0112-KDIL3.4012.651.2026.2.EW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 września 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 września 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku uwzględnienia obrotu z tytułu opisanej sprzedaży nieruchomości przy ustalaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy.

Uzupełnili go Państwo pismem z 29 września 2026 r. (wpływ 30 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(...) (dalej: Wnioskodawca, Spółka lub (...)) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”).

(...) jest instytucją powołaną do prowadzenia działalności na rzecz rozwoju regionu i promocji (...).

Spółka planuje dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz Województwa (...). Spółka otrzymała interpretację indywidualną wydaną dnia: 10 sierpnia 2026 r. nr (…), w której organ podatkowy stwierdził, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W ramach planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości (...) dokona dostawy na rzecz Województwa (...) dwóch działek gruntu położonych w (...). Szczegółowy opis nieruchomości znajduje się poniżej.

Nieruchomość 1

Nieruchomość objęta księgą wieczystą (...), stanowiąca działkę nr (...).

Nieruchomość położona w (...) w obrębie ewidencyjnym (...), jednostka ewidencyjna (...).

Działka nr (...) została nabyta przez Spółkę w 2025 r. na podstawie aktu notarialnego w związku z likwidacją Spółki, w której (...) posiadała udziały (nastąpił podział majątku likwidowanej spółki „in natura”). Nabycie działki przez (...) nie było udokumentowane fakturą wystawioną na (...) z podatkiem naliczonym.

Spółka zależna (...) wystąpiła do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT przekazania wspólnikom majątku spółki w ramach jej likwidacji.

Zgodnie z uzyskaną interpretacją indywidualną nr (…), przekazanie przez spółkę zależną (...) na rzecz wspólników majątku (nieruchomości) w ramach likwidacji Spółki, nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT (nie będzie stanowiło odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy VAT).

W konsekwencji, przy nabyciu Nieruchomości 1 Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego gdyż czynność przekazania tej nieruchomości w związku z likwidacją Spółki zależnej (...) nie była efektywnie opodatkowana VAT.

Nieruchomość jest w większości niezabudowana, niemniej znajdują się na niej naniesienia w postaci fragmentu drogi wewnętrznej oraz budynku stacji transformatorowej. Stacja transformatorowa oraz drogi wewnętrzne to pozostałości po obiektach (...), który kiedyś był posadowiony na działce (budynki, poza stacją transformatorową zostały wyburzone w 2016/2017 r.).

Nieruchomość 2

Nieruchomość objęta księgą wieczystą (...), stanowiąca działkę gruntu nr (...).

Nieruchomość położona w (...), w obrębie ewidencyjnym (...), jednostka ewidencyjna (...).

Nieruchomość 2 została nabyta przez (...) w 2016 r. poprzez zakup od osób fizycznych. Transakcja zakupu nie była opodatkowana podatkiem VAT (został odprowadzony podatek PCC). W konsekwencji, przy nabyciu nieruchomości (...) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie działki przez (...) nie było udokumentowane fakturą z naliczonym podatkiem.

Nieruchomość 2 jest w większości niezabudowana, niemniej znajdują się na niej naniesienia w postaci fragmentu drogi wewnętrznej i urządzonych miejsc parkingowych przy zachodniej i południowo-zachodniej granicy działki. Spółka nie ponosiła nakładów finansowych na wybudowanie wskazanych naniesień oraz nie dokonała żadnych nakładów w okresie jej posiadania. Fragmenty drogi wewnętrznej i urządzone miejsca parkingowe to pozostałości po istniejących na sąsiedniej działce obiektach (...).

Nieruchomość 2 została nabyta przez Spółkę w 2016 r. w celu wniesienia jej aportem do Spółki „(...)” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: (...)). Wspólnikiem Spółki (...), oprócz (...), było też Województwo (...). Spółka (...) została powołana jako spółka celowa, celem prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na realizacji inwestycji budowlanej na działce położonej w (...) – wniesionej przez Wspólnika: Województwo (...) – określonej jako: budowa nowoczesnego biurowca służącego potrzebom Urzędu Marszałkowskiego oraz jednostek organizacyjnych Województwa, a następnie zarządzanie funkcjonowaniem biurowca. Z uwagi na długotrwałe prace projektowe i procedury związane z uzyskaniem prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, spowodowane złożonością projektowanej inwestycji, a następnie przedłużające się procedury związane z zapewnieniem finansowania inwestycji, w tym finansowania ze źródeł zewnętrznych i form jego zabezpieczenia na rzecz instytucji finansowych, względnie odpowiedniego dokapitalizowania Spółki oraz wyborem generalnego wykonawcy inwestycji w postepowaniu o udzielenie zamówienia publicznego, a także istotnym wzrostem na przestrzeni kilku lat, cen towarów i usług materiałów budowlanych i robót budowlanych oraz zmianami przepisów prawa budowlanego wpływających na zwiększenie kosztów realizacji planowanej inwestycji budowlanej, w wyniku zmieniających się czynników zewnętrznych, niezależnych od (...), realizacja inwestycji stała się, zdaniem (...), nieuzasadniona z przyczyn ekonomicznych oraz prawnoformalnych. Opisane wyżej okoliczności wynikające z istotnej zmiany okoliczności zewnętrznych i sytuacji rynkowej, spowodowały, że Wspólnicy (...) podjęli decyzję o rozwiązaniu i otwarciu likwidacji Spółki. Po kolejnych analizach, prowadzonych w trakcie likwidacji została wyrażona zgoda Wspólników na zaniechanie realizacji inwestycji. W związku z tym (...) nie wniósł ostatecznie do Spółki (...) Nieruchomości 2. Nieruchomość 2 pozostała własnością (...) ale nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie były wykorzystywane przez Spółkę w prowadzeniu działalności gospodarczej, w związku z powyższym, nieruchomości nie stanowiły środków trwałych.

Charakterystyka działalności (...)

(...) jest regionalną instytucją otoczenia biznesu, której głównym zadaniem jest wspieranie rozwoju gospodarczego (...) oraz konkurencyjności przedsiębiorstw. Większościowym akcjonariuszem Spółki jest Województwo (...).

Działalność (...) można podzielić na kilka podstawowych obszarów:

·      Wsparcie finansowe przedsiębiorstw – (...) oferuje m.in. pożyczki, instrumenty finansowe oraz inwestycje kapitałowe typu seed capital. Pomoc jest kierowana zarówno do osób rozpoczynających działalność, jak i przedsiębiorstw planujących rozwój czy nowe inwestycje.

·      Pozyskiwanie funduszy i dotacji – Spółka pomaga przedsiębiorcom w dostępie do środków unijnych i realizuje projekty finansowane ze środków europejskich. Obejmuje to m.in. doradztwo dotyczące możliwości uzyskania dofinansowania.

·      Doradztwo i szkolenia – (...) wspiera przedsiębiorców na różnych etapach rozwoju firmy: od rozpoczęcia działalności, przez rozwój kompetencji, po wdrażanie nowych rozwiązań. Organizuje szkolenia, konferencje i projekty edukacyjne.

·      Wsparcie inwestycji i eksportu – (...) pomaga przedsiębiorstwom rozwijać działalność inwestycyjną oraz wchodzić na rynki zagraniczne. Promuje również gospodarczą markę (...) i współpracuje z partnerami międzynarodowymi.

·      Obsługa inwestorów i nieruchomości – (...) wspiera inwestorów zainteresowanych działalnością w (...), a także zarządza własnymi nieruchomościami i oferuje przestrzeń dla biznesu. W tym zakresie (...) oferuje różnorodne powierzchnie dla przedsiębiorstw oraz instytucji poszukujących przestrzeni do rozwoju, konsolidacji oraz innowacyjnego działania. Spółka dysponuje trzema kompleksami nieruchomości na terenie (...), które tworzą: (…). Spółka uzyskuje przychód z tytułu wynajmu powierzchni usługowych we wskazanych nieruchomościach lub z tytułu długoterminowej dzierżawy.

Obrót nieruchomościami (zakup i sprzedaż) nie stanowi elementu działalności Spółki. Spółka nie prowadzi działalności ukierunkowanej na nabywanie nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży ani nie dokonywała historycznie zakupów nieruchomości z takim zamiarem. Powyższe znajduje potwierdzenie między innymi w dokumentacji korporacyjnej Spółki oraz jej strukturze organizacyjnej – w Spółce nie funkcjonuje wyodrębniona działalność ani struktura organizacyjna związana z obrotem nieruchomościami.

W przeszłości, Spółka dokonała sprzedaży czterech nieruchomości gruntowych – dwóch w 2014 r. oraz dwóch w 2016 r. Wskazane transakcje miały charakter incydentalny. Nieruchomości te nie zostały nabyte przez Spółkę w celu ich dalszej odsprzedaży. Spółka weszła w ich posiadanie w wyniku zamiany nieruchomości z Gminą (...). Gmina potrzebowała nieruchomości stanowiących własność Spółki pod realizację inwestycji związanej z budową tramwaju, a w zamian przekazała Spółce inne nieruchomości. Z uwagi na przeznaczenie otrzymanych nieruchomości, które umożliwiało ich wykorzystanie pod inwestycje deweloperskie i nie odpowiadało profilowi działalności Spółki, podjęto decyzję o ich sprzedaży. Jedna z tych nieruchomości była przez krótki czas wynajmowana pod parking.

W uzupełnieniu do wniosku, odpowiedzieli Państwo na pytania zadane przez Organ w wezwaniu:

a)  czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykonują Państwo wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku VAT, czy też wykonują Państwo czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku VAT oraz czynności zwolnione od podatku VAT?

Odpowiedź: Spółka wykonuje zarówno czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku VAT, jak również czynności zwolnione od podatku VAT.

b)  czy jedyną czynnością zwolnioną od podatku VAT w ramach prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej w 2026 roku była sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości?

Odpowiedź: Planowana sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości w 2026 r. nie będzie jedyną czynnością zwolnioną od podatku VAT w ramach prowadzonej działalności przez Spółkę w tym roku.

c)  czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dokonują Państwo zakupów związanych zarówno z czynnościami, w związku z którymi przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego (czynnościami opodatkowanymi z zastosowaniem stawki podatku VAT), jak i z czynnościami, w związku z którymi takie prawo Państwu nie przysługuje (czynnościami zwolnionymi od podatku VAT), w odniesieniu do których to zakupów nie mają Państwo obiektywnej możliwości odrębnego przyporządkowania kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług oraz odrębnego przyporządkowania kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami zwolnionymi od podatku od VAT. tj. czy na potrzeby ustalenia kwoty podatku naliczonego, o którą pomniejszają Państwo kwotę podatku należnego stosują Państwo proporcję, o której mowa w art. 90 ust. 2-4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odpowiedź: Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dokonuje zakupów związanych zarówno z czynnościami, w związku z którymi przysługuje Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak również czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje. Spółka do niektórych zakupów stosuje proporcję, o której mowa w art. 90 ust. 2-4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

d)  W związku z informacją:

Proszę szczegółowo opisać:

-     w jaki sposób były wykorzystywane zakupione przez Państwa nieruchomości będące przedmiotem wniosku?

-   czy nieruchomości będące przedmiotem wniosku stanowią u Państwa towar handlowy?

Odpowiedź: Nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie były przez Spółkę wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka nie prowadziła na tych nieruchomościach działalności operacyjnej, nie wykorzystywała ich na potrzeby własne, nie oddawała ich do używania osobom trzecim ani nie czerpała z nich bieżących pożytków. W konsekwencji, nieruchomości nie stanowiły środków trwałych Spółki, gdyż nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Jednocześnie nieruchomości nie stanowiły towarów handlowych. Spółka nie prowadzi działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, a przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży w ramach zwykłej działalności handlowej. Były one kwalifikowane w ewidencji rachunkowej, jako nieruchomości inwestycyjne.

e)  czy nabycie nieruchomości, będących przedmiotem wniosku, oraz ich zbycie było spowodowane zamiarem rozszerzenia przez Państwa prowadzonej działalności gospodarczej o obrót nieruchomościami?

Odpowiedź: Nabycie nieruchomości, będących przedmiotem wniosku oraz ich zbycie nie jest/nie było spowodowane zamiarem rozszerzenia przez Spółkę prowadzonej działalności gospodarczej o obrót nieruchomościami.

f)   czy planują Państwo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywać w przyszłości inne nieruchomości w celu ich odsprzedaży?

Odpowiedź: Spółka nie planuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywać w przyszłości innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

g)  czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywali Państwo oraz odsprzedawali w przeszłości jeszcze inne nieruchomości niż wskazane we wniosku?

Odpowiedź: W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka nie nabywała oraz nie odsprzedawała w przeszłości innych nieruchomości.

h)  czy nabycie nieruchomości, będących przedmiotem wniosku oraz ich sprzedaż wymagały zaangażowania zasobów/majątku wykorzystywanych przez Państwa w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – proszę wskazać jakie zasoby materialne i osobowe zostały przez Państwa zaangażowane w związku z transakcją nabycia i sprzedaży opisanych nieruchomości?

Odpowiedź: Nabycie nieruchomości, będących przedmiotem wniosku, nie wymagało zaangażowania szczególnych zasobów osobowych, ani materialnych wykorzystywanych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup został dokonany w ramach standardowych czynności związanych z nabyciem aktywów przez Spółkę. Również w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Spółka nie angażowała wyspecjalizowanych struktur organizacyjnych zajmujących się obrotem nieruchomościami, nie prowadziła działań marketingowych, nie korzystała z pośredników w obrocie nieruchomościami ani nie podejmowała działań charakterystycznych dla podmiotów zawodowo zajmujących się handlem nieruchomościami. Na potrzeby przygotowania potencjalnej transakcji Zarząd Spółki powołał zespół ds. przygotowania dokumentacji dotyczącej ewentualnej komercjalizacji nieruchomości. W skład zespołu weszli dwaj radcowie prawni, Dyrektor Departamentu Nieruchomości oraz Główny Księgowy. Rola zespołu ograniczała się do analizy i przygotowania niezbędnej dokumentacji związanej z potencjalną sprzedażą nieruchomości. Ponadto Spółka pozyskała zewnętrzne opinie i analizy niezbędne do prawidłowego udokumentowania transakcji, w szczególności z uwagi na fakt, że potencjalnym nabywcą jest podmiot powiązany ze Spółką. Działania te były podyktowane obowiązkami dokumentacyjnymi i wymogami związanymi z rozliczeniami pomiędzy podmiotami powiązanymi, a nie prowadzeniem działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż nieruchomości jest zdarzeniem jednorazowym, wynikającym z zainteresowania ich nabyciem przez akcjonariusza Spółki, a nie elementem stałej, zorganizowanej działalności gospodarczej polegającej na nabywaniu i sprzedaży nieruchomości.

i)    czy ponieśli Państwo wydatki na prace modernizacyjne zakupionych nieruchomości – jeśli tak, proszę wskazać, jakie wydatki zostały przez Państwa poniesione, oraz czy prace modernizacyjne zostały wykonane przy wykorzystaniu środków znajdujących się w Państwa działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Spółka nie ponosiła wydatków na prace modernizacyjne, na ulepszenie ani inwestycyjne, dotyczące nieruchomości, będących przedmiotem wniosku. Nieruchomości były utrzymywane przez Spółkę w niezmienionym stanie. Nie prowadzono prac mających na celu zwiększenie ich atrakcyjności handlowej, podniesienie ich wartości ani przygotowanie ich do sprzedaży. W związku z tym nie wykorzystywano do takich działań ani zasobów osobowych, ani środków materialnych Spółki.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Czy obrót z tytułu planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. działki gruntu nr (...) (Nieruchomość 1) oraz działki gruntu nr (...) (Nieruchomość 2), powinien zostać uwzględniony przez Spółkę w obrocie, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy VAT, na potrzeby obliczenia proporcji odliczenia VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Zdaniem Spółki, obrót z tytułu planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. działki gruntu nr (...) (Nieruchomość 1) oraz działki gruntu nr (...) (Nieruchomość 2) nie powinien zostać uwzględniony przez Spółkę w obrocie, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy VAT, na potrzeby obliczenia proporcji odliczenia VAT, gdyż planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła pomocniczą transakcję w zakresie nieruchomości o której mowa wart. 90 ust. 6 ustawy VAT.

W zakresie zakwalifikowania planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości jako transakcji pomocniczej w rozumieniu art. 90 ust. 6 ustawy VAT, Spółka przedstawiła stosowną argumentację w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, tj.:

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa przez Spółkę działek nr (...) (Nieruchomość 1) oraz nr (...) (Nieruchomość 2), w ramach planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, będzie stanowiła transakcję pomocniczą w zakresie nieruchomości w rozumieniu art. 90 ust. 6 pkt 1 ustawy VAT.

Stosownie do art. 90 ust. 6 pkt 1 ustawy VAT, do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu z tytułu transakcji dotyczących: pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych.

Przywołany przepis stanowi implementację do polskiego porządku prawnego art. 174 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dyrektywa VAT).

Stosownie do art. 174 ust. 2 lit. b) Dyrektywy VAT w drodze odstępstwa od ust. 1, przy obliczaniu proporcji podlegającej odliczeniu nie uwzględnia się następujących kwot: wysokości obrotu uzyskanego z transakcji związanych z pomocniczymi transakcjami w zakresie nieruchomości i z pomocniczymi transakcjami finansowymi.

Warto zauważyć że w wersji angielskiej dyrektywy na potrzeby określenia transakcji o charakterze pomocniczym użyto określenia incidental, natomiast w wersji francuskiej – accessoires. Mimo, że określenia używane w wersji polskiej, angielskiej i francuskiej wydają się różnić (znaczeniowo) między sobą, ich wspólnym mianownikiem jest to, że takie transakcje (mające charakter pomocniczy, incydentalny czy też dodatkowy) nie są zasadniczą częścią (głównym przedmiotem) działalności danego podatnika. W tym kontekście wskazuje się, że transakcje, o których mowa, to transakcje poboczne względem zasadniczej działalności podatnika (Bartosiewicz, 2026). Wskazówek dotyczących wykładni art. 90 ust. 6 Ustawy VAT dostarcza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (ETS, TSUE). Z orzeczenia ETS z 11.07.1996 r. (C-306/94, Regie Dauphinoise-Cabinet A. Forest SARL v. Ministre du Budget) wynika, że nie są transakcjami pomocniczymi takie transakcje, z których przychody są „bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem zasadniczej działalności firmy”. Stosownie do orzecznictwa ETS, nie jest przy tym istotna częstotliwość wykonywania transakcji, o których mowa, ale ważny jest stopień zaangażowania aktywów i usług opodatkowanych przy wykonywaniu tychże czynności. Przy niewielkim stopniu zaangażowania nawet transakcje regularne i powtarzające się mogą być objęte zakresem komentowanego przepisu (orzeczenie z 29.04.2004 r., C-77/01, Empresa de Desenvolvimento Mineiro SGPS SA (EDM), dawniej Empresa de Desenvolvimento Mineiro SA v. Fazenda Publica).

Konkludując na podstawie orzecznictwa ETS można wnioskować, że transakcjami pomocniczymi są transakcje, które:

1)  nie stanowią bezpośredniego, stałego i koniecznego uzupełnienia podstawowej działalności podatnika,

2)  nie wymagają nadmiernego zaangażowania aktywów podatnika.

Podobnie stosownie do wykładni prezentowanej przez polskie sądy administracyjne termin „pomocnicze” użyty w art. 90 ust. 6 Ustawy VAT, powinien być rozumiany jako odnoszący się do działalności niemającej charakteru podstawowej działalności podatnika ani nawet stałej działalności drugorzędnej (np. wyrok NSA z 26.04.2017 r., I FSK 1894/15, wyrok NSA z 13.03.2020 r., I FSK 833/19).

W okolicznościach niniejszej sprawy należy, zdaniem Wnioskodawcy, wskazać w szczególności na następujące aspekty, stanowiące o tym, że planowana transakcja będzie miała charakter pomocniczy w rozumieniu art. 90 ust. 6 pkt 1 ustawy VAT.

1)  Obrót nieruchomościami (zakup i sprzedaż) nie stanowi elementu podstawowej działalności Spółki, ani też nie stanowi stałego i koniecznego uzupełnienia tej działalności. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, historycznie Spółka dokonała jedynie czterech transakcji sprzedaży nieruchomości, które miały miejsce w 2014 r. oraz w 2016 r. Tego rodzaju transakcje mają w przypadku Spółki charakter incydentalny i wynikają z konkretnych okoliczności i uwarunkowań zewnętrznych. W przypadku Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 ich planowana sprzedaż wynika z zaniechania realizacji inwestycji przez spółkę (...) i likwidacji tej spółki.

2)  W Spółce nie funkcjonuje wyodrębniona działalność polegająca na obrocie nieruchomościami (kupno – sprzedaż) ani wyodrębniona część struktury organizacyjnej związana z obrotem nieruchomościami.

3)  W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Spółka nie ponosi ani nie będzie ponosiła istotnych kosztów ogólnych związanych z przygotowaniem i przeprowadzeniem tej sprzedaży, od których Spółka odliczałaby podatek VAT. Podobnie nabycie wskazanych nieruchomości przez Spółkę nie wiązało się z odliczeniem podatku VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, dostawa przez Spółkę działek nr (...) (Nieruchomość 1) oraz nr (...) (Nieruchomość 2) w ramach planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, będzie stanowiła transakcję pomocniczą w zakresie nieruchomości w rozumieniu art. 90 ust. 6 pkt 1 ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Tak skonstruowana zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na zakres prawa do odliczeń w sposób bezpośredni wpływa pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady, status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

W przypadku, kiedy podatnik dokonuje zakupów związanych zarówno z czynnościami, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, zastosowanie znajdują przepisy art. 90 ustawy. Przepisy te są wyrazem ścisłej zależności między uprawnionym odliczeniem podatku naliczonego a wykonywaniem czynności opodatkowanych, które w sposób technicznoprawny uzupełniają generalną zasadę wyrażoną w wyżej cyt. art. 86 ust. 1 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy obrót z tytułu opisanej sprzedaży nieruchomości należy uwzględniać przy ustalaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy.

Wskazać należy, że w przypadku, kiedy podatnik dokonuje zakupów związanych zarówno z czynnościami, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, zastosowanie znajdują przepisy art. 90 ustawy. Przepisy te są wyrazem ścisłej zależności między uprawnionym odliczeniem podatku naliczonego a wykonywaniem czynności opodatkowanych, które w sposób technicznoprawny uzupełniają generalną zasadę wyrażoną w wyżej cyt. art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 90 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 90 ust. 3 ustawy:

Przepis art. 90 ust. 4 ustawy stanowi, że:

W świetle art. 90 ust. 5 ustawy:

Zatem, w oparciu o powyższy przepis należy stwierdzić, że do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z:

1)  dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji,

2)  gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika,

3)  powyższe środki trwałe muszą być używane przez podatnika na potrzeby jego działalności.

Wyłączenie, o którym mowa w art. 90 ust. 5 ustawy ma na celu uniknięcie wypaczania współczynnika sprzedaży przez transakcje, które nie powinny mieć wpływu na wysokość odliczenia podatku naliczonego. Współczynnik sprzedaży ma na celu możliwie precyzyjne określenie udziału działalności, która daje prawo do odliczenia w wykorzystywanych przez podatnika zasobach przedsiębiorstwa. Powinien on jak najwierniej odzwierciedlać więc charakter działalności gospodarczej podatnika z punktu widzenia czynności dających prawo do odliczenia oraz tych, które takiego prawa nie dają. Uwzględnienie sprzedaży dóbr inwestycyjnych zniekształcałoby te proporcje wówczas, gdy sprzedaż ta nie wchodzi w zakres działalności podatnika sensu stricte, lecz stanowi jego działalność poboczną (okazjonalną).

Stosownie do art. 90 ust. 6 ustawy:

W konsekwencji, należy stwierdzić, że obrót ustalony w oparciu o zasady wynikające z art. 90 ust. 1 i ust. 2 ustawy – zgodnie z ust. 5 i ust. 6 tego artykułu – pomniejsza się o wartość:

·      obrotu z tytułu dostawy środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są one zaliczane do środków trwałych podatnika, używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności,

·      pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych,

·      usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, w zakresie, w jakim transakcje te mają charakter pomocniczy.

Treść art. 90 ust. 5 i ust. 6 ustawy wynika bezpośrednio z art. 174 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Z powyższych regulacji wynika, że w drodze odstępstwa od ogólnej zasady kalkulowania proporcji VAT, przy obliczaniu proporcji podlegającej odliczeniu nie uwzględnia się wysokości obrotu uzyskanego z dostaw dóbr inwestycyjnych używanych przez podatnika do potrzeb jego przedsiębiorstwa. Wyłączenia przewidziane w art. 174 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE, a w konsekwencji także w art. 90 ust. 5 i ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, mają na celu eliminację z kalkulacji współczynnika wszystkich transakcji, które w nieuzasadniony sposób zakłócałyby zakres prawa do odliczenia od wydatków mieszanych, tj. nabytych towarów i usług wykorzystywanych zarówno do działalności dającej prawo do odliczenia, jak również związanych z czynnościami niedającymi takiego prawa. W szczególności art. 174 ust. 2 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE oraz art. 90 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług mają wykluczać przypadki ujmowania w kalkulacji proporcji działań podlegających ustawie VAT, jednakże niestanowiących podstawowej działalności podatnika, a jedynie sprzedaż wykorzystywanych w tym celu środków trwałych w rozumieniu tych przepisów i zrównanych z nimi usług, po ich wykorzystaniu do podstawowej działalności.

Zatem, wyłączenia, o których mowa w art. 90 ust. 5 oraz ust. 6 ustawy, mają na celu uniknięcie wypaczania współczynnika sprzedaży przez transakcje, które nie powinny mieć wpływu na wysokość odliczenia podatku naliczonego. Współczynnik sprzedaży ma więc na celu możliwie precyzyjne określenie udziału działalności, która daje prawo do odliczenia w wykorzystywanych przez podatnika zasobach przedsiębiorstwa. Powinien on jak najwierniej odzwierciedlać więc charakter działalności gospodarczej podatnika z punktu widzenia czynności dających prawo do odliczenia oraz tych, które takiego prawa nie dają.

W wyroku z 6 marca 2008 r. w sprawie C-98/07 Nordania Finans A/S i BG Factoring A/S, TSUE orzekł, że artykuł 19 ust. 2 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L z 13 czerwca 1977 r. Nr 145, dalej powoływana jako „VI dyrektywa”), stanowiący odpowiednik art. 174 ust. 2 lit. a) dyrektywy 2006/112/WE, należy interpretować w ten sposób, że pojęcie „dóbr inwestycyjnych, z których korzysta podatnik w swoim przedsiębiorstwie”, nie obejmuje pojazdów, które przedsiębiorstwo leasingowe nabywa, tak jak w postępowaniu przed sądem krajowym, w celu oddania ich w leasing, a następnie sprzedaży po zakończeniu umów leasingu, jeżeli sprzedaż pojazdów po zakończeniu tych umów stanowi integralną część zwykłej działalności gospodarczej tego przedsiębiorstwa.

TSUE przede wszystkim stwierdził, że cel regulacji zawartej w art. 19 ust. 2 VI dyrektywy (art. 174 ust. 2 lit. a) dyrektywy 2006/112/WE) wynika z uzasadnienia propozycji VI dyrektywy przedstawionej Radzie Wspólnot Europejskich przez Komisję Wspólnot Europejskich w dniu 29 czerwca 1973 r. (zob. Biuletyn Wspólnot Europejskich, dodatek 11/73, str. 20), zgodnie z którym „elementy określone w tym ustępie należy wyłączyć z obliczania części podlegającej odliczeniu w celu uniknięcia możliwości zniekształcenia faktycznego znaczenia, w przypadku gdy takie elementy nie odzwierciedlają działalności gospodarczej podatnika. Jest tak w przypadku sprzedaży dóbr inwestycyjnych i czynności związanych z obrotem nieruchomości lub finansami, które są wykonywane tylko okazjonalnie, to jest mają jedynie znaczenie drugorzędne lub incydentalne w odniesieniu do łącznego obrotu przedsiębiorstwa. Czynności te są ponadto wyłączone tylko wówczas, gdy nie stanowią zwykłej działalności gospodarczej podatnika”.

W konsekwencji tego Trybunał stwierdził, że pojęcie „dóbr inwestycyjnych, z których korzysta podatnik w swoim przedsiębiorstwie”, w rozumieniu art. 19 ust. 2 VI dyrektywy (art. 174 ust. 2 lit. a) dyrektywy 2006/112/WE), nie może obejmować tych dóbr, których sprzedaż ma dla danego podatnika charakter zwykłej działalności gospodarczej. Zatem, dla zainteresowanego nabycie, a następnie sprzedaż takich dóbr, wymaga bieżącego wykorzystywania towarów i usług do użytku mieszanego. Gdy sprzedaż ta stanowi zwykłą i podlegającą opodatkowaniu działalność podatnika, należy uwzględnić uzyskany z niej obrót przy obliczaniu części podlegającej odliczeniu, ponieważ najlepiej odzwierciedla ona udział w wykorzystaniu na cele tej działalności towarów i usług na użytek mieszany, nie naruszając celu neutralności wspólnego systemu podatku VAT.

Podobne tezy Trybunał zawarł w wyroku z dnia 29 października 2009 r. w sprawie C-174/08 NCC Construction Danmark A/S orzekając, że art. 19 ust. 2 VI dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że sprzedaż przez przedsiębiorstwo budowlane budynków wybudowanych na własny rachunek nie może stanowić „okazjonalnej transakcji związanej z obrotem nieruchomościami” w rozumieniu tego przepisu, jeżeli działalność ta stanowi bezpośrednie, stałe i niezbędne rozwinięcie jego działalności podlegającej opodatkowaniu. W tych okolicznościach nie ma konieczności badania in concreto, w jakim zakresie ta działalność polegająca na sprzedaży, rozważana odrębnie, obejmuje wykorzystanie towarów i usług, w odniesieniu do których powstaje obowiązek zapłaty podatku VAT.

Z orzeczenia tego też wynika więc, że pojęcie „dóbr inwestycyjnych, z których korzysta podatnik w swoim przedsiębiorstwie”, nie obejmuje takich dóbr, których sprzedaż stanowi integralną część zwykłej działalności gospodarczej tego przedsiębiorstwa.

Jak wynika z art. 90 ust. 5 ustawy, przy ustalaniu proporcji nie bierze się pod uwagę obrotu uzyskanego z dostawy towarów i świadczenia usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, które były/są używane na potrzeby jego działalności.

Przepis art. 16a ust. 1 i ust. 2 pkt 1) – 3) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm.), zwanej dalej „ustawą CIT”, stanowi, że:

W myśl art. 16f ust. 1 i ust. 3 ustawy CIT:

Jak wynika z art. 90 ust. 5 ustawy, do obrotu, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy, wlicza się sprzedaż takich towarów i usług zaliczanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, które wykorzystywane są w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej – a zatem sprzedaż środków trwałych, która stanowi integralną część zwykłej działalności gospodarczej podatnika. Do obrotu, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy, wlicza się tylko taką sprzedaż towarów i usług zaliczanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, które są wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, aby zastosowanie mogło znaleźć wyłączenie z obrotu, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy, obok konieczności zaliczenia przez podatnika towarów do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, jest ich użycie przez podatnika na potrzeby jego działalności gospodarczej. W konsekwencji, oba te warunki muszą zostać spełnione kumulatywnie.

W analizowanej sprawie, zastosowania nie znajdzie więc art. 90 ust. 5 ustawy. W okolicznościach przedstawionych przez Państwa nie zostały spełnione łącznie przesłanki, które by to umożliwiały. Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie były wykorzystywane przez Spółkę w prowadzeniu działalności gospodarczej, w związku z powyższym nieruchomości nie stanowiły środków trwałych, natomiast art. 90 ust. 5 wskazuje na taki obrót, który dotyczy dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji oraz są używane przez podatnika na potrzeby jego działalności.

Dlatego też, art. 90 ust. 5 nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Ponadto, aby stwierdzić, czy kwota ze sprzedaży ww. nieruchomości powinna być ujęta w obrocie dla celów obliczenia współczynnika należy wziąć również pod uwagę art. 90 ust. 6 ustawy. Z treści tego przepisu wynika, że do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących m.in. pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości.

Należy zauważyć, że ustawodawca zarówno w ustawie, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy, nie zdefiniował pojęcia charakteru „pomocniczego”. W takim przypadku, w pierwszej kolejności, zastosować zatem należy wykładnię językową. Dopiero gdy wykładnia językowa nie doprowadzi do jednoznacznych rezultatów, dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według słownika języka polskiego pod red. W. Doroszewskiego, „pomocniczy” to „służący jako pomoc, wspomagający co, współdziałający w czym ubocznie, dodatkowo; posiłkowy, dodatkowy”.

Z kolei, normy unijnej dyrektywy w zakresie VAT w ramach tych regulacji posługują się określeniem „incidental transactions”, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” według Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza: „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Interpretując termin transakcji pomocniczych, należy także wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie Empresa de Desenvolvimento Mineiro (C-77/01), TSUE rozstrzygał kwestię możliwości uznania za transakcje incydentalne (pomocnicze) w rozumieniu art. 19 ust. 2 (który był odpowiednikiem art. 174 ust. 2 w VI Dyrektywie Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku) różnych transakcji finansowych, dokonywanych przez spółkę holdingową. Transakcje finansowe, które były przedmiotem rozważań TSUE obejmowały udzielanie pożyczek, lokowanie środków na rachunkach depozytów bankowych lub w papierach wartościowych, takich jak bony skarbowe lub certyfikaty depozytowe, przy czym wysokość wpływów z takiej działalności finansowej przewyższała wpływy z działalności operacyjnej.

W świetle powyższego wyroku, najważniejszą przesłanką uznania transakcji za pomocniczą w rozumieniu art. 174 Dyrektywy, a tym samym art. 90 ust. 6 pkt 1 i 2 ustawy, powinien być niewielki poziom wykorzystywania zasobów przedsiębiorstwa, przy czym dotyczy to generalnie tych zasobów, których nabycie wiązało się z powstaniem podatku naliczonego.

Ponadto, jak wskazał Trybunał w wyroku z 11 lipca 1996 r. w sprawie Regie Dauphinoise (C-306/94) transakcje pomocnicze w rozumieniu art. 174 Dyrektywy, a tym samym art. 90 ust. 6 pkt 1 i 2 ustawy, nie mogą być to transakcje, które stanowią bezpośrednie, stałe i konieczne rozszerzenie działalności podatnika. Jeżeli więc działalność finansowa lub związana z transakcjami nieruchomościowymi stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zaznaczyć przy tym należy, że Trybunał orzekał na tle konkretnego stanu faktycznego, indywidualnego dla danej sprawy. Jakkolwiek więc w obu tych orzeczeniach Trybunał sformułował określone tezy, to jednak nie można stwierdzić, aby kwestia rozumienia i zakresu stosowania przepisów odnoszących się do czynności sporadycznych, była już w orzecznictwie ustalona w sposób jednoznaczny. Ocena omawianego pojęcia „pomocniczości” świadczonych usług nie jest pojęciem uniwersalnym, dającym się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu różnorodnych przesłankach. Tak więc, przy bardzo nieostrych granicach podlegającego wykładni pojęcia „incydentalnych (pomocniczych) transakcji finansowych”, co wynika również z przytoczonych orzeczeń TSUE, nie powinien decydować jeden wskaźnik, punkt odniesienia, czy też jedno tylko kryterium, ale ich całokształt wyznaczający miejsce, znaczenie i zakres danych transakcji w całokształcie działalności gospodarczej podatnika. Chodzi więc zasadniczo o to, aby tego rodzaju transakcje (przy obliczaniu proporcji stosowanej do odliczenia podatku naliczonego) nie zniekształcały obrazu i istoty działalności danego podmiotu (czynności opodatkowane i zwolnione) rzutujących na zakres prawa do odliczania podatku naliczonego.

Zatem, transakcje pomocnicze, w rozumieniu art. 90 ust. 6 pkt 1 i 2 ustawy, to transakcje, które nie wiążą się (lub wiążą się w sposób marginalny) z wykorzystaniem składników majątkowych oraz usług, które przy zakupie podlegają opodatkowaniu.

Drugim z kryteriów ukształtowanym przez orzecznictwo TSUE jest warunek, aby nie mogły być to transakcje, które stanowią bezpośrednie, stałe i konieczne rozszerzenie działalności podatnika.

Jeżeli zatem działalność ta stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze. Aby uznać wykonywane czynności za incydentalne (pomocnicze), w rozumieniu art. 90 ust. 6 ustawy, konieczne jest ich zestawienie łącznie według różnych kryteriów. Trzeba wziąć zatem pod uwagę: wartość, ilość, częstotliwość czynności, stopień zaangażowania aktywów podatnika itd. na tle całokształtu jego działalności. Innymi słowy, aby ocenić, czy czynność jest pomocnicza (incydentalna), należy wziąć pod uwagę całokształt działalności podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Są Państwo instytucją powołaną do prowadzenia działalności na rzecz rozwoju regionu i promocji (...).

Spółka planuje dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz Województwa (...). Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W ramach planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości dokonają Państwo dostawy na rzecz Województwa dwóch działek gruntu.

Nieruchomość 1

Nieruchomość stanowi działkę nr (...).

Działka nr (...) została nabyta przez Spółkę w 2025 r. na podstawie aktu notarialnego w związku z likwidacją spółki, w której posiadali Państwo udziały (nastąpił podział majątku likwidowanej Spółki „in natura”). Nabycie działki przez Państwo nie było udokumentowane fakturą.

Nieruchomość 2

Nieruchomość stanowi działkę gruntu nr (...).

Nieruchomość 2 została nabyta przez Państwa w 2016 r. poprzez zakup od osób fizycznych. Transakcja zakupu nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą z naliczonym podatkiem.

Nieruchomość 2 została nabyta przez Państwa w 2016 r. w celu wniesienia jej aportem do Spółki (…) „(...)” Spółka z ograniczoną.

Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie były wykorzystywane przez Spółkę w prowadzeniu działalności gospodarczej, w związku z powyższym nieruchomości nie stanowiły środków trwałych.

Charakterystyka Państwa działalności

Są Państwo regionalną instytucją otoczenia biznesu, której głównym zadaniem jest wspieranie rozwoju gospodarczego (...) oraz konkurencyjności przedsiębiorstw.

Państwa działalność można podzielić na kilka podstawowych obszarów:

·      Wsparcie finansowe przedsiębiorstw – oferują Państwo m.in. pożyczki, instrumenty finansowe oraz inwestycje kapitałowe typu seed capital. Pomoc jest kierowana zarówno do osób rozpoczynających działalność, jak i przedsiębiorstw planujących rozwój, czy nowe inwestycje.

·      Pozyskiwanie funduszy i dotacji – pomagają Państwo przedsiębiorcom w dostępie do środków unijnych i realizują Państwo projekty finansowane ze środków europejskich. Obejmuje to m.in. doradztwo dotyczące możliwości uzyskania dofinansowania.

·      Doradztwo i szkolenia – wspierają Państwo przedsiębiorców na różnych etapach rozwoju firmy: od rozpoczęcia działalności, przez rozwój kompetencji, po wdrażanie nowych rozwiązań. Organizują Państwo szkolenia, konferencje i projekty edukacyjne.

·      Wsparcie inwestycji i eksportu – pomagają Państwo przedsiębiorstwom rozwijać działalność inwestycyjną oraz wchodzić na rynki zagraniczne. Promują Państwo również gospodarczą markę (...) i współpracują Państwo z partnerami międzynarodowymi.

·      Obsługa inwestorów i nieruchomości – wspierają Państwo inwestorów zainteresowanych działalnością w (...), a także zarządzają Państwo własnymi nieruchomościami i oferują przestrzeń dla biznesu. W tym zakresie oferują Państwo różnorodne powierzchnie dla przedsiębiorstw oraz instytucji poszukujących przestrzeni do rozwoju, konsolidacji oraz innowacyjnego działania.

Obrót nieruchomościami (zakup i sprzedaż) nie stanowi elementu Państwa działalności. Nie prowadzą Państwo działalności ukierunkowanej na nabywanie nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży ani nie dokonywali Państwo historycznie zakupów nieruchomości z takim zamiarem. Powyższe znajduje potwierdzenie między innymi w dokumentacji korporacyjnej Spółki oraz jej strukturze organizacyjnej – w Państwa Spółce nie funkcjonuje wyodrębniona działalność ani struktura organizacyjna związana z obrotem nieruchomościami.

W przeszłości, dokonali Państwo sprzedaży czterech nieruchomości gruntowych – dwóch w 2014 r. oraz dwóch w 2016 r. Wskazane transakcje miały charakter incydentalny. Nieruchomości te nie zostały nabyte przez Spółkę w celu ich dalszej odsprzedaży. Weszli Państwo w ich posiadanie w wyniku zamiany nieruchomości z Gminą (...). Gmina potrzebowała nieruchomości stanowiących własność Państwa Spółki pod realizację inwestycji związanej z budową tramwaju, a w zamian przekazała Państwu inne nieruchomości. Z uwagi na przeznaczenie otrzymanych nieruchomości, które umożliwiało ich wykorzystanie pod inwestycje deweloperskie i nie odpowiadało profilowi działalności Państwa Spółki, podjęto decyzję o ich sprzedaży. Jedna z tych nieruchomości była przez krótki czas wynajmowana pod parking.

Wykonują Państwo, zarówno czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku VAT, jak również czynności zwolnione od podatku VAT.

Planowana sprzedaż, opisanych we wniosku nieruchomości w 2026 r., nie będzie jedyną czynnością zwolnioną od podatku VAT w ramach prowadzonej działalności przez Państwa Spółkę w tym roku.

Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dokonuje zakupów związanych zarówno z czynnościami, w związku z którymi przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak również czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje. Spółka do niektórych zakupów stosuje proporcję, o której mowa w art. 90 ust. 2-4 ustawy.

Nieruchomości, będące przedmiotem wniosku, nie były przez Spółkę wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie prowadzili Państwo na tych nieruchomościach działalności operacyjnej, nie wykorzystywali ich Państwo na potrzeby własne, nie oddawali ich Państwo do używania osobom trzecim ani nie czerpali Państwo z nich bieżących pożytków. W konsekwencji, nieruchomości nie stanowiły środków trwałych Państwa Spółki, gdyż nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Jednocześnie nieruchomości nie stanowiły towarów handlowych. Spółka nie prowadzi działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, a przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży w ramach zwykłej działalności handlowej. Były one kwalifikowane w ewidencji rachunkowej, jako nieruchomości inwestycyjne.

Nabycie nieruchomości, będących przedmiotem wniosku, oraz ich zbycie nie jest/nie było spowodowane zamiarem rozszerzenia przez Państwa prowadzonej działalności gospodarczej o obrót nieruchomościami.

Spółka nie planuje, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nabywać w przyszłości innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie nabywali Państwo oraz nie odsprzedawali Państwo w przeszłości innych nieruchomości.

Nabycie nieruchomości, będących przedmiotem wniosku, nie wymagało zaangażowania szczególnych zasobów osobowych, ani materialnych wykorzystywanych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup został dokonany w ramach standardowych czynności związanych z nabyciem aktywów przez Spółkę. Również w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Spółka nie angażowała wyspecjalizowanych struktur organizacyjnych zajmujących się obrotem nieruchomościami, nie prowadziła działań marketingowych, nie korzystała z pośredników w obrocie nieruchomościami ani nie podejmowała działań charakterystycznych dla podmiotów zawodowo zajmujących się handlem nieruchomościami. Na potrzeby przygotowania potencjalnej transakcji Zarząd Spółki powołał zespół ds. przygotowania dokumentacji dotyczącej ewentualnej komercjalizacji nieruchomości. W skład zespołu weszli dwaj radcowie prawni, Dyrektor Departamentu Nieruchomości oraz Główny Księgowy. Rola zespołu ograniczała się do analizy i przygotowania niezbędnej dokumentacji związanej z potencjalną sprzedażą nieruchomości. Ponadto, Spółka pozyskała zewnętrzne opinie i analizy niezbędne do prawidłowego udokumentowania transakcji, w szczególności z uwagi na fakt, że potencjalnym nabywcą jest podmiot powiązany ze Spółką. Działania te były podyktowane obowiązkami dokumentacyjnymi i wymogami związanymi z rozliczeniami pomiędzy podmiotami powiązanymi, a nie prowadzeniem działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż nieruchomości jest zdarzeniem jednorazowym, wynikającym z zainteresowania ich nabyciem przez akcjonariusza Spółki, a nie elementem stałej, zorganizowanej działalności gospodarczej polegającej na nabywaniu i sprzedaży nieruchomości.

Spółka nie ponosiła wydatków na prace modernizacyjne, na ulepszenie ani inwestycyjne, dotyczące nieruchomości, będących przedmiotem wniosku. Nieruchomości były utrzymywane przez Spółkę w niezmienionym stanie. Nie prowadzono prac mających na celu zwiększenie ich atrakcyjności handlowej, podniesienie ich wartości ani przygotowanie ich do sprzedaży. W związku z tym, nie wykorzystywano do takich działań ani zasobów osobowych, ani środków materialnych Spółki.

Jak wynika z przytoczonego orzecznictwa TSUE, przy bardzo nieostrych granicach wykładni pojęcia „incydentalnych” (pomocniczych), nie powinien decydować jeden wskaźnik, czy też jedno kryterium, ale ich całokształt wyznaczający miejsce, znaczenie i zakres danych transakcji w całokształcie działalności gospodarczej podatnika. Jak już wskazano, aby ocenić, czy dane czynności mogą być uznane za „pomocnicze” konieczne jest ich zestawienie według różnych kryteriów (wartości, ilości, częstotliwości, wielkości zaangażowanych środków, itd.) z całokształtem działalności. Jeśli okoliczności wskazują, że podatnik wykonuje dany typ transakcji jako element prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, wówczas należy uznać, że transakcje takie nie są pomocnicze. Transakcjami, które nie mogą być uznane za pomocnicze są takie, które z założenia mają być wykonane jako element prowadzonej działalności.

Dla oceny, czy czynności mają charakter pomocniczy (uboczny) musi istnieć punkt odniesienia, tj. działalność podstawowa, główna. Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Przy czym, podkreślenia wymaga, że oceniając, czy transakcje te mają charakter pomocniczy, obrót uzyskany z tytułu ich realizacji należy odnosić do czynności realizowanych przez dany podmiot jako podatnika podatku od towarów i usług, a nie do całokształtu podejmowanych przez niego czynności. Zatem, transakcje „pomocnicze” nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności.

Wskazania również wymaga, że w sytuacji, gdy czynności w zakresie dostawy środków trwałych, w tym nieruchomości, gruntów i praw użytkowania wieczystego, wykonywane są w ramach zwykłej i podlegającej opodatkowaniu działalności gospodarczej (stanowią jedną ze zwykłych działalności gospodarczych podatnika), to obrót z tytułu tych czynności powinien być uwzględniony w kalkulacji proporcji sprzedaży, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że transakcja sprzedaży opisanych nieruchomości jest konsekwencją świadomego, zaplanowanego, a nie przypadkowego działania. Jak Państwo wskazali, Nieruchomość 2 została nabyta przez Państwa w 2016 r. w celu wniesienia jej aportem do Spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Zatem, byli Państwo świadomi celu, w jakim nabyli przedmiotową nieruchomość – dalszej odsprzedaży. Ponadto, w przeszłości, dokonali Państwo sprzedaży czterech nieruchomości gruntowych – dwóch w 2014 r. oraz dwóch w 2016 r. Weszli Państwo w ich posiadanie w wyniku zamiany nieruchomości z Gminą (...). Gmina potrzebowała nieruchomości stanowiących własność Spółki pod realizację inwestycji związanej z budową tramwaju, a w zamian przekazała Spółce inne nieruchomości. Z uwagi na przeznaczenie otrzymanych nieruchomości, które umożliwiało ich wykorzystanie pod inwestycje deweloperskie i nie odpowiadało profilowi działalności Spółki, podjęto decyzję o ich sprzedaży. Jedna z tych nieruchomości była przez krótki czas wynajmowana pod parking.

Jak Państwo wskazali w uzupełnieniu wniosku, przedmiotowe nieruchomości były kwalifikowane w ewidencji rachunkowej, jako nieruchomości inwestycyjne. Ponadto, na potrzeby przygotowania potencjalnej transakcji Zarząd Spółki powołał zespół ds. przygotowania dokumentacji dotyczącej ewentualnej komercjalizacji nieruchomości. W skład zespołu weszli dwaj radcowie prawni, Dyrektor Departamentu Nieruchomości oraz Główny Księgowy. Rola zespołu polegała na analizie i przygotowania niezbędnej dokumentacji związanej z potencjalną sprzedażą nieruchomości. Ponadto, pozyskali Państwo zewnętrzne opinie i analizy niezbędne do prawidłowego udokumentowania transakcji.

Ponadto, jak Państwo wskazali, Państwa działalność można podzielić na kilka podstawowych obszarów, m.in. obsługa inwestorów i nieruchomości – wspierają Państwo inwestorów zainteresowanych działalnością w (...), a także zarządzają Państwo własnymi nieruchomościami i oferują Państwo przestrzeń dla biznesu. W tym zakresie oferują Państwo różnorodne powierzchnie dla przedsiębiorstw oraz instytucji poszukujących przestrzeni do rozwoju, konsolidacji oraz innowacyjnego działania. Dysponują Państwo trzema kompleksami nieruchomości na terenie (...), które tworzą: (…). Uzyskują Państwo przychód z tytułu wynajmu powierzchni usługowych we wskazanych nieruchomościach lub z tytułu długoterminowej dzierżawy.

Jednocześnie, inne argumenty podniesione przez Państwa między innymi fakt, że:

·      nabycie nieruchomości, będących przedmiotem wniosku, nie wymagało zaangażowania szczególnych zasobów osobowych, ani materialnych wykorzystywanych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

·      zakup został dokonany w ramach standardowych czynności związanych z nabyciem aktywów przez Państwa. Również w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie angażowali Państwo wyspecjalizowanych struktur organizacyjnych zajmujących się obrotem nieruchomościami, nie prowadzili Państwo działań marketingowych, nie korzystali Państwo z pośredników w obrocie nieruchomościami ani nie podejmowali Państwo działań charakterystycznych dla podmiotów zawodowo zajmujących się handlem nieruchomościami;

·      sprzedaż nieruchomości jest zdarzeniem jednorazowym, wynikającym z zainteresowania ich nabyciem przez akcjonariusza Państwa Spółki, a nie elementem stałej, zorganizowanej działalności gospodarczej polegającej na nabywaniu i sprzedaży nieruchomości

nie mogą przesądzać o pomocniczym charakterze tej transakcji. Niewątpliwie zakup ww. nieruchomości, a także przygotowanie Ich do sprzedaży, wymagał zaangażowania majątku Spółki.

Skoro za „pomocnicze” należy uznać te transakcje, które nie stanowią bezpośredniego, stałego i koniecznego uzupełnienia podstawowej działalności podatnika, jednocześnie nie wymagają nadmiernego zaangażowania aktywów podatnika oraz występują rzadko (w sposób przypadkowy bądź sporadyczny) – to w analizowanej sprawie transakcji sprzedaży nieruchomości, która jest konsekwencją świadomego i zaplanowanego działania, nie można uznać za transakcję dokonywaną „pomocniczo” w znaczeniu przepisu art. 90 ust. 6 ustawy. Czynności tej nie można uznać za odrębną i oderwaną od Państwa głównej działalności na którą składa się m.in. obsługa inwestorów i nieruchomości – w ramach której, wspierają Państwo inwestorów zainteresowanych działalnością w (...), a także zarządzają Państwo własnymi nieruchomościami i oferują Państwo przestrzeń dla biznesu – stanowi ona jej uzupełnienie i ma wpływ na jej całokształt.

Wobec powyższego, transakcja polegająca na sprzedaży nieruchomości, tj. działki gruntu nr (...) (Nieruchomość 1) oraz działki gruntu nr (...) (Nieruchomość 2), jako zamierzona i celowa nie będzie stanowić czynności o charakterze pomocniczym, w rozumieniu art. 90 ust. 6 ustawy. Zatem, w świetle obowiązującego stanu prawnego, wartość obrotu z tytułu ww. transakcji sprzedaży powinna być uwzględniona w obrocie, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.