0112-KDIL2-2.4011.785.2026.4.AA

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 16 września 2026 r. (wpływ 18 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanów faktycznych

Wnioskodawca uzyskuje przychody z tytułu tzw. najmu prywatnego sześciu należących do niego lokali: trzy są wynajmowane na cele mieszkaniowe, a trzy na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców. W przypadku pięciu jest wyłącznym właścicielem, w przypadku jednego współwłaścicielem. Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej ani profesjonalnej działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego i są wykorzystywane do uzyskiwania przychodów z najmu. Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników do obsługi najmu, nie prowadzi biura najmu ani zorganizowanego przedsiębiorstwa zajmującego się wynajmem nieruchomości. Czynności związane z wynajmem mają charakter zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie świadczy wobec najemców usług dodatkowych typowych dla działalności hotelarskiej, takich jak recepcja, sprzątanie, wymiana pościeli, usługi gastronomiczne czy krótkoterminowe zakwaterowanie. Najemcy korzystają z lokali samodzielnie, na podstawie zawartych umów najmu. W części przypadków Wnioskodawca korzysta z usług profesjonalnych podmiotów zarządzających najmem, którym powierza bieżącą obsługę lokali, kontakt z najemcami, rozliczenia oraz czynności administracyjne. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Charakterystyka najmu dotyczącego lokali mieszkalnych

1.  Lokal mieszkalny przy ul. a w B

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w B, przy ul. a wraz z komórką lokatorską oraz miejscem parkingowym w hali garażowej. Miejsce parkingowe ma oddzielną księgę wieczystą od lokalu. Wnioskodawca jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, w której znajduje się lokal. Lokal jest wynajmowany osobie fizycznej wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie świadczy na rzecz najemcy żadnych dodatkowych usług poza udostępnieniem nieruchomości do korzystania. Lokal jest wykorzystywany wyłącznie do celów mieszkaniowych najemcy. Umowa nie przewiduje możliwości prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej ani podnajmu bez zgody wynajmującego. Wnioskodawca zawarł umowę bez udziału pośrednika. Usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (czynsz najmu).

Czynsz najmu jest rozliczany w miesięcznych cyklach i wpłacany bezpośrednio na konto Wynajmującego. Natomiast opłaty administracyjne i zaliczki na media, z wyjątkiem energii elektrycznej najemca uiszcza bezpośrednio na rachunek wspólnoty mieszkaniowej.

Umowa na dostawę energii elektrycznej zawarta jest z Wnioskodawcą. Faktury otrzymywane od dostawcy energii Wnioskodawca przekazuje Najemcy, który pokrywa należności wynikające z ich treści.

2.  Lokal mieszkalny przy ul. c

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w B, przy ul.. Wnioskodawca jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, w której znajduje się lokal. Obsługa najmu została powierzona firmie zarządzającej na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością na wynajem. Zgodnie z umową zarządca działa na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy, wykonując czynności związane z obsługą najmu, w szczególności reprezentując właściciela przed najemcami, nadzorując lokal, rozliczając należności oraz prowadząc dokumentację. Najemca wpłaca całą kwotę (czynsz najmu oraz zaliczki na media i opłaty administracyjne oraz opłatę za energię elektryczną) bezpośrednio na rachunek firmy zarządzającej. Zarządca z otrzymanych środków reguluje należności wobec wspólnoty mieszkaniowej, pobiera należne wynagrodzenie za zarządzanie, a następnie przekazuje Wnioskodawcy wyłącznie pozostałą kwotę stanowiącą saldo po dokonanych rozliczeniach.

Umowa na dostawę energii elektrycznej zawarta jest z Wnioskodawcą. Tak jak napisano wcześniej, faktury za energię elektryczną opłacane są ze środków wpłacanych przez najemcę do firmy zarządzającej w ramach całościowego rozliczenia.

Lokal jest przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie świadczy dodatkowych usług charakterystycznych dla działalności hotelarskiej lub zakwaterowania krótkoterminowego. Usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (czynsz najmu).

3.  Lokal mieszkalny przy ul. d w E

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w E, przy ul. d. Obsługa najmu została powierzona profesjonalnemu zarządcy na podstawie umowy o świadczenie usług zarządzania mieszkaniami pod wynajem. Umowa przewiduje, że podmiot zarządzający wykonuje na rzecz właściciela czynności związane z pozyskiwaniem najemców, zawieraniem umów najmu, rozliczaniem należności, obsługą techniczną lokalu oraz kontaktem z najemcami. Najemca wpłaca całą kwotę (czynsz najmu oraz zaliczki na media i opłaty administracyjne) bezpośrednio na rachunek zarządcy. Zarządca reguluje należności wobec wspólnoty mieszkaniowej, pobiera swoje wynagrodzenie, a Wnioskodawcy przekazuje wyłącznie kwotę netto po dokonanych potrąceniach. Umowa na dostawę energii elektrycznej zawarta jest bezpośrednio z Najemcą, który samodzielnie rozlicza się z dostawcą energii. Lokal jest przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca me świadczy dodatkowych usług charakterystycznych dla działalności hotelarskiej lub zakwaterowania krótkoterminowego. Usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (czynsz najmu).

Niezależnie od czynszu najmu sposób rozliczania opłat eksploatacyjnych i mediów zależy od konkretnego lokalu i został opisany indywidualnie w charakterystyce każdego z nich.

Opłaty na rzecz wspólnot mieszkaniowych we wszystkich 3 lokalach składają się z:

-     czynszu administracyjnego zawierającego zaliczki określone przez Wspólnotę Mieszkaniową na poczet zużycia mediów, tj. wody i odprowadzania ścieków oraz centralnego ogrzewania, podgrzewania wody, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, eksploatację i fundusz remontowy,

-     zużycia wody i odprowadzania ścieków, wykraczających poza zaliczkę zawartą w czynszu administracyjnym,

-     ogrzewania i podgrzewania wody, wykraczających poza zaliczkę zawartą w czynszu administracyjnym.

Każda wspólnota mieszkaniowa w odniesieniu do eksploatacji, centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków, podgrzania wody, wywozu śmieci, funduszu remontowego nabywa towary i usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną. Ani Wnioskodawca, ani najmujący nie mają bezpośredniego wyboru dostawcy. Sam Wnioskodawca jako właściciel nie zawierał żadnych dodatkowych umów na eksploatację, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimną wodę i ścieki, wywóz śmieci i fundusz remontowy, a do wszystkich tych mediów ma dostęp w ramach rozrachunków z mieszkańcami (zaliczek do wspólnoty mieszkaniowej). Raz do roku wspólnota mieszkaniowa rozlicza zużycie wody i odprowadzanie ścieków oraz ogrzewanie i podgrzewanie wody. Odczytywane są liczniki (dla wody i ścieków), a dla C.O. istotny jest również metraż mieszkania – na podstawie tych danych najemca musi dopłacić do odprowadzanych w trakcie roku zaliczek lub otrzymuje zwrot od wspólnoty. Najemca zobowiązany jest do pokrycia niedopłat wynikających z rozliczenia wody, ścieków i C.O. za okres, w którym najmuje mieszkanie. Jeśli zaś powstanie nadpłata, otrzymuje zwrot.

Jedynym medium dostarczanym przez podmiot zewnętrzny, poza mediami rozliczanymi w ramach opłat do wspólnot mieszkaniowych, jest energia elektryczna. Sposób jej rozliczania oraz strona umowy z dostawcą energii różnią się w zależności od lokalu i zostały opisane indywidualnie w charakterystyce każdego z nich.

Tak więc wysokość opłat za eksploatację, fundusz remontowy oraz wywóz odpadów nie zależy od decyzji Wnioskodawcy ani najemcy, lecz od uchwał wspólnoty mieszkaniowej albo regulacji prawa miejscowego. Najemca nie ma możliwość samodzielnego wyboru dostawców tych usług ani zawarcia odrębnych umów w tym zakresie.

W przypadku wywozu odpadów komunalnych Wnioskodawca nie zawiera indywidualnej umowy z przedsiębiorstwem odbierającym odpady. Wspólnota mieszkaniowa lub administrator nieruchomości organizuje odbiór odpadów dla całej nieruchomości. Wnioskodawca jedynie zgłasza liczbę osób zamieszkujących lokal, natomiast wysokość opłat ustalana jest zgodnie z zasadami obowiązującymi na terenie danej gminy i uwzględniana w rozrachunkach wspólnoty mieszkaniowej.

We wszystkich przypadkach wysokość należności za energię elektryczną wynika z rzeczywistego zużycia rejestrowanego przez indywidualny licznik przypisany do danego lokalu. Najemca ma realny wpływ na poziom zużycia energii. Eksploatacja zawarta w czynszu administracyjnym dotyczy użytkowania części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Stawka za eksploatację to metraż mieszkania razy kwota ustalona uchwalą Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali „Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości; 5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Fundusz remontowy to środki gromadzone na pokrycie środków związanych z remontem, naprawą, modernizacją części wspólnych nieruchomości. Wysokość opłat na fundusz remontowy również ustalana jest w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej i zależna od metrażu mieszkania. Dostawca prądu wystawia fakturę na podstawie odczytu licznika prądu przypisanego do danego mieszkania.

Charakterystyka lokalu użytkowego 4 Lokal przy ul. f w B

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu użytkowego położonego przy ul. f w B wraz z udziałem w powierzchni garażowej stanowiącym odrębną nieruchomość wraz z prawami związanymi objętych oddzielną od lokalu księgą wieczystą. Przedmiotem najmu jest powierzchnia użytkowa przeznaczona na cele biurowe oraz wyżej wymienione miejsce parkingowe. Umowa przewiduje odpłatny najem lokalu na potrzeby działalności gospodarczej najemcy. Najem obejmuje również opłaty związane z mediami i eksploatacją. Obsługa nieruchomości została powierzona profesjonalnemu podmiotowi zarządzającemu na podstawie umowy o zarządzanie najmem. Mechanizm rozliczeń wygląda następująco:

Wnioskodawca wystawia najemcy jedną fakturę VAT obejmującą czynsz najmu, opłaty za media (bez energii elektrycznej), czynsz do wspólnoty mieszkaniowej oraz opłatę za powierzchnię reklamową. Najemca dokonuje zapłaty na rachunek Wnioskodawcy. Następnie zarządca przekazuje Wnioskodawcy miesięczne zestawienie kosztów obejmujące czynsz do wspólnoty, pozostałe koszty oraz fakturę za usługę zarządzania. Po ich zsumowaniu Wnioskodawca przelewa odpowiednią kwotę na rachunek zarządcy, który następnie reguluje należności wobec wspólnoty mieszkaniowej i innych podmiotów. Wnioskodawca pozostaje właścicielem nieruchomości i stroną stosunku najmu, natomiast podmiot zarządzający wykonuje czynności techniczne i administracyjne w jego imieniu. Umowa na dostawę energii elektrycznej zawarta jest bezpośrednio z Najemcą, który samodzielnie rozlicza się z dostawcą energii. W umowie wyszczególniony jest czynsz najmu za powierzchnie biurowe i oddzielny czynsz najmu za miejsce parkingowe.

5.  Lokal użytkowy przy ul. g w B

Wnioskodawca wynajmuje również lokal użytkowy położony przy ul. g w B, przeznaczony na działalność gospodarczą z wykluczeniem funkcji mieszkaniowych. Wnioskodawca jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Lokal jest wynajęty na cele działalności gastronomicznej. Lokal użytkowy stanowi obecnie jedną powierzchnię wynajmowaną jednemu najemcy. Najemca uiszcza wyłącznie czynsz najmu na rzecz Wnioskodawcy. Opłaty administracyjne oraz należności wobec wspólnoty mieszkaniowej reguluje samodzielnie i bezpośrednio na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, korzystając z udostępnionego przez Wnioskodawcę dostępu do e-kartoteki administracyjnej. Umowa z dostawcą energii elektrycznej została przeniesiona na najemcę, który rozlicza się z dostawcą energii bezpośrednio, bez udziału Wnioskodawcy. Koszty zużycia energii elektrycznej najemca uiszcza na podstawie faktycznego zużycia po podpisaniu umowy z operatorem. Stroną umowy jest w tym przypadku najemca.

6.  Lokal w H

Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu położonego w H. Lokal został wynajęty spółce na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Najemcy. Umowa przewiduje roczny okres rozliczeniowy i czynsz roczny. Najemca wykorzystuje lokal na potrzeby działalności gospodarczej. Umowa nie przewiduje przeniesienia innych kosztów na Najemcę.

Uzupełnienie wniosku

Umowy najmu lokali mieszkalnych przewidują odrębne od czynszu najmu rozliczanie opłat na rzecz wspólnot mieszkaniowych dotyczących wody, ścieków, ogrzewania, podgrzewania wody, gospodarowania odpadami komunalnymi, eksploatacji i funduszu remontowego. Opłaty te nie są elementem stałego czynszu należnego Wnioskodawcy. Najemcy ponoszą je dodatkowo, zgodnie z zawiadomieniami i rozliczeniami wspólnoty lub administratora, a w opisanych przypadkach wpłacają je bezpośrednio na rachunek administracji budynku lub wspólnoty. Niedopłaty za okres najmu obciążają najemcę, a nadpłaty są mu zwracane.

Pytania

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym (płatność od najemcy wpływa najpierw na rachunek zarządcy/pośrednika, który działa na rzecz właściciela) moment powstania przychodu z tytułu najmu oraz obowiązku zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego powinien być ustalony:

a)  w dniu wpływu należności od najemcy na rachunek zarządcy/pośrednika, czy środki te należy uznać za „otrzymane lub postawione do dyspozycji” właściciela w tym momencie), czy

b)  dopiero w dniu, w którym zarządca/pośrednik przelał należność właścicielowi i tym samym rzeczywiście postawił środki do dyspozycji właściciela?

2.  W sytuacji, gdy umowa zarządzania przewiduje, że zarządca potrąca ze środków pobranych od najemców swoje wynagrodzenie (prowizje) przed przekazaniem środków właścicielowi, czy kwota odpowiadająca potrącanej prowizji staje się przychodem w momencie przelania wynajmującemu pomniejszonej należności?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie – w odniesieniu do pytania nr 1 – w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód z tytułu najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powstaje dopiero w dniu, w którym środki pieniężne zostaną przekazane przez zarządcę (pośrednika) na rachunek bankowy Wnioskodawcy, a tym samym zostaną przez niego faktycznie otrzymane lub postawione do jego dyspozycji.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne z tytułu umowy najmu. Przepis ten odwołuje się do kasowej zasady rozpoznawania przychodu wynikającej z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawcy do momentu przekazania środków przez zarządcę na rachunek właściciela nie można uznać, że zostały one otrzymane ani postawione do dyspozycji Wnioskodawcy. W okresie, w którym należności pozostają na rachunku zarządcy, Wnioskodawca nie posiada możliwości swobodnego dysponowania tymi środkami ani faktycznego decydowania o ich przeznaczeniu. Zarządca wykonuje własne czynności związane z rozliczeniem najmu, w tym dokonuje potrąceń należnego mu wynagrodzenia oraz innych rozliczeń wynikających z zawartej umowy zarządzania a dopiero pozostała kwota jest przekazywana właścicielowi.

Zdaniem Wnioskodawcy dopiero z chwilą wpływu należności na jego rachunek bankowy dochodzi do spełnienia przesłanki „otrzymania lub postawienia do dyspozycji” środków pieniężnych w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji Wnioskodawca stoi na stanowisku że momentem powstania przychodu z tytułu najmu prywatnego oraz momentem uwzględnienia tego przychodu przy obliczaniu ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest dzień przekazania przez zarządcę należnych środków na rachunek bankowy Wnioskodawcy, a nie dzień ich wcześniejszego wpływu na rachunek zarządcy lub pośrednika.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 2 – jeżeli zgodnie z umową o zarządzanie nieruchomością zarządca jest uprawniony do potrącenia należnego mu wynagrodzenia (prowizji) z kwot otrzymanych od najemców przed przekazaniem pozostałej części należności właścicielowi, to moment powstania przychodu należy wiązać z chwilą dokonania przez zarządcę rozliczenia należności, tj. przekazania środków właścicielowi oraz jednoczesnego potrącenia należnego mu wynagrodzenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z informacji przestawionych we wniosku wynika, że uzyskuje Pan przychody z najmu prywatnego. W części przypadków korzysta Pan z usług profesjonalnych podmiotów zarządzających najmem, którym powierza Pan bieżącą obsługę lokali, kontakt z najemcami, rozliczenia oraz czynności administracyjne.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

(t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Natomiast na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym determinowane jest uzyskaniem przez podatnika przychodu. Moment powstania przychodów z najmu prywatnego określa zacytowany art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Analizując ten przepis, stwierdzam, że przychodami z tytułu najmu prywatnego są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Aby zatem powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w analizowanej regulacji, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście, jak i ten, który wprawdzie nie pobrał pieniędzy, ale były one postawione mu do dyspozycji. Przy czym, przez sformułowanie „postawione do dyspozycji” należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać, w tym również zadecydować o ich wykorzystaniu i przeznaczeniu (np. potrąceniu należnego wynagrodzenia za usługi zarządzania).

Wyjaśniam, że w Pana sprawie kluczowy jest moment faktycznego otrzymania środków przez zarządcę/pośrednika, ponieważ zarządca/pośrednik działa w Pana imieniu i na Pana rzecz. Dlatego moment, w którym pieniądze trafiają na rachunek bankowy zarządcy/pośrednika, jest tożsamy z momentem postawienia pieniędzy do dyspozycji wynajmującego.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Zatem przychód – zgodnie z powołanym powyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – powstaje wówczas, gdy zostanie on:

-     otrzymany przez podatnika, tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

-     postawiony do dyspozycji podatnika, tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Podstawą generowania przychodów z najmu prywatnego jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Zatem cała kwota czynszu tytułem najmu lokali będzie stanowić dla Pana przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Kwoty prowizji dla firmy zarządzającej są dla Pana kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z wynajmem lokali. Kwoty te stanowią odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu lokali. Zatem kwoty te nie pomniejszą Pana przychodów z tytułu najmu lokali, ponieważ – stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Zatem w sytuacji zawierania umów z profesjonalnym podmiotem obsługującym najem – cała kwota czynszu (bez pomniejszenia go o prowizje) stanowi dla Pana – jako wynajmującego – przychód do opodatkowania.

Podsumowanie: przychód z tytułu najmu realizowanego za pośrednictwem profesjonalnego podmiotu obsługującego najem, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powstanie w dniu otrzymania środków pieniężnych przez zarządcę/pośrednika. Pieniądze te należy uznać za postawione do Pana dyspozycji.

Przychodem podlegającym opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie cała należność z tytułu świadczenia usług najmu (czynsz najmu), bez pomniejszania jej o kwoty prowizji pobieranych przez zarządcę.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto wskazuję, że Pana wniosek w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób prawnych jest przedmiotem odrębnych rozstrzygnięć.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanów faktycznych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.