0112-KDIL1-2.4012.384.2026.2.MR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 26 czerwca 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący:

·    podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

·    zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości – w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz

·    prawa do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, związanego z nabyciem Nieruchomości – w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 i 2 za prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 września 2026 r. (wpływ 18 września 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.       Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2.       Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Spółka (…)

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan (…) (zwany dalej „Sprzedającym”). Zainteresowani niebędący strona postępowania: (…) Sp. z o.o. (zwana dalej „Kupującą”). Na potrzeby niniejszego wniosku wspólnego Sprzedający oraz Kupująca są łącznie zwani dalej „Stronami”.

Sprzedający to osoba fizyczna podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT).

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedający prowadzi działalność rolniczą i jest ubezpieczony w KRS. Na datę złożenia niniejszego wniosku wspólnego Sprzedający nie jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm. – dalej: ustawa o VAT).

Sprzedający posiada wiedzę o planach inwestycyjnych Kupującej, w tym dotyczących rozwiązań komunikacyjnych zapewniających dostęp inwestycji do drogi publicznej zgodny z oczekiwaniami Sprzedającego, zakładających uzyskanie przez właściwy podmiot ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID) i Sprzedający wyraża na nie zgodę.

Kupującą jest (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…) podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych (CIT), która jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Kupująca nie jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r., poz. 2278). Kupująca nie jest właścicielem, współwłaścicielem ani użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych.

1 kwietnia 2025 r. Sprzedający zawarł z Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży (zwana dalej „Umową Przedwstępną”), w której Sprzedający zobowiązał się zawrzeć z Kupującą umowę przyrzeczoną sprzedaży (zwanej dalej „Umową przyrzeczoną”) – w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich – prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer (…) (zwanej dalej „Nieruchomością”) za cenę wyliczoną w sposób określony w umowie, a Kupująca zobowiązała się nabyć Nieruchomość za tak wyliczoną cenę.

Nieruchomość jest niezabudowana. Na Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę sprzedaży) żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm. – dalej ustawa Prawo budowlane). Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę sprzedaży) ogrodzona lub uzbrojona.

Zgodnie z treścią wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (…) działka nr (…) oznaczona jest symbolami: RIIIb – grunty orne (…), RIVa – grunty orne (…). W-RIIIb – grunty pod rowami (…) oraz W-RlVa – grunty pod rowami (…).

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą (…) zgodnie z którym działka nr (…) przeznaczona jest na funkcję oznaczoną symbolem: (…) „tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów tereny zabudowy usługowej”, (…) „tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe” oraz (…) „tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe”. Nieruchomość położona jest na obszarze narażonym na zalanie w przypadku zniszczenia lub uszkodzenia wałów przeciwpowodziowych; przez działkę przebiega pas techniczny projektowanej napowietrznej linii elektroenergetycznej (…). Sprzedający nie wnosił o uchwalenie lub zmianę MPZP oraz Sprzedający nie występował o warunki zabudowy.

Na Nieruchomości nie występuje grunt, o którym mowa w art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2026 r. poz. 663 ze zm.), objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powyższej ustawy oraz Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji, o których mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278 ze zm.). Nieruchomość nie jest pokryta śródlądowymi wodami powierzchniowymi, ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami – w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2025 r., poz. 960 ze zm.) z wyłączeniem gruntów pod rowami melioracyjnymi, o których mowa we wypisie z rejestru gruntów. Nieruchomość nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ani na obszarze rewitalizacji lub na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji. Nieruchomość nie podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów o ochronie przyrody lub o ochronie środowiska, ani nie wchodzi w skład terenów ochronnych wody pitnej.

Nieruchomość nie posiada bezpośrednio dostępu do drogi publicznej, przy czym posiada bezpośrednio dostęp do nieurządzonego pasa drogi gminnej wewnętrznej (…), która komunikuje się z drogą gminną publiczną (…).

Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy ani nie jest przedmiotem bezumownego korzystania. Granice Nieruchomości nie są sporne i co do Nieruchomości nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm. – dalej Kodeks cywilny). Nieruchomość jest wolna od wad prawnych w rozumieniu art. 556 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość wolna jest od innych obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, nie prowadzi się z niej egzekucji i nie stanowi zabezpieczenia innych zobowiązań. Nie istnieją żadne nieujawnione i niewykonane decyzje administracyjne oraz orzeczenia sądów odnoszące się do Nieruchomości, Nieruchomość nie jest przedmiotem toczących się postępowań sądowych, administracyjnych oraz egzekucyjnych, które mogłyby mieć wpływ na zawarcie lub wykonanie umowy Przedwstępnej i umowy Przyrzeczonej oraz późniejsze korzystanie z niej przez nabywcę. Brak jest ograniczeń swobody rozporządzania Nieruchomością czy to przez zakazy zbycia, prawa pierwokupu, czy też inne umowy zawarte z osobami trzecimi.

Sprzedaż Nieruchomości stanowi zbycie aktywów Sprzedającego, a nie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający jest w całości właścicielem Nieruchomości, a jej prawo własności Sprzedający nabył będąc kawalerem na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Obecnie Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, ale nie zawierał umów o rozszerzenie wspólności majątkowej, w związku z czym Nieruchomość stanowi majątek osobisty Sprzedającego. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego bezpośrednio w działalności rolniczej Sprzedającego (działka nr (…) jest uprawiana), a jej sprzedaż nie była początkowo zamiarem Sprzedającego.

Urnową z 17 marca 2026 r. Strony zmieniły umowę Przedwstępną w zakresie warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej, terminu odstąpienia od Umowy Przedwstępnej oraz terminu zawarcia umowy Przyrzeczonej. Strony postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunków opisanych w Umowie przedwstępnej, najpóźniej w terminie 30 dni od dnia wydania przez właściwy organ ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do umowy (decyzja ZRID) lub do dnia 30 września 2026 r. (trzydziestego września dwa tysiące dwudziestego szóstego roku) – w zależności od tego który termin nadejdzie szybciej. Jednocześnie Strony ustaliły, że w przypadku, gdyby na dzień wyznaczony jako termin zawarcia umowy Przyrzeczonej, jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwało prawo pierwokupu Nieruchomości, Strony zobowiązują się do zawarcia w wyżej wymienionej dacie warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości. W takiej sytuacji zapłata ceny sprzedaży za Nieruchomość nastąpi po zawarciu umowy przeniesienia prawa własności Nieruchomości, chyba że uprawniony podmiot Skorzysta z prawa pierwokupu.

Strony postanowiły, że zawarcie Umowy przyrzeczonej nastąpi po spełnieniu łącznie następujących warunków:

1.  Dla całego terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość będzie miała przeznaczenie podstawowe tożsame z obecnym, nie będzie miała jednocześnie przeznaczenia rolnego, leśnego ani celu publicznego, przy czym dla usunięcia wątpliwości, uzyskanie jakichkolwiek decyzji administracyjnych przez Kupującą nie będzie warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Strony zastrzegają przy tym, że w przypadku, gdyby w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość miała wyżej wymienione przeznaczenie jedynie w części, Kupująca nabędzie jedynie ich taką część za cenę sprzedaży równą iloczynowi stawki za 1 m² wskazanej w Umowie Przedwstępnej oraz ilości metrów kwadratowych powierzchni nabywanej nieruchomości. Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku braku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość może być przedmiotem Umowy Przyrzeczonej jedynie w całości.

2.  Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

3.  Nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej innej niż (…).

4.  Wykreślenia z działu III księgi wieczystej (…) ograniczenia w korzystaniu z części nieruchomości zajmowanych w związku z przebudową sieci elektroenergetycznych, (…)

5.  Księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości będzie wolna od wszelkich obciążeń, w tym ograniczonych praw rzeczowych, poza ujawnionymi obecnie, a jej treść będzie zgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

6.  W żadnym z działów księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie będą widniały wzmianki o wnioskach.

7.  Nieruchomość nie będzie przedmiotem dzierżawy ani bezumownego korzystania.

8.  W odniesieniu do Nieruchomości nie wystąpią jakiekolwiek prawa, roszczenia, ostrzeżenia lub obciążenia na rzecz osób trzecich, a stan faktyczny i prawny Nieruchomości będzie w zakresie istotnym dla celu niniejszej umowy zgodny ze wszystkimi oświadczeniami Sprzedającego.

9.  Wyniki przeprowadzonych przez Kupującą, na jej koszt i ryzyko, badań i analiz, w szczególności inżynieryjnych, geotechnicznych, geologicznych i ekologicznych, dotyczących Nieruchomości („Due Diligence gruntów”) potwierdzą możliwość zrealizowania na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni, przy czym Kupująca przeprowadzi te badania i analizy zgodnie z harmonogramem.

10. W przypadku wystąpienia podstaw do naliczenia podatku od towarów i usług od ceny, Sprzedający na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wpisany będzie do rejestru podatników podatku VAT na potrzeby niniejszej transakcji.

11. Właściwy organ wyda ostateczną i prawomocną decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do Umowy z 17 marca 2026 r. zmieniającej Umowę przedwstępną sprzedaży (decyzja ZRID).

W Umowie przedwstępnej Sprzedający ustanowił Pełnomocnikami:

1. Kupującą,

2. Pana (…). – wspólnika i członka organu reprezentacji Kupującej;

3. Panią (…)

i umocował ich do:

a)  złożenia oświadczenia w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy Prawo budowlane o prawie do dysponowania przez Kupującą Nieruchomością na cele budowlane;

b)  przeglądania akt księgi wieczystej (…) oraz sporządzania fotokopii dokumentów zgromadzonych w aktach tej księgi wieczystej, a także do podpisywania i składania wniosków o wydanie uwierzytelnionych odpisów z akt tej księgi wieczystej oraz do odbioru tych uwierzytelnionych odpisów;

c)  reprezentowania w postępowaniach toczących się przed właściwymi osobami prawnymi i jednostkami organizacyjnymi w związku z czynnościami mającymi na celu:

· uzyskanie od gestorów warunków technicznych, zapewnień lub pozwoleń,

· uzyskanie decyzji lokalizacyjnej zjazdu,

· wykonywanie badań geotechnicznych lub geologicznych,

· uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia,

· uzyskanie opinii konserwatorskiej,

· uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego,

oraz w związku z prowadzeniem prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, jednakże bez prawa zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w ich imieniu, z zastrzeżeniem zachowania prawa do zaciągania zobowiązań i wnoszenia opłat niezbędnych do wydania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień, warunków technicznych, zawierania umów z dostawcami mediów, o ile koszty z tego tytułu poniesie w całości Kupująca oraz bez prawa prowadzenia jakichkolwiek prac na Nieruchomości (poza tymi wskazanymi powyżej).

Sprzedający postanowił, że każdy z wyżej wskazanych Pełnomocników może działać samodzielnie z prawem udzielania substytucji, przy czym wszelkie działania w tym zakresie będą następować na łączny koszt i ryzyko Kupującej. Jednocześnie w Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się udzielić innych pełnomocnictw koniecznych do wykonania przez Kupującą zobowiązań i praw z wynikających z tej umowy, w tym na rzecz osób współpracujących z Kupującą. Z kolei Kupująca zwolniła Sprzedającego z odpowiedzialności za jakiekolwiek działania i zaniechania wszystkich osób, którym Sprzedający udzielił pełnomocnictwa (a także ich substytutów).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wraził zgodę na wstęp przez Kupującą na Nieruchomość i na prowadzenie prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności: pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, bez prawa do prowadzenia jakichkolwiek prac o charakterze prac budowlanym, wraz z obowiązkiem przywrócenia Nieruchomości do stanu poprzedniego. Kupująca zobowiązana jest do informowania Sprzedającego z siedmiodniowym wyprzedzeniem o zamierzonych działaniach tego typu.

W Umowie Przedwstępnej Strony ustaliły warunki współpracy w zakresie analizy właściwości Nieruchomości lub jej części zgodnie z umową dla realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Jednym z warunków jest zawarcie przez Kupującą z Gminą (…) umowę dotyczącą realizacji drogi dojazdowej, która będzie podstawą do uzyskania przez zarządcę drogi ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do aktu notarialnego (decyzja ZRID). Powodem, dla którego Kupująca zawrze w imieniu własnym z Gminą (…) powyższą umowę dotyczącą realizacji drogi dojazdowej jest przygotowanie przez Kupującą realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego (zwaną też „Inwestycją Niedrogową”), na terenie położonym w miejscowości (…) obejmującej m.in. działkę nr (…). Inwestycja Niedrogowa opisana powyżej stanowi inwestycję niedrogową w rozumieniu art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 889).

Sprzedający przed zawarciem Umowy Przedwstępnej nie prowadził działań marketingowych dotyczących sprzedaży Nieruchomości, nie ogłaszał ofert sprzedaży Nieruchomości w mediach, Internecie ani prasie oraz nie zawierał umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z podmiotami zajmującymi się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Inicjatorem transakcji sprzedaży była Kupująca, która nawiązała kontakt ze Sprzedającym. Natomiast po zawarciu Umowy Przedwstępnej Sprzedający umożliwił Kupującej podjęcie określonych w tej umowie czynności przygotowawczych dotyczących Nieruchomości, w tym czynności technicznych, prawnych i administracyjnych opisanych w niniejszym wniosku. Celem nabycia przez Kupującą Nieruchomości od Sprzedającego jest zrealizowanie na Nieruchomości oraz na sąsiednich działkach gruntu inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej oraz odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT Kupująca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Sprzedający nie dokonywał nigdy wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości. Sprzedający posiada jeszcze jedną działkę będącą w jego majątku wspólnym z małżonką, która również zostanie nabyta przez Kupującą. Sprzedający jest także właścicielem innych działek, ale żadna z tych nieruchomości nie jest przeznaczona do sprzedaży. Sprzedający wskazuje, że środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości planuje przeznaczyć na własne potrzeby życiowe, w szczególności związane z bieżącym utrzymaniem, zabezpieczeniem przyszłości finansowej oraz realizacją prywatnych celów osobistych i rodzinnych. Sprzedający nie wyklucza nabycia w przyszłości — w ramach zabezpieczenia swojej przyszłości finansowej — ze środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości innych nieruchomości, jednak wyłącznie w celu lokowania środków, bez zamiaru ich dalszej odsprzedaży.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

1.  Na pytanie: Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży była/jest wykorzystywana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług?

Udzielono odpowiedzi: Tak, działka będą przedmiotem sprzedaży jest wykorzystywana w produkcji roślinnej.

2.  Na pytanie: W jaki sposób od nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywał/będzie wykorzystywał Pan działkę, która zostaną sprzedane? Czy ww. działkę wykorzystywał Pan wyłącznie na cele rolnicze?

Udzielono odpowiedzi: Sprzedający będzie wykorzystywał działkę do dnia jej sprzedaży wyłącznie na cele rolnicze. Część działki będzie „wywłaszczona” pod ZRID.

3.  Na pytanie: Czy z ww. działki dokonywane były/są zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?

Udzielono odpowiedzi: Tak, z działki dokonywane są zbiory oraz sprzedaż zboża i rzepaku pochodzących z własnej działalności rolniczej Sprzedającego. Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego, wobec czego dostawa tych produktów rolnych korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. W związku z dokonywaniem takich dostaw Sprzedającemu może przysługiwać zryczałtowany zwrot podatku na zasadach określonych w art. 115 ustawy o VAT.

4.  Na pytanie: Czy produkty rolne były wykorzystywane przez Pana na własne potrzeby?

Udzielono odpowiedzi: Produkty rolne Sprzedający wykorzystuje zarówno na własne potrzeby, jak i na sprzedaż.

5.  Na pytanie: Czy do dnia sprzedaży wskazanej we wniosku działki ponosił/będzie ponosić Pan jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; zmiana przeznaczenia terenu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki). Proszę opisać.

Udzielono odpowiedzi: Nie. Natomiast Pani (…). jako pełnomocnik Sprzedających podejmuje czynności mające na celu przygotowanie Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży pod planowaną inwestycję i zwiększenie jej atrakcyjności. Działania podejmowane przez Panią (…). obejmują w szczególności:

· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci,

· uzyskanie warunków uzgodnienia zagospodarowania terenu w stosunku do istniejących na terenie sieci infrastruktury technicznej,

· uzyskanie warunków technicznych połączenia komunikacyjnego gruntu,

· uzyskanie decyzji środowiskowej,

· uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego,

· uzyskanie decyzji wyłączającej grunty z produkcji rolnej, przeprowadzenie inwentaryzacji zieleni,

· uzyskanie informacji na temat istniejących w terenie urządzeń melioracyjnych,

· przygotowanie wstępnych projektów podziału nieruchomości,

· przygotowanie projektów połączenia drogowego,

· uzyskanie decyzji ZRiD,

· uzyskanie zgód na wejście w teren pod rozbudowę sieci infrastruktury technicznej.

Część wskazanych powyżej czynności została już faktycznie podjęta przez Panią (…) – niektóre dokumenty zostały już uzyskane (m.in. decyzję środowiskową i warunki techniczne przyłączenia do sieci), a w przypadku pozostałych trwa postępowanie zmierzające do ich uzyskania (m.in. pozwolenie wodno-prawne i decyzja ZRiD). Zgodnie z ustaleniami między Stronami powyższe decyzje uzyskano od razu na rzecz Kupującej.

Uzyskanie wskazanych powyżej dokumentów zwiększa pewność co do możliwości i warunków realizacji planowanej inwestycji, a jednocześnie ogranicza po stronie Kupującej zakres formalności, czas oraz koszty związane z przygotowanie Nieruchomości do inwestycji. Zdaniem Zainteresowanych okoliczności te mają bezpośrednie przełożenie na atrakcyjność Nieruchomości dla Kupującej, a w konsekwencji również na jej wartość z punktu widzenia planowanej transakcji. Powyższe powoduje, że Kupująca nabywa Nieruchomość o wyższym stopniu przygotowania do realizacji zamierzonej inwestycji, co stanowi dla niej dodatkową wartość ekonomiczną.

6.  Na pytanie: Czy działka będąca przedmiotem wniosku była/jest/będzie do dnia sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać: (…).

Udzielono odpowiedzi: Nie, działka będąca przedmiotem wniosku nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. W przeszłości Sprzedający miał zawartą przedwstępną umowę sprzedaży tej działki, ale ostatecznie przyszły nabywca odstąpił od umowy ze względu na wybuch wojny w Ukrainie i wynikający z niej „niepewny” rynek.

7.  Na pytanie: Czy miał Pan wpływ na przeznaczenie działek w MPZP?

Udzielono odpowiedzi: Nie. Sprzedający 1 brał udział w głosowaniu nad uchwaleniem planu miejscowego jako całości w ramach wykonywania obowiązków służbowych radnego. Podkreślić należy, że głosowanie nie dotyczyło ustalenia przeznaczenia poszczególnych działek. Udział Sprzedającego 1 w głosowaniu wynikał wyłącznie z pełnienia przez niego funkcji radnego i nie był związany z podejmowaniem działań o charakterze prywatnym dotyczących jego działek.

8.  Czy do dnia sprzedaży będzie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki będącej przedmiotem wniosku?

Udzielono odpowiedzi: Nie.

9.  Na pytanie: Kto jest właścicielem znajdującej się na działce napowietrznej linii elektroenergetycznej?

Udzielono odpowiedzi: Na ten moment na działce nie ma napowietrznej linii elektroenergetycznej – jest ona dopiero projektowana. Natomiast (…) działki wpisana jest służebność przesyłu dotycząca tej projektowanej sieci na rzecz spółki (…).

10. Na pytanie: Czy ww. obiekt stanowi budynek, budowlę lub ich część, w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?

Udzielono odpowiedzi: Nie dotyczy (na ten moment brak obiektu).

11. Na pytanie: Jeśli ww. obiekt nie spełniają definicji budynku, budowli lub ich części to czym jest w rozumieniu ustawy Prawo budowlane? Jeżeli ww. obiekt stanowi urządzenie budowlane, to z jakim obiektem budowlanym jest ono związane? Gdzie ten obiekt budowlany się znajduje?

Udzielono odpowiedzi: Nie dotyczy (na ten moment brak obiektu).

12. Na pytanie: Czy działka będące przedmiotem wniosku była/będzie w całym okresie jej posiadania wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Udzielono odpowiedzi: Nie. Działka nie była wykorzystywana przez cały okres jej posiadania wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Sprzedający nabył Nieruchomość w 1987 roku, tj. w okresie, w którym w Polsce nie obowiązywały przepisy o podatku VAT, wobec czego jej wykorzystywanie w tym okresie pozostawało poza zakresem tego podatku. Po wprowadzeniu podatku VAT działka była wykorzystywana przez Sprzedającego w prowadzonej działalności rolniczej. Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego, a dostawy produktów rolnych pochodzących z jego własnej działalności rolniczej korzystają ze zwolnienia od podatku VAT właściwego dla rolnika ryczałtowego. W konsekwencji, uwzględniając cały okres posiadania Nieruchomości (…), nie można uznać, że Nieruchomość przez cały ten okres była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

13. Na pytanie: Czy nabycie wskazanej we wniosku działki nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej od podatku, czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

Udzielono odpowiedzi: Zgodnie ze stanem faktycznym wskazanym we wniosku wspólnym prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabył będąc kawalerem na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego (…) w formie aktu notarialnego (…). Mając na względzie powyższe, nabycie Nieruchomości nastąpiło w okresie, w którym w Polsce nie obowiązywały przepisy o podatku od towarów i usług, a zatem nabycie to nie było objęte VAT.

14. Na pytanie: Czy nabycie wskazanej we wniosku działki zostało udokumentowane fakturą? (…).

Udzielono odpowiedzi: Nie. Nabycie Nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w formie aktu notarialnego i nie zostało udokumentowane fakturą VAT – wyjaśnienia w tym zakresie znajdują się w pkt powyżej.

15. Na pytanie: Czy z tytułu nabycia działki przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Udzielono odpowiedzi: Z uwagi na to, że nabycie Nieruchomości nastąpiło (…), tj. w okresie, w którym transakcja ta nie była objęta podatkiem VAT, przy nabyciu nie wystąpił podatek naliczony. W konsekwencji nie można mówić o przysługiwaniu albo nieprzysługiwaniu prawa do jego odliczenia.

Pytania

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.  W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe, czy sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego skorzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług (VAT)?

3.  W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 i 2 za prawidłowe, czy Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług (VAT) naliczonego, związanego z nabyciem Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 – dalej: ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT poprzez określenie towary rozumie się rzeczy i ich części oraz wszelkie postacie energii. Zaś na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem występuje jako podatnik podatku VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast wedle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Ponadto w myśl tego przepisu działalność gospodarcza obejmuje przede wszystkim czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W tym miejscu należy się odnieść do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości oraz dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny nie mają charakteru decydującego. Całość elementów może bowiem odnosić się do zarzadzania majątkiem prywatnym. Jak wyjaśnił TSUE, inaczej jest w sytuacji, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Takie działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a zatem w takiej sytuacji dostawy nieruchomości gruntowej nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Powyższe podejście znajduje potwierdzenie również w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24, Grzera. TSUE wskazał, że osobę fizyczną sprzedającą grunt stanowiący część jej majątku prywatnego można uznać za podatnika VAT, jeżeli powierza ona przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który podejmuje aktywne działania zmierzające do sfinalizowania transakcji, wykorzystując środki podobne do tych, którymi posługują się handlowcy, usługodawcy lub podmioty profesjonalnie uczestniczące w obrocie nieruchomościami.

W niniejszej sprawie Sprzedający, choć nie prowadzi stałej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, umożliwił Kupującej oraz ustanowionym pełnomocnikom podjęcie szeregu czynności przygotowawczych dotyczących Nieruchomości, w tym czynności technicznych, administracyjnych i inwestycyjnych. Czynności te są podejmowane na podstawie zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego, dotyczą Nieruchomości stanowiącej ich własność i służą przygotowaniu jej do sprzedaży w ramach planowanego przedsięwzięcia gospodarczego Kupującej.

Uwzględniając powyższe, przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość gruntową działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wymaga ustalenia, że jej aktywność w tym zakresie przybiera formę porównywaną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Przejawem tego będzie podejmowanie działań wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, które przybierają formę zorganizowaną — np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Powyższe prowadzi do wniosku, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien zostać uznany za podatnika VAT. Na tej podstawie wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Dostawa nieruchomości będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Reasumując, elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia owej nieruchomości oraz całokształt działań podejmowanych w odniesieniu do tej nieruchomości na etapie jej sprzedaży. Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że w ramach sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający występuje jako podatnik podatku od towarów i usług (VAT). O przekroczeniu przez Sprzedającego zarządzania majątkiem w celach prywatnych świadczy przede wszystkim wykorzystywanie Nieruchomości bezpośrednio (poprzez jej uprawę) w gospodarstwie rolnym oraz w działalności rolniczej. Ponadto o przybraniu przez planowaną sprzedaż Nieruchomości formy profesjonalnej świadczy udzielenie na podstawie Przedwstępnej przez Sprzedającego na rzecz Kupującej i wskazanych przez Kupującą osób pełnomocnictw umożliwiających prowadzenie prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu. W powyższym zakresie Sprzedający wyraził zgodę na wstęp Kupującej na teren Nieruchomości. Ponadto pełnomocnictwa obejmują możliwość zaciągania zobowiązań i wnoszenia opłat niezbędnych do wydania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień, warunków technicznych oraz zawierania umów z dostawcami mediów, o ile koszty z tego tytułu poniesie w całości Kupująca. Zakres pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego jest szeroki i nie ogranicza się jedynie do czynności typowych dla zawarcia aktu notarialnego sprzedaży. Ów zakres obejmuje czynności administracyjne, techniczne, prawne i inwestycyjne, których celem jest weryfikacja oraz przygotowanie Nieruchomości do realizacji inwestycji przez Kupującą. Tego typu działań nie można utożsamiać ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przez osobę prywatną, gdyż wywołują one skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, co wskazuje na podejmowanie przez Sprzedającego czynności o charakterze profesjonalnym. Działania przygotowawcze Kupującej mogą oddziaływać również na sytuację ekonomiczną Sprzedającego, nawet jeśli ekonomiczny ciężar tych działań ma docelowo ponosić Kupująca. Dodać również należy, że dokumentacja wytworzona w związku z analizą właściwości Nieruchomości może pozostać w dyspozycji Sprzedającego w przypadku niedojścia do zawarcia Umowy Przyrzeczonej lub odstąpienia od Umowy Przedwstępnej. Tym samym rezultaty działań podejmowanych przez Kupującą nie są całkowicie oderwane od sfery Sprzedającego, lecz mogą trwale zwiększać poziom rozpoznania prawnego, technicznego i inwestycyjnego Nieruchomości. Powyższe potwierdza, że działania Kupującej nie mają charakteru wyłącznie wewnętrznych czynności nabywcy, lecz dotyczą bezpośrednio przedmiotu sprzedaży należącego do Sprzedającego i są podejmowane w oparciu o zgodę oraz umocowanie udzielone przez Sprzedającego.

Całokształt powyżej wskazanych okoliczności wskazuje na to, że Nieruchomość została objęta zorganizowanym procesem przygotowania do sprzedaży inwestycyjnej na rzecz profesjonalnego podmiotu gospodarczego (tj. Kupującej), który zamierza wykorzystać ją do realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego. Nie jest to zatem zwykła sprzedaż gruntu na rzecz przypadkowego nabywcy, lecz sprzedaż Nieruchomości stanowiącej element szerszego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Mniejsze zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane z przygotowaniem i realizacją sprzedaży Nieruchomości – ograniczające się jedynie do pozyskania niezbędnych dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz umożliwienia Kupującej prowadzenia prac niezbędnych do analizy właściwości Nieruchomości – powoduje, że opisanych działań nie można uznać wyłącznie za zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Bez znaczenia pozostaje przy tym fakt nieprowadzenia przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający będzie występował jako podatnik podatku VAT. Tym samym sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 13 lipca 2023 r. (0111-KDIB3-1.4012.376.2023.1.IK) wskazując, iż „(…) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie podmiotowi trzeciemu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika – osoby trzecie, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”.

Analogiczne stanowisko do powyższego zostało przedstawione przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z 4 lipca 2023 r. (0111-KDIB3-1.4012.403.2023.1.KO) oraz z 30 czerwca 2023 r. (0114-KDIP4-3.4012.218.2023.1.IG). W pierwszej z przytoczonych interpretacji Dyrektor KIS wyjaśnił, że „(…) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie Państwu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika – osoby trzecie, Państwa wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie Państwo czy Państwa pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal współwłasność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.”

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w poniższej linii interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji indywidualnej z 20 grudnia 2024 r. (0112-KDIL3.4012.719.2024.1.KFK) organ zwrócił uwagę na znaczenie prawa kupującego do podejmowania czynności dotyczących nieruchomości, w tym czynności związanych z przygotowaniem inwestycji, oraz na skutki czynności wykonywanych przez pełnomocnika w sferze prawnej mocodawcy. Dyrektor KIS wyjaśnił, iż udzielenie przez sprzedających stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść sprzedających.

Zbieżne podejście wynika z interpretacji indywidualnej z 18 kwietnia 2024 r. (0114-KDIP1-3.4012.47.2024.4.KP), w której organ analizował sprzedaż niezabudowanych działek na rzecz spółki będącej czynnym podatnikiem VAT odnosząc się również do udzielenia przez sprzedających stosowanych pełnomocnictw przedstawicielowi kupującego do podejmowania czynności w imieniu i na korzyść sprzedających. Rozstrzygnięcie Dyrektora KIS obejmowało zarówno status sprzedających jako podatników VAT, Sposób opodatkowania dostawy, jak i prawo kupującego do odliczenia podatku naliczonego.

Dodatkowo, także w interpretacji indywidualnej z 31 grudnia 2024 r. (0113-KDIPT1-3.4012.919.2024.1.ALN) Dyrektor KIS podkreślił znaczenie udzielenia kupującemu pełnomocnictw oraz prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane przy ocenie skutków VAT planowanej sprzedaży nieruchomości.

Ad 2.

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła zbycie aktywów Sprzedającego, a nie Zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z zakresu ustawy o VAT przewidziane w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustaw o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższy przepis przewiduje dwa warunki umożliwiające skorzystanie ze zwolnienia, które muszą być spełnione łącznie. Po pierwsze, towar musiał być wykorzystywany przez dokonującego dostawy wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT. Po drugie, z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tego towaru dokonującemu dostawy nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego. Dla oceny możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT relewantny jest sposób wykorzystywania Nieruchomości przez podmiot dokonujący dostawy, tj. Sprzedający, a nie sposób jej przyszłego wykorzystania przez Kupującą po nabyciu. Przyszłe wykorzystanie Nieruchomości przez Kupującą ma znaczenie dla oceny prawa do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ustawy o VAT, lecz nie dla oceny przesłanek zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji, skoro Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, nie zostanie spełniona jedna z dwóch kumulatywnych przesłanek zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei zwolnienia z podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT dotyczą wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, zgodnie z MPZP na planowaną datę sprzedaży Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jej zasadnicze przeznaczenie obejmuje funkcję oznaczoną symbolem A.24.P/U, tj. „tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej”. Nieruchomość w części objęta jest również oznaczeniami A.24.P/U – „tereny Obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej”, 009.KDD – „tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe” oraz 015.KDD – „tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe”. Oznaczenia te pozostają funkcjonalnie związane z przeznaczeniem inwestycyjnym Nieruchomości oraz obsługą terenów przeznaczonych pod zabudowę, w szczególności w zakresie zapewnienia obsługi komunikacyjnej oraz infrastrukturalnej terenu. W konsekwencji, mając na uwadze przeznaczenie Nieruchomości wynikające z MPZP, w tym jej podstawowe przeznaczenie pod funkcję produkcyjną, magazynową i usługową, Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a jej dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ponadto zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku wspólnego, jak i w dacie planowanej sprzedaży, Nieruchomość będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Na Nieruchomości bowiem nie znajdują się i nie będą się znajdować żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, oraz będące własnością Sprzedającego. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości stanowi dostawę gruntu niezabudowanego, dla której nie znajdą zastosowania zwolnienia z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Dla dostawy Nieruchomości nie znajdzie zatem zastosowania żadne ze zwolnień z podatku VAT. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 3.

Niniejsze stanowisko w zakresie pytania nr 3 dotyczy Kupującej jako Zainteresowanej uczestniczącej we wspólnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 za prawidłowe, Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wedle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej i nie skorzysta z żadnego zwolnienia z podatku VAT, po stronie Kupującej wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującą od Sprzedającego. Co istotne, Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie będzie zatem wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, spełnione zostaną przesłanki odliczenia przez Kupującą podatku VAT naliczonego w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

W analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania ograniczenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem faktury nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego, jeżeli dokumentują transakcję niepodlegającą opodatkowaniu albo zwolnioną od podatku. W niniejszej sprawie – przy założeniu prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 – transakcja będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT i niekorzystającą ze zwolnienia od podatku. W konsekwencji faktura lub faktury wystawione przez Sprzedającego będzie lub będą mogły stanowić podstawę do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującą, przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Stosownie do art. 15 ust. 5 ustawy:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Z kolei w myśl art. 2 pkt 16 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym – rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o produktach rolnych – rozumie się przez to towary pochodzące z własnej działalności rolniczej rolnika ryczałtowego oraz towary, o których mowa w art. 20 ust. 1c i 1d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368 i 620).

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

W przypadku osób fizycznych, o których mowa w art. 15 ust. 4 i 5, zgłoszenie rejestracyjne może być dokonane wyłącznie przez jedną z osób, na które będą wystawiane faktury przy zakupie towarów i usług i które będą wystawiały faktury przy sprzedaży produktów rolnych.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :

Naczelnik urzędu skarbowego, po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym, rejestruje podatnika jako:

1) „podatnika VAT czynnego”,

2) „podatnika VAT zwolnionego” – w przypadku podatnika, o którym mowa w:

a) ust. 3 i 3c,

b) art. 113a ust. 1, jeżeli złożył zawiadomienie w celu rejestracji jako podatnik VAT UE

– i na jego wniosek potwierdza to zarejestrowanie.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):

Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady, podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, prowadzi Pan działalność rolniczą oraz posiada Pan status rolnika ryczałtowego. Nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Jest Pan właścicielem działki (…), która jest wykorzystywana przez Pana w produkcji roślinnej – z działki dokonywane są zbiory oraz sprzedaż zboża i rzepaku. Dostawa tych produktów rolnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nieruchomość nabył Pan będąc kawalerem na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w 3 listopada 1987 r. w formie aktu notarialnego. Nabycie Nieruchomości nie było objęte podatkiem od towarów i usług. Obecnie pozostaje Pan w związku małżeńskim, ale nie zawierał Pan umów o rozszerzenie wspólności majątkowej. 1 kwietnia 2025 r. zawarł Pan z Kupująca Spółką (Zainteresowany niebędący stroną w sprawie) umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiązał się Pan zawrzeć z Kupującą umowę przyrzeczoną sprzedaży prawa własności ww. działki, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest niezabudowana. Zgodnie z treścią wypisu z rejestru gruntów ww. działka oznaczona jest symbolami: RIIIb – grunty orne (…), RIVa – grunty orne (…). W-RIIIb – grunty pod rowami (…) oraz W-RlVa – grunty pod rowami (….). Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ww. działka przeznaczona jest na funkcję oznaczoną symbolem: (…) – „tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów tereny zabudowy usługowej”, (…) – „tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe” oraz (…) – „tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe”. Nieruchomość nie posiada bezpośrednio dostępu do drogi publicznej, przy czym posiada bezpośrednio dostęp do nieurządzonego pasa drogi gminnej wewnętrznej, która komunikuje się z drogą gminną publiczną (…). Nie wnosił Pan o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie występował o warunki zabudowy. Sprzedaż ww. działki nie była początkowo Pana zamiarem. Przed zawarciem Umowy Przedwstępnej nie prowadził działań marketingowych dotyczących sprzedaży Nieruchomości, nie ogłaszał ofert sprzedaży Nieruchomości w mediach, Internecie ani prasie oraz nie zawierał umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z podmiotami zajmującymi się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Inicjatorem transakcji sprzedaży była Kupująca Spółka, która nawiązała kontakt z Panem. Jak Pan wskazuje, działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. W przeszłości miał Pan zawartą przedwstępną umowę sprzedaży tej działki, ale ostatecznie przyszły nabywca odstąpił od umowy. Do dnia sprzedaży będzie wykorzystywał Pan ww. działkę wyłącznie na cele rolnicze. Posiada Pan wiedzę o planach inwestycyjnych Kupującej Spółki, w tym dotyczących rozwiązań komunikacyjnych zapewniających dostęp inwestycji do drogi publicznej, zakładających uzyskanie przez właściwy podmiot ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID) i wyraża Pan na nie zgodę. 17 marca 2026 r. dokonano zmiany Umowy Przedwstępnej w zakresie warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej, terminu odstąpienia od Umowy Przedwstępnej oraz terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Strony (Pan i Kupująca Spółka) postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunków opisanych w Umowie przedwstępnej, najpóźniej w terminie 30 dni od dnia wydania przez właściwy organ ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do umowy (decyzja ZRID) lub do dnia 30 września 2026 r. – w zależności od tego który termin nadejdzie szybciej. Zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi po spełnieniu łącznie następujących warunków:

1.  Dla całego terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość będzie miała przeznaczenie podstawowe tożsame z obecnym, nie będzie miała jednocześnie przeznaczenia rolnego, leśnego ani celu publicznego, przy czym dla usunięcia wątpliwości, uzyskanie jakichkolwiek decyzji administracyjnych przez Kupującą nie będzie warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Strony zastrzegają przy tym, że w przypadku, gdyby w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość miała wyżej wymienione przeznaczenie jedynie w części, Kupująca nabędzie jedynie ich taką część za cenę sprzedaży równą iloczynowi stawki za 1 m² wskazanej w Umowie Przedwstępnej oraz ilości metrów kwadratowych powierzchni nabywanej nieruchomości. Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku braku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość może być przedmiotem Umowy Przyrzeczonej jedynie w całości.

2.  Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

3.  Nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej innej niż (…).

4.  Wykreślenia z działu III księgi wieczystej (…) ograniczenia w korzystaniu z części nieruchomości zajmowanych w związku z przebudową sieci elektroenergetycznych, (…).

5.  Księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości będzie wolna od wszelkich obciążeń, w tym ograniczonych praw rzeczowych, poza ujawnionymi obecnie, a jej treść będzie zgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

6.  W żadnym z działów księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie będą widniały wzmianki o wnioskach.

7.  Nieruchomość nie będzie przedmiotem dzierżawy ani bezumownego korzystania.

8.  W odniesieniu do Nieruchomości nie wystąpią jakiekolwiek prawa, roszczenia, ostrzeżenia lub obciążenia na rzecz osób trzecich, a stan faktyczny i prawny Nieruchomości będzie w zakresie istotnym dla celu niniejszej umowy zgodny ze wszystkimi oświadczeniami Sprzedającego.

9.  Wyniki przeprowadzonych przez Kupującą, na jej koszt i ryzyko, badań i analiz, w szczególności inżynieryjnych, geotechnicznych, geologicznych i ekologicznych, dotyczących Nieruchomości („Due Diligence gruntów”) potwierdzą możliwość zrealizowania na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni, przy czym Kupująca przeprowadzi te badania i analizy zgodnie z harmonogramem.

10. W przypadku wystąpienia podstaw do naliczenia podatku od towarów i usług od ceny, Sprzedający na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wpisany będzie do rejestru podatników podatku VAT na potrzeby niniejszej transakcji.

11. Właściwy organ wyda ostateczną i prawomocną decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do Umowy z 17 marca 2026 r. zmieniającej Umowę przedwstępną sprzedaży (decyzja ZRID).

W Umowie przedwstępnej ustanowił Pan Pana pełnomocnikami: Kupującą Spółkę, Pana (…) (wspólnika i członka organu reprezentacji Kupującej Spółki ) oraz Panią (…) i umocował ich Pan do:

a)  złożenia oświadczenia w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy Prawo budowlane o prawie do dysponowania przez Kupującą Nieruchomością na cele budowlane;

b)  przeglądania akt księgi wieczystej (…) oraz sporządzania fotokopii dokumentów zgromadzonych w aktach tej księgi wieczystej, a także do podpisywania i składania wniosków o wydanie uwierzytelnionych odpisów z akt tej księgi wieczystej oraz do odbioru tych uwierzytelnionych odpisów;

c)  reprezentowania w postepowaniach toczących się przed właściwymi osobami prawnymi i jednostkami organizacyjnymi w związku z czynnościami mającymi na celu: uzyskanie od gestorów warunków technicznych, zapewnień lub pozwoleń, uzyskanie decyzji lokalizacyjnej zjazdu, wykonywanie badań geotechnicznych lub geologicznych, uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, uzyskanie opinii konserwatorskiej, uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego oraz w związku z prowadzeniem prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, jednakże bez prawa zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w ich imieniu, z zastrzeżeniem zachowania prawa do zaciągania zobowiązań i wnoszenia opłat niezbędnych do wydania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień, warunków technicznych, zawierania umów z dostawcami mediów, o ile koszty z tego tytułu poniesie w całości Kupująca oraz bez prawa prowadzenia jakichkolwiek prac na Nieruchomości (poza tymi wskazanymi powyżej).

Część czynności została już faktycznie podjęta przez Panią (…) – niektóre dokumenty zostały już uzyskane (m.in. decyzję środowiskową i warunki techniczne przyłączenia do sieci), a w przypadku pozostałych trwa postępowanie zmierzające do ich uzyskania (m.in. pozwolenie wodno-prawne i decyzja ZRiD). Zgodnie z ustaleniami między Stronami powyższe decyzje uzyskano od razu na rzecz Kupującej. Uzyskanie wskazanych powyżej dokumentów zwiększa pewność co do możliwości i warunków realizacji planowanej inwestycji, a jednocześnie ogranicza po stronie Kupującej zakres formalności, czas oraz koszty związane z przygotowaniem Nieruchomości do inwestycji. Każdy z wyżej wskazanych Pełnomocników może działać samodzielnie z prawem udzielania substytucji, przy czym wszelkie działania w tym zakresie będą następować na łączny koszt i ryzyko Kupującej. Jednocześnie zobowiązał się Pan udzielić innych pełnomocnictw koniecznych do wykonania przez Kupującą zobowiązań i praw z wynikających z zawartej Umowy przedwstępnej, w tym na rzecz osób współpracujących z Kupującą. Z kolei Kupująca zwolniła Pana z odpowiedzialności za jakiekolwiek działania i zaniechania wszystkich osób, którym udzielił Pan pełnomocnictwa (a także ich substytutów). W Umowie Przedwstępnej wraził Pan również zgodę na wstęp przez Kupującą na Nieruchomość i na prowadzenie prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności: pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, bez prawa do prowadzenia jakichkolwiek prac o charakterze prac budowlanym, wraz z obowiązkiem przywrócenia Nieruchomości do stanu poprzedniego. W Umowie Przedwstępnej Strony ustaliły warunki współpracy w zakresie analizy właściwości Nieruchomości lub jej części zgodnie z umową dla realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Jednym z warunków jest zawarcie przez Kupującą z Gminą (…) umowy dotyczącej realizacji drogi dojazdowej, która będzie podstawą do uzyskania przez zarządcę drogi ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do aktu notarialnego (decyzja ZRID). Powodem, dla którego Kupująca zawrze w imieniu własnym z Gminą (…) powyższą umowę dotyczącą realizacji drogi dojazdowej jest przygotowanie przez Kupującą realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego (Inwestycja Niedrogowa). Po zawarciu Umowy Przedwstępnej umożliwił Pan Kupującej podjęcie określonych w tej umowie czynności przygotowawczych dotyczących Nieruchomości, w tym ww. czynności technicznych, prawnych i administracyjnych. Celem nabycia przez Kupującą wskazanej Nieruchomości jest zrealizowanie na działce oraz na sąsiednich działkach gruntu inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej oraz odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Jak Pan wskazuje nie dokonywał Pan nigdy wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości. Posiada Pan jeszcze jedną działkę będącą w jego majątku wspólnym z małżonką, która również zostanie nabyta przez Kupującą. Jest Pan także właścicielem innych działek, ale żadna z tych nieruchomości nie jest przeznaczona do sprzedaży. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości planuje przeznaczyć Pan na własne potrzeby życiowe, w szczególności związane z bieżącym utrzymaniem, zabezpieczeniem przyszłości finansowej oraz realizacją prywatnych celów osobistych i rodzinnych. Nie wyklucza Pan nabycia w przyszłości – w ramach zabezpieczenia swojej przyszłości finansowej – ze środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości innych nieruchomości, jednak wyłącznie w celu lokowania środków, bez zamiaru ich dalszej odsprzedaży.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Działka nr (…) będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była/jest/będzie wykorzystywana do działalności rolniczej. Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia tej działalności. Sam fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej, która korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, na gruncie który jest przedmiotem sprzedaży, nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej działki. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży działki nr (…) będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanej działki, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać, że zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży, która określa, iż zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi po spełnieniu łącznie wymienionych warunków oraz udzielił Pan pełnomocnictwa Kupującej Spółce, Panu (…) (wspólnikowi i członkowi organu reprezentacji Kupującej Spółki ) oraz Pani (…) i umocował ich Pan do podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń w związku z planowaną przez Kupującą Spółkę budową obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego. Jak Pan wskazuje decyzje uzyskano od razu na rzecz Kupującej Spółki.

Mając na uwadze powyższe udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. W przedmiotowej sprawie Kupujący został już bowiem pozyskany (sam się do Pana zgłosił), a wszelkie czynności realizowane na podstawie udzielonych pełnomocnictw służą wyłącznie weryfikacji możliwości realizacji przez niego konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz dostosowaniu nieruchomości do jego indywidualnych potrzeb gospodarczych.

Należy podkreślić, że choć skutki prawne czynności podejmowanych przez pełnomocnika odnoszą się bezpośrednio do Pana sfery prawnej jako właściciela nieruchomości, to działania te nie są nakierowane na zwiększenie wartości nieruchomości w celu jej sprzedaży ani na poszukiwanie nabywcy. Ich celem jest wyłącznie przygotowanie gruntu pod inwestycję planowaną przez Kupującą Spółkę. Kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie, na własny koszt i ryzyko oraz dla realizacji własnych zamierzeń inwestycyjnych.

Istotne znaczenie w przedmiotowej sprawie ma to, że nie podejmował Pan samodzielnie działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Z przedstawionych okoliczności nie wynika, aby podejmował Pan działania mające na celu podniesienie wartości/atrakcyjności działki. Nie występował Pan również o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego terenu, ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki. Ponadto nie prowadził działań marketingowych dotyczących sprzedaży Nieruchomości, nie ogłaszał ofert sprzedaży Nieruchomości w mediach, Internecie ani prasie oraz nie zawierał umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z podmiotami zajmującymi się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Inicjatorem transakcji sprzedaży była Kupująca Spółka, która nawiązała kontakt z Panem. Jak Pan wskazuje, działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. Do dnia sprzedaży będzie wykorzystywał Pan ww. działkę wyłącznie na cele rolnicze.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr (…) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C‑180/10 i C-181/10.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb tego nabywcy, wraz z zawarciem umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży działki (…), będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, sprzedaż działki nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Pana na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Odnosząc się do Państwa wątpliwość w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz mając na uwadze, że – jak wskazano powyżej – transakcja sprzedaży ww. działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz, że rozstrzygnięcia tej kwestii oczekiwali Państwo w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe analiza możliwości zastosowania zwolnienia dla tej transakcji jest bezzasadna.

W związku powyższym również analiza Państwa pytania określonego we wniosku nr 3 stała się bezzasadna. Oczekiwali Państwo bowiem rozstrzygnięcia wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości – w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 i 2 za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

· stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

· zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego – co do zasady – wydawane są w indywidualnych sprawach, zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.