0112-KDIL1-3.4012.475.2026.1.AKR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-       prawidłowe w zakresie braku podlegania opodatkowaniu dostawy działek nr 1 i 2,

-       nieprawidłowe w zakresie braku podlegania opodatkowaniu dostawy działki nr 3,

-       nieprawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem dziełek 1 i 2,

-       prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działki nr 3.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku podlegania opodatkowaniu dostawy działek nr 1, 2 i 3 oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem dziełek nr 1, 2 i 3.

Uzupełnili go Państwo pismem z 13 sierpnia 2026 r. (wpływ 17 sierpnia 2026 r.) oraz pismem z 13 października 2026 r. (wpływ 13 października 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.   Zainteresowany będący stroną postępowania:

AB;

2.   Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka X (dalej jako: Spółka lub Nabywca) zamierza nabyć prawo własności nieruchomości od jej dotychczasowego właściciela Pana AB (dalej jako: Zbywca).

Przedmiotem transakcji kupna/sprzedaży ma być nieruchomość położona w miejscowości Z (powiat (...)), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr KW (…) (dalej jako: Nieruchomość) i obejmująca następujące działki:

• działka o nr 1 o pow. (…) ha;

• działka o nr 3 o pow. (…) ha;

• działka o nr 2 o pow. (…) ha.

Przy czym w przypadku działki o nr 3 przed przeniesieniem własności zostanie podzielona geodezyjnie w ten sposób, że zostanie z niej wydzielona powierzchnia (…) m2, która pozostanie we własności Zbywcy. Podział geodezyjny ma na celu nie tylko wydzielenie działki dla sprzedającego, ale także umożliwienie maksymalnej zabudowy z uwagi na ograniczenia w powierzchni zabudowy komercyjnej dla jednej działki, które określa MPZP. Skutkiem takiego podziału wykonywanego przez Nabywcę (na podstawie udzielonego pełnomocnictwa przez Zbywcę) będzie nabycie w umowie przeniesienia własności 4 działek. Powołane w akcie umowy przedwstępnej działki w umowie przyrzeczonej (końcowej) zmienią swoją numerację geodezyjną.

Wskazana księga wieczysta obejmuje także działkę o nr 4, która jednak nie będzie przedmiotem transakcji sprzedaży nieruchomości.

Wskazane działki stanowią grunty orne niezabudowane, które zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mają przeznaczenie pod zabudowę usługową z przewidzianym niewielkim fragmentem drogi publicznej i drogi wewnętrznej.

Spółka i Zbywca w dniu (…) 2026 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego nr Rep. (…).

Zbywca stał się właścicielem Nieruchomości w drodze jej zakupu na podstawie umowy kupna/sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia (…) 2016 r. (nabycie działek 1 i 3) oraz z dnia (…) 2018 r. (nabycie działki 2). Nabycie Nieruchomości nastąpiło od osoby prowadzącej działalność rolniczą (rolnika) nie będącego czynnym podatnikiem VAT. Ponadto Zbywca nabył Nieruchomość do majątku gospodarstwa rolnego w związku z czym transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zbywca nie był zarówno w momencie nabycia Nieruchomości podatnikiem czynnym podatku VAT, nie wykorzystywał wspomnianej Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT innej niż działalność rolnicza. Nieruchomość przez czas jej posiadania była wykorzystywana do działalności rolniczej pod uprawę zbóż.

Nieruchomość tylko w części bowiem (…) m2 (co stanowi ok 10% ogółu Nieruchomości) została oddana w jednorazową dzierżawę na rzecz podmiotu podejmującego się modernizacji sąsiedniej drogi wojewódzkiej dla celów bazy materiałowej. Czynność ta trwała od (...) 2025 r. na czas trwania wykonawstwa robót, jednocześnie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Zbywca nie prowadził nigdy działalności polegającej na pozyskiwaniu nieruchomości oraz ich zbywaniu w stopniu choćby zbliżonym do działalności charakteryzującej pośredników w obrocie nieruchomościami.

Zbywca występował z wnioskiem o zmianę MPZP w stosunku do Nieruchomości – w wyniku czego nastąpiła zmiana przeznaczenia działek na obecne jakie widnieje w MPZP. Poza powyższym, Zbywca nie wykonywał w stosunku do Nieruchomości żadnych czynności służących ulepszeniu lub uatrakcyjnieniu Nieruchomości takich jak uzbrojenie gruntu.

Zbywca nie wystawiał ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości na portalach internetowych i jednocześnie nie dokonywał żadnych innych form ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości ani nie ogłaszał w środkach masowego przekazu, czy też w lokalnych źródłach ogłoszeń sprzedaży Nieruchomości. Nie korzystał także z usług pośrednika w sprzedaży nieruchomości. Zbywca nie występował do właściwych organów z wnioskiem o podział nieruchomości.

Jedynie w 2024 r. Zbywca zawarł umowę przedwstępną z potencjalnym nabywcą (Spółką (…), potencjalnym inwestorem na tej Nieruchomości) na sprzedaż nieruchomości. Inicjatywa zawarcia umowy przedwstępnej, jak i późniejszego zakupu nastąpiła wyłącznie po stronie potencjalnego nabywcy ((…)) bez jakiegokolwiek zaangażowania przez Zbywcę. W ramach umowy przedwstępnej dokonano wydzielenia działki o powierzchni ok. (…) m2 gruntu. Ponadto, w ramach tej umowy przedwstępnej zawarto umowę dzierżawy wydzielonego gruntu pomiędzy Zbywcą a (…). Do zwarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, zatem umowa przedwstępna wraz z dzierżawą wygasły z dniem (…) 2025 r.

Zbywca w związku z planowaną transakcją udzielił Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania w zakresie dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości jaki przewidziano w umowie przedwstępnej. Pełnomocnictwo dotyczy umocowania do wydania wszelkich zgód i pozwoleń niezbędnych do uzyskania pozwolenia na realizację inwestycji budowlanej przez Spółkę. Wszelkie czynności dokonywane w zakresie pełnomocnictwa udzielonego Spółce będą dokonywane na jej koszt.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności w zakresie branży deweloperskiej, polegającej na budowie obiektu handlowego z parkingiem.

W związku z powyższym Spółka, jako Nabywca Nieruchomości, w związku z przyszłą transakcją zrealizowaną na podstawie umowy przyrzeczonej oraz Zbywca są zainteresowani wystosowaniem wspólnego wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w przedmiocie określenia potencjalnych skutków w podatku od towarów i usług przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości dla obu stron transakcji.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W piśmie z 13 sierpnia 2026 r. wskazali Państwo, że Pan AB, który będzie w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości Zbywcą, wykonuje działalność rolniczą jako rolnik ryczałtowy, korzystający ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nie jest jednocześnie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

W piśmie z 13 października 2026 r. wskazali Państwo, że przedmiotem dzierżawy był fragment działki 3. Dokładnie pod dzierżawę zajęty był fragment obejmujący powierzchnię ok 10% z terenu o powierzchni (…) m2 jaki posiada ta działka.

Umowa dzierżawy obowiązuje od (…) 2025 r. i trwa do dziś, bowiem w trakcie odbywa się budowa odcinka (…). Planowany okres zakończenia budowy a tym samym dzierżawy to styczeń 2027 r.

Pytania

1.  Czy ewentualna transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę Nieruchomości? (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 13 października 2026 r.)

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Zbywcy, wspomniana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie rozporządzanie majątkiem prywatnym a nie samodzielnym wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W skutek czego nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Ad 2.

Z tytułu nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez Zbywcę dokumentujących dostawę Nieruchomości (stanowisko wyrażone w piśmie z 13 października 2026 r.).

Uzasadnienie

Uzasadnienie do pkt 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak podaje art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów w stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w opisanym zdarzeniu przyszłym w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Zbywca podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zbywcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C–181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same w sobie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego należy wskazać, że Nieruchomość będąca przedmiotem potencjalnej sprzedaży została nabyta do majątku prywatnego jako osoba fizyczna nie będąca czynnym podatnikiem VAT – zatem nabycie nie miało charakteru inwestycyjnego ani nie nastąpiło z zamiarem inwestycyjnym. Grunty były wykorzystywane jedynie do użytkowania rolniczego (uprawa zbóż).

W okresie posiadania Nieruchomości Zbywca nie podejmował aktywnych działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Zbywca nie wykonywał w trakcie posiadania Nieruchomości czynności mających na celu uatrakcyjnienie posiadanej Nieruchomości z punktu widzenia potencjalnego kupca tak jak wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie dokonywano uzbrojenia działek oraz nie dokonywano żadnych przyłączy, nie dokonywano również czynności marketingowych mających na celu promowanie oferty sprzedaży Nieruchomości – nawet takich, które są powszechnie uznawane za zwyczajowo przyjęte.

O uznaniu za podmiot prowadzący profesjonalną działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami nie powinien być uznany samoistnie fakt wystąpienia z wnioskiem o zmianę przeznaczenia w MPZP dla Nieruchomości przez Zbywcę. Jeżeli poza tą czynnością nie towarzyszą jej pozostałe czynności charakterystyczne dla działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Wówczas taki podmiot również nie powinien być uznany za podatnika VAT, co potwierdza także Dyrektor KIS w wydanych interpretacjach indywidualnych np. w interpretacji z dnia 12 stycznia 2026 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.1102.2025.1.MJ oraz z dnia 6 lutego 2026 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.964.2025.3.AWY.

Dla kontrastu należy wskazać jakie czynności o charakterze marketingowym w orzecznictwie wskazuje się jako charakterystyczne dla podmiotu prowadzącego profesjonalną działalność gospodarczą – których nie podejmują się Zbywcy (por. wyrok NSA 28 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 1476/17; 24 marca 2021 r., sygn. akt I FSK 1243/19):

-    prowadzenie profesjonalnej strony internetowej w celu oferowania działek wyposażonej w galerię, opis nieruchomości, zapewniającej uzyskanie dodatkowych informacji o produkcie, możliwość uzyskania informacji zwrotnej;

-    przygotowanie i posługiwanie się profesjonalnymi materiałami sprzedażowymi takimi jak ulotki i foldery;

-    przygotowanie profesjonalnej prezentacji nieruchomości przy pomocy drona;

-    posługiwanie się wizualizacją 3D wskazującą na potencjalną zabudowę oferowanych działek;

-    prowadzenie profesjonalnej kampanii reklamowej w Internecie z wykorzystaniem narzędzi umożliwiających pozycjonowanie i mailing ofert;

-    prowadzenie marketingu zbywanych nieruchomości w social mediach za pomocą serwisów takich jak (...);

-    tworzenie i prowadzenie z pomocą ww. mediów kampanii marketingowych z wykorzystaniem odpłatnych i dedykowanych dla klientów biznesowych narzędzi optymalizujących ich skuteczność.

Zbywca także nie będzie korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, jak również nie korzystał z takich usług.

Nieruchomości, które w krótkim okresie były przedmiotem dzierżawy, w związku z potencjalną transakcją kupna z poprzednim zainteresowanym podmiotem miały jedynie epizodyczny charakter – z uwagi na brak finalizacji transakcji poprzez ostateczne zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości. Konsekwentnie Zbywca wskazuje, że całość inicjatywy związanej z niedoszłą transakcją wynikała tylko i wyłącznie od potencjalnego nabywcy ((…)). W żaden sposób Zbywca nie inicjował ani nie poszukiwał ewentualnego nabywcy Nieruchomości w tym przypadku.

W podobny sposób należy ocenić dzierżawę na rzecz podmiotu podejmującego się modernizacji sąsiedniej drogi wojewódzkiej dla celów bazy materiałowej. Także w tym przypadku inicjatywa ku zawarciu umowy dzierżawy na stosunkowo krótki okres nie wyszła ze strony Zbywcy. Na względzie trzeba mieć także niski stopień (10% ogółu Nieruchomości) przeznaczenia pod tę dzierżawę, która nie miała charakteru stricte zarobkowego a była związana z umożliwieniem realizacji zdań publicznych w zakresie utrzymania dróg publicznych.

Podsumowując, oba wskazane przypadki miały charakter incydentalny, krótkotrwały i nie cechowały aktywności typowej dla podmiotu, który aktywnie wykorzystuje posiadane składniki majątku do działalności gospodarczej. Wspominane zdarzenia cechuje znaczna przypadkowość niż zorganizowany charakter i nastawienie na osiągniecie zysku.

Tym samym, przywołane okoliczności nie powinny rzutować na uznanie Zbywcy za podmiot działający w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność w obszarze obrotu nieruchomościami.

Podobny pogląd w analogicznych stanach faktycznych, gdzie przedmiotem zbycia są grunty uprzednio wykorzystywane przez rolnika w działalności rolnej wypowiadał się także Dyrektor KIS (gdzie organ przesądził o braku działania w charakterze podatnika przez zbywcę takich nieruchomości), przykładowo:

•   interpretacja indywidualna z dnia 31 maja 2022 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.95.2022.3.DK;

•   interpretacja indywidualna z dnia 14 kwietnia 2025 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.1076.2024.3.MK;

•   interpretacja indywidualna z dnia 6 maja 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.198.2025.2.MŻ;

•   interpretacja indywidualna z dnia 13 października 2025 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.502.2025.2.PJ.

W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności nie jest możliwym przypisanie czynności sprzedaży cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po stronie Zbywcy ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.

Odnosząc się do kwestii zawarcia pełnomocnictwa z Nabywcą w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, podkreślić trzeba, że wskazane umocowanie ma na celu przyspieszenie procesu inwestycyjnego przez Nabywcę i nie będą stanowić elementu aktywności w zakresie działalności gospodarczej po stronie Zbywcy.

W omawianym przypadku sam fakt posługiwania się przez Nabywcę cywilnoprawną formą pełnomocnictwa wynika wyłącznie z konieczności spełnienia wymogów formalnych występujących w procesie administracyjnym uzyskiwania pozwoleń niezbędnych dla realizacji inwestycji planowanej przez Nabywcę. W końcu celem udzielenia pełnomocnictwa przez Zbywcę jako właściciela nieruchomości nie jest prowadzenie jego własnej działalności handlowca w obrocie nieruchomościami. Nie są to zatem starania sprzedawcy podejmowane w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę. Podkreślić trzeba jeszcze raz, że zawarcie umowy przedwstępnej, której towarzyszy pełnomocnictwo dla przyszłego Nabywcy służyć będzie do uzyskania pozwoleń niezbędnych dla realizacji na nabywanej nieruchomości własnej inwestycji pełnomocnika (Nabywcy). W momencie zawarcia umowy przedwstępnej nabywca nie dysponuje jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie może podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie Nabywca chce upewnić się, czy na nieruchomości będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.

Wskazane powyżej tezy znajdują odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo przywołać można wyrok NSA z 29 maja 2025 r., sygn. akt I FSK 136/22: „Nie ma podstaw do przypisania skarżącemu aktywności w działaniach podjętych w celu doprowadzenia do sprzedaży działek w takim zakresie, jaki objęty był pełnomocnictwem udzielonym w umowie przedwstępnej. Mimo formalnego umocowania nie była to bowiem aktywność skarżącego, lecz nabywcy, a skarżący ustalił już z nabywcą wszystkie istotne elementy transakcji w umowie przedwstępnej”.

Podobnie w wyroku NSA z 6 listopada 2025 r., sygn. akt I FSK 1844/22 sąd uznał, że czynności podjęte przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa nie świadczą o tym, iż to sprzedający podjął działania podobne do tych, które wykonują podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, a w konsekwencji nie działał on przy sprzedaży nieruchomości w charakterze podatnika VAT. Sąd stwierdził, że uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uznane za podejmowanie przez zbywającego nieruchomość czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne, jak i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i są podejmowane na jego rzecz. Czynności wskazane w pełnomocnictwie miały być wykonywane przez nabywcę na jego koszt, a zarazem stanowiły jego własne starania zmierzające do osiągnięcia konkretnego celu w postaci wybudowania centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Dlatego też można stwierdzić, że obecnie w tej kwestii występuje ugruntowana linia orzecznicza sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21; z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21; z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20; z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20 oraz z 27 marca 2025 r., sygn. akt I FSK 2269/21).

Również organy podatkowe prezentują analogiczne stanowisko do sądów administracyjnych, przykładowo Dyrektora KIS w interpretacji z dnia 7 sierpnia 2025 r. nr 0112-KDIL1-2.4012.294.2025.2.AS. W interpretacji tej organ wskazał: „Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia kupującej spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.), nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

(…) Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującej (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej, nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą”.

Podsumowując, w ocenie Zbywcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ponieważ stanowić będzie rozporządzanie majątkiem prywatnym a nie samodzielnym wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W efekcie, zdaniem Zbywcy, zajęte stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Uzasadnienie do pkt 2

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przepisach art. 88 ust. 1-3a wymieniono przypadki w których nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT:

1.  Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

1)  (uchylony);

2)  (uchylony);

3)  (uchylony);

4)  usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a)  (uchylona),

b)  nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

c)  usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a,

5)  (uchylony).

 1a. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3.

2.  (uchylony).

3.  (uchylony).

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu ro z nicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

a)  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

b)  wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

c)  (uchylona);

2)  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3)  (uchylony);

4)  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

b)  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane – w części dotyczącej tych czynności,

c)  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością – w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

d)  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego – w części dotyczącej tych czynności;

6)  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

7)  (uchylony);

8)  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Z ww. przepisów wynika, że koniecznym warunkiem odliczenia VAT jest wystawienie faktury dokumentującej transakcję opodatkowaną podatkiem VAT.

W przypadku uznania stanowiska Zbywcy w pkt 1 za nieprawidłowe a przez to stwierdzeniu, że zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu VAT istotne jest wykazanie, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie kwalifikowała się pod zwolnienie przedmiotowe wymienione w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Zasadą jest bowiem, w przypadku dostaw nieruchomości są to transakcje zwolnione z opodatkowania VAT a na zasadzie wyjątku podlegają one opodatkowaniu VAT.

W realiach zdarzenia przyszłego, jeżeli przedmiotem dostawy będą grunty niezabudowane potencjalne zastosowanie może mieć art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z nim, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Wg definicji art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość zgodnie z MPZP jest przeznaczona pod zabudowę usługową a zatem stanowi tereny budowlane.

W konsekwencji dla dostawy Nieruchomości nie będzie można zastosować zwolnienia z VAT i ich dostawa będzie musiała być opodatkowana przez Zbywcę wg. właściwej stawki VAT.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, Nabywca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Reasumując, końcowo w ocenie Nabywcy, z tytułu nabycia Nieruchomości, będzie On uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

-       prawidłowe w zakresie braku podlegania opodatkowaniu dostawy działek nr 1 i 2,

-       nieprawidłowe w zakresie braku podlegania opodatkowania dostawy działki nr 3,

-       nieprawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem dziełek 1 i 2,

-       prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działki nr 3.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie  o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 3 i 2 istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww. działek, Zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem transakcji kupna/sprzedaży ma być Nieruchomość obejmująca działki nr 1, 3 i 2. Działki stanowią grunty orne niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mają przeznaczenie pod zabudowę usługową z przewidzianym niewielkim fragmentem drogi publicznej i drogi wewnętrznej. Spółka (Nabywca) i Zbywca w dniu (…) 2026 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zbywca stał się właścicielem ww. Nieruchomości w drodze jej zakupu na podstawie umowy kupna/sprzedaży w formie aktu notarialnego z (…) 2016 r. (nabycie działek 1 i 3) oraz z (…) 2018 r. (nabycie działki 2). Nabycie Nieruchomości nastąpiło od osoby prowadzącej działalność rolniczą (rolnika) nie będącego czynnym podatnikiem VAT. Zbywca nabył Nieruchomość do majątku gospodarstwa rolnego w związku z czym transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zbywca wykonuje działalność rolniczą jako rolnik ryczałtowy, korzystający ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nie jest jednocześnie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT innej niż działalność rolnicza. Nieruchomość przez czas jej posiadania była wykorzystywana do działalności rolniczej pod uprawę zbóż. Nieruchomość w części (…) m2 (co stanowi ok 10% ogółu Nieruchomości) została oddana w jednorazową dzierżawę na rzecz podmiotu podejmującego się modernizacji sąsiedniej drogi wojewódzkiej dla celów bazy materiałowej. Czynność ta trwała od (...) 2025 r. na czas trwania wykonawstwa robót, jednocześnie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy. Planowy okres zakończenia dzierżawy to styczeń 2027 r. Zbywca nie prowadził nigdy działalności polegającej na pozyskiwaniu nieruchomości oraz ich zbywaniu w stopniu choćby zbliżonym do działalności charakteryzującej pośredników w obrocie nieruchomościami. Zbywca występował z wnioskiem o zmianę MPZP w stosunku do Nieruchomości – w wyniku czego nastąpiła zmiana przeznaczenia działek na obecne jakie widnieje w MPZP. Poza powyższym, Zbywca nie wykonywał w stosunku do Nieruchomości żadnych czynności służących ulepszeniu lub uatrakcyjnieniu Nieruchomości takich jak uzbrojenie gruntu. Zbywca nie wystawiał ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości na portalach internetowych i jednocześnie nie dokonywał żadnych innych form ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości ani nie ogłaszał w środkach masowego przekazu, czy też w lokalnych źródłach ogłoszeń sprzedaży Nieruchomości. Nie korzystał także z usług pośrednika w sprzedaży nieruchomości. Zbywca nie występował do właściwych organów z wnioskiem o podział nieruchomości. Zbywca w 2024 r. zawarł umowę przedwstępną z potencjalnym nabywcą (potencjalnym inwestorem na tej Nieruchomości) na sprzedaż nieruchomości. Inicjatywa zawarcia umowy przedwstępnej, jak i późniejszego zakupu nastąpiła wyłącznie po stronie potencjalnego nabywcy bez jakiegokolwiek zaangażowania przez Zbywcę. W ramach umowy przedwstępnej dokonano wydzielenia działki o powierzchni ok. (…) m2 gruntu. Ponadto, w ramach tej umowy przedwstępnej zawarto umowę dzierżawy wydzielonego gruntu pomiędzy Zbywcą a potencjalnym nabywcą. Do zwarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, zatem umowa przedwstępna wraz z dzierżawą wygasły z dniem (…) 2025 r. Zbywca w związku z planowaną transakcją udzielił Spółce (Nabywcy) pełnomocnictwa do reprezentowania w zakresie dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości jaki przewidziano w umowie przedwstępnej. Pełnomocnictwo dotyczy umocowania do wydania wszelkich zgód i pozwoleń niezbędnych do uzyskania pozwolenia na realizację inwestycji budowlanej przez Spółkę. Wszelkie czynności dokonywane w zakresie pełnomocnictwa udzielonego Spółce będą dokonywane na jej koszt. Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności w zakresie branży deweloperskiej, polegającej na budowie obiektu handlowego z parkingiem.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana przez Zbywcę sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym działek) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Zbywca podjął/podejmie w odniesieniu do sprzedaży działek wskazanych w opisie sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Zbywca wykonuje działalność rolniczą jako rolnik ryczałtowy, korzystający ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem. Nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej pod uprawę zbóż. Zbywca nie prowadził nigdy działalności polegającej na pozyskiwaniu nieruchomości oraz ich zbywaniu w stopniu choćby zbliżonym do działalności charakteryzującej pośredników w obrocie nieruchomościami. Zbywca występował jedynie z wnioskiem o zmianę MPZP w stosunku do Nieruchomości – w wyniku czego nastąpiła zmiana przeznaczenia działek na obecne jakie widnieją w MPZP. Poza powyższym, Zbywca nie wykonywał w stosunku do Nieruchomości żadnych czynności służących jej ulepszeniu lub uatrakcyjnieniu takich jak uzbrojenie gruntu. Zbywca nie wystawiał ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości na portalach internetowych, nie dokonywał żadnych innych form ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości, nie zamieszczał w środkach masowego przekazu, ani w lokalnych źródłach ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości. Nie korzystał także z usług pośrednika w sprzedaży nieruchomości. Zbywca nie występował do właściwych organów z wnioskiem o podział Nieruchomości.

Z wniosku wynika jednak, że Zbywca w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości udzielił Spółce (Nabywcy) pełnomocnictwa do reprezentowania w zakresie dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości jaki przewidziano w umowie przedwstępnej. Pełnomocnictwo dotyczy umocowania do wydania wszelkich zgód i pozwoleń niezbędnych do uzyskania pozwolenia na realizację inwestycji budowlanej przez Spółkę. Wszelkie czynności dokonywane w zakresie pełnomocnictwa udzielonego Spółce będą dokonywane na jej koszt.

Należy zauważyć, że udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (zgody, pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Wszelkie czynności wykonane przez kupującą Spółkę (Nabywcę) na mocy udzielonego jej przez Zbywcę pełnomocnictwa, zostaną zrealizowane w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy (Spółki), a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia ze Zbywającym umowy przyrzeczonej.

Podkreślić należy, że Nabywca (Spółka) wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, że w sytuacji udzielenia – po zawarciu umowy przedwstępnej – samego pełnomocnictwa Nabywcy (Spółce) do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Jego potrzeb nie powoduje, że Zbywca zostanie uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, w analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Zbywcy w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Zbywca, w odniesieniu do przedmiotowych działek nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Zbywcę w odniesieniu do zbywanych działek należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W opisie sprawy wskazano również, że fragment działki nr 3 jest przedmiotem dzierżawy od 1 lipca 2025 r. dla celów bazy materiałowej. Planowany okres zakończenia dzierżawy to styczeń 2027 r.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania działki nr 3 będącej przedmiotem sprzedaży spowodował, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, sprzedając ww. działkę Zbywca nie dokona dostawy majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana przez Zbywcę sprzedaż działki nr 3 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego, czynność dostawy działki nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto z wniosku wynika, że Zbywca w 2024 r. zawarł umowę przedwstępną z potencjalnym nabywcą (potencjalnym inwestorem na tej Nieruchomości) na sprzedaż nieruchomości. Inicjatywa zawarcia umowy przedwstępnej, jak i późniejszego zakupu nastąpiła wyłącznie po stronie potencjalnego nabywcy bez jakiegokolwiek zaangażowania przez Zbywcę. W ramach umowy przedwstępnej dokonano wydzielenia działki o powierzchni ok. (…) m2 gruntu. Ponadto, w ramach tej umowy przedwstępnej zawarto umowę dzierżawy wydzielonego gruntu pomiędzy Zbywcą a potencjalnym nabywcą. Do zwarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, zatem umowa przedwstępna wraz z dzierżawą wygasły z dniem (…) 2025 r.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że wydzierżawienie ww. Nieruchomości potencjalnemu nabywcy w ramach zawartej umowy przedwstępnej związane było z potrzebami tego nabywcy dotyczącymi planowanej przez niego inwestycji (przystosowanie Nieruchomości do jego celów, potrzeb). Tym samym, pomimo że ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży tej Nieruchomości, to w takiej sytuacji dzierżawa Nieruchomości na rzecz potencjalnego nabywcy zawarta przed jej sprzedażą (jako element przedwstępnej umowy sprzedaży) wyłącznie dla potrzeb tego nabywcy w celu przygotowania gruntu dla planowanej przez niego inwestycji, nie stanowi odrębnej samoistnej usługi, a w konsekwencji nie powoduje, że Zbywca staje się z tytułu świadczenia tej usługi podatnikiem, podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2 (które nie były objęte umową dzierżawy zawartej od (…) 2025 r. i obowiązującą do 1 stycznia 2027 r. dla celów bazy materiałowej) Zbywca będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zbywcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast, jak wskazano wyżej, sprzedaż przez Zbywcę działki nr 3 (z uwagi na zawartą od (...) 2025 r. i obowiązującą do 1 stycznia 2027 r. dzierżawę tej działki dla celów bazy materiałowej), będzie dostawą dokonywaną przez podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy stanowi, że:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy ­– jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi, czyli terenami przeznaczonymi pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z wniosku wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe działki są przeznaczone pod zabudowę usługową z przewidzianym fragmentem drogi publicznej i drogi wewnętrznej.

Tym samym, działka nr 3 będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy nabycie przez Zbywcę Nieruchomości, w tym działka nr 3 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. działki lub że takie prawo Zbywcy nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto, jak wynika z okoliczności sprawy, ww. działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku – wskazuje na to wykorzystywanie jej do czynności opodatkowanych (dzierżawa na cele bazy materiałowej dla modernizacji drogi).

Zatem, planowana przez Zbywcę dostawa niezabudowanej działki nr 3 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym planowana przez Zbywcę dostawa niezabudowanej działki nr 3, będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży.

Podsumowując, stwierdzić należy, że sprzedaż przez Zbywcę działek nr 1 i 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast, planowana przez Zbywcę sprzedaż działki nr 3 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu dostawy działek nr 1 i 2 jest prawidłowe, natomiast w części dotyczącej braku podlegania opodatkowania dostawy działki nr 3 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę z tytułu nabycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca umożliwił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności powinien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny.

Przechodząc zatem do Państwa wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę, stwierdzić należy, że w odniesieniu do działek nr 1 i 2 Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę, pomimo iż Nabywca będzie wykorzystywał ww. działki wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT. W odniesieniu do tej dostawy zaistnieje bowiem przesłanka negatywna wynikająca z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży ww. działek – jak wykazano wyżej – nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast jak zostało wskazane wyżej, dostawa działki nr 3, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży.

Ponadto jak wynika z wniosku Nabywca będzie wykorzystywał ww. działkę nr 3, wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zatem, spełnione będą warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy uprawniające Nabywcę do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działki nr 3. Prawo to będzie przysługiwało Nabywcy pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych zawartych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że z tytułu nabycia działek nr 1 i 2 Nabywca nie będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT. Natomiast, z tytułu nabycia działki nr 3 Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę ww. działki.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek 1 i 2 jest nieprawidłowe, natomiast w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działki nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan AB (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.