0113-KDIPT1-2.4012.660.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 - jest prawidłowe,
• niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 2 i nr 3 - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, nr 2 i nr 3.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 sierpnia 2026 r. (data wpływu) oraz pismem z 18 września 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 29.04.1997 r. będąc we wspólnocie małżeńskiej zawarł Pan akt notarialny A nr (…) zakupu ziemi rolnej, ogrodzonej oznaczonej nr 4 KW (…) o powierzchni ....m.kw. położonej w obrębie ....przy ul. (…) z budynkiem gospodarczym murowanym, o powierzchni 40 m.kw. Przez nieruchomość przechodziła linia elektryczna, prowadząca poza wymieniony teren, którą ze względu na brak obciążenia właściciel ... od dnia 01.12.2022 r. przystąpił do jej likwidacji. Ponieważ do okolicznych działek nie dochodził prąd 01.10.1997 r. wraz z innymi właścicielami doprowadził Pan do ulicy linię elektryczną.

Wskutek pożaru w 2010 roku znacznemu zniszczeniu uległ budynek gospodarczy, który ze względów bezpieczeństwa musiał Pan rozebrać. Analizując dokumenty w 1998 roku doszedł Pan do wniosku, iż rzeczony teren nie ma wjazdu do drogi publicznej, dlatego 18.01.1999 r. ze środków odrębnych nabył Pan nieruchomość rolną A nr (…) o powierzchni 2177 m.kw. położoną przy ul. (…). Dnia 05.04.2007 roku otrzymał Pan decyzję Prezydenta Miasta (…) o podziale wymienionej nieruchomości na dwie części o numerach 3 i 5, gdzie działka nr 3 o powierzchni 505 metrów kwadratowych została drogą wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej dla działki nr 5 oraz nieruchomości KW (…).

Dnia 18.07.2000 roku, nabył Pan wraz z żoną kolejną niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 5458 m.kw. A nr (…). W 2021 roku nastąpiło przekwalifikowanie gruntu nr 3 z rolnego na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, i w związku z tą decyzją urzędników musiał Pan opłacać za tę drogę podatek od nieruchomości, co trwa do tej pory. W 2001 roku wystąpił Pan do Urzędu Miasta (…) - Wydział Dróg o zezwolenie na usytuowanie wjazdu na drogę publiczną i w tymże roku takie zezwolenie Pan otrzymał. Chciał Pan nadmienić, iż wszystkie wymienione tereny nie posiadają aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i są położone w bezpośrednim sąsiedztwie.

W dniu 22.05.2017 r. decyzją Sądu Rejonowego dla (…) – (…) II Wydział Cywilny zostało wydane postanowienie o podziale majątku wspólnego, jego efektem dla Pana przypadły następujące części: działka o nr 1 o powierzchni 5458 m.kw, część działki 6 okręg .... o powierzchni 1750 m.kw. o nowym oznaczeniu o nr ewidencyjnym 2 oraz nieruchomość nr 3 o powierzchni 505 m.kw.

Wszystkie te nieruchomości znajdują się w obrębie .... i oprócz działki nr 3 stanowią grunty rolne. Ogólnie przyznany Panu areał stanowi 7713 metrów kw. Aktualnie ze względów zdrowotnych postanowił Pan sprzedać posiadane nieruchomości, gdyż plan budowy siedliska nie będzie zrealizowany.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż:

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Które działki są przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży? Proszę podać numery ewidencyjne.

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Działki przeznaczone do sprzedaży posiadają następujące numery ewidencyjne:

1 - ....metrów kwadratowych,

2 - ....metrów kwadratowych,

3 - ....metrów kwadratowych.

Wszystkie położone w obrębie ....

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Z opisu sprawy wynika, iż:

 

Proszę wskazać:

a)    czy działki przyznane Panu w ramach podziału majątku wspólnego funkcjonowały w ewidencji gruntów jako osobne i wyodrębnione geodezyjnie już przed rozpoczęciem sprawy o podział majątku nieruchomości?

b)    czy też w ramach postępowania o podział majątku konieczne było sporządzenie projektu geodezyjnego, zatwierdzenie go i fizyczne wydzielenie nowych numerów ewidencyjnych działek, które dopiero po tym procesie zostały Panu przyznane orzeczeniem sądu? Czy przed podziałem majątku ww. działki nosiły inny numer ewidencyjny?

c)    z jakiej działki powstała działka nr 6?

d)    z jakiej pierwotnej działki i o jakiej powierzchni powstała / została wydzielona działka nr 1, nr 2 i nr 3?

e)    w jaki sposób i na podstawie jakiego tytułu prawnego nabył Pan pierwotną nieruchomość, z której powstały działki nr 1, nr 2 oraz nr 3, a także w jakim celu nastąpiło to nabycie i kiedy miało to miejsce (proszę wskazać datę nabycia pierwotnych działek)?

f)     od kogo nabył Pan pierwotne nieruchomości (z których powstały działki nr 1, nr 2 oraz nr 3), i jak były one użytkowane/wykorzystywane przez Pana przed podziałem majątku wspólnego tj. do 22 maja 2017 r.?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

a)    przed rozpoczęciem podziału majątku wspólnego działka oznaczona nr 7 KW (…)-05.04.2007 r. została podzielona geodezyjnie MODGiK w dniu 04.04.2007 r. nr ewidencyjny (…) na działki o nr - 3, 5, z czego działka 3 - 505 m.kw. została zakwalifikowana jako droga dojazdowa do pozostałych działek. Wniosek o wyznaczenie podziału w/w nieruchomości został złożony, gdyż wcześniej nabyta nieruchomość nr 6 nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Natomiast przy postępowaniu o podział majątku wspólnego Sąd wydzielił z działki nr 6 nową nieruchomość oznaczoną nr 2 o powierzchni 1750 metrów kw. i przyznał ją Panu.

b)    w ramach postępowania o podział majątku konieczne było sporządzenie projektu geodezyjnego, fizyczne zatwierdzenie nowych numerów ewidencyjnych i dopiero po tym procesie Sąd orzeczeniem przyznał Panu rzeczone działki.

Przed orzeczeniem Sądu działki miały następujące numery ewidencyjne - 6, 1, 3, 5 obręb ......

c)    działka o nr 6 powstała z działki o nr 4 KW Nr (...).

d)    działki nr 1, 2 zostały wydzielone z nieruchomości o nr 6 pierwotnie mającą powierzchnię 8971 metrów kw. oraz z działki nr 1 o powierzchni 5458 metrów kwadratowych.

Działka o nr 3 powstała z nieruchomości o nr 7 o powierzchni 2177 m.kw.

e)    wszedł Pan w posiadanie wymienionych działek tytułem nabycia od osób fizycznych, transakcja potwierdzona aktami notarialnymi:

-        działka o nr 4 o powierzchni 8971 KW (…) akt not. Rep. A nr (…),

-        działka nr 1 5458 m.kw. Akt notarialny Rep. A nr (…),

-        działka o nr 7 o powierzchni 2177 m.kw. Rep. A nr (…).

W/w działki nabył Pan z żoną w celu wybudowania domu, oraz siedziby firmy.

f)     pierwotne działki, które są nadal terenami rolnymi zakupił Pan od osób fizycznych:

-        4 (…), (…),

-        1 (…), (…),

-        3 (…), (…).

Od czasu nabycia, do dnia dzisiejszego działki leżały odłogiem i nie generowały żadnego przychodu.

W odpowiedzi na pytanie o treści:

W jaki dokładnie sposób były/są/będą wykorzystywane przez Pana działki nr 1, nr 2, nr 3 począwszy od dnia wydania postanowienia o podziale majątku wspólnego z dnia 22 maja 2017 r., którym to orzeczeniem zostały one Panu przyznane aż do momentu ich sprzedaży? Proszę szczegółowo wyjaśnić w jaki sposób przeznaczenie i faktyczne wykorzystanie poszczególnych działek zmieniało się od momentu podziału majątku wspólnego do momentu ich sprzedaży.

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Działki od czasu podziału majątku wspólnego do dnia dzisiejszego leżą odłogiem i nie są wykorzystywane w celach zarobkowych. Od daty podziału majątku wspólnego w/w nieruchomości generują koszty w postaci podatków gruntowych i od nieruchomości. Nie ma Pan planów wykorzystania ich w inny sposób niż sprzedaż.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy działki nr 1, nr 2, nr 3 oraz działki pierwotne, z których one powstały były/są/będą wykorzystywane przez Pana na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to prosimy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pana zaspokajały/będą zaspokajały i w jakim okresie?

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Jak wcześniej wspomniał Pan w/w tereny leżą odłogiem i generują tylko koszty z tytułu podatków od nieruchomości.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy nabycie działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek pierwotnych, z których one powstały zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (proszę jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT)?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Nabycie działek pierwotnych odbyło się na podstawie aktu notarialnego bez płacenia VAT.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy przy nabyciu ww. działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek pierwotnych, z których one powstały przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Nie przysługiwało Panu prawo odliczenia VAT i też o takie prawo nie występował Pan.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Z czyjej inicjatywy i w jakim celu dokonano podziału nieruchomości w 2007 roku na działki 3 i 5? Czy podział ten miał na celu przygotowanie gruntu do sprzedaży w celach zarobkowych? Czym była podyktowana potrzeba podziału nieruchomości?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Podział nieruchomości na działki 3 i 5 nastąpił z Pana inicjatywy, gdyż przy wcześniejszej transakcji nabycia działki 4 okazało się, że nie posiada ona drogi dojazdowej, jedynym sposobem był podział działki 7 i wydzielenie z niej drogi dojazdowej.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, zawarł/zawrze Pan przedwstępne umowy sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)     jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umów zawartych z nabywcami ciążą/będą ciążyć na kupujących a jakie na sprzedającym?

b)     czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży? Jeśli tak, to jakie?

c)     kto, tj. Pan czy Kupujący ostatecznie ponosi/poniesie ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

d)     czy udzielił/udzieli Pan nabywcom działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących tych działek? Jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla nabywców?

e)     jakich czynności do momentu sprzedaży dokonywali/dokonają kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

a)    jeśli nabywca będzie żądał zawarcia umowy przedwstępnej, to taką Pan podpisze.

Kupujący będzie zobligowany do dotrzymania umówionego terminu, ewentualnej wpłaty zadatku/zaliczki.

b)     w umowie przedwstępnej zostaną zawarte warunki, które będą przedmiotem negocjacji na przykład termin zawarcia umowy ostatecznej, kary w wypadku niedotrzymania postanowień, zapłaty karnych odsetek, sposobu przekazania nieruchomości, przekazania zapłaty i określenie terminu zapłaty. Będzie się Pan posiłkował wiedzą notariusza, który ma gotowe formułki zabezpieczające obydwie strony umowy.

c)    ryzyko niepowodzenia transakcji poniesie kupujący, który wpłaci zadatek. Jeśli zaliczkę, a strony nie dojdą do porozumienia nastąpi rozejście bezkosztowe / zaliczka zostanie zwrócona.

d)    wystąpił Pan o wydanie WZ, aby pominąć wydanie wszelkich dodatkowych pełnomocnictw, jedynie może się Pan zgodzić na sprawdzenie czy nieruchomości nie mają zadłużeń, posiadają właściwe numery ewidencyjne, czy jest Pan jedynym właścicielem, czy nie ma obciążeń, wybór notariusza. Ma Pan w planie podpisanie umowy na pośrednictwo z biurem nieruchomości i zlecenie działań zwyczajowo związanych z doprowadzeniem do zbycia w/w nieruchomości.

e)     potencjalny nabywca otrzyma możliwość sprawdzenia zawartości punktu 8d.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy działki nr 1, nr 2, nr 3 na dzień sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek:

a)  jakie będzie przeznaczenie według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Proszę wskazać w sposób opisowy, nie za pomocą symboli podanych w ww. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

b)  czy ww. działki będą stanowiły – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – grunty przeznaczone pod zabudowę oraz czy będzie dopuszczać się na tych działkach jakąkolwiek zabudowę budowlami lub budynkami?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

a)    na dzień dzisiejszy t.j. na 30.07.2026 r. nie ma na tych terenach obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, wg informacji Wydziału Architektury UMŁ nie ma nawet przystąpienia do prac przygotowawczych.

b)    na to pytanie będzie mógł Pan udzielić informacji po odebraniu decyzji o warunkach zabudowy, prawdopodobnie nastąpi to niebawem i jeżeli zostanie Pan zobowiązany, to niezwłocznie ją Pan dostarczy. Wystąpił Pan z wnioskiem o WZ na wykorzystanie terenu z wiodącą funkcją mieszkaniową.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy na dzień sprzedaży dla działek nr 1, nr 2, nr 3 zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, proszę wskazać odrębnie dla każdej działki:

a)    jakie będzie przeznaczenie tych działek zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy?

b)    z czyjej inicjatywy zostanie wydana ww. decyzja?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

a)    na dzień dzisiejszy w/w tereny oprócz działki nr 3 stanowią grunty rolne i nie może Pan wskazać jakie będzie przeznaczenie tych terenów.

b)    decyzja WZ zostanie wydana z Pana inicjatywy.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy przed sprzedażą działek zostaną wydane pozwolenia bądź decyzje? Jeżeli tak, to jakie i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie tych pozwoleń bądź decyzji?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Nie może Pan odpowiedzieć na to pytanie, gdyż nie ma klienta zainteresowanego zakupem, jeśli się pojawi to zagadnienie stanie się przedmiotem negocjacji. Z Pana strony jest plan, aby transakcja nastąpiła szybko, bez zbędnego oczekiwania, zwłaszcza iż posiadanie WZ daje konkretny argument obydwu stronom.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy działki nr 1, nr 2, nr 3 oraz działki pierwotne, z których one powstały przez cały okres ich posiadania wykorzystywane będą do czynności zwolnionych z podatku VAT? Jeżeli tak, to jaka działalność zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT była/będzie wykonywana? (należy podać podstawę prawną zwolnienia).

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Ponieważ od samej daty zakupu do czasu sprzedaży w/w działki nie były, i nie będą używane do prowadzenia działalności, więc pkt 12 nie ma zastosowania.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy przed sprzedażą działki nr 1, nr 2, nr 3 będzie podejmował Pan czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tych gruntów, np. doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu, dokonanie prac rozbiórkowych, wystąpienie o podział działki itp.?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Przed sprzedażą działek nr 1, 2, 3 oprócz wystąpienia o WZ nie podejmował Pan i nie podejmie Pan żadnych kroków prowadzących do podniesienia ich wartości.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy działki nr 1, nr 2, nr 3 były/są/będą kiedykolwiek udostępnione osobom trzecim na podstawie umowy np. najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    na jaki okres były/są/będą zawarte ww. umowy?

b)    czy były/są/będą to umowy odpłatne?

c)    czy z tytułu ww. umów odprowadzał/będzie odprowadzał Pan podatki, jeżeli tak to jakie?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

W/w nieruchomości nie były i nie będą w żaden sposób udostępniane osobom trzecim tytułem najmu, dzierżawy itp.

W odpowiedzi na pytanie o treści:

W jaki sposób poszukuje Pan nabywców na te nieruchomości? Czy korzysta Pan z profesjonalnych form reklamy (np. banery, płatne ogłoszenia w portalach, biura nieruchomości)?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Jedynym sposobem szukania nabywców, było umieszczenie oferty w bezpłatnym portalu internetowym. Niebawem planuje Pan podpisanie umowy z biurem obrotu nieruchomościami.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

W jakim celu w 1997 roku doprowadził Pan wraz z innymi właścicielami linię elektryczną do ulicy? Czy działanie to miało na celu podniesienie wartości rynkowej gruntu przed jego sprzedażą?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Wraz z kilkoma właścicielami działek sąsiednich doprowadzili Państwo do ulicy linię elektryczną, gdyż na tym terenie jej nie było, a ponieważ chcieli budować domy, posiadanie dostępu do linii elektrycznej było bezwzględnie konieczne. Wraz z żoną planował Pan podobną inwestycję więc „podłączyliście” się do zawiązanej wcześnie grupy inwestorów. Przez ten ruch zmniejszyły się koszty tej inwestycji.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy dokonywał Pan jakichkolwiek innych nakładów na grunt (np. ogrodzenie, wyrównanie terenu, doprowadzenie sieci wodno-kanalizacyjnej itp.)?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Nie ponosił Pan żadnych nakładów z tytułu podniesienia wartości nieruchomości.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy był/jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy oraz z tytułu prowadzenia jakiej działalności (rolniczej, innej niż rolnicza – jakiej) jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług od momentu powstania zobowiązania. Prowadził Pan działalność handlową w szerokim tego słowa znaczeniu, tzn. prowadził Pan różne działalności handlowe w obrębie jednej firmy.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Nigdy nie był Pan rolnikiem ryczałtowym.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Działki nr 1, 2, 3 nie były nigdy wykorzystywane przez Pana do jakiejkolwiek działalności rolniczej.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy z nieruchomości były/są/będą sprzedawane produkty rolne opodatkowane podatkiem VAT?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Z tych nieruchomości nigdy nie były sprzedawane produkty rolne opodatkowane podatkiem VAT.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy produkty rolne są/były/będą wykorzystywane przez Pana wyłącznie na własne potrzeby?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Nie produkował Pan nigdy żadnych płodów rolnych, więc punkt ten nie ma zastosowania.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

c)    w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)    ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)     czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g)    na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Dokonał Pan sprzedaży działki rolnej 26.06.2015 r. o powierzchni 1 hektar 58 metrów kwadratowych zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dwukondygnacyjnym o powierzchni 88 metrów kw. Akt not. A nr (…).

a)    wszedł Pan w posiadanie w/w nieruchomości na mocy realizacji spadku po swoim zmarłym bracie w wyniku wyroku sądowego z dn. 13.01.2010 r.

b)    jak wyżej wspomniał Pan był to spadek po zmarłym bracie, prowadził Pan na niej działalność handlową.

c)    na tym terenie prowadził Pan działalność gospodarczą wymienioną wcześniej.

d)    sprzedaż nastąpiła dn. 26.06.2015 r. A nr (…) a przyczyn sprzedaży było kilka.

Musiał Pan się rozliczyć z bratanicą, która wyrokiem sądu otrzymała zachowek i ponieważ miała parcie na gotówkę wysłała Panu komornika w celu przejęcia należnych jej pieniędzy. Następnym powodem były zmiany w strukturze Naszego Państwa, czego wynikiem było bankructwo Pana firmy, oraz w tamtym okresie znacznie pogorszył się stan Pana zdrowia i nie mógł Pan dalej zajmować się utrzymaniem tej nieruchomości.

e)    działka została sprzedana jako jedyna i był to teren rolny, którego nie obowiązywało odprowadzenie podatku VAT. Nie otrzymał Pan żadnych wezwań od US w celu wyjaśnienia sprawy.

f)     nie składał Pan żadnych deklaracji, gdyż teren jako rolniczy nie był takim obowiązkiem obłożony.

g)    uzyskane środki zostały w znacznym stopniu przeznaczone na spłatę zobowiązań wobec córki brata, spłatę długu po przegranej batalii sądowej, bieżące potrzeby mieszkaniowe, samochód niezbędny przy Pana dolegliwościach (posiada Pan grupę inwalidzką), zabezpieczenie potrzeb zdrowotnych oraz na bieżące potrzeby. Ma Pan niską emeryturę (2278,73) musi Pan w jakiś sposób dofinansować swoje bieżące potrzeby.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, poza wymienionymi we wniosku, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to, ile i jakie oraz:

a)     kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)     w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)     w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)     jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Oprócz wymienionych 3 nieruchomości nie jest Pan w posiadaniu innych działek.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy doprowadzona w 1997 r. linia elektryczna zapewnia dostawę prądu dla działki nr 1, 2, 3, którą będzie Pan sprzedawał? Przez które dokładnie Pana działki przebiega ww. linia elektryczna?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Linia elektryczna przebiega poza posiadanymi przez Pana nieruchomościami. Posadowiona jest wzdłuż działki nr 2 na prywatnej drodze i prowadzi do nieruchomości będącej w posiadaniu Pana byłej żony. Tam też zainstalowana jest tablica umożliwiająca zainstalowanie licznika. Jeżeli właściciel drogi wyrazi aprobatę, to jest możliwe po czasowym zajęciu jego prywatnej nieruchomości doprowadzenie prądu do nieruchomości 2.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy w postanowieniu o podziale majątku wspólnego uregulowano kwestię prawa do korzystania z infrastruktury energetycznej lub służebności przesyłu / gruntowej? Proszę wyjaśnić.

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

W postanowieniu o podziale majątku wspólnego nie ma wzmianki o uregulowaniu prawa do korzystania z infrastruktury energetycznej, lub służebności przesyłu.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

W związku z informacją w uzupełnieniu wniosku, że:

Proszę wskazać:

a)    jaki był zamiar nabycia przedmiotowych działek?

b)    która konkretnie działka miała być siedzibą firmy, a na której działce miał powstać dom?

Czy planowali Państwo budowę jednego budynku mieszkalno-usługowego, czy dwóch osobnych obiektów?

c)    jaki rodzaj działalności gospodarczej miał być prowadzony w nowej siedzibie firmy?

d)    czy w momencie zakupu działek działalność gospodarcza była już zarejestrowana, czy jej uruchomienie/rozbudowa miało nastąpić dopiero po wybudowaniu siedziby firmy?

e)    z jakich konkretnie przyczyn (np. ekonomicznych, osobistych, prawnych, planistycznych) zrezygnował Pan z budowy domu oraz siedziby firmy na tych działkach?

f)     w którym momencie nastąpiła rezygnacja z budowy (miesiąc/rok)?

g)    czy przed rezygnacją z planów podjęto jakiekolwiek formalne kroki w celu realizacji inwestycji (np. wystąpienie o warunki zabudowy, podłączenie mediów, projekt budowlany itp.)?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

a)    Państwa zamiarem po zakupie nieruchomości 4, 7 było wybudowanie siedziby firmy oraz na działce nr 1 położonej w obrębie ....na posadowienie domu.

b)    budynek firmy miał być pierwotnie położony w centralnej części działki 4, natomiast dom w części działki 1. Wstępna koncepcja opiewała na budowę dwóch oddzielnych obiektów.

c)    w nowej siedzibie firmy miała być prowadzona działalność handlowa, powiązana z przemysłem włókienniczym, oraz pracownia krawiecka wykonująca szycie odzieży na sprzedaż.

d)    w momencie zakupu działek działalność gospodarcza była prowadzona na nieruchomości położonej przy (…).

e)    powodem odstąpienia od pomysłu budowy siedziby firmy i domu, była stale pogarszająca się koniunktura na rynku, oraz co zbiegło się w czasie stan Pana zdrowia ulegał drastycznemu upośledzeniu, ok. 2000 roku został Pan poddany operacji osteotomii nadwięzadłowej, co uniemożliwiło Panu normalne funkcjonowanie, od tego faktu w niedalekiej przyszłości przeszedł Pan na rentę, którą pobiera Pan do czasu osiągnięcia wieku emerytalnego.

f)     nie jest Pan w stanie dokładnie określić, w którym roku, a tym bardziej, w którym miesiącu zapadła decyzja o odstąpieniu od inwestycji, jednak nastąpiło to wkrótce, po w/w operacji.

g)    przed rezygnacją z przeprowadzenia inwestycji, o której była mowa wcześniej wystąpił Pan do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę dwóch hal magazynowych posadowionych na działkach 4 oraz 7 wraz z dojazdami i miejscami parkingowymi, taką pozytywną decyzję otrzymał Pan w marcu 1999 roku. O inne zezwolenia prowadzące do kontynuowania inwestycji /podłączenia mediów, projekt budowlany itp./nie występował Pan.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy otrzymał już Pan decyzję o warunkach zabudowy dla działek nr 1, nr 2, nr 3? Jeśli tak, proszę wskazać jakie jest przeznaczenie tych działek zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek 1, 2, 3 nadal Pan czeka. We wniosku określił Pan wstępne przeznaczenie na budownictwo jednorodzinne.

 

W odpowiedzi na pytanie o treści:

Czy na dzień sprzedaży dla działek nr 1, nr 2, nr 3 będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy?

 

Udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Na dzień sprzedaży działek 1, 2, 3 będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, gdyż jest to niezbędne wymaganie ewentualnego nabywcy. Działki 1 oraz 2 mają być w przeznaczeniu zabudowane, natomiast działka 3 stanowi drogę dojazdową do inwestycji.

 

Pytanie

 

Czy przy sprzedaży posiadanych przez Pana nieruchomości / działki 1, 2, 3 będzie obowiązywało odprowadzenie podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, iż podatek VAT nie powinien być naliczony, gdyż świadczą o tym następujące przesłanki:

1)    posiadane nieruchomości stanowią nadal grunty rolne, co zwalnia Pana z obowiązku naliczenia VAT,

2)    oprócz podciągnięcia do drogi linii elektrycznej tereny te nie zostały jakimikolwiek inwestycjami mającymi na celu podniesienie wartości,

3)    w dalszym ciągu stanowią tereny niezabudowane. Po decyzji Sądu o podziale majątku wspólnego nie ma Pan możliwości podłączenia się do linii elektrycznej, od strony ul. (…),

4)    na w/w terenie nigdy nie była prowadzona działalność gospodarcza,

5)    nie podpisał Pan umowy na profesjonalne pośrednictwo sprzedaży,

6)    posiadana nieruchomość nie przynosiła żadnych dochodów, a jedynie generowała koszt -koszenie, podatki, naprawy ogrodzenia, udrażnianie kanału odprowadzającego wodę itp.,

7)    ze względu na wymagania ewentualnych kupujących musiał Pan w tym roku wystąpić do Urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Niebawem ma Pan otrzymać decyzję,

8)    zainstalowana przez Miasto instalacja kanalizacyjna i wodna nie dochodzi do granic działki od strony ul. (…), podobnie z linią elektryczną.

 

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż:

 

Uzyskane pieniądze z ewentualnej sprzedaży Pana nieruchomości planuje Pan przeznaczyć na realizację swoich potrzeb mieszkaniowych (zakup mieszkania), mieszka Pan w wynajętym lokalu na 3 piętrze i nie może sprawnie się poruszać, potrzebuje Pan kupić mieszkanie na parterze i wyposażyć je w niezbędne pomoce rehabilitacyjne, dofinansowanie leczenia oraz na bieżące potrzeby.

 

Konkludując – uważa Pan, iż ewentualna sprzedaż nie powinna podlegać podatkowi VAT, gdyż :

1.    podłączenie linii elektrycznej do ulicy obok działki, w żaden sposób nie podniosło atrakcyjności, jedynie mogło pozwolić na ewentualne przyszłe prace budowlane. Po podziale majątku wspólnego stracił Pan możliwość korzystania z prądu, gdyż węzeł elektryczny znajduje się przy części nieruchomości będącej w posiadaniu Pana byłej żony.

2.    ponieważ jest Pan osobą o ograniczonej ruchomości, nie jest Pan w stanie podjąć działań prowadzących do pozyskania klienta na działki, stąd zamiar podpisania umowy z biurem nieruchomości, aby wykonało działania za Pana.

3.    podobnie wygląda sprawa pozyskania WZ. Nie odnosi Pan żadnych korzyści po odebraniu decyzji, a jedynie dowie się Pan czy można, ewentualnie jaką inwestycję wykonać. Bez niej w aktualnych realiach teren jest niesprzedawalny, gdyż nikt nie kupi przysłowiowego „kota w worku”. Uważa Pan, iż jest to ewentualna sprzedaż majątku prywatnego, bez znamion działalności gospodarczej i będzie to transakcja realizująca prawa własności majątku osobistego a nie handel towarem.

4.    nieruchomości rolne nie podlegają podatkowi VAT.

5.    sprzedawcą jest osoba prywatna.

6.    ewentualna sprzedaż nie charakteryzuje się cechą działalności gospodarczej.

 

Uważa Pan, że nie powinno być obłożone podatkiem VAT, gdyż grunty te zostały nabyte wiele lat temu, stanowią własność osoby prywatnej, nie była prowadzona na nich żadna działalność gospodarcza i jest to sprzedaż majątku osobistego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

• niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 - jest prawidłowe,
• niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 2 i nr 3 - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej ustawą o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 1997 r. będąc we wspólnocie małżeńskiej dokonał Pan zakupu ziemi rolnej, ogrodzonej oznaczonej nr 4 o powierzchni 8971 m.kw. z budynkiem gospodarczym murowanym, o powierzchni 40 m.kw. Ponieważ do okolicznych działek nie dochodził prąd 01.10.1997 r. wraz z innymi właścicielami doprowadził Pan do ulicy linię elektryczną. W 1999 r. nabył Pan nieruchomość rolną o powierzchni 2177 m.kw. W 2007 roku otrzymał Pan decyzję Prezydenta Miasta (…) o podziale wymienionej nieruchomości na dwie części o nr 3 i nr 5, gdzie działka nr 3 została drogą wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej dla działki nr 5 oraz nieruchomości nr 4 KW (…). W 2000 roku nabył Pan wraz z żoną kolejną niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 5458 m.kw. W dniu 22.05.2017 r. decyzją Sądu Rejonowego dla (…) - zostało wydane postanowienie o podziale majątku wspólnego, jego efektem dla Pana przypadły następujące części: działka o nr 1, część działki 6 o nowym oznaczeniu o nr ewidencyjnym 2 oraz nieruchomość nr 3. Wszystkie te nieruchomości znajdują się w obrębie ....i oprócz działki nr 3 stanowią grunty rolne. Aktualnie ze względów zdrowotnych postanowił Pan sprzedać posiadane nieruchomości, gdyż plan budowy siedliska nie będzie zrealizowany tj. działkę nr 1, nr 2 i nr 3. Działka o nr 6 powstała z działki o nr 4 KW nr (…). Działki nr 1, nr 2 zostały wydzielone z nieruchomości o nr 6 oraz z działki nr 1. Działka o nr 3 powstała z nieruchomości o nr 7. Działki nr 4, nr 1 i nr 7 nabył Pan z żoną w celu wybudowania domu, oraz siedziby firmy. Pierwotne działki nr 4, nr 1 i nr 3, które są nadal terenami rolnymi zakupił Pan od osób fizycznych i od czasu nabycia, do dnia dzisiejszego działki leżały odłogiem i nie generowały żadnego przychodu. Podział nieruchomości na działki 3 i 5 nastąpił z Pana inicjatywy, gdyż przy wcześniejszej transakcji nabycia działki nr 4 okazało się, że nie posiada ona drogi dojazdowej, jedynym sposobem był podział działki 7 i wydzielenie z niej drogi dojazdowej. Nie zawarł Pan dotychczas umowy przedwstępnej. Wystąpił Pan z wnioskiem o decyzję o warunkach zabudowy WZ na wykorzystanie terenu z wiodącą funkcją mieszkaniową. Od samej daty zakupu do czasu sprzedaży w/w działki nie były, i nie będą używane do prowadzenia działalności. Przed sprzedażą działek nr 1, nr 2, nr 3 oprócz wystąpienia o WZ nie podejmował Pan i nie podejmie Pan żadnych kroków prowadzących do podniesienia ich wartości. W/w nieruchomości nie były i nie będą w żaden sposób udostępniane osobom trzecim tytułem najmu, dzierżawy itp. Działki nr 1, 2, 3 nie były nigdy wykorzystywane przez Pana do jakiejkolwiek działalności rolniczej. Jedynym sposobem szukania nabywców, było umieszczenie oferty w bezpłatnym portalu internetowym. Ma Pan w planie podpisanie umowy na pośrednictwo z biurem nieruchomości i zlecenie działań zwyczajowo związanych z doprowadzeniem do zbycia w/w nieruchomości. Linia elektryczna przebiega poza posiadanymi przez Pana nieruchomościami. Posadowiona jest wzdłuż działki nr 2 na prywatnej drodze i prowadzi do nieruchomości będącej w posiadaniu Pana byłej żony. Państwa zamiarem po zakupie nieruchomości 4, 7 było wybudowanie siedziby firmy oraz na działce nr 1 położonej w obrębie .... na posadowienie domu. Budynek firmy miał być pierwotnie położony w centralnej części działki 4, natomiast dom w części działki 1. Wstępna koncepcja opiewała na budowę dwóch oddzielnych obiektów. W nowej siedzibie firmy miała być prowadzona działalność handlowa, powiązana z przemysłem włókienniczym, oraz pracownia krawiecka wykonująca szycie odzieży na sprzedaż. W momencie zakupu działek działalność gospodarcza była prowadzona na nieruchomości położonej przy (…). Powodem odstąpienia od pomysłu budowy siedziby firmy i domu, była stale pogarszająca się koniunktura na rynku, oraz co zbiegło się w czasie stan Pana zdrowia ulegał drastycznemu upośledzeniu, ok. 2000 roku został Pan poddany operacji. Decyzja o odstąpieniu od inwestycji, nastąpiła wkrótce po w/w operacji. Przed rezygnacją z przeprowadzenia inwestycji, o której była mowa wcześniej wystąpił Pan do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę dwóch hal magazynowych posadowionych na działkach 4 oraz 7 wraz z dojazdami i miejscami parkingowymi, taką pozytywną decyzję otrzymał Pan w marcu 1999 roku. O inne zezwolenia prowadzące do kontynuowania inwestycji /podłączenia mediów, projekt budowlany itp. / nie występował Pan.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki nr 1, nr 2 i nr 3 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. 

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega  opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek, które są przedmiotem sprzedaży.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do działki nr 1, nr 2 i nr 3, podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta.

Jednocześnie, ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.), „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym wskazać należy, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie ma fakt, że nabycie przez Pana działek nr 4, nr 7, nastąpiło z zamiarem wykorzystania ich do działalności gospodarczej – w nowej siedzibie firmy miała być prowadzona działalność handlowa, powiązana z przemysłem włókienniczym, oraz pracownia krawiecka wykonująca szycie odzieży na sprzedaż. W momencie zakupu działek działalność gospodarcza była już prowadzona przez Pana na nieruchomości położonej przy (…). Wystąpił Pan do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę dwóch hal magazynowych posadowionych na działkach 4 oraz 7 wraz z dojazdami i miejscami parkingowymi, taką pozytywną decyzję otrzymał Pan w marcu 1999 roku. Zgodnie z informacją we wniosku - Państwa zamiarem po zakupie nieruchomości 4, 7 było wybudowanie siedziby firmy oraz na działce nr 1 położonej w obrębie .... na posadowienie domu. Zatem, istotne znaczenie w tej sytuacji odgrywa zamiar, jaki wystąpił w momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

W rozpatrywanej sprawie należy wskazać, że – jak wynika z jej opisu – pierwotnym celem nabycia nieruchomości 4, 7 było wybudowanie siedziby firmy. Tym samym, zamysł wykorzystania gruntu w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że dokonana sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nabycie działek nr 4, nr 7 zostało dokonane z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez wykorzystanie ich do działalności gospodarczej.

Zatem, nabycie gruntu w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego, sam zamiar wykorzystania przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych, został podjęty już w momencie jego zakupu. Sprzedaż tego gruntu  nie stanowi więc dostawy towarów należących do majątku prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej wówczas działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w rozpatrywanej sprawie nie miało to miejsca.

Należy raz jeszcze podkreślić, że skoro nabycia działki nr 4, nr 7, dokonał Pan z zamiarem wykorzystania ich do działalności gospodarczej powiązanej z przemysłem włókienniczym, oraz pracownią krawiecką wykonującą szycie odzieży na sprzedaż, to oznacza, że nie miały one być wykorzystywane w celu zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko w celach związanych z działalnością gospodarczą.

W związku z tym, cel zakupu nieruchomości oraz późniejsze działania zmierzające do uruchomienia działalności gospodarczej – w szczególności uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla dwóch hal magazynowych z parkingami i dojazdami na działkach 4 i 7, miały decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej ustalenia, czy Pan, dokonując sprzedaży gruntu, będzie działał jako podatnik podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto z treści wniosku wynika, że działki leżały „odłogiem” i nie generowały żadnego przychodu.

Z wniosku wynika, iż na dzień sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3 będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, gdyż jest to niezbędne wymaganie ewentualnego nabywcy. Działki nr 1 oraz nr 2 mają być w przeznaczeniu zabudowane, natomiast działka nr 3 stanowi drogę dojazdową do inwestycji.

W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres i charakter planowanych przez Pana czynności w odniesieniu do posiadanych działek nr 2 i nr 3 nie był typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż przez Pana działki nr 2 i nr 3, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 2 i nr 3 uznałem za nieprawidłowe.

Odnosząc się do działki nr 1 należy zauważyć, iż głównym celem nabycia i posiadania nieruchomości była realizacja własnych zamierzeń budowlanych o charakterze osobistym. Nieruchomość ta była przeznaczona pod budowę domu, mającego służyć zaspokojeniu prywatnych potrzeb (mających charakter potrzeb osobistych). Budynek ten miał powstać na wyznaczonej części przedmiotowej działki. Podejmowane działania w odniesieniu do działki nr 1 mieściły się w całości w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (osobistym) osoby fizycznej. Planowana inwestycja na działce nr 1 miała na celu wyłącznie zaspokojenie własnych potrzeb bytowych, stanowiąc realizację celów osobistych, a nie jakichkolwiek dążeń zarobkowych. Podejmowane czynności nie nosiły jakichkolwiek znamion działalności gospodarczej – brak było w tym zakresie cech zorganizowania czy ukierunkowania na osiągnięcie zysku.

Wobec powyższego zakres i charakter planowanych przez Pana czynności w odniesieniu do działki nr 1 był typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Dokonując sprzedaży działki nr 1 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr 1 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.