0113-KDIPT1-1.4012.827.2026.2.KKO

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego usług w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 3 września 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr X/21, nr X/22, nr X/23, nr X/27, nr X/28 i nr X/29. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 października 2026 r. (data wpływu 11 października 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z żoną nabył w 2005 r. nieruchomość gruntową … arów do majątku prywatnego, na zasadach współwłasności małżeńskiej. Nieruchomość została nabyta z majątku prywatnego, w celu prywatnym, a nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Planowano wybudować tam dom na potrzeby własne. Ostatecznie jednak kupiono później inną działkę w …. gdzie się osiedlono. Wnioskodawca od 1996 r. prowadził jednoosobową działalność gospodarczą pod numerem NIP … w innym zakresie niż obrót nieruchomościami. Działalność ta jest obecnie zawieszona. Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, nie była wykorzystywana w tej działalności, nie była związana z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy oraz nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów tej działalności. Nieruchomość przez cały okres posiadania pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy i jego żony. Pierwotnie nieruchomość miała charakter rolny. Obecnie również jest gruntem rolnym, jednak dla tego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Wnioskodawca nie uzbrajał terenu w media, wyraził zgodę na przejście prądu dla działek sąsiednich.

Nieruchomość w 2021 r. została podzielona na trzy działki. Podział nieruchomości został dokonany w celu uporządkowania i racjonalnego dysponowania majątkiem prywatnym z możliwością darowania dzieciom lub sprzedaży części/całości, jeśli byłaby taka konieczność. Równocześnie w 2021 r. na skutek połączenia dwóch dróg dojazdowych obok siebie sąsiedzi połączyli te drogi w jedną wspólną i Wnioskodawca musiał dokupić trzy działki po około pół ara wzdłuż drogi, a także zamienić służebność dojazdu w udziały w nowej drodze. Podziały te zainicjowali i prowadzili sąsiedzi. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmował i nie zamierza podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami, w szczególności nie nabywał nieruchomości w celu ich odsprzedaży, nie uzbrajał terenu w ramach działalności handlowej, nie budował infrastruktury w celu zwiększenia wartości nieruchomości, nie prowadził profesjonalnej działalności marketingowej związanej ze sprzedażą nieruchomości oraz nie dokonywał innych zorganizowanych działań właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Planowana sprzedaż będzie wynikała z decyzji o zbyciu składnika majątku prywatnego posiadanego przez przeszło 20 lat.

Wnioskodawca rozważa dwa warianty w zależności od oferty rynkowej: sprzedaż wszystkich trzech działek jednemu nabywcy w ramach jednej transakcji lub sprzedaż poszczególnych działek oddzielnie, różnym nabywcom.

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytania Organu, wskazał Pan odpowiednio:

Intencją jest wydanie interpretacji indywidualnej. Działki wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków.

1.  Czy jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to z tytułu jakiej działalności?

Nie, od ….2024 r. ma Pan zawieszoną jednoosobową działalność, a od ….2025 r. jest Pan wykreślony z rejestracji jako podatnik VAT. Wcześniej prowadził Pan głównie działalność w zakresie oprogramowania - 62.10.B.

2.  Czy działki objęte zakresem pytań we wniosku są niezabudowane czy zabudowane?

Działki są niezabudowane.

3.  Jakie numery posiadają działki, będące przedmiotem postawionych we wniosku pytań?

Numery działek to X/21, X/22, X/23 oraz powstałe z dokupionej drogi X/27, X/28, X/29.

4.  Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

Nie jest Pan rolnikiem.

5.  Czy z działek, będących przedmiotem postawionych we wniosku pytań, dokonywane były/są/będą zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to czy sprzedaż ta była/jest/będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Na działkach nie były, nie są i nie będą dokonywane zbiory produktów rolnych, ziemia leży odłogiem i jest jedynie okresowo koszona.

6.  W jaki sposób udziały w działkach, będących przedmiotem postawionych we wniosku pytań, były/będą przez Pana/przez Państwa wykorzystywane od momentu ich nabycia?

Udziały w działkach zostały nabyte w 2005 r. w celach prywatnych pod planowaną budowę domu rodzinnego. Działki nie były i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów najmu czy dzierżawy. W 2021 r. dokonano podziału nabytej nieruchomości na 3 działki X/21, X/22 i X/23 w celu uporządkowania i racjonalnego dysponowania majątkiem prywatnym z możliwością darowania dzieciom lub sprzedaży, jeśli byłaby taka konieczność. Na skutek inicjatywy sąsiadów dot. podziałów swoich działek i ustanowienia wspólnej drogi, w 2021 r. musiał Pan dokupić 3 działki sąsiadujące z Pana działkami, tj. X/27, X/28 i X/29.

7.  Czy przed sprzedażą działek/udziałów w działkach, będących przedmiotem postawionych we wniosku pytań, podjął/podejmie Pan, podjęli/podejmą Państwo jakiekolwiek działania, dotyczące zwiększenia wartości tych działek (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki/udziałów w działce, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były/będą działania.

Przed planowaną sprzedażą nie podejmował Pan żadnych działań w zakresie uzbrojenia działek. Wydał Pan zgodę na przebieg sieci energetycznej przez Pana działki do obcych domów za Pana działką. Działki nie mają przyłączy wody, prądu, gazu. Nie prowadził Pan działań marketingowych ani nie zlecał Pan nic biurom nieruchomości. Planuje Pan samodzielnie dać ogłoszenie o sprzedaży.

8.  Czy przed sprzedażą działek/udziałów w działkach, będących przedmiotem postawionych we wniosku pytań, zawarł Pan, zawarli Państwo/zamierza Pan, zamierzają Państwo zawrzeć z ich nabywcą/nabywcami umowę przedwstępną? Jeśli tak, to proszę wskazać: a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą/nabywcami, ciążą/będą ciążyły na Kupującym, a jakie na Panu/Państwu? b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność ww. działek na nabywcę? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie.

Nie zawierał Pan żadnych umów przedwstępnych. Nie ma Pan zainteresowanego nabywcy. Nie planuje Pan też zgadzać się na dodatkowe warunki, np. uzbrajanie terenu przed sprzedażą.

9.  Czy przed sprzedażą działek/udziałów w działkach, będących przedmiotem postawionych we wniosku pytań, udzielił, udzielili/udzieli Pan, udzielą Państwo ich nabywcy/nabywcom pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana/Państwa imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeśli tak, to proszę wskazać: a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli, udzielą/udzielił Pan/udzielili Państwo pełnomocnictwa nabywcy/nabywcom do występowania w Pana/Państwa imieniu? b) jakich czynności dokona nabywca/nabywcy do momentu sprzedaży przez Pana/Państwa ww. działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Obecnie nie ma Pan jeszcze nabywcy. Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw.

10.  Czy ww. działki były/są/będą do dnia ich sprzedaży przedmiotem umów cywilnoprawnych (dzierżawa, najem). Jeśli tak, to proszę wskazać: a) w jakim okresie (kiedy) ww. działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim? b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim? c) kto był stroną ww. umowy tj. tylko Pan czy Pan oraz Pana żona? d) czy udostępnienie działek było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną? e) czy działki były/są/będą udostępniane tylko nabywcy/nabywcom tych działek?

Działki nie były i nie będą przedmiotem żadnych umów najmu czy dzierżawy.

11.  Czy dokonywał Pan/dokonywali Państwo już wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to proszę podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości: a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan/weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości? b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana/Państwa? c) w jaki sposób te nieruchomości były wykorzystywane przez Pana/Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? d) kiedy dokonał Pan/dokonywali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży? e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? f) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan/odprowadzała Pana żona podatek VAT, składał/składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R? g) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Tak dokonał Pan w przeszłości sprzedaży nieruchomości.

a)  w posiadanie udziałów mieszkania wszedł Pan w 2002 r. na postawie umowy kupna,

b)  nieruchomość została nabyta w celach prywatnych-mieszkaniowych,

c)  nieruchomość była wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe,

d)  sprzedaż w 2006 r. ze względu na potrzeby finansowe w związku z budową domu rodzinnego,

e)  sprzedana została jedna nieruchomość - był to lokal mieszkaniowy,

f)   z tytułu sprzedaży nie odprowadzano podatku VAT, nie składano deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R; sprzedaż stanowiła zarząd majątkiem prywatnym,

g)  środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostały na cele prywatne, tj. zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

12.  Czy posiada Pan/posiadają Państwo inne nieruchomości, które w przyszłości zamierza Pan/zamierzają Państwo sprzedać?

Nie zamierza Pan sprzedawać innych nieruchomości, które Pan posiada.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów majątku wspólnego, tj. działek powstałych z podziału nieruchomości nabytej około 20 lat temu do majątku prywatnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.  Czy sprzedaż wszystkich trzech działek jednemu nabywcy w ramach jednej transakcji będzie podlegała VAT na innych zasadach niż sprzedaż każdej z trzech działek oddzielnie różnym nabywcom? Czy w przypadku sprzedaży poszczególnych działek oddzielnie sam fakt dokonania kilku transakcji sprzedaży może spowodować uznanie Wnioskodawcy za podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ będzie stanowiła sprzedaż składników majątku prywatnego, a Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta przeszło 20 lat temu do majątku prywatnego Wnioskodawcy i jego żony z planem budowy domu na potrzeby własne. Nie została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej ani w celu odsprzedaży. Pomimo prowadzenia przez Wnioskodawcę od 1996 r. jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie IT, przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była związana z tą działalnością. Również sam fakt podziału nieruchomości na trzy działki nie powinien powodować utraty jej prywatnego charakteru. Podział nieruchomości stanowi czynność związaną z zarządzaniem posiadanym majątkiem i sam w sobie nie oznacza prowadzenia profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca uważa zatem, że sprzedaż przedmiotowych działek będzie stanowiła wykonywanie prawa własności i zwykły zarząd majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie występował przy sprzedaży w charakterze podatnika VAT, a sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy powyższa ocena powinna być taka sama zarówno w przypadku sprzedaży wszystkich trzech działek jednemu nabywcy, jak i w przypadku sprzedaży poszczególnych działek oddzielnie, o ile sprzedaż będzie następowała w ramach zarządu majątkiem prywatnym i bez podejmowania aktywnych, profesjonalnych działań charakterystycznych dla przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działkach nr X/21, nr X/22, nr X/23, nr X/27, nr X/28 i nr X/29, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w 2005 r. wraz z żoną nabył Pan do majątku prywatnego, na zasadach współwłasności małżeńskiej niezabudowaną nieruchomość gruntową. W 2021 r. dokonano podziału nabytej nieruchomości na 3 działki o nr X/21, nr X/22 i nr X/23 w celu uporządkowania i racjonalnego dysponowania majątkiem prywatnym z możliwością darowania dzieciom lub sprzedaży, jeśli byłaby taka konieczność. Dla ww. nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Również w 2021 r., na skutek inicjatywy Pana sąsiadów dotyczącej podziałów ich działek i ustanowienia wspólnej drogi, zmuszony był Pan dokupić działki sąsiadujące z Pana działkami, tj. działki powstałe z zakupionej drogi - działki nr X/27, nr X/28 i nr X/29.

Obecnie planuje Pan sprzedaż udziałów w działkach nr X/21, nr X/22, nr X/23, nr X/27, nr X/28 i nr X/29. Nie ma Pan zainteresowanego nabywcy. Rozważa Pan dwa warianty w zależności od oferty rynkowej: sprzedaż wszystkich działek jednemu nabywcy w ramach jednej transakcji lub sprzedaż poszczególnych działek oddzielnie, różnym nabywcom.

Działki nie były i nie będą przedmiotem żadnych umów najmu czy dzierżawy. Przed planowaną sprzedażą nie podejmował Pan żadnych działań w zakresie uzbrojenia działek; działki nie mają przyłączy wody, prądu, gazu; nie prowadził Pan działań marketingowych ani nie zlecał Pan nic biurom nieruchomości; planuje Pan samodzielnie dać ogłoszenie o sprzedaży. Wydał Pan jedynie zgodę na przebieg przez Pana działki sieci energetycznej do domów za Pana działką. Nie zawierał Pan żadnych umów przedwstępnych i nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw. Nie planuje Pan zgadzać się na dodatkowe warunki, np. uzbrajanie terenu przed sprzedażą. Ponadto wskazał Pan, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Pana udziałów w działkach nr X/21, nr X/22, nr X/23, nr X/27, nr X/28 i nr X/29 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia udziałów w ww. działkach, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa udziałów w ww. działkach będzie stanowiła działalność gospodarczą. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zatem, w związku ze sprzedażą udziałów w działkach nr X/21, nr X/22, nr X/23, nr X/27, nr X/28 i nr X/29 nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Tym samym, sprzedając udziały w działkach nr X/21, nr X/22, nr X/23, nr X/27, nr X/28 i nr X/29 jednemu nabywcy czy kilku nabywcom nie będzie występował Pan w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, niezależnie od tego czy sprzeda Pan udziały w działkach nr X/21, nr X/22, nr X/23, nr X/27, nr X/28 i nr X/29 jednemu nabywcy, czy różnym nabywcom, ich sprzedaż przez Pana nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicielki działek (Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.