) oraz działkami potencjalnie nabytymi w drodze zamiany od właściciela działek sąsiednich 13 i 1.

Ad. t)

Przy nabyciu działek nr 13, 14 i 1 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego i nie było związane z działalnością gospodarczą. Nie rozliczył Pan w działalności żadnego podatku naliczonego związanego z nabyciem tych nieruchomości. Nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem należnym a nieruchomości w żaden sposób nie zostały wprowadzone do działalności.

Odpowiedz dotyczy wszystkich wymienionych działek (13, 14 i 1).

Ad. u)

Działki nr 13, 14 i 1 przez cały okres posiadania nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Pozostawały w majątku prywatnym, były niezabudowane, nieużytkowane, nieogrodzone i nieudostępniane osobom trzecim. Nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej od VAT ani w działalności w ogóle.

Odpowiedz dotyczy wszystkich wymienionych działek (13, 14 i 1).

Ad. v)

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z nabyciem od Miasta A działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 nie będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach wystawionych przez Miasto.

Nabycie wskazanych nieruchomości nastąpi do majątku prywatnego Wnioskodawcy, a nie w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Działki te nie będą nabywane w celu wykorzystania ich w działalności gospodarczej ani w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że również późniejsze rozporządzanie nieruchomościami powstałymi po podziale będzie stanowiło wykonywanie prawa własności w ramach majątku prywatnego, a ewentualna sprzedaż działek nie będzie sprzedażą dokonywaną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, lecz będzie stanowiła rozporządzanie majątkiem prywatnym.

W konsekwencji pomiędzy nabyciem działek od Miasta a czynnościami opodatkowanymi VAT nie będzie istniał związek, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Nabywane nieruchomości będą bowiem składnikami majątku prywatnego Wnioskodawcy, służącymi realizacji jego prywatnych celów majątkowych, a nie prowadzeniu działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy brak związku nabycia nieruchomości z czynnościami opodatkowanymi VAT oznacza, że nie zostanie spełniona podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie będzie miał prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach dokumentujących nabycie od Miasta wskazanych działek.

Powyższe stanowisko dotyczy wszystkich działek nabywanych od Miasta (4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i wszystkich działek powstałych w wyniku połączenia działek 2; 3 i 1 z działkami 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 oraz fragmentami działek sąsiednich 11 i 12.

Ad. w)

Działki nabyte od Miasta (4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) oraz ewentualne fragmenty działek sąsiednich 11 i 12 pozyskane w drodze zamiany od sąsiada, będą wykorzystywane w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, w celu racjonalnego ukształtowania i uporządkowania należących do Pana nieruchomości, zgodnie z obowiązującym MPZP.

Odpowiednie części tych działek 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 mogą zostać połączone z odpowiednimi częściami działek nr 1, 2 i 3 oraz – w przypadku zawarcia stosownego porozumienia – z odpowiednimi fragmentami nieruchomości sąsiednich 11 i 12, w celu utworzenia samodzielnych działek budowlanych.

Po dokonaniu podziału i ostatecznym ukształtowaniu nieruchomości część powstałych działek może zostać przeznaczona do sprzedaży, w ramach rozporządzania Pana majątkiem prywatnym. Sprzedaż części nieruchomości może nastąpić m.in. w celu spłaty zobowiązania zaciągniętego na nabycie nieruchomości, tj. pożyczki hipotecznej lub kredytu hipotecznego na mieszkanie, a także w celu uzyskania środków na inne prywatne cele związane z zarządzaniem Pana majątkiem prywatnym.

Pozostała część niesprzedanych nieruchomości pozostanie w Pana majątku prywatnym i będzie mogła zostać wykorzystana przez Pana lub Pana rodzinę w przyszłości, zgodnie z Pana potrzebami – np. budowa domu sobie lub dzieciom, przekazanie działek dzieciom.

Na obecnym etapie nie jest Pan w stanie określić, ile dokładnie spośród powstałych w przyszłości działek zostanie sprzedanych, a ile pozostanie w Pana majątku prywatnym. Będzie to zależało od Pana przyszłej sytuacji majątkowej i rodzinnej, wysokości zobowiązań oraz aktualnych potrzeb w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym.

Nie przesądza Pan zatem obecnie, że określona liczba powstałych działek zostanie sprzedana ani że określona liczba działek pozostanie w Pana majątku prywatnym. Możliwe jest zarówno pozostawienie większej części nieruchomości w majątku prywatnym, jak i sprzedaż znacznej części powstałych działek, jeżeli będzie to uzasadnione Pana przyszłą sytuacją majątkową.

Niezależnie od liczby działek, które ostatecznie zostaną sprzedane, każda ewentualna sprzedaż będzie stanowiła rozporządzanie składnikami Pana majątku prywatnego, a nie wykonywanie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ad. x)

Zamierza Pan wykorzystywać nabyte od Miasta działki w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zamierzone wykorzystanie tych działek dotyczy czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Po dokonaniu planowanego połączenia część powstałych działek może zostać przeznaczona do sprzedaży. Sprzedaż ta będzie dokonywana przez Pana jako właściciela składników Pana majątku prywatnego, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży działek zamierza Pan poszukiwać nabywców za pośrednictwem ogólnodostępnych portali ogłoszeniowych, na których będzie Pan zamieszczał ogłoszenia dotyczące sprzedaży poszczególnych nieruchomości. Nie zamierza Pan tworzyć w tym celu zorganizowanej infrastruktury handlowej ani podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Sprzedaż będzie zatem następstwem wykonywania prawa własności do posiadanego przez Pana majątku prywatnego. Nie będzie ona stanowiła wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji sprzedaż powstałych działek traktowana jest jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Ad. y)

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Miasto A sprzedaż działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 przez Miasto zostanie udokumentowana fakturami z wykazanym podatkiem VAT. Nabycie przez Pana nastąpi do majątku prywatnego, poza prowadzoną działalnością gospodarczą.

Pytania

1)  VAT od późniejszej sprzedaży działek postawione w uzupełnieniu wniosku (pytanie oznaczone jako nr 2)

Czy sprzedaż działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Wnioskodawcy (działki 1, 2 i 3) z gruntami nabytymi przez Wnioskodawcę od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi przez Wnioskodawcę od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12), dokonywana w ramach zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)  Czy sprzedaż Miastu A gruntów przeznaczonych w MPZP pod drogę publiczną, stanowiących część majątku osobistego Wnioskodawcy, podlega VAT? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3)

3)  Czy sprzedaż Miastu A gruntów przeznaczonych w MPZP pod zieleń publiczną, stanowiących część majątku osobistego Wnioskodawcy, podlega VAT? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 4)

4)  Pytanie nr 6 - Prawo do odliczenia VAT przy nabyciu gruntów od Miasta A (postawione w uzupełnieniu wniosku oznaczone jako nr 6)

Czy w związku z nabyciem przez Wnioskodawcę gruntów od Miasta A (4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10), które będą stanowiły składniki jego majątku prywatnego i nie będą nabywane ani wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych gruntów, a późniejsza sprzedaż działek powstałych z działek 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) po połączeniu z częściami działek będących własnością wnioskodawcy (2 i 3) i częściami działek sąsiada (11 i 12), dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

1) VAT od późniejszej sprzedaży działek – (stanowisko przedstawione w uzupełnieniu wniosku do pytania oznaczonego jako nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy późniejsza sprzedaż działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Wnioskodawcy (działki 1, 2 i 3) z gruntami nabytymi przez Wnioskodawcę od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi przez Wnioskodawcę od sąsiada (fragmenty działki 11 i 1) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ przy ich sprzedaży Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, a podejmowane czynności związane z jej podziałem i późniejszym zbyciem będą stanowiły wykonywanie prawa własności oraz racjonalne zarządzanie majątkiem osobistym.

Wnioskodawca nie będzie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, w szczególności nie będzie prowadził działalności deweloperskiej, nie będzie uzbrajał terenu w celu zwiększenia jego atrakcyjności handlowej, nie będzie budował infrastruktury z przeznaczeniem na sprzedaż działek, nie będzie zmieniał przeznaczenia nieruchomości w celu prowadzenia działalności deweloperskiej ani nie będzie korzystał z profesjonalnej, zorganizowanej obsługi sprzedaży.

Ewentualne ogłoszenia dotyczące sprzedaży będą zamieszczane samodzielnie przez Wnioskodawcę na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych. Wnioskodawca nie zamierza korzystać z profesjonalnych pośredników.

W konsekwencji sprzedaż działek będzie, zdaniem Wnioskodawcy, czynnością z zakresu zarządu majątkiem prywatnym i pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT.

2) VAT od sprzedaży gruntów Miastu A przeznaczonych pod drogę publiczną (stanowisko przedstawione w uzupełnieniu wniosku do pytania oznaczonego jako nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Miastu A gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną, stanowiących część jego majątku prywatnego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca w związku z tą sprzedażą nie będzie działał jako podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Zbywane grunty stanowią składniki majątku prywatnego, a ich sprzedaż będzie stanowiła realizację prawa własności i rozporządzenie majątkiem osobistym.

3) VAT od sprzedaży gruntów Miastu A przeznaczonych pod zieleń publiczną (stanowisko przedstawione w uzupełnieniu wniosku do pytania oznaczonego jako nr 4)

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Miastu A gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zieleń publiczną, stanowiących część jego majątku prywatnego, również nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Także w tym przypadku Wnioskodawca będzie działał jako właściciel rozporządzający składnikiem majątku prywatnego, a nie jako podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

4) Prawo do odliczenia VAT przy nabyciu gruntów od Miasta A (stanowisko przedstawione w uzupełnieniu wniosku do pytania oznaczonego jako nr 6)

Zdaniem Wnioskodawcy przy nabyciu gruntów od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) nie będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Grunty będą nabywane do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie będą nabywane w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Wnioskodawca nie będzie wykorzystywał ich w prowadzonej działalności gospodarczej ani nie będzie działał jako podatnik VAT w związku z ich późniejszym zbyciem.

W szczególności Wnioskodawca nie zamierza odliczać podatku VAT naliczonego przy nabyciu gruntów od Miasta A, ponieważ nabycie tych gruntów pozostaje związane z zarządzaniem majątkiem prywatnym, a nie z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT.

Późniejsza sprzedaż działek powstałych z nieruchomości, w tym działek obejmujących również grunty nabyte od Miasta A, będzie dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym i zdaniem Wnioskodawcy, pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji brak będzie związku pomiędzy podatkiem VAT naliczonym przy nabyciu gruntów od Miasta a czynnościami opodatkowanymi VAT, co oznacza, że Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do jego odliczenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest zatem, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia oraz całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć czy będzie Pan działał w charakterze podatnika dla sprzedaży działek Miastu A następnie sprzedaży działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki nr 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12).

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych i doradztwa technicznego oraz jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem tej działalności nie jest obrót nieruchomościami ani działalność deweloperska. W 2025 r. nabył od osoby prywatnej, do majątku osobistego, nieruchomość gruntową o powierzchni (...) ha położoną w B, stanowiącą działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 13, 14 i 1. Nabycie nie podlegało VAT. Nieruchomość nie została wprowadzona do działalności gospodarczej, nie była w niej wykorzystywana, a wydatków związanych z jej nabyciem Pan nie rozliczał w działalności. Nieruchomość została nabyta jako lokata prywatnego kapitału. W chwili nabycia nie miał Pan sprecyzowanego planu sprzedaży wydzielonych działek. Zakup został częściowo sfinansowany prywatną pożyczką hipoteczną zabezpieczoną na Pana domu. Następnie podjął Pan decyzję o takim ukształtowaniu nieruchomości i sprzedaży części powstałych działek. Dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie występował Pan o jego uchwalenie ani zmianę i dostosowuje planowane czynności do istniejących ustaleń planu.

Planuje Pan zamianę (sprzedaż) działek z Miastem A. Sprzeda Pan w 2026 r. Miastu A dwie działki o łącznej powierzchni (...) m² gruntów:

·      część działki 13 w części przeznaczonej pod: 2ZP – teren zieleni publicznej (...),

·      działkę 14 przeznaczona jest pod: 10KDD – tereny drogi dojazdowej (...),

Wydzielenie gruntu przeznaczonego pod zieleń z działki 13 zostało zlecone przez Miasto – oznaczenie działki po podziale to 17. Od Miasta nabędzie Pan działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10. Transakcje mają zostać rozliczone równolegle, a Pan dopłaci różnicę wartości. Planowane nabycie gruntów od Miasta oraz sprzedaż części gruntów Miastu są elementem czynności mających na celu uregulowanie i racjonalne ukształtowanie granic nieruchomości oraz umożliwienie jej wykorzystania zgodnie z obowiązującym MPZP.

W dalszej kolejności planuje Pan uzgodnić z właścicielem sąsiedniej nieruchomości (działka 11) zmianę granic lub zamianę odpowiednich części gruntów w formie aktów notarialnych, w celu ukształtowania działek zgodnie z MPZP i warunkami terenowymi w obrębie terenu 18MNW i 31MNW. Po dokonaniu opisanych czynności planuje Pan geodezyjny podział nieruchomości. Wskazał Pan, że może powstać od 9 do 14 pełnowartościowych działek budowlanych powstałych najpierw z połączenia poniższych działek:

•      działek nr 1, 2 i 3, które są Pana własnością i

•      działek nabytych od Miasta A nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 i

•      fragmentów działki nr 11 i 12 - gruntów nabytych od sąsiada

oraz z ich późniejszego podzielenia.

Część będzie posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej oznaczonej 10KDD i 11KDD, a część dostęp przez drogę wewnętrzną wydzieloną przez sąsiada z nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej w MPZP jako 4KR i 5KR, z odpowiednią służebnością.

Przed sprzedażą działek nie zamierza Pan uzbrajać działek na własny koszt, wykonywać przyłączy, budować infrastruktury technicznej ani podejmować działań deweloperskich. Nie zamierza Pan korzystać z pośredników. Ewentualne oferty będą zamieszczane samodzielnie na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych. Wskazał Pan, że nie prowadził Pan „wcześniej działalności polegającej na regularnym zakupie i sprzedaży nieruchomości”.

W zakresie sprzedaży na rzecz Miasta (...):

•      część działki 13 w części przeznaczonej pod: 2ZP – teren zieleni publicznej (...),

•      działkę 14 przeznaczona jest pod: 10KDD – tereny drogi dojazdowej (...),

stwierdzić należy, że już w momencie zakupu znał Pan, przeznaczenie ww. gruntów, gdyż zgodnie z MPZP uchwalonym w 2024 r. działki są przeznaczone na cele publiczne, tj. teren zieleni publicznej i tereny drogi dojazdowej. Zatem trudno się zgodzić z Panem, że zakupem gruntów przeznaczonych na cele publiczne, miał Pan zamiar realizować Pana cele osobiste/prywatne. Ponadto nabył Pan ww. działki w 2025 r. i od razu podjął decyzje i działania zmierzające do ich sprzedaży. Wskazał Pan, że zakupy działek zarówno tych, które zamierza Pan sprzedać na rzecz Miasta (...) jak i sprzedaż działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki nr 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12) ma służyć jako lokata kapitału. Z całości sprawy wynika, że Pana działania mają na celu zainwestowanie środków w nabywanie gruntu od Miasta (sąsiada) celem scalenia/podziałów i sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że nabędzie Pan w ramach kilku transakcji działki. Działki, które są przedmiotem wniosku i które obecnie są Pana własnością nabył Pan w 2025 r. Działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 zamierza Pan nabyć od Miasta A, jak Pan wskazał, w celu racjonalnego ukształtowania i uporządkowania posiadanej przez Pana nieruchomości 2 i 3 oraz umożliwienie jej zagospodarowania zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kolejno, jeżeli właściciel nieruchomości sąsiedniej będzie zainteresowany Pana rozwiązaniem, możliwe będzie dokonanie odpowiedniej zamiany części gruntów należących do obu stron. Pana celem jest połączenie odpowiednich niesamodzielnych fragmentów gruntów będących w Pana posiadaniu, z odpowiednimi niesamodzielnymi fragmentami gruntów będących w posiadaniu właściciela nieruchomości 11 i 12, w sposób umożliwiający utworzenie samodzielnych działek budowlanych zgodnie z MPZP. Następnie z nabytych przez Pan działek ich łączenia i podziałów powstać ma od 9 do 14 pełnowartościowych działek budowlanych. Część będzie posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a część dostęp przez drogę wewnętrzną wydzieloną przez sąsiada z nieruchomości sąsiedniej, z odpowiednią służebnością. Okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, że celem Pan działania jest w istocie cel handlowy – nabycie nieruchomość celem odsprzedaży, a nie realizacja celów prywatnych.

Wskazał Pan, że nie prowadził Pan „wcześniej działalności polegającej na regularnym zakupie i sprzedaży nieruchomości”. Należy podkreślić, że sukcesywne gromadzenie nieruchomości nie jest czynnością zmierzającą do zaspokojenia potrzeb prywatnych. Podjęcie takich czynności wymaga zaangażowania środków w stopniu zbliżonym do podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Działania takie wymagają niewątpliwie znajomości rynku nieruchomości oraz związane są z ryzykiem, które jest nieodłączną cechą podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Zatem podejmowane przez Pana działania nie stanowią zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym.

Jak już wskazano, działalność gospodarcza musi być wykonywana w sposób ciągły by mogła świadczyć o stałej i zorganizowanej działalności w obrocie nieruchomościami. Ponadto z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby działki przeznaczone do sprzedaży służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia, gdyż działki nie będą w jakikolwiek sposób wykorzystywane, będą przygotowywane do tworzenia sprzedaży, poprzez utworzenie samodzielnych działek budowlanych.

Powyższe prowadzi do jednoznacznego wniosku, że przedmiotowe nieruchomości zostały/zostaną nabyte w celach handlowych, a nie osobistych.

Wskazać należy również, że nabycie nieruchomości w celu lokaty kapitału to zasadniczo nabycie o charakterze inwestycyjnym. W przedmiotowej sprawie nie wykazał Pan obiektywnych przesłanek do uznania, że nabyte działki przeznaczone są do celów prywatnych. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż opisanych we wniosku działek, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. W przedmiotowej sprawie nie można uznać, że zakup działek w 2025 r. oraz planowane nabycie działek był/będzie związany z Pana prywatnymi celami.

Zatem nie cele osobiste (w światle przestawionego we wniosku opisu sprawy w Pana przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym) a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania. Wobec czego czynność zbycia nabytych działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym.

Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych, aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.

Odnosząc się do sprawy będącej przedmiotem wniosku trzeba mieć także na uwadze, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustaleniu zamiaru nie można poprzestać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.

Zatem zarówno w zakresie sprzedaży części działki 13 w części przeznaczonej pod: 2ZP – teren zieleni publicznej i działki 14 przeznaczonej pod: 10KDD – tereny drogi dojazdowej, jak i sprzedaży działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki nr 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12) Pana postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. Wskazać należy, że podejmowanie zorganizowanych działań jakim jest nabywanie celem scalenia i podziałów i kolejno sprzedaży, świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek na rzecz Miasta A i działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki nr 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek na rzecz Miasta (...) i działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki nr 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem sprzedaż przez Pana:

•      działek Miastu A i

•      działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana (działki nr 1, 2 i 3) z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12)

będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji ww. sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek Miastu A i działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12) uznałem za nieprawidłowe.

By udzielić odpowiedzi na pytanie w zakresie:

•      prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia gruntów od Miasta A (4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10), które są przeznaczone na sprzedaż po ich połączeniu z częściami działek będących własnością Pana (2 i 3) i częściami działek sąsiada (11 i 12) i ich podziale,

należy odnieść się podstawowego uprawnienia podatnika dotyczące obniżenia podatku należnego o podatek naliczony zawarte zostało w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy, warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Jak wskazałem w odpowiedzi na Pana pytanie, z tytułu sprzedaży:

•      działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki nr 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12),

będzie Pan występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Wskazał Pan, że działki, które zamierza Pan nabyć od Miasta A wg MPZP przeznaczone są pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej. Po nabyciu od Miasta działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 planuje Pan ukształtować posiadane nieruchomości w taki sposób, aby odpowiednie części działek nr 2 oraz 3 zostały połączone z odpowiednimi częściami działek nabytych od Miasta. Planowane nabycie gruntów od Miasta są elementem czynności mających na celu uregulowanie i racjonalne ukształtowanie granic nieruchomości oraz umożliwienie jej wykorzystania zgodnie z obowiązującym MPZP. Planowane jest również uzgodnienie z właścicielem sąsiedniej nieruchomości (działka 11) zmian granic lub zamiany odpowiednich części gruntów w formie aktów notarialnych, w celu ukształtowania działek zgodnie z MPZP i warunkami terenowymi w obrębie terenu 18MNW i 31MNW.

W szczególności:

1)  odpowiednia część działki nr 2 zostanie połączona z działką nr 4 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

2)  odpowiednia część działki nr 2 zostanie połączona z działką nr 5 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

3)  odpowiednia część działki nr 2 zostanie połączona z działką nr 6 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

4)  z pozostałej części działki numer (...) zostanie wydzielona jeszcze jedna pełnowartościowa działka budowlana;

5)  odpowiednia części działki nr 3 zostanie połączona z działką nr 7 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

6)  odpowiednia części działki nr 3 zostanie połączona z działką nr 8 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

7)  odpowiednia części działki nr 3 zostanie połączona z działką nr 9 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej;

8)  odpowiednia części działki nr 3 zostanie połączona z działką nr 10 – w celu utworzenia samodzielnej, pełnowartościowej działki budowlanej.

Tym samym, działki powstałe w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana (działki nr 1, 2 i 3) z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12), będą stanowiły tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa ww. działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana (działki nr 1, 2 i 3) z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12) nie będzie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

•      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z wniosku nie wynika, aby powstałe działki były przez Pana wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem dostawa ww. działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki nr 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12), nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem planowana dostawa działek powstałych w wyniku połączenia nieruchomości obecnie należącej do Pana działki nr 1, 2 i 3 z gruntami nabytymi od Miasta A (działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) i gruntami nabytymi od sąsiada (fragmenty działki 11 i 12), będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Wskazał Pan, że jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku z planowanymi wzajemnymi transakcjami Miasto przedstawiło sposób kalkulacji rozliczenia, w którym do wartości nieruchomości sprzedawanych przez Miasto doliczono VAT.

Zatem, skoro nabywane przez Pana działki od Miasta A nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10, jak już wcześniej rozstrzygnąłem, wykorzystywane będą do czynności opodatkowanych, to będzie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich nabycia. Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia działek będzie Panu przysługiwało w zakresie w jakim będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Pana stanowisko w zakresie braku prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia gruntów od Miasta A (4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10), które są przeznaczone na sprzedaż po ich połączeniu z częściami działek będących własnością Pana (2 i 3) i częściami działek sąsiada (11 i 12) i ich podziale, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczył Pan także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego, tj. nie przeprowadza dowodów oraz nie analizuje załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.