0112-KDIL3.4012.630.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 września 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 1 września 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania komornika za płatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości;
• zwolnienia od podatku VAT sprzedaży ww. Nieruchomości wraz z gruntem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełnił go Pan pismem z 30 września 2026 r. (wpływ 30 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym, który prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciw Dłużniczce (…) w sprawie (…) (dalej Dłużniczka).

Przedmiotem egzekucji jest zabudowana nieruchomość położona (…), złożona z jednej działki ewidencyjnej nr (…), o powierzchni (…) m², dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej Nieruchomość).

Dłużniczka jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym o łącznej powierzchni użytkowej (…) m². Budynek ma trójczłonową strukturę funkcjonalno-konstrukcyjną, składa się z dwukondygnacyjnego budynku socjalno-biurowego oraz dwóch połączonych z nim hal (A i B). Hala A pełni funkcję wielofunkcyjnej powierzchni produkcyjno-montażowej. Hala B pełni funkcję magazynową.

Budowa budynku została zakończona w roku 2002. Pierwotnie budynek był wykorzystywany jako (...). W roku 2006 zgłoszono do nadzoru budowlanego zmianę sposobu użytkowania budynku ((...)) bez wykonywania w budynku prac budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Budynek jest od roku 2013 wydzierżawiany przez Dłużniczkę (umowy dzierżawy opisano niżej).

Pozostała część działki jest w zdecydowanej przewadze utwardzona kostką brukową betonową oraz nawierzchnią betonową; wykorzystywana jako plac manewrowy, dojazdy oraz miejsca postojowe. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości są wpisane dwie umowy dzierżawy:

1)  z dnia (…) czerwca 2013 r. zawarta ze spółką A – wypowiedziana w 2015 r.,

2)  z dnia (…) lutego 2017 r. zawarta ze spółką B.

Ponadto, Dłużniczka oświadczyła, że Nieruchomość jest przedmiotem kolejnej umowy dzierżawy z dnia (…) września 2024 r. zawartej ze spółką C.

W dniu (…) maja 2026 r. Wnioskodawca wezwał Dłużniczkę do udzielenia odpowiedzi na pytania, które wraz z odpowiedziami są przedstawione niżej.

1)  Czy Dłużniczka jest czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp. Nie, Dłużniczka nie jest czynnym podatnikiem VAT.

2)  W jakim celu Dłużniczka (…) nabyła Nieruchomość?

Odp. Dłużniczka oświadczyła, że budynek wraz z halami został wybudowany na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Dłużniczkę pod nazwą (…). Ta działalność była opodatkowana podatkiem VAT. Przez cały czas prowadzenia tej działalności Nieruchomość (budynek i plac) była wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Ta działalność została zakończona w roku 2014.

3)  Czy przy nabyciu Nieruchomości Dłużniczce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, a jeśli tak, to czy Dłużniczka z tego prawa skorzystała?

Odp. W dniu nabycia gruntu nie obowiązywał podatek VAT. Jednak w toku budowy Dłużniczce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu. Budowa budynku została rozpoczęta w roku 1993, a zakończona w roku 2002, a budowę placu wokół budynku zakończono w 1995 r.

4)  Do jakiego rodzaju działalności wykorzystywana jest nieruchomość, w tym czy jest wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku VAT?

Odp. Od zakończenia budowy w roku 2002 do roku 2014 Nieruchomość (budynek i plac) była wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Potem Nieruchomość została wydzierżawiona, a Dłużniczka nie podlega podatkowi VAT z tego tytułu. Dłużniczka uznała, że skoro dzierżawca został zwolniony z czynszu dzierżawnego, to zawarta przez Nią umowa dzierżawy nie podlega VAT.

5)  Czy Dłużniczka obecnie korzysta z nieruchomości, a jeśli tak, to w jaki sposób?

Odp. Dłużniczka obecnie nie korzysta z Nieruchomości.

6)  Czy umowy dzierżawy nieruchomości zawarte między dłużniczką a A oraz między dłużniczką a B są aktualne i czy były aneksowane (umowy te są ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości)?

Odp. Umowy dzierżawy są aktualne.

7)  Czy wskazane wyżej umowy dzierżawy opodatkowane są podatkiem VAT, czy też są z opodatkowania zwolnione?

Odp. Dłużniczka wskazała, że nie jest podatnikiem VAT, ponieważ dzierżawca został zwolniony z czynszu dzierżawnego, a więc zawarta przez Nią umowa dzierżawy nie podlega VAT.

8)  Czy Nieruchomość dzierżawiona jest innym podmiotom, jeśli jak, to jakim i na jakiej zasadzie (należy przedłożyć umowy) oraz czy Nieruchomość jest przedmiotem innych umów, a jeśli jak, to jakich?

Odp. Nieruchomość jest dzierżawiona Firmie C.

9)  Czy Dłużniczka w ostatnich 24 miesiącach dokonywała ulepszeń Nieruchomości, a jeśli tak, należy wskazać, na czym te ulepszenia polegały, jaki był ich koszt oraz czy ponoszone wydatki na ulepszenie nieruchomości stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym?

Odp. Nie wykonano ulepszeń przekraczających wartość nieruchomości o 30%.

10)  Czy Dłużniczka uzyskuje inne przychody z tytułu posiadania Nieruchomości, a jeśli tak, to należy wskazać, jakie to przychody?

Odp. Przychody z Nieruchomości polegają na opłatach przez dzierżawców podatków do samorządu i mediów.

W toku postępowania Dłużniczka przedstawiła Komornikowi treść wszystkich zawartych przez Nią umów dzierżawy Nieruchomości.

Z treści umowy dzierżawy zawartej w roku 2013 ze spółką A wynika, że Wydzierżawiający (Dłużniczka) zwalnia dzierżawcę z zapłaty czynszu dzierżawnego przez okres 5 lat, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości będącej przedmiotem umowy; dzierżawcę obciążają wszelkie opłaty związane z używaniem Nieruchomości, a ponadto podatek od nieruchomości, podatek gruntowy, oraz inne daniny publiczne.

Podobny zapis zawiera umowa dzierżawy zawarta w roku 2017 ze spółką B. Określono w niej, że czynsz dzierżawny jest równy kosztom związanym z utrzymaniem Nieruchomości będącej przedmiotem tej umowy; dzierżawcę obciążają nadto wszelkie opłaty związane z używaniem oraz podatek od nieruchomości, podatek gruntowy oraz inne daniny publiczne.

W kolejnej umowie dzierżawy zawartej w roku 2024 ze spółką C określono czynsz dzierżawny w następujący sposób: dzierżawca przez 5 lat jest zwolniony z czynszu dzierżawnego, w zamian za co zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości będącej przedmiotem umowy; dzierżawcę obciążają wszelkie opłaty związane z używaniem Nieruchomości, a ponadto podatek od nieruchomości, podatek gruntowy, oraz inne daniny publiczne.

W dniu (…) sierpnia 2026 r. Komornik wezwał Dłużniczkę do udzielenia odpowiedzi na następujące pytania:

1)  Do jakiej działalności i w jakim celu był budowany budynek wraz z halami – czy do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (jakich?) lub zwolnionych od podatku VAT (jeśli tak, to na jakiej podstawie?)

2)  Czy Dłużniczka miała prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej budowy?

3)  W jakiej dacie został wybudowany plac przy budynku znajdującym się na nieruchomości (zgodnie z dokumentacją, budynek został wzniesiony w 2002 roku)?

4)  Czy Dłużniczka miała prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy placu?

Dłużniczka w odpowiedzi na zadane pytania wyjaśniła, iż:

·      budynek wraz halami został wybudowany na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Dłużniczkę pod nazwą (…). Ta działalność była opodatkowana podatkiem VAT. Przez cały czas prowadzenie tej działalności Nieruchomość (budynek i plac) była wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT;

·      budowa budynku została rozpoczęta w roku 1993, a zakończona w roku 2002, a budowę placu wokół budynku zakończono w 1995 r.

·      miała prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy placu.

W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan następujące informacje:

1.  W związku z informacjami zawartymi w opisie sprawy, że:

oraz:

– proszę o jednoznaczne wskazanie, z jakiego tytułu przysługiwało Dłużniczce prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy? Czy prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługiwało wyłącznie z tytułu budowy placu, czy również z tytułu budowy budynku niemieszkalnego składającego się z dwukondygnacyjnego budynku socjalno-biurowego oraz dwóch połączonych z nim hal (A i B)?

Odp.: Według oświadczenia Dłużniczki miała ona prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy budynku i obu hal, a także z tytułu budowy placu. Jedynie z tytułu zakupu gruntu nie było prawa do odliczenia, ponieważ w dacie jego zakupu nie obowiązywał jeszcze podatek VAT.

2.  Czy naniesienia znajdujące się na działce, tj. utwardzony kostką brukową oraz nawierzchnią betonową plac manewrowy, dojazdy oraz miejsca postojowe stanowią budowle czy też urządzenia budowlane, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 526 ze zm.)?

Odp.: Wszystkie te obiekty stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jest to w zasadzie jednolity plac pełniący funkcje drogi dojazdowej, placu manewrowego i miejsc postojowych.

3.  Jeśli naniesienia znajdujące się na działce, tj. utwardzony kostką brukową oraz nawierzchnią betonową plac manewrowy, dojazdy oraz miejsca postojowe spełniają definicję budowli, to proszę o wskazanie:

a)  Czy naniesienie jest trwale związane z gruntem?

Odp.: Tak.

b)  Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie naniesienia (zajęcie, używanie), w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę podać datę.

Odp.: Tak, w roku zakończenia budowy, tj. w roku 1995.

c)  Czy od pierwszego zajęcia (używania) naniesienia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp.: Tak.

d)  Czy Dłużniczka ponosiła wydatki na ulepszenie naniesienia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeżeli tak, to należy wskazać:

·      Czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie naniesienia Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

·      Kiedy Dłużnik ponosił ww. wydatki? Proszę podać miesiąc i rok.

·      Czy po zakończonym ulepszeniu naniesienia miało miejsce pierwsze zasiedlenie? Jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok.

·      Czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego naniesienia a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp.: Dłużniczka nie ponosiła wydatków na ulepszenie budowli.

4.  Jeśli naniesienia znajdujące się na działce, tj. utwardzony kostką brukową oraz nawierzchnią betonową plac manewrowy, dojazdy oraz miejsca postojowe stanowią urządzenia budowlane, to proszę wskazać, z jakim budynkiem są one powiązane?

Odp.: Naniesienia są budowlami.

5.  Czy budynek niemieszkalny składający się z dwukondygnacyjnego budynku socjalno-biurowego oraz dwóch połączonych z nim hal (A i B) jest budynkiem, w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane?

Odp.: Tak, to budynek w rozumieniu Prawa budowlanego.

6.  Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku lub jego części, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Proszę podać datę.

Odp.: Pierwsze zasiedlenie nastąpiło po zakończeniu budowy, tj. w roku 2002.

7.  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku lub jego części a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp.: Tak.

8.  Czy Dzierżawcy ponosili nakłady na ulepszenie ww. budynku i/lub budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli tak, proszę o wskazanie:

a) W jakim okresie Dzierżawcy ponosili wydatki na ulepszenie ww. budynków i/lub budowli?

b) Czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków i/lub budowli?

c) Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków i/lub budowli po ulepszeniu?

d) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków i/lub budowli?

e) Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków i/lub budowli po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

f) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i/lub budowli po ulepszeniu a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

g) Czy ulepszone ww. budynki i/lub budowle były wykorzystywane przez Dzierżawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odp.: Dzierżawcy nie dokonywali ulepszeń budynków i budowli.

9.  Czy jako Komornik Sądowy, prowadzi Pan udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużniczki, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów (nieruchomości wskazanej we wniosku), o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy?

W przypadku, gdy Komornik Sądowy nie posiada szczegółowych informacji dotyczących sprzedawanej nieruchomości, niezbędnych do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnienia od podatku, wówczas należy wskazać, czy brak tych informacji jest wynikiem podjętych przez Komornika udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużniczki?

Odp.: W ocenie Komornika, uzyskano udokumentowane informacje od Dłużniczki wystarczające do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Pytania

1.  Czy w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budynkiem oraz budowlami trwale związanymi z Nieruchomością, tj. placem postojowym, placem manewrowym i drogą dojazdową, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.?

2.  Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, to czy sprzedaż budynku i budowli wraz z gruntem może zostać zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej we wniosku, będzie On płatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne, w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W ocenie Wnioskodawcy, odpowiedź na pytanie o Jego status jako płatnika podatku VAT w planowanej transakcji zależy od ustalenia, czy Dłużniczka wystąpi w niej w charakterze podatnika VAT. Nie każda bowiem czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza zdefiniowana w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podatnikiem jest więc każdy, kto działa:

1)  jak producent,

2)  jak handlowiec,

3)  jak usługodawca, a także

4)  każdy podmiot, który wynajmuje lub wydzierżawia nieruchomości.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest więc spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1)  po pierwsze – czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2)  po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jak podatnik, tj. jak producent, handlowiec, usługodawca.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., podatkowi VAT podlega odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W pojęciu tym mieści także wykorzystywanie rzeczy, w tym nieruchomości, w sposób ciągły dla celów zarobkowych, w tym m.in. na podstawie umowy dzierżawy.

W myśl art. 693 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Ustalona między stronami odpłatność jest wynagrodzeniem za możliwość używania cudzej rzeczy przez dzierżawcę.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Dłużniczka uznała, że nie wykonuje czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT ze względu na zwolnienie dzierżawcy z czynszu dzierżawnego, który miałby być wypłacany Dłużniczce w pieniądzu. O zwolnieniu z czynszu mowa jest w umowach z roku 2013 i 2024; w umowie zawartej w roku 2017 ze spółką B mowa jest o czynszu równym kosztom związanym z utrzymaniem Nieruchomości. W każdej z tych umów brak jest zapisu o zapłacie w pieniądzu czynszu dzierżawnego. Jednak, w ocenie Wnioskodawcy, pogląd Dłużniczki, iż jej działania są poza podatkiem VAT jest błędny. Przede wszystkim Dłużniczka niewątpliwie świadczy na rzecz dzierżawców usługę dzierżawy. Z informacji pozyskanych w toku czynności egzekucyjnych wynika, że Nieruchomość jest od roku 2013 przedmiotem ciągłej dzierżawy. Nieruchomość jest więc wykorzystywana przez Dłużniczkę do świadczenia usług, które, co do zasady, podlegają podatkowi VAT.

Warunkiem opodatkowania podatkiem VAT jest odpłatność świadczonej usługi. Odpłatność, zgodnie z art. 693 § 1 i 2 k.c., to czynsz dzierżawny, który może być ustalony w pieniądzach, w świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków. W ocenie Wnioskodawcy, każda z ww. umów dzierżawy ma charakter odpłatny. Konstrukcja odpłatności określona w każdej umowie została oparta na podobnym schemacie: dzierżawca nie płaci wydzierżawiającemu określonego kwotowo czynszu, a jedynie ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości oraz koszty publicznoprawne, takie jak podatek od nieruchomości i inne opłaty publicznoprawne. Jedyna różnica między tymi umowami dzierżawy polega na tym, że w umowach z roku 2013 i z roku 2024 mowa jest o zwolnieniu dzierżawcy z czynszu dzierżawnego (przy jednoczesnym przejęciu przez niego opłat publicznoprawnych), a w umowie z roku 2017 czynsz dzierżawny określono na poziomie kosztów utrzymania nieruchomości (także przy przejęciu przez dzierżawcę opłat publicznoprawnych).

W ocenie Wnioskodawcy – mimo tej odmienności zapisów umownych – każda z ww. umów dzierżawy ma charakter odpłatny, w każdej bowiem umowie pojawia się wzmianka o odpłatności, a mianowicie obciążenie dzierżawcy opłatami publicznoprawnymi, w tym przede wszystkim podatkiem od nieruchomości. Oznacza to, że wydzierżawiająca Dłużniczka nie pobiera świadczenia pieniężnego przewyższającego pokrycie kosztów własnych nieruchomości, a całość obciążeń bieżących (kosztów utrzymania, ciężarów publicznoprawnych, opłat związanych z używaniem) przenoszona jest na Dzierżawcę.

Podatek od nieruchomości ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem. Zobowiązanie podatkowe z tytułu tego podatku ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na inną osobę ze skutkiem zwalniającym właściciela z obowiązku podatkowego. Można jednak w umowie zastrzec, że dzierżawca będzie dokonywał na rzecz wydzierżawiającego refundacji ponoszonych przez właściciela nieruchomości opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu przez dzierżawcę kwota podatku od nieruchomości zostaje włączona do czynszu i stanowi jego element kalkulacyjny (jak w umowie z roku 2017), czy jest wyodrębniona z czynszu (jak w umowach z 2013 i 2024 roku), zawsze jest należnością z tytułu dzierżawy i stanowi element cenotwórczy usługi dzierżawy.

Koszt opłat publicznoprawnych „przerzuconych” na dzierżawcę jest więc należnością bezpośrednio związaną z odpłatnym świadczeniem usługi dzierżawy i stanowi czynsz dzierżawny. Jak wynika z art. 29a ust. 6 pkt 1 u.p.t.u., podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku VAT. Zgodnie z tym przepisem, każdy koszt bezpośrednio związany ze świadczeniem usługi, którym świadczeniodawca obciążył nabywcę usługi jest włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza więc, że koszty, które są przerzucane na dzierżawcę stanowią zapłatę za świadczoną usługę dzierżawy.

W przypadku umowy dzierżawy przedmiotem świadczenia na rzecz dzierżawcy jest usługa dzierżawy, a opłaty publicznoprawne przerzucane na dzierżawcę stanowią element odpłatności za usługę dzierżawy. Nie ma przy tym znaczenia, czy wyczerpują one wysokość czynszu dzierżawnego, czy stanowią jeden z jego elementów składowych.

W ocenie Wnioskodawcy, we wszystkich zawartych przez Dłużniczkę umowach – mimo odmienności zapisów – czynsz dzierżawny został ustalony na poziomie co najmniej obciążeń publicznoprawnych w postaci podatku od nieruchomości (oraz innych danin publicznych, jeśli się pojawią). Nie można więc uznać, że umowa jest nieodpłatna; obciążeń podatkowych nie można bowiem skutecznie przenieść na inny podmiot na podstawie umowy cywilnoprawnej. Skoro zaś Nieruchomość jest wydzierżawiana od roku 2013 w zamian za czynsz dzierżawny, to sposób kalkulacji jego wysokości nie ma znaczenia dla uznania, iż Nieruchomość jest wykorzystywana przez Dłużniczkę do czynności podlegających podatkowi VAT. Dlatego też, mając na uwadze powołane przepisy stwierdzić należy, że w przypadku, gdy zostaje zawarta umowa dzierżawy, a opłaty publicznoprawne obciążają dzierżawcę, to koszty ponoszone z tego tytułu przez dzierżawcę stanowią element cenotwórczy usługi dzierżawy; to zaś wskazuje na jej odpłatny charakter.

Podobne stanowisko można spotkać w interpretacjach wydanych przez Dyrektora KIS:

1)  w interpretacji z 9 czerwca 2021 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.225.2021.2.ALN, wskazano, że: „Jeżeli strony umowy dzierżawy postanowią, że wynajmujący «przerzuca» koszt podatku od nieruchomości na dzierżawcę, wówczas koszt ten stanowi element cenotwórczy usługi dzierżawy. W tej sytuacji, przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, a nie zbiór wyodrębnionych w jej ramach kosztów. Z uwagi na powyższe, opodatkowaniu nie podlega koszt podatku od nieruchomości, ale usługa dzierżawy, w której jako element kalkulacyjny znajduje się koszt ww. podatku”;

2)  w interpretacji z 17 stycznia 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.823.2024.2.MŻ uznano, że: „Koszt opłaty za użytkowanie wieczyste oraz koszt podatku od nieruchomości będące elementem świadczenia należnego z tytułu umowy najmu stanowią wraz z czynszem zapłatę będącą podstawą opodatkowania, w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu”;

3)  podobny pogląd wyrażono w interpretacjach:

·      z 27 marca 2025 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.61.2025.5.KO;

·      z 2 kwietnia 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.182.2025.1.KOM.

Reasumując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w planowanej sprzedaży Nieruchomości będzie On płatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2.

Jeżeli organ interpretacyjny uzna, że w sytuacji opisanej we wniosku, Wnioskodawca wystąpi w charakterze płatnika podatku VAT, to, w ocenie Wnioskodawcy, powinien On zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla oceny, czy dostawa opisanych wyżej obiektów budowlanych (budynku i budowli w postaci placów: postojowego i manewrowego oraz drogi dojazdowej) będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest ustalenie, czy będą one w chwili dostawy uznane za „zasiedlone” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania albo od ulepszenia o wartość co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą.

W sytuacji będącej przedmiotem wniosku wszystkie obiekty budowlane zostały wybudowane oraz zasiedlone w okresie dłuższym niż 2 lata przed planowaną sprzedażą. Budowa budynku została zakończona w roku 2002. Budowa budowli wokół budynku została zakończona w roku 1995. Obiekty budowlane nie były potem poddane ulepszeniom o charakterze przebudowy w znaczeniu, jakie nadał tym pojęciom TSUE w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. (sygn. C-308/16). Wskazał on, że pojęcie „ulepszenia” zawarte w art. 2 pkt 14 lit. b) u.p.t.u. należy interpretować jako „przebudowę”, o której mowa w art. 12 ust. 2 zd. drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej Dyrektywa VAT). TSUE wyjaśnił, że chodzi wyłącznie o prace polegające na przebudowie, wskazując, że: „Jakkolwiek termin «przebudowa» nie jest jednoznaczny (...), to jednak sugeruje on, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Pojęcie „«przebudowy» obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów”.

Z informacji uzyskanych w toku postępowania egzekucyjnego wynika, że wszystkie obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości (budynki i budowle) są zasiedlone przez okres dłuższy niż 2 lata, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i nie trzeba badać przesłanek do zwolnienia określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 u.p.t.u.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. stosuje się bowiem jedynie wtedy, gdy do dostawy budynku /budowli nie można zastosować zwolnienia określonego w pkt 10. Ponieważ jednak obiekty budowlane zlokalizowane na Nieruchomości są zasiedlone przez okres ponad 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia i okres ten nie został przerwany wskutek ich ulepszenia o wartość co najmniej 30% wartości początkowej, brak jest podstaw do rozważania możliwości (konieczności) zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.

Podobne uwagi dotyczą zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Zgodnie z nim, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z informacji uzyskanych w toku postępowania wynika, że Dłużniczka prowadziła działalność opodatkowaną podatkiem VAT do roku 2014 i wykorzystywała Nieruchomość w tej działalności. Ponadto, odliczyła podatek naliczony przy budowie budynku i budowli. W związku z czym, przepisy art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a u.p.t.u nie mają zastosowana w opisanej sytuacji.

Jedynym przepisem, który ma zastosowanie w planowanej sprzedaży egzekucyjnej, jest art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Jak to opisano wyżej, z informacji uzyskanych w toku postępowania egzekucyjnego wynika, że wszystkie obiekty budowlane zlokalizowane na Nieruchomości są zasiedlone od wielu lat, co powoduje konieczność zastosowania przy jego dostawie zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. Z art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wynika, że zwolnienie od podatku można zastosować jedynie wówczas, gdy stan faktyczny zostanie ustalony w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, a stwierdzone okoliczności wskazują, że należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u.

W ocenie Wnioskodawcy, informacje pozyskane przez Niego w toku czynności egzekucyjnych pozwalają jednoznacznie ocenić, że sprzedaż Nieruchomości położonej (…), powinna skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów, będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle bądź ich części, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem egzekucji jest zabudowana nieruchomość złożona z jednej działki ewidencyjnej nr (…). Dłużniczka jest jedynym właścicielem Nieruchomości. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym. Od zakończenia budowy w 2002 r. do 2014 r. Nieruchomość (budynek i plac) była wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Budynek wraz halami został wybudowany na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Dłużniczkę. Ta działalność była opodatkowana podatkiem VAT. Przez cały czas prowadzenia tej działalności Nieruchomość (budynek i plac) była wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Potem Nieruchomość została wydzierżawiona. Umowy dzierżawy są aktualne.

Z treści umowy dzierżawy zawartej w 2013 r. wynika, że Wydzierżawiający (Dłużniczka) zwalnia dzierżawcę z zapłaty czynszu dzierżawnego przez okres 5 lat, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości będącej przedmiotem umowy; dzierżawcę obciążają wszelkie opłaty związane z używaniem Nieruchomości, a ponadto podatek od nieruchomości, podatek gruntowy, oraz inne daniny publiczne.

Podobny zapis zawiera umowa dzierżawy zawarta w 2017 r. Określono w niej, że czynsz dzierżawny jest równy kosztom związanym z utrzymaniem Nieruchomości będącej przedmiotem tej umowy; dzierżawcę obciążają nadto wszelkie opłaty związane z używaniem oraz podatek od nieruchomości, podatek gruntowy oraz inne daniny publiczne.

W kolejnej umowie dzierżawy zawartej w 2024 r. określono czynsz dzierżawny w następujący sposób: dzierżawca przez 5 lat jest zwolniony z czynszu dzierżawnego, w zamian za co zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości będącej przedmiotem umowy; dzierżawcę obciążają wszelkie opłaty związane z używaniem Nieruchomości, a ponadto podatek od nieruchomości, podatek gruntowy, oraz inne daniny publiczne.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkiem i budowlami trwale związanymi z Nieruchomością, tj. placem postojowym, placem manewrowym i drogą dojazdową należącej do Dłużniczki będzie opodatkowana podatkiem VAT, a Pan wystąpi jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy.

Aby odpowiedzieć na to pytanie w pierwszej kolejności należy ustalić, czy Dłużniczka z tytułu sprzedaży Nieruchomości może zostać uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Należy tu zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby Nieruchomość w całym okresie jej posiadania służyła wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Dłużniczki, bowiem budynek wraz halami został wybudowany na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Dłużniczkę oraz od zakończenia budowy w 2002 r. do 2014 r. Nieruchomość (budynek i plac) była wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Następnie Dłużniczka udostępniała Nieruchomość na podstawie umów dzierżawy z 2013 r., 2017 r. oraz 2024 r. Umowy dzierżawy są aktualne.

W tym miejscu należy zauważyć, że myśl art. 693 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Z przywołanych przepisów wynika, że dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie lokalu przez dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa dzierżawy. Należy wskazać, że umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Strony stosunku cywilnoprawnego (a taki niewątpliwie powstaje w wyniku umowy dzierżawy) mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do rozliczenia poniesionych kosztów. A zatem, stanowi to zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, które należy traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia ww. usługi.

Tym samym, skoro:

·      z umowy dzierżawy zawartej w 2013 r. wynika, że Dłużniczka zwalnia dzierżawcę z zapłaty czynszu dzierżawnego przez okres 5 lat, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości będącej przedmiotem umowy; dzierżawcę obciążają wszelkie opłaty związane z używaniem Nieruchomości, a ponadto podatek od nieruchomości, podatek gruntowy, oraz inne daniny publiczne;

·      w umowie dzierżawy zawarta w 2017 r. określono, że czynsz dzierżawny jest równy kosztom związanym z utrzymaniem Nieruchomości będącej przedmiotem tej umowy; dzierżawcę obciążają nadto wszelkie opłaty związane z używaniem oraz podatek od nieruchomości, podatek gruntowy oraz inne daniny publiczne;

·      w umowie dzierżawy zawartej w 2024 r. określono czynsz dzierżawny w następujący sposób: dzierżawca przez 5 lat jest zwolniony z czynszu dzierżawnego, w zamian za co zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości będącej przedmiotem umowy; dzierżawcę obciążają wszelkie opłaty związane z używaniem Nieruchomości, a ponadto podatek od nieruchomości, podatek gruntowy, oraz inne daniny publiczne

– to ponoszenie przez dzierżawców kosztów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, a także uiszczanie przez dzierżawców wszelkich opłat związanych z używaniem Nieruchomości oraz podatku od nieruchomości, podatku gruntowego i innych danin publicznych stanowiło dla Dłużniczki wynagrodzenie za świadczenie usługi polegającej na udostępnieniu ww. Nieruchomości (dzierżawy). W tej sytuacji kwota odpowiadająca wysokości ponoszonych kosztów, opłat związanych z używaniem Nieruchomości oraz podatku od nieruchomości, podatku gruntowego i innych danin publicznych jest należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego.

Zatem uznać należy, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużniczkę do prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż jak wyżej wskazałem, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji, przy dostawie przedmiotowej Nieruchomości zabudowanej budynkiem i budowlami trwale związanymi z Nieruchomością, tj. placem postojowym, placem manewrowym i drogą dojazdową Dłużniczka występuje jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkiem i budowlami trwale związanymi z Nieruchomością, tj. placem postojowym, placem manewrowym i drogą dojazdową należącej do Dłużniczki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto, należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Zatem, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych, przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków i budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków i budowli trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków i budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy budynku niemieszkalnego składającego się z dwukondygnacyjnego budynku socjalno-biurowego oraz dwóch połączonych z nim hal (A i B) oraz jednolitego placu pełniącego funkcje drogi dojazdowej, placu manewrowego i miejsc postojowych należących do Dłużniczki znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż ww. budynku i budowli odbędzie się przed pierwszym zasiedleniem lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku niemieszkalnego składającego się z dwukondygnacyjnego budynku socjalno-biurowego oraz dwóch połączonych z nim hal (A i B) oraz jednolitego placu pełniącego funkcje drogi dojazdowej, placu manewrowego i miejsc postojowych należących do Dłużniczki nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. budynku i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wynika z opisu sprawy, budynek niemieszkalny składający się z dwukondygnacyjnego budynku socjalno-biurowego oraz dwóch połączonych z nim hal (A i B) jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło po zakończeniu budowy, tj. w 2002 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Dłużniczka nie wykonała ulepszeń przekraczających wartość nieruchomości o 30%.

Znajdujące się na działce naniesienia, tj. utwardzony kostką brukową oraz nawierzchnią betonową plac manewrowy, dojazdy oraz miejsca postojowe stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Jest to w zasadzie jednolity plac pełniący funkcje drogi dojazdowej, placu manewrowego i miejsc postojowych. Naniesienia są trwale związane z gruntem. Pierwsze zasiedlenie naniesienia nastąpiło w roku zakończenia budowy, tj. w 1995 r. Od pierwszego zajęcia (używania) naniesienia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Dłużniczka nie ponosiła wydatków na ulepszenie budowli.

Dzierżawcy nie dokonywali ulepszeń budynków i budowli.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku niemieszkalnego składającego się z dwukondygnacyjnego budynku socjalno-biurowego oraz dwóch połączonych z nim hal (A i B) oraz jednolitego placu pełniącego funkcje drogi dojazdowej, placu manewrowego i miejsc postojowych należących do Dłużniczki zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą tego budynku i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie należy wskazać, że zbycie gruntu, na którym znajdują się opisane we wniosku budynek i budowle – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że ww. transakcja korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując, stwierdzam, że co do zasady będzie Pan płatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy. Jednak w analizowanej sprawie sprzedaż należącego do Dłużniczki budynku niemieszkalnego składającego się z dwukondygnacyjnego budynku socjalno-biurowego oraz dwóch połączonych z nim hal (A i B) oraz jednolitego placu pełniącego funkcje drogi dojazdowej, placu manewrowego i miejsc postojowych wraz z gruntem jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. W związku z tym, nie będzie Pan zobowiązany do obliczenia i pobrania podatku VAT, pod warunkiem, że strony transakcji nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych, przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko całościowo uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.