0112-KDIL1-2.4012.406.2026.4.MŁ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla usług najmu pokoi/części domu, świadczonych na rzecz osób prywatnych, wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Uzupełnił go Pan pismem z 10 września 2026 r. (wpływ 10 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Przychody z prowadzonej działalności gospodarczej są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Roczne przychody z tej działalności wynoszą około (...) zł.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. Pomiędzy Wnioskodawcą a jego małżonką obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierza nabyć do majątku wspólnego dom mieszkalny. Nieruchomość zostanie nabyta do majątku prywatnego małżonków, poza prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych związanych z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani w inny sposób zaliczona do składników majątku związanych z tą działalnością. Zakup nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Po zakupie Wnioskodawca zamierza przeznaczyć część domu obejmującą (...) pokoi/części domu na długoterminowy wynajem na cele mieszkaniowe. Poszczególne pokoje będą wynajmowane osobom fizycznym na podstawie umów zawieranych na okres nie krótszy niż 12 miesięcy. Celem każdej z umów będzie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy. Najemcy będą wykorzystywali wynajmowane pokoje/części domu w celu zamieszkania. Wynajem nie będzie miał charakteru krótkoterminowego ani turystycznego. W szczególności pokoje nie będą wynajmowane na doby ani na pobyty o charakterze hotelowym. Wnioskodawca nie będzie świadczył na rzecz najemców usług charakterystycznych dla działalności hotelarskiej lub usług krótkotrwałego zakwaterowania. W szczególności Wnioskodawca nie będzie świadczył usług recepcji, wyżywienia, regularnego sprzątania wynajętych pokoi podczas trwania najmu, wymiany pościeli ani innych podobnych usług dodatkowych charakterystycznych dla usług zakwaterowania. Przewidywany przychód z wynajmu wszystkich pokoi będzie wynosił około (...) zł miesięcznie, tj. około (...) zł rocznie. Umowy najmu będą zawierane przez Wnioskodawcę jako wynajmującego. Małżonka udzieliła Wnioskodawcy pełnomocnictwa do prowadzenia spraw związanych z wynajmem nieruchomości stanowiącej ich majątek wspólny. Wnioskodawca zamierza rozliczać całość przypadających małżonkom przychodów z najmu przedmiotowej nieruchomości zgodnie z zasadami przewidzianymi dla małżonków pozostających we wspólności majątkowej, po dokonaniu wymaganych prawem czynności lub złożeniu wymaganych oświadczeń.

Wnioskodawca prowadzi obecnie działalność gospodarczą, jednak przedmiotowy najem będzie dotyczył składnika majątku prywatnego małżonków i nie będzie wykonywany w ramach dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej. Planowany sposób wynajmowania nieruchomości ma charakter długoterminowego udostępniania poszczególnych pokoi/części domu osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.

Oprócz czynszu należnego Wnioskodawcy z tytułu najmu, najemcy będą zobowiązani na podstawie zawartych umów najmu do ponoszenia kosztów związanych z bieżącym korzystaniem z nieruchomości, zwanych dalej „opłatami eksploatacyjnymi”. Opłaty eksploatacyjne będą wyraźnie wyodrębnione w umowach najmu od czynszu należnego Wnioskodawcy. Do opłat eksploatacyjnych będą należały w szczególności przypadające na najemców koszty zużycia energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, wywozu odpadów, ogrzewania oraz inne. Ciężar ekonomiczny wskazanych opłat będzie obciążał najemców, a Wnioskodawca nie będzie uzyskiwał wynagrodzenia ani marży z tytułu pobierania tych opłat. Wnioskodawca będzie jedynie przekazywał te opłaty dostawcom usług i nie będzie z tego powodu osiągał przychodu. Ponadto małżonkowie są już współwłaścicielami innego lokalu mieszkalnego, który wcześniej służył ich własnym celom mieszkaniowym i również należy do ich majątku prywatnego objętego wspólnością majątkową. Lokal ten jest wynajmowany długoterminowo na cele mieszkaniowe. Przychód z jego wynajmu wynosi około (...) zł miesięcznie.

Pytanie

Czy opisany długoterminowy wynajem bezpośrednio osobom fizycznym, wyłącznie w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, pomimo że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej oraz pomimo wysokości przychodów uzyskiwanych z planowanego najmu? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Pana stanowisko

Zdaniem Wnioskodawcy opisany wynajem będzie korzystał ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Przedmiotem najmu będą części nieruchomości mieszkalnej, a najem będzie wykonywany na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców. Umowy będą zawierane na okres nie krótszy niż 12 miesięcy. Najemcy będą wykorzystywali pokoje w celu zamieszkania. Najem nie będzie miał charakteru krótkotrwałego zakwaterowania, a Wnioskodawca nie będzie świadczył usług charakterystycznych dla usług hotelarskich.

Zdaniem Wnioskodawcy fakt posiadania przez niego statusu czynnego podatnika VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą nie pozbawia go prawa do zastosowania zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, jeżeli spełnione są przesłanki określone w tym przepisie. Zwolnienie to ma charakter przedmiotowy, wobec czego wysokość przychodów osiąganych z wynajmu nie powinna powodować utraty prawa do jego stosowania.

W konsekwencji Wnioskodawca stoi na stanowisku, że czynsz należny z tytułu opisanego długoterminowego wynajmu pokoi na cele mieszkaniowe będzie objęty zwolnieniem od podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju, czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi, pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWiU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·      świadczenie usługi na własny rachunek,

·      charakter mieszkalny nieruchomości,

·      mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. Jest Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który jest wynajmowany długoterminowo na cele mieszkaniowe. Planuje Pan z małżonką nabyć do majątku prywatnego dom mieszkalny. Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych związanych z Pana działalnością gospodarczą. Zamierza Pan przeznaczyć część domu obejmującą (...) pokoi/części domu na długoterminowy wynajem na cele mieszkaniowe. Pokoje/części domu stanowić będą Pana własność i będą wynajmowane przez Pana na własny rachunek. Najemcami będą osoby prywatne. Pokoje/części domu będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, tj. w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych najemców. Umowy najmu będą zawierane przez Pana jako wynajmującego. Nie zamierza Pan świadczyć usług krótkotrwałego zakwaterowania, usług hotelowych, usług podobnych do usług hotelowych ani usług turystycznych. Najem nie będzie miał charakteru najmu krótkoterminowego ani czasowego zakwaterowania.

Pana wątpliwości dotyczą korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla usług najmu pokoi/części domu, świadczonych na rzecz osób prywatnych wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pomimo że jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.

Z uwagi na to, że w ustawie funkcjonuje zarówno pojęcie „zakwaterowanie” oraz „najem”, zasadnym staje się rozróżnienie tych usług. Przedstawione pytanie dotyczy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy usług najmu pokoi/części domu, świadczonych na rzecz osób prywatnych, wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie zawartych umów najmu, co z kolei wymaga rozróżnienia usługi najmu od usługi zakwaterowania krótkoterminowego, ponieważ ww. świadczenia, tj. najem i krótkoterminowe zakwaterowanie stanowią usługi o odmiennym charakterze, które na gruncie podatku VAT zostały w inny sposób opodatkowane nie tylko w zakresie stawki, ale i w zakresie obowiązku podatkowego.

Poza tym nie można porównywać usług krótkotrwałego zakwaterowania z usługami wynajmu nieruchomości przede wszystkim ze względu na czas trwania ww. usług, który w przypadku najmu obejmuje zazwyczaj dłuższy okres czasu i jest rozliczany periodycznie, a w przypadku krótkotrwałego zakwaterowania zwykle obejmuje okres nieprzekraczający miesiąca i rozliczany jest w dniach.

Jednocześnie odwołując się do wykładni językowej, zgodnie ze słownikiem języka polskiego PWN „zakwaterować” znaczy „przydzielić komuś miejsce czasowego zamieszkania”. Z kolei, „zakwaterować się” znaczy „zamieszkać gdzieś tymczasowo”.

Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Mając zatem na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że na gruncie tej sprawy – są spełnione wyżej opisane przesłanki do zastosowania zwolnienia, bowiem jak Pan wskazał, świadczyć usługi będzie Pan na własny rachunek, pokoje/części domu będą miały charakter mieszkalny, najemcy (osoby prywatne) wykorzystywać będą je wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Ponadto, nie będzie Pan świadczył usług krótkotrwałego zakwaterowania, usług hotelowych, usług podobnych do usług hotelowych ani usług turystycznych. Najem nie będzie miał charakteru najmu krótkoterminowego ani czasowego zakwaterowania.

Odnosząc się zatem, do kwestii budzącej Pana wątpliwość należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku, usługi wynajmu pokoi/części domu osobom prywatnym z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzystać będą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Stwierdzam, że będąc zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, ma Pan prawo stosować zwolnienie od podatku VAT dla usług długoterminowego najmu pokoi/części domu, świadczonych na własny rachunek na rzecz osób prywatnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku zdarzeniem przyszłym. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w zdarzeniu przyszłym, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony.

Informuję jednocześnie, że wniosek w zakresie zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.