0113-KDIPT1-1.4012.752.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16, nr 17, nr 18, nr 19, nr 20.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 września 2026 r. (data wpływu 28 września 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:

2)    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

 Opis stanu faktycznego

Na potrzeby niniejszego wniosku, przyjęto następujące definicje:

1. Wnioskodawca – …

2. Zainteresowany – ….

Wnioskodawca i Zainteresowany posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wnioskodawca i Zainteresowany są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym otrzymali gospodarstwo rolne na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego i posiadania z 7 listopada 1979 roku. Rodzice Zainteresowanego przekazali gospodarstwo rolne Wnioskodawcy i Zainteresowanemu, bowiem chcieli oni, aby gospodarstwo pozostało w rodzinie. Nieruchomość, która obejmuje gospodarstwo rolne, miała przeznaczenie stricte rolne – stanowiła pola uprawne (dalej również jako nieruchomość).

Gospodarstwo rolne stało się majątkiem wspólnym małżonków. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym prowadzili wspólnie gospodarstwo rolne, które wykorzystywane było na potrzeby rodziny Wnioskodawcy i Zainteresowanego. Gospodarstwo rolne składa się z kilku budynków, z których część była i nadal jest wykorzystywana w ramach prowadzonego gospodarstwa (są to budynki typu stodoła, kurnik, wybieg dla kur, pomieszczenia do przechowywania zboża, itp. – po prostu budynki gospodarcze). W gospodarstwie posadowiony jest również budynek mieszkalny, w którym Wnioskodawca oraz Zainteresowany realizowali (i dalej realizują) swoje własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym nie tylko realizowali swoje cele mieszkaniowe na tym gospodarstwie – wychowywali oni tam swoje dzieci. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym prowadzili w gospodarstwie rolnym własne gospodarstwo domowe. Jeden z synów Wnioskodawcy i Zainteresowanego również realizuje (wraz ze swoją rodziną) swoje cele mieszkaniowe w tymże budynku.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym częściowo uprawiali rolę na posiadanym przez siebie, a będącym przedmiotem wniosku, gospodarstwie. Uprawy nie miały jednak charakteru komercyjnego – plony były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego w prowadzonym przez nich gospodarstwie domowym na prywatne potrzeby – chociażby jako pokarm dla kur hodowanych przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego.

Wskazać należy, że ani Wnioskodawca, ani Zainteresowany nie posiadają i nie posiadali nigdy statusu rolnika ryczałtowego i nie dokonywali oni odsprzedaży płodów rolnych.

Decyzją gminy (Uchwałą … z dnia 27 stycznia 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębów …, …, .., …, . …, … (część I), w której położona jest ww. nieruchomość, zmienione zostało jej przeznaczenie. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, grunty te zostały określone jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wnioskodawca ani Zainteresowany nie zabiegali o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana została uchwalona niezależnie od wiedzy i woli Wnioskodawcy czy Zainteresowanego i objęła większe terytorium niż tylko nieruchomość należącą do Wnioskodawcy i Zainteresowanego.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym zamierzają zbyć nieruchomość. Wnioskodawca wraz Zainteresowanym postanowili dokonać podziału nieruchomości na mniejsze działki wyodrębniając jednocześnie część, na której posadowiony jest ich dom i budynki gospodarcze (ta część nieruchomości nie jest objęta wnioskiem, bowiem Wnioskodawca i Zainteresowany nie zamierzają ich na ten moment zbywać z uwagi na fakt, że do tej pory realizują w nich swoje cele mieszkaniowe).

W związku z powyższym nieruchomość została podzielona na łącznie 20 działek. Ogłoszenie obejmujące ww. działki zostały umieszczone na jednym z popularnych serwisów ogłoszeniowych dot. nieruchomości. W tym miejscu podnieść należy, że oferta została udostępniona przez pośrednika nieruchomości. Wynika to głównie z faktu, że Wnioskodawca i Zainteresowany mają po 80 lat, a stan zdrowia po prostu nie pozwala na codzienne rozmowy z potencjalnymi zainteresowanymi nabyciem działek (Wnioskodawca po udarze, Zainteresowany w zaawansowanym stadium choroby Alzheimera). Zainteresowani ci zadają szereg pytań, na które nie zawsze Wnioskodawca i Zainteresowany byliby w stanie odpowiedzieć. Ponadto, Wnioskodawca i Zainteresowany obawiali się, że mogliby zostać w jakiś sposób oszukani lub „naciągnięci” przez takich zainteresowanych. Z obawy o powyższe, a także z uwagi na fakt, że Wnioskodawcy i Zainteresowanemu trudno byłoby fizycznie pokazywać ww. działki (z uwagi na wiek i aktualny stan zdrowia), zdecydowali się oni na stworzenie ogłoszenia przez ww. pośrednika.

Wnioskodawca i Zainteresowany zawarli już kilka umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Ponadto kilka działek było już przedmiotem umów przyrzeczonych sprzedaży. Podnieść należy, że Wnioskodawcę i Zainteresowanego podczas takich czynności reprezentuje ich syn – legitymujący się odpowiednim pełnomocnictwem notarialnym. Wskazać przy tym należy, że pełnomocnictwo to nie obejmuje tylko umocowania do sprzedawania działek. Pełnomocnictwo to zostało udzielone synowi Wnioskodawcy i Zainteresowanego 14 marca 2025 roku i obejmuje umocowanie do reprezentacji Wnioskodawcy i Zainteresowanego przed sądami, organami administracji publicznej, bankami, szpitalami, lekarzami, itp. Pełnomocnictwo to obejmuje szeroki zakres umocowania, a zostało udzielone „na wszelki wypadek” – gdyby stan zdrowia Wnioskodawcy czy Zainteresowanego się jeszcze bardziej pogorszył.

Syn Wnioskodawcy i Zainteresowanego działa podczas czynności notarialnych w imieniu i na rzecz swoich rodziców.

Warto również podkreślić, że Wnioskodawca i Zainteresowany nie angażują swoich środków w proces sprzedaży – nie ogrodzili oni poszczególnych działek, działki te nie zostały uzbrojone w przyłącza, nie wybudowano dróg dojazdowych, nawet ich nie wykoszono. Zainteresowany kupujący nabywa działkę w jej aktualnym stanie. Wszelkie prace związane z przygotowaniem działki pod ewentualną budowę obciążają i będą obciążać kupującego. Wnioskodawca ani Zainteresowany nie będą występować o pozwolenia na budowę, przyłączenia do mediów czy organizować zjazdy z drogi publicznej, itp. – wszelkie te czynności obciążać będą kupujących.

Nieruchomość w momencie jej przekazania przez rodziców Zainteresowanego stała się składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy i Zainteresowanego oraz pozostaje nim do dnia sporządzenia tego wniosku (z zastrzeżeniem działek, które zostały już zbyte).

W tak przedstawionym stanie faktycznym, po stronie Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego powstały następujące wątpliwości co do charakteru takiej sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku na pytania z wezwania Organu wskazali Państwo odpowiednio:

1)    Czy Pan lub Pana Małżonka byliście zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to w związku z jakim rodzajem działalności gospodarczej?

Wnioskodawca – .. - jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą obejmującą wykonywanie robót budowlanych i remontowych.

Zainteresowany – … - nie jest i nie była czynnym podatnikiem podatku VAT.

2)    Jakie działki (proszę wskazać ich numery ewidencyjne) są objęte zakresem pytania we wniosku wraz ze wskazaniem czy są to działki już sprzedane, działki, które będą sprzedawane w przyszłości?

Zakresem pytania są objęte działki położone w obrębie .. w gminie .., ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej pod numerem … Stan działek prezentuje się następująco:

3)    Czy z tytułu nabycia działki, z której zostały wydzielone działki będące przedmiotem sprzedaży, przysługiwało Panu lub Pana Małżonce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Wnioskodawcy ani Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia (ani obniżenia) kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki, z której zostały wydzielone działki będące przedmiotem sprzedaży.

Nabycie nieruchomości miało miejsce na podstawie umowy przykazania gospodarstwa rolnego i posiadania. Nieruchomość była przekazana przez rodziców Zainteresowanego.

4)    W jaki dokładnie sposób nieruchomość przed podziałem była przez Pana/przez Pana Małżonkę wykorzystywana od momentu nabycia do jej podziału?

Wnioskodawca nabył nieruchomość (wspólnie z Zainteresowanym) na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego i posiadania z 7 listopada 1979 r. przez rodziców Zainteresowanego. Grunty były uprawiane na potrzeby gospodarstwa domowego, w tym w celu uzyskiwania paszy dla drobiu.

Nieruchomość była w taki sam sposób wykorzystywana zarówno przez Wnioskodawcę, jak i Zainteresowanego. Ponadto ani Wnioskodawca, ani Zainteresowany nie sprzedawali płodów rolnych.

Dom i zabudowa pozostawione poza zakresem sprzedaży (o czym była mowa we wniosku) należy odróżnić od sprzedawanych gruntów – obecnie w domu zamieszkuje syn Wnioskodawcy i Zainteresowanego wraz z rodziną, gdzie realizują swoje cele mieszkaniowe.

5)    W jaki dokładnie sposób działki powstałe w wyniku podziału ww. nieruchomości były przez Pana/przez Pana Małżonkę wykorzystywane od momentu wydzielenia do chwili planowanej sprzedaży?

Działki powstałe w wyniku podziału nie były przez Wnioskodawcę ani Zainteresowanego uzbrojone, ogrodzone czy wyposażone w drogi dojazdowe. Działki oferowane są na sprzedaż w dotychczasowym stanie.

Działki te nie są uprawiane z powodu wieku Wnioskodawcy i Zainteresowanego. Działki mają charakter pola i nie były od momenty wydzielenia wykorzystywane.

6)    Czy nieruchomość przed podziałem lub działki powstałe w wyniku podziału były przez Pana/przez Pana Małżonkę wykorzystywane do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775, ze zm.)?

Nieruchomość przed podziałem, jak również działki powstałe w wyniku podziału nie były przez Wnioskodawcę ani Zainteresowanego wykorzystywane do działalności gospodarczej, w tym nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

7)    Kiedy i na czyj wniosek ww. nieruchomość została podzielona i decyzją jakiego organu dokonano podziału?

Podział nieruchomości został zainicjowany przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego.

W przygotowanym wniosku o wydanie decyzji zatwierdzającej podział z 30 marca 2026 r. jako wnioskodawców wskazano Wnioskodawcę i Zainteresowanego.

Decyzja została wydana przez Burmistrza …. z dnia 28 kwietnia 2026 r.

Podział miał umożliwić Wnioskodawcy i Zainteresowanemu sprzedaż działek – bez podziału nie mogli dokonać sprzedaży działki, bowiem nieruchomość stanowiła jedną działkę, na której posadowiony jest również dom nieobjęty tym wnioskiem.

8)    Czy działka przed podziałem i/lub działki wydzielone z ww. działki były/są/będą do dnia ich sprzedaży przedmiotem umów cywilnoprawnych (dzierżawa, najem użyczenie, inna umowa – jaka)? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    na podstawie jakich umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa) ww. działka/działki były udostępniane osobom trzecim,

b)    kto: Pan, Pana Małżonka lub oboje Państwo byliście/jesteście/będziecie stroną umowy najmu, dzierżawy, użyczenia oraz

c)    która działka/działki były udostępniane osobom trzecim na podstawie ww. umowy (umów) i w jakim okresie (kiedy),

d)    czy udostępnienie ww. działki/działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Działki przed podziałem oraz działki wydzielone z działki nie są, nie były i nie będą przedmiotem wskazanych w pytaniu umów cywilnoprawnych.

9)    W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że „(…) Wnioskodawca i Zainteresowany zawarli już kilka umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Ponadto kilka działek było już przedmiotem umów przyrzeczonych sprzedaży. (…)”, proszę wskazać w odniesieniu do wszystkich działek objętych zakresem pytania:

a)    czy w odniesieniu do wszystkich działek zawarto/będą zawarte z nabywcą umowy przedwstępne sprzedaży,

Na moment sporządzenia tego pisma umowy przedwstępne zawarto do działek opisanych numerami 2, 3, 15 i 19. Wnioskodawcy i Zainteresowanemu trudno na dzisiaj wskazać, czy w zakresie pozostałych działek również zawrą umowy przedwstępne – wszystko zależy od woli i możliwości finansowych kupujących. Jeśli bowiem kupujący będą posiadali odpowiednie środki finansowe pozwalające na zakup nieruchomości „za gotówkę” to wówczas zawarcie umów przedwstępnych może nie być konieczne. W innym wypadku zawarcie umów przedwstępnych może okazać się konieczne lub celowe.

b)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umów zawartych z nabywcami, ciążyły/będą ciążyły na Kupującym, a jakie na Sprzedających?

Zgodnie z postanowieniami umów przedwstępnych na Sprzedających ciążył obowiązek sprzedaży Kupującym, po ujawnieniu podziału geodezyjnego w Ewidencji Gruntów i Budynków. Sprzedający zobowiązali się również do wydania nieruchomości Kupującym w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedającym przysługiwało prawo do otrzymania uzgodnionej ceny.

Kupujący zobowiązali się do nabycia wskazanych nieruchomości i udziału oraz do zapłaty ceny.

Na Kupujących nałożono również obowiązek poniesienia kosztów sporządzenia umowy warunkowej i przyrzeczonej, w tym taksy notarialnej, kosztu depozytu notarialnego, kosztów wieczystoksięgowych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Kupującym przysługiwało prawo do nabycia nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz jej otrzymania w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Obie strony przyjęły również wskazane w umowie skutki zadatku: możliwość odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku albo żądania jego podwójnej wysokości w razie niewykonania umowy przez drugą stronę, zaliczenie zadatku na poczet ceny w razie wykonania umowy oraz jego zwrot w przypadkach określonych w przytoczonym w umowie art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.

Umowa nie nakładała na Sprzedających obowiązku przygotowania działek do sprzedaży, ich uzbrojenia ani uzyskiwania decyzji lub pozwoleń dotyczących ich zagospodarowania. Nie przewidywała również udzielenia Kupującym pełnomocnictwa do podejmowania takich czynności w imieniu Sprzedających.

c)    czy w ww. umowach przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą/będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę?

Tak, zgodnie z zawartymi dotychczas umowami przedwstępnymi sprzedaż miała nastąpić po ujawnieniu w Ewidencji Gruntów i Budynków podziału geodezyjnego. Podział miał doprowadzić do wyodrębnienia działek będących przedmiotem sprzedaży oraz działki, w której udział miał zostać sprzedany Kupującym.

Ponadto Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń. W umowie wskazano istniejące wpisy hipoteczne oraz oświadczono, że zabezpieczone nimi zobowiązania zostały całkowicie spłacone, a hipoteki wygasły.

Nie uzależniała jej zawarcia od uzyskania przez Kupujących kredytu, decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, warunków przyłączenia do sieci ani od wykonania uzbrojenia działek.

10) Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działki/działek objętych zakresem pytania udzielił Pan/udzieliła Pana Małżonka/udzielą oboje Państwo nabywcy działki/działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących ww. działki/działek? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)    do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń zostało/zostanie udzielone nabywcy pełnomocnictwo?

b)    jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Państwa działki/działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Wnioskodawca ani Zainteresowany nie udzielili i nie planują udzielania nabywcom działek pełnomocnictw do uzyskania decyzji lub pozwoleń ani zgód na podejmowanie przed sprzedażą czynności inwestycyjnych w ich imieniu. Nabywcy będą przygotowywali własne inwestycje dopiero po nabyciu własności działek.

11)  Kto, tj. Pan/Pan i Pana Małżonka czy Kupujący, z którym zawrze Pan/zawrą Państwo umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosi generalnie Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym, przy czym ryzyko to nie obejmuje poniesienia straty finansowej, a jedynie brak przychodu z tytułu sprzedaży działki. Ponadto w umowach zawarte są postanowienia dot. wpłaty przez kupujących zadatku – jeśli zatem do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy kupującego, Wnioskodawca wraz z zainteresowanym mają prawo zachowania zadatku. W takim wypadku ryzyko ekonomiczne nie zawarcia umowy ponosi tak naprawdę kupujący.

12) Czy Pan oraz Pana Małżonka dokonywaliście już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    jakie to nieruchomości?

b)    kiedy i w jaki sposób Pan oraz Pana Małżonka weszliście w posiadanie tych nieruchomości?

c)    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana i Pana Małżonkę?

d)    w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana i Pana Małżonkę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)    kiedy dokonał Pan i Pana Małżonka ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)     czy Pan i Pana Małżonka przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te udostępnialiście innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

g)    ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

h)    czy Pan i/lub Pana Małżonka z tytułu ich sprzedaży odprowadzaliście podatek VAT, składaliście deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

i)     na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Nie, Wnioskodawca ani Zainteresowany nie dokonywali dotychczas sprzedaży działek/nieruchomości innych niż wskazane we wniosku.

13) Czy posiadają Państwo inne działki, które w przyszłości zamierzają Państwo sprzedać?

Nie, Wnioskodawca ani Zainteresowany nie posiadają innych działek, które planują sprzedać.

Pytanie

Czy sprzedaż działek dokonana w sposób opisany w stanie faktycznym stanowi dla Wnioskodawcy i Zainteresowanego sprzedaż podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego, sprzedaż działek dokonana w sposób opisany w stanie faktycznym nie stanowi sprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5. ust. 1 pkt 1) ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: uVAT) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6) ustawy o VAT, przez towary rozumieć należy m.in. rzeczy oraz ich części.

Nie każda sprzedaż będzie jednak podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Podatkiem VAT będzie podlegała tylko taka sprzedaż, która jest dokonywana przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT oraz tylko wtedy, gdy przedmiot sprzedaży nie został wyłączony spod reżimu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15. ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego samego artykułu.

Zgodnie natomiast z ust. 2 ww. artykułu ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pojęcie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT obejmuje podmioty prowadzące działalność gospodarczą, jednak występujące w obrocie gospodarczym jako podmioty działające profesjonalnie.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wtedy, gdy dokonywana jest przez podmiot, któremu można przydać walor podatnika w rozumieniu ww. ustawy. Jeśli jednak danemu podmiotowi nie sposób przydać takiego waloru – nie sposób mówić o dostawie towarów podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, aby konkretna czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT powinny ziścić się dwa warunki – czynność mieści się w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT oraz jest dokonywana przez podatnika w rozumieniu tej ustawy.

W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego – w zakresie sprzedaży działek - nie spełniają oni warunków do uznania ich za podatników w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, bowiem podejmowane przez nich czynności nie mają charakteru profesjonalnego.

Wnioskodawca i Zainteresowany nabyli nieruchomość w formie otrzymanej darowizny od najbliższej rodziny. Nieruchomość ta nie stanowiła przedmiotu odpłatnej dzierżawy. W momencie objęcia nieruchomości, Wnioskodawcy i Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT naliczonego – darowizna nie jest przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto plony uzyskiwane z uprawiania pola były wykorzystywane na bieżące potrzeby wspólnie prowadzonego gospodarstwa domowego, a Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym wspólnie realizowali swoje cele mieszkaniowe w ww. nieruchomości. Ponadto ani Wnioskodawca ani Zainteresowany nie ubiegali się o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zmiana została dokonana przez gminę bez ingerencji Wnioskodawcy czy Zainteresowanego. Ponadto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego objął nie tylko nieruchomość należącą do Wnioskodawcy i Zainteresowanego, ale również inne nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym stali się właścicielami nieruchomości przeszło 50 lat temu, gdy jej status i przeznaczenie określono jako grunty rolne. Przedmiotem darowizny było rodzinne gospodarstwo rolne prowadzone wcześniej przez rodziców/teściów Zainteresowanego i Wnioskodawcy. Nie sposób zatem mówić o jakimkolwiek inwestycyjnym charakterze nabycia nieruchomości.

Wnioskodawca i Zainteresowany nie działali aktywnie, aby przekształcić nieruchomość i dokonać jej sprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca i Zainteresowany po prostu dostosowali się do otaczającej ich rzeczywistości i dokonanych zmian.

Faktem jest, że Wnioskodawca i Zainteresowany dokonali podziału nieruchomości na mniejsze działki. Działania te mają na celu zwiększenie atrakcyjności takich działek – Wnioskodawca i Zainteresowany podjęli już próbę sprzedaży nieruchomości jako jednej całości, jednak działania te nie przyniosły zamierzonego efektu.

Dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki co prawda prowadzić będzie do zwiększenia atrakcyjności sprzedawanych działek, jednak działania takie mieszczą się w normalnym zarządzie majątkiem własnym (prywatnym). Sam fakt podjęcia czynności skutkujących zwiększeniem atrakcyjności sprzedawanej działki nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej czy posiadaniu statusu podatnika podatku VAT. Działania skierowane bowiem na zwiększenie zysku są w pełni normalne i uzasadnione, i nie zawsze świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Jednocześnie Wnioskodawca ani Zainteresowany nie planują prowadzenia dodatkowych prac związanych z działkami - w szczególności nie będą oni uzbrajać działek, nie będą ich odgradzać czy też nie będą występować o warunki zabudowy czy pozwolenie na budowę. Wszystkimi tymi czynnościami będzie zajmować się docelowy nabywca po nabyciu własności.

Ponadto w ocenie Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego, sam proces sprzedaży nie będzie miał charakteru profesjonalnego. Faktem jest, że Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym zdecydowali się na skorzystanie z pomocy pośrednika nieruchomości. Jednakże wola skorzystania z jego pomocy wynika z faktu, że Wnioskodawca i Zainteresowany są osobami w zaawansowanym wieku i trudno byłoby im samodzielnie dokonać takiej sprzedaży. Wnioskodawca ani Zainteresowany nie posiadają również umiejętności sprzedażowych, co utrudniałoby prowadzenie procesu sprzedaży. Ponadto Wnioskodawca i Zainteresowany najpewniej nie byliby w stanie na bieżąco odbierać telefonów i udzielać niezbędnych informacji potencjalnym zainteresowanym nabywcom. Z powodu wieku i stanu zdrowia nie byliby oni również w stanie fizycznie pokazywać działek. Wnioskodawca i Zainteresowany baliby się jednocześnie, że mogą zostać oszukani, co jest uzasadnione zważając na różne doniesienia medialne oraz ich wiek. W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości nie stanowi o profesjonalnym charakterze sprzedaży – w dzisiejszych czasach niczym nadzwyczajnym nie jest skorzystanie z takiej pomocy przy sprzedaży nieruchomości. Częstokroć nawet przy sprzedaży jednej nieruchomości (np.: mieszkania), ludzie korzystają z takiej pomocy.

Ponadto pośrednik nie będzie działał jako pełnomocnik Wnioskodawcy czy Zainteresowanego. Rolą pośrednika będzie m.in. odpowiadanie na pytania potencjalnych nabywców czy utrzymanie oferty sprzedaży na popularnych portalach.

Ponadto fakt, że podczas czynności notarialny Wnioskodawcę i Zainteresowanego reprezentuje ich syn na podstawie pełnomocnictwa z dnia 14 marca 2025 roku również nie może przesądzać o profesjonalnym charakterze podejmowanych przez nich czynności. Syn Wnioskodawcy nie jest pośrednikiem nieruchomości, zatem nie działa w charakterze profesjonalisty i nie działa na zlecenie. Wolą syna jest wyłącznie pomoc rodzicom w sprzedaży – łatwiej mu się komunikować z notariuszem czy kupującym oraz łatwiej mu się rozeznać w sprawie treści projektów aktów notarialnych, które odczytuje z większym zrozumieniem niż jego rodzice. Ponadto łatwiej mu się stawić na zaplanowane czynności.

Zwrócić uwagę również należy, że pełnomocnictwo zostało udzielone synowi Wnioskodawcy i Zainteresowanego w dniu 14 marca 2025 roku, zatem na długo przed podjęciem decyzji o sprzedaży nieruchomości składającej się na gospodarstwo rolne. Ponadto przedmiot tego pełnomocnictwa jest znacznie szerszy niż tylko działanie w imieniu ww. osób podczas sprzedaży nieruchomości – obejmuje również inne kwestie notarialne, bankowe, reprezentacje przed sądami, organami administracji czy uzyskiwanie informacji i decydowanie w sprawach medycznych. Pełnomocnictwo zostało udzielone z uwagi na zaawansowany wiek Wnioskodawcy i Zainteresowanego oraz miało na celu ułatwienie niektórych procesów decyzyjnych na wypadek długotrwałej czy przewlekłej choroby. Oznacza to, że pełnomocnictwo nie zostało udzielone wyłącznie w związku z procesem sprzedaży działek, a zatem i w tym wypadku nie może stanowić i profesjonalnym charakterze działania Wnioskodawcy i Zainteresowanego.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego, podejmowane przez nich działania nie wyczerpują definicji prowadzenia działalności gospodarczej znajdującej się w ustawie o VAT.

Prawidłowość takiego stanowiska potwierdza m.in. orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W połączonych sprawach C-180/10 oraz C-181/10 wskazano bowiem, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. O uznaniu czynności za wykonywane w ramach działalności gospodarczej nie może świadczyć również liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie odniesiono się do kwestii podziału gruntu celem osiągnięcia wyższej ceny sprzedaży. Całość tych elementów może śmiało bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym podatnika.

Dla porównania Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, że za prowadzenie działalności gospodarczej uznać można angażowanie takich środków i działań, jakie podjąłby profesjonalnie działający na rynku obrotu nieruchomościami podmiot. Działania takie mają bowiem charakter działalności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W rozważaniach tych warto również wskazać na określenie obejmujące majątek prywatny. Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (C-291/92) za majątek prywatny uznajemy taką część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia płynie wniosek, że aby uznać majątek za prywatny, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części lub całości tej nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Za faktem, że Wnioskodawcy czy Zainteresowanemu nie sposób przydać waloru podatnika podatku VAT świadczy również stanowisko prezentowane przez polskie sądownictwo. Przykładem można wskazać na stanowisko przyjęte przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w orzeczeniu z dnia 27 czerwca 2024 r. (I SA/Ke 219/24), gdzie wskazano, że „zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”

Ponadto wskazano, że „dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań "handlowca", a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).”

Stanowisko to wydaje być już ugruntowane w polskim orzecznictwie sądowo administracyjnym, bowiem podobny pogląd wyraził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 lipca 2023 r. (I FSK 427/23), gdzie w tezie tego orzeczenia wskazano, że „nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.”

Podobne stanowisko wyraził również tut. Organ w interpretacji z dnia 17 czerwca 2025 r. (0111-KDIB3-1.4012.305.2025.2.MSO) czy z dnia 17 kwietnia 2026 r. (0114-KDIP1-1.4012.63.2026.2.EW).

Podkreślenia wymaga, że działania Wnioskodawcy i Zainteresowanego polegają wyłącznie na podejmowaniu czynności mających zwiększyć cenę sprzedawanych działek, co mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem prywatnym. Porównać tę sytuację można do „odświeżenia” mieszkania przed jego sprzedażą – jest to działanie mające zwiększyć cenę sprzedaży i jest całkowicie uzasadnione. Z tych względów działania Wnioskodawcy i Zainteresowanego również ocenić należy jako normalne i uzasadnione, oraz mieszczące się w zarządzie majątkiem prywatnym.

Zważając na powyższą argumentację podnieść należy, że Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym, dokonując sprzedaży własnego majątku prywatnego nie posiadają statusu podatnika podatku VAT, a sprzedaż działek wchodzących w skład nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 6.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Podkreślenia wymaga, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast, stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, Zainteresowani podęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazania wymaga, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W świetle powyższego, uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmują zbywcy w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą obejmującą wykonywanie robót budowlanych i remontowych. Zainteresowany nie jest i nie była czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym otrzymali gospodarstwo rolne na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Gospodarstwo rolne stało się majątkiem wspólnym małżonków. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym prowadzili wspólnie gospodarstwo rolne, które wykorzystywane było na potrzeby rodziny Wnioskodawcy i Zainteresowanego. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym częściowo uprawiali rolę na posiadanym przez siebie, a będącym przedmiotem wniosku, gospodarstwie. Uprawy nie miały jednak charakteru komercyjnego – plony były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego w prowadzonym przez nich gospodarstwie domowym na prywatne potrzeby – chociażby jako pokarm dla kur hodowanych przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego. Wnioskodawcy ani Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia (ani obniżenia) kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki, z której zostały wydzielone działki będące przedmiotem sprzedaży. Ani Wnioskodawca, ani Zainteresowany nie posiadają i nie posiadali nigdy statusu rolnika ryczałtowego i nie dokonywali oni odsprzedaży płodów rolnych. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym zamierzają zbyć nieruchomość. W związku z powyższym nieruchomość została podzielona na łącznie 20 działek. Ogłoszenia obejmujące ww. działki zostały umieszczone na jednym z popularnych serwisów ogłoszeniowych dot. nieruchomości. Oferta została udostępniona przez pośrednika nieruchomości. Wynika to głównie z faktu, że Wnioskodawca i Zainteresowany mają po 80 lat, a stan zdrowia po prostu nie pozwala na codzienne rozmowy z potencjalnymi zainteresowanymi nabyciem działek. Wnioskodawca i Zainteresowany zawarli już kilka umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Ponadto kilka działek było już przedmiotem umów przyrzeczonych sprzedaży. Wnioskodawca i Zainteresowany nie angażują swoich środków w proces sprzedaży – nie ogrodzili oni poszczególnych działek, działki te nie zostały uzbrojone w przyłącza, nie wybudowano dróg dojazdowych, nawet ich nie wykoszono. Zainteresowany kupujący nabywa działkę w jej aktualnym stanie. Wszelkie prace związane z przygotowaniem działki pod ewentualną budowę obciążają i będą obciążać kupującego. Wnioskodawca ani Zainteresowany nie będą występować o pozwolenia na budowę, przyłączenia do mediów, czy organizować zjazdy z drogi publicznej itp. – wszelkie te czynności obciążać będą kupujących. Działki powstałe w wyniku podziału nie były przez Wnioskodawcę ani Zainteresowanego uzbrojone, ogrodzone czy wyposażone w drogi dojazdowe. Działki oferowane są na sprzedaż w dotychczasowym stanie. Działki mają charakter pola i nie były od momenty wydzielenia wykorzystywane. Nieruchomość przed podziałem, jak również działki powstałe w wyniku podziału nie były przez Wnioskodawcę ani Zainteresowanego wykorzystywane do działalności gospodarczej, w tym nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Podział nieruchomości został zainicjowany przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego. Działki przed podziałem oraz działki wydzielone z działki nie są, nie były i nie będą przedmiotem umów cywilnoprawnych (dzierżawa, najem użyczenie). Na moment sporządzenia wniosku umowy przedwstępne zawarto do działek opisanych numerami 2, 3, 15 i 19. Zgodnie z postanowieniami umów przedwstępnych na Sprzedających ciążył obowiązek sprzedaży Kupującym, po ujawnieniu podziału geodezyjnego w Ewidencji Gruntów i Budynków. Sprzedający zobowiązali się również do wydania nieruchomości Kupującym w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedającym przysługiwało prawo do otrzymania uzgodnionej ceny. Kupujący zobowiązali się do nabycia wskazanych nieruchomości i udziału oraz do zapłaty ceny. Na Kupujących nałożono również obowiązek poniesienia kosztów sporządzenia umowy warunkowej i przyrzeczonej, w tym taksy notarialnej, kosztu depozytu notarialnego, kosztów wieczystoksięgowych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Kupującym przysługiwało prawo do nabycia nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz jej otrzymania w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa nie nakładała na Sprzedających obowiązku przygotowania działek do sprzedaży, ich uzbrojenia ani uzyskiwania decyzji lub pozwoleń dotyczących ich zagospodarowania. Nie przewidywała również udzielenia Kupującym pełnomocnictwa do podejmowania takich czynności w imieniu Sprzedających. Nabywcy będą przygotowywali własne inwestycje dopiero po nabyciu własności działek. Ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży ponosi generalnie Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym, przy czym ryzyko to nie obejmuje poniesienia straty finansowej, a jedynie brak przychodu z tytułu sprzedaży działki. Wnioskodawca ani Zainteresowany nie posiadają innych działek, które planują sprzedać.

Jak wskazałem wyżej, uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy nie wynika taka Państwa aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Rodzaj i zakres podjętych przez Pana jako Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania działań w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku nie dają podstaw do uznania, że sprzedaż ww. działek będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż ww. działek będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pan jako Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie będą działali jako handlowcy. W Państwa działaniach nie występuje ciąg zdarzeń, które przesądzałyby o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. Podejmowane przez Pana jako Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym.

Zatem, dokonując sprzedaży ww. działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16, nr 17, nr 18, nr 19, nr 20 Pan jako Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będziecie korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe potwierdza, że sprzedaż działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16, nr 17, nr 18, nr 19, nr 20 przez Pana jako Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie przedmiotowych działek będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana jako Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, w zakresie sprzedaży działek nr r 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16, nr 17, nr 18, nr 19, nr 20 Pan jako Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie będziecie podatnikami podatku VAT. Wobec powyższego planowana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

…. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.