0112-KDIL1-2.4012.403.2026.2.HM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 7 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·     uznania Państwa za podatnika podatku od towarów i usług, który sam otrzymał i wyświadczył usługę najmu nieruchomości, zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·     obowiązku wystawiania przez Państwa na rzecz najemcy faktur VAT, dokumentujących świadczenie usługi najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·     obowiązku wystawiania przez Państwa na rzecz najemcy faktur VAT z wykazanym podatkiem należnym z tytułu czynszu najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo pismami z 14 września 2026 r. (wpływ 14 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Przedmiotem niniejszego wniosku jest wyłącznie uzyskanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków podatkowych przyjętego przez strony modelu świadczenia usług oraz sposobu dokumentowania tych czynności fakturami VAT.

W szczególności Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy opisany model wykonywania usług zarządzania nieruchomością, obejmujący między innymi zawieranie umów najmu, wystawienie faktur VAT, prowadzenie rozliczeń z najemcami, pobieranie należności oraz prowadzenie windykacji, wykonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlega ocenie na gruncie art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług oraz jakie skutki podatkowe wywołuje dla sposobu dokumentowania świadczonych usług.

Wnioskodawca nie zwraca się o rozstrzygnięcie sporu cywilnoprawnego pomiędzy stronami umowy ani o ustalenie podmiotu będącego wierzycielem w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca świadczy usługi zarządzania nieruchomościami na podstawie zawieranych umów cywilnoprawnych, obejmujących kompleksową obsługę nieruchomości oraz wykonywanie czynności związanych z ich komercjalizacją, bieżącą obsługą najemców, rozliczeniami finansowymi oraz dochodzeniem należności.

Na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z właścicielem nieruchomości – A. Wnioskodawcy powierzono wykonywanie czynności zarządu nieruchomością komercyjną.

Zakres powierzonego zarządu został szczegółowo określony w umowie i obejmuje między innymi:

·      zawieranie oraz podpisywanie umów najmu,

·      prowadzenie bieżącej obsługi najemców,

·      prowadzenie rozliczeń związanych z najmem,

·      pobieranie czynszu oraz innych należności,

·      prowadzenie windykacji należności od najemców,

·      wykonywanie innych czynności niezbędnych do prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Zgodnie z postanowieniami umowy najemcy dokonują wpłat czynszu oraz pozostałych należności na rachunek bankowy Wnioskodawcy prowadzony w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. Umowa przewiduje również, że do obowiązków Wnioskodawcy należy prowadzenie windykacji należności przysługujących od najemców.

W wykonaniu umowy o zarządzanie właściciel nieruchomości zawarł z najemcą – B – umowę najmu nieruchomości.

Jednocześnie strony tej umowy postanowiły, że czynności związane z bieżącą obsługą najmu wykonywać będzie Zarządca – Wnioskodawca.

Umowa najmu przewiduje w szczególności, że:

·     Wynajmujący upoważnia Zarządcę do wystawienia faktur VAT, rozliczania płatności oraz wykonywania czynności wynikających z umowy o zarządzanie,

·     Zarządca wystawia faktury VAT dokumentujące czynsz najmu,

·     Czynsz oraz pozostałe należności wynikające z umowy najmu płatne są na rachunek bankowy Zarządcy wskazany na fakturach,

·      Za dzień zapłaty uznaje się dzień uznania rachunku bankowego Zarządcy.

Opisany model wykonywania umowy został przyjęty przez wszystkie strony świadomie i obowiązywał przez cały okres wykonywania umowy najmu.

Realizując postanowienia obu umów oraz wykonując powierzone czynności zarządu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca wystawiał faktury VAT dokumentujące czynsz najmu.

Na wszystkich wystawianych fakturach:

·      Jako sprzedawca wskazany był Wnioskodawca,

·      Wskazany był numer NIP Wnioskodawcy,

·      Wskazany był numer KRS Wnioskodawcy,

·      Wskazany był rachunek bankowy Wnioskodawcy, na który zgodnie z umową najmu najemca zobowiązany był dokonywać płatności.

Faktury były wystawiane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zgodnie z przyjętym przez strony modelem wykonywania umowy najmu.

Najemca przez cały okres obowiązywania umowy:

·      Odbierał wystawiane przez Wnioskodawcę faktury VAT,

·      Nie kwestionował osoby wskazanej na fakturach jako sprzedawca,

·      Nie zgłaszał zastrzeżeń co do sposobu dokumentowania czynności,

·      Nie domagał się wystawiania faktur przez właściciela nieruchomości.

·      Dokonywał płatności zgodnie z wystawianymi fakturami,

·      Ujmował otrzymywane faktury w prowadzonej dokumentacji księgowej i podatkowej.

Przedstawiony sposób wykonywania umowy był realizowany przez strony przez dłuższy okres i stanowił przyjęty model rozliczeń gospodarczych pomiędzy właścicielem nieruchomości, Zarządcą i Najemcą. Potwierdza to zarówno treść zawartych umów, jak i wystawiane faktury VAT oraz ich wielomiesięczna akceptacja przez Najemcę.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

1.  Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.  W zakresie czynności objętych wnioskiem Wnioskodawca wykonywał czynności związane z najmem w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, na rzecz właściciela nieruchomości – A.

Jednocześnie Wnioskodawca działał na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością oraz udzielonego mu przez właściciela pełnomocnictwa. Umowa o zarządzanie przewidywała samodzielne wykonywanie przez Wnioskodawcę czynności zarządu nieruchomością, w tym między innymi wynajmowanie lokali, podpisywanie i aneksowanie umów najmu oraz windykację opłat należnych od najemców.

3.  W umowie najmu jako „Wynajmujący” wskazany został A.

Umowa została zawarta przez Wnioskodawcę jako Zarządcę, działającego w imieniu i na rzecz A.

4.  B od początku wiedział, że właścicielem nieruchomości jest A. Okoliczność ta wynikała wprost z zawartej umowy najmu.

Jednocześnie w § 1 umowy najmu wskazano, że właściciel wyraził zgodę na zawarcie umowy przez Zarządcę w ramach własnej działalności gospodarczej Zarządcy oraz upoważnił Zarządcę do wystawiania faktur, rozliczania płatności i wykonywania innych czynności określonych w umowie o zarządzanie.

5.  W praktyce czynności związane z ustalaniem warunków najmu wykonywał Wnioskodawca.

Wnioskodawca ustalał wysokość czynszu, prowadził negocjacje z najemcą oraz mógł samodzielnie ustalać i zmieniać warunki najmu bez konieczności uzyskiwania każdorazowej zgody właściciela.

6.  W ramach wykonywania czynności związanych z najmem Wnioskodawca zajmował się wobec najemcy sprawami dotyczącymi awarii, usterek, stanu technicznego nieruchomości oraz bieżącej realizacji obowiązków związanych z najmem.

Umowa o zarządzanie obejmowała m.in. usuwanie awarii, bieżące naprawy oraz organizowanie usług związanych z funkcjonowaniem nieruchomości.

7.  Decyzję o wynajęciu powierzchni B podjął Wnioskodawca w ramach wykonywanych czynności zarządczych.

A został poinformowany o zawarciu umowy najmu, co znajduje potwierdzenie w odrębnym dokumencie.

8.  Wnioskodawcy przysługiwało wynagrodzenie z tytułu zarządzania nieruchomością w wysokości (…) zł netto, określone w umowie o zarządzanie.

Umowa przewidywała pokrywanie z opłat wnoszonych przez najemców kosztów zarządzania nieruchomością, w tym wynagrodzenia Zarządcy w wysokości (…) zł netto.

9.  Wynagrodzenie Wnioskodawcy za zarządzanie w wysokości (…) zł netto było niezależne od wysokości czynszu ustalonego z najemcą.

10.  Wnioskodawca nie ponosił ryzyka ekonomicznego właściciela nieruchomości związanego z jej własnością.

Jednocześnie faktyczna wypłata wynagrodzenia Wnioskodawcy była powiązana z wpływem środków od najemcy, ponieważ zgodnie z przyjętym modelem rozliczeń czynsz i opłaty najemcy wpływały na rachunek Wnioskodawcy, z którego pokrywane były koszty zarządzania oraz wynagrodzenie Wnioskodawcy.

11.  Wnioskodawca organizował naprawy, konserwacje oraz inne usługi związane z utrzymaniem nieruchomości i zlecał ich wykonanie podmiotom zewnętrznym.

Umowa o zarządzanie przewidywała m.in. zawieranie umów dotyczących dostaw, robót i usług, wykonywanie bieżących napraw oraz usuwanie awarii.

12.  Najemca ponosił odpowiedzialność za szkody wyrządzone w wynajmowanym lokalu przez siebie lub osoby, za które ponosił odpowiedzialność.

Wnioskodawca, jako zarządzający nieruchomością, w ramach powierzonych mu obowiązków dochodził pokrycia szkód wyrządzonych przez najemcę.

Umowa o zarządzanie wprost przewidywała dochodzenie pokrycia szkód wyrządzonych w lokalu przez najemców lub osoby ich odwiedzające.

13.  Czynsz i opłaty wnoszone przez najemcę wpływały na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Umowa najmu wprost przewidywała obowiązek zapłaty czynszu na rachunek Wnioskodawcy oraz wystawianie przez Zarządcę faktur VAT najemcy.

Z uzyskiwanych środków pokrywane były koszty związane z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością, w szczególności koszty napraw, konserwacji, mediów, przeglądów i innych usług związanych z funkcjonowaniem nieruchomości, a także wynagrodzenie Wnioskodawcy.

14.  B nie uiścił w całości należności wynikającej z ostatniej faktury VAT wystawionej przez Wnioskodawcę.

Kwestionowanie przez najemcę dotyczyło niewykonania świadczenia, lecz uprawnienia Wnioskodawcy do dochodzenia należności przed sądem, poprzez podniesienie zarzutu braku umocowania Wnioskodawcy do dochodzenia długu.

Wnioskodawca – (…) – jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

(…) 2019 r. A, jako właściciel nieruchomości, zawarła z Wnioskodawcą umowę o zarządzanie nieruchomością.

Na jej podstawie Wnioskodawca został zobowiązany do samodzielnego wykonywania czynności zarządu nieruchomością, w szczególności do zawierania umów dotyczących dostaw, robót i usług, zawierania umów najmu, pobierania należności od najemców, wykonywania bieżących napraw i konserwacji oraz prowadzenia rozliczeń związanych z nieruchomością.

W umowie określono wynagrodzenie Wnioskodawcy w wysokości (…) zł netto miesięcznie, finansowane z płatności dokonywanych przez najemców.

(…) 2019 r. Wnioskodawca zawarł z B umowę najmu hali w (…). W umowie A została wskazana jako Wynajmujący, natomiast Wnioskodawca występował jako Zarządca, działający w imieniu i na rzecz właściciela.

Jednocześnie w umowie wskazano, że właściciel wyraził zgodę na zawarcie umowy w ramach własnej działalności gospodarczej Zarządcy oraz upoważnił Wnioskodawcę do wystawiania faktur, rozliczania płatności i wykonywania innych czynności określonych w umowie o zarządzanie.

Czynsz najmu został określony na kwotę (…) zł netto miesięcznie powiększoną o podatek VAT. Zgodnie z umową Wnioskodawca wystawiał najemcy faktury VAT za najem, a czynsz oraz inne należności wynikające z umowy były wpłacane na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Wnioskodawca faktycznie wykonywał czynności związane z realizacją umowy najmu, w tym zajmował się bieżącym utrzymaniem nieruchomości, usuwaniem awarii i usterek, organizowaniem napraw i usług technicznych oraz realizacją obowiązków wobec najemcy.

Wnioskodawca zawierał również umowy z podmiotami zewnętrznymi dotyczące wykonywania prac i usług związanych z nieruchomością.

Wnioskodawca wystawił na rzecz B fakturę VAT nr (…) z (…) 2020 r. za „(…)”, dotyczący wynajmu hali na podstawie umowy z (…) 2019 r., w kwocie (…) zł netto, (…) zł VAT i (…) zł brutto. Faktura została wystawiona przez Wnioskodawcę jako sprzedawcę. Najemca zapłacił jedynie część należności wynikającej z faktury, tj. (…) zł, pozostawiając do zapłaty kwotę (…) zł.

Wnioskodawca zamierza dochodzić należności wynikającej z wystawionej faktury. Powstała jednak wątpliwość dotycząca prawidłowej kwalifikacji na gruncie podatku od towarów i usług roli Wnioskodawcy w świadczeniu usługi najmu, w szczególności w związku z tym, że Wnioskodawca działał na rzecz właściciela nieruchomości, a jednocześnie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykonywał czynności związane z najmem, wystawiał faktury VAT i pobierał należności od najemcy.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

1.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym, na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca powinien być uznany za podatnika, który sam otrzymał i wyświadczył usługę najmu nieruchomości, w sytuacji gdy działał na rzecz właściciela nieruchomości, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, był upoważniony do zawarcia umowy najmu, wystawiania faktur VAT, pobierania należności od najemcy oraz wykonywania czynności związanych z realizacją umowy najmu?

2.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca, jako podmiot uznawany na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług za podatnika, który sam wyświadczył usługę najmu, był obowiązany do wystawiania na rzecz najemcy faktur VAT dokumentujących świadczenie tej usługi, zgodnie z art. 106b ust. 1 oraz art. 106e ustawy o podatku od towarów i usług?

3.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym prawidłowe było wystawianie przez Wnioskodawcę faktur VAT z wykazanym podatkiem należnym z tytułu czynszu najmu, w związku z uznaniem Wnioskodawcy – na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług – za podmiot, który sam wyświadczył usługę najmu?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym, na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca powinien być uznany dla celów podatku od towarów i usług za podatnika, który sam otrzymał i wyświadczył usługę najmu nieruchomości.

Wnioskodawca wykonywał czynności związane z najmem w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, na rzecz właściciela nieruchomości, na podstawie zawartej umowy o zarządzanie oraz udzielonego pełnomocnictwa. Wnioskodawca był uprawniony do zawierania umów najmu, wystawiania faktur VAT, pobierania należności od najemców oraz wykonywania czynności związanych z realizacją zawartych umów.

W ocenie Wnioskodawcy sposób wykonywania przez niego czynności związanych z najmem odpowiada sytuacji, o której mowa w art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, jako podmiot uznany na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o VAT za podatnika, który sam wyświadczył usługę najmu, był on uprawniony i obowiązany do dokumentowania tej usługi fakturami VAT na rzecz najemcy, zgodnie z art. 106b ust. 1 oraz art. 106e ustawy o VAT.

Wnioskodawca faktycznie wystawiał faktury VAT na rzecz B z tytułu czynszu najmu, zgodnie z postanowieniami zawartej umowy najmu, która przewidywała wystawianie przez Wnioskodawcę faktur VAT za najem.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe było wystawianie przez niego faktur VAT z wykazanym podatkiem należnym z tytułu czynszu najmu, ponieważ dla celów podatku od towarów i usług Wnioskodawca, na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, powinien być traktowany jako podmiot, który sam wyświadczył usługę najmu.

W konsekwencji wykazanie przez Wnioskodawcę na wystawionych fakturach VAT kwoty podatku należnego z tytułu świadczonej usługi najmu było prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Powołany przepis wskazuje, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie się podatnika – niebędące dostawą towarów –na rzecz innego podmiotu. Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez pojęcie świadczenia usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług lub dostawy towarów, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT jest spełnienie przesłanki odpłatności.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

W konsekwencji, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (dostawa lub usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści związane z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Taka konstrukcja definicji świadczenia usług jest wyrazem zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji dokonywanych w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego.

Ponadto jak stanowi art. 8 ust. 2a ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. W świetle uregulowań art. 8 ust. 2a ustawy, należy przyjąć, że nawet jeśli podmiot faktycznie nie świadczy usługi (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten staje się zatem podatnikiem ze wszystkimi, wynikającymi z tego, konsekwencjami, tj. w szczególności powinien opodatkować i udokumentować tę usługę według zasad dla niej przewidzianych.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Przepis ten reguluje zatem takie sytuacje, kiedy podatnik działając we własnym imieniu zawiera umowę, na podstawie której zobowiązuje się do zrealizowania pewnego świadczenia, jednak faktycznie świadczenie to realizowane jest przez podmiot trzeci. W takim przypadku, gdy podmiot nabywa usługę, a następnie odsprzedaje ją kontrahentowi w tzw. „stanie nieprzetworzonym”, uznawany za podatnika, który usługę taką świadczy. Świadczenie takich usług powinno zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla danego rodzaju usług.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu:

Zgodnie z art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399 ze zm.):

Na podstawie art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Przepis ten wskazuje, że warunki działania zarządcy nieruchomości wynikają bezpośrednio z pisemnej umowy zawartej z właścicielem lub podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości. Zatem zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Stosownie do treści powyższych przepisów najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Oddanie rzeczy innej osobie do używania na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Wskazać w tym miejscu należy, że świadczeniem usług są także usługi mające cechy najmu i nieruchomości mieszkalnych, a zatem również świadczenie usług o podobnym do najmu charakterze (np. oddanie nieruchomości w odpłatne użytkowanie).

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy

Zgodnie z art. 106a ustawy:

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów ustawy – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Należy podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Co do zasady, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenie gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy, mają wyłącznie znaczenie dowodowe. Jedynie braki merytoryczne faktury mogą wywołać skutek materialny w postaci zmian w przedmiocie lub podstawie opodatkowania, a także doprowadzić do niewłaściwego określenia wysokości podatku.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności świadczą Państwo usługi zarządzania nieruchomościami na podstawie zawieranych umów cywilnoprawnych, obejmujących kompleksową obsługę nieruchomości oraz wykonywanie czynności związanych z ich komercjalizacją, bieżącą obsługą najemców, rozliczeniami finansowymi oraz dochodzeniem należności.

Na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z właścicielem nieruchomości A w roku 2019 powierzono Państwu wykonywanie czynności zarządu nieruchomością komercyjną.

Zakres powierzonego zarządu został szczegółowo określony w umowie i obejmuje m.in.:

·         zawieranie oraz podpisywanie umów najmu,

·         prowadzenie bieżącej obsługi najemców,

·         prowadzenie rozliczeń związanych z najmem,

·         pobieranie czynszu oraz innych należności,

·         prowadzenie windykacji należności od najemców,

·         wykonywanie innych czynności niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania nieruchomością.

W zakresie ww. czynności wykonywali Państwo czynności związane z najmem w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, na rzecz właściciela nieruchomości. 
Działali Państwo na podstawie umowy oraz udzielonego Państwu pełnomocnictwa. 
Zgodnie z postanowieniami umowy najemcy dokonują wpłat na Państwa rachunek bankowy. 
W wykonaniu umowy o zarządzanie właściciel nieruchomości zawarł z najemcą – B umowę najmu nieruchomości. 
Jednocześnie strony umowy postanowiły, że czynności związane z bieżącą obsługą najmu wykonywać będą Państwo. 
W umowie najmu jako „Wynajmujący” wskazany został właściciel nieruchomości. 
Umowa została zawarta przez Państwa jako zarządcę działającego w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości. 

Umowa najmu przewiduje w szczególności, że:

·    wynajmujący upoważnia Państwa do wystawienia faktur VAT, rozliczania płatności oraz wykonywania czynności wynikających z umowy o zarządzanie,

·    wystawiają Państwo faktury VAT dokumentujące czynsz najmu,

·    czynsz oraz pozostałe czynności wynikające z umowy najmu płatne są na rachunek bankowy Państwa wskazany na fakturze,

·    za dzień zapłaty uznaje się dzień uznania rachunku bankowego Państwa.

Na wszystkich wystawianych fakturach jako sprzedawca wskazani byli Państwo. Wskazany był również NIP, KRS i rachunek bankowy Państwa.

Państwo ustalali wysokość czynszu, prowadzili negocjacje z najemcą oraz mogli samodzielnie ustalać i zmieniać warunki najmu bez uzyskiwania każdorazowo zgody właściciela.

Zajmowali się Państwo wobec najemcy sprawami dotyczącymi awarii, usterek, stanu technicznego nieruchomości oraz bieżącej realizacji obowiązków związanych z najmem.

Przysługiwało Państwu wynagrodzenie z tytułu zarządzania nieruchomością w wysokości (…) zł netto. Wynagrodzenie to było niezależne od wysokości czynszu ustalonego z najemcą.

Nie ponosili Państwo ryzyka ekonomicznego właściciela nieruchomości związanego z jej własnością.

Czynsz i opłaty wnoszone przez najemcę wpływały na rachunek bankowy Państwa. Z uzyskiwanych środków pokrywane były koszty związane z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością, w szczególności koszty napraw, konserwacji, mediów, przeglądów i innych usług związanych z funkcjonowaniem nieruchomości, a także wynagrodzenie Państwa.

Państwa wątpliwości dotyczą uznania Państwa za podatnika podatku od towarów i usług, który sam otrzymał i wyświadczył usługę najmu nieruchomości, zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), obowiązku wystawiania przez Państwa na rzecz najemcy faktur VAT, dokumentujących świadczenie usługi najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz obowiązku wystawiania przez Państwa na rzecz najemcy faktur VAT z wykazanym podatkiem należnym z tytułu czynszu najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Na tle przedstawionego opisu sprawy oraz przepisów prawa należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania regulacja wynikająca z art. 8 ust. 2a ustawy. Świadczy o tym fakt, że czynności wykonywane przez Państwa dotyczą m.in. zawierania w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości umowy najmu, prowadzenia bieżącej obsługi najemców, prowadzenia rozliczeń związanych z najmem, wystawiania faktur VAT najemcom we własnym imieniu na podstawie udzielonego Państwu pełnomocnictwa. Jak sami Państwo wskazali w umowie najmu jako „Wynajmujący” wskazany został właściciel nieruchomości. Państwo wykonując czynności zarządu nieruchomością wynikające z umowy o zarządzanie występują jako zarządca, który na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa działa w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości oraz otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie. W konsekwencji nie dochodzi tutaj do sytuacji, że wynajmują Państwo nieruchomość od właściciela nieruchomości i następnie wynajmują go najemcy. Nie ponoszą Państwo również ryzyka ekonomicznego właściciela nieruchomości.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemcy usługi najmu nieruchomości w rzeczywistości są stosunkiem prawnym pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą. To właściciel świadczy ww. usługi najmu, natomiast Państwo są niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Skoro zatem w opisanym stanie faktycznym nie znajdzie zastosowania art. 8 ust. 2a ustawy, Państwo nie dokonują na rzecz najemców odsprzedaży usługi najmu we własnym imieniu, lecz działają w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości zgodnie z umową. W konsekwencji to właściciel, jako podmiot świadczący usługę najmu jest zobowiązany do jej udokumentowania fakturą na zasadach określonych w art. 106b ust. 1 ustawy, natomiast obowiązek taki nie powstaje po stronie Państwa.

Tym samym w przedmiotowej sprawie wystawianie przez Państwa na rzecz najemcy faktur VAT z wykazanym podatkiem należnym z tytułu czynszu najmu jest nieprawidłowe.

Podsumowując, stwierdzam, że nie są Państwo podatnikiem, o którym mowa w art. 8 ust. 2a ustawy, który sam otrzymał i wyświadczył usługi najmu nieruchomości, w sytuacji gdy działał na rzecz właściciela nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, był upoważniony do zawarcia umowy najmu, wystawiania faktur VAT, pobierania należności od najemcy oraz wykonywania czynności związanych z realizacją umowy najmu. W konsekwencji nie byli Państwo również obowiązani do wystawiania na rzecz najemcy faktur VAT dokumentujących świadczenie tej usługi z wykazanym podatkiem należnym z tytułu czynszu najmu zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy. W rezultacie wystawianie przez Państwa na rzecz najemcy ww. faktur należy uznać za nieprawidłowe.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1, 2 i 3 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.