0113-KDIPT1-1.4012.710.2026.2.MSU

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X (pytanie nr 1),
• zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X - w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe (pytanie nr 2),
• prawa do odliczenia podatku od towarów i usług przez Kupującą, w związku z nabyciem Nieruchomości - w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 i 2 za prawidłowe  (pytanie nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie pismem 18 września 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania: A

2)    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B

3)    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: C

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania: A (zwany dalej „Sprzedającym 1”). Zainteresowani niebędący stroną postępowania: B (zwana dalej „Sprzedającą 2”) oraz C (zwana dalej „Kupującą”). Na potrzeby niniejszego wniosku wspólnego Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 są łącznie zwani dalej „Sprzedającymi”, natomiast Sprzedający oraz Kupująca są łącznie zwani dalej „Stronami”.

Sprzedający są osobami fizycznymi, podlegającymi w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są ubezpieczeni w KRUS. Sprzedający nie prowadzą gospodarstwa rolnego, ale płacą podatek rolny od Nieruchomości. Sprzedający są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej. Na datę złożenia niniejszego wniosku wspólnego Sprzedający nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający nie posiadają statusu rolników ryczałtowych w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm. - dalej: ustawa o VAT).

Sprzedający posiadają wiedzę o planach inwestycyjnych Kupującej, w tym dotyczących rozwiązań komunikacyjnych zapewniających dostęp inwestycji do drogi publicznej zgodny z oczekiwaniami Sprzedających, zakładających uzyskanie przez właściwy podmiot ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID), i Sprzedający wyrażają na nie zgodę.

Kupującą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych (CIT), która jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Kupująca nie jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r., poz. 2278). Kupująca nie jest właścicielem, współwłaścicielem ani użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych.

W dniu 1 kwietnia 2025 r. Sprzedający zawarli z Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży (zwana dalej „Umową Przedwstępną”), w której Sprzedający zobowiązali się zawrzeć z Kupującą umowę przyrzeczoną sprzedaży (zwanej dalej „Umową Przyrzeczoną”) - w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich - prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X, (zwanej dalej „Nieruchomością”) za cenę wyliczoną w sposób określony w umowie, a Kupująca zobowiązała się nabyć Nieruchomość za tak wyliczoną cenę.

Nieruchomość jest niezabudowana. Na Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę sprzedaży) żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r., poz. 524 ze zm. - dalej: ustawa Prawo budowlane). Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę sprzedaży) ogrodzona lub uzbrojona.

Zgodnie z treścią wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dokument ten przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej, działka nr X, oznaczona jest symbolami: Rlllb - grunty orne, RIVa - grunty orne, Łll - łąki trwałe, LIII - łąki trwałe, Psll - pastwiska trwałe, Pslll - pastwiska trwałe, W-Rlllb - grunty pod rowami, W-Psll - grunty pod rowami oraz W-Pslll - grunty pod rowami; wyłączenie z produkcji użytków rolnych.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - część nizinna A, w zakresie fragmentu obrębu geodezyjnego (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP działka nr X, przeznaczona jest na funkcję oznaczoną symbolem: A.24.P/U - „tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej”, A.134.WS2 - „tereny wód powierzchniowych śródlądowych - kanały melioracji wodnych podstawowych” oraz 009.KDD - „tereny dróg publicznych - drogi dojazdowe”. Nieruchomość położona jest na obszarze narażonym na zalanie w przypadku zniszczenia lub uszkodzenia wałów przeciwpowodziowych; przez działkę przebiega pas techniczny projektowanej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV (symbol TE3). Sprzedający nie wnosili o uchwalenie lub zmianę MPZP oraz Sprzedający nie występowali o warunki zabudowy.

Na Nieruchomości nie występuje grunt, o którym mowa w art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2026 r., poz. 663 ze zm.), objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powyższej ustawy oraz Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji, o których mowa w art. 8 ustawy z dnia 09 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r., poz. 278 ze zm.). Nieruchomość nie jest pokryta śródlądowymi wodami powierzchniowymi ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami - w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (Dz. U. z 2025 r., poz. 960 ze zm.), z wyłączeniem gruntów pod rowami melioracyjnymi, o których mowa w wypisie z rejestru gruntów. Nieruchomość nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani na obszarze rewitalizacji lub na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji. Nieruchomość nie podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów o ochronie przyrody lub o ochronie środowiska, ani nie wchodzi w skład terenów ochronnych wody pitnej.

Nieruchomość nie posiada bezpośrednio dostępu do drogi publicznej, przy czym posiada bezpośrednio dostęp do nieurządzonego pasa drogi gminnej wewnętrznej (działka nr q), która komunikuje się z drogą gminną publiczną.

Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy ani nie jest przedmiotem bezumownego korzystania. Granice Nieruchomości nie są sporne i co do Nieruchomości nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm. - dalej: Kodeks cywilny). Nieruchomość jest wolna od wad prawnych w rozumieniu art. 556 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość wolna jest od innych obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, nie prowadzi się z niej egzekucji i nie stanowi zabezpieczenia innych zobowiązań. Nie istnieją żadne nieujawnione i niewykonane decyzje administracyjne oraz orzeczenia sądów odnoszące się do Nieruchomości. Nieruchomość nie jest przedmiotem toczących się postępowań sądowych, administracyjnych oraz egzekucyjnych, które mogłyby mieć wpływ na zawarcie lub wykonanie Umowy Przedwstępnej i Umowy Przyrzeczonej oraz późniejsze korzystanie z niej przez nabywcę. Brak jest ograniczeń swobody rozporządzania Nieruchomością czy to przez zakazy zbycia, prawa pierwokupu, czy też inne umowy zawarte z osobami trzecimi.

Sprzedaż Nieruchomości stanowi zbycie aktywów Sprzedających, a nie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedających. Sprzedający są w całości właścicielami Nieruchomości na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności z dnia 20 kwietnia 2001 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego Repertorium A. Prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabyli pozostając w związku małżeńskim, do ich majątku wspólnego i nadal stanowi ono ich majątek wspólny. Sprzedający osobiście zajmują się Nieruchomością, poprzez jej uprawianie i obsiewanie. Sprzedaż Nieruchomości nie była początkowo zamiarem Sprzedających.

Umową z dnia 17 marca 2026 r. Strony zmieniły Umowę Przedwstępną w zakresie warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej, terminu odstąpienia od Umowy Przedwstępnej oraz terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Strony postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunków opisanych w Umowie Przedwstępnej, najpóźniej w terminie 30 dni od dnia wydania przez właściwy organ ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej, według koncepcji stanowiącej załącznik do umowy (decyzja ZRID) lub do dnia 30 września 2026 r. (trzydziestego września dwa tysiące dwudziestego szóstego roku) - w zależności od tego, który termin nadejdzie szybciej. Jednocześnie Strony ustaliły, że w przypadku, gdyby na dzień wyznaczony jako termin zawarcia Umowy Przyrzeczonej, jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwało prawo pierwokupu Nieruchomości, Strony zobowiązują się do zawarcia w wyżej wymienionej dacie warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości. W takiej sytuacji zapłata ceny sprzedaży za Nieruchomość nastąpi po zawarciu umowy przeniesienia prawa własności Nieruchomości, chyba że uprawniony podmiot skorzysta z prawa pierwokupu.

Strony postanowiły, że zawarcie Umowy Przyrzeczonej, nastąpi po spełnieniu łącznie następujących warunków:

1.    Dla całego terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość będzie miała przeznaczenie podstawowe tożsame z obecnym i nie będzie miała jednocześnie przeznaczenia rolnego, leśnego ani celu publicznego, przy czym dla usunięcia wątpliwości, uzyskanie jakichkolwiek decyzji administracyjnych przez Kupującą nie będzie warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Strony zastrzegają przy tym, że w przypadku, gdyby w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość miała wyżej wymienione przeznaczenie jedynie w części, Kupująca nabędzie jedynie ich taką część za cenę sprzedaży równą iloczynowi stawki za 1 m² wskazanej w Umowie Przedwstępnej oraz ilości metrów kwadratowych powierzchni nabywanej nieruchomości. Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku braku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość może być przedmiotem Umowy Przyrzeczonej jedynie w całości.

2.    Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

3.    Nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej, innej niż ul. ….

4.    Księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości będzie wolna od wszelkich obciążeń, w tym ograniczonych praw rzeczowych, poza ujawnionymi obecnie, a jej treść będzie zgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

5.    W żadnym z działów księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie będą widniały wzmianki o wnioskach.

6.    Nieruchomość nie będzie przedmiotem dzierżawy ani bezumownego korzystania.

7.    W odniesieniu do Nieruchomości nie wystąpią jakiekolwiek prawa, roszczenia, ostrzeżenia lub obciążenia na rzecz osób trzecich, a stan faktyczny i prawny Nieruchomości będzie w zakresie istotnym dla celu niniejszej umowy zgodny ze wszystkimi oświadczeniami Sprzedających.

8.    Wyniki przeprowadzonych przez Kupującą, na jej koszt i ryzyko, badań i analiz, w szczególności inżynieryjnych, geotechnicznych, geologicznych i ekologicznych, dotyczących Nieruchomości, potwierdzą możliwość zrealizowania na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni, przy czym Kupująca przeprowadzi te badania i analizy zgodnie z harmonogramem.

9.    W przypadku wystąpienia podstaw do naliczenia podatku od towarów i usług od ceny, Sprzedający na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wpisani będą do rejestru podatników podatku VAT na potrzeby niniejszej transakcji.

10. Właściwy organ wyda ostateczną i prawomocną decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do Umowy z dnia 17 marca 2026 r. zmieniającej Umowę przedwstępną sprzedaży (decyzja ZRID).

11. Kupująca nabędzie własność nieruchomości gruntowej w postaci działki nr .... objętej księga wieczystą nr …oraz działki nr W objętej księgą wieczystą nr ...

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający ustanowili Pełnomocnikami:

1)    Kupującą,

2)    Pana D. - wspólnika i członka organu reprezentacji Kupującej;

3)    Panią E.,

i umocowali ich do:

a)    złożenia oświadczenia w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy Prawo budowlane o prawie do dysponowania przez Kupującą Nieruchomością na cele budowlane;

b)    przeglądania akt księgi wieczystej nr …oraz sporządzania fotokopii dokumentów zgromadzonych w aktach tej księgi wieczystej, a także do podpisywania i składania wniosków o wydanie uwierzytelnionych odpisów z akt tej księgi wieczystej oraz do odbioru tych uwierzytelnionych odpisów;

c)    reprezentowania w postępowaniach toczących się przed właściwymi osobami prawnymi i jednostkami organizacyjnymi w związku z czynnościami mającymi na celu:

• uzyskanie od gestorów warunków technicznych, zapewnień lub pozwoleń,
• uzyskanie decyzji lokalizacyjnej zjazdu,
• wykonywanie badań geotechnicznych lub geologicznych,
• uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia,
• uzyskanie opinii konserwatorskiej,
• uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego oraz w związku z prowadzeniem prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, jednakże bez prawa zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w ich imieniu, z zastrzeżeniem zachowania prawa do zaciągania zobowiązań i wnoszenia opłat niezbędnych do wydania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień, warunków technicznych, zawierania umów z dostawcami mediów, o ile koszty z tego tytułu poniesie w całości Kupująca oraz bez prawa prowadzenia jakichkolwiek prac na Nieruchomości (poza tymi wskazanymi powyżej).

Sprzedający postanowili, że każdy z wyżej wskazanych Pełnomocników może działać samodzielnie z prawem udzielania substytucji, przy czym wszelkie działania w tym zakresie będą następować na wyłączny koszt i ryzyko Kupującej. Jednocześnie w Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się udzielić innych pełnomocnictw koniecznych do wykonania przez Kupującą zobowiązań i praw z wynikających z tej umowy, w tym na rzecz osób współpracujących z Kupującą. Z kolei Kupująca zwolniła Sprzedających z odpowiedzialności za jakiekolwiek działania i zaniechania wszystkich osób, którym Sprzedający udzielili pełnomocnictwa (a także ich substytutów).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na wstęp przez Kupującą na Nieruchomość i na prowadzenie prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności: pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, bez prawa do prowadzenia jakichkolwiek prac o charakterze prac budowlanym, wraz z obowiązkiem przywrócenia Nieruchomości do stanu poprzedniego. Kupująca zobowiązana jest do informowania Sprzedających z siedmiodniowym wyprzedzeniem o zamierzonych działaniach tego typu.

W Umowie Przedwstępnej Strony ustaliły warunki współpracy w zakresie analizy właściwości Nieruchomości lub jej części zgodnie z umową dla realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Jednym z warunków jest zawarcie przez Kupującą z Gminą umowę dotyczącą realizacji drogi dojazdowej, która będzie podstawą do uzyskania przez zarządcę drogi ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do aktu notarialnego (decyzja ZRID). Powodem, dla którego Kupująca zawrze w imieniu własnym z Gminą powyższą umowę dotyczącą realizacji drogi dojazdowej jest przygotowywanie przez Kupującą realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego (zwaną też „Inwestycją Niedrogową”). lnwestycja Niedrogowa opisana powyżej stanowi inwestycję nie drogową w rozumieniu art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 889).

Sprzedający przed zawarciem Umowy Przedwstępnej nie prowadzili działań marketingowych dotyczących sprzedaży Nieruchomości, nie ogłaszali ofert sprzedaży Nieruchomości w mediach, Internecie ani prasie oraz nie zawierali umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z podmiotami zajmującymi się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Inicjatorem transakcji sprzedaży była Kupująca, która nawiązała kontakt ze Sprzedającymi. Natomiast po zawarciu Umowy Przedwstępnej Sprzedający umożliwili Kupującej podjęcie określonych w tej umowie czynności przygotowawczych dotyczących Nieruchomości, w tym czynności technicznych, prawnych i administracyjnych opisanych w niniejszym wniosku. Celem nabycia przez Kupującą Nieruchomości od Sprzedających jest zrealizowanie na Nieruchomości oraz na sąsiednich działkach gruntu inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej oraz odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupująca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Sprzedający nie dokonywali nigdy wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości. Sprzedający nie posiadają innych nieruchomości gruntowych przeznaczonych do sprzedaży. Sprzedający wskazują, że środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości planują przeznaczyć na własne potrzeby życiowe, w szczególności związane z bieżącym utrzymaniem, zabezpieczeniem przyszłości finansowej oraz realizacją prywatnych celów osobistych i rodzinnych. Sprzedający nie wykluczają nabycia w przyszłości - w ramach zabezpieczenia swojej przyszłości finansowej - ze środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości innych nieruchomości w celu lokowania środków, bez planowania ich dalszej odsprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wniosku na poszczególne pytania Organu wskazano odpowiednio:

1)    Czy Pan A oraz Pana żona B (Sprzedający) nabyli Państwo Nieruchomość w ramach czynności:

·         opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

·         zwolnionych od podatku od towarów i usług,

·         niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zgodnie z opisem stanu faktycznego zawartym w treści wniosku wspólnego, Sprzedający są w całości właścicielami Nieruchomości na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności z dnia 20 kwietnia 2001 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego Repertorium A. Mając powyższe na względzie, Sprzedający nabyli Nieruchomość w drodze darowizny, tj. w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2)    Czy Panu oraz Pana Żonie (Sprzedającym) z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT, a w związku z tym nie powstał podatek naliczony do odliczenia.

3)    Czy Pan oraz Pana żona (Sprzedający) wykorzystywali Nieruchomość będącą przedmiotem wniosku wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Sprzedający prowadzili z wykorzystaniem ww. Nieruchomości (proszę podać podstawę prawną zwolnienia)?

Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług ani na cele działalności opodatkowanej tym podatkiem. Nieruchomość była wykorzystywana na cele niepodlegające opodatkowaniu VAT.

4)    Wskazali Państwo, że:

Proszę wskazać czy od momentu nabycia nieruchomości w drodze darowizny z 2001 r. nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była przez Pana i/lub Pana żonę udostępniana na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to:

a)    jaka to była umowa i na jaki okres zawarta?

b)    na czyją rzecz działka była udostępniana? – Kupującego czy innego podmiotu?

c)    czy udostępnienie na podstawie tej umowy miało charakter nieodpłatny czy odpłatny?

d)    czy czynsz z tytułu oddania działki w najem/dzierżawę był dokumentowany fakturami – jeśli nie, to proszę wskazać przyczynę.

e)    kto był stroną umowy i kto uzyskiwał wynagrodzenie z tego tytułu – Pan czy Pana żona?

f)     czy udostępnienie tej działki na podstawie umowy było zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy?

Nie, Nieruchomość nigdy nie była udostępniana na podstawie najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze.

5)    Czy płody rolne uzyskiwane z Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży były przedmiotem sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT?

Nie.

6)    Czy też uzyskiwane z ww. Nieruchomości płody rolne wykorzystywali Państwo w ramach własnego gospodarstwa domowego?

Tak.

7)    Czy pełnomocnictwo udzielone Pani E. pozostaje w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości na rzecz Spółki? Jeżeli tak, to na czym ten związek polega?

Tak, pełnomocnictwo udzielone Pani E. pozostaje w związku z planowaną sprzedażą, gdyż obejmuje przygotowanie Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży pod planowaną inwestycję. Działania podejmowane przez Panią E. obejmują w szczególności:

• uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci,
• uzyskanie warunków uzgodnienia zagospodarowania terenu w stosunku do istniejących na terenie sieci infrastruktury technicznej,
• uzyskanie warunków technicznych połączenia komunikacyjnego gruntu,
• uzyskanie decyzji środowiskowej,
• uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego,
• uzyskanie decyzji wyłączającej grunty z produkcji rolnej,
• przeprowadzenie inwentaryzacji zieleni,
• uzyskanie informacji na temat istniejących w terenie urządzeń melioracyjnych,
• przygotowanie wstępnych projektów podziału nieruchomości,
• przygotowanie projektów połączenia drogowego,
• uzyskanie decyzji ZRiD,
• uzyskanie zgód na wejście w teren pod rozbudowę sieci infrastruktury technicznej.

Uzyskanie wskazanych powyżej dokumentów zwiększa pewność, co do możliwości i warunków realizacji planowanej inwestycji, a jednocześnie ogranicza po stronie Kupującej zakres formalności, czas oraz koszty związane z przygotowaniem Nieruchomości do inwestycji. Zdaniem Zainteresowanych, okoliczności te mają bezpośrednie przełożenie na atrakcyjność Nieruchomości dla Kupującej, a w konsekwencji również na jej wartość z punktu widzenia planowanej transakcji. Powyższe powoduje, że Kupująca nabywa Nieruchomość o wyższym stopniu przygotowania do realizacji zamierzonej inwestycji, co stanowi dla niej dodatkową wartość ekonomiczną.

8)    Jaką rolę pełni Pani E. w transakcji sprzedaży ww. Nieruchomości?

Pani E. jest pełnomocnikiem Sprzedających, który podejmuje czynności mające na celu przygotowanie Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży pod planowaną inwestycję (które zostały wymienione w pkt 7 powyżej) i zwiększenie jej atrakcyjności.

9)    Czy czynności, do których została umocowana przez Państwa Pani E. zostały lub będą faktycznie podejmowane przez nią przed sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości?

Tak, część czynności została już faktycznie podjęta przez Panią– niektóre dokumenty zostały już uzyskane (m.in. decyzję środowiskową i warunki techniczne przyłączenia do sieci), a w przypadku pozostałych trwa postępowanie zmierzające do ich uzyskania (m.in. pozwolenie wodno-prawne i decyzja ZriD). Zgodnie z ustaleniami między Stronami powyższe decyzje uzyskano od razu na rzecz Kupującej.

10) Czy czynności podjęte przez Panią E. doprowadzą do zwiększenia atrakcyjności/wartości Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży?

Tak.

Pytania

1.    Czy sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.    W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe, czy sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego skorzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług (VAT)?

3.    W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 i 2 za prawidłowe, czy Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług (VAT) naliczonego, związanego z nabyciem Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1. Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 - dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawą towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Z kolei w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, poprzez określenie towary rozumie się rzeczy i ich części oraz wszelkie postacie energii. Zaś na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem występuje jako podatnik podatku VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast wedle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Ponadto w myśl tego przepisu działalność gospodarcza obejmuje przede wszystkim czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W tym miejscu należy się odnieść do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości oraz dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny nie mają charakteru decydującego. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarzadzania majątkiem prywatnym. Jak wyjaśnił TSUE, inaczej jest w sytuacji, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Takie działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a zatem w takiej sytuacji dostawy nieruchomości gruntowej nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Powyższe podejście znajduje potwierdzenie również w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24, Grzera. TSUE wskazał, że osobę fizyczną sprzedającą grunt stanowiący część jej majątku prywatnego można uznać za podatnika VAT, jeżeli powierza ona przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który podejmuje aktywne działania zmierzające do sfinalizowania transakcji, wykorzystując środki podobne do tych, którymi posługują się handlowcy, usługodawcy lub podmioty profesjonalnie uczestniczące w obrocie nieruchomościami.

W niniejszej sprawie Sprzedający, choć nie prowadzą stałej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, umożliwili Kupującej oraz ustanowionym pełnomocnikom podjęcie szeregu czynności przygotowawczych dotyczących Nieruchomości, w tym czynności technicznych, administracyjnych i inwestycyjnych. Czynności te są podejmowane na podstawie zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających, dotyczą Nieruchomości stanowiącej ich własność i służą przygotowaniu jej do sprzedaży w ramach planowanego przedsięwzięcia gospodarczego Kupującej.

Uwzględniając powyższe, przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość gruntową działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej aktywność w tym zakresie przybiera formę porównywaną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Przejawem tego będzie podejmowanie działań wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, które przybierają formę zorganizowaną - np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Powyższe prowadzi do wniosku, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien zostać uznany za podatnika VAT. Na tej podstawie wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Dostawa nieruchomości będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Reasumując, elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia owej nieruchomości oraz całokształt działań podejmowanych w odniesieniu do tej nieruchomości na etapie jej sprzedaży. Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że w ramach sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający występują jako podatnicy podatku od towarów i usług (VAT). O przekroczeniu przez Sprzedających zwykłego zarządzania majątkiem w celach prywatnych świadczy przede wszystkim uprawianie i obsiewanie Nieruchomości przez Sprzedających. Ponadto o przybraniu przez planowaną sprzedaż Nieruchomości formy profesjonalnej świadczy udzielenie na podstawie Umowy Przedwstępnej przez Sprzedających na rzecz Kupującej i wskazanych przez Kupującą osób pełnomocnictw umożliwiających prowadzenie prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu. W powyższym zakresie Sprzedający wyrazili zgodę na wstęp Kupującej na teren Nieruchomości. Ponadto pełnomocnictwa obejmują możliwość zaciągania zobowiązań i wnoszenia opłat niezbędnych do wydania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień, warunków technicznych oraz zawierania umów z dostawcami mediów, o ile koszty z tego tytułu poniesie w całości Kupująca. Zakres pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających jest szeroki i nie ogranicza się jedynie do czynności typowych dla zawarcia aktu notarialnego sprzedaży. Ów zakres obejmuje czynności administracyjne, techniczne, prawne i inwestycyjne, których celem jest weryfikacja oraz przygotowanie Nieruchomości do realizacji inwestycji przez Kupującą. Tego typu działań nie można utożsamiać ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przez osobę prywatną, gdyż wywołują one skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających, co wskazuje na podejmowanie przez Sprzedających czynności o charakterze profesjonalnym. Działania przygotowawcze Kupującej mogą oddziaływać również na sytuację ekonomiczną Sprzedających, nawet jeśli ekonomiczny ciężar tych działań ma docelowo ponosić Kupująca. Dodać również należy, że dokumentacja wytworzona w związku z analizą właściwości Nieruchomości może pozostać w dyspozycji Sprzedających w przypadku niedojścia do zawarcia Umowy Przyrzeczonej lub odstąpienia od Umowy Przedwstępnej. Tym samym rezultaty działań podejmowanych przez Kupującą nie są całkowicie oderwane od sfery Sprzedających, lecz mogą trwale zwiększać poziom rozpoznania prawnego, technicznego i inwestycyjnego Nieruchomości. Powyższe potwierdza, że działania Kupującej nie mają charakteru wyłącznie wewnętrznych czynności nabywcy, lecz dotyczą bezpośrednio przedmiotu sprzedaży należącego do Sprzedających i są podejmowane w oparciu o zgodę oraz umocowanie udzielone przez Sprzedających.

Całokształt powyżej wskazanych okoliczności wskazuje na to, że Nieruchomość została objęta zorganizowanym procesem przygotowania do sprzedaży inwestycyjnej na rzecz profesjonalnego podmiotu gospodarczego (tj. Kupującej), który zamierza wykorzystać ją do realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego. Nie jest to zatem zwykła sprzedaż gruntu na rzecz przypadkowego nabywcy, lecz sprzedaż Nieruchomości stanowiącej element szerszego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Mniejsze zaangażowanie Sprzedających w czynności związane z przygotowaniem i realizacją sprzedaży Nieruchomości - ograniczające się jedynie do pozyskania niezbędnych dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz umożliwienia Kupującej prowadzenia prac niezbędnych do analizy właściwości Nieruchomości - powoduje, że opisanych działań nie można uznać wyłącznie za zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Bez znaczenia pozostaje przy tym fakt nieprowadzenia przez Sprzedających działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający będą występowali jako podatnicy podatku VAT. Tym samym sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 13 lipca 2023 r. (0111-KDIB3-1.4012.376.2023.1.IK) wskazując, iż „(...) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie podmiotowi trzeciemu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika - osoby trzecie, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji. (...) Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”.

Analogiczne stanowisko do powyższego zostało przedstawione przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z dnia 4 lipca 2023 r.  (0111-KDIB3-1.4012.403.2023.1.KO) oraz z dnia 30 czerwca 2023 r. (0114-KDIP4-3.4012.218.2023.1.IG). W pierwszej z przytoczonych interpretacji Dyrektor KIS wyjaśnił, że „(...) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie Państwu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika - osoby trzecie, Państwa wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie Państwo czy Państwa pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal współwłasność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.”.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w poniższej linii interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji indywidualnej z dnia 20 grudnia 2024 r. (0112-KDIL3.4012.719.2024.1.KFK) organ zwrócił uwagę na znaczenie prawa kupującego do podejmowania czynności dotyczących nieruchomości, w tym czynności związanych z przygotowaniem inwestycji oraz na skutki czynności wykonywanych przez pełnomocnika w sferze prawnej mocodawcy. Dyrektor KIS wyjaśnił, iż udzielenie przez sprzedających stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść sprzedających.

Zbieżne podejście wynika z interpretacji indywidualnej z dnia 18 kwietnia 2024 r. (0114-KDIP1-3.4012.47.2024.4.KP), w której organ analizował sprzedaż niezabudowanych działek na rzecz spółki będącej czynnym podatnikiem VAT odnosząc się również do udzielenia przez sprzedających stosowanych pełnomocnictw przedstawicielowi kupującego do podejmowania czynności w imieniu i na korzyść sprzedających. Rozstrzygnięcie Dyrektora KIS obejmowało zarówno status sprzedających jako podatników VAT, sposób opodatkowania dostawy, jak i prawo kupującego do odliczenia podatku naliczonego.

Dodatkowo, także w interpretacji indywidualnej z dnia 31 grudnia 2024 r. (0113-KDIPT1-3.4012.919.2024.1.ALN) Dyrektor KIS podkreślił znaczenie udzielenia kupującemu pełnomocnictw oraz prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane przy ocenie skutków VAT planowanej sprzedaży nieruchomości.

Ad 2. Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła zbycie aktywów Sprzedających, a nie zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z zakresu ustawy o VAT przewidziane w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższy przepis przewiduje dwa warunki umożliwiające skorzystanie ze zwolnienia, które muszą być spełnione łącznie. Po pierwsze, towar musiał być wykorzystywany przez dokonującego dostawy wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT. Po drugie, z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tego towaru dokonującemu dostawy nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego. Dla oceny możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, relewantny jest sposób wykorzystywania Nieruchomości przez podmiot dokonujący dostawy, tj. Sprzedających, a nie sposób jej przyszłego wykorzystania przez Kupującą po nabyciu. Przyszłe wykorzystanie Nieruchomości przez Kupującą ma znaczenie dla oceny prawa do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ustawy o VAT, lecz nie dla oceny przesłanek zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji, skoro Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, nie zostanie spełniona jedna z dwóch kumulatywnych przesłanek zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei zwolnienia z podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dotyczą wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, zgodnie z MPZP na planowaną datę sprzedaży Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jej zasadnicze przeznaczenie obejmuje funkcję oznaczoną symbolem A.24.P/U, tj. „tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej”. Nieruchomość w części objęta jest również oznaczeniami A.134.WS2 — „tereny wód powierzchniowych śródlądowych — kanały melioracji wodnych podstawowych” oraz 009.KDD — „tereny dróg publicznych — drogi dojazdowe”. Oznaczenia te pozostają funkcjonalnie związane z przeznaczeniem inwestycyjnym Nieruchomości oraz obsługą terenów przeznaczonych pod zabudowę, w szczególności w zakresie zapewnienia obsługi komunikacyjnej oraz infrastrukturalnej terenu. W konsekwencji, mając na uwadze przeznaczenie Nieruchomości wynikające z MPZP, w tym jej podstawowe przeznaczenie pod funkcję produkcyjną, magazynową i usługową, Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a jej dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ponadto zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku wspólnego, jak i w dacie planowanej sprzedaży, Nieruchomość będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Na Nieruchomości bowiem nie znajdują się i nie będą się znajdować żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, oraz będące własnością Sprzedających. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości stanowi dostawę gruntu niezabudowanego, dla której nie znajdą zastosowania zwolnienia z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Dla dostawy Nieruchomości nie znajdzie zatem zastosowania żadne ze zwolnień z podatku VAT. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 3. Niniejsze stanowisko w zakresie pytania nr 3 dotyczy Kupującej jako Zainteresowanej uczestniczącej we wspólnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 za prawidłowe, Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wedle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej i nie skorzysta z żadnego zwolnienia z podatku VAT, po stronie Kupującej wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującą od Sprzedających. Co istotne, Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie będzie zatem wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, spełnione zostaną przesłanki odliczenia przez Kupującą podatku VAT naliczonego w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

W analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania ograniczenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem faktury nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego, jeżeli dokumentują transakcję niepodlegającą opodatkowaniu albo zwolnioną od podatku. W niniejszej sprawie - przy założeniu prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 - transakcja będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT i niekorzystającą ze zwolnienia od podatku. W konsekwencji faktura lub faktury wystawione przez Sprzedających będą mogły stanowić podstawę do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującą, przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku zostało wskazane, że w związku z uzupełnieniem wniosku stanowisko Zainteresowanych nie uległo zmianie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwana dalej „ustawą”.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Wyjaśnienia wymaga, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy dostawcą towaru/świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za dostawę towaru/ wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazania jednak wymaga, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są właścicielami nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności z dnia 20 kwietnia 2001 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego Repertorium A. Mając powyższe na względzie, Sprzedający nabyli Nieruchomość w drodze darowizny, tj. w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 1 kwietnia 2025 r. Sprzedający zawarli z Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży, w której Sprzedający zobowiązali się zawrzeć z Kupującą umowę przyrzeczoną sprzedaży - w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich - prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X, za cenę wyliczoną w sposób określony w umowie, a Kupująca zobowiązała się nabyć Nieruchomość za tak wyliczoną cenę. Umową z dnia 17 marca 2026 r. Strony zmieniły Umowę Przedwstępną w zakresie warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej, terminu odstąpienia od Umowy Przedwstępnej oraz terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Kupującą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

W tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia czy sprzedaż nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?(pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży, Sprzedający będą podatnikami podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy czynność dostawy będzie opodatkowana tym podatkiem.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X,  Sprzedający spełnią przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedających dostawa nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedających za podatników tego podatku.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa pytania nr 1, wskazania wymaga, że Państwo jako Sprzedający zawarli z Kupującą Spółką Umowę Przedwstępną i umożliwili Państwo Kupującej podjęcie określonych w tej umowie czynności przygotowawczych dotyczących Nieruchomości, w tym czynności technicznych, prawnych i administracyjnych. Celem nabycia przez Kupującą Nieruchomości od Sprzedających jest zrealizowanie na Nieruchomości oraz na sąsiednich działkach gruntu inwestycji, polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej oraz odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający ustanowili Pełnomocnikami:

1)    Kupującą,

2)    Pana D. - wspólnika i członka organu reprezentacji Kupującej;

3)    Panią E.,

Przy czym, pełnomocnictwo udzielone Pani E. pozostaje w związku z planowaną sprzedażą, gdyż obejmuje przygotowanie Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży pod planowaną inwestycję. Działania podejmowane przez Panią E. obejmują w szczególności:

• uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci,
• uzyskanie warunków uzgodnienia zagospodarowania terenu w stosunku do istniejących na terenie sieci infrastruktury technicznej,
• uzyskanie warunków technicznych połączenia komunikacyjnego gruntu,
• uzyskanie decyzji środowiskowej,
• uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego,
• uzyskanie decyzji wyłączającej grunty z produkcji rolnej,
• przeprowadzenie inwentaryzacji zieleni,
• uzyskanie informacji na temat istniejących w terenie urządzeń melioracyjnych,
• przygotowanie wstępnych projektów podziału nieruchomości,
• przygotowanie projektów połączenia drogowego,
• uzyskanie decyzji ZRiD,
• uzyskanie zgód na wejście w teren pod rozbudowę sieci infrastruktury technicznej.

Uzyskanie wskazanych powyżej dokumentów zwiększa pewność, co do możliwości i warunków realizacji planowanej inwestycji, a jednocześnie ogranicza po stronie Kupującej zakres formalności, czas oraz koszty związane z przygotowaniem Nieruchomości do inwestycji.

Sprzedający postanowili, że każdy z wyżej wskazanych Pełnomocników może działać samodzielnie z prawem udzielania substytucji, przy czym wszelkie działania w tym zakresie będą następować na wyłączny koszt i ryzyko Kupującej. Jednocześnie w Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się udzielić innych pełnomocnictw koniecznych do wykonania przez Kupującą zobowiązań i praw z wynikających z tej umowy, w tym na rzecz osób współpracujących z Kupującą. Z kolei Kupująca zwolniła Sprzedających z odpowiedzialności za jakiekolwiek działania i zaniechania wszystkich osób, którym Sprzedający udzielili pełnomocnictwa (a także ich substytutów).

Sprzedający nie dokonywali nigdy wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości. Sprzedający nie posiadają innych nieruchomości gruntowych przeznaczonych do sprzedaży. Nieruchomość nigdy nie była udostępniana na podstawie najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze. Sprzedający wskazują, że środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości planują przeznaczyć na własne potrzeby życiowe, w szczególności związane z bieżącym utrzymaniem, zabezpieczeniem przyszłości finansowej oraz realizacją prywatnych celów osobistych i rodzinnych. Sprzedający nie wykluczają nabycia w przyszłości - w ramach zabezpieczenia swojej przyszłości finansowej - ze środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości innych nieruchomości w celu lokowania środków, bez planowania ich dalszej odsprzedaży.

W przedmiotowej sprawie zauważenia zatem wymaga, że – jak Państwo wskazali we wniosku – Inicjatorem transakcji sprzedaży była Kupująca, która nawiązała kontakt ze Sprzedającymi, zatem Sprzedający nie musieli już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Sprzedający przed zawarciem Umowy Przedwstępnej nie prowadzili działań marketingowych dotyczących sprzedaży Nieruchomości, nie ogłaszali ofert sprzedaży Nieruchomości w mediach, Internecie ani prasie oraz nie zawierali umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z podmiotami zajmującymi się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Skutki prawne czynności wykonanych przez kupującą (pełnomocnika) jako nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocników nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślenia wymaga, że podjęte przez Kupującą jako nabywcę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości, lecz Kupująca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictw do wykonania określonych czynności w celu dostosowania Nieruchomości do potrzeb Kupującej przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzenia wymaga, że w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X, Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Sprzedających działania do momentu dostawy nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedających za podatników VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym dostawa nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer X przez Sprzedających nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Odnosząc się do Państwa wątpliwości w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz mając na uwadze, że – jak wskazano powyżej – transakcja sprzedaży ww. działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz, że rozstrzygnięcia tej kwestii oczekiwali Państwo w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe analiza możliwości zastosowania zwolnienia dla tej transakcji jest bezzasadna.

W związku powyższym również analiza Państwa pytania określonego we wniosku nr 3 stała się bezzasadna. Oczekiwali Państwo bowiem rozstrzygnięcia wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości – w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 i 2 za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być rozpatrzone zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu fatycznego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.