0112-KDIL1-3.4012.540.2026.2.ŁW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 5 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie stwierdzenia, czy w przypadku przyszłej sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1 na rzecz prywatnych nabywców, może być Pan traktowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy oraz jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Uzupełnił go Pan pismem z 1 października 2026 r. (wpływ 9 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (…) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatnikiem podatku rolnego i podatku od nieruchomości.

Wnioskodawca był czynnym płatnikiem podatku VAT – od 1 maja 2012 r. prowadził działalność gospodarczą pod firmą: (…) usługi – tapetowanie, malowanie z siedzibą w (…) (NIP: (…)). Przedmiotem działalności wnioskodawcy było posadzkarstwo, tapetowanie i oblicowywanie ścian (43.33.Z), malowanie i szklenie (43.34.Z) oraz wykonywanie pozostałych robót budowalnych wykończeniowych (43.39.Z). Działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest zawieszona od dnia 1 czerwca 2020 r. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, nie ma z żoną ustanowionej rozdzielności majątkowej.

W dniu 24 stycznia 1991 r. Wnioskodawca, nie będąc jeszcze w związku małżeńskim, nabył do majątku osobistego nieruchomość – niezabudowaną działkę gruntu nr 1, obręb ewidencyjny (…), o pow. (...) ha – położoną w (…) (woj. (…), powiat (…), gmina (…)). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), prowadzi księgę wieczystą KW o numerze (…).

Decyzją Burmistrza Gminy (…) z dnia XX listopada 2018 r., nr (…), zatwierdzono podział nieruchomości, tj. działki nr 1, jako zgodny z warunkami określonymi w postanowieniu Burmistrza Gminy (…) nr (…) z dnia XX września 2018 r. – na następujące działki:

-     działka nr 1/1, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/2, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/3, AM-1, o pow. (...) ha (tereny mieszkaniowe);

-     działka nr 1/4, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/5, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne – droga wewnętrzna);

-     działka nr 1/6, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/7, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/8, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/9, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne).

Wnioskodawca zamierza sprzedać działki wydzielone z działki nr 1 na rzecz prywatnych nabywców. Wnioskodawca przewiduje zawieranie umów przedwstępnych oraz umów warunkowych. Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości lub atrakcyjności działek przeznaczonych do sprzedaży. Przed sprzedażą nie zostały i nie zostaną wydane żadne pozwolenia lub decyzje, Wnioskodawca nie występował też i nie będzie występował do dostawców o doprowadzenie mediów do przedmiotowych działek. Wnioskodawca nie prowadził i nie będzie prowadził żadnych działań marketingowych, które dotyczą sprzedaży działek. Wnioskodawca dopuszcza jedynie skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca wcześniej nie sprzedawał innych nieruchomości ani też nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawca zamierza w części przeznaczyć na remont domu rodzinnego, a w części pomóc synowi w zakupie pierwszej nieruchomości.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wniosku, na poszczególne pytania Organu, wskazał Pan odpowiednio:

1.  W jaki konkretnie sposób działka nr 1, a po podziale każda z działek będąca przedmiotem wniosku, była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana od chwili nabycia do chwili sprzedaży?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdej działki.

Odpowiedź:

2.  Czy ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  czy prowadził/prowadzi/będzie Pan prowadził gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

b) czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest/będzie Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź:

3.  Czy ze wskazanych działek sprzedawał/będzie Pan sprzedawał płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z ww. działek były/będą wykorzystywane wyłącznie na Pana własne potrzeby?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź:

4.  Czy udostępniał/będzie Pan udostępniał ww. działki osobom trzecim? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kiedy (w jakim okresie) oraz na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/będą udostępniane osobom trzecim?

b) czy udostępnienie działek było/będzie czynnością odpłatną czy nieodpłatną?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź:

5.  Czy wskazane działki były/będą wykorzystywane przez Pana (przez cały okres ich posiadania) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pana cele prywatne zaspokajały/będą zaspokajały i w jakim okresie?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź:

6.  Jakie warunki będzie zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z potencjalnym nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działek wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

Odpowiedź:

7.  Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyć będą na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

Odpowiedź:

8.  Czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca, na działkach będących przedmiotem wniosku, dokonywać będzie inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

Odpowiedź:

9.  Czy nabywca poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź:

10.  Czy przed dokonaniem sprzedaży działek udzieli Pan innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących zbywanych działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  jaki będzie zakres pełnomocnictwa, którego Pan udzieli (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)?

b) jakie działania podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych działek?

c) kto (Pan, czy podmiot działający jako pełnomocnik) pokryje koszty tych działań?

d) komu udzieli Pan tego pełnomocnictwa?

Odpowiedź:

Pytanie

Czy w przypadku przyszłej sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1 na rzecz prywatnych nabywców, może być Pan traktowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku o towarów i usług oraz jako podatnik w podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, zbycie dziewięciu działek wydzielonych z działki gruntu nr 1, rozumiane jako czynność dostawy towarów, polegająca na zbyciu części majątku prywatnego, nabytego bez zamiaru dalszej odsprzedaży, stanowiącego majątek osobisty, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem Wnioskodawca nie jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do naliczenia i pobrania podatku VAT oraz rozliczenia go przy sprzedaży nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż kolejnych działek przez Wnioskodawcę nie spowoduje konieczności opodatkowania tej sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Poza dokonaniem podziału nieruchomości na poszczególne działki, Wnioskodawca nie podejmuje i nie będzie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości lub atrakcyjności działek. Wnioskodawca nie wykonał przyłączy do sieci ani nie doprowadził do działek mediów. Nadto, Wnioskodawca nie prowadził żadnych szczególnych działań marketingowych. Nie zamierza również Wnioskodawca nabywać innych działek w celu ich podziału i sprzedaży w celach zarobkowych. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, której przedmiotem byłyby roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych lub obsługą rynku nieruchomości.

W tym miejscu zaważyć należy, że zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07: „formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku o towarów i usług, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie natomiast z art, 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem zgodnie z ustawą, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w ramach przedmiotowego stanu faktycznego, w celu dokonania sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach gruntu, która już nastąpiła, jak i dopiero nastąpi, Wnioskodawca podejmował bądź podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła/nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Majątek prywatny to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Finalnie, wskazuje Wnioskodawca, że na gruncie podobnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych zostały wydane interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzające stanowisko Wnioskodawcy (m.in. interpretacja z dnia 14 kwietnia 2025 r., sygn. akt 0113-KDIPT1-3.4012.1076.2024.3.MK, interpretacja z dnia 10 lutego 2025 r., sygn. akt 0114-KDIP4-3.4012.24.2025.1.KM).

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w stosunku do już dokonanej, jak i planowanej sprzedaży nieruchomości (udziałów w posiadanych działkach), brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Powyższe rozważania dotyczą również ewentualnych przyszłych transakcji sprzedaży nieruchomości należących do Wnioskodawcy, sprzedawanych w warunkach takich samych jak pierwsza wydzielona nieruchomość, czyli transakcje te nie zostaną objęte podatkiem od towarów i usług. Zbycie kolejnych z wydzielonych przez Wnioskodawcę działek nie będzie stanowiło działalności handlowej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieściło się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, w przypadku gdy brak będzie przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że był Pan czynnym płatnikiem podatku VAT – od 1 maja 2012 r. prowadził Pan działalność gospodarczą pod firmą: (…) usługi – tapetowanie, malowanie. Przedmiotem Pana działalności było posadzkarstwo, tapetowanie i oblicowywanie ścian (43.33.Z), malowanie i szklenie (43.34.Z) oraz wykonywanie pozostałych robót budowalnych wykończeniowych (43.39.Z). Pana działalność gospodarcza jest zawieszona od dnia 1 czerwca 2020 r. Pozostaje Pan w związku małżeńskim, nie ma Pan z żoną ustanowionej rozdzielności majątkowej.

W dniu 24 stycznia 1991 r., nie będąc jeszcze w związku małżeńskim, nabył Pan do majątku osobistego nieruchomość – niezabudowaną działkę gruntu nr 1.

Decyzją Burmistrza Gminy (…) z dnia XX listopada 2018 r., zatwierdzono podział nieruchomości, tj. działki nr 1 na następujące działki:

-     działka nr 1/1, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/2, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/3, AM-1, o pow. (...) ha (tereny mieszkaniowe);

-     działka nr 1/4, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/5, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne – droga wewnętrzna);

-     działka nr 1/6, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/7, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/8, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne);

-     działka nr 1/9, AM-1, o pow. (...) ha (grunty orne).

Zamierza Pan sprzedać działki wydzielone z działki nr 1 na rzecz prywatnych nabywców. Przewiduje Pan zawieranie umów przedwstępnych oraz umów warunkowych. Nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości lub atrakcyjności działek przeznaczonych do sprzedaży. Przed sprzedażą nie zostały i nie zostaną wydane żadne pozwolenia lub decyzje, nie występował też Pan i nie będzie występował do dostawców o doprowadzenie mediów do przedmiotowych działek. Nie prowadził Pan i nie będzie prowadził żadnych działań marketingowych, które dotyczą sprzedaży działek. Dopuszcza Pan jedynie skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wcześniej nie sprzedawał Pan innych nieruchomości ani też nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Od momentu nabycia działka nr 1 była wykorzystywana w części na potrzeby własne Pana i Pana rodziny (uprawy owoców i warzyw). Po podziale nieruchomości na mniejsze działki, część z nich (działki nr 1/1, 1/2 i 1/3), na których znajduje się sad owocowy, była i jest wykorzystywana wyłącznie na potrzeby własne Pana i Pana rodziny. Pozostałe działki (nr 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9) pozostają niezagospodarowane. Nie przewiduje Pan zmiany sposobu wykorzystania i zagospodarowania żadnej z działek do chwili sprzedaży.

Żadna z działek nie była ani nie jest obecnie wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Z żadnej z działek nie sprzedawał Pan płodów rolnych, produkty rolne z działek nr 1/1, 1/2 i 1/3 (głównie owoce uzyskiwane w niewielkich ilościach z drzew owocowych) były i są wykorzystywane wyłącznie na potrzeby własne Pana i Pana rodziny. Żadna z działek nie była ani nie będzie do chwili sprzedaży udostępniana osobom trzecim.

Wszystkie działki przez cały okres ich posiadania przez Pana były, są i będą do chwili sprzedaży wykorzystywane na cele własne.

Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie dokonywać żadnych inwestycji strukturalnych na działkach. Nie przewiduje Pan udzielania pełnomocnictwa innej osobie lub podmiotowi w związku ze sprzedażą działek.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy w przypadku przyszłej sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1 na rzecz prywatnych nabywców, może być Pan traktowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy oraz jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek wydzielonych z działki nr (...), brak jest na ten moment przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, działki mające być przedmiotem sprzedaży, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani rolniczej, nie podejmował Pan żadnych działań zmierzających do podniesienia wartości lub atrakcyjności ww. działek, ani żadnych działań marketingowych w celu ich sprzedaży. Żadna z działek nie była ani nie będzie do chwili sprzedaży udostępniana osobom trzecim.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmie Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. działki będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1 (tj. działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9), będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, w przypadku przyszłej sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1 na rzecz prywatnych nabywców, nie będzie Pan traktowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku o towarów i usług oraz jako podatnik w podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznaczają zadane przez Pana pytania. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ewentualnych przyszłych transakcji sprzedaży innych nieruchomości należących do Pana.

Odnośnie powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Zatem powołane interpretacje indywidualne nie mogą mieć wpływu na ocenę prawną rozpatrzonej sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.