0112-KDIL2-2.4011.759.2026.3.WS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w odniesieniu do opodatkowania najmu nieruchomości jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 3 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W tym roku Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy mają otrzymać w drodze darowizny od rodziców żony Wnioskodawcy działkę budowlaną. Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy mają rozdzielność majątkową. Obydwoje będą mieć po 50% udziałów. Obydwoje pracują na etacie, natomiast żona Wnioskodawcy dodatkowo prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest płatnikiem VAT. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawca w ramach inwestowania posiadanych prywatnych środków finansowych (tj. niezwiązanych z działalnością gospodarczą) zamierza wybudować na tej działce halę produkcyjno-magazynową. Wszystkie środki będą pochodzić od Wnioskodawcy, a nie od żony Wnioskodawcy. Podstawą dysponowania udziałem małżonki w działce budowlanej będzie umowa użyczenia zawarta w formie pisemnej, na podstawie art. 710 Kodeksu cywilnego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny. Umowa zostanie zawarta pomiędzy małżonką Wnioskodawcy, jako użyczającą, a Wnioskodawcą, jako biorącym w użyczenie.

Na podstawie tej umowy Wnioskodawca będzie uprawniony do korzystania z udziału małżonki w nieruchomości w celu realizacji inwestycji budowlanej oraz późniejszego prowadzenia najmu wybudowanego budynku.

Wnioskodawca zdecydował się wybudować na opisanej powyżej nieruchomości budynek hali produkcyjno-magazynowej, a następnie wynająć go podmiotom trzecim, które będą w tej nieruchomości prowadzić działalność gospodarczą. Będzie to najem płatny.

Żona nie będzie stroną umowy najmu dla podmiotów trzecich, więc wszystkie korzyści z najmu będzie otrzymywał Wnioskodawca i to tylko on będzie rozliczał umowę najmu. Tylko Wnioskodawca będzie rozliczać najem dla podmiotów trzecich. Będzie to udokumentowane rachunkami do końca roku 2026 korzystając ze zwolnienia wystawania faktur do KSEF dla kwoty poniżej 10000 zł miesięcznie. W roku 2027 będzie to faktura do KSEF, lecz bez naliczania podatku VAT ze względu na zwolnienie od podatku VAT wynikającego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 240 000 zł.

Wnioskodawca będzie otrzymywał czynsz okresowy za wynajem całej nieruchomości, przy czym wszelkie koszty związane z obsługą i zarządzaniem nieruchomością będą ponoszone przez przyszłego najemcę.

Część wybudowanej nieruchomości (20% powierzchni hali magazynowej) będzie wykorzystywać żona Wnioskodawcy na podstawie umowy użyczenia bezpłatnego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zamierza traktować osiągane zyski z wynajmu jako bierne inwestowanie, analogicznie do inwestycji w akcje, fundusze inwestycyjne, papiery wartościowe itp. inwestycje, które zazwyczaj oferowane są przez profesjonalne podmioty zarządzające powierzonymi przez inwestorów środkami. W praktyce cała aktywność Wnioskodawcy ograniczy się do podpisania umowy najmu oraz wystawiania faktur w okresach rozliczeniowych.

Warto zaznaczyć, iż zamiarem stron jest przekazanie budynku do używania na podstawie umowy najmu w stanie wymagającym przygotowania do działalności docelowej. Nieruchomość będzie budowana przez Wnioskodawcę, który nie jest i nie będzie płatnikiem VAT. Dlatego nie będzie korzystał z odliczenia od VAT-u materiałów czy usług podczas budowy. Na tle podatku od towarów i usług będzie to działalność opodatkowana podatkiem VAT, natomiast Wnioskodawca będzie korzystał ze zwolnienia z podatku VAT ze względu na zwolnienie z podatku VAT wynikające z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 240 000 zł.

Budynek hali produkcyjno-magazynowej będzie stanowił budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz.524 ze zm.). Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawdo do obniżenia kwoty podatku VAT, bo Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje zakończyć budowę we wrześniu 2027 r. Po zakończeniu budowy, wynajmie nieruchomość. W stosunku do budynku hali produkcyjno-magazynowej ani Wnioskodawca, ani najemcy nie będą ponosili wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne dotyczące opodatkowania najmu nieruchomości.

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, gdy przedmiotem umowy dzierżawy będzie opisana nieruchomość (hala produkcyjna wraz z terenem wokół hali) Wnioskodawca nie będzie uznany za podmiot prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy uzyskane dochody z tytułu czynszu dzierżawy mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr144, poz. 930 z późn. zm.), bez względu na wysokość osiąganych w roku podatkowym przychodów?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, gdy przedmiotem umowy dzierżawy będzie opisana nieruchomość (hala produkcyjna wraz z terenem wokół hali) Wnioskodawca nie będzie uznany za podmiot prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ najem będzie zaliczony jako najem, stosownie do treści art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z2016 r. poz. 2180).

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, w tym: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ad 2.

Uzyskane dochody z tytułu czynszu dzierżawy mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), bez względu na wysokość osiąganych w roku podatkowym przychodów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w ramach inwestowania posiadanych prywatnych środków finansowych (tj. niezwiązanych z działalnością gospodarczą) zamierza Pan wybudować halę produkcyjno-magazynową na działce, którą otrzyma Pan wraz z Pana żoną w drodze darowizny od rodziców Pana żony. Pan i Pana żona posiadacie rozdzielność majątkową. Podstawą dysponowania udziałem małżonki w działce budowlanej będzie umowa użyczenia zawarta w formie pisemnej, na podstawie art. 710 Kodeksu cywilnego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny. Umowa zostanie zawarta między Pana małżonką, jako użyczającą, a Panem, jako biorącym w użyczenie. Na podstawie tej umowy będzie Pan uprawniony do korzystania z udziału małżonki w nieruchomości w celu realizacji inwestycji budowlanej oraz późniejszego prowadzenia najmu wybudowanego budynku. Budynek hali produkcyjno-magazynowej zamierza Pan wynająć podmiotom trzecim, które będą w tej nieruchomości prowadzić działalność gospodarczą. Będzie to najem płatny. Pana żona nie będzie stroną umowy najmu dla podmiotów trzecich, więc wszystkie korzyści z najmu będzie otrzymywał Pan. Jak Pan wskazał, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·    zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·    brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

·    wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem/dzierżawa, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem/dzierżawa dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Natomiast stosownie do art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stronami umowy najmu/dzierżawy są wynajmujący/wydzierżawiający oraz najemca/dzierżawca. Do zawarcia umowy najmu/dzierżawy dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą w szczególności przedmiot najmu/dzierżawy i czynsz. Na podstawie umowy najmu/dzierżawy najemca/dzierżawca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu/dzierżawy niestanowiących przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu/dzierżawy w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu/dzierżawy.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem/dzierżawa stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem/dzierżawa, które prowadzone są w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu/dzierżawy są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie/wydzierżawianie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem, najem/dzierżawa hali produkcyjnej wraz z terenem wokół hali stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu/dzierżawy hali produkcyjnej wraz z terenem wokół hali na zasadach najmu/dzierżawy majątku prywatnego, które nie są realizowane w ramach działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podsumowanie: skoro przedmiotem umowy najmu/dzierżawy będzie hala produkcyjna wybudowana na działce stanowiącej prywatny majątek Pana i Pana żony, której udziałem należącym do żony dysponuje Pan na podstawie umowy użyczenia, przychody osiągane przez Pana z tego tytułu nie będą uznane za przychody osiągane przez podmiot prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody te uzyskiwane w ramach tzw. prywatnego najmu/dzierżawy będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, bez względu na wysokość osiąganych w roku podatkowym przychodów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto informuję, że wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.