0112-KDSL1-1.4011.605.2026.2.DT

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 17 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie pismem z 7 września 2026 r. (wpływ 15 września 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pani wspólnikiem spółki jawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (…). Wspólnikami spółki jawnej są wyłącznie 2 osoby fizyczne, a więc spółka nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób prawnych. Jest tzw. spółką „transparentną podatkowo”. Z tytułu przychodów osiąganych przez spółkę podatnikami są jej wspólnicy, czyli osoby fizyczne, w tym Pani. Drugim wspólnikiem jest Pani brat. Jako sposób opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu bycia wspólnikiem w spółce jawnej wybrała Pani ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Pani brat również.

Spółka jawna, o której mowa powyżej sprzedała w (…) 2026 roku nieruchomość niezabudowaną, której była właścicielem.

Celem posiadania nieruchomości przez spółkę nigdy nie było jej wykorzystywanie do własnych celów, ale jej sprzedaż, ewentualnie zabudowa budynkami mieszkalnymi wraz z infrastrukturą towarzyszącą i sprzedaż mieszkań.

W związku z powyższym spółka nigdy nie zakwalifikowała nieruchomości do żadnej z poniższych kategorii:

1)  środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, podlegających ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2)  składników majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1.500 zł,

3)  składników majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4)  składników majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5)  składników majątku przedsiębiorstwa w spadku.

Spółka i jej poprzednicy prawni od momentu nabycia nieruchomości ponosili wydatki na zwiększenie jej wartości i tym samym ceny sprzedaży polegające m. in. na uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy (o charakterze mieszkalnym), projektu budowlanego, uzyskaniu pozwolenia na budowę (o charakterze mieszkalnym), uzyskaniu zgód na przyłącza mediów, czy też roboty przygotowawcze. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła wraz z wszystkim prawami z nią związanym, tj. prawami do projektu, decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę. Spółka sprzedała nieruchomość przygotowaną do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego o charakterze mieszkalnym.

W piśmie z 7 września 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1)  Jaki zakres działalności został określony w umowie spółki jawnej?

Odpowiedź: W umowie spółki jawnej wskazano jako przedmiot działalności:

a) 68.11.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (w Krajowym Rejestrze Sądowym wskazano jako przeważający rodzaj działalności) oraz

b) 64.92.B – Pozostałe formy udzielania kredytów, gdzie indziej niesklasyfikowane.

2)  Czy dla wykonywanych czynności posiada Pani klasyfikację PKWiU – według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676, ze zm.) – tj. czy dokonała Pani takiej klasyfikacji na potrzeby prowadzonej przez Panią działalności bądź uzyskała Pani taką klasyfikację z Urzędu Statystycznego w (…) ? Jeśli tak, to jak sklasyfikowane są usługi, które Pani świadczy (symbol grupowania, który jest siedmiocyfrowy, zapisywany w blokach po dwa znaki oddzielone kropką)?

Odpowiedź: Nie uzyskała Pani takiej klasyfikacji z Urzędu Statystycznego w (…) . Natomiast samodzielnie klasyfikuje Pani tą działalność wg PKWiU jako 41.00.13.0 (wg wskazanego w pytaniu rozporządzenia, czyli Budynki o trzech i więcej mieszkaniach, gdyż nastąpiło przygotowanie na przedmiotowych nieruchomościach budowy takich właśnie budynków wraz z infrastrukturą towarzyszącą i tak przygotowany towar został przeznaczony do sprzedaży).

3)  Kiedy i w jaki sposób doszło do nabycia przez spółkę jawną przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej?

Odpowiedź: Nieruchomość została wniesiona jako wkład wspólników do spółki komandytowej (poprzednika prawnego przedmiotowej spółki jawnej, bowiem przedmiotowa spółka jawna powstała z przekształcenia spółki komandytowej o nr KRS: (…) ). Wniesienie nastąpiło (…) 2010 r. Przy czym przedmiotowa nieruchomość pierwotnie składała się z kilku działek o innych numerach ewidencyjnych, które w późniejszym okresie zostały scalone w jedną, będącą przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji.

4)  W jaki sposób przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez spółkę przez cały okres jej posiadania tj. od momentu wniesienia aportem do momentu sprzedaży?

Odpowiedź: Spółka przez cały okres posiadania nieruchomości starała się zwiększyć jej wartość poprzez jej scalenie, uzyskanie Warunków Zabudowy, Pozwolenia na Budowę i uzyskanie innych niezbędnych dokumentów oraz dokonanie niezbędnych nakładów, aby możliwa była realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynków mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży.

5)  Czy spółka jawna udostępniała osobom trzecim przedmiotową nieruchomość niezabudowaną na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze?

Odpowiedź: Nie, spółka nie udostępniała przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

6)  Jakie inne czynności, oprócz opisanych we wniosku wykonała spółka w celu zwiększenia wartości i sprzedaży przedmiotowej nieruchomości?

Odpowiedź: W celu zwiększenia wartości nieruchomości oraz jej sprzedaży oprócz opisanych we wniosku spółka dokonała następujących czynności: scalenie kilku działek w jedną nieruchomość, uzyskanie warunków zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę ze wszelkimi przyłączeniami mediów.

7)  Jakie prace budowlane wykonano na przedmiotowej nieruchomości w ramach robót przygotowawczych, o których mowa we wniosku? Czy na przedmiotowej nieruchomości znajdują się jakiekolwiek naniesienia (fundamenty, budynki itp.)?

Odpowiedź: Roboty przygotowawcze na przedmiotowej nieruchomości obejmowały szereg działań formalnych oraz porządkowych.

Pytanie

Czy właściwą stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla sprzedaży nieruchomości opisanej w opisie stanu faktycznego jest stawka 3%?

Pani stanowisko w sprawie

W związku z tym, iż zbyta nieruchomość nigdy nie była zakwalifikowana do jednej z poniższych kategorii.

1) środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, podlegających ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2) składników majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1.500 zł,

3) składników majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4) składników majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5) składników majątku przedsiębiorstwa w spadku, jak też nigdy nie miała być zakwalifikowana do jednej z tych kategorii, to Pani zdaniem właściwa dla tej sprzedaży będzie stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla sprzedaży nieruchomości opisanej w opisie stanu faktycznego wynosząca 3%.

Właściwość stawki 3% wynika przede wszystkim z tego, iż przedmiotowa nieruchomość od zawsze była w spółce traktowana jako towar handlowy. Spółka nigdy nie zamierzała jej wykorzystywać do własnej działalności gospodarczej, ale zawsze celem jej posiadania była dalsza odsprzedaż, w szczególności po jej uatrakcyjnieniu warunkami zabudowy i pozwoleniem na budowę lub też przeprowadzenie na niej przedsięwzięcia deweloperskiego i sprzedaż większej liczby towarów w postaci mieszkań. Nieruchomość została sprzedana w ramach land development, czyli działając jako deweloper gruntowy, co podkreśla sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jako towaru.

Sprzedaż towaru natomiast mieści się w zakresie art. 12 ust. 1 pkt 7) lit. b) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a więc jest opodatkowana stawką ryczałtu 3%.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy więc nie była przez spółkę w jakikolwiek sposób wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej (w inny sposób niż przez przeznaczenie do odsprzedaży), a więc przychód z jej sprzedaży jest według Pani opodatkowany według stawki ryczałtu w wysokości 3% przychodem z działalności usługowej w zakresie handlu.

Stawki ryczałtu określają przepisy art. 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2025 r. poz. 843) - dalej u.z.p.d. Z przepisów tych wynika między innymi:

1.  stosowanie stawki 3% do przychodów z działalności usługowej w zakresie handlu (zob. art. 12 ust. 1 pkt 7 lit. b u.z.p.d.; przy czym przez działalność usługową w zakresie handlu uważa się sprzedaż, w stanie nieprzetworzonym, nabytych uprzednio produktów (wyrobów) i towarów (zob. art. 4 ust. 1 pkt 3 u.z.p.d ),

2.  stosowanie stawki 10% do przychodów z odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości wymienionych przepisami art. 12 ust. 10 pkt 1-5 u.z.p.d., w tym będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (zob. art. 12 ust. 10 pkt 1 u.z.p.d.) oraz składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych (zob. art. 12 ust. 10 pkt 3 u.z.p.d ).

Uznać przy tym według Pani należy, że przepisy art. 12 ust. 10 u.z.p.d. są przepisami szczególnymi w stosunku do art. 12 ust. 1 pkt 7 lit. b u.z.p.d. Przy czym nieruchomościami, o których mowa w art. 12 ust. 10 u.z.p.d., są wszelkie nieruchomości wykorzystywane przez podatników na potrzeby związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą (nawet jeżeli formalnie były zaliczone do towarów handlowych).

Jeżeli więc przedmiotowa nieruchomość nie była przez spółkę w jakikolwiek sposób wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej (w inny sposób niż przez przeznaczenie do odsprzedaży), to przychód z jej sprzedaży jest według Pani opodatkowany według stawki ryczałtu w wysokości 3% przychodu z działalności usługowej w zakresie handlu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Według treści art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Według ww. przepisu:

Kolejnym warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 9 ust. 1c ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jak stanowi art. 12 ust. 10 tej ustawy:

Natomiast, stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 7 lit. b ww. ustawy:

Sformułowanie „z zastrzeżeniem” użyte w art. 12 ust. 1 pkt 7 lit. b ww. ustawy, wskazuje, że przepis ten należy interpretować przy uwzględnieniu m.in. art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Podkreślić też należy, że w myśl art. 12 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem, w sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej zryczałtowanym podatkiem dochodowym według różnych stawek, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych na podstawie prowadzonej ewidencji przychodów ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności.

Podkreślić należy, że możliwość opłacania oraz wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą zależy wyłącznie od faktycznego rodzaju czynności świadczonych w ramach tej działalności.

Z informacji przedstawionych we wniosku i jego uzupełnieniu wynika, że jest Pani wspólnikiem spółki jawnej. Wspólnikami spółki jawnej są wyłącznie 2 osoby fizyczne, a więc spółka nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób prawnych. Jest tzw. spółką „transparentną podatkowo”. Z tytułu przychodów osiąganych przez spółkę podatnikami są jej wspólnicy, czyli osoby fizyczne, w tym Pani. Drugim wspólnikiem jest Pani brat. Jako sposób opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu bycia wspólnikiem w spółce jawnej wybrała Pani ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Pani brat również.

W umowie spółki jawnej wskazano jako przedmiot działalności:

a) 68.11.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (w Krajowym Rejestrze Sądowym wskazano jako przeważający rodzaj działalności) oraz

b) 64.92.B Pozostałe formy udzielania kredytów, gdzie indziej niesklasyfikowane.

Spółka jawna sprzedała w kwietniu 2026 roku nieruchomość niezabudowaną, której była właścicielem.

Celem posiadania nieruchomości przez Spółkę nigdy nie było jej wykorzystywanie do własnych celów, ale jej sprzedaż, ewentualnie zabudowa budynkami mieszkalnymi wraz z infrastrukturą towarzyszącą i sprzedaż mieszkań. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Spółkę w inny sposób niż przeznaczenie do odsprzedaży.

W związku z powyższym spółka nigdy nie zakwalifikowała nieruchomości do żadnej z poniższych kategorii:

1) środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, podlegających ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2) składników majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1.500 zł,

3) składników majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4) składników majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5) składników majątku przedsiębiorstwa w spadku.

Spółka i jej poprzednicy prawni od momentu nabycia nieruchomości ponosili wydatki na zwiększenie jej wartości i tym samym ceny sprzedaży polegające m.in. na uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy (o charakterze mieszkalnym), projektu budowlanego, uzyskaniu pozwolenia na budowę (o charakterze mieszkalnym), uzyskaniu zgód na przyłącza mediów, czy też roboty przygotowawcze.

Sprzedaż nieruchomości nastąpiła wraz ze wszystkim prawami z nią związanym, tj. prawami do projektu, decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę.

Nie uzyskała Pani dla wykonywanych czynności klasyfikacji PKWiU z Urzędu Statystycznego w (…). Natomiast samodzielnie klasyfikuje Pani tą działalność według PKWiU jako 41.00.13.0 (wg wskazanego w pytaniu rozporządzenia, czyli Budynki o trzech i więcej mieszkaniach, gdyż nastąpiło przygotowanie na przedmiotowych nieruchomościach budowy takich właśnie budynków wraz z infrastrukturą towarzyszącą i tak przygotowany towar został przeznaczony do sprzedaży).

Przedmiotowa nieruchomość pierwotnie składała się z kilku działek o innych numerach ewidencyjnych, które w późniejszym okresie zostały scalone w jedną, będącą przedmiotem złożonego wniosku o wydanie interpretacji.

Spółka przez cały okres posiadania nieruchomości starała się zwiększyć jej wartość poprzez jej scalenie, uzyskanie warunków zabudowy, pozwolenia na budowę i uzyskanie innych niezbędnych dokumentów oraz dokonanie niezbędnych nakładów, aby możliwa była realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynków mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży.

Spółka nie udostępniała przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość od zawsze była traktowana jako towar handlowy i Spółka nigdy nie zamierzała wykorzystywać jej do własnej działalności gospodarczej, ale zawsze jej celem była dalsza odsprzedaż, w szczególności po jej uatrakcyjnieniu.

Jak wcześniej wspomniano, wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, uzyskanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, zależy wyłącznie od faktycznego rodzaju czynności świadczonych w ramach tej działalności. Dla rozróżnienia rodzajów tych działalności, ustawodawca posłużył się m.in. grupowaniami Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.). Wobec tego, dla zastosowania właściwej stawki ryczałtu do przychodów uzyskanych z prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej konieczne jest każdorazowe przypisanie rodzaju wykonywanych czynności do określonego grupowania PKWiU.

W tym miejscu wskazać należy, że podstawowe cele, konstrukcje i sposób posługiwania się Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług oraz jej interpretację wskazują Zasady metodyczne Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) zawarte w rozporządzeniu w sprawie PKWiU.

Zasady metodyczne stanowią integralną część klasyfikacji. Zawarte w nich postanowienia obowiązują przy jej interpretacji i stosowaniu (pkt 1.3).

Stosownie do pkt 5.3.2 Zasad metodycznych Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015), każdą usługę należy zaliczać do odpowiedniego grupowania zgodnie z jej charakterem, niezależnie od symbolu PKD, pod którym został zaklasyfikowany w krajowym rejestrze urzędowym podmiotów gospodarki narodowej REGON podmiot gospodarczy wykonujący usługę.

Zgodnie z pkt 7.4 ww. Zasad metodycznych, zaklasyfikowanie określonego produktu wg PKWiU 2015 należy określać możliwie jak najbardziej szczegółowo, tj. za pomocą grupowań końcowych. W przypadku, gdy dokonane zaklasyfikowanie jest zbyt szczegółowe dla potrzeb użytkowników, można wówczas ustalić mniej szczegółowe, posługując się grupowaniem macierzystym odpowiedniego poziomu.

Natomiast w pkt 7.6.2 ww. Zasad metodycznych wskazano, że: gdy przeprowadzona analiza opisu wykonywanych czynności wskazuje na możliwość zaliczenia usługi do dwóch lub kilku grupowań, należy przyjąć następujące reguły klasyfikowania, z tym jednak, że porównywać można jedynie grupowania tego samego poziomu hierarchicznego:

-    grupowanie, które zawiera bardziej dokładny opis czynności, powinno być uprzywilejowane (wybrane) w stosunku do grupowania zawierającego opis ogólny,

-    usługa złożona, składająca się z kombinacji różnych czynności, której nie można zaklasyfikować zgodnie ze wskazanym sposobem, powinna być zaklasyfikowana jak usługa, która nadaje całości zasadniczy charakter,

-    usługę, której nie można zaklasyfikować zgodnie z (tiret 1, 2) należy zaklasyfikować w grupowaniu odpowiednim dla usługi o najbardziej zbliżonym charakterze.

Dokonując zatem analizy świadczenia będącego przedmiotem wniosku, w pierwszej kolejności należy mieć na uwadze Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) oraz wyjaśnienia Głównego Urzędu Statystycznego do PKWiU z 2015 r.

W opisie stanu faktycznego wskazała Pani, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanej klasyfikuje Pani w grupowaniu PKWiU 41.00.13.0 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”, gdyż nastąpiło przygotowanie na nieruchomości budowy takich właśnie budynków wraz z infrastrukturą towarzyszącą i tak przygotowany towar został przeznaczony do sprzedaży.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) obiekty budowlane i roboty budowlane sklasyfikowane zostały w sekcji F. Sekcja ta obejmuje następujące działy:

- Dział 41 – budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

- Dział 42 – budowle i roboty ogólnobudowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

- Dział 43 – roboty budowlane specjalistyczne.

Stosownie do wyjaśnień do PKWiU dział 41 „Budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków” obejmuje:

‐    budynki mieszkalne i niemieszkalne,

‐    roboty ogólnobudowlane związane ze wznoszeniem kompletnych budynków mieszkalnych, budynków biurowych, budynków handlowych oraz innych budynków użyteczności publicznej, budynków gospodarstw rolnych itp., na własny rachunek lub na zlecenie.

W dziale PKWiU 41 „Budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków” mieści się klasa 41.00 „Budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków”, a w niej kategoria 41.00.1 „Budynki mieszkalne”. Kategoria ta obejmuje m.in. grupowanie 41.00.13.0 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”.

Wskazać należy, że w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych oraz wyjaśnieniach Głównego Urzędu Statystycznego do PKWiU 2015 brak jest definicji pojęcia „budynek”. Dlatego dla ustalenia znaczenia tego pojęcia na potrzeby rozpatrywanej sprawy zasadne jest powołanie się na przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2026 poz. 524 ze zm.) zawierającej definicje legalne.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Z kolei z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) wynika, że:

W opisie sprawy wskazała Pani jednak, że przedmiotem sprzedaży była nieruchomość niezabudowana, dla której tylko podjęto czynności przygotowawcze w celu budowy budynku. Tym samym, nie sposób zgodzić się z Panią, że dokonując sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, dokonała Pani zbycia towaru sklasyfikowanego w grupowaniu PKWiU 41.00.13.0 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”.

W tym zakresie należy wskazać, że zgodnie z wyjaśnieniami Głównego Urzędu Statystycznego do PKWiU z 2015 dział PKWiU 68 „Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości” obejmuje:

-   usługi wynajmujących, agentów i/lub maklerów w zakresie: kupna lub sprzedaży nieruchomości, wynajmowania nieruchomości oraz pozostałe usługi związane z nieruchomościami, takie jak: wycena nieruchomości; usługi te mogą być prowadzone na własnej lub dzierżawionej nieruchomości lub na zlecenie,

-   realizację projektów budowlanych, na użytek własny lub na wynajem,

-   zarządzanie nieruchomościami.

Dział ten nie obejmuje:

-   realizacji projektów budowlanych do sprzedaży, sklasyfikowanej w 41.00,

-   usług związanych z podziałem ziemi w celu jej ulepszenia, sklasyfikowanych w 42.99.29.0,

-   usług hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanych w odpowiednich grupowaniach działu 55.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) klasa PKWiU 68.10 „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek” zawiera kategorię: 68.10.1 „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek”, w której znajduje się m.in. pozycja 68.10.12.0 „Kupno lub sprzedaż nieruchomości będących we współwłasności” oraz pozycja 68.10.13.0 „Kupno i sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną”.

Stosownie do wyjaśnień Głównego Urzędu Statystycznego do PKWiU z 2015 grupowanie PKWiU 68.10.12.0 „Kupno lub sprzedaż nieruchomości będących we współwłasności” obejmuje:

sprzedaż nieruchomości będących we współwłasności, na własny rachunek.

Z kolei zgodnie z wyjaśnieniami GUS do PKWiU 2015 grupowanie PKWiU „68.10.13.0 „Kupno i sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną” obejmuje:

-   sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną, na własny rachunek, w przypadku, gdy sprzedaż ta traktowana jest, jako sprzedaż majątku. Wolne tereny mogą być podzielone na parcele.

Grupowanie to obejmuje także usługi związane z podziałem ziemi na parcele, bez rekultywacji gruntu.

Grupowanie to nie obejmuje:

-   usług związanych z podziałem ziemi w celu jej ulepszenia, sklasyfikowanych w 42.99.29.0.

Uwzględniając przedstawione Zasady metodyczne oraz wyjaśnienia GUS do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanej opisanej w stanie faktycznym wpisuje się w zakres grupowania PKWiU 68.10.1 „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek”.

Zatem, na podstawie powołanych wyżej przepisów oraz opisu sprawy stwierdzam, że Pani przychód ze sprzedaży nieruchomości niezabudowanej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki jawnej, wpisującej się w zakres grupowania PKWiU 68.10.1 „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek”, podlega opodatkowaniu stawką ryczałtu w wysokości 10%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W przedmiotowej sprawie nie można zastosować 3% stawki ryczałtu do przychodu ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ przepis art. 12 ust. 1 pkt 7 lit. b ww. ustawy należy stosować zgodnie z wyraźnym zastrzeżeniem zawartym w jego treści, tj. z uwzględnieniem art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy, który przewiduje odrębną stawkę w wysokości 10% dla przychodów z tytułu kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Tym samym, Pani stanowisko w przedmiotowym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU zostało przeprowadzone wyłącznie na potrzeby ustalenia właściwej stawki zryczałtowanego podatku dochodowego. Zgodnie bowiem z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) zaliczanie danego produktu do odpowiedniego grupowania jest obowiązkiem producenta, względnie usługodawcy [pkt 7.3 załącznika do Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z dnia 4 września 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.)].

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie Pani indywidualnej sprawy, nie wywiera skutków prawnych dla drugiego wspólnika spółki jawnej.

Ponadto należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie wniosku, tj. zadanego pytania. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.