0112-KDIL2-2.4011.856.2026.1.WS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 września 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 14 września 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną i właścicielką dwóch budynków mieszkalnych stanowiących Pani majątek prywatny. Budynki nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i nie stanowią majątku przedsiębiorstwa.

Obecnie prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której jedynym przedmiotem jest krótkoterminowy wynajem tych dwóch budynków. Zamierza Pani z końcem 2026 r. całkowicie zakończyć działalność gospodarczą i wykreślić ją z CEIDG. Od 2027 r. chciałaby Pani nadal wynajmować oba budynki jako osoba prywatna, również w formie najmu krótkoterminowego, m.in. za pośrednictwem (…).

Wynajem nie odbywa się w sposób ciągły przez cały rok. Nie zamierza Pani prowadzić działalności hotelowej ani świadczyć usług charakterystycznych dla obiektów hotelowych. Nie będzie Pani zapewniała wyżywienia, recepcji, room service ani innych dodatkowych usług odpłatnych. Najemcom będzie udostępniany cały budynek wraz z jego wyposażeniem, w tym jacuzzi, za jedną cenę za pobyt. Korzystanie z jacuzzi nie będzie stanowiło odrębnie płatnej usługi. Wszystkie czynności związane z wynajmem, w tym kontakt z gośćmi oraz sprzątanie po zakończeniu pobytu, będzie Pani wykonywała osobiście. Przekazywanie kluczy będzie zazwyczaj odbywało się bezobsługowo, za pomocą skrzynki na klucze zabezpieczonej kodem. Nie będzie Pani zatrudniała pracowników ani zlecała obsługi najmu firmie zewnętrznej. Czynności związane z obsługą gości i sprzątaniem będą miały charakter pomocniczy i będą służyły wyłącznie prawidłowemu udostępnianiu majątku prywatnego.

Koszty związane z wynajmem dotyczą przede wszystkim mediów i bieżącego utrzymania nieruchomości. Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się natomiast z dodatkowymi stałymi kosztami, w szczególności kosztami obsługi księgowej, które przy nieregularnym charakterze wynajmu stanowią dla Pani istotne obciążenie. Przewidywana łączna wartość przychodów z wynajmu obu budynków wynosi około 100 000 zł rocznie.

Po zakończeniu działalności Pani celem będzie dalsze okresowe udostępnianie własnego majątku prywatnego, a nie prowadzenie przedsiębiorstwa świadczącego usługi hotelowe lub zakwaterowania.

Pytanie

Czy po całkowitym zakończeniu działalności gospodarczej i wykreśleniu jej z CEIDG przychody uzyskiwane przez Panią od 2027 r. z krótkoterminowego wynajmu dwóch budynków mieszkalnych stanowiących Pani majątek prywatny, w tym z rezerwacji dokonywanych za pośrednictwem (…), będą mogły zostać zakwalifikowane jako przychody z najmu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako najem prywatny?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem – po zakończeniu działalności gospodarczej przychody z opisanego najmu powinny stanowić przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Budynki stanowią Pani majątek prywatny. Sam krótkoterminowy charakter najmu oraz korzystanie z (…) do przyjmowania rezerwacji i płatności nie powinny, Pani zdaniem, powodować uznania tego najmu za działalność gospodarczą. Nie będzie Pani świadczyła usług hotelowych ani dodatkowych usług za odrębnym wynagrodzeniem. Czynności związane z obsługą najmu będzie Pani wykonywała osobiście, bez zatrudniania pracowników i bez korzystania z zewnętrznej firmy obsługującej najem.

W związku z powyższym uważa Pani, że po zakończeniu działalności gospodarczej przychody z opisanego wynajmu będą mogły być rozliczane jako najem prywatny i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Jest Pani właścicielką dwóch budynków mieszkalnych. Obecnie prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której jedynym przedmiotem jest krótkoterminowy wynajem tych dwóch budynków. Zamierza Pani z końcem 2026 r. całkowicie zakończyć działalność gospodarczą i wykreślić ją z CEIDG. Od 2027 r. chciałaby Pani nadal wynajmować oba budynki jako osoba prywatna, również w formie najmu krótkoterminowego.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·      zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·      brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

·      wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem, najem budynków mieszkalnych wskazanych we wniosku, które po zakończeniu działalności gospodarczej i wykreśleniu jej z CEIDG będzie Pani wynajmować jako osoba prywatna, będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu budynków na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podsumowanie: przychody osiągane przez Panią od 2027 r. z krótkoterminowego najmu budynków mieszkalnych stanowiących Pani majątek prywatny, również w sytuacji wynajmowania ich za pomocą portali rezerwacyjnych, będą mogły zostać zakwalifikowane jako przychody z najmu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako najem prywatny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.