0112-KDSL1-1.4011.583.2026.2.KM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 13 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 13 sierpnia 2026 r. (wpływ 19 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem (równocześnie składa równoległy wniosek w tym samym zakresie) są na prawach wspólności małżeńskiej ustawowej właścicielami nieruchomości (działki) oznaczonej nr ewid. (...) o pow. (…) ha, położonej w (…), która jest przedmiotem niniejszego wniosku, wobec której zawarto Umowę Przedwstępną Sprzedaży pod warunkiem. Wnioskodawczyni jest rolnikiem, nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Mąż Wnioskodawczyni w przeszłości prowadził działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem było prowadzenie sklepu z art. przemysłowymi. Jednym spośród dodatkowych kodów PKD wskazanych w CEiDG był również "68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi". Działalności przedsiębiorcy zaprzestano zgodnie z zapisami rejestru 28 lutego 2026 r. Z tytułu prowadzonej działalności mąż Wnioskodawczyni był zarejestrowanym czynnym Podatnikiem VAT. Aktualnie nadal posiada status czynnego podatnika VAT z uwagi na prowadzenie prywatnego wynajmu nieruchomości – pawilonu handlowego.

Wnioskodawczyni prawo własności nieruchomości (oznaczonej wówczas innym numerem ewidencyjnym oraz mającej inną – większą – powierzchnię) nabyła w drodze zakupu dn. (…) grudnia 1997 r., a transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W akcie notarialnym nabycia działki nie wskazano, jakoby działkę nabywano na cele prowadzonej działalności gospodarczej (męża). Działka pierwotnie istniejąca, jak i powstała później w wyniku podziału działka będąca przedmiotem wniosku nie była nigdy ujęta w księgach rachunkowych działalności gospodarczej męża Wnioskodawczyni. Przedmiotowa działka powstała na mocy postanowienia sądowego z czerwca 2026 r. Podział działki przeprowadzono za pośrednictwem sądu z powodów formalnych wynikających z uwarunkowań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy. Celem przeprowadzenia podziału, Wnioskodawczyni z małżonkiem darowali 16/100 udziału we własności istniejącej pierwotnie działki gruntu o nr ewid. (...) synowi, który w wyniku rzeczonego postanowienia stał się właścicielem działki nr ewid. (...). Od momentu obdarowania syna udziałem we własności działki nr (...), ani od momentu podziału działki, w wyniku której Wnioskodawczyni stała się właścicielem działki nr ewid. (...) nie upłynęło 5 lat.

Istniejąca pierwotnie działka o nr ewid. (...) nie była zabudowana żadnymi obiektami budowlanymi stanowiącymi budynki w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. W istocie składała się z dwóch części. W południowej od 2018 r. posadowiona jest (...) (stanowiąca wraz z całością techniczno-użytkową budowlę w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane) oraz utwardzenie terenu wykonane za pomocą kostki brukowej. Oba wyżej wymienione służą do prowadzenia działalności gospodarczej, która w latach 2018-2023 prowadzona była przez synową Wnioskodawczyni, a następnie od 2023 r. przez syna Wnioskodawczyni. Teren ten był prowadzącym omawianą działalność gospodarczą wynajmowany, co było dokumentowane fakturami VAT wystawianymi przez męża Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Po podziale działki (...) teren (...) w całości znajduje się na działce (...). Pozostała część pierwotnie istniejącej działki, zgodnie z podziałem oznaczonej nr ewid. (...) w istocie leży odłogiem, z wyjątkiem 6-miesięcznego okresu w 2025 r., kiedy to na niewielkiej części działki stała niewielka przyczepa gastronomiczna na mocy umowy dzierżawy. Z tytułu wydzierżawienia części terenu pod prowadzenie działalności gospodarczej w postaci przyczepy gastronomicznej wystawiano najemcy faktury VAT. Poza wyżej opisanymi sytuacjami, działka nie była nigdy (do momentu zawarcia Umowy, o której w dalszej części) przedmiotem dzierżaw, najmów czy też użyczeń. Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości transakcji dostaw nieruchomości. Wobec przedmiotowego gruntu nie dokonywano nigdy żadnych czynności charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a dokonywano jedynie wynajmu/wydzierżawiania prywatnego.

Działka numer (...) jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, nie znajduje się w obszarze zdegradowanym, nie jest objęta obszarem rewitalizacji oraz nie leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Nie podejmowano żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działki celem sprzedaży. Teren nie był w tym celu ogradzany, uzbrajany, zabudowywany. Nie podejmowano żadnych działań związanych z pozycjonowaniem działki na rynku nieruchomości, w tym nie zamieszczano ogłoszeń jej sprzedaży i nie składano ofert jej sprzedaży. W przeszłości co prawda uzbrojono działkę w wodę, prąd i kanalizację celem budowy pawilonu handlowego, na którego budowę mąż Wnioskodawczyni uzyskał pozwolenie, jednak inwestycji ostatecznie zaniechano.

Wnioskodawczyni z mężem zawarli umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem z X, w której zobowiązał się do sprzedaży przedmiotowej działki nr (...) (nie wymieniono jej z numeru w akcie, a jedynie wzmiankowano o wydzieleniu gruntu z większej całości celem utworzenia działki w konkretnym miejscu o konkretnej powierzchni) pod warunkiem spełnienia określonych w umowie wymagań (wymieniono poniżej). Kontakt nastąpił z inicjatywy nabywcy działającego poprzez wyspecjalizowanego agenta poszukującego nieruchomości pod inwestycje Spółki. Jednocześnie udzielono Nabywcy pełnomocnictwa do występowania w imieniu sprzedających przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich zgód i pozwoleń zmierzających do uzyskania końcowego, ostatecznego i wykonalnego pozwolenia na budowę obiektu handlowego w standardzie X wraz z towarzyszącą infrastrukturą zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy. Nie jest przy tym wykluczone, że przyszły Nabywca w imieniu sprzedających wykona/wykonał także inne czynności – prawne bądź faktyczne – jak na przykład reprezentowanie mocodawcy przed osobami fizycznymi, prawnymi, w urzędach administracji rządowej i samorządowej, sądach i innych instytucjach w tym przed urzędem skarbowym we wszelkich sprawach oraz czynnościach prawnych, składania oświadczeń, wyjaśnień i wniosków, w istocie zmierzające do uzyskania zgód/pozwoleń/decyzji wymienionych we wniosku. Nabywcy nie wydzierżawiono terenu objętego umową. Zezwolono jednak na dysponowanie działką do celów budowlanych, w tym np. na lokalizację tymczasowego przyłącza energetycznego. Warunki, niezbędne do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki to:

1.  Uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy;

2.  Uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

3.  Niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością jej rekultywacji;

4.  Potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości obiektu handlowego przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

5.  Uzyskanie warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

6.  Uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

7.  Rozwiązanie do dnia przyrzeczonej sprzedaży umowy dzierżawy, w części terenu, którą objęto nowowydzieloną działkę gruntu, będącą przedmiotem sprzedaży;

8.  Uzyskania przez nabywcę zgód na wycinkę drzew zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy oraz zastosowania nasadzeń zamiennych;

9.  Uzyskanie interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT;

10. Wydanie przez właściwy organ decyzji o podziale działki nr (...) zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy.

Należy przy tym wskazać, że z uwagi na uwarunkowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy zezwalającej na posadowienie obiektu handlowego na przedmiotowej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z 13 sierpnia 2026 r. udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.  W związku z informacją w opisie sprawy:

proszę podać:

a)  Czy postanowienie sądu z czerwca 2026 r. obejmowało zniesienie współwłasności działki nr (...)? Jeżeli tak, to czy wartość działki nr (...), którą otrzymała Pani w wyniku zniesienia współwłasności, przekraczała wartość udziału, który przysługiwał Pani w działce nr (...) przed zniesieniem współwłasności?

Odpowiedź: Tak, postanowienie obejmowało zniesienie współwłasności działki. Wartość działki nr (...) nie przekracza przy tym według Pani najlepszej wiedzy wartości udziału w działce (...), który przysługiwał Pani przed zniesieniem współwłasności.

b)  Kto wystąpił o podział działki nr (...) i w jakim celu?

Odpowiedź: O podział działki wystąpili Pani mąż i Pani celem sprzedaży zainteresowanemu nabywcy części działki (...), tj. terenu, który po podziale pierwotnie istniejącej działki (...) objęty został działką gruntu o nr ewid. (...).

c)  Jaką powierzchnię miała działka nr (...) i na ile działek została podzielona (należy podać numery geodezyjne i powierzchnię wydzielonych działek)?

Odpowiedź: Działka nr (...) o pow. (…) ha została podzielona tak, że powstały dwie działki: działka nr (...) o pow. (...) ha oraz działka nr (...) o pow. (…) ha.

2.  Czy przychody z tytułu udostępniania terenu objętego działką nr (...) na potrzeby postawienia przyczepy gastronomicznej rozliczane były w ramach działalności gospodarczej Pani męża, czy w ramach Pani działalności gospodarczej; czy też zaliczała Pani te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Jaka była powierzchnia wydzierżawionego terenu?

Odpowiedź: Przychody te rozliczono w ramach działalności gospodarczej (...). Udostępniona na podst. umowy dzierżawy powierzchnia została opisana w umowie jako "około 50 m.kw", a w rzeczywistości ostateczna powierzchnia zajęta przez przyczepę gastronomiczną była mniejsza niż 50 m.kw.

3.  W związku z informacją w opisie sprawy:

proszę podać – czy opisana powyżej inwestycja realizowana była przez Pani męża (w ramach jego działalności gospodarczej), czy też przez Panią samodzielnie bądź wspólnie z Pani mężem? Jeżeli to Pani realizowała (bądź współrealizowała) tę inwestycję należy odpowiedzieć na poniższe pytania (a-g):

a)  W jakim celu rozpoczęła Pani realizację ww. inwestycji?

Odpowiedź: Planowana inwestycja miała na celu racjonalne gospodarczo wykorzystanie mienia własnego, tj. posiadanej działki.

b)  Jakie czynności (oprócz uzbrojenia działki w wodę, prąd i kanalizację) podjęła Pani w związku z realizacją tej inwestycji?

Odpowiedź: Poza uzbrojeniem działki sporządzono jedynie projekt pawilonu handlowego.

c)  Czy realizację tej inwestycji rozpoczęła Pani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Realizacji tego przedsięwzięcia w istocie w ogóle nie rozpoczęto. Poczyniono jedynie wstępne czynności przygotowawcze, jak wymienione wcześniej uzbrojenie działki w media. Wzniesienie pawilonu handlowego na tej prywatnej działce miało być inwestycją prywatną, dokonaną we własnym imieniu i na własny rachunek.

d)  Kiedy uzbrojono działkę w wodę, prąd i kanalizację (należy wskazać rok)?

Odpowiedź: Działkę uzbrojono w roku 2016.

e)  Czy dokumenty w związku z wydatkami poniesionymi na realizację inwestycji wystawione zostały na dane prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Dokumenty wystawiano na (...) ze wskazaniem adresu zamieszkania Pani męża.

f)   Czy wydatki na uzbrojenie działki zostały rozliczone przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Nie, wydatki ponoszono ze środków osobistych.

g)  Czy poniosła Pani inne wydatki na budowę pawilonu na terenie objętym działką nr (...)? Jeżeli tak, jakiego rodzaju były to wydatki i w jaki sposób zostały przez Panią rozliczone?

Odpowiedź: Poza uzbrojeniem terenu poniesiono wydatki wyłącznie na sporządzenie projektu pawilonu. Sfinansowano to ze środków prywatnych.

4.  W jaki sposób wykorzystywała Pani teren objęty działką (...) w całym okresie posiadania?

Odpowiedź: Teren stanowiący przedmiot transakcji Pani męża i Pani posiadają od ok. 30 lat. Od zawsze pozostawał on niezagospodarowany i niewykorzystywany, poza wymienionym we wniosku jednorazowym i krótkotrwałym wydzierżawieniem niewielkiej jej części na cele prowadzenia przez osobę trzecią biznesu w postaci przyczepy gastronomicznej.

5.  Czy od zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej na działce nr (...) były/są/będą wykonywane na koszt i staraniem nabywcy (X)?

Odpowiedź: Tak, wszystkie czynności są/będą wykonywane na koszt i staraniem nabywcy.

6.  Czy posiada Pani inne nieruchomości niż ta, o której mowa we wniosku, przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę żeby wskazała Pani odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)  czy są to nieruchomości niezabudowane, czy zabudowane, jeśli zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?

b)  jakim tytułem prawnym dysponuje Pani do tych nieruchomości? Czy nieruchomości te stanowią Pani własność/współwłasność?

c)  kiedy Pani planuje dokonać ich sprzedaży?

7.  Czy środki uzyskane ze sprzedaży działki nr (...) zamierza Pani przeznaczyć na cele działalności gospodarczej i/lub na nabycie kolejnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży?

Odpowiedź: Nie posiada Pani innych nieruchomości na sprzedaż i nie planuje reinwestowania pieniędzy pozyskanych ze sprzedaży działki. Zaprzestała Pani wykonywania działalności gospodarczej. Pozyskane środki mają zabezpieczyć przyszłość właścicieli sprzedawanej nieruchomości na emeryturze.

Pytanie

Czy dostawa działki gruntu o nr ewid. (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest m.in odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej);

-     zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

W myśl art. art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Definicja zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, musi mieć ona charakter zarobkowy, być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Bieżące orzecznictwo sądów administracyjnych, a co za tym idzie stosowana wykładnia organów skarbowych stwierdza, że działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f".

Powyższe w ocenie Wnioskodawczyni wydaje się decydujące w przedmiotowej sprawie. W celu zakwalifikowania do właściwego źródła przychodu - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - czynności związanych z dostawą nieruchomości należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z przedsięwzięciem, o którym mowa we wniosku. W akcie notarialnym dokumentującym nabycie przez Wnioskodawczynię i jej męża do majątku wspólnego działki o nr ewid. (...) nie wskazano, że działka nabywana jest na cele prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni działalności gospodarczej. Wykorzystywanie nieruchomości do celów działalności gospodarczej faktycznie nigdy nie nastąpiło. Ponadto wszelkie zmiany w sferze formalnej nieruchomości, pomimo iż dokonane w imieniu strony sprzedającej na podstawie udzielonego Nabywcy pełnomocnictwa, to wynikają one wyłącznie z potrzeb Nabywcy. Zatem zdaniem Wnioskodawczyni w przedmiotowej sprawie jej działania nie wyczerpują znamion zorganizowanej i ciągłej działalności prowadzonej w celach zarobkowych, a transakcja nie będzie miała związku z prowadzoną przez męża Wnioskodawczyni w przeszłości działalnością gospodarczą. Zatem należy uznać, że przychody z przyszłej dostawy nieruchomości nie zostaną osiągnięte w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Działka, z której wydzielona część będzie przedmiotem przyszłej dostawy, nabyta została w 1997 r. Co prawda w okresie ostatnich 5 lat dokonały się zmiany właścicielskie, tzn. Wnioskodawczyni z mężem stali się jedynymi właścicielami działki o nr ewid. (...) wydzielonej z działki o nr ewid. (...), której właścicielem 16/100 udziału w prawie własności był syn Wnioskodawczyni, jednak udziałem tym obdarowano go z bezpośrednim zamiarem dokonania sądowego podziału działki, w wyniku syn Wnioskodawczyni stał się jedynym właścicielem pozostałej części wcześniej istniejącej działki, pozostałej de facto po transakcji dostawy nieruchomości przyszłemu nabywcy. Nie sposób zatem uznać, że w okresie ostatnich 5 lat Wnioskodawczyni nabyła prawo własności nieruchomości, będąc cały czas właścicielem (wraz z mężem) nieruchomości, która będzie przedmiotem dostawy. Zatem z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ewid. (...), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Należy zauważyć, że dla ustalenia właściwego źródła przychodu z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku istotne znaczenie ma okoliczność, czy składnik ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

W kontekście przedmiotowej sprawy należy zwrócić uwagę, że udostępniał Pan w roku 2025 r. przez okres 6 miesięcy część terenu objętego działką nr (...) na potrzeby postawienia przyczepy gastronomicznej na podstawie umowy dzierżawy. Przychody z tytułu udostępniania terenu rozliczał Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W uchwale NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził:

Jak wynika z powyższej uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego to podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki mienia udostępnianego innym podmiotem z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

W przedmiotowej sytuacji zdecydowaliście Państwo zatem zaliczyć wprost ww. nieruchomość do majątku związanego z wykonywaniem przez Pani męża działalności gospodarczej rozliczając przychód z najmu w ramach tej działalności.

W opisie sprawy wskazała Pani także, że Pani małżonek wynajmował działkę przed podziałem (w części obejmującej teren (...) oraz plac utwardzony kostką brukową) synowej oraz synowi w ramach prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej. Oznacza to, że nieruchomość była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej również poprzez jej wynajem na wskazany cel.

Ponadto zauważyć należy, że Pani małżonek poniósł nakłady inwestycyjne zmierzające do budowy na działce pawilonu handlowego. W tym celu Pani małżonek uzyskał pozwolenie na budowę, uzbroił działkę w wodę, prąd i kanalizację. Pani małżonek wydatkował także środki na przygotowanie projektu pawilonu. Podjęte działania związane z przygotowaniem nieruchomości w celu wybudowania na niej pawilonu, biorąc pod uwagę przedmiot wykonywanej przez Pani małżonka działalności gospodarczej (prowadzenie sklepu oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi), świadczą o związku tych wydatków z tą działalnością.

Powyższe okoliczności przedstawione we wniosku wskazują zatem na to, że Pani małżonek wykorzystywał nieruchomość stanowiącą przedmiot wniosku w działalności gospodarczej.

Osoba fizyczna decyduje bowiem o tym czy dany składnik łączy z działalnością gospodarczą, czy ma zamiar korzystać z tego składnika jako mienie prywatne, nawet z możliwością czerpania pożytków z tego składnika, np. nieruchomości.

Całokształt podejmowanych przez Pani małżonka działań wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie miało charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny, związany z prowadzoną już działalnością gospodarczą. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinowało jego wyłączenie z Pani majątku osobistego.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W tym miejscu wskazać należy, że na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie do art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Na podstawie zaś art. 22c ww. ustawy:

W myśl natomiast z art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślam, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też od dokonywania jego amortyzacji. Wymagają jednak, aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności.

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi oraz wartościami niematerialnymi i prawnymi, co wynika z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a omawianej ustawy.

Przepis ten stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Omawianą regulacją został objęty przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności gospodarczej, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że przedmiotowa nieruchomość wynajmowana była w 2025 r. Zatem ww. okres 6 lat nie upłynął.

Jak wskazała Pani we wniosku jest Pani wraz z małżonkiem właścicielem nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży na prawach wspólności małżeńskiej ustawowej.

W tym miejscu wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 236).

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

Nie można więc w przedmiotowej sytuacji wyodrębnić części nieruchomości należącej do Pani małżonka i części należącej do Pani, bowiem nieruchomość ta jest niepodzielnie własnością zarówno Pani, jak i Pani małżonka.

W konsekwencji, odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Z powyższych względów, planowana przez Panią sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, która była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej Pani męża, nie spowoduje powstania u Pani przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych – transakcja ta będzie dla Pani wolna od tego podatku. Zbycie nieruchomości należącej do Pani i Pani męża w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, stanowić będzie źródło przychodów z działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani męża. Z uwagi na powyższe, w Pani przypadku nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.