0112-KDIL1-2.4012.407.2026.1.MŁ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części nieuznania Państwa za podatników podatku VAT przy sprzedaży działki o pow. (…) m² wydzielonej z działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) i prawidłowe w części podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży ww. działki bez korzystania ze zwolnienia od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz obowiązku wystawienia faktury przez Państwa za sprzedaż przedmiotowej działki (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·      nieuznania Państwa za podatników podatku VAT przy sprzedaży działki o pow. (…) m² wydzielonej z działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·      podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży ww. działki bez korzystania ze zwolnienia od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·      obowiązku wystawienia faktury przez Państwa za sprzedaż przedmiotowej działki (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

AA

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

BA

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej wspólnie: Zainteresowani) są małżeństwem, a w ich małżeństwie panuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Zainteresowani posiadają miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Zainteresowani nie są zarejestrowanym czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w Polsce.

25 czerwca 2025 r. Zainteresowani, będąc współwłaścicielami na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dalej: Umowa), tj. działki o pow. około (…) m² (dalej: Nieruchomość), która zostanie wydzielona z działki nr 1, o pow. (…) m², objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy.

Przedmiotowa działka nr 1 jest działką niezabudowaną, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a zgodnie z ewidencją gruntów stanowią grunty orne.

Nieruchomość, która zostanie wydzielona z działki nr 1 jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej.

Zainteresowani w Umowie zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości, tj. działki o pow. około (…) m², która zostanie wydzielona z działki nr 1, pod m.in. następującymi warunkami:

·      uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na przedmiotowej Nieruchomości obiektów zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnego obiektu handlowo-usługowego wraz z miejscami parkingowymi,

·      uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową Nieruchomość według koncepcji kupującego na zasadzie prawo- i lewoskrętu, bez konieczności przebudowy układu drogowego, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości,

·      uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, obejmującym zgodę na dokonanie przez nabywcę nasadzeń zamiennych,

·      niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

·      potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

·      wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1, poprzez wydzielenie Nieruchomości,

·      zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabywca będzie mógł posadowić na Nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy wraz z miejscami parkingowymi,

·      uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji kupującego w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

·      uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

·      uzyskania przez Zainteresowanych do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia VAT przy sprzedaży,

·      uzyskania do dnia podpisania umowy przyrzeczonej zgody uprawnionych na bezciężarowe wykreślenia obciążeń z księgi wieczystej Nieruchomości kosztem i staraniem Zainteresowanych.

W umowie postanowiono, że Zobowiązani zobowiązują się na żądanie nabywcy przenieść nieodpłatnie na jego rzecz wszelkie decyzje i pozwolenia wydane dla Nieruchomości oraz, że wszelkie koszty konieczne do spełnienia się warunków Umowy poniesie nabywca, za wyjątkiem uzyskania interpretacji indywidualnej oraz zgody uprawnionych na bezciężarowe wykreślenia obciążeń z księgi wieczystej Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy, Zainteresowani udzielili nabywcy pełnomocnictwa w następującym zakresie:

·      występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowa­nia wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień,

·      dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru,

·      uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji.

Zainteresowani w Umowie wyrazili zgodę na dysponowanie przez nabywcę Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnili nabywcy Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

Ponadto Zainteresowani wyrazili również zgodę na usytuowanie przez nabywcę własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącze energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem, które w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej nabywca usunie własnym kosztem i staraniem.

Jednocześnie Zainteresowani 25 czerwca 2025 r., zawarli również z nabywcą umowę dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości na czas nieokreślony, obowiązywanie której zgodnie z aneksem do umowy dzierżawy ograniczono do trzech miesięcy. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny, a stawka czynszu dzierżawnego określona została za okresy miesięczne.

Zainteresowani w przedmiotowej umowie dzierżawy wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę (nabywcę) przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści Umowy.

Nieruchomość została przez Zainteresowanych nabyta w drodze zasiedzenia, zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z lipca 1993 r., która nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy była do 30 stycznia 2006 r. wykorzystywana przez Zainteresowanych w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Uzyskiwane plony przeznaczane były głównie na sprzedaż, która nie podlegała opodatkowaniu VAT (Zainteresowani występowali w charakterze rolnika ryczałtowego).

31 stycznia 2006 r., w związku z zaprzestaniem przez Zainteresowanych prowadzenia działalności rolniczej i ubieganiem się przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania o rentę strukturalną w trybie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 kwietnia 2024 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu udzielania pomocy finansowej na uzyskiwanie rent strukturalnych objętej planem rozwoju obszarów wiejskich (Dz.U. Nr 114, poz. 1191), Zainteresowani zawarli umowę dzierżawy gospodarstwa rolnego, w tym Nieruchomości. Umowa zawarta została na okres 10 lat, a czynsz ustalono w wysokości 1 tony pszenżyta z (…) ha.

19 stycznia 2016 r., Zainteresowani podpisali bezpłatną umową dzierżawy gospodarstwa rolnego, w tym Nieruchomości. Umowę zawarto na okres 10 lat.

Zainteresowani w trakcie posiadania Nieruchomości oraz w związku z jej sprzedażą, nie ponosili i nie poniosą na nią żadnych nakładów finansowych oraz nie dokonywali i nie dokonają żadnych inwestycji infrastrukturalnych zwiększających jej wartość.

W roku 2024 Zainteresowani postanowili sprzedać działkę nr 1, w tym Nieruchomość, i w tym celu zamieścili ogłoszenie o zamiarze sprzedaży przedmiotowej działki na portalu internetowym adresowo.pl. Zainteresowani nie współpracowali z żadnym biurem obrotu nieru­chomości.

Zainteresowani nie prowadzą ani działalności rolniczej, ani działalności gospodarczej i nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Nieruchomość była przez Zainteresowanych wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Nabywcą przedmiotowej Nieruchomości będzie spółka prawa handlowego zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Pytania

1.  Czy Zainteresowani przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości będą działali jako podatnicy VAT?

2.  Czy w przypadku, gdy Zainteresowani będą działali jako podatnicy VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia z podatku?

3.  Czy w przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Zainteresowani będąc współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, zobowiązani będą udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym:

Ad 1

Zainteresowani przy sprzedaży Nieruchomości nie będą działali jako podatnicy VAT.

Ad 2

W przypadku, gdy Zainteresowani będą działali jako podatnicy VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia z podatku.

Ad 3

W przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Zainteresowani będąc współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, zobowiązani będą udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla rozstrzygnięcie kwestii nieposiadania przez Zainteresowanych statusu podatnika VAT przy czynności sprzedaży Nieruchomości istotne jest dowiedzenie, że Zainteresowani nie dokonują tej czynności w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, lecz dokonają przedmiotowej sprzedaży w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Należy w tym miejscu wskazać wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć, w którym Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jednocześnie TSUE podkreślił, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mają charakteru decydującego, oraz że sam podział gruntu na działki w celu uzyskania wyższej ceny sprzedaży nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Trybunał wyjaśnił, że podatnikiem VAT staje się dopiero właściciel, który podejmuje aktywne działania porównywalne do działań producentów, handlowców lub deweloperów, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego należy podkreślić, że Zainteresowani nie podejmowali aktywnych działań inwestycyjnych.

W szczególności istotne w sprawie jest, że:

·      Nieruchomość została nabyta przez zasiedzenie już w roku 1993 i była składnikiem gospodarstwa rolnego Zainteresowanych,

·      Zainteresowani nie prowadzili obrotu nieruchomościami, nie uzbroili terenu, nie budowali infrastruktury, nie finansowali dróg wewnętrznych, nie ponosili nakładów zwiększających wartość nieruchomości, nie prowadzili profesjonalnych działań marketingowych – ograniczyli się jedynie do zamieszczenia zwykłego ogłoszenia internetowego,

·      inicjatorem wszystkich działań administracyjnych jest nabywca, a uzyskane w trakcie tych działań decyzje mają służyć wyłącznie realizacji celów inwestycyjnych nabywcy,

·      uzyskanie zgód i pozwoleń stanowi warunek zawarcia umowy przyrzeczonej,

·      wszelkie ryzyka oraz koszty ponosi kupujący (z wyjątkiem uzyskania interpretacji indywidualnej oraz zgody na bezciężarowe wykreślenia obciążeń z księgi wieczystej Nieruchomości, będących warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej).

Powyższe działania odpowiadają typowemu wykonywaniu prawa własności i nie wykazują cech zawodowego handlu nieruchomościami, co było wielokrotnie podkreślane przez NSA.

Przykładowo w wyroku NSA z 28 sierpnia 2020 r., sygn. I FSK 1476/17, wskazano, że sprzedaż majątku prywatnego nie staje się działalnością gospodarczą tylko dlatego, że sprzedający podejmuje czynności racjonalne z punktu widzenia właściciela nieruchomości, czy w wyroku NSA z 17 kwietnia 2019 r., I FSK 578/17, w którym zaakcentowano konieczność badania, czy działania podejmowane są w interesie właściciela jako sprzedawcy, czy też wyłącznie w interesie przyszłego nabywcy.

Dodatkowo należy również podkreślić, że udzielone pełnomocnictwo, jak i dzierżawa Nieruchomości nie oznaczają automatycznie działalności gospodarczej.

Mając na uwadze stan faktyczny sprawy należy stwierdzić, że zarówno udzielone pełnomocnictwo, jak i dzierżawa Nieruchomości mały wyłącznie charakter techniczny i incydentalny.

Udzielenie pełnomocnictwa było wyłącznie technicznym środkiem umożliwiającym nabywcy spełnienie warunków niezbędnych dla realizacji jego inwestycji, w szczególności należy mieć na uwadze, że:

·      inwestorem jest nabywca,

·      wszystkie uzyskane decyzje mają służyć nabywcy,

·      Zainteresowani nie prowadzą procesu inwestycyjnego,

·      Zainteresowani nie zamierzają wykorzystać uzyskanych decyzji w jakimkolwiek innym celu niż spełnienie warunków Umowy.

W świetle powyższego przedmiotowe pełnomocnictwo nie kreuje samoistnie aktywności gospodarczej po stronie Zainteresowanych, lecz jedynie umożliwia przeprowadzenie badań i procedur wymaganych przez przyszłego nabywcę - inwestora.

Również odpłatne umowy dzierżawy Nieruchomości nie miały charakteru stałego źródła zarobkowania, lecz miały charakter techniczny i incydentalny. Zawarcie przedmiotowych umów dzierżawy wynikało wyłącznie z konieczności spełnienia warunków uzyskaniem renty strukturalnej (umowa z 31 stycznia 2006 r.,) oraz umożliwienie nabywcy przeprowadzenia koniecznych badań oraz procedur administracyjnych mających na celu realizację inwestycji nabywcy (umowa z 25 czerwca 2025 r.).

Za rozporządzaniem majątkiem prywatnym przy sprzedaży Nieruchomości przemawia także długoletnie jej posiadanie. Istotne znaczenie ma tutaj okoliczność, że:

·      nieruchomość pozostaje w majątku Zainteresowanych od ponad 30 lat,

·      została nabyta w drodze zasiedzenia,

·      nie była nabyta w celu odsprzedaży,

·      nie była elementem działalności deweloperskiej,

·      sprzedaż ma charakter jednorazowy.

NSA wielokrotnie wskazywał, że długotrwałe posiadanie składnika majątkowego oraz brak zamiaru jego odsprzedaży w momencie nabycia są argumentami przemawiającymi za kwalifikacją nieruchomości jako majątku prywatnego.

Przykładowo w wyroku NSA z 18 października 2011 r., I FSK 1536/10, wskazano, że wieloletnie posiadanie nieruchomości oraz nabycie bez celu odsprzedaży i wykorzystywanie jej jako elementu majątku osobistego stanowią okoliczności przemawiające przeciwko uznaniu podatnika za handlowca nieruchomościami, czy w wyroku NSA z 9 kwietnia 2015 r., I FSK 1859/13, w którym stwierdzono, że długoletnie posiadanie nieruchomości, brak profesjonalnych działań przygotowujących sprzedaż oraz brak wcześniejszego zamiaru odsprzedaży, przemawiają za tym, że sprzedaż następuje w ramach wykonywania prawa własności.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że ponieważ:

·      Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej,

·      nie dokonywali żadnych inwestycji zwiększających wartość Nieruchomości,

·      nie angażowali środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców lub deweloperów,

·      działania administracyjne są realizowane przez nabywcę i wyłącznie na potrzeby jego inwestycji,

·      sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy majątku posiadanego przez Zainteresowanych od ponad 30 lat,

·      Zainteresowani wykonują jedynie przysługujące im prawo własności w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym,

·      sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, Zainteresowani przy sprzedaży Nieruchomości nie będą działali jako podatnicy VAT.

Ad 2

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Dostawa gruntu niezabudowanego może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z przytoczonym wyżej przepisem, zwolnieniu z VAT podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym dla zastosowania omawianego zwolnienia od podatku spełnione muszą być łącznie wymienione powyżej warunki.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane VAT – podatek nie wystąpił – co w świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT dyskwalifikuje z zastosowania zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z podatku VAT.

Powyższe było wielokrotnie podkreślane przez NSA, przykładowo w wyroku NSA z 28 lutego 2013 r., I FSK 627/12, wskazano, że zwolnienie (...) przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy (...), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu, czy w wyroku NSA z 7 lutego 2025 r., I FSK 1566/21, w którym stwierdzono, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie obejmuje sytuacji, gdy przy nabyciu nieruchomości podatek VAT w ogóle nie wystąpił.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych niebędących terenami budowlanymi.

Za tereny budowlane, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej.

Skoro zatem miejscowy plan przewiduje możliwość zabudowy, grunt posiada status terenu budowlanego w rozumieniu ustawy o VAT.

Nie ma przy tym znaczenia, że w ewidencji gruntów działka figuruje jako grunt orny. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że o charakterze budowlanym decyduje przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie klasyfikacja ewidencyjna.

Przykładowo w wyroku WSA w Warszawie z 6 listopada 2019 r., III SA/Wa 566/19, Sąd podkreślił, że jeżeli plan miejscowy przewiduje możliwość realizacji zabudowy, grunt stanowi teren budowlany, nawet jeśli jest wykorzystywany rolniczo, czy w wyroku WSA w Poznaniu z 7 lutego 2020 r., I SA/Po 783/19, w którym stwierdzono, że przeznaczenie gruntu pod zabudowę usługową lub mieszkaniową skutkuje utratą prawa do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponieważ przepisy ustawy o VAT, jak i przepisy wykonawcze, nie przewidują innych zwolnień dla sprzedaży nieruchomości niezabudowanych będącymi terenami budowlanymi, ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Podsumowując, w przypadku gdy Zainteresowani będą działali jako podatnicy VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia z podatku.

Ad 3

W świetle art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 k.r.o.). Wskazać przy tym należy, że ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy o VAT, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Mając powyższe na uwadze, Zainteresowani będą działać jako podatnicy i dokonają czynności podlegającej opodatkowaniu. W konsekwencji będą oni upoważnieni na podstawie art. 106b ustawy o VAT do wystawienia, każdy we własnym imieniu, faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Powyższe potwierdza utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych, na przykład uchwała NSA z 24 października 2011 r., I FPS 2/11, w której Sąd stwierdził, że podatnikiem podatku od towarów i usług nie jest małżeństwo pozostające we wspólności majątkowej, lecz konkretny małżonek będący osobą fizyczną, czy wyrok NSA z 22 lutego 2018 r., I FSK 709/16, w którym Sąd potwierdził, że wspólność majątkowa małżeńska nie ma wpływu na zakres podmiotowości podatkowej w VAT. Jeżeli czynność jest wykonywana przez oboje małżonków, każdy z nich powinien być oceniany jako odrębny podatnik.

Podsumowując, w przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Zainteresowani będąc współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, będą zobowiązani udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe w części nieuznania Państwa za podatników podatku VAT przy sprzedaży działki o pow. (…) m² wydzielonej z działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) i prawidłowe w części podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży ww. działki bez korzystania ze zwolnienia od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz obowiązku wystawienia faktury przez Państwa za sprzedaż przedmiotowej działki (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ponadto kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż (a także sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości) jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w pierwszej kolejności w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że:

Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Państwo podjęli/podejmą w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że nie są Państwo zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Nie prowadzą Państwo działalności rolniczej, ani działalności gospodarczej. W lipcu 1993 r. przedmiotową nieruchomość nabyli Państwo w drodze zasiedlenia. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. 25 czerwca 2025 r. zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, tj. działki o pow. około (…) m², która zostanie wydzielona z działki nr 1, o pow. (…) m². Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona działka jest pod tereny zabudowy usługowej. W roku 2024 postanowili Państwo sprzedać działkę nr 1, w tym Nieruchomość, i w tym celu zamieścili Państwo ogłoszenie o zamiarze sprzedaży przedmiotowej działki na portalu internetowym. Nie współpracowali Państwo z żadnym biurem obrotu nieruchomościami. Nieruchomość była przez Państwa wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zobowiązali się Państwo do sprzedaży działki o pow. (…) m² spółce prawa handlowego zarejestrowanej jako czynny podatnik VAT pod warunkami:

·      uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na przedmiotowej Nieruchomości obiektów zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnego obiektu handlowo-usługowego wraz z miejscami parkingowymi,

·      uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową Nieruchomość według koncepcji kupującego na zasadzie prawo- i lewoskrętu, bez konieczności przebudowy układu drogowego, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości,

·      uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, obejmującym zgodę na dokonanie przez nabywcę nasadzeń zamiennych,

·      niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

·      potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

·      wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1, poprzez wydzielenie Nieruchomości,

·      zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabywca będzie mógł posadowić na Nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy wraz z miejscami parkingowymi,

·      uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji kupującego w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

·      uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

·      uzyskania przez Zainteresowanych do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia VAT przy sprzedaży,

·      uzyskania do dnia podpisania umowy przyrzeczonej zgody uprawnionych na bezciężarowe wykreślenia obciążeń z księgi wieczystej Nieruchomości kosztem i staraniem Zainteresowanych.

Działka objęta zakresem wniosku stanowiła przedmiot m.in. następującej dzierżawy:

·      gospodarstwa rolnego, w tym nieruchomości od 31 stycznia 2006 r. na okres 10 lat, z czynszem w wysokości 1 tony pszenżyta z (…) ha,

·      gospodarstwa rolnego, w tym nieruchomości (…) w postaci bezpłatnej umowy.

Państwa wątpliwości dotyczą nieuznania Państwa za podatników podatku VAT przy sprzedaży działki o pow. (…) m² wydzielonej z działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży ww. działki bez korzystania ze zwolnienia od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, przedmiotowa działka była/jest przedmiotem dzierżawy.

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Należy wskazać, że umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że:

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty, czy też wykorzystany w trakcie jego posiadania do działalności gospodarczej.

Należy zatem stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość, która zostanie wydzielona z dotychczasowej działki nr 1 stanowiła przedmiot umowy dzierżawy, wobec czego nie stanowi Państwa majątku prywatnego, gdyż nie była wykorzystywana wyłącznie w celu zaspokajania Państwa potrzeb osobistych. W konsekwencji sprzedaż wydzielonej działki o pow. (…) m² będzie czynnością dokonaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie można bowiem uznać, że dostawa działki, będącej przedmiotem dzierżawy, zostanie dokonana z Państwa majątku prywatnego, o którym mowa w ww. orzeczeniu TSUE.

Wobec powyższego, planowana przez Państwa sprzedaż działki o powierzchni (…) m², wydzielonej z dotychczasowej działki nr 1 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo z tytułu tej sprzedaży będą działali jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż przez Państwa działki o pow. (…) m² będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że w przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Państwa w związku ze sprzedażą działki za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec tego, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z opisu sprawy wynika, że dla obszaru, na którym znajduje się działka o pow. (…) m² obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jest przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej.

Zatem dostawa działki o powierzchni (…) m², wydzielonej z dotychczasowej działki nr 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ na moment sprzedaży grunt ten będzie stanowił teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działkę nr 1 nabyli Państwo w drodze zasiedlenia. Nabycie nieruchomości nastąpiło w roku 1993. Jak Państwo wskazali, transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu VAT. Nie można zatem uznać, że przysługiwało Państwu lub nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, skoro transakcja ta nie była objęta tym podatkiem.

W związku z powyższym sprzedaż przez Państwa działki o powierzchni (…) m², wydzielonej z działki nr 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostanie spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji sprzedaż działki o pow. (…) m², wydzielonej z działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, Państwa wątpliwości dotyczą obowiązku wystawienia faktury przez Państwa za sprzedaż działki o pow. (…) m² wydzielonej z działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Jak stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Tym samym, będą Państwo działali jako podatnicy i dokonają czynności opodatkowanej podatkiem VAT. W konsekwencji, zobowiązani będą Państwo do wystawienia faktur na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy w zakresie swojego udziału w zbywanej nieruchomości.

Podsumowując, stwierdzam że Państwo, będąc właścicielami działki objętej zakresem wniosku na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, będą zobowiązani udokumentować dostawę działki o pow. (…) m² wydzielonej z działki nr 1 wystawiając faktury, w których każde z Państwa powinno wykazać obrót w wysokości ½ wartości transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości stanowiącego podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.