0112-KDIL2-2.4011.786.2026.3.AG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – wpłatą z 10 września 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Przychody z prowadzonej działalności gospodarczej są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Roczne przychody z tej działalności wynoszą około (…) zł. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. Pomiędzy Wnioskodawcą a jego małżonką obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierza nabyć do majątku wspólnego dom mieszkalny. Nieruchomość zostanie nabyta do majątku prywatnego małżonków, poza prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych związanych z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani w inny sposób zaliczona do składników majątku związanych z tą działalnością. Zakup nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Po zakupie Wnioskodawca zamierza przeznaczyć część domu obejmującą (...) pokoi/części domu na długoterminowy wynajem na cele mieszkaniowe. Poszczególne pokoje będą wynajmowane osobom fizycznym na podstawie umów zawieranych na okres nie krótszy niż 12 miesięcy. Celem każdej z umów będzie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy. Najemcy będą wykorzystywali wynajmowane pokoje/części domu w celu zamieszkania. Wynajem nie będzie miał charakteru krótkoterminowego ani turystycznego. W szczególności pokoje nie będą wynajmowane na doby ani na pobyty o charakterze hotelowym. Wnioskodawca nie będzie świadczył na rzecz najemców usług charakterystycznych dla działalności hotelarskiej lub usług krótkotrwałego zakwaterowania. W szczególności Wnioskodawca nie będzie świadczył usług recepcji, wyżywienia, regularnego sprzątania wynajętych pokoi podczas trwania najmu, wymiany pościeli ani innych podobnych usług dodatkowych charakterystycznych dla usług zakwaterowania. Przewidywany przychód z wynajmu wszystkich pokoi będzie wynosił około (…) zł miesięcznie, tj. około (…) zł rocznie.

Umowy najmu będą zawierane przez Wnioskodawcę jako wynajmującego. Małżonka udzieliła Wnioskodawcy pełnomocnictwa do prowadzenia spraw związanych z wynajmem nieruchomości stanowiącej ich majątek wspólny. Wnioskodawca zamierza rozliczać całość przypadających małżonkom przychodów z najmu przedmiotowej nieruchomości zgodnie z zasadami przewidzianymi dla małżonków pozostających we wspólności majątkowej, po dokonaniu wymaganych prawem czynności lub złożeniu wymaganych oświadczeń. Wnioskodawca prowadzi obecnie działalność gospodarczą, jednak przedmiotowy najem będzie dotyczył składnika majątku prywatnego małżonków i nie będzie wykonywany w ramach dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej. Planowany sposób wynajmowania nieruchomości ma charakter długoterminowego udostępniania poszczególnych pokoi/części domu osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.

Oprócz czynszu należnego Wnioskodawcy z tytułu najmu, najemcy będą zobowiązani na podstawie zawartych umów najmu do ponoszenia kosztów związanych z bieżącym korzystaniem z nieruchomości, zwanych dalej „opłatami eksploatacyjnymi”. Opłaty eksploatacyjne będą wyraźnie wyodrębnione w umowach najmu od czynszu należnego Wnioskodawcy. Do opłat eksploatacyjnych będą należały w szczególności przypadające na najemców koszty zużycia energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, wywozu odpadów, ogrzewania oraz inne. Ciężar ekonomiczny wskazanych opłat będzie obciążał najemców, a Wnioskodawca nie będzie uzyskiwał wynagrodzenia ani marży z tytułu pobierania tych opłat. Wnioskodawca będzie jedynie przekazywał te opłaty dostawcom usług i nie będzie z tego powodu osiągał przychodu.

Ponadto małżonkowie są już współwłaścicielami innego lokalu mieszkalnego, który wcześniej służył ich własnym celom mieszkaniowym i również należy do ich majątku prywatnego objętego wspólnością majątkową. Lokal ten jest wynajmowany długoterminowo na cele mieszkaniowe. Przychód z jego wynajmu wynosi około (…) zł miesięcznie.

Pytania

1.  Podatek dochodowy od osób fizycznych – czy przychody, które Wnioskodawca będzie uzyskiwał z opisanego długoterminowego wynajmu pokoi/części domu znajdujących się w domu mieszkalnym stanowiącym składnik majątku prywatnego małżonków, będą mogły zostać zakwalifikowane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, pomimo liczby wynajmowanych pokoi, wysokości uzyskiwanych przychodów oraz faktu równoczesnego prowadzenia przez Wnioskodawcę jednoosobowej działalności gospodarczej?

2.  Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – czy przychody uzyskiwane z opisanego najmu, zakwalifikowane do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla tzw. najmu prywatnego, niezależnie od przychodów uzyskiwanych przez Wnioskodawcę z prowadzonej przez niego pozarolniczej działalności gospodarczej?

3.  Limit dla małżonków – czy w przypadku, gdy Wnioskodawca i jego małżonka pozostają we wspólności majątkowej małżeńskiej i całość przychodów z najmu składnika ich majątku wspólnego będzie rozliczana przez Wnioskodawcę, po spełnieniu warunków przewidzianych w przepisach, do przychodów z tego najmu będzie miał zastosowanie przewidziany dla małżonków limit 200 000 zł przychodów dla zastosowania stawki ryczałtu 8,5%, a stawka 12,5% znajdzie zastosowanie dopiero do nadwyżki ponad tę kwotę?

4.  Opłaty eksploatacyjne – czy kwoty pobierane przez Wnioskodawcę od najemców, odrębnie od czynszu najmu, tytułem opisanych opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia zgodnie z umowami najmu zobowiązani będą najemcy i które będą odpowiadały kosztom związanym z bieżącym korzystaniem przez nich z nieruchomości, będą stanowiły przychód Wnioskodawcy podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie)?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 1 – przychody uzyskiwane z opisanego najmu będą stanowiły przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przedmiotowa nieruchomość zostanie nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy i jego małżonki. Nie zostanie zaliczona do składników majątku związanych z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Zdaniem Wnioskodawcy o kwalifikacji przychodów z najmu nie może przesądzać wyłącznie liczba wynajmowanych pomieszczeń ani wysokość uzyskiwanego przychodu. Wnioskodawca zamierza pozostawić nieruchomość w majątku prywatnym i wynajmować ją długoterminowo na cele mieszkaniowe. W ocenie Wnioskodawcy powyższe oznacza, że przychody z najmu powinny zostać zakwalifikowane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Stanowisko takie znajduje oparcie również w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, zgodnie z którą co do zasady przychody z najmu są kwalifikowane do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że dotyczą składników majątku związanych z wykonywaniem działalności gospodarczej. W niniejszym zdarzeniu przyszłym nieruchomość nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 2 – przychody z opisanego najmu będą mogły być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla przychodów z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Fakt, że Wnioskodawca prowadzi równocześnie jednoosobową działalność gospodarczą i uzyskuje z niej około (…) zł przychodu rocznie, nie powinien powodować połączenia obu źródeł przychodów. Przychody z prowadzonej działalności gospodarczej oraz przychody z najmu składnika majątku prywatnego stanowią bowiem odrębne źródła przychodów.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 3 – jeżeli spełnione zostaną przewidziane prawem warunki umożliwiające opodatkowanie przez jednego z małżonków całości przychodów z najmu składnika majątku wspólnego, zastosowanie znajdzie stawka ryczałtu 8,5% do kwoty 200 000 zł przychodu oraz stawka 12,5% od nadwyżki ponad 200 000 zł. W konsekwencji, przy założeniu osiągnięcia z planowanego najmu przychodu w wysokości (…) zł w pełnym roku podatkowym, przychód do kwoty 200 000 zł będzie podlegał stawce 8,5%, natomiast nadwyżka w wysokości (…) zł – stawce 12,5%, przy założeniu spełnienia pozostałych warunków przewidzianych przepisami.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 4 – kwoty otrzymywane od najemców tytułem opisanych opłat eksploatacyjnych nie będą stanowiły przychodu Wnioskodawcy podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te będą wyodrębnione od czynszu najmu i będą obejmowały w szczególności przypadające na najemców koszty energii elektrycznej, gazu, wody, odprowadzania ścieków, wywozu odpadów oraz ogrzewania. Wnioskodawca będzie jedynie pośredniczył w przekazywaniu odpowiednich kwot na rzecz dostawców mediów, usługodawców lub innych podmiotów uprawnionych do otrzymania tych należności. Wnioskodawca nie będzie pobierał marży ani innego wynagrodzenia z tytułu rozliczania opłat eksploatacyjnych. W konsekwencji otrzymywanie przez Wnioskodawcę kwot odpowiadających opłatom eksploatacyjnym nie będzie powodowało powstania po jego stronie definitywnego przysporzenia majątkowego. Kwoty te będą przeznaczone na pokrycie zobowiązań, których ekonomiczny ciężar – zgodnie z umową najmu – będzie spoczywał na najemcach (art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w ramach wspólności majątkowej z żoną zamierza Pan nabyć dom mieszkalny. Nieruchomość ta zostanie nabyta do majątku prywatnego małżonków, poza prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych związanych z Pana działalnością gospodarczą ani w inny sposób zaliczona do składników majątku związanych z tą działalnością. Zakup nieruchomości nie nastąpi w ramach Pana działalności gospodarczej. Po zakupie zamierza Pan przeznaczyć część domu obejmującą (...) pokoi/części domu na długoterminowy wynajem na cele mieszkaniowe. Zamierza Pan rozliczać całość przypadających małżonkom przychodów z najmu opisanej nieruchomości zgodnie z zasadami przewidzianymi dla małżonków pozostających we wspólności majątkowej, po dokonaniu wymaganych prawem czynności lub złożeniu wymaganych oświadczeń.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

-     zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-     brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz

-     wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Zatem najem pokoi/części domu będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

To oznacza, że Pana przychody osiągnięte z tytułu wynajmu podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Na podstawie art. 12 ust. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 8c ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Tak więc, co do zasady, przychody z najmu prywatnego składników majątku należących do obojga małżonków u każdego z nich ustala się w częściach równych, tj. w wysokości 50% otrzymanych przychodów. Zatem mąż i żona opłacają we własnym zakresie podatek od przychodów z najmu prywatnego, każde od swojej części przychodów. Szczególną zasadę rozliczania przychodów z najmu prywatnego rzeczy przynależących do małżonków dopuszcza art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Reguła w nim zawarta dotyczy małżonków, którzy złożyli naczelnikowi urzędu skarbowego sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich.

Zatem małżonkowie, między którymi istnieje wspólność ustawowa małżeńska, mają dwie możliwości rozliczania przychodów z najmu prywatnego składników stanowiących ich majątek wspólny, tzn.:

•      całość przychodów z tego tytułu jest rozliczana po połowie przez obydwoje małżonków;

•      całość przychodów jest opodatkowana przez jednego z małżonków – na podstawie sporządzonego na piśmie oświadczenia wyrażającego taką wolę.

Na podstawie art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zasadą jest, że każdy małżonek opłaca ryczałt od przychodów z najmu prywatnego w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy małżonkowie złożą oświadczenie o opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych całości przychodów przez jednego z nich. W takim przypadku, ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 0000 zł.

Wskazał Pan, że całość przychodów z najmu pokoi/części domu będzie opodatkowywał Pan, po złożeniu stosownego oświadczenia. Zatem w Pana sytuacji ryczałt będzie wynosił 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 0000 zł.

Pana wątpliwość dotyczy również kwestii ustalenia podstawy opodatkowania przychodów z najmu pokoi/części domu. Wskazał Pan, że oprócz czynszu należnego z tytułu najmu, najemcy będą zobowiązani, na podstawie zawartych umów najmu, do ponoszenia kosztów związanych z bieżącym korzystaniem z nieruchomości (dalej: opłaty eksploatacyjne). Opłaty eksploatacyjne będą wyraźnie wyodrębnione w umowach najmu od czynszu. Do opłat eksploatacyjnych będą należały w szczególności przypadające na najemców koszty zużycia energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, wywozu odpadów, ogrzewania.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za energię elektryczną, opłaty za wodę, opłaty za odprowadzania ścieków, wywóz odpadów, ogrzewanie), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

Na podstawie opisu sprawy oraz powołanych przepisów wskazuję, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu za najem (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Natomiast wskazane przez Pana opłaty eksploatacyjne, tj. koszty zużycia energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, wywozu odpadów, ogrzewania – skoro zgodnie z umowami najmu do ich ponoszenia będą zobowiązani najemcy – nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie będą powodować w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zakresie tych opłat będzie pełni Pan jedynie rolę pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami.

Podsumowanie: przychody, które będzie Pan uzyskiwał z opisanego długoterminowego wynajmu pokoi/części domu znajdujących się w domu mieszkalnym stanowiącym składnik majątku prywatnego Pana i Pana żony, będą mogły zostać zakwalifikowane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przychody uzyskiwane z opisanego najmu będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla tzw. najmu prywatnego, niezależnie od przychodów uzyskiwanych przez Pana z prowadzonej przez Pana pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przypadku, gdy Pan i Pana żona pozostajecie we wspólności majątkowej małżeńskiej i całość przychodów z najmu składnika Państwa majątku wspólnego będzie rozliczana przez Pana, po spełnieniu warunków przewidzianych w przepisach, do przychodów z tego najmu będzie miał zastosowanie przewidziany dla małżonków limit 200 000 zł przychodów dla zastosowania stawki ryczałtu 8,5%, a stawka 12,5% znajdzie zastosowanie do nadwyżki ponad tę kwotę.

Kwoty pobierane przez Pana od najemców, odrębnie od czynszu najmu, tytułem opisanych opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia zgodnie z umowami najmu będą zobowiązani najemcy i które będą odpowiadały kosztom związanym z bieżącym korzystaniem przez nich z nieruchomości, nie będą stanowić Pana przychodów podlegających opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.