0112-KDSL1-1.4011.645.2026.4.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Panowie,

stwierdzam, że Panów stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2026 r. wpłynął Panów wniosek wspólny z 7 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Panowie – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 września 2026 r. (wpływ 13 września 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

AA

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

BA

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1, o powierzchni (…) m², dla której prowadzona jest księga wieczysta (…). Każdy z Wnioskodawców posiada udział wynoszący ½ części we własności nieruchomości.

Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawców i nigdy nie została nabyta w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Historia nabycia nieruchomości ma charakter rodzinny. Udziały we własności zostały nabyte w drodze spadkobrania po rodzicach, a następnie ich struktura została uporządkowana poprzez umowę darowizny zawartą w 2019 r. Celem tej czynności było wyłącznie rodzinne uporządkowanie stanu własności poszczególnych nieruchomości należących do członków rodziny. W wyniku tej czynności BA stał się wyłącznym właścicielem działki nr 2, natomiast działka nr 1 pozostała współwłasnością obu braci po ½ udziału.

Działka nr 1 przez cały okres posiadania pozostawała składnikiem majątku prywatnego. Nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była środkiem trwałym przedsiębiorstwa, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów przynoszących stały dochód. W stosunku do nieruchomości nie odliczano podatku VAT.

AA prowadzi działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami. Działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana w tej działalności, nie została do niej wprowadzona ani nie służyła osiąganiu przychodów.

W przyszłości Wnioskodawcy zamierzają dokonać geodezyjnego podziału działki nr 1 na kilka mniejszych działek budowlanych oraz wydzielić działkę przeznaczoną pod drogę wewnętrzną. Podział ma na celu umożliwienie racjonalnego zagospodarowania nieruchomości zgodnie z MPZP. W konsekwencji możliwa będzie również sprzedaż wydzielonych działek. Podział będzie miał wyłącznie charakter geodezyjny i zostanie przeprowadzony zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie on wiązał się z podejmowaniem działań mających na celu zmianę przeznaczenia gruntu ani zmianę obowiązujących ustaleń planistycznych.

Po dokonaniu podziału Wnioskodawcy planują sukcesywnie sprzedawać wydzielone działki wraz z odpowiednimi udziałami w drodze wewnętrznej. Planowany jest podział na około 7 działek budowlanych oraz wydzielenie drogi wewnętrznej. Ostateczny sposób podziału będzie wynikał z projektu podziału geodezyjnego sporządzonego zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprzedaż będzie następowała w miarę zainteresowania nabywców i nie będzie prowadzona według z góry ustalonego harmonogramu. Nie jest możliwe określenie okresu sprzedaży, ponieważ będzie on uzależniony wyłącznie od zainteresowania nabywców.

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawcy nie zamierzają:

·      uzbrajać terenu,

·      budować sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej ani energetycznej,

·      wykonywać infrastruktury technicznej,

·      prowadzić inwestycji zwiększających wartość działek,

·      prowadzić działalności deweloperskiej,

·      budować budynków przeznaczonych do sprzedaży,

·      organizować profesjonalnego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Wnioskodawcy nie zamierzają nabywać kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży ani prowadzić działalności polegającej na zawodowym obrocie nieruchomościami.

Sprzedaż będzie miała charakter zwykłego wykonywania prawa własności przysługującego Wnioskodawcom jako właścicielom majątku prywatnego.

Wnioskodawcy nie planują prowadzenia zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Informacja o sprzedaży będzie zamieszczana wyłącznie w zwyczajowo przyjętych kanałach ogłoszeniowych.

Wnioskodawcy nie będą udzielali nabywcom pełnomocnictw do uzyskiwania decyzji administracyjnych, warunków zabudowy, pozwoleń ani uzbrojenia terenu przed zawarciem umowy sprzedaży.

W piśmie z 13 września 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowali Panowie opis sprawy poprzez wskazanie:

Ad II. 1.

Od momentu nabycia do chwili obecnej działka nr 1 nie była faktycznie wykorzystywana przez żadnego z Zainteresowanych. Nieruchomość pozostawała wyłącznie składnikiem ich majątku prywatnego.

Nie była wykorzystywana ani na potrzeby działalności gospodarczej, ani w celach zarobkowych, ani oddawana do korzystania osobom trzecim.

Do dnia planowanej sprzedaży sposób wykorzystania nieruchomości nie ulegnie zmianie - będzie ona nadal pozostawała składnikiem majątku prywatnego Zainteresowanych.

Ad II. 2.

Zainteresowani nie występowali i nie zamierzają występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 1 ani dla działek powstałych w wyniku jej planowanego podziału.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (…).

Zainteresowani nie zamierzają podejmować działań zmierzających do zmiany przeznaczenia nieruchomości przed jej sprzedażą.

Ad II. 3.

Ani AA, ani BA nie występowali o uchwalenie ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do obszaru obejmującego działkę nr 1.

Zainteresowani nie zamierzają również występować o jego zmianę w związku z planowanym podziałem i sprzedażą nieruchomości.

Ad II. 4.

Poza przeprowadzeniem geodezyjnego podziału działki nr 1 oraz wydzieleniem drogi wewnętrznej Zainteresowani nie zamierzają podejmować żadnych innych działań zmierzających do przygotowania wydzielonych działek do sprzedaży.

W szczególności Zainteresowani nie zamierzają uzbrajać terenu, wykonywać przyłączy, budować ani utwardzać drogi wewnętrznej, wykonywać ogrodzeń, niwelować terenu ani wykonywać innych prac zwiększających jego użyteczność lub przygotowujących wydzielone działki do sprzedaży.

Ad II. 5.

Ani AA, ani BA nie posiadają obecnie innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

BA posiada dom w zabudowie bliźniaczej w miejscowości C, w którym mieszka wraz z rodziną. Nieruchomość ta nie jest przeznaczona do sprzedaży.

AA posiada mieszkanie w D przy ul. g, w którym mieszka wraz z rodziną. Mieszkanie to również nie jest przeznaczone do sprzedaży.

Ad II. 6.

AA:

W latach 2017-2019 AA dokonał sprzedaży dwóch mieszkań.

Pierwszym z nich było mieszkanie położone w D przy ul. e, które AA otrzymał od rodziców w drodze darowizny. Mieszkanie służyło zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych – AA mieszkał w nim sam. Mieszkanie zostało sprzedane, ponieważ AA zamierzał nabyć inne mieszkanie przy ul. f w D. Następnie AA zakupił, korzystając z kredytu, mieszkanie położone przy ul. f, które również służyło zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

Po około 1,5 roku mieszkanie przy ul. f zostało sprzedane, a środki uzyskane z jego sprzedaży zostały przeznaczone na zakup mieszkania przy ul. g w D. Mieszkanie to AA posiada do chwili obecnej i mieszka w nim wraz z rodziną.

Poza wskazanymi powyżej sprzedażami mieszkań AA nie dokonywał innych sprzedaży nieruchomości.

BA:

W latach 2018-2020 BA sprzedał mieszkanie położone w D przy ul. h. Mieszkanie zostało przez niego kupione po zawarciu małżeństwa, z wykorzystaniem kredytu, i służyło zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych jego i jego rodziny. Środki uzyskane z jego sprzedaży zostały przeznaczone na zakup domu w zabudowie bliźniaczej w miejscowości C, w którym BA obecnie mieszka wraz z rodziną.

Ponadto w 2019 r. BA sprzedał działkę położoną w D. Nieruchomość ta należała do majątku rodzinnego od około 30 lat, a następnie w ramach rodzinnego uporządkowania własności BA stał się jej wyłącznym właścicielem.

Działka nie była przez BA w żaden sposób wykorzystywana i stanowiła składnik jego majątku prywatnego.

BA zdecydował się na jej sprzedaż, ponieważ nieruchomość nie była mu potrzebna, a uzyskane środki chciał przeznaczyć m.in. na zakup i remont domu w zabudowie bliźniaczej przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe jego i jego rodziny.

Ad II. 7.

Na chwilę obecną Zainteresowani nie planują zawierania z przyszłymi nabywcami dodatkowych umów dotyczących przygotowania nieruchomości do sprzedaży ani wykonywania na niej jakichkolwiek inwestycji przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Zamiarem Zainteresowanych jest sprzedaż wydzielonych działek w ich istniejącym stanie.

Zainteresowani nie planują również udzielania przyszłym nabywcom pełnomocnictw do podejmowania w ich imieniu działań związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży.

Na obecnym etapie Zainteresowani nie posiadają wiedzy, czy w konkretnych przypadkach sprzedaż zostanie poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej. Jeżeli taka umowa zostanie zawarta, będzie służyła wyłącznie ustaleniu warunków przyszłej sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowani nie planują, aby na podstawie takiej umowy przyszły nabywca wykonywał przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży inwestycje infrastrukturalne na nieruchomości.

Ad II. 8.

BA nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest zatrudniony jako przedstawiciel handlowy w firmie farmaceutycznej.

Nie prowadzi działalności w zakresie usług deweloperskich ani innych usług o podobnym lub zbliżonym charakterze.

Ad II. 9.

Wskazane we wniosku informacje dotyczą obu Zainteresowanych – zarówno AA, jak i BA.

Działka nr 1 przez cały okres posiadania nie była wykorzystywana przez żadnego z Zainteresowanych w ramach działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy oraz nie była wykorzystywana w żaden inny sposób w celu osiągania dochodu.

Ad III. 1.

Zarówno AA, jak i BA mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlegają w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Obaj Zainteresowani rozliczają w Polsce swoje dochody.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż wydzielonych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Panów stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ udziały w nieruchomości zostały nabyte wiele lat przed planowaną sprzedażą, a tym samym zostanie zachowany termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT)

Zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż wydzielonych działek nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym warunek ten nie występuje.

Udziały w nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawców częściowo w drodze dziedziczenia po rodzicach, a częściowo w drodze umowy darowizny zawartej w 2019 r., której celem było wyłącznie rodzinne uporządkowanie struktury własności nieruchomości. Zarówno nabycie udziałów w drodze dziedziczenia, jak i darowizny nie miało charakteru inwestycyjnego ani nie było związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Planowana sprzedaż nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie poszczególnych udziałów.

Planowana sprzedaż nastąpi po upływie okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wobec czego nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż nie będzie następowała w wykonywaniu pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz będzie stanowiła odpłatne zbycie składników majątku prywatnego.

Nieruchomość stanowi element majątku rodzinnego pozostającego w rodzinie od ponad 30 lat i pozostaje we współwłasności Wnioskodawców od wielu lat. Jej planowany podział wynika wyłącznie z potrzeby racjonalnego zagospodarowania nieruchomości zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz umożliwienia sprzedaży działek o powierzchni odpowiadającej oczekiwaniom rynku.

Wnioskodawcy nie prowadzą działalności polegającej na handlu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Nie nabywają gruntów w celu ich dalszej sprzedaży, nie prowadzą zorganizowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego i nie wykonują czynności charakterystycznych dla profesjonalnych przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości.

Fakt, że AA prowadzi działalność gospodarczą jako podatnik VAT, pozostaje bez znaczenia dla oceny skutków podatkowych opisanej sprzedaży. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani nie była związana z uzyskiwaniem przychodów z tej działalności. Planowana sprzedaż będzie zatem dotyczyła wyłącznie majątku prywatnego.

Nie zmienia tej oceny również okoliczność, że sprzedaż będzie następowała sukcesywnie. Wynika to wyłącznie z charakteru rynku nieruchomości oraz możliwości znalezienia nabywców na poszczególne działki. Sam sposób sprzedaży nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawców wszystkie opisane okoliczności jednoznacznie wskazują, że planowana sprzedaż będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności przysługującego osobom fizycznym i nie będzie rodziła obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podsumowanie

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego, Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie, że planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym Wnioskodawcy zwracają się z prośbą o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska w drodze interpretacji indywidualnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Panowie we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panów do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zarówno Pan AA, jak i Pan BA mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlegają w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, rozliczają Panowie w Polsce swoje dochody.

Są Panowie współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1, o powierzchni (…) m², dla której prowadzona jest księga wieczysta (…). Każdy z Panów posiada udział wynoszący ½ części we własności nieruchomości, która stanowi Panów majątek prywatny i nigdy nie została nabyta w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Historia nabycia nieruchomości ma charakter rodzinny. Udziały we własności zostały nabyte w drodze spadkobrania po rodzicach, a następnie ich struktura została uporządkowana poprzez umowę darowizny zawartą w 2019 r. Celem tej czynności było wyłącznie rodzinne uporządkowanie stanu własności poszczególnych nieruchomości należących do członków rodziny. W wyniku tej czynności Pan BA stał się wyłącznym właścicielem działki nr 2, natomiast działka nr 1 pozostała współwłasnością obu braci po ½ udziału.

Działka nr 1 przez cały okres posiadania pozostawała składnikiem majątku prywatnego. Nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była środkiem trwałym przedsiębiorstwa, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów przynoszących stały dochód. W stosunku do nieruchomości nie odliczano podatku VAT. Pan AA prowadzi działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami. Pan BA nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest zatrudniony jako przedstawiciel handlowy w firmie farmaceutycznej. Nie prowadzi działalności w zakresie usług deweloperskich ani innych usług o podobnym lub zbliżonym charakterze.

Działka nr 1 przez cały okres posiadania nie była wykorzystywana przez żadnego z Panów w ramach działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy oraz nie była wykorzystywana w żaden inny sposób w celu osiągania dochodu.

W przyszłości zamierzają Panowie dokonać geodezyjnego podziału działki nr 1 na kilka mniejszych działek budowlanych oraz wydzielić działkę przeznaczoną pod drogę wewnętrzną. Podział ma na celu umożliwienie racjonalnego zagospodarowania nieruchomości zgodnie z MPZP. W konsekwencji możliwa będzie również sprzedaż wydzielonych działek. Podział będzie miał wyłącznie charakter geodezyjny i zostanie przeprowadzony zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie on wiązał się z podejmowaniem działań mających na celu zmianę przeznaczenia gruntu ani zmianę obowiązujących ustaleń planistycznych. Po dokonaniu podziału planują Panowie sukcesywnie sprzedawać wydzielone działki wraz z odpowiednimi udziałami w drodze wewnętrznej. Planowany jest podział na około 7 działek budowlanych oraz wydzielenie drogi wewnętrznej. Ostateczny sposób podziału będzie wynikał z projektu podziału geodezyjnego sporządzonego zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprzedaż będzie następowała w miarę zainteresowania nabywców i nie będzie prowadzona według z góry ustalonego harmonogramu. Nie jest możliwe określenie okresu sprzedaży, ponieważ będzie on uzależniony wyłącznie od zainteresowania nabywców.

W związku z planowaną sprzedażą nie zamierzają Panowie:

·      uzbrajać terenu,

·      budować sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej ani energetycznej,

·      wykonywać infrastruktury technicznej,

·      prowadzić inwestycji zwiększających wartość działek,

·      prowadzić działalności deweloperskiej,

·      budować budynków przeznaczonych do sprzedaży,

·      organizować profesjonalnego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Ponadto, nie zamierzają Panowie nabywać kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży ani prowadzić działalności polegającej na zawodowym obrocie nieruchomościami. Sprzedaż będzie miała charakter zwykłego wykonywania prawa własności przysługującego Panom jako właścicielom majątku prywatnego. Nie planują Panowie prowadzenia zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Informacja o sprzedaży będzie zamieszczana wyłącznie w zwyczajowo przyjętych kanałach ogłoszeniowych. Nie będą Panowie udzielali nabywcom pełnomocnictw do uzyskiwania decyzji administracyjnych, warunków zabudowy, pozwoleń ani uzbrojenia terenu przed zawarciem umowy sprzedaży.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że od momentu nabycia do chwili obecnej działka nr 1 nie była faktycznie wykorzystywana przez żadnego z Panów. Nie była wykorzystywana ani na potrzeby działalności gospodarczej, ani w celach zarobkowych, ani oddawana do korzystania osobom trzecim. Do dnia planowanej sprzedaży sposób wykorzystania nieruchomości nie ulegnie zmianie – będzie ona nadal pozostawała Panów składnikiem majątku prywatnego.

Nie występowali i nie zamierzają Panowie występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 1 ani dla działek powstałych w wyniku jej planowanego podziału. Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (…). Nie zamierzają Panowie podejmować działań zmierzających do zmiany przeznaczenia nieruchomości przed jej sprzedażą. Ani Pan AA, ani Pan BA nie występowali o uchwalenie ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do obszaru obejmującego działkę nr 1. Nie zamierzają Panowie również występować o jego zmianę w związku z planowanym podziałem i sprzedażą nieruchomości. Poza przeprowadzeniem geodezyjnego podziału działki nr 1 oraz wydzieleniem drogi wewnętrznej nie zamierzają Panowie podejmować żadnych innych działań zmierzających do przygotowania wydzielonych działek do sprzedaży. W szczególności nie zamierzają Panowie uzbrajać terenu, wykonywać przyłączy, budować ani utwardzać drogi wewnętrznej, wykonywać ogrodzeń, niwelować terenu ani wykonywać innych prac zwiększających jego użyteczność lub przygotowujących wydzielone działki do sprzedaży. Ani Pan AA, ani Pan BA nie posiadają obecnie innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Na chwilę obecną nie planują Panowie zawierania z przyszłymi nabywcami dodatkowych umów dotyczących przygotowania nieruchomości do sprzedaży ani wykonywania na niej jakichkolwiek inwestycji przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Panów zamiarem jest sprzedaż wydzielonych działek w ich istniejącym stanie. Nie planują Panowie również udzielania przyszłym nabywcom pełnomocnictw do podejmowania w ich imieniu działań związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. Na obecnym etapie nie posiadają Panowie wiedzy, czy w konkretnych przypadkach sprzedaż zostanie poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej. Jeżeli taka umowa zostanie zawarta, będzie służyła wyłącznie ustaleniu warunków przyszłej sprzedaży nieruchomości. Nie planują Panowie, aby na podstawie takiej umowy przyszły nabywca wykonywał przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży inwestycje infrastrukturalne na nieruchomości.

Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży przedmiotowych działek nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowych sprzedaży do działalności gospodarczej. Panów czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Panów działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż ww. działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panów, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek, o których mowa we wniosku, należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia ww. działek podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data i sposób nabycia ww. nieruchomości.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795), stanowi, że:

Jak stanowi art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

A zatem, moment zawarcia umowy darowizny jest momentem nabycia nieruchomości przekazywanej w ramach tej darowizny.

Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Do celów stosowania art. 10 ust. 5 ww. ustawy w przedmiotowej sprawie momentem nabycia udziału w nieruchomości przez spadkodawcę, który te udziały w nieruchomości nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tych udziałów w nieruchomości zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. w chwili śmierci jego spadkodawcy/spadkodawców.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Z kolei z art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny wynika:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

W przedmiotowej sprawie są Panowie spadkobiercami po zmarłych rodzicach. Ponadto, struktura własności nieruchomości została uporządkowana poprzez umowę darowizny w 2019 r. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, niewątpliwie upłynął.

Zauważyć także należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Zatem, planowana sprzedaż działek, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej numerem 1 nie będzie stanowić dla Panów źródła przychodu skutkującego koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, bowiem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie upłynął.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Panowie przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panów w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Ta interpretacja stanowi ocenę Panów stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług 25 września 2026 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie 0112-KDIL3.4012.591.2026.4.MS.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Panów sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Panowie do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.